II SA/Kr 1124/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 11 czerwca 2025 r. znak SKO.ZP/415/150/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia 11 czerwca 2025 r. nr SKO.ZP/415/150/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 1 marca 2024 r. nr [...] znak: [...] Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z dnia 1 marca 2024 r. nr [...] znak: [...] Prezydent Miasta Tarnowa ustalił B. K. (zwanemu dalej także skarżącym) i J. J. warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] i nr [...] obr. [...] w T. przy ul. [...], wskazując przy tym na: 1) linię zabudowy (obowiązująca, w odległości 6,5 m od południowej granicy działki będącej granicą pasa drogowego ul. [...]), 2) wskaźnik wielkości powierzchni całej zabudowy (16,5%), 3) szerokość elewacji frontowej równoległej do ul. [...] (9-17 m); 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (3-4 m), 5) geometrię dachu (dach dwu lub czterospadowy, wysokość kalenicy głównej w przedziale 6-8 m, kąt nachylenia połaci dachowych 20-40 stopni, układ kalenicy głównej równoległy względem ul. [...]) i 6) powierzchnię biologicznie czynną (40%). Po rozpatrzeniu odwołania B. K. i J. J., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 6 maja 2024 r. nr SKO.ZP/415/169/2024 utrzymało w mocy powyższą decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że odwołanie zaczepia decyzję w części dotyczącej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu; odwołujący podnieśli dowolność w wyborze obiektów mających wpływ na wynik analizy i pominięcie istotnego budynku na działce nr [...], w efekcie czego określona wysokość okapu jest nieprawidłowa; odwołujący zwrócili uwagę na to, że § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. odnosi się do sytuacji, w której zabudowa jest uzupełniana na uporządkowanym terenie na danej ulicy, na której budynki tworzą jedną linię zabudowy jednoznacznie określoną, a po północnej stronie ul. [...] nie ma tak uporządkowanej zabudowy (występuje miejscowo, a nie w sposób ciągły). Organ odwoławczy stwierdził, że nie można ustalić wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi ok. 4,5 m; w decyzji ustalono ją w przedziale 3-4 m, a architekt sporządzająca analizę wskazała: "Budynek na działce sąsiedniej nr [...] ma wysokość okapu ok. 3,5 m. Budynki mieszkalne wzdłuż ul. [...] położone w pierwszej linii zabudowy mają okapy na wysokości ok. 3,0, 3,5 m. Budynek położony w oddaleniu od terenu inwestycji w drugiej linii zabudowy na działce nr [...] ma wysoki okap 6,5 m, dodatkowo położony jest wyraźnie wyżej ok. 1,5 m niż teren inwestycji jedyny w najbliższej okolicy wyraźnie wyższy od pozostałej zabudowy. Ze względu na określony charakter projektowanego budynku, aby zachować ład przestrzenny zabudowy sąsiedniej, dla wnioskowanej inwestycji przyjmuje się wartość wskaźnika w przedziale". Organ odwoławczy podkreślił, że nie jest tak, że § 7 ust. 1 rozporządzenia dotyczy wyłącznie tych sytuacji, kiedy planowana budowa jest uzupełnieniem zabudowy na terenie stanowiącym pewną uporządkowaną całość. Przepis ten nie zawiera takiego warunku. W obszarze analizy średnia wynosi do 4,5 m. Architekt logicznie i wyczerpująco uzasadniła, iż w pierwszej linii zabudowy przy ul. [...] należy zachować ład przestrzenny m.in. poprzez nawiązanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do występującej w rejonie. Z analizy nie wynika, aby można było dopuścić wyznaczenie innej wysokości elewacji frontowej. Zresztą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej po tej stronie ul. [...] ma charakter uporządkowany, a istniejące budynki nie odbiegają od siebie w tym parametrze. W tej sytuacji istnieje konieczność zachowania wysokości tego elementu budynku w nawiązaniu do tych istniejących, co pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Organ II instancji wskazał, że odwołujący twierdzą, że od strony północnej ul. [...] zabudowa jest jedynie miejscowa i nie występuje w sposób ciągły, jednakże ta okoliczność nie ma bezpośredniego związku z możliwością wyznaczenia innej wysokości. Rzecz w tym, że zadaniem organu jest zapewnienie ładu przestrzennego, także z uwagi na to, że w przyszłości w tym rejonie będzie realizowana inna zabudowa. Chodzi o to, aby ta nowa zabudowa mogła być nawiązaniem do tej, która już występuje. Architekt słusznie zauważyła, iż realizacja okapu w wysokości wnioskowanej przez inwestorów (maksymalnie do 6 m) nie będzie harmonizowała z okapami domów znajdujących się w pierwszej linii zabudowy przy ul. [...]. Na mapie załączonej do analizy architekt opisała wysokość każdego z budynków położonych w sąsiedztwie terenu inwestycji i tak wysokie elewacje frontowe nie występują. Organ odwoławczy stwierdził też, że parametry w zakresie geometrii dachu ustalone zostały prawidłowo w oparciu o geometrię dachów występujących w obszarze analizowanym. W obszarze budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwu- i czterospadowymi o kącie nachylenia połaci dachów w przedziale od 20° do 40°. Średnia wysokość budynków wynosi 8 m. Architekt wyjaśniła sposób rozumowania i jaką zasadę przyjęto, aby planowana zabudowa nie była sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania. B. K. i J. J. wnieśli skargę na powyższą decyzję SKO w Tarnowie. Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2025 r. sygn. akt II SA/Kr 1024/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 6 maja 2024 r. nr SKO.ZP/415/169/2024 (pkt I) oraz odrzucił skargę J. J. (pkt II). Przyczyną odrzucenia skargi było wniesienie jej z uchybieniem terminu. Uzasadniając z kolei uchylenie zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że co do zasady procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo, za wyjątkiem wskazania podstaw ustalenia parametru określonego w § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki) oraz w § 8 tego rozporządzenia (geometria dachu - kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu). Sąd wskazał, że w decyzji organu I Instancji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do okapu w przedziale – min. 3,0 m max 4,0 m. Natomiast geometrię dachu ustalono jako: dach dwu lub czterospadowy, wysokość kalenicy głównej w przedziale min. 6,0 max 8,0 m.; kąt nachylenia połaci dachowych w przedziale 20-40, układ kalenicy głównej równoległy do ulicy [...]. Decyzja została wydana po sporządzeniu analizy architektoniczno – urbanistycznej, w której wskazano, że: "w terenie głównym, charakterystycznymi elementami do których można się odnieść przy analizie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej to okapy. Budynek na działce [...] ma wysokość okapu ok. 3,5 m. Budynki mieszkalne wzdłuż ul. [...] położone w pierwszej linii zabudowy mają okapy na wysokości około 3,0 m 3,5 m. Budynek położony w oddaleniu od terenu inwestycji w drugiej linii zabudowy na działce nr [...], ma wysoki okap 6,5 m, dodatkowo położny jest wyoranie wyżej ok. 1,5 m niż teren inwestycji jedyny w najbliższej okolicy wyraźnie wyższy od pozostałej zabudowy. Ze względu na określony charakter projektowanego budynku, aby zachować ład przestrzenny zabudowy sąsiedniej, dla wnioskowanej inwestycji przyjmuje się wartość wskaźnika w przedziale." Co do geometrii dachu, w analizie wskazano, że "W obszarze analizowanym budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwu i czterospadowymi (...) Średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym to 8 m." Sąd dodał, że w analizie znajduje się tabelaryczne zestawienie działek (nieruchomości) znajdujących się w obszarze analizowanym, ze wskazaniem rodzaju zabudowy, powierzchni zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Tabela nie zawiera natomiast danych dotyczących wysokości kalenic głównych ani też wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mierzonej do okapu, jako charakterystycznego elementu do którego należy się odnieść zdaniem autora analizy. Zdaniem Sądu, wobec tego rodzaju braku, sposób wyznaczenia parametrów "wysokościowych" nowej zabudowy nie poddaje się kontroli sądowej. Sąd doszedł zatem do przekonania, że niezbędne jest uszczegółowienie analizy w tym zakresie, przy czym może to uczynić we własnym zakresie (lub w trybie art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego) organ II instancji. Jeżeli z tak uzupełnionej analizy w dalszym ciągu wynikać będą dotychczasowe parametry nowej zabudowy, organ II instancji utrzyma decyzję organu I instancji w mocy, jeśli zaś będą one inne – zreformuje ją w niezbędnym zakresie. Odnośnie pozostałych parametrów nowej zabudowy zawartych w zaskarżonej decyzji WSA w Krakowie uznał, że zostały ustalone poprawnie. Sąd podkreślił przy tym, że analiza architektoniczno - urbanistyczna musi – jak każdy dowód w sprawie – być kompletna i logiczna oraz poddawać się w tym zakresie kontroli sądowej. Jeśli zatem organy - w ślad za autorką analizy- twierdzą np. że średnia wysokość budynków (do kalenicy) w obszarze analizowanym wynosi 8 m, to okoliczność ta winna wynikać z zestawienia załączonego do akt sprawy. Za niezasadne natomiast Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa własności skarżącego przez organy. Skarżący upatruje bowiem tego naruszenia w tym, że organ nie wyznaczył nowych parametrów zabudowy zgodnie z oczekiwaniami skarżącego. Zdaniem WSA w Krakowie, organ nie ma takiego obowiązku – wręcz przeciwnie, ma obowiązek działać zgodnie z obowiązującymi przepisami. Powołując się na treść art. 64 ust. 3 Konstytucji Sąd wyjaśnił, że prawo własności nie jest prawem bezwzględnym, zaś jedną z ustaw, która ogranicza właściciela w sposobie wykonywania prawa własności jest właśnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem prawo własności skarżącego (a w jego ramach prawo zabudowy) może być wykonywane, jednakże na takich warunkach, jakie ustala decyzja o warunkach zabudowy. W opinii Sądu, istota prawa własności nie jest naruszona wówczas, gdy z decyzji o warunkach zabudowy wynika, że możliwy do wzniesienia budynek jest mniejszy niż tego oczekuje skarżący. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 11 czerwca 2025 r. nr SKO.ZP/415/150/2025 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 1 marca 2024 r. nr [...] znak: [...] W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że jest związane oceną prawną i oceną stanu faktycznego sprawy dokonanymi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 17 stycznia 2025 r. sygn. akt II SA/Kr 1024/24. W powyższym wyroku stwierdzono, że parametry w zakresie wskaźnika zabudowy, linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej ustalone zostały prawidłowo. Nie zakwestionowano również okoliczności dotyczącej kontynuacji funkcji. W tym zakresie zatem decyzja organu l instancji musi, zdaniem organu odwoławczego, zostać uznana za "prawidłową. Co do wysokości kalenicy głównej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium wskazało, że zgodnie z zaleceniami Sądu uzupełniło analizę o tabelę, sporządzoną przez uprawnionego architekta, zawierającą zestawienie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizy, mierzonej do okapu budynku, wysokość budynku oraz geometrii dachu i kąta nachylenia. Dokonując analizy sprawy organ II instancji stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie nie można ustalić wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jako przedłużenia krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (mierzona do okapu), występująca w obszarze analizy wynosi 4,5 m. W decyzji wskaźnik ten ustalono w przedziale od 3 do 4 m. W piśmie z 13 maja 2025 r. organ l instancji stwierdził, iż w obszarze analizowanym głównym, charakterystycznym elementami, do których można się odnieść przy analizie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej to okapy. Analiza zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wykazała, że na działce sąsiedniej nr [...] budynek ma wysokość okapu ok. 3,5 m, budynki mieszkalne na działkach nr [...] i [...] mają wysokości okapów ok. 3,0 m i 3,5 m. Pozostałe budynki mieszkalne wzdłuż ul. [...] położone w pierwszej linii zabudowy po stronie realizacji inwestycji mają okapy na wysokości ok. 3,0 m, 3,5 m. Dalej organ wskazał, że budynek położony w oddaleniu od terenu inwestycji w drugiej linii zabudowy na działce nr [...] ma wysoki okap 6,5 m, dodatkowo teren tej działki położony jest wyraźnie wyżej ok. 1,5 m niż teren inwestycji. Budynek ten jako jedyny w najbliższej okolicy posiada wyraźnie wyższy okap w porównaniu z zabudową sąsiednią. Dlatego nie brano go pod uwagę podczas ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku objętego wnioskiem. Organ stwierdził, iż ze względu na określony charakter projektowanego budynku, aby zachować ład przestrzenny zabudowy sąsiedniej, dla wnioskowanej inwestycji przyjmuje się wartość wskaźnika w przedziale - minimalna wysokość okapu 3,0 m, maksimum 4,0 m. W ocenie Kolegium, wyjaśnienia organu I instancji co do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej są racjonalne, logiczne i wynikają z troski o zachowanie urbanistycznej jednolitości. Organ wyjaśnił bowiem, że budynki przy ul. [...], w pierwszej linii zabudowy, posiadają wysokość okapów nie większą niż 3,5 m. Budynek na działce nr [...] jest wprawdzie wyższy, ale działka ta nie jest umiejscowiona bezpośrednio przy ulicy, innymi słowy budynek na działce nr [...] nie jest w pierwszej linii zabudowy. W tym kontekście, w ocenie Kolegium, argumenty organu są uzasadnione, uwzględniają bowiem ład przestrzenny i dominującą wysokość okapów budynków znajdujących się w pierwszej linii zabudowy ul. [...]. Co do zarzutu odwołujących, iż ustęp pierwszy § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. dotyczy wyłącznie tych sytuacji kiedy planowana budowa jest uzupełnieniem zabudowy na terenie stanowiącym pewną uporządkowaną całość, organ II instancji wskazał, że przepis ten nie zawiera takiego warunku. W obszarze analizy średnia wynosi 4,5 m. W ocenie Kolegium, architekt logicznie i wyczerpująco uzasadniła, iż w pierwszej linii zabudowy przy ul. [...] należy zachować ład przestrzenny m.in. poprzez nawiązanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, do tej jaka w tym rejonie występuje. Z analizy nie wynika, aby można było dopuścić wyznaczenie innej wysokości elewacji frontowej. Zresztą, wbrew twierdzeniom odwołujących, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej po tej stronie ul [...] ma charakter uporządkowany, a istniejące budynki nie odbiegają od siebie w tym parametrze. Zdaniem Kolegium, w tej sytuacji istnieje konieczność zachowania wysokości tego elementu budynku w nawiązaniu do tych istniejących, co pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Odnośnie twierdzenia skarżących, że od strony północnej ul. [...] zabudowa jest jedynie miejscowa i nie występuje w sposób ciągły, Kolegium uznało, że ta okoliczność nie ma bezpośredniego związku z możliwością wyznaczenia innej wysokości. Zadaniem organu jest bowiem zapewnienie ładu przestrzennego, także z uwagi na to, że w przyszłości w tym rejonie będzie realizowana inna zabudowa. Chodzi o to, aby ta nowa zabudowa mogła być nawiązaniem do tej, która już występuje. Reasumując Kolegium stwierdziło, że sporządzająca uzupełniającą analizę architekt słusznie zauważyła, iż realizacja okapu w wysokości wnioskowanej przez inwestorów (maksymalnie do 6 m) nie będzie harmonizowała z okapami domów znajdujących się w pierwszej linii zabudowy przy ul. [...]