I SA/Kr 366/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Grzegorz Karcz Sędziowie SWSA Grzegorz Klimek SWSA Borys Marasek (spr.) po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 13 listopada 2024 r. nr 1201-IEE.7113.2.158.2024.6.KN w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości skargę oddala. Postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie (dalej: DIAS, Dyrektor, Organ odwoławczy) z dnia 13 listopada 2024 r. nr 1201-IEE.7113.2.158.2024.6.KN utrzymano w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia 5.08.2024 r. nr [...] uznające zarzuty wniesione przez R. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Skarżąca, zobowiązana) do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Postanowienie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] jako organ egzekucyjny prowadził postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanej, z wniosku wierzycieli: Dyrektora Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w [...] na podstawie dalszych tytułów wykonawczych nr [...], do [...], których odpisy doręczono zobowiązanej w dniu 28.12.2022 r. oraz Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] na podstawie tytułów wykonawczych nr [...], których odpisy doręczono zobowiązanej odpowiednio 7.10.2022 r., 17.11.2022 r., 30.01.2023 r. Łączna wysokość należności głównej z w/w tytułów wykonawczych wynosi 1.606.860,13 zł. W toku egzekucji organ egzekucyjny zajął nieruchomość lokalową zobowiązanej o nr księgi wieczystej [...] (ul. [...]). Zawiadomienie doręczono zobowiązanej w dniu 25.10.2023 r. Następnie w dniu 21.05.2024 r. organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania nieruchomości, który następnie zakończył w dniu 21.06.2024 r. sporządzeniem w siedzibie organu egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości. Zobowiązana wniosła w terminie zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Zarzuciła: 1. nieprecyzyjność dokonanego opisu nieruchomości przy użyciu nieostrych pojęć, 2. nieprzedłożenie dokumentacji potwierdzającej rozbieżności w powierzchni nieruchomości pomiędzy stanem ujętym w treści księgi wieczystej, a ustalonym przez rzeczoznawcę, a co za tym idzie uznanie w wycenie kosztów legalizacji samowoli budowlanej, 3. nieuwzględnienie zmian cen na przestrzeni lat 2022-2024, podczas gdy ceny uległy wzrostowi nawet o 30% rok do roku, 4. niejednoznaczne wskazanie co składa się na kwotę 168.000 zł. Koszty nakładów związanych z regulacją stanu nieruchomości nie zostały bowiem wyjaśnione w sposób niebudzący zastrzeżeń. Organ egzekucyjny postanowieniem z 5.08.2024 r. nr [...] uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania za niezasadne. Skarżąca w złożonym zażaleniu powtórzyła i podtrzymała w całości wniesione zarzuty nie zgadzając się z uzasadnieniem zaskarżonego postanowienia. Ponadto wskazała, że nadal nie wyjaśniono jaki dokładnie wpływ ma uznanie lokalizacji "umiarkowanie korzystnej" na wysokość ceny i nie przedstawiono wyliczeń w zakresie "analizy rynku nieruchomości podobnych''. W zakresie zarzutu nr 2, tj. rozbieżności pomiędzy ustaloną powierzchnią, a tą wynikającą z księgi wieczystej, zarzucono poprzestanie na ogólnikowych stwierdzeniach, których nie można zweryfikować oraz to, że nie zwrócono się do Prezydenta Miasta [...] o wypis kartoteki lokali. W zakresie zarzutu dot. braku uszczegółowienia cen zobowiązana zarzuciła, że nie wskazano, dlaczego sporny lokal, uznano za niemieszkalny, a także dlaczego za niewiarygodne uznano wyliczenia średnich cen wskazanych w zarzutach. Postanowieniem z 13 listopada 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika. W uzasadnieniu wskazał, że główny zarzut skarżącej sprowadzał się do tego, że według niej nieprawidłowo wyceniono nieruchomość, bowiem nie uwzględniono wzrostu cen nieruchomości, przy wycenie przyjęto nieprecyzyjne kryteria, nie przedstawiono stosownej dokumentacji i błędnie ustalono, co składa się na koszty związane z regulacją prawną nieruchomości. Dyrektor podkreślił, że organ egzekucyjny prowadzący postępowanie nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu szacunkowego, gdyż nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Poza zakresem analizy i oceny organu egzekucyjnego, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Możliwa jest tylko ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym. W związku z tym możliwe było jedynie zbadanie, czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami u.p.e.a. elementy treści, jak również czy zawiera niejasności, pomyłki czy sprzeczności. Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z u.p.e.a opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonym w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 132; dalej: u.p.e.a), skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dalej u.g.n.). W drugim stadium, rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Pomimo, że organy obu instancji nie mają kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej wyceny, to mają prawo do odniesienia się do stawianych zarzutów, co też organ egzekucyjny uczynił, mając na uwadze odpowiedź na zarzuty zobowiązanej, że nie zgadza się z opisem i oszacowaniem, który sporządzony został na podstawie operatu szacunkowego z dnia 6.06.2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Dyrektor podniósł, iż protokół opisu i oszacowania został poprzedzony operatem szacunkowym uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a, na wniosek organu egzekucyjnego. Operat szacunkowy stanowiący podstawę (załącznik) protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę. Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone, a następnie zakończone w dniu 21.06.2024 r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Zdaniem Dyrektora, wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę. Analiza treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiada on wymaganiom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. Protokół zawiera wszystkie niezbędne elementy. W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. DIAS wskazał, iż w niniejszej sprawie kontrola operatu szacunkowego została przeprowadzona przez organy w sposób prawidłowy. Kontrola ta obejmowała badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Zdaniem Dyrektora, organ egzekucyjny nie pozostał obojętny na podnoszone przez skarżącą wątpliwości i po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego do zarzutów, odniósł się do stanu prawnego i stawianych argumentów zobowiązanej. Odnosząc się do stawianych zarzutów organ kolejno wyjaśnił, że: 1/ zarzut nr 1 jest nieuzasadniony, gdyż oceny stanu nieruchomości rzeczoznawca dokonał w kontekście szczegółowej analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych. Rynek ten został szczegółowo przeanalizowany, co opisano na stronach 21-23 operatu szacunkowego. To pozwoliło na wyszczególnienie cech wpływających na ceny nieruchomości. W szczególności uznano zaś, że do takich cech rynkowych należy lokalizacja, przy czym nieruchomość opisano w strefie peryferyjnej [...], poza strefą koncentracji usług - jej położenie należy ocenić i sklasyfikować jako umiarkowanie korzystne. 2/ zarzut nr 2 jest nieuzasadniony, gdyż organ egzekucyjny podjął próbę wyjaśnienia zaistniałych rozbieżności w powierzchni wycenianego lokalu niemieszkalnego; - zwrócił się do skarżącej o przedłożenie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia 3.03.2021 r.; - wystąpił z zapytaniem do zarządcy budynku, czy była wydana uchwała o przebudowie lokalu nr [...]; - rzeczoznawca dokonał kwerendy wykazu decyzji o pozwoleniu na budowę/rozbiórkę prowadzoną przez Wydział Architektury i Urbanistyki miasta [...] za lata 2018-2024. Z zebranego materiału dowodowego wynika, iż zgodnie z treścią w/w aktu notarialnego, umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży, nieruchomość położona jest na pierwszej i drugiej kondygnacji, nie była wydawana uchwała o przebudowie lokalu nr [...]