I SA/Go 474/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Niedzielski Sędziowie Sędzia WSA Krystyna Skowrońska - Pastuszko Sędzia WSA Dariusz Skupień (spr.) Protokolant Asystent sędziego Marta Surmacz-Buszkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi D Sp. z o.o. w likwidacji na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1. Uchyla w całości zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] r. nr [...]. 2. Zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej na rzecz skarżącej Spółki kwotę 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania. D Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Likwidacji, reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] września 2017 r. nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] maja 2017r. nr [...] oddalające, jako nieuzasadnione, zarzuty skarżącej spółki do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Powyższa skarga została wywiedziona na tle następującego stanu faktycznego sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego w oparciu o tytuły wykonawcze wystawione przez Burmistrza Miasta wobec "D" Sp. z o.o. wszczął i prowadzi egzekucję z nieruchomości położonej w [...] stanowiącej własność Spółki, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W toku egzekucji organ powołał rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania ww. nieruchomości. W dniu [...].02.2015r. rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości. Operat ten został uzupełniony aneksem z [...].03.2015r. Z kolei w dniu [...].02.2016 r., rzeczoznawca nadał klauzulę potwierdzającą aktualność tego operatu szacunkowego. Dodatkowo rzeczoznawca uzupełnił przedmiotowy operat aneksem z [...].11.2016 r. oraz wykazem części składowych nieruchomości. W dniu [...].02.2017 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego po zawiadomieniu zobowiązanej Spółki, dokonał opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. W dniu 07.03.2017r. (data wpływu do organu 8 marca 2017 r.) skarżąca Spółka wniosła zarzuty na ww. opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącej wartość nieruchomości szacowanej została ustalona z rażącym naruszeniem przepisów i metodologii ustalania tej wartości. Biegły rzeczoznawca błędnie wyliczył wartość budynków na wskazanych działkach, przyjmując do wyliczenia ich wartości powierzchnię zabudowy. Realizując algorytm wyceny pozostawał w sprzeczności z przyjętymi przez samego siebie w tej samej wycenie założeniami metodologicznymi dotyczącymi wyliczenia tej wartości. Skarżąca zaznaczyła, że rzeczoznawca wyjaśniając zasady przyjętej metody porównawczej napisał, że do wyceny powinno stosować się przy podstawieniu do wzoru stosowanego przy zastosowanej metodzie porównania parami parametr: Puż - powierzchnia budynków. Ewidentnie niezgodnie z tym założeniem, które jak sam wskazał musi być spełnione dla uzyskania poprawnego wyliczenia wartości budynków, w wyliczeniach wartości konkretnych obiektów budowlanych do przedmiotowego wzoru zastosował nie wielkość odpowiadającą powierzchni budynku, ale powierzchnię zabudowy budynków. Skarżąca stwierdziła, że z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie powierzchnia budynków wycenianych (trzy kondygnacyjne budynki koszarowe, dodatkowo z dwoma kondygnacjami strychu oraz kondygnacją podpiwniczenia) jest kilkakrotnie większa niż powierzchnia zabudowy tych budynków, prowadziło to do ewidentnego zaniżenia wartości budynków szacowanych. Skarżąca podniosła, że w szacunku rzeczoznawca w ogóle nie podał tak istotnej wielkości jak powierzchnia każdego z budynków szacowanych, gdy proste wyliczenie w oparciu o powierzchnię zabudowy i ilość tylko pełnowymiarowych kondygnacji nadziemnych (trzy, bez "strychu") daje wynik ponad 3000 m2, a więc budynku kilkakrotnie większego niż każdy z budynków na nieruchomości porównywanej. Zdaniem skarżącej prowadzi to do takiej oczywistej sprzeczności logicznej, że niezależnie od tego czy budynek na nieruchomości szacowanej jest zbudowany