. Co do wysokości kalenicy Kolegium wskazało, że jak wynika z uzupełnionej analizy, średnia wynikająca z obszaru analizowanego wynosi 8 m. W decyzji parametr ten ustalono w przedziale od 6 do 8 m. W piśmie z dnia 13 maja 2025 r. organ l instancji uściślił: "W obszarze analizowanym budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwuspadowymi i czterospadowym. Średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym to 8,0 m. Średnia wysokość budynków położonych wzdłuż ul. [...] to 7,0 m. Po stronie realizacji inwestycji to średnia 6,5 m. Dla planowanej inwestycji ustalono średnią wysokość wszystkich budynków wewnątrz obszaru analizowanego jako maksymalną dopuszczalną wysokość kalenicy głównej". Dalej w analizie stwierdzono, że w obszarze analizy budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwu i czterospadowymi o kącie nachylenia połaci dachów w przedziale od 20° do 40°. Według oceny Kolegium parametry w zakresie geometrii dachu (układ połaci dachowych, wysokość głównej kalenicy, kąt nachylenia połaci dachowych, nieruchem głównej kalenicy dachu) ustalone zostały prawidłowo. Urbanista wyjaśniła sposób rozumowania i jako zasadę przyjęto, aby planowana zabudowa nie była sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania. Zdaniem Kolegium, warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są w niniejszej sprawie również spełnione. Teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Teren objęty wnioskiem ma także zapewniony dostęp do infrastruktury technicznej, co wynika z mapy, oraz oświadczeń jednostek branżowych znajdujących się w aktach sprawy. Także warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 w/w ustawy jest spełniony z uwagi na fakt, że działki nr [...] i [...], obręb [...] w T. przy ul. [...] nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze - zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Planowana inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. W aktach sprawy zalega także projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego architekta zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pismem z dnia 31 lipca 2025 r. B. K. wniósł skargę na powyższą decyzję SKO w Tarnowie, domagając się jej uchylenia wraz z decyzją Prezydenta Miasta Tarnowa i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie: 1) art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 20202 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z § 7, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego wadliwe niezastosowanie i niezastosowanie się do wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 stycznia 2025 r. sygn. akt II SA/Kr 1024/24 poprzez niewystarczające uszczegółowienie wykonanej analizy architektonicznej w zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu - kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu. 2) art. 7, art. 11, art. 77 § 1, 78, art. 80 i art. 81 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych sprawy. 3) art. 77 § 1, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego przez dokonanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie oceny na podstawie części materiału dowodowego, kiedy zobowiązany był rozpatrzyć cały materiał dowodowy. 4) art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez uniemożliwienie skarżącemu zapoznania się i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów przed wydaniem decyzji w sprawie. 5) art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. 6) § 7, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. 7) art. 28 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 7, art. 3 ust. 1, art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, poprzez naruszenie zasady proporcjonalności poprzez wpłynięcie na prawo własności odwołujących się bez uzasadniających to okoliczności i podstaw, w szczególności bez uzasadnienia powyższego interesem publicznym. 8) art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i stwierdzenie, iż wydana decyzja o warunkach zabudowy w rozpatrywanej sprawie jest zgodna z przepisami. W ocenie skarżącego, organ dopuścił się nieprawidłowości w przygotowaniu danych do obliczeń. Wysokość budynku na działce [...] i [...] usytuowanego w pierwszej linii zabudowy (budynki na tej posesji są usytuowane w trzech liniach zabudowy pierwszy w linii xx,zz od ulicy posiada okap od strony ulicy na wysokości 4,63 m, a nie jak wg spisu, który wykonał WPP UMT - gdzie podano 3,5 m,). Kalenica tego budynku jest na wysokości 6,15 m, a według WPP UMT 6,00. Sporny budynek na działce [...] posiada okap na wysokości 6,60 m, a kalenicę na wysokości 10,60 m. Wg WPP UMT wysokość okapu wynosi 6,5 m, a wysokość budynku 10,00 m. Wg poprzedniej decyzji dla działki [...] wysokość