II SA/Go 705/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ireneusz Fornalik Sędziowie Sędzia WSA Marek Szumilas Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Protokolant referent - stażysta Malwina Tomiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi K.W. i T. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości oddala skargę. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] ( znak: [...]) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, należąca do T. i K.W. nieruchomość, położona w [...], powstała z podziału działki nr [...], oznaczona w ewidencji gruntów numerami działek: [...] została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej ul: [...]. Przedmiotowa decyzja została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( tekst jednolity Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.). Z dniem [...] sierpnia 2010 r. ( data uzyskania waloru decyzji ostatecznej ) wskazana nieruchomość stała się, z mocy prawa, własnością Gminy o statusie miejskim. Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. ( znak: [...]) Prezydent Miasta ustalił na rzecz byłych właścicieli T. i K.W. odszkodowanie w wysokości 67 477 zł za wskazaną nieruchomość ( dz. nr [...]), przejętą na podstawie decyzji z [...] lipca 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W wyniku odwołania stron Wojewoda decyzją z dnia [...] października 2011 roku ( znak: [...]) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego w związku ze zmianą rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowić będzie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności w/w nieruchomości. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania administracyjnego i sporządzeniu w dniu [...] grudnia 2011 r. operatu szacunkowego, decyzją z dnia [...] maja 2012 r. ( znak: [...]) Prezydent Miasta ustalił na rzecz T. i K.W. odszkodowanie w wysokości 67 488 zł za wskazaną nieruchomość, przejętą na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej, wskazując w pkt 2 decyzji siebie jako organ zobowiązany do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Jako podstawy prawne decyzji organ I instancji wskazał przepisy art. 12 ust. 4a i 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) W odwołaniu od decyzji T. i K.W. domagali się jej uchylenia ze zwrotem sprawy do ponownego rozpoznania i nakazaniem przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Zarzucali, iż w ramach prowadzonego postępowania, mimo, iż pismem z dnia [...] grudnia 2011 obszernie przedstawili swoje uwagi i wątpliwości, nie uzyskano opinii uzupełniającej ani nie przeprowadzono rozprawy administracyjnej, nie wzywając na żadne posiedzenie rzeczoznawcy majątkowego, co stanowi naruszenie przepisów art. 79 i art. 90 § 2 Kpa, a przede wszystkim art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym doszło do ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, którego treść nie mogła być wyjaśniona stronom na rozprawie. Takim postępowaniem organu naruszona została zasada czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 Kpa ) oraz zasada wyjaśniania prawdy obiektywnej (art. 7 Kpa) jak i przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Podnosili, iż nie zgadzają się z wysokością ustalonego odszkodowania, bowiem odszkodowanie wyliczone za ogrodzenie nie obejmuje w całości przewidzianego do rozbiórki ogrodzenia jak też furtki i bramy wjazdowej otwieranej elektrycznie, zlokalizowanych poza obszarem przejętym pod inwestycję, a których przebudowa będzie konieczna oraz urządzeń infrastruktury technicznej jak tablice elektryczne i skrzynki licznikowe przy czym za załatwioną uznawali sprawę skrzynki instalacji elektrycznej. Nadto planowana przebudowa ul. [...] spowoduje zwiększenie natężenia ruchu drogowego, co spowoduje obniżenie atrakcyjności, a tym samym i spadek wartości rynkowej ich nieruchomości. Wywodzili, iż kwota odszkodowania jest absurdalnie niska i nie ma odniesienia do rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotu wywłaszczenia, zwłaszcza przy uwzględnieniu wzrostu tej wartości wynikającej ze zmiany przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości. Zarzucali dokonanie wyceny z naruszeniem art. 18 ust. 1 specustawy oraz art. 134 ust. 1 i 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o nieprawdziwe przesłanki faktyczne, więc nie może być uznany za miarodajny zwłaszcza, że skarżący nie mieli żadnej możliwości wyjaśnienia wątpliwości związanych z jego treścią. Ich zdaniem, zawarty w nim sposób wyceny narusza przepis art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, gwarantujący słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. znak [...] Wojewoda, powołując się na przepisy art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2000 roku Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.- powoływanej jako Kpa), art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust.1a, art. 134, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, iż dla celów ustalenia odszkodowania przedmiotem wyceny były działki gruntu nr [...] o łącznej pow. 121 m2, położone w [...], które powstały w wyniku podziału działki nr [...] zatwierdzonego w/w decyzją Nr [...] Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2010 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z protokołu oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności T.W. - dotychczasowego właściciela wynika, iż na wycenianych działkach znajdowały się: ogrodzenie drewniane o długości 69,5 metra na słupkach betonowych, wiata magazynowa oraz murek z granitu łupanego, a także drzewa i krzewy owocowe. W związku z powyższym wyłącznie te części składowe nieruchomości mogły zostać ujęte w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2011 r. gdyż przedmiotem wyceny mogła być tylko i wyłącznie wartość rynkowa działki będącej przedmiotem "wywłaszczenia". Żadne przepisy specustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. czy też ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują kwestii odszkodowania za części składowe sąsiednich nieruchomości. Tak więc odszkodowanie za "wywłaszczenie" części nieruchomości może być rekompensatą tylko za "wywłaszczoną" część (wraz z częściami składowymi na tym gruncie). Tym samym za bezzasadny Wojewoda uznał zarzut dotyczący nieobjęcia zakresem odszkodowania całości przewidywanego do rozbiórki ogrodzenia ani bramy wjazdowej otwieranej elektrycznie czy furtki wraz z takimi urządzeniami infrastruktury technicznej jak tablice elektryczne czy skrzynki licznikowe. Przytaczając regulacje przepisów specustawy i ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazane w podstawach prawnych decyzji wskazał, iż ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art. 134 ust.1 ustawy o gn, wartość rynkowa nieruchomości, przy czym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości T. i K.W., która przeszła na własność Gminy o statusie miejskim, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Wojewoda wskazał, iż ze sporządzonego operatu wynika, że zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzoną Uchwałą Nr XLI/502/01 Rady Miasta z dnia [...] czerwca 2001 r. nieruchomość objęta szacowaniem położona jest na terenach oznaczonych symbolem: "M3" przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, typu wolnostojącego. W celu wyboru właściwego sposobu wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego. W jej wyniku stwierdził brak transakcji rynkowych, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod drogi publiczne, porównywalne do gruntów stanowiących przedmiot wyceny. W związku z powyższym do wyceny części gruntu T. i K.W., objętej przejęciem zastosował metodologię określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wartość gruntu wydzielonego pod drogę określona została jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono w/w część i jej powierzchni, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych ( zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ). Biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości, zakres wyceny, jej funkcję oraz cel wyceny jak również rodzaj czynników wpływających na ceny nieruchomości, wartość rynkową 1 m2 gruntu, z którego wydzielono część z przeznaczeniem pod budowę drogi, ustalono przyjmując stan na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ([...] lipiec 2010 r.) i poziom wartości na dzień wyceny ([...] grudzień 2011 r.). Do oszacowania wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizie poddano transakcje, których przedmiotem były nieruchomości o możliwie największym podobieństwie do nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot wyceny. Istotą zastosowanego podejścia jest założenie, że nieruchomości o podobnych cechach i warunkach transakcji uzyskują na rynku zbliżone ceny. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych obejmującego obszar miejscowości w okresie lat 2010 - 2011 stwierdzono, że jest to rynek dobrze rozwinięty, niezrównoważony o dużej rozpiętości cen. Występuje brak gruntów z dobrym dojazdem i wyposażonych w urządzenia infrastruktury technicznej przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Pojawia się nadwyżka podaży nad popytem gruntów o niskim poziomie wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej z uciążliwym dojazdem. Ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wahają się od 70 zł/m2 do 250 zł/m2 i zależą głównie od lokalizacji, poziomu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i warunków dojazdowych. W ostatnim okresie zanotowano ograniczoną liczbę transakcji na lokalnym rynku gruntów niezabudowanych. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, dla celów wyceny zawężono rynek do transakcji obejmujących: rynek gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, tereny Miasta o zbliżonym do przedmiotu wyceny poziomie rozwoju urbanistycznego i wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stanie prawnym, okres badania rynku - transakcje z lat 2010 - 2011. W okresie objętym analizą stwierdzono przyrost cen w związku z czym miesięczny względny wskaźnik trendu czasowego oszacowano na poziomie 0,42 %. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, także w kontekście zarzutu, iż sporządzony on został w oparciu o nieprawdziwe przesłanki faktyczne, więc nie może być uznany za miarodajny, zupełny, wiarygodny i logiczny, a skarżący nie mieli żadnej możliwości wyjaśnienia związanych z jej treścią wątpliwości, Wojewoda wywiódł, iż szczegółowo tematyka wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy została uregulowana w § 36 rozporządzenia, a określenie wartości nieruchomości nie może uchybiać wymogom przewidzianym w przepisach rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce gruntami. Przedmiotem oceny operatu szacunkowego – zdaniem organu - jest prawidłowość jego sporządzenia, przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami. Organ II instancji wskazał, iż w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w wyniku przeprowadzonej analizy rynku lokalnego i regionalnego stwierdził brak transakcji rynkowych, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod drogi publiczne porównywalne do gruntów stanowiących przedmiot wyceny. W związku z czym do wyceny zastosował metodologię określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia wobec czego wartość gruntu wydzielonego pod drogę określił jako iloczyn 1 m2 gruntu, z którego wydzielono działki [...] i ich powierzchni, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wyjaśniając na czym polega, zgodnie z przepisami art. 153 ust. 1 ustawy o gn i § 4 ust. 4 rozporządzenia, przyjęte do oszacowania wartości rynkowej gruntu, podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, wskazał, iż w operacie analizie poddane zostały transakcje, których przedmiotem były nieruchomości o możliwie największym podobieństwie do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, przy