II SA/Gl 719/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.),, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi S. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Prezydent Miasta G. decyzją z dnia [...] r., sprostowaną postanowieniem z dnia [...] r., która stała się ostateczna wobec niewniesienia odwołania w dniu [...] r., działając na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, stanowiącej działkę 1, obręb W. w G., zatwierdził podział tejże nieruchomości, Następnie pismem z dnia [...] r. organ I instancji zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z jej podziału. W toku postępowania organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu D. P. sporządzenie operatu szacunkowego, który został opracowany w dniu [...] r. Pismem z dnia [...] r. organ administracji poinformował strony o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym oraz o ich uprawnieniach, w tym o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu. Uwagi dotyczące wyceny dwóch działek, wydzielonych pod drogi dojazdowe, wniosła jedynie B. W.. Natomiast pełnomocnik skarżącej S. M. po zapoznaniu się z aktami sprawy i sporządzeniu kopii operatu, nie wniósł uwag, pomimo doręczenia stronom zawiadomienia z dnia [...] r. o zakończeniu postępowania dowodowego oraz możliwości zapoznania się z zebranym materiałem i zgłoszenia wniosków w terminie 7 dni. W tym stanie rzeczy organ I instancji decyzją z dnia [...] r. nr [...], podjętą na podstawie art. 98a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej w Gliwicach nr VIII/201/2007 z dnia 12 lipca 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 140 poz. 2776 z dnia 24 sierpnia 2007 r.), orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 25. 279 zł, zobowiązując współwłaścicieli do uiszczenia tej opłaty w podanych kwotach, odpowiadających udziałowi w nieruchomości wspólnej – w terminie 14 dni od ostateczności decyzji. Po zrelacjonowaniu przebiegu postępowania w motywach decyzji organ I instancji podał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki ustawowe do ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem podział nieruchomości został dokonany na wniosek współwłaścicieli w oparciu o ustalenia planu miejscowego, decyzja stała się ostateczna w dniu [...] r. i w tym czasie obowiązywała uchwała o ustaleniu stawki procentowej w wysokości 20 % różnicy wartości nieruchomości. Gdy zaś idzie o ustalenie wzrostu wartości na skutek dokonanego podziału, organ administracji oparł się na operacie szacunkowym, sporządzonym na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. w dniu [...] r. Po omówieniu treści operatu i zawartych w nim danych oraz zacytowaniu treści art. 153 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ stwierdził, że operat ten został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem przepisów ustawy i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także zawiera datę, pieczęć i podpis rzeczoznawcy, opracowany jest spójnie, logicznie, nie zawiera pomyłek i błędów rachunkowych. Zgodnie z operatem, wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału wynika z wydzielenia 5 działek, położonych na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz działki 2, przeznaczonej pod zabudowę usługowo – produkcyjną oraz mieszkaniową, które ze względu na swoją powierzchnię i przeznaczenie w planie miejscowym, są szczególnie poszukiwane przez nabywców oraz osiągają najwyższe ceny na rynku nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła S. M., współwłaścicielka nieruchomości w 8700/10 000 części, zobowiązana do uiszczenia kwoty 21.922,73 zł z tytułu ustalonej opłaty. Odwołująca się zarzuciła naruszenie: - art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne uznanie, że zachodzi związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości, - art. 153 ust. 1 ustawy oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego – z powodu błędnego uznania, że operat szacunkowy spełnia wymogi co do formy, treści i metod wyceny, - art. 77 § 1 i 7 kpa – poprzez niewyjaśnienie okoliczności faktycznych sprawy, - art. 80 i art. 107 § 1 kpa – poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i nieustosunkowanie się w uzasadnieniu do dowodów i faktów, które były podstawą rozstrzygnięcia oraz niewyjaśnienia okoliczności, które wskazał organ odwoławczy. W