parterowo, czy potężnym kilku kondygnacyjnym budynkiem, wyliczona wartość budynku będzie jednakowa. W ocenie skarżącej rzeczoznawca w przedmiotowej sprawie przyjął do wyliczenia wartości nieruchomości nie przystającą do stanu faktycznego nieruchomości metodę porównawczą, skoro do porównania za podobne przyjął nieruchomości zabudowane, ale budynkami kilkakrotnie mniejszymi niż posadowionymi na nieruchomości szacowanej. Nadto skarżąca stwierdziła, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości narusza również art. 110u § 2 w zw. z art. 110s ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1201) – powoływanej dalej jako "u.p.e.a." Skoro organ egzekucyjny, ze względu na upływ czasu od poprzedniego opisu i oszacowania przyjął po myśli art. 110u § 2 u.p.e.a., konieczność aktualizacji wyceny dla potrzeb obecnego opisu i oszacowania dokonywanego w dniu [...] lutego 2017r., to z tej aktualizacji powinno wynikać przynajmniej, czy rzeczywiście w czasie od sporządzenia operatu szacunkowego wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2015r. sporządzony przez rzeczoznawcę w dniu [...] listopada 2016r. w żadnym razie nie czyni zadość temu wymaganiu, bo jest nieporównywalny z pierwotnym operatem i szacunkiem w nim dokonanym. Skarżąca stwierdziła, że biegły w aktualizacji wylicza jedynie wartość samego gruntu, a nie wartość samej nieruchomości. W piśmie z [...].04.2017 r. stanowiącym ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów, przedłożonym na wezwanie organu biegły wyjaśnił, że opisana na stronie 17 metodologia wyceny odnosi się do pojęć ogólnych, które zostają uszczegółowione w dalszej części operatu poprzez stwierdzenie jakie parametry są podstawą wyliczeń wartości nieruchomości. W przypadku wycenianych nieruchomości tym atrybutem jest powierzchnia zabudowy budynku. Jednocześnie dodał, że aneks z [...].11.2016r. sporządzony został według stanu i cen na dzień [...].02.2015r. po to, by wartość nieruchomości była porównywalna z wartością składników tej nieruchomości. W aneksie nie ma żadnego stwierdzenia, że został zmieniony sposób wyliczenia wartości nieruchomości, czyli atrybutu pozwalającego na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. Jednostką obliczeniową jest 1 m2 powierzchni działki, ponieważ zakres aneksu dotyczył wyceny działek gruntu bez zabudowy, a nie nieruchomości zabudowanej. Postanowieniem z dnia [...] maja 2017 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego oddalił zarzuty skarżącej jako nieuzasadnione. Organ pierwszej instancji stwierdził, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) – powoływanej dalej jako "u.g.n." oraz metodologią wycen nieruchomości podstawą do ustalenia wartości rynkowej mogą być różne atrybuty rynkowe, np. powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa budynku, czy powierzchnia zabudowy budynku zaś wyboru parametru dokonuje rzeczoznawca opierając się na posiadanych danych z rynku nieruchomości. Wskazał, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości przyjęto atrybut w postaci powierzchni zabudowy budynków znajdujących się na wycenianych działkach. Zatem zmiana atrybutu pociągnęłaby za sobą całkowitą zmianę operatu szacunkowego, bowiem konieczna byłaby zmiana przyjętych do porównania i analizy transakcji. Powyższe nie znajduje uzasadnienia prawnego i nie ma podstaw z punktu widzenia metodologii wycen. W konsekwencji podniesiona przez Spółkę kwestia dotycząca przedstawienia niewłaściwych danych w zakresie wielkości powierzchni zabudowy obiektów, przyjętych dla potrzeb wyliczenia wartości nieruchomości, zamiast powierzchni budynków jest niezasadna. Uwzględniona przez rzeczoznawcę jednostka obliczeniowa będąca podstawą oszacowania wartości nieruchomości w postaci 1m2 powierzchni zabudowy, a nie powierzchni budynków znajduje uzasadnienie w kontekście przyjętych do porównania transakcji. W ocenie organu, rzeczoznawca w sposób logiczny i wiarygodny wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości, dobrał odpowiednią liczbę