założeniu, że na wartość nieruchomości najistotniejszy wpływ mają takie atrybuty jak: położenie, sąsiedztwo i otoczenie, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, infrastruktura techniczna i atrakcyjność rynkowa. Do wyceny części składowych rzeczoznawca zastosował zaś podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę zagregowanych elementów z uwzględnieniem stopnia zużycia. Oceniając prawidłowość operatu Wojewoda uznał, iż rzeczoznawca majątkowy wskazał niewłaściwą metodę szacowania. W stosunku do wyceny gruntu należało bowiem zastosować metodologię określoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji oraz bez uwzględnienia nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Uznał jednak, że zestawienie obu metod w tymże przypadku nie powoduje zmian uwarunkowań określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa w celu realizacji inwestycji drogowej, ponieważ do analizy i porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czyli o tym samym przeznaczeniu, które posiadała "wywłaszczona" nieruchomość przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem zgodnie wymogiem § 36 ust. 1 rozporządzenia. Jako prawidłowe organ II instancji przyjął zastosowanie przez rzeczoznawcę do wyceny części składowych nieruchomości podejście kosztowe, metodą kosztów odtworzenia, technikę zagregowanych elementów z uwzględnieniem stopnia zużycia Dokonując końcowej oceny operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowiącego podstawę ustalenia przez Prezydenta Miasta odszkodowania, Wojewoda stwierdził, iż co prawda nie został on wykonany zgodnie z właściwą metodologią, to mógł zostać przyjęty jako dowód w sprawie i stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Odnośnie zarzutu dotyczącego nieprzeprowadzenia w ramach przedmiotowego postępowania żadnej rozprawy administracyjnej i niewezwania na żadne posiedzenie rzeczoznawcy majątkowego Wojewoda wywiódł, że specustawa nie nakłada na organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Obowiązku tego nie można również wywieść z odesłania do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy odszkodowanie jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu, określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, tj. działu III rozdział 5 ustawy gospodarce nieruchomościami, a przepisy te nie przewidują obowiązku przeprowadzenia rozprawy. Analizując postępowanie prowadzone przez Prezydenta, organ II instancji nie dopatrzył się także naruszenia przepisów art. 89 Kpa, ani w zakresie § 1 regulującego obowiązek, ani § 2 stanowiącego o możliwości przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, wskazując z powołaniem się na orzecznictwo i doktrynę, że wybór formy przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego należy do organu prowadzącego postępowanie i gdy nie dostrzegł on takiej potrzeby, to nie można przyjąć uchybienia procesowego, mającego wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy. Uznał, iż w niniejszej sprawie przeprowadzenie rozprawy w trybie art. 89 § 1 Kpa jedynie wydłużyłoby postępowanie prowadząc do naruszenia zasady szybkości postępowania ( art. 12 Kpa ). Podkreślił, że organ I instancji zapewnił stronom czynny udział w postępowaniu i informował o wszelkich okolicznościach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, przy czym z akt sprawy wynika, iż strony nie wnosiły uwag merytorycznych do operatu szacunkowego, lecz jedynie żądały ustalenia odszkodowania za części składowe nieruchomości nie będące przedmiotem "wywłaszczenia". Odnośnie zarzutu, iż kwota odszkodowania jest absurdalnie niska i nie ma odniesienia do rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotu wywłaszczenia, zwłaszcza przy uwzględnieniu wzrostu tej wartości wynikającej ze zmiany przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości Wojewoda wywiódł, że "wywłaszczona" nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne typu wolnostojącego, zatem zmiana jej przeznaczenia na drogowe nie tylko nie wpłynęła na wzrost jej wartości, a wręcz przeciwnie - spowodowała jej spadek. Co do poruszonej w odwołaniu kwestii "słusznego odszkodowania", o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, wyjaśnił, iż odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogi ma służyć zrekompensowaniu wartości odebranych praw rzeczowych przysługujących do nieruchomości. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę gminną ustalone w trybie art. 18 specustawy wg jej wartości rynkowej odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". W skardze T. i K.W. zarzucili decyzji Wojewody, iż wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy, nie przeprowadził żadnego postępowania, którego wynik uprawniałby do zaakceptowania stanowiska organu I instancji. Zarzucili, iż organ odwoławczy nie tylko sam naruszył przepis art. 10 Kpa, ale też nie dostrzegł zaistniałego w już w postępowaniu przed organem I instancji naruszenia tego przepisu, co skarżący opisali szczegółowo w odwołaniu. Skarżący podnosili, iż z uwagi na naruszenie, w obu instancjach, wskazanego przepisu przez brak przeprowadzenia rozprawy, mimo przesłanek z art. 89 § 2 Kpa, nie mieli żadnej możliwości zweryfikowania lub choćby uzyskania należnych im wyjaśnień odnośnie opinii biegłego, którą stanowczo kwestionują w zakresie wyboru metody porównawczej oraz sposobu jej zastosowania czy przyjętych wielkości, które doprowadziły do przyjęcia za podstawę do wyceny kwoty 60 złotych za m2, tj. wielkości najniższej z możliwych - z przedziału od 60 do 200 zł/m2. Podnosili, iż stanowisko Wojewody faworyzuje zasadę szybkości postępowania kosztem jego jakości i gwarancji procesowych stron. Zarzucali również, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie realizuje zasady przekonywania ( art. 11 Kpa) oraz narusza przepis art. 107 Kpa. Brak w nim bowiem rzetelnej oceny zebranego materiału dowodowego, wyczerpującego przedstawienia argumentacji leżącej u jej podstaw. W