uzasadnieniu odwołująca się wskazała na błędy, dyskwalifikujące analizowany operat, polegające na: 1) przyjęciu błędnego stanu nieruchomości po podziale, w wyniku czego wycena stwierdza zmianę wartości nieruchomości ze względu na jej wielkość, a nie – ze względu na jej podział, 2) zastosowaniu w wycenie dwóch różnych metod w podejściu porównawczym, 3) przyjęciu cech rynkowych i ich wag bez jakiejkolwiek analizy, 4) wadliwym określeniu rozstępu cenowego, wynikającym z przyjęcia zasady interpolacji, mimo braku przesłanek do jej zastosowania, 5) przyjęciu zróżnicowania wagowego cech, których stany są takie same dla wszystkich nieruchomości, 6) manipulowanie stanami cech nieruchomości porównawczych (sprzeczne informacje o stanach cech tej samej nieruchomości). Zdaniem odwołującej się, wadliwe jest bowiem przyjęcie wartości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek o zróżnicowanej wielkości, kształcie, uzbrojeniu, dostępności do drogi, itd. (vide: wyroki WSA w Poznaniu z dnia 21 lutego 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 1110/12 i z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 151/13 oraz WSA w Gliwicach z dnia 18 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Gl 506/11). Brak też podstaw prawnych do łączenia w ramach wyceny jednej nieruchomości dwóch metod (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 857/11). Nadto, rzeczoznawca majątkowy nie podała, jaką metodą wyznaczyła cechy i wagi, zaś obliczenia przeprowadzono inaczej dla każdej z części nieruchomości, przeznaczanych na różne funkcje: mieszkaniowe, usługowe i komunikacyjne, co wymaga uzupełnienia operatu w tym zakresie. Przy wycenie nieruchomości przed podziałem w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, nieruchomość Cmax, nie ma też wszystkich cech najlepszych, a Cmin, wszystkich cech najgorszych, jak tego wymagają standardy zawodowe KSWP1, co skutkuje wadliwością całego procesu szacowania, gdyż rzeczoznawca nie określił hipotetycznego zakresu cenowego. Zdaniem odwołującej się, trzy z sześciu cech porównawczych przyjętych przy wycenie nieruchomości w części przeznaczonej pod usługi po podziale, mają cechy takie same, jak dla nieruchomości porównawczych, stąd też nie mają znaczenia dla wyceny, podobnie jak przy wycenie części działki przed podziałem (naruszono standardy zawodowe). Wreszcie rzeczoznawca podała sprzeczne informacje o stanach cech tej samej nieruchomości porównawczej, gdy idzie o jej uzbrojenie i utrudnienia w zagospodarowaniu. Stąd też operat nie może stanowić dowodu w niniejszym postępowaniu. Jednakże zaskarżoną decyzją odwołania nie uwzględniono. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, Kolegium uznało, że w świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego, które przywołało, dopuszczalne jest przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości wydzielonych działek, gdyż każda z nich może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego i taki jest też cel geodezyjnego podziału. Zdaniem Kolegium, przyjęte do porównań nieruchomości (tabele na str. 2, 3, 5, 6, 14, 19, 20 i 23 operatu szacunkowego), spełniają też wymogi, pozwalające na uznanie ich za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy organ odwoławczy uznał za logiczny, nie dopatrując się niejasności i pomyłek w obliczeniach. W skardze do sądu administracyjnego S. M. ponawiając zarzuty i argumentację, zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji, domagała się uchylenia decyzji organów obydwu instancji i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła też, że Kolegium nie odniosło się do wskazanych przez nią nieprawidłowości w operacie szacunkowym, który podlega ocenie, jak każdy dowód w sprawie, gdyż nie można podzielić poglądu, aby zakwestionowanie jego prawidłowości mogło nastąpić jedynie w trybie art. 157 ust. 1 ustawy – poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn zawartych w motywach zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też organy administracji nie naruszyły reguł procedury w stopniu skutkującym wznowieniem tego postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tymczasem z mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Faktem jest, że organ odwoławczy nie odniósł się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, lecz uchybienie wymogom art. 107 § 1 kpa, nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, ani też nie uniemożliwia sądowej kontroli decyzji. Zdaniem składu orzekającego, zebrany w sprawie materiał dowodowy wykazał wzrost wartości nieruchomości, stanowiącej działkę 1 na skutek jej podziału na wniosek współwłaścicieli. Sedno sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do zakresu badania prawidłowości operatu szacunkowego przez organy administracji. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej obligatoryjne jest bowiem szacowanie nieruchomości w oparciu o operat, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zwalnia to jednak organów administracji od zbadania jego wymogów formalnych i merytorycznej zawartości, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej (obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 1774) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Taki pogląd co do zakresu obowiązków organów administracji wynika również z orzecznictwa sądowego (vide: m. in. wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2013 r. sygn. akt II OSK 829/12, LEX nr 1408564 oraz z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2342/12, LEX nr 1480869). Zatem organy administracji zobligowane są do zbadania merytorycznej zawartości operatu pod kątem ustalenia prawidłowości wyboru przez rzeczoznawcę metody szacowania, dysponowania przez rzeczoznawcę prawidłowymi danymi dotyczącymi szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Nadto operat szacunkowy winien odzwierciedlać sposób dokonania wyceny nieruchomości, a więc umożliwiać jego weryfikację przez organ administracji (§§ 55 i 56 cyt. rozp.). Z kolei obowiązkiem organów jest należyte uzasadnienie rozstrzygnięcia, a więc przedstawienie procesu myślowego, w którym dokonano zbadania prawidłowości i rzetelności opracowania operatu szacunkowego (art. 107 § 3 kpa). Jednakże organy administracji nie są władne do oceny operatu w zakresie wymagającym wiedzy specjalistycznej, a więc wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy (vide: wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13, LEX nr 1598210). Nadto, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 (LEX nr 1494707), pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej jak i dochowania należytej staranności. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, jak i doborze nieruchomości do porównania, decyduje rzeczoznawca. Jeśli zatem strona na zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji. Tymczasem w niniejszej sprawie skarżąca pomimo pouczenia o możliwości skorzystania z procedury określonej w art. 157 ustawy (vide: pismo organu I instancji z dnia 8 kwietnia 2014 r.) oraz otrzymania na jej żądanie kopii operatu szacunkowego, w toku postępowania przed organem I instancji, nie wniosła żadnych zastrzeżeń i uwag, których zasadność obligowałaby ten organ do wezwania rzeczoznawcy celem wyjaśnienia wątpliwości. Zarzuty pod adresem operatu skarżąca złożyła dopiero w odwołaniu od decyzji, lecz równocześnie nie przedstawiła operatu, sporządzonego na jej zlecenie, co mogłoby rodzić po stronie organu odwoławczego obowiązek poddania operatu, stanowiącego podstawę do wydania decyzji ocenie stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych z urzędu. Skarżąca na żadnym etapie postępowania, nawet sądowego, nie przedłożyła też dowodu wystąpienia o ocenę operatu w trybie art. 157 ustawy. Stąd też nie mogły odnieść prawnego skutku zarzuty skargi co do naruszenia art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 1 kpa, w takim zakresie, jakim dotyczą naruszenia standardów zawodowych, jako że w takim aspekcie operat szacunkowy nie podlegał weryfikacji przez organy administracji, ani też sąd administracyjny. Treść operatu szacunkowego nie budzi zaś wątpliwości z punktu widzenia wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. metody szacowania, dysponowania przez nią prawidłowymi danymi co do szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różnicujących i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skład orzekający nie podziela zarzutu skargi co do naruszenia § 4 ust. 2 rozp. poprzez łączenie w ramach jednej wyceny w podejściu porównawczym, metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej. Wyceniana nieruchomość położona była bowiem w różnych jednostkach strukturalnych, gdy