II SA/Kr 1633/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Asesor WSA Anna Kopeć (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2026 r. sprawy ze skargi B. B. i Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 30 października 2025 r. znak: SKO-ZP-415-297/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Wójt Gminy N. T. decyzją z dnia 5 września 2025 r. (GPI.GP.6730.64.2025) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażem wbudowanym wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi na działkach nr: [...], [...], [...], [...] i [...] w miejscowości W.. Po rozpatrzeniu odwołania B. i Z. B. wniesionego od tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 30 października 2025 roku, znak SKO-ZP-415-297/25 utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.), art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że stosownie do mającego zastosowanie w niniejszej sprawie art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24 września 2023 roku) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. A zatem, z uwagi na wszczęcie niniejszego postępowania w dniu 20 marca 2025 roku zastosowanie mają przepisy w nowym brzmieniu z uwzględnieniem zmian wynikających z cyt. przepisu. Jak wynika z treści art. 61 ust. 1 ustawy z 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej u.p.z.p. – w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Stosownie do ust. 5a w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został, w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 i 7 ustawy, rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116) - dalej rozporządzenie. W toku rozpatrzenia niniejszej sprawy do akt przed organem I instancji załączono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną przez uprawnionego urbanistę A. H.. W analizie ustalono, że front terenu inwestycji stanowi granica o długości 50m i stanowi ją wschodnia część granicy terenu inwestycji, co wynika z załącznika graficznego. Granice obszaru analizowanego wyznaczono więc w odległości 150 m od granic terenu objętego wnioskiem. Ustalenia te są zgodne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Na podstawie wyznaczonego obszaru analizowanego dokonano analizy w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy. Planowana inwestycja dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Autor analizy ustalił, że w obrębie obszaru analizowanego występuje jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, tj. nr [...]. Jednak zabudowa ta to zabudowa realizowana w ramach zabudowy zagrodowej w oparciu o wydaną przez Wójta Gminy N. T. decyzję o warunkach zabudowy nr GPI.6730.32.2020 z dnia 7 grudnia 2020 r. W konsekwencji powyższych ustaleń analizator doszedł do wniosku, że w obszarze analizowanym występuje jedynie ww. zabudowa zagrodowa, która nie stanowi dobrego sąsiedztwa dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z uwagi na odmienną funkcję. Ustalenia powyższe są prawidłowe. Odwołujący twierdzą, że zabudowa na działce nr [...] może stanowić kontynuację funkcji (tzw. "dobre sąsiedztwo") dla planowanej przez nich zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Kolegium podkreśliło jednak, że zabudowa na ww. działce została zrealizowana w ramach zabudowy zagrodowej (siedliska rolniczego). Zabudowa zagrodowa nie stanowi dobrego sąsiedztwa dla zabudowy mieszkaniowej, a w związku z tym nie stanowi dla niej kontynuacji funkcji zabudowy. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje jednolicie, że funkcja zagrodowa i mieszkaniowa ze sobą kolidują (zob. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., II OSK 488/19, LEX nr 3335701). W innych orzeczeniach sądy wypowiadają się także jednakowo wskazując, że zabudowa zagrodowa stanowi inny, szczególny rodzaj zabudowy, który odróżnia ją od np. zabudowy jedno lub wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej wyklucza wprowadzenie na ten teren zabudowy jednorodzinnej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 4 września 2013 r, sygn. akt IV SA/Po 396/13). Podsumowując autor analizy prawidłowo ustalił, że żadna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizowanym, dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest działką zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w związku z czym w analizowanym przypadku nie jest spełniony warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Autor analizy wyjaśnił także, że rozciąganie zasięgu analizy w celu poszukiwania budynków pozwalających na uznanie, że zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona stoi w sprzeczności z celowością wykładni przepisów i prowadzi do naruszenia zasad ładu przestrzennego, który m.in. ma stać na straży zapobiegania rozpraszania zabudowy, to jest sytuowania nowej zabudowy w obszarach wolnych dotychczas niezainwestowanych i w oderwaniu od zabudowy istniejącej. Z powyższym Kolegium się zgodziło. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Z. B. i B. B., zarzucając jej 1) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i błędną wykładnię celowościową i w konsekwencji przyjęcie, że występuje brak tzw. kontynuacji funkcji zabudowy oraz niespełnienia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa", w sytuacji, gdy na działce sąsiedniej istnieje budynek mieszkalny jednorodzinny z wbudowanym garażem, sam fakt, istnienia zabudowy zagrodowej nie niweczy zasady "dobrego sąsiedztwa", gdyż budynek na działce sąsiedniej ma takie same funkcje, jak inwestycja skarżących 2) naruszenie art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw poprzez niezastosowanie przepisów w brzmieniu ich zmianą, która nastąpiła powołaną ustawą, a które były w przedmiotowym przypadku korzystniejsze dla strony 3) naruszenie art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak zbadania w sposób wyczerpujący i wszechstronny materiału dowodowego 4) naruszenie art. 6, art. 7, art. 8 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez uznanie, ze wydanie decyzji pozytywnej naruszy zasady tzw. kontynuacji funkcji zabudowy oraz niespełnienia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa", w sytuacji, gdy wcześniej na tym obszarze wydawane były warunki dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie wskazano, że obszar analizowany wyznacza się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m, a nie frontu działki. Organ I instancji nie wskazał uzasadnieniu w jasny i dokładny sposób jak doszło do wyznaczenia obszaru analizowanego, a jest to czynność determinująca wyznaczenie wskaźników i parametrów projektowanej zabudowy, na podstawie prawidłowo określonego frontu terenu z uwzględnieniem całych działek ewidencyjnych. Organ I instancji nie wyznaczył funkcji obiektów oraz stosownych wskaźników oraz linii zabudowy dla obiektów istniejących. Ponadto organy obu instancji w uzasadnieniu swoich decyzji, wskazują, że nie mogą wziąć pod uwagę budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na działce ewid. nr [...], gdyż był budowany w zabudowie zagrodowej, jednakże trzeba mieć na względzie, że budynek na działce sąsiedniej to dokładnie ten sam rodzaj budynku tj. mieszkalny jednorodzinny z garażem wbudowanym, który stanowi przedmiot inwestycji skarżących, a tym samym pozwala na wyznaczenie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W konsekwencji argumentacja organów administracyjnych w tej materii jest całkowicie chybiona. Sam fakt, że budynek powstał w zabudowie zagrodowej nie powinien eliminować go jako budynku znajdującego się w obszarze analizy, w szczególności, gdy jest to budynek o tych samych funkcjach i cechach, czyli mieszkalny jednorodzinny. Taka argumentacja organu pozostanie w sprzeczności z art. 6, 7 i 8 kodeksu postępowania administracyjnego. W szczególności mając na uwadze, że nie istnieją przepisy, które ograniczają lub w jakikolwiek sposób nakazują eliminację z obszaru analizy budynków o tej samej funkcji co planowana inwestycja, lecz budowane w zabudowie zagrodowej. Wprowadzenie tego typu ograniczeń przez organy administracyjne stoi w sprzeczności z wykładnią celowościową przepisów, interesem obywateli i tym samym orzecznictwem sądów administracyjnych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Dokonana według tak określonych kryteriów kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy organy obu instancji zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym we właściwym brzmieniu. W ostatnich latach ustawa ta była wielokrotnie nowelizowana, wobec czego szczególnego znaczenia nabierają przepisy przejściowe i prawidłowe ustalenie tekstu ustawy, który w konkretnej sprawie znajdzie zastosowanie – tym bardziej, że skarżący zarzucają organom naruszenie art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw poprzez niezastosowanie przepisów w brzmieniu ich zmianą, która nastąpiła powołaną ustawą, a które były w przedmiotowym przypadku korzystniejsze dla strony. Ich zdaniem przepis art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu przed nowelizacją wprowadzoną ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw nie wprowadza żadnych