. Dyrektor zauważył, że wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano wg stanu na dzień jej oględzin. Na tę datę przyjęto dokumentację określającą stan prawny nieruchomości oraz dokonano oględzin nieruchomości. Oględziny wykazały, iż nieruchomość w prawnym jej sensie wg danych z księgi wieczystej oraz rejestru lokali faktycznie nie istnieje na skutek dokonanych w lokalu zmian, a to wyburzenia stropu pomiędzy kondygnacjami. Powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynikająca z księgi wieczystej jest tożsama z powierzchnią ujawnioną w rejestrze lokali. Natomiast jest to niezgodne ze stanem faktycznym. Wszystkie ustalenia i założenia opisano na stronie nr 15 operatu, gdzie opisano wszelkie czynności podjęte przez biegłego, skutkujące stwierdzeniem samowoli budowlanej. Powołano się na utrwalony w orzecznictwie pogląd, iż zadaniem biegłego nie jest ustalanie stanu faktycznego sprawy, lecz naświetlenie i wyjaśnienie okoliczności z punktu widzenia posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych, przy uwzględnieniu zebranego i udostępnionego biegłemu materiału sprawy, z którego to stwierdzenia wypływają dwie konsekwencje: materiał badawczy biegłego powinien być ograniczony wyłącznie do zebranego i udostępnionego biegłemu materiału sprawy oraz, że zadaniem biegłego nie jest ustalenie stanu faktycznego sprawy. Zdaniem Organu mając na uwadze przedstawiony stan sprawy, bezzasadny był w/w zarzut nieprawidłowości stanu nieruchomości, w zakresie jego powierzchni. DIAS wskazał, że zarzut nr 3 jest nieuzasadniony, gdyż organ odniósł się do wzrostu cen nieruchomości za okres 2022-2024 r. W tym przedmiocie w zaskarżonym postanowieniu wskazano ceny nieruchomości niemieszkalnych (lokali komercyjnych), gdzie ujęto je w danym przedziale czasowym. Tam też przedstawiono zakres badania cen nieruchomości podobnych na terenie miasta [...], jak również - za pomocą programu X., wskazano poziom trendu oraz określono jego linię. Na tej podstawie przyjęto 10 % wzrost cen i do określenia wartości nieruchomości przyjęto ceny zaktualizowane zgodnie z trendem rynkowym. Zapoznano się również z informacjami przesłanymi przez zobowiązaną odnośnie sytuacji cen lokali mieszkalnych, podanych przez Radio [...], choć w świetle wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie stanowiły one wiarygodnego źródła, jak też nie mogły stanowić podstawy wyceny nieruchomości. Z treści artykułu wynikało jednoznacznie, iż dotyczy on lokali mieszkalnych, zatem nie można na tej podstawie implementować tych danych do wyceny przedmiotowego lokalu niemieszkalnego. Następnie DIAS stwierdził, że również zarzut nr 4 okazał się nieuzasadniony, gdyż wyjaśniono skarżącej, co składa się na kwotę 168.000 zł. kosztów nakładów związanych z regulacją stanu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawarł wszystkie czynności wymagane prawem, niezbędne do określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot zarzucanej opinii. W szczególności opisano stan nieruchomości, przyjęto i przeanalizowano rynek nieruchomości podobnych, następnie dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości. Odnośnie kosztów legalizacji samowoli budowlanej, zostały one ustalone w oparciu o art. 59f ust. 1 i 2 zw z art. 49 ustawy prawo budowlane, co wskazano na stronie 30 operatu szacunkowego. W zaskarżonym postanowieniu przedstawiono koszty związane z regulacją stanu nieruchomości, ustalone w oparciu o art. 59f ust. 1 i 2 w zw. z art. 49 ustawy Prawo budowlane. Dyrektor podkreślił, że weryfikowanie przyjętego przez rzeczoznawcę zakresu cen i przyjętej metody wymaga wiadomości specjalnych, znajomości metodologii sporządzania operatu szacunkowego i nie może być formalnie dokonane przez organ egzekucyjny czy organ odwoławczy. Jak wskazał DIAS, organ odwoławczy rozpoznający zażalenie, nie miał podstaw do kwestionowania sposobu wyceny i oszacowanej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Niezależnie od tego udzielono skarżącej odpowiedzi na podniesione przez nią wątpliwości i zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, nie wkraczając jednak w merytoryczną ocenę tego operatu. Dyrektor zwrócił uwagę, że zażalenie skarżącej stanowi powtórzenie zarzutów do opisu i oszacowania, nie wnosiło w istocie nowej argumentacji w sprawie, ani wskazania naruszenia przepisów, których