tym kontekście w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak podania przyczyn uznania przez organ II instancji, że wybór metody wyceny (chociaż wadliwy ) nie miał wpływu na treść zaskarżonej decyzji oraz dlaczego pominięcie rozprawy administracyjnej, mimo spełnienia przesłanek z art. 89 § 2 Kpa, było właściwym wyborem. Ich zdaniem, w zaskarżonej decyzji - zamiast konkretów i rzetelnych argumentów zawarto nieuporządkowane i niczym nieuzasadnione twierdzenia, a nawet "wklejono" fragment z zupełnie innej sprawy. Świadczy to o dużej niedokładności, wręcz "bałaganie myślowym" osoby sporządzającej uzasadnienie kwestionowanej decyzji. Jako odrębną kwestię sygnalizowali złamanie kilku przepisów merytorycznych, zwłaszcza przepisu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w zakresie słusznego odszkodowania oraz art. 134 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznając jednakże, iż nie stanowi ona przedmiotu kognicji sądów administracyjnych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do podniesionych w niej zarzutów stwierdził, że nie wnoszą nowych okoliczności. Wskazał też, iż postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r. sprostował zaistniałą w zaskarżonej decyzji oczywistą omyłkę w zakresie opisanym w tym postanowieniu. Pismem procesowym z dnia [...] października 2012 r. skarżący podtrzymali dotychczasowe stanowisko. Zarzucili Wojewodzie, iż treść odpowiedzi na skargę stanowi przejaw lekceważącego stosunku organu, nie zawierając odniesienia do zarzutów przez nich podnoszonych, a nadto postanowienie w przedmiocie sprostowania oczywistej omyłki wykracza poza przedmiot dopuszczalnego sprostowania. Odnosząc się do zarzutu Wojewody o nieskorzystaniu z prawa do zapoznania się z aktami sprawy wskazywali, iż zaniechali tego z uwagi na informację telefoniczną o przewidywanym podtrzymaniu decyzji organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga podlegała oddaleniu. 1. W zakresie przysługującej sądowi administracyjnemu kognicji, obejmującej kontrolę aktów organów administracji publicznej według kryterium legalności ( zgodności z prawem), Sąd uznał, iż ani zarzuty skargi, ani przeprowadzona z urzędu w zakresie wynikającym z przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 270 , powoływanej jako: ppsa ) kontrola decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2012 r. nie doprowadziły do ujawnienia naruszeń prawa materialnego i procesowego mających lub mogących mieć wpływ na wynik zakończonej nią sprawy administracyjnej. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c wyeliminowanie z obrotu prawnego ( uchylenie ) przez sąd zaskarżonej skargę decyzji administracyjnej możliwe jest wyłącznie w sytuacji ujawnienia naruszenia przez organy rozpoznające sprawę nie każdego, ale jedynie kwalifikowanego naruszenia prawa czyli takiego, które mogło stanowić podstawę do wznowienia postępowania, mogło wpłynąć na treść rozstrzygnięcia organu ( w przypadku prawa procesowego ) lub miało wpływ na treść rozstrzygnięcia ( w przypadku prawa materialnego ). 2. Przedmiotem sądowej kontroli w sprawie niniejszej pozostawała decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta o ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość skarżących przejętą w celu realizacji inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej ( obejmującej m.in. ulicę [...]). Ze względu na przedmiot ocenianego aktu administracyjnego wskazać należy, iż postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną uregulowane zostało ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( tekst jednolity Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm. powoływanej jako specustawa). Stosownie do przepisu art. 12 ust. 4a specustawy decyzję w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte w celu realizacji inwestycji drogowej wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację takiej inwestycji ( tj. organ o jakim mowa w art. 11 ust.1 ustawy ). 3. Podzielając stanowisko wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych ( vide: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 16 czerwca 2011 II SA/Ol 299/11 , wyrok WSA w Kielcach - II SA/Ke 247/11 z dnia 16 czerwca 2011, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2010 r. - II OSK 88/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 29 października 2009r. - II SA/Bk 621/08), wyrok II SA/Wa 1258/09 - baza orzeczeń sądów administracyjnych) Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał brak podstaw do podważana kompetencji Prezydenta Miasta ( sprawującego również funkcję starosty w przypadku miasta działającego na prawach powiatu ), do prowadzenia postępowania i wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania za przejętą nieruchomość skarżących. 4. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o ustawy o gospodarcze nieruchomościami ( tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ). Wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). Natomiast stosownie do art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. 5. Mające odpowiednie zastosowanie ( w zakresie nieuregulowanym specustawą ) przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości ( art. 134 ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (zob. art. 134 ust. 2-4). Stosownie do art. 135 ust. 1 i 2, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości (art. 150 ust 1 pkt 1). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i 2). 6. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym przeznaczonych pod drogi publiczne, uregulowane zostały, wydanym na podstawie przepisu art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia z 2007 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to uległo zmianie w wyniku rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. ( Dz.U. Nr 165, poz. 985 ) ze skutkiem od dnia 26 sierpnia 2011 r. ( § 2 ) i, wobec braku przepisów przejściowych, w zmienionym brzmieniu ma zastosowanie również do nie zakończonych - w chwili wejścia tych zmian w życie - spraw o ustalenie odszkodowania wszczętych przed tym dniem. 