tego budynku wynosiła okap 7,00 m, kalenica 11,00 m. Ponadto skarżący uważa, że w sprawie zaistniały nieprawidłowości WPP UMT w obliczeniach i wyznaczeniach wysokości dla przyszłego budynku. Niekonsekwencja w sposobie ustalania parametrów wysokościowych nowego budynku. W oparciu o przekazaną do SKO (zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie oraz późniejszym postanowieniem SKO w Tarnowie) uzupełnioną tabelą zawierającą dane wysokościowe poszczególnych budynków, wraz z opisem objaśniającym WPP UMT przyjął inną zasadę w określeniu wysokości dla okapu na podstawie wybranych budynków w sąsiedniej lokalizacji (bo ze średniej arytmetycznej wynik jest wyższy), otrzymuje się wysokość dla okapu 4,6 m. Inna metoda została zastosowana dla kalenicy. WPP UMT dla kalenicy podano 3 wymiary średniej budynków na ul. [...], położonych z tej samej strony ulicy co projektowany budynek, średniej z całej ul. [...] (w obszarze analizy) i średniej na podstawie wysokości budynków dla całego obszaru analizy. Rozporządzenie mówi o jednej średniej arytmetycznej. Zdaniem skarżącego, aby stworzyć margines czy inaczej widełki, WPP UMT powinien wymiar średniej powiększyć i pomniejszyć o 1 m, chcąc zachować dwu metrowy margines, w ten sposób zachowywałby średnią. W ocenie skarżącego, w obecnej wersji wyjaśnień jaką urząd przedstawił w powyższym opisie do analizy, widać wyraźnie naciąganą próbę dostosowania wyjaśnień, do przyjętych wcześniej wymiarów. Jeśli dla okapu (najniższego elementu dachu) przyjęto w oparciu o minimalny wymiar w obszarze analizy, to urząd powinien przyjąć wg tej samej filozofii maksymalny wymiar dla budynku, czyli wymiar kalenicy. Poza tym dla najniższego wymiaru oparto się na nieprawidłowo dokonanym pomiarze (chociaż trudno w to uwierzyć bo wymiar, naocznie jest wyraźnie większy niż go podano w tabeli). Przyjęto, że wymiar okapu jest oparty na budynkach z sąsiedniej działki nr [...] i [...]. Dolną granicę ustalono na bazie okapu niższego budynku, a górną na bazie okapu wyższego przyjmując, że okap ten ma 3,5 m dodano do tego margines o wartości 0,5 m. Jednakże budynek wyższy jest dwukondygnacyjny i ma okap znacznie wyżej bowiem na poziomie 4,63 m Przyjmując tą metodę dla rzeczywistych wymiarów budynku otrzymano by wymiar górnego marginesu dla okapu na poziomie (4,65 + 0,5= 5,15 m). Zdaniem skarżącego, Prezydent Miasta Tarnowa przy sporządzaniu analizy pominął budynek na działce [...], która również wchodzi w skład posesji sąsiedniej, obejmującej wskazane przez WPP UMT działki [...] i [...]. Jeśli budynek znajduje się w obszarze analizy i jest dostępny z tej samej drogi publicznej to spełnia wymogi jakie powinien posiadać budynek brany do obliczeń i ustalania warunków zabudowy dla nowej wnioskowanej zabudowy. Skarżący stwierdził, że jak wynika z treści uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta Tarnowa analiza wysokości okapów budynków na działkach zlokalizowanych wzdłuż ul. [...] wykazała, iż zabudowy na działce nr [...] budynek posiada okap na wysokości ok. 6 metrów, a budynki mieszkalne wzdłuż ulicy, położone w pierwszej linii zabudowy mają okapy na wysokości ok. 3 m, 3,5 m. Zdaniem skarżącego, samo to ustalenie przy treści decyzji SKO każe wątpić w prawidłowość, rzetelność i dokładność sporządzonej przez Prezydenta Miasta Tarnowa analizy. Zgodnie z dokonanymi przez SKO ustaleniami w obszarze analizy średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 4,5 m, a wysokość tej krawędzi dla budynku położonego na działce nr [...] nie 6, a 6,5 metra. Powyższe wprost wskazuje na niedokładność wykonanej analizy i tym samym wadliwość wydanej przez Prezydenta Miasta Tarnowa decyzji. Skarżący wskazał, że jak wynika z § 7 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Zdaniem skarżącego, SKO słusznie stwierdziło, iż w sprawie nie znajduje zastosowania § 7 pkt 1 ww. rozporządzenia, a wiec należy zastosować postanowienia § 7 pkt 3 tego rozporządzenia powodujące konieczność przyjęcia średniej krawędzi elewacji frontowej, którą SKO ustaliło na poziomie 4,5 metra. W świetle powyższego skoro samo SKO wskazało, iż wysokość ta, bazując na podstawach wynikających z § 7 pkt 3 tego rozporządzenia winna wynosić 4,5 metra, to określona w pkt 2 ppkt 1 lit. d decyzji Prezydenta Miasta Tarnowa maksymalna wysokość do 4,0 metra jest określona wadliwie. Bez uzasadniających ją podstaw ograniczając skarżącym możliwość wykorzystania własnej nieruchomości do celów zabudowy. Ponadto skarżący zwrócił uwagę, że jak to ustaliło SKO oraz sam Prezydent Miasta Tarnowa, budynek położony na działce nr [...], nie tylko że posiada okap na wysokości 6,5 metra, to jeszcze patrząc na niego od strony ulicy, położony jest wyraźnie wyżej od pozostałej zabudowy. Ustalenie tej okoliczności wskazuje na to, iż nawet wysokość krawędzi elewacji frontowej ustalona na 4,5 metra będzie odbiegać od zastanego sposobu zagospodarowania istniejącego na nieruchomościach sąsiednich. Przez to że budynek położony na działce nr [...] położony jest na gruncie o poziomie ok. 1,5 metra