II SA/Go 777/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka - Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2015 r. sprawy ze skargi "D" spółki z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną skargą decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy i ustaliło spółce z o.o. pod nazwą "D" opłatę adiacencką w wysokości 61 339,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości [...], stanowiących działki nr [...], powstałych na skutek podziału działki o numerze ewidencji gruntów [...]. Organ orzekał w następującym stanie faktycznym wynikającym z akt administracyjnych sprawy: Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...], Wójt Gminy, działając na wniosek "D" sp. z o.o. zatwierdził projekt podziału działki położonej w miejscowości [...], oznaczonej numerem ewidencji gruntów [...], stanowiącej własność wnioskodawcy. W wyniku tego podziału powstało 8 działek o numerach ewidencyjnych: [...]. Decyzja powyższa została doręczona spółce w dniu 25 sierpnia 2011 r. i stała się ostateczna z dniem 9 września 2011 r. Pismem z dnia [...] marca 2014 r. Wójt gminy powiadomił spółkę "D" o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu, dokonanego decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...], podziału nieruchomości o numerze ewid. [...], przed podziałem ( nr ewid, [...] po podziale ) z informacją o dacie wizji w terenie jaką przeprowadzi rzeczoznawca majątkowy. W kwietniu 2014 r. Wójt Gminy uzyskał, sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy, którego przedmiotem było określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb naliczania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości: przed podziałem działka nr [...], wg stanu na dzień [...] sierpnia 2011 r., po podziale działki nr [...], wg stanu na dzień [...] września 2011 r. Pismem z dnia [...] maja 2014 r. Wójt Gminy, na podstawie art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zawiadomił "D" sp. z o. o. o możliwości zapoznania się z dowodami oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i. materiałów. Wraz z zawiadomieniem organ doręczył stronie sporządzony w sprawie operat szacunkowy. W dniu 16 maja 2014 r. do organu wpłynęło pismo, ustanowionego przez spółkę "D", profesjonalnego pełnomocnika, który wniósł o przedłużenie terminu do zapoznania się z aktami sprawy i zgromadzonym w niej materiałem dowodowym o kolejne 7 dni oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej. Wraz z pismem wpłynęło stosowne pełnomocnictwo do reprezentowania spółki między innymi przed organami administracji publicznej wszystkich instancji. W odpowiedzi, skierowanym do spółki, pismem z dnia [...] maja 2014 r. Wójt Gminy poinformował stronę o przedłużeniu terminu do zapoznania się z aktami sprawy i zgromadzonym w niej materiałem dowodowym o kolejne 7 dni. Dodatkowo organ poinformował, że rzeczoznawca majątkowy, który wykonał operat szacunkowy wybrany został w drodze zapytania ofertowego i jest jedynym rzeczoznawcą sporządzającym operaty na zlecenie organu. Dodał, że istnieje możliwość dopuszczenia do sprawy na wniosek spółki opinii innego rzeczoznawcy powołanego na jej koszt. Po upływie przedłużonego terminu, decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r., powołując się na przepis art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w związku z uchwałą Rady Gminy nr XXI/112/08 z dnia 27 marca 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (Dz. Urz. Woj. z 2008 r., Nr 43, poz. 831), Wójt Gminy: 1. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 61 339,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w m. [...] o powierzchni 9 436 m2, stanowiącej działki nr [...], wskutek podziału działki o numerze ewidencji gruntów [...], której podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2011 r., znak: [...], 2. wskazał, że opłatę ustaloną w pkt 1, "D" Sp. z o. o. zobowiązana jest wnieść na podany rachunek bankowy Urzędu Gminy, w terminie14 dni od dnia kiedy decyzja stała się ostateczna, 3. wskazał, iż do skutków zwłoki w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził, że z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawniony podmiot wynika, iż przeprowadzony podział nieruchomości miał wpływ na wzrost wartości działki oznaczonej numerem przed podziałem [...]. Wartość nieruchomości przed podziałem w stosunku do wartości nieruchomości po podziale ustalona w operacie szacunkowym kształtuje się na poziomie 245 358,00 zł. Powołując się na przepisy uchwały Rady Gminy nr XX1/112/08 dnia 27 marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, która określiła wysokość stawki na 25 % wzrostu wartości i uznał za zasadne ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości 61 339,50 zł, tj. 25% wzrostu wartości nieruchomości. Decyzja doręczona została na adres spółki i odebrana przez jej prezesa. W złożonym od niej odwołaniu spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 7, art. 8, art. 10, art. 11, art. 75, art. 77-78, art. 80 i art. 124 kpa poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu wniosku o dopuszczenie środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie D Sp. z o. o. celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, 2) art. 40 kpa poprzez jego niezastosowanie i nie doręczenie pełnomocnikowi