transakcji do analizy, określił czynniki korygujące wartość nieruchomości, tj. pięć cech rynkowych (ustalonych na podstawie rynku lokalnego oraz badania preferencji potencjalnych nabywców), mających istotny wpływ na ceny transakcyjne oraz ustalił pięć cech rynkowych nieruchomości i ich wagę (s. 13 operatu). Na tej podstawie dokonał wyboru do porównań trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny były wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki oraz wyliczył poprawki kwotowe stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. Z tych też względów nie ma, zdaniem Naczelnika Urzędu Skarbowego, powodów do kwestionowania rzetelności i prawidłowości operatu, a także podstaw do jego podważania. Podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości nie budzi wątpliwości, a operat szacunkowy spełnia wymogi formalne i zawiera prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości. Odnośnie aneksu z [...].11.2016r., organ pierwszej instancji stwierdził, że rzeczoznawca sporządził go na wezwanie celem uwzględnienia w opisie i oszacowaniu wartości obiektów budowlanych. Na powyższe postanowienie skarżąca Spółka wniosła zażalenie. Podtrzymując zarzuty co do prawidłowości dokonanej wyceny, wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie zarzutów. Postanowieniem z dnia [...] września 2017 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że wniesione zarzuty nie znajdują uzasadnienia w stanie faktycznym sprawy, a zaskarżone postanowienie nie zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawiera informacje na temat sposobu dokonania oszacowania wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca dla wyceny nieruchomości szacowanej przeprowadził badania rynku nieruchomości określił także wagi poszczególnych atrybutów nieruchomości i współczynniki korygujące. Organ drugiej instancji podkreślił, że w przedłożonym operacie zindywidualizowano nieruchomości przyjęte do wyceny. W szczególności rzeczoznawca porównał nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych, w uwzględnieniem ich cech fizycznych, środowiskowych oraz ekonomicznych. W ocenie organu odwoławczego bez wpływu na oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości pozostaje opis kolumny 4 tabeli nr 1 operatu poprzez nadanie jej nazwy "powierzchnia budynku". Dalsza treść operatu, w tym zamieszczone bezpośrednio w tabeli wyjaśnienie, wskazuje jednoznacznie, iż jednostką obliczeniową będącą podstawą oszacowania wartości jest 1m2 powierzchni zabudowy budynków, co potwierdza także rzeczoznawca sporządzający operat w pismach z dnia [...] czerwca 2015 r. oraz z dnia [...] lipca 2015 r. i z dnia [...] kwietnia 2017 r. Tym samym zdaniem organu odwoławczego formułowany przez Spółkę zarzut nieadekwatności przyjętych jednostek miar porównywanych nieruchomości w stosunku do nieruchomości wycenianej, nie znajduje odzwierciedlenia w stanie faktycznym sprawy. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej nie został także w żaden sposób dowiedziony przez skarżącą spółkę, zarzucany brak rzetelności wyceny, pozostający jedynie wyrazem subiektywnego przekonania strony, która nie wskazała przeciwdowodu w tym zakresie. Powoływana argumentacja, nie potwierdza bowiem zasadności zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu, w tym ustalonej przez biegłego wartości nieruchomości. Odnośnie sporządzonego w dniu [...] listopada 2016 r. aneksu organ odwoławczy stwierdził, że nie dokonano w nim zmiany sposobu wyliczenia wartości nieruchomości, natomiast jako jednostkę obliczeniową przyjęto 1 m powierzchni działki, z uwagi na zakres aneksu, który dotyczy wskazania wartości gruntu. Powyższy aneks nie stanowi klauzuli aktualizacyjnej operatu. Aktualność sporządzonej na dzień [...] lutego 2015 r. wyceny przedmiotowej nieruchomości została bowiem potwierdzona przez rzeczoznawcę w dniu [...] lutego 2016 r. W ocenie organu odwoławczego skarżąca kwestionując prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości, nie wskazała