II SA/Ke 643/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędzia WSA Renata Detka, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 grudnia 2011 roku sprawy ze skargi A.T. i A.B.-T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania A. B. i A. T. od decyzji Burmistrza Miasta S. z dnia [...] znak: [...], ustalającej A. B. i A. T. opłatę adiacencką, w wysokości 47 250,00 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. przy ul. B. oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu S. dotychczasowym numerem 771/5, o pow. 0,9113 ha, w wyniku jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza Miasta S. z dnia [...] Nr [...], na podstawie art.138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 2 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium ustaliło, że ostateczną decyzją z dnia [...], na wniosek A. B. i A. T. zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w S. przy ul. B., oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu dotychczasowym nr 771/5, o pow. 0,9113 ha, na siedem nowo utworzonych działek, z których dwie oznaczone nr 771/9 o pow. 0,0395 ha i nr 771/10 o pow. 0,1026 ha wydzielone zostały pod drogę gminną, natomiast pozostałe - oznaczone nr: 771/8, 771/11, 771/12, 771/13 i 771/14 o łącznej powierzchni 0,7692ha, zgodnie z planem miejscowym, stanowią tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku z dokonaniem podziału ww. nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego celem określenia wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału. Operat taki został sporządzony i strony w sprawie zapoznały się z jego treścią, a następnie złożyły szereg zastrzeżeń i uwag do jego treści. Wobec przedłużającego się postępowania oraz po dokonaniu analizy złożonych przez strony zastrzeżeń rzeczoznawca majątkowy dokonał ponownej wyceny wzrostu wartości ww. nieruchomości obniżając obliczony dotychczas wzrost wartości z kwoty 244100 zł do 189100 zł. Również z nową kwotą właściciele nieruchomości nie zgodzili się i ponownie wnieśli pisemnie zastrzeżenia, do których rzeczoznawca odniósł się w piśmie z dnia 18 marca 2011r. W związku z powyższym organ I instancji uznał, iż ostatni sporządzony w sprawie operat szacunkowy wykonany został prawidłowo i uwzględnia wszystkie aspekty niezbędne dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz po jej podziale, co uzasadnia ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości 47250 zł stanowiącej zgodnie z uchwałą Rady Miasta S. z dnia [...] Nr [...] - 25% wzrostu wartości nieruchomości. Dalej Kolegium zacytowało art. 4 pkt 11, 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazało, że przesłanką warunkującą ustalenie opłaty adiacenckiej jest w przypadku podziału nieruchomości wzrost jej wartości spowodowany podziałem. Tylko bowiem w takiej sytuacji organ gminy może podjąć decyzję o ustaleniu tej opłaty. Wzrost wartości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy, a na organie ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. SKO stwierdziło, iż przedstawiony przez biegłego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa i zawiera wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, tj. lokalizację, powierzchnię, uzbrojenie, przeznaczenie w planie i inne cechy utrudniające sposób korzystania, np. zadrzewienia, nieużytki, zróżnicowanie wysokościowe. Sposób wykonania wyceny został w pełni wyjaśniony, jak również przedstawiono dokładny opis nieruchomości przyjętych do porównania, zaś analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planie na cele zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem organu II instancji, operat szacunkowy z dnia 15 listopada 2010r. jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Różnica między pierwszym, a drugim operatem szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie wynikała z korekty dokonanej przez rzeczoznawcę na skutek podniesionego przez stronę zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości. Zostało wyjaśnione m.in., że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed i po podziale została określona przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu w toku postępowania prowadzonego w tej sprawie. Wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami, polegającej na porównywaniu gruntów wycenianych z gruntami podobnymi (działki budowlane, położone w strefie śródmiejskiej), których ceny rynkowe i atrybuty są znane, zgodnie z rozporządzeniem z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 107 poz. 2109 ze zm.). Organ podkreślił, iż wszystkie zgłaszane przez skarżących wątpliwości dotyczące operatu zostały szczegółowo wyjaśnione przez rzeczoznawcę przed wydaniem decyzji kończącej postępowanie, w tym także kwestia przyjęcia do wyceny nieruchomości przed podziałem działek porównawczych oraz sposób ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Nie można zatem postawić organowi I instancji zarzutu naruszenia art. 77 § 1 kpa, a zarzuty dotyczące rzetelności i prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego nieruchomości Kolegium uznało za bezzasadne. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym przedstawił w sposób czytelny i jasny przyjęty sposób wyceny nieruchomości - podejście porównawcze, a także dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości, określając dokładnie cechy rynkowe oraz zróżnicowania w poszczególnych cechach wpływających na ceny działek gruntowych. Wszystkie uwagi złożone przez strony do przedstawionego operatu zostały przez niego rozpatrzone i na tę okoliczność sporządzono drugi operat szacunkowy, z uwzględnieniem działek zbliżonych do tych sprzed i po podziale nieruchomości. W tej sytuacji zarzut braku zaufania wobec rzeczoznawcy majątkowego jest chybiony. SKO stwierdziło, iż w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest istotne dla jakich celów został dokonany podział nieruchomości. Znaczenie ma natomiast wartość rynkowa nieruchomości przed i po podziale. Z analizy przedłożonych akt sprawy, w tym operatu szacunkowego z dnia 15 listopada 2010r. oraz z uzupełniającego pisma z dnia 18 marca 2011r. wynika, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym. Wydzielenie działek budowlanych podniosło w zdecydowany sposób jej atrakcyjność, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny rynkowej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego niekonstytucyjności art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007r., sygn. SK 19/2006, Kolegium powołało się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2010r., sygn. akt I OSK 1341/10. w którym Sąd ten wskazał, że nie do przyjęcia jest, że zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonana ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, w wyniku której z dniem 22 września 2004r. (wejście w życie ustawy nowelizującej) przestał obowiązywać przepis art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spowodowała "automatycznie" utratę mocy obowiązującej uchwały rady gminy jako aktu wykonawczego do art. 98 ust.4. Dotychczasowa kompetencja rady gminy do ustalania wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu zwrotu wartości nieruchomości na skutek jej podziału została jedynie przeniesiona do art. 98a ust. 1 tej ustawy. Odnosząc się do zarzutu, że Uchwały Nr [...] Rady Miasta S. Kolegium nie jest aktem prawa miejscowego bowiem nie została opublikowana w dzienniku urzędowym zauważyło, że podjęta ona została w dniu [...] Zgodnie obowiązującymi wówczas przepisami tj. art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 1996r .Nr 13 poz. 74), na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia przepisów powszechnie obowiązujących na obszarze gminy, zwanych dalej przepisami gminnymi. Przepisy gminne stosownie do treści art. 42 ust. 2. - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2000r. - wchodzą w życie z dniem ogłoszenia, o ile nie przewidują wyraźnie terminu późniejszego, w sposób przewidziany w ust. 1 art. 42 to jest przez rozplakatowanie obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób miejscowo przyjęty, a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy przyznał, że organ wydając decyzję podziałową nie pouczył wnioskodawców o skorzystaniu przez niego z prawa ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, ale ustawa na podstawie, której decyzja została wydana nie nakładała takiego obowiązku wprost. Bezspornym jest, że postępowanie o podział przedmiotowej nieruchomości zostało wszczęte z urzędu w dniu 28 listopada 2007r. w celu wydzielenia działek pod drogi miejskie i zalegalizowanie istniejącego stanu zagospodarowania, a następnie umorzone. Kwestia ta nie miała jednak żadnego związku z obecnym postępowaniem, a umorzenie nastąpiło z uwagi na rezygnację z zamierzonego celu budowy drogi. Działka nr 771/14 o pow. 0,1458 ha została wydzielona jako działka budowlana niezbędna do korzystania z istniejącego w dacie