korespondencji w sprawie, w tym zaskarżonej odwołaniem decyzji z dnia 16 czerwca 2014 r., 3) art. 95 pkt 7 oraz art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwie zastosowanie i nieuwzględnienie faktu, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału nieruchomości dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości nieruchomości, a także, że nieruchomość, która uległa podziałowi i przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej, korzysta ze zwolnienia od dokonania ustalenia opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, że organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na wykonanym na jego zlecenie operacie szacunkowym, nie uwzględniając wniosków dowodowych złożonych przez stronę. Wskazała, że mimo wniosku strony o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, organ I instancji ograniczył się jedynie do wystosowania pisma z dnia [...] maja 2014 r,, stwierdzającego, że istnieje możliwość dopuszczenia do sprawy na wniosek i koszt spółki opinii innego rzeczoznawcy. Zarzuciła, iż tym samym jej wniosek nie został rozpoznany, a dowód z opinii biegłego dopuszczony. Skarżąca spółka wskazała także, że wraz z pismem z dnia [...] maja 2014 r. do akt sprawy złożono pełnomocnictwo radcy prawnego, umocowanego do jej reprezentowania. Mimo to, pismo Wójta Gminy z dnia [...] maja 2014 r. oraz zaskarżona decyzja zostały doręczono jej, a nie pełnomocnikowi, czym naruszono art. 40 kpa. Dodatkowo spółka wskazała, że nieruchomość, która uległa podziałowi przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej, i jako taka, na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta ze zwolnienia od dokonania ustalenia opłaty adiacenckiej. Opłata ta nie może być zatem pobrana w przypadku dokonywania podziału nieruchomości dla wydzielenia działek gruntu w celach określonych w art. 95 ustawy. Pismo informujące o przekazaniu odwołania organowi li instancji zostało doręczone profesjonalnemu pełnomocnikowi strony. Powołaną na wstępnie decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło w całości decyzję organu I instancji i ustaliło spółce "D" opłatę adiacencką w wysokości 61 339,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w m. [...], o pow. 9436 m2, stanowiących działki nr [...], wskutek podziału działki o numerze ewidencji gruntów [...], której podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2011 r., znak: [...]. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium stwierdziło, że decyzja Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2011 r., zatwierdzająca podział działki numer ewid. [...] stała się ostateczna w dniu 9 września 2014 r., a więc nie upłynął jeszcze 3-letni termin, w którym możliwe jest ustalenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem organu odwoławczego, wypełnione zostały wszystkie przesłanki formalne warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej wynikajace z przepisów przytoczonych w podstawach prawnych decyzji. Wskazało, że z treści operatu szacunkowego wyceny nieruchomości sporządzonego na dzień [...] kwietnia 2014 r., przez trzech rzeczoznawców majątkowych wynika, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości z 261.188,00 zł przed podziałem do 506.546,00 zł po podziale, czyli o 245.358,00 zł. Wobec czego opłata została ustalona w wysokości 61.339,50 zł, zgodnie ze stawką procentową (25 %), ustaloną uchwałą Rady Gminy nr XXI/112/08 z dnia 27 marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Dokonując oceny sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego, organ odowławczy wskazał, że w operacie tym dla wyceny według stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale analizie poddano, w zależności od wielkości wycenianej działki, po 11 transakcji kupna-sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na rynku lokalnym. Jako rynek lokalny dla nieruchomości gruntowych przyjęto rynek miejscowości [...] jako zbliżony pod względem cen gruntów. Do analizy przyjęto transakcje w okresie od czerwca 2011 r. do dnia wyceny, argumentując przekroczenie obowiązującego okresu dwuletniego słabo rozwiniętym rynkiem lokalnym, a w szczególności faktem, iż w analizowanym okresie ponad dwuletnim nie występował wzrostowy trend cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Organ II instancji wskazał, że rzeczoznawcy dokonali analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych i w jej wyniku wyodrębnili cechy (atrybuty) rynkowe na rynku lokalnym dla nieruchomości podobnych, wpływające na wartość nieruchomości oraz określili ich wagi. Przyjęto, że na wartość nieruchomości wpływają: lokalizacja (w 30%), możliwości inwestycyjne (w 20%), sąsiedztwo (w 15%), wielkość oraz kształt działki (w 15%), infrastruktura techniczna (w 10%) oraz ograniczenia (w 10%). Zgodnie z notą interpretacyjną Nr 1 NI 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny pkt 4.2.6 i 4.2.7. w przypadku metody porównywania parami wymaga się dokonania wyboru do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką oraz wymaga się charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, zaś zgodnie ze pkt 3.6 ww. noty interpretacyjnej wymaga się, aby cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, były