ograniczeń przy ustalaniu obszaru analizy poza minimalną odległością tj. nie mniejszą niż 50 m, a w takim przypadku orzecznictwo w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego w oparciu tylko o minimalną odległość pozostaje w całości aktualne. W zaskarżonej decyzji Kolegium wprost przytoczyło treść art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), który nakazuje w niniejszej sprawie stosować art. 61 ust. 5a "w brzmieniu dotychczasowym" – to jest w brzmieniu: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę". To właśnie brzmienie zostało przytoczone na str. 2 uzasadnienia zaskarżonej decyzji i to właśnie brzmienie znalazło zastosowanie w niniejszej sprawie. Nowe brzmienie art. 61 ust. 5a (nadane wspomnianą nowelizacją) wprowadziło ograniczenie wielkości obszaru analizowanego do 200 metrów, niemniej jednak nie miało ono zastosowania w niniejszej sprawie. Zarzut niewłaściwego zastosowania tego przepisu jest całkowicie niezrozumiały – tym bardziej w zakresie niezastosowania przepisu w brzmieniu korzystniejszym dla strony. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje zasada "stosowania ustawy względniejszej dla strony". Odmienną kwestią jest prawidłowe zastosowanie przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w jego dotychczasowym brzmieniu. Jak zwróciło uwagę Kolegium w końcowej części uzasadnienia decyzji, w orzecznictwie jednoznacznie uważa się za niedopuszczalne rozszerzanie granic obszaru analizowanego wyłącznie w celu poszukiwania zabudowy, która stanowiłaby kontynuację dla zabudowy planowanej. Niezależnie więc od tego, czy przepis wprowadza, czy też nie wprowadza maksymalnej granicy obszaru analizowanego, nie jest dopuszczalne nadmierne rozszerzanie tego obszaru bez ważnych powodów, przy czym powodem takim nie może być samo poszukiwanie zabudowy "pasującej" do zamierzenia inwestora. W niniejszej sprawie prawidłowo ustalono, że front działki liczy 50 m, a zatem obszar analizowany wyznaczono w odległości 150 m od terenu inwestycji. Takie stwierdzenia znajdują się w pkt 4 i 5 części tekstowej analizy. Wprawdzie w pkt 3 części tekstowej analizy znajduje się również wzmianka, że szerokość frontu wynosi 30 m a obszar analizowany wyznaczono w odległości 90 m od terenu inwestycji, niemniej jednak część graficzna analizy urbanistyczno – architektonicznej jednoznacznie potwierdza, że prawidłowe jest ustalenie zawarte w pkt 4 i 5 części tekstowej. Takie tez ustalenie znalazło się w zaskarżonej decyzji organu II instancji. Jest ono zgodne z obowiązującymi przepisami i prawidłowe, a zarzuty skargi w zakresie niewłaściwego sposobu ustalenia obszaru analizowanego. Nie zmienia tej oceny powołane przez skarżących orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszczające wyznaczenie obszaru analizowanego w większej niż minimalna odległości. Jak zwrócił uwagę autor analizy, najbliższy budynek w zabudowie jednorodzinnej, który mógłby stanowić podstawę do uznania kontynuacji takiej funkcji przez zabudowę planowaną znajduje się w odległości ok. 320 m od granic terenu inwestycji. Nie chodzi więc o niewielkie, kilkumetrowe rozszerzenie obszaru analizowanego, lecz o jego ponad dwukrotne powiększenie. Autor analizy nie znalazł podstaw do takiego postępowania i Sąd całkowicie jego ocenę podziela i uznaje za prawidłową. Kluczowa w niniejszej sprawie jest ocena, czy funkcja mieszkaniowa jednorodzinna może być uznana za kontynuację funkcji mieszkalnej realizowanej w zabudowie zagrodowej. Odpowiadając na to pytanie trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przepisów ust. 1 pkt 1 (a więc przepisów związanych z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji parametrów istniejącej zabudowy) nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. II OSK 354/18 (LEX nr 2782255) celem art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego na siedlisko, tj. miejsce zamieszkania oraz bazę i zaplecze gospodarstwa. W sytuacji, gdyby przepisu tego nie było, posadowienie zabudowań mieszkalnych i gospodarczych w obszarach rolnych, rzadko zabudowanych, byłoby utrudnione lub niemożliwe ze względu na brak możliwości nawiązania do jakiejkolwiek zabudowy w użytkowanej rolniczo okolicy. Przepis ten ma na celu umożliwienie rolnikom zorganizowania sobie niejako miejsca pracy, które - ze względu na charakter działalności rolniczej - jest równocześnie związane z miejscem zamieszkania. Trzeba więc mieć na uwadze, że ustawodawca przewidział w tym przepisie wyjątek od zasady dobrego sąsiedztwa na rzecz zabudowy związanej z prowadzeniem produkcji rolnej, przy spełnieniu warunku wielkości gospodarstwa. To właśnie na zasadzie tego wyjątku Wójt Gminy N. T. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej na działce nr [...] i [...] (decyzja z 7 grudnia 2020 r.). W orzecznictwie przyjmuje się, że "zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. W nawiązaniu do powyższych rozważań, podnieść należy, że warunek w zakresie "kontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Zastrzec też trzeba, że warunek braku sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie niezależnie od upodobań i ocen inwestora. Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, iż będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także, że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej. Mając na uwadze powyższe, należy zgodzić się (...), że istnienie na danym terenie zabudowy jednorodzinnej, uniemożliwia wprowadzenie zabudowy zagrodowej (wyrok z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. II OSK 1440/15, LEX nr 2270630). Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 6 marca 2024 r. sygn. II OSK 1526/21 (LEX nr 3734600) oraz sygn. II OSK 1686/21 (LEX nr 3734602). W obu tych wyrokach NSA stwierdził, że "Zabudowa zagrodowa jest lokalizowana na gruntach rolnych lub leśnych, obejmuje budynki i urządzenia służące produkcji rolnej lub leśnej oraz towarzyszące im budynki mieszkalne. Połączenie jedynie pozornie zbliżonych do siebie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy zagrodowej, nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa, a ponadto staje się realnym źródłem konfliktów społecznych. Lokalizowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych pośród terenów rolnych może między innymi doprowadzić do ograniczenia prowadzenia niektórych rodzajów działalności rolniczej zwłaszcza na terenach sąsiadujących z zabudową mieszkaniową". Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę całkowicie podziela stanowisko dotyczące braku kontynuacji funkcji pomiędzy zabudową zagrodową i mieszkalną jednorodzinną – nawet jeżeli pod względem "wizualnym" zabudowa ta może być do siebie bardzo zbliżona (w niniejszej sprawie istniejąca zabudowa zagrodowa obejmuje również budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem wbudowanym). W okolicznościach niniejszej sprawy trzeba mieć jednak dodatkowo na uwadze, że podzielenie interpretacji skarżących w istocie prowadziłoby do obejścia przepisów dotyczących zasady dobrego sąsiedztwa i mogłoby grozić niekontrolowanym rozwojem terenów mieszkaniowych na terenach wcześniej niezabudowanych. Wystarczyłoby bowiem, że na takim terenie pojawi się jeden budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej – który wszak nie musi spełniać żadnego z warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – by w nawiązaniu do niego realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W konsekwencji wyjątek przewidziany w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. tylko dla gospodarstw rolnych i to o określonej wielkości stałby się zasadą dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Tego rodzaju realne zagrożenie również wpłynęło na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji. Nie jest przy tym rolą organu takie prowadzenie postępowania i taka interpretacja obowiązujących przepisów, by uwzględnić wniosek inwestora i dopuścić zabudowę na terenach wcześniej niezabudowanych, lecz takie rozstrzygnięcie sprawy, które najpełniej zrealizuje zasady zachowania ładu przestrzennego, dobrego sąsiedztwa i kontynuacji, wynikające z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Reasumując: w kontrolowanym postępowaniu prawidłowo sporządzono analizę urbanistyczno – architektoniczną, ustalając front działki, wyznaczając wokół terenu obszar analizowany i oceniając zastany w obszarze analizowanym stan faktyczny. Sąd podziela również ocenę prawną w zakresie braku kontynuacji funkcji pomiędzy zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zabudową zagrodową (istniejącą na jednej działce w obszarze analizowanym). Wszystkie te okoliczności musiały skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organy obu instancji szczegółowo ustaliły wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, zastosowały prawidłowe przepisy prawa materialnego, a postępowanie toczyło się z zachowaniem wymogów kodeksu postępowania administracyjnego. Z kolei zarzuty skargi okazały się bezzasadne. Biorąc pod uwagę wszystkie wskazane wyżej okoliczności Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.