podziału budynku mieszkalnego. Kolegium nie zgodziło się z poglądem, że przy wydzieleniu zagospodarowanej działki budowlanej nie nalicza się opłaty adiacenckiej argumentując, że przepisy nie przewidują takiego odstępstwa. Za bezzasadny SKO uznało zarzut niedopuszczenia przez organ I instancji dowodów przedstawionych w piśmie z dnia 31 grudnia 2009r. argumentując, że w sprawie wzięto pod uwagę wszystkie zastrzeżenia wniesione w toku postępowania. Z kolei, co do zarzutu, iż jedynym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, a obowiązkiem organu jest jego ocena w oparciu o przesłanki wiedzy, doświadczenia życiowego i zasady logicznego. W odpowiedzi na zarzut, iż podnoszone przez odwołujących zastrzeżenia do sporządzonych w sprawie dwóch operatów szacunkowych nie zostały przez organ uwzględnione Kolegium podało, że drugi operat sporządzony został wyłącznie z uwagi na zastrzeżenia stron podniesione w trakcie postępowania wyjaśniającego. Szczegółowa analiza operatu przeczy zarzutom w zakresie niewykazania wzrostu wartości nieruchomości. Od 12 do 16 strony rzeczoznawca wprost odniósł się do powierzchni porównywanych działek, jako kryterium różnicującego wartość nieruchomości. Operat z dnia 15 listopada 2010r. uwzględnia zastrzeżenia odwołujących się i sporządzony został zgodnie z wymogami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnośnie kwestii braku środków na pokrycie opłaty adiacenckiej Kolegium zauważyło, że strony w trakcie postępowania nie złożyły wniosku o rozłożenie na raty tej opłaty, dlatego też nałożono ją jednorazowo. Nie jest natomiast możliwe umorzenie tego postępowania z uwagi na złą sytuację finansową właściciela nieruchomości. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skardze na powyższą decyzję A.B. i A. T. zarzucili: rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 2 i art. 87 ust. 2 w zw. z art. 88 ust. 1 i art. 94 Konstytucji RP - poprzez wydanie decyzji bez podstawy prawnej, uznając błędnie za podstawę prawną wadliwą uchwałę Rady Miasta S. nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, która pozostaje w sprzeczności z ustawą o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych, która została nieprawidłowo ogłoszona i w dodatku wydana na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznanego przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007r. SK 19/06 OTK- A-2007/4/37 za sprzeczny z konstytucją; rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez: - niewłaściwe zastosowanie art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie iż w chwili wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej obowiązywała ww. uchwała Rady Miasta S.; - niewłaściwe zastosowanie art. 153 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dopuszczenie jako dowodu wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego, mimo iż opinia ta sporządzona została bez oparcia się na kryteriach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami - z rażącym naruszeniem prawa, a także sprzecznie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami sporządzania wycen nieruchomości; 3) rażące naruszenie przepisów postępowania: art. 6 kpa - poprzez wydanie decyzji bez podstawy prawnej; art. 7 kpa - z uwagi na brak dokładnego ustalenia stanu faktycznego przez organy obu instancji, pomimo wskazywania przez skarżących rażącego naruszenia prawa jeszcze w trakcie postępowania, art. 9 kpa - z uwagi na niepoinformowanie przez organ I instancji o wszczęciu postępowania podziałowego z urzędu, a także nie dostarczenie stronom przez SKO odpowiedzi na odwołanie, a co najistotniejsze, brak pouczenia o treści art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami; art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 i 107 § 3 - poprzez naruszenie zasady orzekania na podstawie całokształtu zebranego materiału dowodowego, przyznanie wartości dowodowej operatom sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego a sprzecznym z zasadami prawa zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także standardami z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, gdyż powstały dwa operaty, niespójne ze sobą, niezgodne z prawem, wskazujące różną wycenę. Organy nie uzasadniły też zasadności dopuszczenia wadliwego dowodu z operatu rzeczoznawcy, nie przedstawiono również przyczyn, z powodu których zarzutom stron odmówiono wiarygodności i mocy dowodowej, art. 107§ 2 - poprzez nie umieszczenie w decyzji pouczenia o