przeciwdowodu w tym zakresie, nie przytoczyła również znajdujących odzwierciedlenie w stanie faktycznym sprawy argumentów, które negowałyby prawidłowość sporządzonego operatu, w tym ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości. W szczególności nie wykazano, by ustalona przez rzeczoznawcę wartość metra kwadratowego powierzchni zabudowy odbiegała od rzeczywistych cen rynkowych. Organ stwierdził, że gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę na żądanie organu są kwestionowane, to na Stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na powyższe postanowienie D sp. z o.o. w likwidacji wniosła skargę zrzucając mu naruszenie: - art. 152. ust. 2 i ust. 3u.g.n., § 4 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Z 2004, Nr 207, poz. 2109 z zm.) w zw. z art.110r i art. 18 u.p.e.a. poprzez oparcie ustaleń zaskarżonego postanowienia na opinii w zakresie szacowania nieruchomości nie spełniającej warunków wymienionych w powołanych wyżej przepisach, w szczególności na zaakceptowaniu prawidłowości przyjętej przez biegłego porównawczej metody wyceny, w sytuacji gdy w okolicznościach sprawy w sposób oczywisty, nie wymagający wiadomości specjalnych, przyjęta metoda prowadzi do oczywiście wadliwych wyliczeń i ustaleń wartości nieruchomości, - art. 7 i art. 75 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257) – powoływanej dalej jako "K.p.a." w zw. z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 157 u.g.n. poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności rzeczywistej wartości nieruchomości, na skutek przyjęcia za prawidłowe wadliwego oszacowania egzekwowanej nieruchomości oraz nie zweryfikowanie sporządzonego operatu,  - art. 110u § 2 w zw. z art. 110s u.p.e.a. poprzez nie uwzględnienie zarzutu strony polecającego na zarzucie nie dokonania właściwej aktualizacji pierwotnie sporządzonego operatu szacunkowego Wobec podniesionych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego. Skarżąca podniosła, że nie kwestionowała wiadomości specjalnych biegłego, lecz oczywistą w świetle stanu faktycznego, logicznych zasad rozumowania oraz doświadczenia życiowego w porównaniu z treścią operatu szacunkowego okoliczność, że biegły wadliwie przyjął do wyceny nieruchomości metodę porównawczą. Metoda ta nie mogła być w przedmiotowej sprawie zastosowana, bowiem nieruchomości porównywalne z szacowanymi odbiegają zasadniczo i w sposób oczywisty od nieruchomości szacowanej. Nie chodzi tylko o niejasne określenie jakim posługuje się organ w zaskarżonym postanowieniu tj. "wielkością" nieruchomości, tylko o to, że nieruchomości porównywane są zabudowane budynkami ze względu na swoja wielkość nieporównywalnymi z budynkami znajdującymi się na nieruchomości szacowanej. Zdaniem skarżącej w sytuacji, gdy biegły w operacie szacunkowym wylicza wartość "wyjściową" nieruchomości porównywanych według parametru powierzchni zabudowy, to w sposób oczywisty musi to prowadzić do wadliwego ustalenia wartości nieruchomości szacowanych, gdy budynki posadowione na nieruchomości szacowanej łącznie są ok. 12 razy większe jeżeli chodzi o rzeczywistą powierzchnię budynku od budynków jakimi zabudowane były nieruchomości porównywane. Skarżąca podniosła, że w tabeli na stronie 13 operatu nieruchomości porównywane są zabudowane budynkami średnio o powierzchni ok. 1000 m2, gdy każdy spośród trzech budynków wycenianych ma powierzchnię samych kondygnacji "użytkowych" ok. 4000 m2 (powierzchnia zabudowy ok.1300 m2 X 3 kondygnacje) plus kondygnacja piwniczna i strych. W ocenie skarżącej przy zastosowanej metodzie porównania parami (metodzie porównawczej) musi być spełnione założenie, że do porównania przyjmuje się nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zatem, ażeby nieruchomości porównywane były porównywalne z nieruchomością szacowaną, należy przyjąć przynajmniej z założenia takie same cechy porównawcze. Skarżąca podniosła, że w szacunku sporządzonym przez rzeczoznawcę, do wyliczenia wartości nieruchomości porównywanych została przyjęta (zgodnie ze wskazaniem wzoru zawartego w operacie) powierzchnia budynku znajdującego się na gruncie. Odzwierciedlenie tej okoliczności znalazło się w wyliczeniu zamieszczonym w tabeli 1 na stronie 18 operatu, gdzie rzeczoznawca dla wyliczenia wartości nieruchomości porównywanych przyjął powierzchnie budynków znajdujących się na nieruchomościach porównywanych, a nie ich powierzchnię zabudowy. W ocenie skarżącej przyjęcie wyliczonej w ten sposób wartości Cx (jako różnicy pomiędzy wartościami maksymalnymi i minimalnymi nieruchomości porównywanych), a następnie podstawienie do wzoru przy wyliczeniu wartości budynku szacowanego, zamiast powierzchni budynków, powierzchni zabudowy, prowadzi do wadliwego wyliczenia wartości budynków szacowanych poprzez właśnie naruszenie zasady porównywania tych samych cech. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się trafne. Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do treści art.1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz.2188), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei po myśli art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 - powoływanej dalej jako "P.p.s.a.") Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który dotyczy interpretacji podatkowych i który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie było postanowienie Dyrektora Administracji Skarbowej z dnia [...] września 2017 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] maja 2017 r. oddalające, jako nieuzasadnione, zarzuty skarżącej spółki do opisu i oszacowania nieruchomości. Spór między stronami niniejszego postępowania sprowadza się do oceny prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego organ ustalił wartość nieruchomości skarżącej Spółki podlegającej licytacji. Zdaniem skarżącej przyjęta przez biegłego w spornym operacie metoda porównawcza wyceny prowadzi do wadliwych wyliczeń i ustaleń wartości nieruchomości. Skarżąca stwierdziła, że w sytuacji, gdy biegły w operacie szacunkowym wylicza wartość "wyjściową" nieruchomości porównywanych według parametru powierzchni zabudowy, to musi to prowadzić do wadliwego ustalenia wartości nieruchomości szacowanych, gdy budynki posadowione na nieruchomości szacowanej łącznie są ok. 12 razy większe jeżeli chodzi o rzeczywistą powierzchnię budynku od budynków jakimi zabudowane były nieruchomości porównywane. Wątpliwości skarżącej budzi również parametr wg. którego rzeczoznawca dokonywał wyliczeń, raz bowiem wskazuje na powierzchnię budynku a kolejny raz na powierzchnię zabudowy. Z kolei w ocenie organu operat szacunkowy jest prawidłowy i został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa. Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Artykuł 175 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Osoba wykonująca ten zawód podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Podlega też odpowiedzialności zawodowej, z tytułu której mogą być wobec niej orzeczone kary dyscyplinarne. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Opinia biegłego powinna podlegać ocenie ze strony organu egzekucyjnego przede wszystkim z punktu widzenia spełnienia kryteriów określonych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Istotne jest sprawdzenie przez organ, czy operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym elementy określone przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. Król Małgorzata glosa do wyroku WSA w Opolu z dnia 16 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Op 323/11 LEX). Organ administracyjny ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2011r., w sprawie o sygn. akt I OSK 461/10, wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 oraz wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Gl 968/16, wszystkie cytowane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia dostępne są na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa m.in. rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Zgodnie z § 56 ww. rozporządzenia