to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno- użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Kolegium uznało, że przyjęte do porównania nieruchomości spełniają powyższe wymogi, zaś rzeczoznawcy majątkowi w ocenianym operacie szacunkowym w części dotyczącej określenia wartości nieruchomości uwzględnili istniejące odmienności i dokonali stosownych korekt wartości. Wobec powyższego organ za uzasadnione uznał twierdzenie, że ustalona w operacie wartość nieruchomości odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie możliwej do uzyskania na rynku nieruchomości (art.150 ust. 1 ustawy). Biorąc pod uwagę powyższe, Kolegium stwierdziło, iż operat szacunkowy został wykonany zgodnie z wymogami ustalonymi prawem i mógł stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału geodezyjnego, jak i do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, której wysokość została ustalona przez organ I instancji zgodnie z przepisem art. 98a ustawy. Odnosząc się do zarzutów formułowanych przez stronę skarżącą, dotyczących naruszenia przez organ I instancji art. 95 pkt 7 oraz 98a ust. 1 ustawy, Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zgodnie z art. 4 pkt 3a ustawy przez "działkę budowlaną" należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W przedmiotowej sprawie, dokonany podział dotyczył niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Został on dokonany zgodnie z decyzją Wójta Gminy z dnia [...] września 2010 r. nr [...] o warunkach zabudowy - do podziału nie miał zatem zastosowania art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie nie może znaleźć zastosowania art. 98a ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za niezasadny organ uznał również zarzut dotyczący naruszenia art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 10 kpa, art 11 kpa, art. 75 kpa, art. 77-78 kpa, art. 80 kpa i art. 124 kpa, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu wniosku o dopuszczenie środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie "D" sp. z o.o. celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. SKO uznało, iż organ I instancji umożliwił stronie czynny udział w postępowaniu, zaś strona skarżąca nie zleciła sporządzenia i nie przedłożyła operatu szacunkowego, sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Za zasadny natomiast Kolegium uznało zarzut skarżącej dotyczący naruszenia przez organ I instancji art. 40 § 2 kpa ze względu na doręczenie pisma z dnia [...] maja 2014 r. w sprawie przedłużenia terminu do zapoznania się z aktami sprawy jak i zaskarżonej decyzji stronie, a nie jej pełnomocnikowi. Zauważyło, iż pismo przekazujące odwołanie z dnia [...] lipca 2014 r. organ I instancji doręczył już prawidłowo - ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi. SKO uznało, iż naruszenie art. 40 § 2 kpa w zakresie doręczenia nie wiązało się jednak z żadnymi negatywnymi konsekwencjami procesowymi dia strony postępowania. W opinii Kolegium pozostawało zatem bez wpływu zarówno na uprawnienia strony, jak i samo rozstrzygnięcie w sprawie. Następnie Kolegium stwierdziło, że pomimo prawidłowego rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, decyzję organu I instancji należało uchylić, gdyż jej sentencja zawiera postanowienia, które z mocy prawa obowiązują zarówno organ jak i stronę postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, co oznacza, że organ administracji publicznej nie ma kompetencji do rozstrzygania tych kwestii w decyzji. Zgodnie bowiem z art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna, zaś do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (art. 148 ust. 2 ustawy). Treść powyższych przepisów nie daje zatem swobody w zakresie kształtowania opisanych w nich obowiązków. Informacja ( a nie rozstrzygnięcie) w tym zakresie winna się więc znaleźć w uzasadnieniu decyzji, a nie jej osnowie. W skardze na tę decyzję spółka "D" ponownie zarzuciła naruszenie: 1) art. 7 kpa, art 8 kpa, art. 10 kpa, art. 11 kpa, art. 75 kpa, art. 77-78 kpa, art. 80 kpa i art, 124 kpa, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu wniosku o dopuszczenie środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, 2) art. 40 kpa poprzez jego niezastosowanie i niedoręczanie pełnomocnikowi korespondencji w sprawie, w tym zaskarżonej odwołaniem decyzji organu I instancji, wobec czego nie rozpoczął biegu termin do wniesienia odwołania, 3) art. 123, 75, 84 kpa poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na niewydaniu postanowienia - mimo wniosku strony - o dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego, i nie rozpoznaniu tego wniosku z ograniczeniem się do stwierdzenia o możliwości dopuszczenia na koszt spółki opinii innego rzeczoznawcy, co w konsekwencji doprowadziło do uniemożliwienia stronie złożenia własnego operatu, 4) art. 95 pkt 7 oraz art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i nieuwzględnienie faktu, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału nieruchomości dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości nieruchomości, a także, że nieruchomość, która uległa podziałowi i przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej, korzysta ze zwolnienia od dokonania ustalenia opłaty adiacenckiej, 5) art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na ustaleniu opłaty adiacenckiej po upływie 