II SA/Gl 1609/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski,, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz – Sarna (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 lutego 2023 r. sprawy ze skargi B. L. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 13 września 2022 r. nr NWXIV.7581.2.25.2022 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 13 września 2022 r., nr NWXIV.7581.2.25.2022 Wojewoda Śląski utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 19 lipca 2022 r., nr [...] 2021 ustalającą na rzecz B. L. (dalej: "skarżąca") odszkodowanie za zajętą pod drogę publiczną nieruchomość położoną w I., obręb I. , oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] . Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm.; dalej "k.p.a.") oraz art. 9a i art. 129 ust. 5 pkt 1 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.; dalej "u.g.n."). Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy. W związku z wnioskiem skarżącej decyzją nr [...] z dnia 18 maja 2020 r., znak: [...] Burmistrz Miasta I. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w I. przy ul. [...] , składającej się z działki numer [...] , a stanowiącej własność skarżącej. Zgodnie z decyzją działka numer [...] uległa podziałowi na działkę numer [...] położoną w pasie drogowym drogi publicznej gminnej ul. [...] oraz działki o numerach [...] , [...] i [...] , przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wskazana decyzja stała się ostateczna z dniem 22 maja 2020 r. W związku z regulacją art. 98 ust. 1 u.g.n. działka numer [...] jako wydzielona pod drogę publiczną gminną z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela (skarżącej), przeszła, z mocy prawa, na własność Gminy I. Skutek ten nastąpił z dniem uzyskania przez decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału waloru ostateczności. Za działkę gruntu numer [...] wydzieloną pod drogę publiczną przysługuje skarżącej odszkodowanie stosownie do regulacji art. 98 ust. 3 u.g.n. Z uwagi na fakt, że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, skarżąca zwróciła się z wnioskiem z dnia 1 lutego 2022 r. o ustalenie odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Starosta [...] (dalej: "organ pierwszej instancji"), wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w punkcie pierwszym decyzji z dnia 19 lipca 2022 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości 6521,00 zł za zajętą pod drogę publiczną nieruchomość oznaczoną jako działka numer [...] . W punkcie drugim i trzecim decyzji wskazał, iż ustalone odszkodowanie zostanie wypłacone na rzecz skarżącej przez Gminę I. Zgodnie z punktem 4 decyzji zapłata odszkodowania ma nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Jako podstawę prawną decyzji przywołano przepisy art. 104 k.p.a. oraz art. 98, 130 i 134 u.g.n. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego z dnia 4 maja 2022 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca przeprowadził oględziny wycenianej nieruchomości, a datą, na którą określił stan przedmiotu wyceny jest dzień 18 maja 2020 r. Wartość działki gruntu numer [...] rzeczoznawca określił na dzień 4 maja 2022 r. tj. na datę sporządzenia wyceny. Rzeczoznawca wskazał, że wyceniana nieruchomość objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta I. w rejonie ulic [...], [...] , [...] i [...] (zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta I. z dnia 27 lutego 2013 r., nr [...]) oraz zmianą do tego planu zatwierdzoną uchwałą Rady Miasta I. z dnia 18 grudnia 2019 r., nr [...]. Działka będąca przedmiotem wyceny oznaczona została symbolem 1KZD – tereny dróg i ulic publicznych klasy zbiorczej. Rzeczoznawca wskazał, że wyżej wymieniony plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał również w dacie wydania decyzji Burmistrza Miasta I. nr [...] o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości tj. w dniu 18 maja 2020 r. Według stanu na dzień 18 maja 2020 r. działka numer [...] była nieogrodzona, niezabudowana, bez nasadzeń i małej architektury. Nie posiadała urządzonego zjazdu z ul. [...] , ale miała bezpośredni dostęp do pasa drogowego tej ulicy. Działka była nieuzbrojona, ale media tj. woda, energia i kanalizacja znajdowały się w pasie drogowym. Jako sposób użytkowania działki rzeczoznawca wskazał, że jest to teren porośnięty trawą. W operacie wyjaśniono, że w przypadku wycenianej nieruchomości przeznaczenie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (1KDZ – tereny dróg i ulic publicznych klasy zbiorczej) jest zgodne z celem wywłaszczenia, a zatem nie będzie miała zastosowania zasada korzyści. Przystępując do wyceny nieruchomości rzeczoznawca, ze względu na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, objął analizą rynek sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu w planie miejscowym – tereny dróg. W związku ze znikomą ilością transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny pod drogi publiczne na terenie gminy I. i powiatu [...], obszar analizowanego rynku rozszerzył na powiat [...], który jest zbliżony w zakresie wielkości i stopnia zurbanizowania do powiatu [...]