miałby się dopuścić organ egzekucyjny. Ponadto wskazana argumentacja zażalenia w pewnym zakresie stanowi zaprzeczenie faktom, z którymi trudno polemizować. Dyrektor podsumowując wskazał, że protokół opisu i oszacowania z 21.06.2024 r. zawiera wymienione w art. 110r u.p.e.a elementy, został poprzedzony operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, uzyskanym na wniosek organu egzekucyjnego, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również po wniesieniu zarzutów organ uzyskał opinie rzeczoznawcy majątkowego i odniesienie się przez niego do stawianych zarzutów. DIAS stwierdził, że dokonana wycena nie narusza wymogów formalnych i w takim przedmiocie mogła zostać oceniona zarówno przez organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy. Ocena materiału dowodowego zebranego w sprawie, odmienna od oceny skarżącej nie mogła stanowić przesłanki do uchylenia zaskarżonego postanowienia. Skarżąca w złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skardze, zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie następujących przepisów: 1. art. 8 § 1 oraz art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: k.p.a.), art. 15 k.p.a., art. 140 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz w zw. z art. 18 u.p.e.a, poprzez nierozpoznanie zarzutów wskazanych w treści zażalenia, podczas gdy bezwzględnym obowiązkiem organu było odniesienie się do wszystkich zarzutów podnoszonych w zażaleniu, a brak prawidłowego odniesienia się przez organ do zarzutów zawartych w zażaleniu w szczególności godzi w zasadę działania organów w sposób budzący zaufanie i przekonujący, co stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, 2. art. 7 i art. 80 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a, bowiem organ uchybił obowiązkowi oceny wartości dowodowej operatu, w tym w zakresie zarzutów strony, w efekcie organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. W uzasadnieniu skargi opisano dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, wraz z powtórzeniem wcześniej zgłoszonych argumentów i zarzutów. Skarżąca zarzuciła powielenie przez organy stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, przy jednoczesnym niedokonaniu oceny tego stanowiska z przepisami prawa, w oparciu o które operat szacunkowy został sporządzony. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia Dyrektora w całości i poprzedzającego postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Odpowiadając na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także stosują środki określone w ustawie. Sąd administracyjny, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia, Sąd stwierdził, że skarga okazała się niezasadna. Skarżąca zarzuciła w skardze, że "w kwestii zarzutu dotyczącego braku uszczegółowienia zmian cen, w dalszym ciągu nie wskazano, dlaczego sporny lokal uznano za niemieszkalny". Tym samym należy przyjąć, że Skarżąca kwestionuje ustalenie Organów, że przedmiotem wyceny, opisu i oszacowania, jest lokal niemieszkalny. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 197 akt administracyjnych) przyjęto, że przedmiotowa nieruchomość jest lokalem niemieszkalnym – usługowym. W ocenie Sądu brak jest podstaw do zakwestionowania tego ustalenia. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży, sporządzona w formie aktu notarialnego w dniu 3 marca 2021 r., repertorium [...] (k. 154 akt administracyjnych). W § 6 strona umowy - deweloper ustanowił "odrębną własność lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nr [...], położonego na parterze i pierwszym piętrze (pierwszej i drugiej kondygnacji) budynku nr [...], przy ul. [...] w [...], składającego się z dwóch pomieszczeń – lokali, o powierzchni użytkowej 83,63 m2". Z treści § 8 umowy wynika, że Skarżąca, będąca stroną tej umowy jako nabywca lokalu, złożyła oświadczenie, że jest już w posiadaniu lokalu oraz, że znany jest nabywcy lokalu jego stan techniczny i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Z odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu wynika, że w dziale I-O Oznaczenie nieruchomości, w zakresie