3-letniego terminu, w ciągu którego dopuszczalne jest ustalenie takiej opłaty. W motywach skargi skarżąca ponownie podnosiła, że złożony przez nią wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego nie został rozpoznany zaś organ ograniczył się jedynie do wystosowania pisma z dnia [...] maja 2014 r., w którym stwierdzono, że istnieje możliwość dopuszczenia do sprawy wniosek i koszt spółki opinii innego rzeczoznawcy. W konsekwencji brak możliwości zweryfikowania wyceny uzasadnia, zdaniem strony, twierdzenie, że organ nie przeprowadził postępowania dowodowego w sposób wyczerpujący. Następnie strona wskazała, że mimo tego, iż wraz z pismem z dnia [...] maja 2014 r, do akt sprawy złożono pełnomocnictwo radcy prawnego, umocowanego do jej reprezentowania, to korespondencję doręczono spółce a nie pełnomocnikowi, czym naruszono art, 40 kpa. W ocenie strony, nie sposób uznać, że niedoręczanie korespondencji, w tym przede wszystkim decyzji wydanej przez organ l instancji, jest naruszeniem nie mającym znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Niedopuszczalne pominięcie pełnomocnika strony oznacza bowiem, iż nie rozpoczął biegu termin do złożenia odwołania od decyzji organu l instancji. Powołując się na stanowisko sądów administracyjnych, skarżąca podnosiła, że doręczenie postanowienia lub decyzji stronie, która ustanowiła pełnomocnika, nie jest skuteczne, tj. nie powoduje wejścia orzeczenia do obrotu prawnego, które następuje dopiero z chwilą doręczenia orzeczenia ustanowionemu pełnomocnikowi strony. Dalej skarżąca zarzuciła, że nieruchomość, która uległa podziałowi przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej, i jako taka - na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta ze zwolnienia od dokonania ustalenia opłaty adiacenckiej, Jako okoliczność o kluczowym znaczeniu skarżąca podnisła, że zgodnie z art. 98a ust. 1 zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zdaniem strony niesporne jest, że w przedmiotowej sprawie upłynął już 3-letni okres powołany w przywoałnym przepisie, wobec czego postępowanie winno zostać umorzone. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w całości podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. 1. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej: p.p.s.a.),sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres sprawowanej przez sąd administracyjny kontroli legalności działań administracji publicznej wynika z art. 134 p.p.s.a, i wyznaczony jest granicami sprawy administracyjnej, a nie tylko zarzutami skargi. Kontrola sprawowana jest w oparciu o akta sprawy administracyjnej, według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonej decyzji. Uwzględnienie skargi przez sąd administracyjny, polegające na wyeliminowaniu z obrotu prawnego kontrolowanego aktu, ewentualnie innych wydanych w granicach danej sprawy administracyjnej (art. 135 p.p.s.a.) może nastąpić zasadniczo w sytuacji stwierdzenia, że naruszają one przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy administracyjnej (tj. na treść wydanej decyzji), a prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na jej treść lub dającym podstawy do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stwierdzenie nieważności stosownie do art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a., następuje zaś w sytuacji, gdy badana decyzja czy postanowienie dotknięta są wadami o jakich mowa w art. 156 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., powoływanej jako: kpa. W ocenie Sądu, przeprowadzona kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2014 r., zarówno w odniesieniu do zarzutów skargi, jak też w granicach rozpoznawanej sprawy administracyjnej, nie doprowadziła do ujawnienia kwalifikowanych uchybień przepisom proceduralnym czy też prawa materialnego, o jakich mowa w przywołanym art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a. 2. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił m.in. przepis art, 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518) - dalej jako: "ustawa o gn" lub "ustawa" oraz przepisy uchwały Rady Gminy nr XXI/112/08 z dnia [...] marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. z 2008 r., Nr 43, poz. 831). Stosownie do przepisu art. 98a ustawy o gn (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1 a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (art. 98a ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a). Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 2). Istota obowiązku uregulowanego w art. 98a ust. 1 ustawy o gn sprowadza się zatem do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, 2) obowiązywania, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej. W przekonaniu Sądu, ocena organu odwoławczego, w zakresie uznania, iż w sprawie spełnione zostały wskazane warunki uprawniające do ustalenia opłaty adiacenckiej okazała się uprawniona. 