. Rzeczoznawca badał transakcje zawarte w okresie od maja 2020 r. do kwietnia 2022 r. Po przeanalizowaniu transakcji do porównania wybrał jedenaście transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny w zakresie podobieństwa zdefiniowanego w art. 4 pkt 16 u.g.n. Do określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W ocenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Skarżąca zaskarżyła decyzję organu pierwszej instancji w zakresie punktu pierwszego dotyczącego ustalenia wysokości odszkodowania. W odwołaniu zarzuciła naruszenie przepisów art. 130, art. 134 i art. 151 u.g.n. w związku z § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej naruszenia przepisów polegały na pominięciu przez rzeczoznawcę transakcji najbliżej zlokalizowanych gruntów na rynku lokalnym tj. znajdujących się w sąsiedztwie ulic: [...] , [...] , [...] (gdzie prowadzono już tożsame postępowania w zakresie wywłaszczenia gruntów pod zabudowę drogową i dokonywano ich odpowiedniej wyceny). Wyceny gruntów przy tych ulicach kształtowały się w okolicach 100 zł/m2. Nadto, w ramach postępowań wywłaszczeniowych, ponoszono dodatkowe koszty przywrócenia ogrodzeń do stanu poprzedniego, co w przypadku nieruchomości skarżącej nie miało miejsca. Naruszenie przepisów polegało także na pominięciu przy wycenie gruntu jego rodzaju, położenia i stanu nieruchomości. Zdaniem skarżącej najwyżej wyceniony w operacie grunt porównawczy zlokalizowany przy ul. [...] znacząco odbiega swoim stanem od wycenianego. Wyceniania działka jest uzbrojona, położona w dobrej lokalizacji i brak na niej rowów melioracyjnych. Skarżąca podniosła także, że szacunki Urzędu Skarbowego co do wartości rynkowej wycenianej działki w roku 2019 r. kształtowały się w granicach 90 zł za m2. Wojewoda Śląski (dalej: "organ odwoławczy") opisaną na wstępie decyzją z dnia 13 września 2022 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Odnosząc się do zarzutów skarżącej wskazał, że dobór nieruchomości porównawczych oraz określenie cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego. Organy administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zakwestionowanie operatu przez organ jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo zawiera on ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (np. gdy da się jednoznacznie zauważyć, że do porównania przyjęto nieruchomości nie mające podobnego charakteru – porównano nieruchomość drogową z nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową). Takich okoliczności jednak organ odwoławczy w badanej sprawie nie stwierdził. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, nie zawiera braków ani niejasności. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości prawa własności działki nr [...] . Skarżąca w skardze na decyzję organu odwoławczego zarzuciła nierzetelne sporządzenie operatu. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania podniosła zarzuty i argumentację taką samą jak w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Dodatkowo zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 153 u.g.n. Podkreśliła także, że w jej ocenie organ pominął rzetelną ocenę zebranego materiału dowodowego. W szczególności pominął fakt o toczących się podobnych postępowaniach na ulicach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianego gruntu. Nadto nie podjął się żadnej oceny gruntów wskazanych w operacie z gruntem wywłaszczonym. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej "p.p.s.a.") stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem dotyczącym art. 57a (który nie znajduje zastosowania w rozpatrywanej sprawie). Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Kwestią sporną w rozpoznawanej sprawie jest prawidłowość operatu szacunkowego z dnia 4 maja 2022 r., w oparciu o który organy określiły wysokość przyznanego skarżącej odszkodowania za działkę numer [...] . Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy rozdział 5 u.g.n. Podstawowe znaczenie ma art. 130 u.g.n. z którego wynika, że gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. to wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zaś po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). W art. 134 ust. 3-4 u.g.n. wprowadzono szczególne zasady określania wartości nieruchomości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (ust. 3). Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej: "rozporządzenie"). Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Natomiast z § 26 rozporządzenia dotyczy wykorzystania informacji o cenach nieruchomości z rynków równoległych i dopuszcza pod pewnymi warunkami poszerzenie obszaru badań transakcji i czynszów porównywalnych na rynki: regionalny, krajowy, a nawet międzynarodowy. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 130, art. 134, art. 151 i art. 153 u.g.n. w związku z § 26 rozporządzenia. Zarzuty te w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie są zasadne. Zauważyć należy, że wyceniana działka nr [...] powstała w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek skarżącej. Decyzja zatwierdzająca podział z dnia 18 maja 2020 r. realizowała zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta I. w rejonie ulic [...] , [...] , [...] i [...] (uchwała Rady Miasta I. z dnia 27 lutego 2013 r., nr [...] wraz ze zmianą planu zatwierdzoną uchwałą Rady Miasta I. z dnia 18 grudnia 2019 r., nr [...] ). Działka będąca przedmiotem wyceny została wydzielona pod drogę publiczną gminną. W dacie wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości tj. w dniu 18 maja 2020 r. wyceniana działka miała drogowe przeznaczenie. W związku z tym przy ustalaniu wartości rynkowej działki nr [...] jako wydzielonej w ramach podziału nieruchomości pod drogę publiczną, zgodnie z zapisami miejscowego planu, należy wziąć pod uwagę drogowe przeznaczenie tej nieruchomości. Z tego też względu przy wycenie spornej nieruchomości zastosowanie znajdował § 36 rozporządzenia, w tym w szczególności ust. 4 i ust. 6 pkt 2 tego przepisu rozporządzenia. W tym miejscu należy wskazać, że przepisy § 36 rozporządzenia kompleksowo regulują kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Mają zatem charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości, w tym w szczególności do art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. (por. wyroki NSA z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15 oraz z dnia 20 września 2019 r. I OSK 538/19). Stosownie do § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, w przypadku ustalenia odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, punktem wyjścia jest zatem porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero w razie braku wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji możliwe jest dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiązałaby się bowiem z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania (por. wyrok NSA z dnia 23 września 2010 r., I OSK 1548/09). Odnosząc powyższe uwagi do spornego operatu szacunkowego należy wskazać, że w operacie tym prawidłowo określono stan i przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości. Prawidłowo także wskazano podstawy prawne wyceny, w szczególności, że to postanowienia zawarte w § 36 rozporządzenia winny stanowić podstawę do wyliczeń należnego skarżącej odszkodowania, a zasada wynikające z art. 134 ust. 3 i ust. 4 nie znajdą zastosowania. Rzeczoznawca majątkowy w operacie dokonał analizy i scharakteryzował rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz przeprowadził analizę transakcji z uwzględnieniem rodzaju i obszaru rynku. W kontrolowanej sprawie w operacie szacunkowym prawidłowo sięgnięto do dostępnych transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca przedstawił rynek transakcji drogowych i wyjaśnił dlaczego objął analizą nie tylko teren miasta I. i powiatu [...], ale także sąsiedni powiat [...]. W orzecznictwie przyjmuje się, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy. Gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli zaś i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (por. wyroki NSA z dnia 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20 oraz z dnia 27 kwietnia 2020 r., I OSK 184/19). Należy także zaznaczyć, że określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania należy do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy majątkowego (§ 26 ust. 3 rozporządzenia). Sporny operat obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu. Rzeczoznawca dokonał oceny podobieństwa przyjętych w operacie szacunkowym nieruchomości do działki wycenianej oraz wskazał cechy nieruchomości podobnych. Lektura operatu pozwala stwierdzić, że na podstawie analizy rynku nieruchomości biegły ustalił, że na wartość nieruchomości drogowych wpływają cechy: lokalizacja, stan zagospodarowania działki i dostępność komunikacyjna. Takie też cechy biegły uwzględnił w sporządzonej opinii z dnia 4 maja 2022 r., a ponadto wyjaśnił, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do działki wycenianej pod względem położenia (działki położone na terenie analizowanego rynku obejmującego powiaty [...] i [...]), stanu prawnego (działki posiadają uregulowany stan prawny z formą władania - własność) oraz przeznaczenia i sposobu korzystania (tereny dróg publicznych). Dobór nieruchomości podobnych przez biegłego został zatem przeprowadzony w oparciu o kryteria prawne wynikające z art. 4 pkt 16 u.g.n. Przyjęte do wyceny transakcje nieruchomościami drogowymi wykazane zostały w tabeli na stronie 15 i stronie 16 operatu. Do porównania biegły przyjął 11 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w miejscowym planie jako tereny dróg i ulic publicznych, a które to nieruchomości były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca szczegółowo opisał przyczyny, dla których określone transakcje powinny być odrzucone. Ceny badanych nieruchomości wahały się od 35,73zł/m² do 74,29zł/m², stąd w operacie przyjęto średnią cenę w wysokości 65,11zł/m². Dla ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a następnie ustalił cenę średnią i skorygował ją przyjętymi współczynnikami. Podkreślić należy, że w sytuacji gdy operat szacunkowy jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jego podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z dnia 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organy prowadzące postępowanie administracyjne lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z dnia 1 lutego 2017r., I OSK 721/15). Jak wynika z akt sprawy organy prowadzące postępowanie administracyjne podjęły stosowne działania umożliwiające skarżącej prawidłowy udział w postępowaniu. W szczególności zaś organ pierwszej instancji pismem z dnia 22 czerwca 2022 r. wezwał rzeczoznawcę do odniesienia się do zgłoszonych przez skarżącą zarzutów dotyczących wyceny. Rzeczoznawca majątkowy udzielił odpowiedzi na przedstawione zarzuty w piśmie z dnia 27 czerwca 2022 r., szczegółowo się do nich odnosząc. Podkreślić trzeba, że operat jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. Wobec tego wycena nieruchomości skarżącej wykonana przez Urząd Skarbowy w 2019 r. na potrzeby innego postępowania nie może podważyć wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w rozpoznawanej sprawie. Skarżąca nie skorzystała z trybu zakreślonego w art. 157 u.g.n., ani też nie przedstawiła innego operatu stanowiącego kontrdowód do operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji. Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że zarówno decyzja organu odwoławczego, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, są zgodne z prawem. Orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy u.g.n. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).