w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika również, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Po myśli art. 154 pkt 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do treści art. 152 ust. 1 ww. ustawy sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.) W rozpoznawanej sprawie do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze metodą porównania parami. Zgodnie z regulacją art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3) Z ustawy o gospodarce nieruchomościami(art. 4 pkt 16) wynika natomiast, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W rozpoznawanej sprawie skarżąca wielokrotnie podnosiła, że przyjęta przez rzeczoznawcę porównawcza metoda wyceny nieruchomości jest wadliwa bowiem przyjęte do porównania nieruchomości odbiegają zasadniczo i w sposób oczywisty od nieruchomości szacowanej. W ocenie Sądu powyższy zarzut jest zasadny. Ze spornego operatu wynika bowiem, że szacowane nieruchomości to.: budynek położony na działce [...] (była stróżówka) o powierzchni zabudowy 101,00 m2 jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony oraz trzy budynki użytkowe położone na działkach [...], nr [...] o powierzchni zabudowy odpowiednio 1.224, 00 m2, 1. 371,00 m2, 1. 371,00 m2 stanowiące budynki trzykondygnacyjne wraz z poddaszem nieużytkowym, podpiwniczone. Z kolei w tabeli zamieszczonej na stronie 13 operatu rzeczoznawca wskazał 7 nieruchomości położonych na terenie miasta zaznaczając datę sprzedaży, powierzchnię budynku w m2, powierzchnię działki w m2 oraz cenę w zł za 1m2. Powierzchnie budynków wskazanych nieruchomości to 1176,00 m2, 939,00 m2, 942,00 m2, 964,00 m2, 473,00 m2, 730,00 m2, 1312,00 m2. przy czym wyjaśnił, że jednostką obliczeniową będącą podstawą oszacowania wartości jest 1 m2 powierzchni zabudowy budynków. Rzeczoznawca wskazał, że przy wykorzystaniu metody porównania parami stosuje się wzór Wn= (Suma Ci/i) x Wk x Puż gdzie Ci - to wartość obiektów przyjętych do porównania po zastosowaniu korekt, i – ilość transakcji przyjętych do wyliczeń, Wk – współczynnik korekcyjny analizy, który jest w przedziale od 09 – 1,1 i określa się dla każdego obiektu osobno, Puż –powierzchnia budynków. Na stronie 18 operatu rzeczoznawca wskazał, trzy transakcje, w jego ocenie, najbardziej podobne do wycenianych nieruchomości. Ponownie wskazując jako jeden z wyznaczników powierzchnię budynku w m2. I tak dla nieruchomości położonej przy [...] wyniosła ona 1176,00 m2, dla nieruchomości położonej przy ul. [...] 474,00 m2, oraz dla nieruchomości położonej przy ul. [...] 1312,00m2. Z kolei przy obliczaniu wartości poszczególnych nieruchomości skarżącej Spółki rzeczoznawca jako jeden z atrybutów wskazał wielkość zabudowy oraz określił średnią cenę rynkową powierzchni zabudowy wycenianych nieruchomości. Z przedmiotowego operatu szacunkowego nie wynika dlaczego akurat te nieruchomości rzeczoznawca uznał za najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Nie wynika też czy przyjęte do porównania nieruchomości stanowią budynki jednokondygnacyjne czy wielokondygnacyjne i czy rzeczoznawca zastosował w związku z ww. różnicami jakieś współczynniki korekcyjne. Zgodzić się należy ze skarżącą, że w sytuacji, gdy biegły w operacie szacunkowym wylicza wartość "wyjściową" nieruchomości porównywanych według parametru powierzchni zabudowy, to prowadzi to do wadliwego ustalenia wartości nieruchomości szacowanych, gdy budynki posadowione na nieruchomości szacowanej łącznie są ok. 12 razy większe jeżeli chodzi o rzeczywistą powierzchnię budynku od budynków jakimi zabudowane były nieruchomości porównywane. Stosowana przez biegłego w operacie terminologia również budzi wątpliwości. Raz wskazuje on na powierzchnię zabudowy kolejny raz na powierzchnię użytkową budynków. Rację ma skarżąca Spółka twierdząc, że nie sposób uznać, że powyższa sprzeczność została, wyjaśniona pismami rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy. Wskazać bowiem należy, że w piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. (k. 257 akt