7. § 36 wskazanego aktu jest przepisem szczególnym, który kompleksowo reguluje kwestie określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej lub przejętej pod drogę publiczną jest stosownie zasad wynikających z tych przepisów ( vide: wyrok NSA z dnia 9 lutego 2012 r. I OSK 309/11, Lex 1126278, wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r., I OSK 961/11, Lex 1120695 ). Po wskazanej nowelizacji tj. od 26 sierpnia 2011 r. przepis ust. 1 § 36 rozrządzenia przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ( tj. zgodnie z ust. 5 § 36 decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń tej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ust. 3 § 36 rozporządzenia prawodawca przewidział natomiast, że w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 8. Mając na uwadze wskazane ramy prawne w jakich odbywać się powinno ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą w celu realizacji inwestycji drogowej na podstawie decyzji podjętej w oparciu o przepisy specustawy wskazać należy, iż istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nieruchomości skarżących, która przeszła na własność Miasta na podstawie decyzji z dnia [...] lipca 2010 r. oraz prawidłowości uznania przez Wojewodę, iż mógł on stanowić dowód w sprawie i w konsekwencji podstawę do ustalenia odszkodowania dla skarżących z tego tytułu. 9. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedłożony operat zarówno pod względem formalnym jak też materialnym czyli pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami, ale też zupełności i logiczności, uzasadnienia dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru w zakresie zastosowanego do wyceny podejścia, metody szacowania nieruchomości oraz doboru nieruchomości podobnych do wycenianej. W przypadku wątpliwości organ powinien zażądać od rzeczoznawcy wyjaśnień lub zlecić jego uzupełnienie. Z kolei sąd administracyjny w postępowaniu wywołanym skargą na decyzję ustalającą odszkodowanie w oparciu o uzyskany operat, obowiązany jest ocenić czy organ administracji prawidłowo ocenił jego wartość dowodową. 10. W okolicznościach sprawy za zasadne należało uznać stanowisko organu odwoławczego w kwestii możliwości przyjęcia operatu z dnia [...] grudnia 2011 r. za podstawę oszacowania nieruchomości skarżących, a w konsekwencji i podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego skarżącym. W ocenie Sądu, uzasadnienie decyzji Wojewody wskazuje, iż organ ten sprostał wymogom Kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie oceny operatu jako zasadniczego dowodu ( art. 7, 77 § 1 i 80 Kpa ) w wymaganym zakresie formalnym jak i materialnym. Sąd podziela stanowisko organu, iż brak było podstaw do zakwestionowania operatu w sytuacji, gdy w istocie realizuje on wytyczne wynikające z powołanych wyżej podstaw prawnych. Z operatu wynika, że przeprowadzona analiza rynku lokalnego rynku nieruchomości ( miasto) wskazuje na celowość zastosowania do oszacowania podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, opartego na założeniu, iż nieruchomości o podobnych cechach i warunkach transakcji osiągają ceny zbliżone. Rzeczoznawca wskazał, iż na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości brak było transakcji, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod drogi publiczne, porównywalne do wycenianej nieruchomości skarżących. Przedmiotem jego analizy pozostawały transakcje z lat 2010-2011 oraz jedna z grudnia 2009 r., dotyczące gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla oszacowania gruntu w postaci działek nr [...] przyjętych zostało 21 wyselekcjonowanych, reprezentatywnych transakcji, dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cechach jak najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny. Ceny transakcyjne zostały skorygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości porównywane od nieruchomości wycenianej (współczynniki korygujące). Uwzględnione zostały też zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wzrost cen występujący w okresie lat 2010-2011 oszacowany został na poziomie 0,42 %. W analizowanym okresie rzeczoznawca zebrał wystarczającą ilość danych transakcyjnych, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wartość prawa własności wycenianych działek określona została w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego – [...] grudnia 2011 r. Dokonanie analizy rynku pozwoliło rzeczoznawcy na wybranie odpowiedniego podejścia ( podejście porównawcze ) i metody - w tym wypadku metody korygowania ceny średniej. Przyjęte przez rzeczoznawcę podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkowa może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym nieruchomość ta się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości. Regułą podejścia porównawczego ( art. 153 ustawy o gn ) jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie § 4 ust. 1 rozporządzenia podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości w wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane. Z kolei przy przyjętej w podejściu porównawczym metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Jak wynika z operatu średnia cena za m2 gruntu wśród transakcji reprezentatywnych wynosiła 133,41 zł ( przy cenie minimalnej 97,17 zł i cenie maksymalnej 179,28 za m2 gruntu. W wyniku uwzględnienia wagi zasadniczych cech rynkowych ( atrybutów ) mających wpływ na cenę nieruchomości i wyliczonych współczynników korygujących wartość 1 m2 szacowanego gruntu ustalona została na 121,8 zł. Zważywszy na powierzchnię działek nr [...] łączna wartość gruntu oszacowana została na 14 700 zł. 11. Oceniając prawidłowość operatu w zakresie oszacowania samego gruntu organ zasadnie uznał, iż rzeczoznawca błędnie wskazał jako podstawę jego wyceny przepis ust. 4 § 36 rozporządzenia. Podstawą to powinien być ust. 1 powołanego