idzie o jej przeznaczenie w przywołanym wyżej planie miejscowym. Mianowicie, przed podziałem jej część o pow. 0,4519 ha, przeznaczona była pod tereny mieszkaniowe o średniej intensywności zabudowy, zaś obszar o pow. 2, 2117 ha pod tereny usługowo – produkcyjne. Natomiast po podziale jedna z działek, a mianowicie 2, nadal położona jest w dwóch różnych jednostkach planistycznych po połowie. Pozostała część podzielonej nieruchomości w takiej części w której rzeczoznawca dopatrzyła się wzrostu wartości, znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej. Mieszane przeznaczenie nieruchomości, zarówno przed, jak i po jej podziale na działki geodezyjne, rodziło zatem trudności w szacowaniu nieruchomości, bowiem rzeczoznawca dysponowała jedynie odpowiednią liczbą transakcji rynkowych terenami mieszkaniowymi dla zastosowania metody korygowania ceny średniej (14 transakcji co do nieruchomości przed podziałem i 18 transakcji gruntami o pow. poniżej 0,2 ha). Natomiast w przypadku obrotu terenami usługowo – produkcyjnymi, baza transakcji obejmowała jedynie 7 umów przed podziałem i 8 umów po podziale. Tymczasem zgodnie z § 4 ust. 4 rozp. przy metodzie korygowania ceny średniej, wymagana jest znajomość co najmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi. Stąd też nie było możliwe zastosowanie tej metody co do szacowania gruntu pod zabudowę usługowo – przemysłową. Jednakże rzeczoznawca majątkowy konsekwentnie metodę porównywania parami stosowała do wyceny części nieruchomości przed i po podziale. Kwestia, czy i o ile zastosowanie dwóch metod szacowania w podejściu porównawczym, mogło wpłynąć na określenie wartości nieruchomości przed i po podziale, nie mogła być przedmiotem rozważań ani organów administracji, ani sądu administracyjnego, bowiem wymaga to wiadomości specjalistycznych, a zatem poddania operatu ocenie stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych, o co skarżąca nigdy nie wnosiła. Próby podważenia operatu w drodze przedstawienia własnych wywodów, które nie mogą być nawet uznane za kontroperat, bowiem nie są opatrzone pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego, są zaś bezskuteczne. Zdaniem sądu administracyjnego, nietrafne jest też odwoływanie się do poglądu, wyrażonego w wyroku WSA w Gdańsku sygn. akt II SA/Gd 857/11. W motywach tego wyroku wskazano przede wszystkim na brak jednoznacznego wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, jaką metodę szacowania nieruchomości zastosowano. Jednak stan faktyczny tej sprawy był inny, gdyż nie dołączyła ona szacowania nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym przed i po podziale. Gdy zaś idzie o sprzeczny opis cech nieruchomości porównawczych na użytek niniejszej sprawy oraz prowadzonego równocześnie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki sąsiedniej 3, stwierdzić należy, że sporna nieruchomość porównawcza położona jest przy ul. [...], obręb N., opisana jest na str. 15 operatu, gdzie podano, że posiada pełne uzbrojenie w ulicy. Ocena charakteru utrudnień w jej zagospodarowaniu, określonych jako przeciętne, należy zaś do rzeczoznawcy, gdyż wymaga wiedzy specjalistycznej. Opis uzbrojenia w tabeli nr 3 na użytek niniejszej sprawy, jest zatem zgodny z opisem na str. 15. O ile zaś w innej sprawie rzeczoznawca w tabeli opisu cech gruntów przyjętych do porównania podała inne dane tej samej działki, to kwestia ta nie ma znaczenia dla wyniku niniejszej sprawy. Brak szczegółowego odniesienia się przez organ odwoławczy do tej kwestii, a jedynie ogólne stwierdzenie, że baza danych obejmuje nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy, nie może zaś dyskwalifikować rozstrzygnięcia organu odwoławczego, gdyż możliwe było zbadanie tej okoliczności przez sąd administracyjny na podstawie operatu szacunkowego. Pozostałe zarzuty skargi pod adresem operatu szacunkowego, a więc brak danych i analiz rzeczoznawcy w zakresie cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wag (zarzut 3), błąd polegający na wadliwym określeniu rozstępu cenowego (zarzut 4), przyjęcie zróżnicowania wagowego cech, których stany są takie same dla wszystkich nieruchomości (zarzut 5), zdaniem sądu administracyjnego stanowią jedynie polemikę, która co prawda poparta została argumentacją, nawiązującą do standardów zawodowych, lecz jak już wyżej wyjaśniono, skoro skarżąca nie