treści art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewidującego możliwości rozłożenia spłaty opłaty adiacenckiej na raty, w wyniku czego strony poniosły szkodę, ponieważ pozbawiono ich prawa do złożenia we właściwym czasie wniosku o rozłożenie płatności na raty oraz niezastosowanie przez SKO art. 156 §1 pkt 2 kpa. Mając na względzie wskazane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, jako wydanej z naruszeniem prawa ewentualnie o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew zawartym w niej zarzutom zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego w sposób, który miałby wpływ na wynik sprawy, a przy jej wydawaniu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy; brak jest także podstaw do uznania, że decyzja jest nieważna. Podstawą materialną - prawną nałożenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. Nr 102 z 2010r. poz. 651 z późniejszymi zmianami), dalej w skrócie u.g.n., zgodnie z którym 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. 3. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Jak wynika ze skargi jej autor kwestionuje możliwość nałożenia opłaty adiacenckiej z tego powodu, że jego zdaniem w dacie, kiedy stała się ostateczna decyzja orzekająca o podziale, nie obowiązywała stosowna uchwała rady gminy, gdyż uchwała Rady Miasta S. nr [...] z dnia [...] została wydana na podstawie art. 98 ust. 4, który uznany został przez Trybunał Konstytucyjny za niekonstytucyjny, a ponadto uchwała ta nie została opublikowana. W związku z tym zarzutem wskazać należy, iż skład orzekający w niniejszej sprawie w całości podziela stanowisko zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2010r. w sprawie I OSK 1341/10, zgodnie z którym przepis art. 1 pkt 61 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) nadał art. 98 u.g.n. inne brzmienie usuwając z niego ust. 4, zaś treść w nim zawartą w tym samym brzmieniu co do upoważnienia rad gmin do ustalania stawek procentowych opłaty adiacenckiej i ich maksymalnej wysokości (50 %), zamieścił w dodanym art. 98 a ust. 1. Nie można w tej sytuacji uznać, że z dniem 22 września 2004 r. "odpadła" podstawa prawna upoważniająca radę gminy do ustalenia w drodze uchwały stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Upoważnienie to znalazło się bowiem w dodanym z dniem 22 września 2004 r. (a więc z zachowaniem ciągłości czasowej) art. 98a ust. 1 u.g.n. Podobny pogląd, iż wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007r. w sprawie SK 19/06 (orzekający o niezgodności art. 98 ust. 4 w brzmieniu obowiązującym od 15.02.2000r.do 21.09.2004r. z art. 2 w zw. z art. 84 Konstytucji) nie spowodował utraty mocy obowiązującej uchwał wydanych z mocy delegacji zawartej w art. 98 ust. 4 został wyrażony także w innych orzeczeniach (przykładowo wyrok NSA z 18.05.2010r. sygn. I OSK 1036/09, uzasadnienie wyroku NSA z dnia 11 marca 2011r. w sprawie I OSK 686/10). Uchwała Rady Miasta S. Nr [...] została podjęta w dniu [...], a więc przed 1 stycznia 2001r., kiedy weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2000r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 17 poz. 95), wprowadzająca obowiązek ogłaszania aktów prawa miejscowego w dzienniku urzędowym. W dacie, kiedy została podjęta uchwała ustalająca opłatę adiacencką w wysokości 25% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału obowiązywały przepisy art. 42 ustawy o samorządzie gminnym w jego ówczesnym brzmieniu (tekst jedn. Dz. U. Nr 13 poz. 74 ), które nie przewidywały ogłaszania przepisów gminnych w dziennikach urzędowych, lecz poprzez rozplakatowanie obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób miejscowo przyjęty, a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, "chyba że przepisy prawa stanowią inaczej". W tym miejscu wskazać należy, iż zasadnie skarżący kwestionują zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdzenie SKO, że uchwała ustalająca opłatę adiacencką nie była przepisem gminnym. Tak jak obecnie podejmowane uchwały w tym przedmiocie są niewątpliwie aktami prawa miejscowego, tak i podejmowane wcześniej uchwały w tym samym przedmiocie, z uwagi na ich powszechne obowiązywanie, stanowiły przepisy gminne w rozumieniu art. 40 ustawy o samorządzie gminnym w jego brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000r. W skardze jej autor podniósł nowy zarzut, a mianowicie dotyczący tego, że nie ma dowodów na to, że uchwała z dnia [...] została ogłoszona. Nie powołał jednak