przeznaczenia lokalu wpisano, że jest to lokal niemieszkalny (k. 201 akt administracyjnych). Niemieszkalne przeznaczenie lokalu znajduje także potwierdzenie w treści wypisu z rejestru lokali (k. 163 akt administracyjnych), według stanu na dzień 21 maja 2024 r., gdzie jako rodzaj lokalu wskazano, iż jest to lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej 83,63 m2. Jako właściciel lokalu została wskazana Skarżąca. Wymienione dokumenty są dokumentami urzędowymi, z którymi związane jest domniemanie ich autentyczności i prawdziwości danych z nich wynikających. Z treści wypisu z rejestru lokali wynika nadto, że jest to dokument, który jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Wobec tego należy uznać, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w pełni potwierdza prawidłowość dokonanego przez Organy ustalenia, że przedmiotowy lokal jest lokalem niemieszkalnym. Następnie ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika, że w dniu 21 maja 2024 r. zostały przeprowadzone oględziny przedmiotowego lokalu. Fakt przeprowadzenia oględzin znalazł odzwierciedlenie w operacie szacunkowym z 6 czerwca 2024 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego (k. 183 akt administracyjnych). W operacie zamieszczono dokumentację fotograficzną wykonaną w trakcie oględzin. Skarżąca zarzuciła, że zwracała uwagę na potrzebę zwrócenia się do zbywcy W. Sp. z o.o. sp. k. o wyjaśnienie w zakresie przyjętych rozwiązań oraz rozbieżności pomiędzy ustaloną powierzchnią a tą wynikającą z księgi wieczystej. Skarżąca argumentuje, że nie wyjaśniono przyczyn powstałej rozbieżności w zakresie powierzchni nieruchomości, poprzestając na ogólnikowych stwierdzeniach, których nie można zweryfikować. W ocenie Sądu brak jest podstaw dla uwzględnienia przedstawionych zarzutów. Podkreślenia wymaga, że Skarżąca była stroną umowy sprzedaży i w trakcie tej czynności złożyła ściśle określone oświadczenia, m.in. w zakresie potwierdzenia opisu nieruchomości i przeniesienia posiadania na nabywcę lokalu. Fakt złożenia tego rodzaju oświadczeń nie budzi wątpliwości w kontekście tego, że oświadczenia zostały złożone w akcie notarialnym, będącym dokumentem urzędowym. Z oświadczeń Skarżącej wynika, że potwierdza ona, że lokal jest lokalem położonym na parterze i pierwszym piętrze, co wynika m.in. z § 8 ust. 1 umowy. Oczywistym jest przy tym, że Skarżąca nabyła lokal, który został w akcie notarialnym wyodrębniony przez właściciela lokalu tj. dewelopera. Natomiast w trakcie oględzin, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego stwierdzono, że opisany w akcie notarialnym stan techniczny lokalu, wynikający także z dokumentów urzędowych (w zakresie powierzchni lokalu), uległ zmianie. Równocześnie Skarżąca nie twierdziła w postępowaniu egzekucyjnym, jak również nie argumentuje w skardze, że złożyła fałszywe oświadczenia w trakcie czynności notarialnej. Nie są kwestionowane również ustalenia poczynione podczas oględzin lokalu, a które następnie znalazły odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. W tej sytuacji brak było podstaw do wezwania zbywcy o złożenie wyjaśnień w sprawie, skoro z powyższych ustaleń wynika, że zmiany w lokalu nastąpiły po dacie zawarcia umowy sprzedaży. Za prawidłowe należy uznać ustalenie Organów, że istnieje rozbieżność pomiędzy stanem technicznym nieruchomości, która powstała w wyniku wyodrębnienia odrębnej własności lokalu a stanem nieruchomości ustalonym w wyniku oględzin. Wskazać należy, że wyodrębnienie lokalu nastąpiło w akcie notarialnym a więc przy udziale notariusza. Z treści aktu notarialnego wynika, że deweloper przedłożył m.in. zaświadczenie z 29 kwietnia 2020 r. Prezydenta Miasta [...] o samodzielności lokalu oraz inwentaryzację architektoniczno-budowlaną lokali mieszkalnych. Tego rodzaju dokumenty stanowią podstawę dla opisu nieruchomości, która podlega wyodrębnieniu. Organy dokonały ustaleń w sprawie na podstawie dokumentów urzędowych oraz danych uzyskanych w trakcie oględzin. Nie istniała zatem potrzeba występowania do zbywcy lokalu, skoro niezbędne ustalenia zostały poczynione na podstawie