wystąpiła do stowarzyszenia rzeczoznawców, ani nawet nie przedłożyła operatu szacunkowego, sporządzonego na jej zlecenie, nie mogła ona odnieść skutku prawnego w świetle art. 157 ustawy. Zatem badając operat w zakresie wymogów ustawy i rozp. wykonawczego, organy administracji nie naruszyły art. 153 ust. 1 ustawy oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozp., bowiem nie są one władne do oceny operatu w zakresie spełnienia standardów zawodowych. Nie mógł też odnieść skutku podniesiony w toku rozprawy sądowej zarzut naruszenia art. 8 kpa, skoro określenie wartości nieruchomości następuje wyłącznie na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę, którego podważenie w zakresie wymagającym wiadomości specjalistycznych wymaga przeprowadzenia oceny stowarzyszenia zawodowego, zaś skarżąca pomimo pouczenia, nie skorzystała z takiej możliwości na żadnym etapie postępowania. Sąd administracyjny nie podzielił też stanowiska skarżącej co do naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy, z uwagi na określenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy poszczególnych działek. Skład orzekający przychylił się do poglądów, wyrażonych w wyrokach, przywołanych przez Kolegium w motywach zaskarżonej decyzji. Z definicji zawartych w art. 4 pkt 1 i 3 ustawy, wynika bowiem, że cechą nieruchomości jest jej stan prawny (odrębny przedmiot własności), zaś działka gruntu to niepodzielna część powierzchni ziemskiej, stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Zatem nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek, zależnie od woli właściciela (współwłaścicieli). Jednak aby część nieruchomości mogła być przedmiotem obrotu prawnego, musi dojść do jej podziału poprzez wydzielenie działek. Ustalenie opłaty adiacenckiej musi być wynikiem podziału na wniosek właściciela i wzrostu wartości nieruchomości na skutek tego podziału – z wyłączeniem przypadków z art. 95 ustawy. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości po jej podziale został zaś wykazany w oparciu o operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy, interpretując wyniki wyceny (str. 21 operatu), stwierdziła bowiem, że działki mieszkaniowe osiągają najwyższe ceny dla powierzchni do 1500m², a działki usługowo – produkcyjne do 3000m². Stąd też wzrost wartości nieruchomości po podziale dotyczył jedynie działki 2 oraz pięciu działek pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem biegłej, nie uległa zmianie wartość nieruchomości w pozostałym obszarze, przeznaczonym pod zabudowę przemysłowo – usługową i komunikację (po odliczeniu działek pod drogę publiczną). Przed podziałem nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu miała powierzchnię 2.7165 ha, zaś do jej wyceny odjęto obszar 0,0529 ha jako drogi publiczne (art. 98a ust. 3 ustawy). Rzeczoznawca majątkowa dokonała zaś analizy cen nieruchomości podobnych ze szczególnym uwzględnieniem podobieństwa w zakresie powierzchni działki jako cechą, wpływającą na jej wartość. Oznacza to w konkluzji, że gdyby skarżąca zbyła całą działkę 1, to nie mogłaby liczyć na cenę, którą może uzyskać ze sprzedaży poszczególnych jej części po podziale na mniejsze działki. W takim zaś przypadku ustawodawca upoważnił organ gminy do pobrania opłaty adiacenckiej jako rodzaju daniny publicznej wskutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Istnienie takiego związku zostało wykazane w niniejszym postępowaniu w oparciu o operat szacunkowy, którego skarżąca nie podważyła w wymaganym ustawą trybie. Odnosząc się do przywołanego w skardze orzecznictwa zauważyć przyjdzie, że właśnie w motywach wyroku z dnia 22 lipca 2014 r. sygn. akt I OSK 2948/12, Naczelny Sąd Administracyjny zaproponował wycenę wartości podzielonej działki jako sumy składającej się na nią działek po podziale i uznał, że żaden przepis nie obliguje rzeczoznawcy do zbadania wszystkich lub większości transakcji podobnych. Natomiast wywody, zawarte w wyroku tut. Sądu z dnia 18 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Gl 506/11, sprowadzają się do zaaprobowania działań korzystnych dla strony skarżącej, a nie przyjęcia, że wartość nieruchomości po podziale stanowić winna wartość całej nieruchomości. Z tych względów nie stwierdzając naruszenia prawa wymienionego w art. 145 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 tej ustawy. im