paragrafu. Prawidłowe zastosowanie ust. 1 powinno sprowadzać się zatem do przyjęcia zasady, iż przejęta nieruchomość powinna być szacowana wg jej przeznaczenia określonego na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie wg przeznaczenia wynikającego z decyzji o realizacji inwestycji drogowej. W okolicznościach niniejszej sprawy ze względu na obowiązywanie dla terenu na którym położne są działki nr [...], planu miejscowego ( uchwała nr XLI/502/01 Rady Miasta z dnia [...] czerwca 2001 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]) przewidującego dla niego przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne typu wolnostojącego, nieruchomość skarżących powinna być wyceniana jako grunt o przeznaczeniu wskazanym w planie. Zatem w sytuacji, gdy - na dzień wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej - nieruchomość skarżących nie była przeznaczona na pod inwestycję drogową rzeczoznawca błędnie wskazał, iż podstawą wyceny stanowił ust. 4 § 36 rozporządzenia. Skoro jednak w oparciu o ten przepis dla oszacowania nieruchomości skarżących przyjął jej przeznaczenie wg. przeważającego przeznaczenia nieruchomości przyległych tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to tym samym uwzględnił on takie przeznaczenie działek nr [...], jakie posiadały one zgodnie z planem miejscowym. W konsekwencji spełniony został wymóg ust. 1 § 36 rozporządzenia. Tym samym uprawnione było stanowisko organu II instancji stwierdzające, iż ten błąd rzeczoznawcy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy ostatecznie nie miał wpływu prawidłowość operatu. Nie spowodował bowiem zmiany uwarunkowań określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia jej wartości rynkowej skoro do analizy i porównania przyjęto nieruchomości o takim przeznaczeniu jakie posiadała nieruchomość skarżących przed przejęciem ( budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne ) czyli zgodnie z wymogiem ust. 1 § 36 rozporządzenia. Prawidłowe uznanie, iż stwierdzony błąd rzeczoznawcy wprawdzie wystąpił, ale nie miał wpływu na prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, zwalniał organ odwoławczy od zażądania od niego wyjaśnień czy uzupełnienia operatu. Stronom charakter i znaczenie omawianego błędu dostatecznie wyjaśnione zostało w uzasadnieniu decyzji organu II instancji. Tym samym nie można mówić o naruszeniu przepisu art. 107 § 3 i art. 11 Kpa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. 12. W świetle poczynionych dotychczas wywodów nieuzasadniony pozostawał zarzut skarżących, iż kwestionowana decyzja Wojewody narusza przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowiący, iż w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przytoczony przepis, z uwagi na istniejący rynek nieruchomości podobnych, z którego wyselekcjonowano dostateczną ilość reprezentatywnych transakcji, nie mógł i nie stanowił podstawy dokonania wyceny nieruchomości skarżących. Nie można zatem przyjąć, iż doszło do jego naruszenia zwłaszcza w sytuacji, gdy skarżący nie sprecyzowali na czym miałoby ono polegać. 13. W ocenie Sądu trafne było także stanowisko organu w zakresie oceny operatu w części zawierającej oszacowanie obiektów budowlanych oraz nasadzeń znajdujących się na działkach nr [...]. Ich rodzaj, ilość i stan zostały ustalone po przeprowadzeniu oględzin w dniu [...] grudnia 2011 r. w obecności skarżącego T.W., który w tym zakresie nie zgłosił zastrzeżeń w toku wizji. Również w toku postępowania nie było kwestionowane, iż na terenie obu działek znajduje się drewniane ogrodzenia na słupkach betonowych o długości 69,5 m, wiata magazynowa, murek z granitu łupanego o długości 4,2 m oraz liczne nasadzenia drzew i krzewów. Oszacowanie wskazanych obiektów ( z uwzględnieniem stopnia zużycia ) i roślin z uwzględnieniem ich wieku, dokonane podejściem kosztowym metodą odtworzenia na kwotę 43 511 zł nie było przez skarżących kwestionowane ani w postępowaniu przez organami ani w skardze. 14. W kontekście kwestii prawidłowości operatu szacunkowego zarówno w odwołaniu jak i w skardze skarżący podnosili szereg zarzutów natury procesowej dopatrując się uchybienia przez organy naruszenia przepisów art. 10 § 1, 89 § 2 , 107 § 3 oraz 11 Kpa. Odnosząc się do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej wskazać należy na zasadność uznania przez organ II instancji, iż w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zakres odesłania do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynikający z art. 12 ust. 5 specustawy nie nakłada na organ obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej o jakiej mowa w art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pomieszczony jest bowiem w rozdziale 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatytułowanym "Wywłaszczanie nieruchomości". Zdaniem Sądu, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie został naruszony również przepis art. 89 Kpa. Zgodnie z jego § 1 organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. Stosownie zaś do § 2 organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W zakresie regulacji § 1 – jak już wskazano – przepis prawa nie przewiduje obowiązku przeprowadzenia rozprawy. Natomiast zgodzić się należy z Wojewodą, iż ocena czy jej przeprowadzenie przyśpieszy lub uprości przeprowadzenie rozprawy należy do uznania organu. 15. W ocenie Sądu nie zaszły też podstawy obligujące organ do wyznaczenia rozprawy na podstawie § 2 art. 89. Stan nieruchomości skarżących w zakresie jej zagospodarowania na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pozostawał niesporny. Jak już wskazano w oględzinach działek dokonanych w dniu [...] grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę uczestniczył T.W.. Zarzuty podnoszone przez skarżących w pismach z dnia [...] grudnia 2011 r. i [...] marca 2012 r. dotyczyły nie tyle wymaganej prawem treści operatu, ale kwestii żądania uwzględnienia w odszkodowaniu utraconej wartości budynku mieszkalnego, który w wyniku podziału geodezyjnego, zdaniem strony, znalazł się w pasie drogowym poszerzanej ulicy, furtki oraz bramy wjazdowej przesuwnej, która w wyniku wytyczenia nowej granicy nieruchomości przy otwieraniu wchodzić będzie w pas drogowy poszerzanej ulicy, co zrodzi potrzebę jej rozbiórki i wybudowania w innym miejscu. 