dokumentów urzędowych oraz czynności podjętych w postępowaniu. Nadto istotnym jest, że Skarżąca będą właścicielem lokalu z pewnością ma wiedzę kiedy i kto dokonał zmian w lokalu. Także zarzut Skarżącej, że nie zgromadzono "pełnej dokumentacji potwierdzającej rozbieżności pomiędzy stanem ujętym w treści księgi wieczystej, a tym przedstawionym przez rzeczoznawcę" nie znajduje uzasadnienia w realiach sprawy. W postępowaniu wykazano stan prawny i faktyczny dotyczący lokalu niemieszkalnego na dzień nabycia nieruchomości przez Skarżącą a także zmiany faktyczne jakie nastąpiły po tej dacie. Skarżąca nie podała przy tym jakie konkretnie dokumenty mógłby pozyskać organ egzekucyjny. W ocenie Sądu zasadnie DIAS uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi niezbędne dla wykorzystania go na potrzeby dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Organ egzekucyjny w kontrolowanej sprawie powołał do sporządzenia operatu rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na listę rzeczoznawców majątkowych. Z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145; dalej u.g.n.) wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że "organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11) (...) Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ani sąd administracyjny, ani organy administracji, nie mogą bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego" (wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. akt III FSK 98/24, wyroki sądów administracyjnych są publikowane w internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Skarżąca nie podjęła działań zmierzających do weryfikacji operatu szacunkowego na podstawie art. 157 u.g.n. Tym niemniej Organy odniosły się do zastrzeżeń Skarżącej. Organ egzekucyjny przekazał zarzuty do operatu rzeczoznawcy majątkowemu, który w piśmie z 20 lipca 2024 r. (k. 211 akt administracyjnych) dokonał ich oceny. Z operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Podejście to wymaga zgromadzenia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wymogi te zostały spełnione przez rzeczoznawcę. Jeżeli chodzi o dobór transakcji do porównania to okresem badania objęto lata 2022-2024. Jako próbkę reprezentatywną przyjęto nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a przede wszystkim wielkość lokalu. Zbiór transakcji liczył 16 pozycji. Wybrane transakcje zostały zawarte w 2022 r. (5 pozycji), 2023 r. (9 pozycji), 2024 r. (2 pozycje). Następnie rzeczoznawca przyjęła cechy, jakie miały wpływ na ustalenie ceny dokonanych transakcji oraz przedstawiła analizę wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości ze wskazaniem wagi cechy. Uwzględniono także wzrost cen nieruchomości lokalowych poprzez aktualizację cen transakcyjnych o wskaźnik zmiany cen (str. 27 operatu). Nie budzą wątpliwości także zawarte w operacie określenie ceny średniej, zakresu współczynników korygujących oraz położenia ceny średniej (str. 27 operatu). Na podstawie zgromadzonych danych rzeczoznawca przedstawiła analizę wagi cechy rynkowej dla przedmiotowego lokalu. Wbrew zarzutom skargi przedstawiono szczegółowe ustalenia dla atrybutu (cechy rynkowej), jaką jest położenie nieruchomości. Dla przedmiotowego lokalu przyjęto: "mniej atrakcyjna lokalizacja poza rejonem koncentracji usług i handlu, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej (osiedle mieszkaniowe) – ograniczenie do klientów lokalnych, dobra dostępność komunikacyjna", co skutkowało oceną średnią. Rzeczoznawca w uzupełnieniu operatu odniosła się do zarzutu, że opis nieruchomości jest nieprecyzyjny, dokonany przy użyciu nieostrych pojęć, takich jak "położenie nieruchomości umiarkowanie korzystne". Przekonuje odniesienie się do zarzutu Skarżącej poprzez wyjaśnienie, że przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w strefie peryferyjnej [....], poza strefą koncentracji usług i dlatego położenie zostało uznane za umiarkowanie korzystne. Odnosząc się do argumentacji Skarżącej, że rzeczoznawca posłużyła się nieostrymi pojęciami, wystarczy stwierdzić, że w operacie podano wpływ atrybutu na ceny rynkowe (wagę