administracyjnych) rzeczoznawca wyjaśnił jedynie, że zgodnie art. 154 u.g.n. oraz metodologią wycen nieruchomości podstawą do ustalenia wartości rynkowej mogą być różne atrybuty rynkowe. Może to być powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa budynku czy powierzchnia zabudowy i inne. Zaznaczył, że wyboru atrybutu dokonuje rzeczoznawca opierając się na posiadanych danych z rynku nieruchomości a w przypadku wycenianych nieruchomości tym atrybutem jest powierzchnia zabudowy budynku znajdującego się na wycenianej działce. Nadto rzeczoznawca stwierdził, że żądanie zmiany atrybutu nie ma żadnych podstaw prawnych i jest niezasadne z punktu widzenia metodologii wycen. Nieruchomości przyjęte do analizy w metodzie porównawczej dały możliwość ustalenia ceny powierzchni zabudowy budynku jako atrybutu pozwalającego na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. Podobne stwierdzenia rzeczoznawca zawarł w kolejnych swoich pismach. Przy czym w piśmie z dnia [...] lipca 2015 r. (k. 265 akt administracyjnych) dodatkowo wskazał, że atrybuty "Powierzchnia budynku" wszystkich nieruchomości wymienionych w tabeli nr 1 na stronie 13 są powierzchniami zabudowy budynków, co w ocenie rzeczoznawcy potwierdza zdanie na stronie 13 Operatu Szacunkowego pod tabelą nr 1 cyt. "Jednostką obliczeniową będącą podstawą oszacowania wartości jest 1 m2 powierzchni zabudowy budynków". Z kolei w piśmie z dnia [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawca dodatkowo wyjaśnił, że opisana na stronie 17 metodologia wyceny odnosi się do pojęć ogólnych, które zostają uszczegółowione w dalszej części operatu poprzez stwierdzenie jakie parametry są podstawą do wyliczeń wartości nieruchomości. W przypadku wycenianych nieruchomości tym atrybutem jest powierzchnia zabudowy budynku. W pismach tych rzeczoznawca nie wyjaśnił dlaczego w przyjętym do obliczeń wzorze wskazuje na powierzchnię użytkową budynków. Na skutek zarzutów skarżącej nie dokonał też stosownej korekty w operacie w tym zakresie. Zgodzić się należy ze skarżącą, że ze spornego operatu wynika, iż w szacunku sporządzonym przez rzeczoznawcę, do wyliczenia wartości nieruchomości porównywanych została przyjęta (zgodnie ze wskazaniem wzoru zawartego w operacie) powierzchnia budynku znajdującego się na gruncie. Odzwierciedlenie tej okoliczności znalazło się w wyliczeniu zamieszczonym w tabeli 1 na stronie 18 operatu, gdzie rzeczoznawca dla wyliczenia wartości nieruchomości porównywanych przyjął powierzchnie budynków znajdujących się na nieruchomościach porównywanych, a nie ich powierzchnię zabudowy. Przyjęcie wyliczonej w ten sposób wartości Cx (jako różnicy pomiędzy wartościami maksymalnymi i minimalnymi nieruchomości porównywanych), a następnie podstawienie do wzoru przy wyliczeniu wartości budynku szacowanego, zamiast powierzchni budynków, powierzchni zabudowy, prowadzi do wadliwego wyliczenia wartości budynków szacowanych poprzez właśnie naruszenie zasady porównywania tych samych cech. Nie można, przy koniecznym założeniu osiągnięcia porównywalności, raz brać pod uwagę powierzchni budynku (przy wyliczaniu wartości nieruchomości porównywanej), a raz powierzchni zabudowy (przy wyliczaniu wartości budynku szacowanego). Rację ma skarżąca twierdząc, że wartość budynku o takiej samej powierzchni zabudowy, ale wielokondygnacyjnego jest w sposób oczywisty większa od wartości budynku o takiej samej powierzchni zabudowy, ale np. jednokondygnacyjnego. Stosując zatem metodę porównania parami, gdy wyliczenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem znacznie większym od budynku na nieruchomości "podobnej" sprowadzona jest tylko do parametru wielkości zabudowy, prowadzi do zaniżenia wartości nieruchomości szacowanej. Podkreślić należy, że operat szacunkowy winien być sporządzony w taki sposób by organ egzekucyjny czy też Sąd miał możliwość oceny, na jakich przesłankach biegły oparł swoje konkluzje oraz możliwość skontrolowania prawidłowości wnioskowania biegłego. Co więcej biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Winien zatem dokładne wyjaśnić, w jaki sposób doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. W przypadku wybrania do wyceny podejścia porównawczego, istotne jest sprawdzenie, czy wyszukane do porównania nieruchomości mają możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, gdyż metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. W sporządzonym operacie powinno znaleźć się precyzyjne wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie. W przypadku braku takich informacji nie jest możliwa kontrola poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, musi istnieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. Król Małgorzata glosa do wyroku WSA w Opolu z dnia 16 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Op 323/11 LEX) a tego w spornym operacie zabrakło. Zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza, że organu administracji publicznej mogą bezkrytycznie przyjąć każde opracowanie przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojego postanowienia bądź też innego rozstrzygnięcia, na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeśli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne, lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia innym sposobem wątpliwości. Wobec powyższego za zasadny należało uznać zarzut skarżącej, że organ wydając zaskarżone postanowienie naruszył art. 152 ust. 2 i ust. 3 u.g.n., § 4 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w zw. z art.110r i art. 18 u.p.e.a. a w konsekwencji także art. 7 i art. 75 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 157 u.g.n. Sąd nie podziela natomiast zarzutu skarżącej donośnie naruszenia przez organ art. 110u § 2 w zw. z art. 110s u.p.e.a. Zdaniem skarżącej skoro organ egzekucyjny, ze względu na upływ czasu od poprzedniego opisu i oszacowania przyjął po myśli art. 110u § 2 u.p.e.a., konieczność aktualizacji wyceny dla potrzeb obecnego opisu i oszacowania dokonywanego w dniu [...] lutego 2017r., to z tej aktualizacji powinno wynikać przynajmniej, czy rzeczywiście w czasie od sporządzenia operatu szacunkowego wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Zaś zdaniem skarżącego sporządzony przez rzeczoznawcę w dniu [...] listopada 2016r. aneks do operatu nie czyni zadość temu wymaganiu bo jest nieporównywany z pierwotnym operatem i szacunkiem w nim zawartym. Biegły w aktualizacji wylicza bowiem jedynie wartość samego gruntu a nie wartość nieruchomości. Jednakże z akt niniejszej sprawy wynika, że aneks z dnia [...] listopada 2016 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę na zlecenie organu, który w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. (k. 585 II tomu akt administracyjnych), odwołując się do treści art. 110s u.p.e.a. zwrócił się do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu szacunkowego w zakresie wydzielenia wartości gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Aneks ten nie stanowi zatem klauzuli aktualizacyjnej operatu. Nie dokonano w nim zmiany sposobu wyliczenia wartości nieruchomości. Natomiast jako jednostkę obliczeniową przyjęto 1 m2 powierzchni działki, z uwagi na zakres aneksu, który dotyczy wskazania wartości gruntu. Z kolei wycenia nieruchomości została potwierdzona przez rzeczoznawcę poprzez nadanie klauzuli aktualizacyjnej w dniu [...] lutego 2016 r. Klauzulę tą nadano na podstawie art. 156 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tym samym, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ w niniejszej sprawie nie podjął działań na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a. Ponownie rozpoznając sprawę organ winien uwzględnić wskazania Sądu zawarte w niniejszym uzasadnieniu i podjąć czynności zmierzające do usunięcia wad operatu szacunkowego. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji (pkt 1 sentencji wyroku). Z kolei o zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w. zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. (pkt. 2 sentencji wyroku).