16. Kwestia usytuowania budynku mieszkalnego w stosunku do planowanego pasa drogowego została stronom wyjaśniona w uzasadnieniu decyzji organu I instancji i związana była jedynie z niedokładnością dokumentów geodezyjnych. Usunięta została w wyniku korekty mapy zasadniczej ( mapa zasadnicza z dnia [...] stycznia 2012 r. ) i nie stanowiła ona przedmiotu sporu już na etapie odwołania. 17. Pozostałe podtrzymywane zarzuty dotyczyły natomiast nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania bramy wjazdowej i furtki oraz pozostałej części ogrodzenia - znajdujących się poza granicami przejętych działek [...]. Wojewoda słusznie wskazał, iż należne odszkodowanie ma odpowiadać wartości rynkowej przejętej nieruchomości tj. obejmować wartość utraconego prawa własności. Przepis art. 18 ust. 1 specustawy określa kryteria wg których następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jest to stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję drogowa oraz wartość rynkowa nieruchomości ( art. 12 ust. 5 specustawy w zw. z art. 134 ust. 1 ustawy o gn ) z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Żaden przepis prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania o inne jeszcze składniki np. wartość szkody wyrządzonej przejęciem nieruchomości, strat takich jak spadek wartości pozostałej części nieruchomości, konieczności jej przebudowy, ponownego ogrodzenia czy uciążliwości lub szkód spowodowanych przejęciem, lokalizacją drogi czy zwiększeniem natężenia ruchu drogowego związanego z modernizacją i przekształceniem drogi wewnętrznej w drogę publiczną. Odszkodowanie z tytułu przejęcia nieruchomości nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku byłych właścicieli, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości. ( vide: wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r. I OSK 990/11 - Lex 1113279; wyrok WSA w Warszawie z 5 lipca 2011 r. I SA/WA 186/11, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 września 2009 r. I SA/Wa 147/10 Lex 750670. Żądania wywodzone z doznanych w wyniku przejęcia szkód czy uciążliwości mogą być dochodzone w postępowaniu przed sadem powszechnym. Tym samym zlokalizowane na pozostałej części nieruchomości skarżących ( tj. na działce nr [...]) brama przesuwna, furtka czy pozostała część ogrodzenia nieruchomości, ewentualna konieczność ich przebudowy, podobnie jak kwestia podnoszonego w odwołaniu zmniejszenia wartości działki nr [...] nie mogły być przedmiotem operatu szacunkowego, jego uzupełnienia czy też wyjaśnień rzeczoznawczy w toku rozprawy administracyjnej. Nie było bowiem rzeczą biegłego z zakresu wyceny nieruchomości odnoszenie się do nich. Przedmiot operatu był w niniejszej sprawie ograniczony do wyceny nieruchomości przejętej w celu realizacji inwestycji drogowej. Nie zachodziła zatem, uzasadniająca przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, potrzeba wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłego jak stanowi o tym przepis art. 89 § 2 Kpa. W ocenie Sądu, wskazana kwestia zakresu należnego odszkodowania została wyjaśniona stronie w dostateczny sposób, realizujący zasadę przekonywania ( art. 11 Kpa ) w uzasadnieniach decyzji organu I instancji i Wojewody. W kontekście rozważań dotyczących zakresu odszkodowania marginalnie wspomnieć należy, iż kwestia obowiązku dokonania przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia terenu powinna być w razie potrzeby ustalona już w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ( art. 11 f ust. 1 pkt 8 lit. e spec ustawy). 18. Odnosząc się do powiązanego z zarzutem naruszenia art. 89 § 2 Kpa zarzutu uchybienia przez organy przepisowi art. 10 § 1 Kpa, to nie znajduje on uzasadnionych podstaw w świetle rozważań dotyczących zasadności przeprowadzenia rozprawy. Dodatkowo wskazać należy, iż organy obu instancji zapewniły T. i K.W. prawo czynnego udziału w postępowaniu, a skarżący z tego prawa korzystali składając pisma procesowe i zapoznając się z aktami sprawy administracyjnej. Byli też powiadomieni o zakończeniu postępowania z pouczeniem o przysługujących im uprawnieniach procesowych. Ich wyborem pozostawało natomiast to czy z prawa, o którym byli pouczeni, faktycznie skorzystali. 19. W kontekście omawianej wcześniej oceny prawidłowości operatu odnieść się też należy do podniesionego na etapie odwołania i nie powtórzonego w skardze zarzutu, iż cel wywłaszczenia spowodował wzrost wartości nieruchomości skarżących przejętej pod inwestycję drogową. Zarzut ten należy zakwalifikować jako zarzut niezastosowania zacytowanego już przepisu art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ust. 3 § 36 rozporządzenia. Zgodnie z powołanym przepisem rozporządzenia w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Wprawdzie sporządzony w sprawie operat bezpośrednio nie odnosi się do kwestii wzrostu wartości przejętych działek nr [...] ze względu na cel przejęcia ( przeznaczenie ich na realizację inwestycji drogowej ), to jednak brak podstaw do uznania zarzutu skarżących za zasadny i uznania, że podstawą wyceny powinny być reguły wskazane w ust. 3. Przede wszystkim skarżący nie sprecyzowali z jakimi okolicznościami wiążą przekonanie o wzroście wartości przejętej nieruchomości wskutek zamiany jej przeznaczenia w sytuacji gdy ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są co do zasady niższe niż ceny działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Trudno zatem założyć, iż wartość rynkowa nieruchomości przejętej pod poszerzenie drogi gminnej mogłaby być wyższa niż jej wartość jako nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Jednakże zasadnicze dla uznania bezzasadności tego zarzutu miała wynikająca z operatu okoliczność, iż w analizowanym okresie nie odnotowano na rynku lokalnym i regionalnym transakcji rynkowych, których przedmiotem byłyby grunty przeznaczone pod drogi publiczne porównywalne do gruntów stanowiących przedmiot wyceny. Okoliczność ta, wykluczająca możliwość przeprowadzenia wyceny rynkowej przejętej nieruchomości dla alternatywnego ( wynikającego z decyzji ) sposobu jej wykorzystania czyniła omawiany zarzut nieuzasadnionym. 