cechy), gdzie precyzyjnie tj. w % wyrażono wpływ danej cechy na cenę nieruchomości. W tym przypadku położeniu przypisano wagę cechy w wysokości 25 %. Skarżąca nie przedstawiła jakichkolwiek twierdzeń, które mogłyby podważyć tę ocenę. Za bezpodstawny należy uznać zarzut, że "nie przedstawiono dokładnych wyliczeń w zakresie analizy rynku nieruchomości podobnych". Przeczy temu stwierdzeniu treść operatu, gdzie obok powyżej przedstawionych danych rzeczoznawca przedstawił także opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz analizę porównawczą przedmiotowego lokalu (str. 28 i 29 operatu). Ponownie należy wskazać, że Organy nie miały podstaw do kwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania nieruchomości, w tym zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czy też czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego, a nie organów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2024 r., sygn. akt III FSK 314/23). W ocenie Sądu Skarżąca nie wykazała nawet w najmniejszym stopniu, że rzeczoznawca nie wypełnił wymogów wynikających z art. 153 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Należy zaakceptować stanowisko Organów, jak i rzeczoznawcy majątkowego, że nie mogły stanowić podstawy dla ustalenia wartości nieruchomości informacje prasowe informujące o tym, jak kształtowały się ceny bliżej nieokreślonych lokali we wskazanym czasie. Jak już zwrócono uwagę powyżej w operacie przyjęto 10 % wzrost ceny rynkowej. Skarżąca w zarzutach do opisu i oszacowania z 3 lipca 2024 r. (k. 202 akt administracyjnych) stwierdziła, że "nie ulega wątpliwości, że zakres tych cen ulegał dynamicznym wzrostom średnio nawet o 30 % rok do roku". Przeczą temu dane dotyczące rzeczywistych transakcji, które rzeczoznawca wskazała do porównania. Została podana wartość ceny za 1 m2 przed i po korekcie. Podane ceny za lata 2022 - 2024 mieszczą się w przedziale od 8 162,95 zł do 13 434,29 zł. Oczywistym jest, że na cenę za dany lokal miały wpływ różnego rodzaju czynniki (położenie, stan nieruchomości itp.) a nie tylko data zawarcia umowy, jednakże już tylko pobieżne porównanie cen, co istotne obejmujących rzeczywiście dokonane transakcje sprzedaży, w żadnym razie nie wskazuje, aby wzrost cen był rzędu 30 procent rok do roku. Dalej Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418, dalej: p.b.) po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która: 1) zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz 2) zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. Zgodnie z ust. 5 w przypadku budowy: 1) wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub 2) o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 - w decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W odniesieniu do zarzutów skarżącej dotyczących zawyżenia wielkości opłaty legalizacyjnej, Sąd wskazuje, że stosownie do art. 49d ust. 1 pkt 1 p.b. wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 - oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Z kolei stosownie do art. 59f p.b. w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 p.b., wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) (ust. 1). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł (ust. 2). Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy (ust. 3). Mając powyższe na uwadze Sąd uznał sposób wyliczenia opłaty legalizacyjnej za w pełni prawidłowy i zgodny z obowiązującymi w tej mierze przepisami, jako iloczyn współczynnika kategorii obiektu budowlanego 4,0, współczynnika wielkości obiektu budowlanego 1,5, stawki opłaty 500 zł i mnożnika 50 (pięćdziesięciokrotnego podwyższenia tej stawki wynikającego z art. 49d ust. 1 pkt 1 p.b.). Brak jest podstaw do uznania, że DIAS nie odniósł się do zarzutów Skarżącej przedstawionych w zażaleniu. Organ odwoławczy w pierwszej kolejności zrelacjonował ich treść a następnie wskazał precyzyjnie i szczegółowo przyczyny ich nieuwzględnienia. Powyżej przedstawione okoliczności wskazują, że DIAS nie naruszył przepisów postępowania rozpoznając zażalenie Skarżącej. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.