II SA/Kr 1334/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant: specjalista Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi Gminy M. na decyzję Wojewody z dnia 26 sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej Gminy M. kwotę 1028 zł (jeden tysiąc dwadzieścia osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 22 lutego 2016 r., znak: [.....] Starosta M. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 102 775,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr: [.....] o pow. 0,0736 ha, położoną w M. obręb [.....] , przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy M. , na cele realizacji inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi dojazdowej w rejonie ul. [.....] w m. M." na. podstawie ostatecznej decyzji nr [.....] Starosty M. z 29 maja 2013r. [.....] , na rzecz Skarbu Państwa, a także o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T.L. , który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 listopada 2014 r. Odwołanie złożyła Gmina M. zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości jak również nieuwzględnienie w wycenie nieruchomości, których cena jednostkowa wynosi 40 zł/m2. Wojewoda [.....] decyzją z dnia 26 sierpnia 2016r. nr [.....] , na podstawie art. 9a ustawy z dniami sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, iż autor sporządzonej wyceny nieruchomości T.L. , dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (29 maja 2013 r.) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta M. w przeważającej części w trasie planowanej ulicy dojazdowej oznaczonej symbolem "KD4" oraz w minimalnej części w trasie ulicy zbiorczej oznaczonej symbolem "KZ4", wykorzystał podejście porównawcze, i wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu myślenickiego, co zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2013 r. sygn. akt I OSK 230/12 oraz z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame. Niezależnie od powyższego należy rzeczoznawca majątkowy stosując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wyboru nieruchomości porównawczych jak również określenia cech mających wpływ na dany rodzaj rynku nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, co w mniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutu odwołującego dotyczącego zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości jak również nieuwzględnienia w operacie szacunkowym nieruchomości, których cena jednostkowa wynosi 40 zł/m2, organ podał, iż wyboru nieruchomości porównawczych jak również określenia cech mających wpływ na dany rodzaj rynku nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Wojewody [.....] uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, zawartej w operacie z dnia 20 listopada 2014r. (którego aktualność została potwierdzona przez biegłego w dniu 6 października 2015r.), który tym samym został sporządzony prawidłowo, a zatem może stanowić dowód w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Gmina M. , zarzucając iż biegły w uznanej przez organy za prawidłowa opinii oparł się na jednej transakcji dotyczącej nieruchności znajdującej się znacznej odległości, opiewającej na cenę za 1ar 3-krotnie wyższą niż wskazywane przez gminę kilkanaście transakcji w zakresie nieruchomości podobnych znajdujących się w tej gminie, dokonanych w latach 2012-2013 przez tę gminę. W oparciu o to strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez skarżone organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a.), poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego z 20 listopada 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T.L. , polegającą na pominięciu w analizie rynku nieruchomości transakcji zawartych co do nieruchomości położonych w obrębie 2 terenu [.....] lecz sąsiednich względem spornej co do wyceny nieruchomości, tj. umów kupna sprzedaży odnoszących się do terenów (nieruchomości) usytuowanych w pobliżu realizacji inwestycji drogowej, w tym transakcji dokonanych przez Gminę M. co do nieruchomości, którym można przypisać przymiot nieruchomości podobnych. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w zakresie operatów szacunkowych, w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Uchybienie organów w niniejszym postępowaniu to zatem błędna ocena operatu szacunkowego z 20 listopada 2014 r., polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości bez uwzględnienia i zweryfikowania nieprawidłowości. Dotyczą one sporządzenia wykazu transakcji nieruchomościami podobnymi, w którym wzięto pod uwagę ponad 30 transakcji z których jedynie dwie dotyczyły terenu Gminy M. , przy czym tylko jedna z nich obrębu 2. Jest to zatem znikomy materiał porównawczy, mogący posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Brak było zatem w niniejszym postępowaniu wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznego do dokonania rzetelnej wyceny, skoro zaaprobowana przez organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień w tym względzie analiza objęła tak niewielki materiał porównawczy, pomijając wskazywane przez stronę skarżąca transakcje. Wobec tego brak uwzględnienia tychże może nasuwać wątpliwości stron co do celowego zaniechania. Wprost zatem w ocenie Sądu wynika z tego, iż pominięto w analizie rynku nieruchomości transakcje zawarte co do nieruchomości położonych w obrębie [.....] terenu M. , sąsiednie względem spornej co do wyceny nieruchomości, tj. umowy kupna sprzedaży odnoszące się do terenów (nieruchomości) usytuowanych w pobliżu realizacji inwestycji drogowej, w tym transakcje dokonane przez Gminę M. co do nieruchomości którym można przypisać przymiot nieruchomości podobnych, a co także wynika z wskazanych w załącznikach skargi transakcji. Wskazywany zaś przez stronę skarżącą okres dokonywania tych transakcji tj. 2012r. w żaden sposób ich nie dyskwalifikuje, wbrew twierdzeniom skarżonego organu, gdyż jest zgodny z wymogami zawartymi w obowiązujących przepisach w zakresie sporządzania operatów szacunkowych. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy tj. jako nieruchomości podobne rzeczoznawca uwzględni transakcje nieruchomości o powierzchni i przeznaczeniu podobnym do wycenianej działki, w tym zawarte co do nieruchomości położonych w obrębie [.....] terenu M., w miarę możliwości w bliskim położeniu względem spornej co do wyceny nieruchomości, a także usytuowane w pobliżu realizacji inwestycji drogowej w sposób umożliwiający identyfikacje poszczególnych transakcji i ich weryfikację, także dokonane w roku 2012 lub wcześniej. Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.