20. Nieuprawniony pozostawał zarzut skarżących, iż organ odwoławczy w swej decyzji jedynie powielił stanowisko Prezydenta Miasta, zrealizował on ciążący na nim obowiązek ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy oraz odniesienia się do zarzutów odwołania. Istotą zasady dwuinstancyjności jest zapewnienie stronie postępowania dwukrotnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy. Organ II instancji dokonał, wbrew stanowisku strony skarżącej, ponownej i samodzielnej oceny zasadniczego dowodu w sprawie jakim był operat szacunkowy. Świadczy o tym choćby fakt, iż wskazał na błąd popełniony przez biegłego, niedostrzeżony przez organ I instancji, dokonując jego oceny i znaczenia dla możliwości przyjęcia operatu za podstawę ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Trudno natomiast czynić mu zarzut podzielenia w pozostałym zakresie ustaleń organu I instancji, skoro okazały się one prawidłowe, jako znajdujące umocowanie w materiale dowodowym sprawy. 21. W świetle dotychczasowych wywodów nie zasługiwały również na uznanie zarzuty skargi dotyczące niespełniania przez uzasadnienie decyzji Wojewody wymogów art. 107 § 3 Kpa oraz art. 11 Kpa . Rozpoznając ponownie sprawę w postępowaniu odwoławczym organ II instancji swe stanowisko uzasadniał w sposób dostateczny, odnosząc się przy tym do zasadniczych zarzutów odwołania. Wprawdzie w sposób niepełny odniósł się do zarzutu dotyczącego kwestii omówionej w pkt 16, ale wskazując, iż z operatu wynika brak transakcji "drogowych" dla nieruchomości podobnych do wycenianej w istocie uznał za wykluczoną możliwość szacowania nieruchomości skarżących wg alternatywnego sposobu jej wykorzystania. Fakt, iż w uzasadnieniu znalazły się sformułowania nie dotyczące rozpoznawanej sprawy nie mógł mieć wpływu na ocenę legalności kontrolowanej decyzji a to zważywszy na ich charakter i zakres. Uchybienia te, przed wniesieniem skargi zostały usunięte z uzasadnienia decyzji, w trybie sprostowania oczywistej omyłki. Wydane w tym przedmiocie postanowienie było postanowieniem organu I instancji, podlegało zaskarżeniu instancyjnemu, a następnie ewentualnej skardze do właściwego, ze względu na siedzibę organu odwoławczego, miejscowo sądu administracyjnego, z czego skarżący nie skorzystali. 22. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi wskazać należy, iż - wbrew jej wywodom - na etapie postępowania przed organami obu instancji skarżący nie kwestionowali operatu w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia i metody szacowania oraz doboru nieruchomości podobnych. Ich zarzuty, jak już wskazano, koncentrowały się na pominięciu w dokonanej wycenie elementów zagospodarowania działki nr [...], które po jej podziale znalazły się poza terenem przejętych działek [...] tj. na terenie działki [...]. W zakresie tych podniesionych dopiero w skardze i bezzasadnych zarzutów Sąd odwołuje się do wywodów zawartych w pkt 7, 8 i 14, przesądzających o możliwości uznania operatu za dowód służący wycenie nieruchomości T. i K.W.. 23. Za niezrozumiale uznać należy zarzuty skarżących dotyczące przyjęcia przez rzeczoznawcę najniższej z możliwych ceny za m2 wycenianych gruntów tj. 60 zł. Z operatu bowiem jednoznacznie wynika, iż wartość 1 m2 szacowanego gruntu ustalona została na 121,8 zł. Zważywszy na powierzchnię działek nr [...] łączna wartość gruntu oszacowana została na 14 700 zł. Dla transakcji dotyczących nieruchomości podobnych odnotowano przy tym cenę maksymalną 179,28 za m2 oraz cenę minimalną 97,17 zł , co dawało cenę średnią na poziomie 133,41 zł za m2 gruntu. Uwzględnienie wagi zasadniczych cech rynkowych ( atrybutów ) mających wpływ na cenę nieruchomości i wyliczonych współczynników korygujących wartość 1 m2 szacowanego gruntu doprowadziło do ustalenia ceny przyjętej ostatecznie do oszacowania i ustalenia odszkodowania. 24. Zasadne pozostawało stanowisko Wojewody w odniesieniu do zarzutu, iż ustalone odszkodowanie jest absurdalnie niskie i nie realizuje wynikającego z art. 21 ust. 2 Konstytucji wymogu słusznego odszkodowania. W związku z ponowionymi w skardze zarzutami w tym zakresie wskazać należy, iż pod pojęciem "słusznego odszkodowania" rozumieć należy odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa własności. Pojęciem "słusznego odszkodowania" zajmował się Trybunał Konstytucyjny między innymi w wyroku z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90 ( OTK 1990, nr 1 poz. 2) stwierdzając, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne. Z kolei w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02 ( OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) Trybunał wskazał, iż Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Nadto nie posługuje się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz używa terminu "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, mogą bowiem istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji, dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa ( także gminy ). Trybunał podkreślił, iż wywłaszczenie następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne i z tych przyczyn odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne. Analogiczne stanowisko w tej kwestii zajmowane jest przez Naczelny Sąd Administracyjny ( wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r. I OSK 990/11, wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2012 r. I OSK 1019/11 – baza orzeczeń sądów administracyjnych ). Z tych przyczyn na podstawie art. 151 ppsa skarga podlegała oddaleniu.