3. W pierwszej kolejności odnieść się należy jednakże do najdalej idącego zarzutu strony skarżącej tj. zarzutu z pkt 4 skargi w zakresie sprowadzającym się do twierdzenia, iż ze względu na cel dokonanego podziału nieruchomości, z mocy przepisów art. 95 pkt 7 i 98a ust. 1 ustawy o gn, w sprawie zachodzi przypadek zwolnienia od dokonania ustalenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem strony skarżącej, przesądza o tym okoliczność, że nieruchomość, która uległa podziałowi, przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej. Uznanie zasadności tego czyniłoby bowiem dalsze sporne kwestie bezprzedmiotowymi, przesądzając o wadliwości kontrolowanego rozstrzygnięcia. Tak sformułowany zarzut należy uznać za chybiony. Zgodnie z przepisem cytowanego już powyżej art. 98a ust. 2 ustawy o gn, ustępu pierwszego tego przepisu nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Stosownie zaś do art. 94 ust. 1 ustawy o gn, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei w myśl art. 95 ustawy, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw; 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej; 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych. W przytoczonym art. 94 ustawy o gn ustawodawca uregulował podział nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego, w sytuacji gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - i nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi albo jest zgodne z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zaś w art. 95 tej ustawy uregulowana została sytuacja podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze przywołane regulacje prawne uznać należy, że przepisu art. 98a ust. 2 ustawy o gn nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym w sytuacji braku planu miejscowego. Wynikająca z powołanego przepisu negatywna przesłanka ustalenia opłaty adiacenckiej odnosi się bowiem jedynie do podziału nieruchomości dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Dyspozycja tego przepisu określa zatem sytuację, w której dla podlegającej podziałowi nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, iecz podział jest dokonywany w warunkach określonych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sytuacji zaś gdy dla terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość podlegająca podziałowi, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie można stwierdzić, że podział nastąpił niezależnie od zapisów tego planu. Jeżeli zatem do podziału nieruchomości dochodzi na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy o gn albo niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wówczas znajduje zastosowanie art. 98a ust. 1 ustawy o gn, pozwalający właściwemu organowi ustalić opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ( vide: wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2838/12, Lex nr 1475323). Zauważyć dodatkowo należy, że art. 98a ust. 2 ustawy o gn nie dotyczy również sytuacji podziału nieruchomości niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Gdyby bowiem zamiarem ustawodawcy było objęcie dyspozycją analizowanego przepisu także tę kategorię sytuacji, dokonałby stosownego odniesienia w art. 98a ust. 2 do art. 95 ustawy o gn lub sformułowałby art. 98a ust. 2 w innym brzmieniu. W sytuacji, gdy w art. 95 ustawy o gn ustawodawca traktuje wprost i literalnie o obu kategoriach sytuacji, to gdy w art. 98a ust. 2 wskazuje wyraźnie na jedną z nich, nie można przyjmować, że obejmuje on także tę drugą z określonych w art. 95 ustawy o gn sytuacji ( vide: tamże ). 4. Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności rozpoznawanej sprawy, zaakcentować należy, iż nie budzi w niej wątpliwości, iż działka nr [...], stanowiąca własność skarżącej spółki, uległa na jej wniosek podziałowi na osiem działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podstawa prawna ostatecznej decyzji podziałowej z dnia [...] sierpnia 2011 r., tj. art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gn wskazuje, że działka ta nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak już wskazano, zgodnie z tym przepisem w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podział działki w przedmiotowej sprawie został dokonany (vide także: postanowienie Wójta gminy z dnia [...] iipca 2011 r., znak [...] stwierdzeniu zgodności proponowanego podziału działki z warunkami decyzji zabudowy) w oparciu o ustalenia decyzji Wójta Gminy z dnia [...] września 2010 r. nr [...] o warunkach zabudowy, a zatem nie niezależnie od ustaleń planu miejscowego i nie niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy, ale właśnie zgodnie z jej ustaleniami. Tym samym skoro podział nieruchomości obejmującej działkę [...] nastąpił w oparciu o przepis art. 94 ust. 1 ustawy o gn, a zatem w sytuacji braku planu miejscowego ( vide: art. 93 ust 1 ustawy o gn ), to art. 98a ust 2 nie mógł znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Podziału dokonanego w sytuacji braku planu miejscowego nie można utożsamiać z podziałem dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Aby bowiem stwierdzić, iż podział jest niezależny od ustaleń planu muszą one istnieć, co nie ma miejsca w sytuacji nieistnienia planu. Wbrew zatem stanowisku strony skarżącej, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, do podziału nieruchomości ( działki nr [...] ), której wzrost wartości zaktualizował kwestię ustalenia opłaty adiacenckiej, nie miał zastosowania przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gn, dopuszczający podział nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Podział we wskazanym celu następuje w przypadkach, w których dotychczas istniejący budynek mieszkalny