wyżej niż grunty sąsiednie, dla wyrównania wysokości zabudowy zasadnym jest dla nieruchomości skarżącego przyjęcie maksymalnej wysokości krawędzi elewacji frontowej na poziomie nawet 8 metrów (6,5 m + 1,5 m). Nawet w takiej sytuacji planowana przez skarżących zabudowa nie odbiegałaby wysokości od tej sąsiedniej nieruchomość, a byłaby z nią zgodna. Przechodząc do zarzutu w zakresie pkt 2 ppkt 1 lit. e) decyzji Prezydenta Miasta Tamowa skarżący wskazał, iż organ ustalił, że średnia wysokość budynków w analizowanym sąsiedztwie wynosi 8 m. Średnią ta wyliczono z uwzględnieniem położonych na działkach nr [...] i [...] budynków, których górna granica dachu usytułowana jest na wysokości ok. 9,5 metra. Budynek położony na działce nr [...] ma wysokość ok. 10 metrów, dodatkowo patrząc na zabudowę od ulicy położony jest wyraźnie wyżej od pozostałej zabudowy. W treści wydanej decyzji i wykonanej analizy organ w ogóle nie wspomina o innych, niższych budynkach, na podstawie których wyliczył wskazaną średnią na poziomie 8 metrów. Wyliczenia te wzbudziły poważne wątpliwości u skarżącego co do ich rzetelności, ale niezależnie od tego wskazał on, że ustalona przez organ w pkt 2 ppkt 1 lit. e) decyzji wysokość zabudowy budynku skarżący tj. w widełkach min. 6 m do 8 m, ustalona została z pokrzywdzeniem interesu skarżącego. Skoro bowiem organ dopuszcza "swobodę w zakresie 2 metrów (6 m – 8 m), to wyliczając średnią wysokość budynków w analizowanym sąsiedztwie, ustalona przez organ wysokość zabudowy winna mieścić się w przedziale od 7 m do 9 m. Tylko w takim przypadku zostanie zachowana średnia ze wskazaną przez organ tolerancją i tylko w takim przypadku decyzja w sposób nieuzasadniony żadnymi obiektywnymi ku temu powodami nie będzie krzywdzić skarżących poprzez nieuzasadnione ograniczenie możliwości dokonania przez nich zabudowy. W ocenie skarżącego, wydana przez Prezydenta Miasta Tarnowa decyzja, w zakresie ustalonych warunków zabudowy, jest sprzeczna z zastanym sposobem zagospodarowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie podtrzymało swoje stanowisko w sprawie i wniosło o oddalenie skargi. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2024.935 t.j. z dnia 2024.06.26), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j. z dnia 2024.08.21) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Jak stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja z dnia 11 czerwca 2025 r. nr SKO.ZP/415/150/2025 Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie, które na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 1 marca 2024 r. nr [...] znak: [...] Decyzja ta została wydana w następstwie uchylenia poprzedniej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 6 maja 2024 r., znak SKO.ZP/415/169/2024 prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 stycznia 2025 r., II SA/Kr 1024/24. Stosownie do art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że ilekroć dana sprawa będzie przedmiotem ponownego rozpoznania przez ten sąd oraz organ administracji publicznej, będą one obowiązane podporządkować się ocenie prawnej i wskazaniom wyrażonym w uzasadnieniu poprzednio wydanego wyroku, jeżeli nie zostanie on uchylony, nie ulegnie istotnej zmianie stan faktyczny sprawy lub zmianie nie ulegną przepisy prawa. W wyroku z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1328/10, Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że związanie oceną prawną oznacza, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny, nie mogą w przyszłości formułować innych, nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Ocena prawna traci moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy, (ale tylko zaistniałych po wydaniu wyroku, a nie w wyniku odmiennej oceny znanych i już ocenionych faktów i dowodów) oraz w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną. Kontrola legalności przez sąd administracyjny zaskarżonej decyzji, wydanej w ramach związania wynikającego z art. 153 p.p.s.a., sprowadza się, zatem w głównej mierze do oceny, czy organy podporządkowały się ocenie prawnej i wskazaniom wyrażonym w poprzednim wyroku, gdyż jest to główne kryterium poprawności nowowydanej decyzji. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.06.2014 r., sygn. II FSK 1889/12 (LEX nr 1518953) uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania. Między oceną prawną a wskazaniami, co do dalszego postępowania zachodzi ścisły związek, ponieważ ocena prawna dotyczy dotychczasowego postępowania organu administracji publicznej w sprawie, a wskazania określają sposób postępowania w przyszłości (wyr. NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r I GSK 2395/05 Legalis). Wskazania stanowią konsekwencję oceny prawnej przebiegu postępowania przed organami administracyjnymi. Celem wskazań jest zapobieżenie w przyszłości błędom stwierdzonym przez sąd administracyjny w trakcie kontroli zaskarżonego orzeczenia i wytyczenie kierunku działalności organów przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. ( Komentarz do p.p.s.a. pod red. prof. Romana Hausera i prof. Marka Wierzbowskiego, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2013 , str. 593 ). Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 stycznia 2025r., II SA/Kr 1024/24 wiążącym w rozpatrywanej sprawie, Sąd stwierdził, że procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona co do zasady prawidłowo, za wyjątkiem wskazania podstaw ustalenia parametru określonego w § 7 rozporządzenia (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki) oraz w § 8 rozporządzenia (geometria dachu - kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu). W decyzji organu I Instancji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do okapu w przedziale – min.3,0m max 4,0 m. Natomiast geometrię dachu ustalono jako: dach dwu lub czterospadowy, wysokość kalenicy głównej w przedziale min.6,0 max 8,0 m.; kąt nachylenia połaci dachowych w przedziale 20-40, układ kalenicy głównej równoległy do ulicy [...] Decyzja wydana została po sporządzeniu analizy architektoniczno – urbanistycznej autorstwa mgr. inż. arch. A. G.. W analizie wskazano, że: "w terenie głównym, charakterystycznymi elementami do których można się odnieść przy analizie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej to okapy. Budynek na działce [...] ma wysokość okapu ok. 3,5 m. Budynki mieszkalne wzdłuż ul. [...] położone w pierwszej linii zabudowy mają okapy na wysokości około 3,0 m 3,5 m. Budynek położony w oddaleniu od terenu inwestycji w drugiej linii zabudowy na działce nr [...], ma wysoki okap 6,5 m, dodatkowo położny jest wyraźnie wyżej ok. 1,5 m niż teren inwestycji jedyny w najbliższej okolicy wyraźnie wyższy od pozostałej zabudowy. Ze względu na określony charakter projektowanego budynku, aby zachować ład przestrzenny zabudowy sąsiedniej, dla wnioskowanej inwestycji przyjmuje się wartość wskaźnika w przedziale." Co do geometrii dachu, w analizie wskazano, że "W obszarze analizowanym budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwu i czterospadowymi (...) Średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym to 8 m." W analizie znajduje się tabelaryczne zestawienie działek (nieruchomości) znajdujących się w obszarze analizowanym, ze wskazaniem rodzaju zabudowy, powierzchni zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Tabela nie zawiera natomiast danych dotyczących wysokości kalenic głównych ani też wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mierzonej do okapu, jako charakterystycznego elementu do którego należy się odnieść zdaniem autora analizy. Wobec tego rodzaju braku, sposób wyznaczenia parametrów "wysokościowych" nowej zabudowy nie poddaje się kontroli sądowej, a zarzuty skargi oraz uprzednio złożonego przez skarżącego odwołania skupiają się na kwestionowaniu tych właśnie dwóch parametrów. Sąd doszedł do przekonania, że niezbędne jest uszczegółowienie analizy w tym zakresie, przy czym może to uczynić we własnym zakresie (lub w trybie art. 136 Kpa) organ II Instancji. Jeżeli z tak uzupełnionej analizy w dalszym ciągu wynikać będą dotychczasowe parametry nowej zabudowy, organ II Instancji utrzyma decyzję organu I Instancji w mocy, jeśli zaś będą one inne – zreformuje ją w niezbędnym zakresie. Pozostałe parametry nowej zabudowy zawarte w zaskarżonej decyzji nie budzą wątpliwości sądu, zostały ustalone poprawnie. Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji zwrócił się do Prezydenta Miasta Tarnowa o przeprowadzenie dodatkowego postępowania poprzez uzupełnienie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przez podanie danych dotyczących wysokości kalenic głównych oraz wysokości górnej elewacji frontowej mierzonej od okapu budynków znajdujących się w obszarze analizy. Analiza uzupełniająca przedstawiona przy piśmie z dnia 13 maja 2025 r., sporządzona przez mgr inż. Arch. A. G. jest wystarczająca i kompletna. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdza, że organy obu instancji w wystarczającym stopniu sprostały wiążącym wskazaniom wynikającym z prawomocnego wyroku, w szczególności zaskarżona decyzja została podjęta po merytorycznym zbadaniu sprawy w zgodzie z art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Organ II instancji rozpoznał sprawę merytorycznie, zachowując wymogi zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a. w wystarczający sposób. Zarzuty skargi jakoby "organ dopuścił się nieprawidłowości w przygotowaniu danych do obliczeń" są gołosłowne i nie mają racjonalnych podstaw. Skarżący w nieuprawniony sposób łączy zarzut nieprawidłowo dokonanego pomiaru ze swoim wrażeniem - twierdząc, że "wymiar naocznie jest wyraźnie większy niż go podano w tabeli". Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej zwana upzp) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 4 powinna uwzględnienia cel, któremu regulacja ma służyć. Funkcją zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp warunku ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie harmonii architektonicznej na danym terenie i ochrona walorów estetycznych przestrzeni stanowiących dobro wspólne. Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (terenu objętego wnioskiem), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 7 rozporządzenia; 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Zgodnie natomiast z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wbrew twierdzeniom skargi, parametry nowej zabudowy wyznaczone są w rozsądnym zakresie i nawiązują do istniejącej zabudowy w otoczeniu. Mniejsza od oczekiwanej przez inwestora wysokość zaproponowana dla inwestycji nawiązuje do najbliższego otoczenia i powoduje lepszy odbiór przestrzenny budynku. Wbrew zarzutom skargi analiza zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wykazała, że na działce sąsiedniej nr [...] budynek ma wysokość okapu ok. 3,5 m , budynki mieszkalne na działkach nr [...] i [...] mają wysokość okapów ok 3,0 m i 3,5 m. pozostałe budynki mieszkalne wzdłuż ul. [...] położone w pierwszej linii zabudowy po stronie realizacji inwestycji mają okapy na wysokości 3,0 m 3,5 m. Budynek położony w oddaleniu od terenu inwestycji w drugiej linii zabudowy na działce nr [...], ma wysoki okap 6,5 m, dodatkowo teren działki położony jest wyraźnie wyżej ok. 1,5 m niż teren inwestycji, jako jedyny w najbliższej okolicy z wyraźnie wyższym okapem od pozostałej zabudowy, dlatego nie brano go pod uwagę podczas ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku objętego wnioskiem. Wbrew wynikom analizy inwestor chciałby dostosować wysokość budynku do parametrów na działce nr [...], która to nieruchomość nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej ul. [...] Dlatego prawidłowe jest stanowisko organu wynikające z analizy, że przy ustaleniu parametrów inwestycji nie brano pod uwagę budynku na działce [...], stwierdzono bowiem, że z uwagi na charakter projektowanego budynku, aby zachować ład przestrzenny zabudowy sąsiedniej, dla inwestycji należy przyjąć parametry budynków znajdujących się w pierwszej linii zabudowy, tak jak budynek objęty inwestycją. Ze względu na charakter projektowanego budynku , w zgodzie z ładem przestrzennym przyjęto wartość wskaźnika w przedziale – minimalna wysokość okapu 3,0 m , maksimum 4,0 m. W obszarze analizowanym budynki mieszkalne przykryte są w większości dachami dwuspadowymi i czterospadowymi. Średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym to 8,0 m. Średnia wysokość budynków położonych wzdłuż ul. [...] to 7,0 m. Po stronie realizacji inwestycji to średnia 6,5 m. W tej sytuacji prawidłowo przyjęto, że dla planowanej inwestycji ustalono średnią wysokość wszystkich budynków wewnątrz obszaru analizowanego jako maksymalną dopuszczalną wysokość kalenicy głównej. Jako minimum przyjęto wysokość 6,0 m, jak zaokrąglona wysokość budynków mieszkalnych na działkach [...] i [...], jako najczęściej powtarzająca się wartość wysokości budynków po stronie realizacji inwestycji. Ustalenie geometrii dachu uwzględnia wysokość sąsiedniej zabudowy, pozwoli na realizację formy architektonicznej wkomponowanej w najbliższą zabudowę. W tej sytuacji stwierdzić należy, że parametry zabudowy wyznaczone zostały prawidłowo, szczegółowo wyjaśnione w zaskarżonej decyzji, wydanej po uzupełnieniu analizy. Nastąpiło to zgodne są z zasadą, by planowana zabudowa nie była sprzeczna z zastanym stanem zagospodarowania. Jak stanowi art. 64 ust. 3 Konstytucji, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Oznacza to, że prawo własności nie jest prawem bezwzględnym, a jedną z ustaw, która ogranicza właściciela w sposobie wykonywania prawa własności jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (...) wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zatem prawo własności skarżącego (a w jego ramach prawo zabudowy) może być wykonywane, jednakże na takich warunkach, jakie ustala decyzja o warunkach zabudowy. Z całą pewnością istota prawa własności nie jest naruszona wówczas, gdy z decyzji o warunkach zabudowy wynika, że możliwy do wzniesienia budynek jest mniejszy niż tego oczekuje skarżący. W sprawie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału skarżącego w postępowaniu przed organem II instancji (art. 10 § 1 k.p.a.). Organ II instancji przyznał, że zaskarżoną decyzję wydano dnia 11 czerwca 2025 r., podczas gdy zawiadomienie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy z dnia 22 maja 2025 r odebrał skarżący w dniu 12 czerwca 2025 r. Okoliczność ta nie wpłynęła jednak na wynik sprawy. O możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym prawidłowo zawiadomiono J. J. – drugą z inwestorów mieszkającą pod tym samym adresem, co skarżący B. K.. J. J. jest uczestniczką postępowania sądowego reprezentowaną przez tego samego pełnomocnika, co skarżący (peł. k - 12). Oboje inwestorzy udzielili dużo wcześniej, bo w dniu 20 czerwca 2024 r pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi. Konkretne zarzuty skargi nie wskazują w jaki sposób, to naruszenie przepisów postępowania mogło wpłynąć na wynik sprawy. Z tych względów orzeczono, jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.