żadnych dowodów bądź okoliczności, uzasadniających przyjęcie, że uchwała ta, mimo obowiązku wynikającego z art. 42 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu obowiązującym do końca 2000r. nie została ogłoszona przed datą, kiedy decyzja z dnia [...], zatwierdzająca na wniosek A. B. i A. T. o podział nieruchomości stała się ostateczna. Faktem jest, że § 4 uchwały z dnia [...] naruszał art. 42 ust. 2 u.s.g. w wówczas obowiązującym brzmieniu, jednak w ocenie Sądu nie wpływa to na ważność pozostałej części tej uchwały. Powoływanie się przez skarżących na inną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w której organ polecił wyjaśnienie, czy uchwała została ogłoszona nie może mieć wpływu na rozstrzygnięcie przez Sąd sprawy obecnie rozpatrywanej, podobnie jak okoliczność, że Rada Miasta S. podjęła w dniu 15 czerwca 2011r. nową uchwałę w sprawie opłaty adiacenckiej (ustalając zresztą tę opłatę również w wysokości 25%). Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu zarzuty dotyczące naruszenia, i to rażącego, prawa materialnego, a mianowicie wymienionych w skardze przepisów Konstytucji oraz art.98a u.g.n. są nieuzasadnione. W związku z tym nie mógł także zostać uznany za zasadny zarzut naruszenia przez SKO art. 156 § 1 pkt 2 kpa, zwłaszcza, że w postępowaniu zwykłym, prowadzonym na skutek odwołania wniesionego od decyzji organu I instancji, nie jest dopuszczalne stwierdzanie przez organ odwoławczy nieważności decyzji organu I instancji na podstawie przepisów art. 156. Odnośnie zarzucanego w skardze naruszenia art. 153 i 155 u.g.n. w powiązaniu z zarzutem naruszenia przepisów postępowania, a mianowicie 7 i 77 ust. 1 w zw. z art. 80 i 107 § 3 kpa wskazać należy co następuje. Najistotniejszym dowodem w sprawie rozstrzyganej w oparciu o przepisy art. 98 a u.g.n., poza istnieniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na wniosek jej właścicieli, jest opinia rzeczoznawcy majątkowego. Taka opinia w rozpoznawanej sprawie przed organem administracyjnym została sporządzona dwukrotnie. Pierwszy raz dokonując szacunku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił jej wartość przed podziałem (uwzględniając powierzchnię 0,7692ha to jest po odjęciu powierzchni przeznaczonej pod drogi, stosownie do art. 98a ust. 3) na kwotę 566100 zł, przyjmując do porównania transakcje dotyczące nieruchomości położonych również w S. o pow. 0,52 ha, 0,37ha i 0,4003ha. Już w tym pierwszym operacie biegła wskazała, że na terenie S. działki o pow. powyżej 25 arów rzadko są przedmiotem sprzedaży. W tym samym operacie łączna wartość działek po podziale została określona na kwotę 810200 zł, tak więc wzrost wartości nieruchomości ustalono na 244100 zł. W związku z licznymi zarzutami do tego operatu, w tym dotyczącymi przyjętych do porównania nieruchomości w dniu 15 listopada 2010r. rzeczoznawca sporządził nowy operat. Wartość nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę 962100zł, zaś po podziale na kwotę 1151200zł, tak więc wzrost wartości został wyliczony na 189100zł. Do tej wyceny skarżący także wnieśli szereg uwag, do których rzeczoznawca odniosła się w szczegółowy sposób w piśmie z dnia 18 marca 2011r. Wyjaśniła w nim między innymi mechanizm, powodujący że duże działki z uwagi na brak nabywców osiągają w przeliczeniu na metr kwadratowy niższe ceny niż działki mniejsze, na które popyt jest większy. Skarżący kwestionują przyjęcie w operacie, w oparciu o który ostatecznie została wydana zaskarżona decyzja, do porównania - jeśli chodzi o wartość nieruchomości przed podziałem - działek położonych w T. i B.. Zauważyć jednak należy, że: -po pierwsze § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami) przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Jak już wcześniej wskazano, nie była kwestionowana okoliczność, że w S. rzadko dochodzi do obrotu tak dużymi nieruchomościami, poza tym gdy wcześniej biegła przyjęła do szacunku działki położone w S., skarżący również je zakwestionowali, - po drugie do porównania oprócz jednej działki z T. i jednej z B. biegła przyjęła jedną działkę położoną w S.. Porównania cen transakcyjnych za jeden metr kwadratowy tych działek (101,52zł, 104,21 zł i 97, 64 zł). świadczy o tym, że nie odbiegają one od siebie w sposób znaczący. Organ władny był uznać, że sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymogom, określonym w obowiązujących przepisach, że zawiera wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, tj. lokalizację, powierzchnię, uzbrojenie, przeznaczenie