posadowiony jest na takim ewidencyjnie określonym areale gruntu, że dla różnych celów nie jest konieczne, aby ten cały areał wraz z budynkiem był traktowany jako jedna nieruchomość, a przynajmniej jako jedna ewidencyjna działka gruntu. Chodzi np. o sytuację gdy budynek posadowiony jest na zbyt dużej działce, podczas gdy do prawidłowego korzystania z budynku wystarczy działka mniejsza, która jednak spełnia wymogi przewidziane dla działki budowlanej. Taki podział może też być konieczny do wydzielenia osobnych działek lub działki wokół budynku lub budynków, w których ustanawiana ma być odrębna własność lokali, zwłaszcza jeśli dzielony grunt zabudowany jest także budynkami o innej funkcji. Należy bowiem zwrócić uwagę, że przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gn dotyczy tylko wydzielania działek wokół budynków mieszkalnych i nie jest możliwe dokonanie na jego podstawie wydzielenia działki wokół budynku o innej funkcji. Możliwe jest natomiast wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach, osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gn musi być przy tym interpretowany zgodnie z ustawową definicją działki budowlanej zawartą w art. 4 pkt 3a ustawy o gn ( vide: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2008 r., SS SA/Sz 1059/07, LEX nr 510956 ).Przez pojęcie "działki budowlanej" stosownie do przywołanego przepisu należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania, jak i działki powstałe po podziale, stanowią natomiast grunt orny, niezabudowany. Reasumując stwierdzić należy, iż mimo niepełnej argumentacji przytoczonej przez SKO, to zasadne pozostawało stanowisko tego organu o braku podstaw do zastosowania w sprawie przepisu art. 98a ust. 2 ustawy o gn. 5. Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gn. Przepis ten pozwala organowi na ustalenie opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie decyzja Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2011 r., stanowiąca o podziale działki nr [...], nie została zaskarżona w administracyjnym toku instancji i stała się ostateczna z dniem 9 września 2011 r. Okoliczność tę organ potwierdził stosowną pieczątką umieszczoną na samej decyzji, a nadto wynika ona z nadesłanego przez ten organ, na wezwanie Sądu, zwrotnego potwierdzenia odbioru decyzji przez stronę skarżącą. Adnotacja doręczyciela pocztowego umieszczona na potwierdzeniu odbioru poświadcza, że decyzja została odebrana przez osobę uprawnioną w dniu 25 sierpnia 2011 r., zatem ostatni dzień, w którym strona mogła złożyć odwołanie od decyzji upłynął w dniu 8 września 2011 r. Wobec braku zaskarżenia decyzji podziałowej, uzyskała ona walor ostateczności w dniu 9 września 2011 r. W świetle przytoczonego wyżej przepisu 3-ietni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej upływał więc z dniem 9 września 2014 r. Wskazać bowiem należy, iż kwestię zachowania trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy o gn rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 25 listopada 2013 r., sygn. akt I OPS 6/13 ( baza orzeczeń CBOIS). W uzasadnienieu tej uchwały wywiódł, iż ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału następuje w postępowaniu administracyjnym, w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, kończy postępowanie administracyjne, jeżeli jest decyzją ostateczną. Może to być decyzja organu I instancji (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta), ale może to być decyzja organu II instancji (samorządowego kolegium odwoławczego), jeżeli strona wniosła odwołanie. Termin przedawnienia, o którym w art. 98a ust. 1 ustawy o gn rozpoczyna bieg z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że istotne znaczenie ma nie to z jakim dniem została wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, ale to z jakim dniem decyzja ta stała się ostateczna. W przypadku gdy postępowanie o podział nieruchomości zostało zakończone decyzją organu I instancji, a strona nie wniosła odwołania, decyzja ta staje się ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania. Natomiast o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gn, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie. 6. Przenosząc ten pogląd na kanwę niniejszej sprawy stwierdzić przyjdzie, że bez wątpienia termin 3 lat, w którym organ uprawniony był do ustalenia opłaty adiacenckiej, został zachowany. Decyzja Wójta Gminy nr [...], ustalająca tę opłatę, została wydana w dniu [...] czerwca 2014 r., a następnie uchylona w całości zaskarżoną do Sądu ostateczną decyzją SKO z dnia [...] sierpnia 2014 r. Organ odwoławczy, po rozpoznaniu sprawy merytorycznie, decyzją tą orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a zatem należy uznać, że data [...] sierpnia 2014 r. jest datą, w której właściwy organ ustalił skarżacej spółce "D" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonania jej podziału. Ustalennie opłaty nastapiło zatem prze upływem trzyletniego okresu przedawnienia ( 9 września 2014 r.). 7. Fakt wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości musi być wykazany w toku postępowania administracyjnego i to wyłącznie w drodze dowodu jakim pozostaje operat szacunkowy sporządzony przez biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzenie takiego operatu jest zatem konieczne w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Stanowi o tym art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy jest więc jedynym dopuszczalnym dowodem w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, sporządzany przez osobę uprawnioną, obrazuje przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jej wysokości. Wskazany operat jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania wartości nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy majątkowego wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania i jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje, wymaganymi dla jego sporządzenia, wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ obowiązany jest jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, które powinny być poprawione czy braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową, W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna ( vide m.in.: wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 5 lutego 2014 r,, sygn. akt II SA/Go 1048/13 Lex nr 1455457, wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I! SA/Go 1026/13, baza orzeczeń CBOIS; wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 516/14, baza orzeczeń CBOIS; wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1930/11, Lex nr 1336342). Sposób przeprowadzania wyceny nieruchomości oraz elementy, jakie powinien zawierać operat szacunkowy określają przepisy art. 149 i nast. ustawy o gn oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony na zlecenie Wójta Gminy łącznie przez trzy osoby posiadające stosowne uprawnienia i przez wszystkie te osoby został podpisany. SKO dokonało jego oceny w wymaganym zakresie w jakim było do tego uprawnione i zobowiązane. Skarżąca w odniesieniu do tej oceny nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń. Ustalenia rzeczoznawcy wykazały wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem jej podziału. Tak więc bezzasadny okazał się zarzut z pkt 4 skargi w zakresie dotyczącym twierdzenia o braku podstaw wskazujących na wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. 8. Skarżąca zarzuciła natomiast w skardze naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nieuwzględnieniu wniosku strony skarżącej o dopuszczenie środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie "D' Sp. z o. o. celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Zarzut powyższy należy uznać za niezasadny. Zgodnie z art. 78 § 1 i 2 kpa żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. Wójt Gminy w toku postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej uzyskał wymagany ustawą o gn dowód w postaci oparatu szacunkowego. Dowód ten - mimo braku takiego obowiązku - został doręczony stronie skarżacej, co potwierdza zapis na zwrotnym dowododzie doręczenia pisma z dnia [...] maja 2014 r., informującego spółkę o prawach procesowych strony i planowanym terminie wydania decyjzji, W reakcji na to zawiadominie i przesłany operat, zgłaszający swój udział w postępowaniu profesjonalny pełnomocnik strony skierował do organu I instancji pismo z wnioskiem o przedłużenie terminu do zapoznania sie z aktami sprawy i zgromadzonym w niej materiałem dowodowym o kolejne 7 dni ( który to postulat został uwzględniony przez organ ) oraz o "dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości rynkowej prawa własności nieruchomości". Poza sformułowanym żądaniem w piśmie tym nie zawarto jednakże żadnych zarzutów pod adresem sporządzonego operatu szacunkowego. Tymczasem występując z takim wnioskiem strona, a tym bardziej działający za nią profesjonalny pełnomocnik, powinien skierować pod adresem operatu wykonanego na zlecenie organu konkretne zarzuty, podważające jego ustalenia czy wykazując jego braki formalne. Organ administracji publicznej nie ma bowiem uprawnień aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego moc dowodową jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne, został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy jest zupełny, logiczny, nie zawiera niejasności czy pomyłek. Należy mieć bowiem na uwadze że operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc podmiot, którego pozycja , zważywszy na regulacje ustawy o gn, zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gn, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może dążyć do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 ustawy o gn. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji ( vide: wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. w sprawie I OSK 1894/12 ). O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy decyduje jednak nie samo żądanie strony postępowania, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia ( vide: wyrok NSA z dnia 16 maja 2013 r. ! OSK 2088/11). Jednakże to strona dążąca do podważenia ustaleń operatu szacunkowego, kierując pod jego adresem konkretne zarzuty, powinna spowodować zaistnienie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości. Służącym do tego środkiem winno być przedłożenie organowi wyceny sporządzonej na zlecenie samej strony. Dopiero dysponując kontroperatem organ musiałby wskazać, którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie, a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ustawy o gn, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. W