w planie i inne cechy utrudniające sposób korzystania, np. zadrzewienia, nieużytki, zróżnicowanie wysokościowe oraz, że sposób wykonania wyceny został w pełni wyjaśniony, a także że przedstawiono dokładny opis nieruchomości przyjętych do porównania. Dlatego też zdaniem Sądu brak jest uzasadnionych argumentów, że operat ten narusza przepisy art. 153 i 155 u.g.n. Z kolei jeśli chodzi o zarzucane w skardze naruszenie § 36 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia to zauważyć należy, że przepis ten dotyczy szacowania nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Co prawda w operacie biegła wyceniła także wartość działek przeznaczonych pod drogi, jednakże zaskarżona decyzja nie dotyczy tej kwestii. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 107§ 2 kpa - poprzez nieumieszczenie w decyzji pouczenia o treści art. 147 ust. 1 u.g.n., przewidującego możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, "w wyniku czego skarżący ponieśli szkodę, ponieważ pozbawiono ich prawa do złożenia we właściwym czasie wniosku o rozłożenie płatności na raty", to nie zasługuje on na uwzględnienie z następujących przyczyn. Obowiązujące przepisy nie nakładają na organ obowiązku wskazywania w decyzji ustalającej opłatę adiacencką, że strona może złożyć wniosek o rozłożenie tej opłaty na raty. Już chociażby z logicznego punktu widzenia nie może istnieć obowiązek takiego pouczenia dopiero w decyzji ustalającej opłatę, skoro aby było możliwe rozłożenie opłaty na raty, stosowny wniosek powinien być zgłoszony przed wydaniem tej decyzji. Podniesiony zarzut należy w związku z tym rozumieć jako zarzut naruszenia art. 9 kpa, polegający na niepouczeniu skarżących o treści art. 147 u.g.n. Odnosząc się zaś do tak sformułowanego zarzutu wskazać należy, iż pomijając kwestię, czy faktycznie wynikający z art. 9 kpa obowiązek organu informowania stron o okolicznościach prawnych obejmuje również informowanie o możliwości składania wniosku o rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej, to przede wszystkim zauważyć należy, że taki zarzut tylko wówczas mógłby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji, gdyby miał wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi. Zauważyć bowiem należy, iż już w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący zarzucali, że organ ten nie pouczył ich w swojej decyzji, że istnieje możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Z tego wynika, że najpóźniej w dacie sporządzania odwołania wiedzieli oni o tym, że mogą złożyć taki wniosek. Mimo to takiego wniosku aż do wydania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżonej decyzji nie złożyli. Zgodnie zaś z art. 147 ust. 1 u.g.n. opłata adiacencka może być rozłożona na raty tylko na wniosek właściciela. Skoro skarżący o możliwości złożenia takiego wniosku wiedzieli, a mimo to go nie złożyli, brak pouczenia ich o nim przez organ nie mógł mieć wpływu na rozstrzygniecie sprawy. Z kolei odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 9 kpa poprzez brak pouczenia skarżących już na etapie postępowania podziałowego polegającego na zaniechaniu pouczenia ich o skutkach tego podziału to zauważyć należy, iż zarówno Samorządowe Kolegium Odwoławcze jak i Sąd w niniejszej sprawie mogą dokonywać oceny prawidłowości tylko postępowania, zakończonego decyzją ustalającą opłatę audiacencką. Bez znaczenia dla oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji jest również podnoszona przez małżonków T. okoliczność, że wcześniej zostało wszczęte postępowanie o podział nieruchomości z urzędu, i że zostało ono umorzone po złożeniu przez niech wniosku o podział nieruchomości. Jeśli natomiast chodzi o zarzut, iż w toku postępowania nie doręczono skarżącym odpowiedzi Burmistrza Miasta S. na złożone przez nich odwołanie wskazać należy, iż przepisy kpa nie nakładają na organ I instancji obowiązku udzielania odpowiedzi na odwołanie, co za tym idzie brak jest obowiązku doręczania stronom pisma organu I instancji, skierowanego do organu odwoławczego, w którym ten pierwszy organ odnosi się do zarzutów odwołania. Mając powyższe na uwadze, skoro podniesione w skardze zarzuty okazały się nieuzasadnione, a sąd z urzędu nie dopatrzył się naruszenia prawa, które skutkowałoby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji bądź stwierdzenia jej nieważności, skarga podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zmianami).