okolicznościach sprawy zatem organ I instancji zasadnie poinformował stronę o możliwości dopuszczenia w charakterze dowodu opinii ( operatu ) innego rzeczoznawcy powołanego na koszt strony. Bezpodstawny jest przy tym zarzut, iż brak wydania w tym przedmiocie stosownego postanowienia dowodowego uniemożliwił skarżącej złożenie własnego operatu. Skoro inicjatywa w tym zakresie powinna należeć do strony postępowania, o czym skarżąca uzyskała informację, to bezpodstawny jest zarzut, iż wymagało to wydania przez organ pozytywnego postanowienia dowodowego, a jego brak uniemożliwił stronie dokonanie tej czynności. Wniosek dowodowy pełnomocnika skarżącej został zresztą sformułowany jednoznacznie i dotyczył "dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego". Nie zmierzał zatem do zaoferowania przez stronę nowej opinii ( operatu ) szacunkowego, ale nakierowany był na wywołanie działań organu polegających na ponownym zleceniu operatu , do czego w okolicznościach sprawy nie był zobowiązany. Skoro bowiem złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został uznany przez organ rozstrzygający sprawę za wystarczający do podjęcia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, to - przy tak sformułowanym stanowisku strony i jej całkowitej bierności po wnioskowanym przedłużeniu terminu i uzyskaniu odpowiedzi na wniosek - organ nie ma podstaw do przeprowadzania dowodu z kolejnego operatu szacunkowego. Zauważyć trzeba, że z operatem szacunkowym strona skarżąca i jej profesjonalny pełnomocnik mogli się zapoznać już 7 maja 2014 r., tj. w dniu, w którym organ I instancji - wraz z zawiadomieniem o zakończeniu postępowania administracyjnego w sprawie, doręczył stronie sporządzony operat. Mimo to we wniosku o przeprowadzenie dowodu z dnia [...] maja 2014 r. profesjonalny pełnomocnik skarżącej spółki zaniechał wskazania nie tylko zarzutów do operatu z kwietnia 2014 r. jak i tego jakie okoliczności miałyby zostać nową opinią udowodnione. 9. Zasadny w okolicznościach sprawy pozostawał natomiast zarzut naruszenia art. 40 kpa polegający na niedoręczeniu ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi strony pisma organu I instancji z dnia [...] maja 2014 r. oraz jego decyzji dnia [...] czerwca 2014 r. Stosownie do przepisu art. 40 § 2 zdanie pierwsze kpa, jeżeli strona ustanowiła pełnomocnika, pisma doręcza się pełnomocnikowi. W niniejszej sprawie spółka "D" bez wątpienia ustanowiła w postępowaniu przed organem I instancji pełnomocnika profesjonalnego w osobie radcy prawnego K.S.. Ma rację strona skarżąca, że wszelka korespondencja od momentu powzięcia przez organ informacji w tym zakresie tj. od dnia wpływu pełnomocnictwa do organu ( 16 maja 2014 r. ) powinna być doręczana pełnomocnikowi, a nie spółce. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że pominięcie pełnomocnika strony w czynnościach postępowania jest równoznaczne z pominięciem strony i wywołuje takie same skutki prawne. Jednakże doręczenie decyzji organu I instancji bezpośrednio stronie z pominięciem jej pełnomocnika nie może być utożsamiane z brakiem doręczenia. Tak więc bezzasadne jest stanowisko skarżącej iż w sprawie nie rozpoczął biegu termin do wniesienia odwołania od decyzji z dnia [...] czerwca 2014 r. Fakt doręczenia decyzji organu I instancji stronie, a nie jej pełnomocnikowi, w sytuacji gdy nie pociągnęło to za sobą negatywnych dla niej skutków, aczkolwiek jest naruszeniem przepisu art. 40 § 2 kpa, to nie takim, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., tzn. mającym wpływa na wynik sprawy i uzasadniającym wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego (vide: wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II GSK 1937/11, Lex nr 1341518; wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 1193/12, Lex nr 1329776). W przedmiotowej sprawie rzeczywiście organ I instancji pominął pełnomocnika strony i doręczył decyzję bezpośrednio spółce "D". Wadliwość ta nie pociągnęła za sobą negatywnych skutków dla strony skarżącej bowiem ta, w ustawowo przewidzianym terminie, wniosła odwołanie od tej decyzji, wobec czego należy uznać, że błąd organu nie wywarł dla spółki negatywnych skutków. Taki sam pogląd odnieść należy do faktu niedoręczenia pełnomocnikowi skarżącej, a bezpośrednio stronie, pisma organu I instancji z dnia [...] maja 2014 r. informującego o zakończeniu postępowania i o możliwości dopuszczenia do sprawy na wniosek spółki opinii innego rzeczoznawcy. Wskazać należy, iż mimo wskazanych uchybień pismo organu I instancji z dnia [...] lipca 2014r. o przekazaniu odwołania SKO zostało doręczone prawidłowo profesjonalnemu pełnomocnikowi strony skarżącej. Od momentu jego otrzymania miał on możliwość podejmowania wszystkich działań procesowych w imieniu i na rzecz skarżącej. Jako profesjonaliście wiadome mu być powinno, iż wszczęte w wyniku przekazania odwołania postępowanie administracyjne przed organem odwoławczym jest postępowaniem merytorycznym, w którym rolą organu II instancji jest ponowne rozpoznanie tej samej sprawy, która była rozstrzygana przez organ I instancji, co uprawnia i obliguje do pełnej aktywności procesowej, z której żaden sposób nie skorzystał. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu. ----------------------- Sygn. akt II SA/Go 777/14 23