II SA/Kr 1673/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie NSA Joanna Tuszyńska WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2013 r. sprawy ze skargi J.P. na decyzję Wojewody z dnia 28 września 2012 r., znak [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Sygn. IISA/Kr 1673/12 UZASADNIENIE Decyzją nr 2 z dnia 2 marca 2012 r. znak: [...] Prezydent Miasta orzekł o przekształceniu na rzecz J. P. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...], pow. 19 m2, jednostka ewidencyjna [...], objęta księgą wieczystą nr [...], zabudowanej garażem. W punkcie 1 decyzji orzeczono, iż opłata należna za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości należna od użytkownika wieczystego stanowi kwotę: 3 457,00. W punkcie 2 omawianej decyzji orzeczono o tym, iż decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego oznaczonej wyżej nieruchomości w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Z kolei w punkcie 3 omawianej decyzji organ I instancji orzekł, iż ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi podstawę do dokonania stosownego wpisu w operacie ewidencji gruntów dla obrębu [...], jednostka ewidencyjna [...] w K.. W punkcie 4 o tym, iż ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi podstawę do dokonania na wniosek właściciela stosownego wpisu w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla [...]. W punkcie 5 o tym, iż w razie zwłoki w uiszczeniu należności zostaną pobrane odsetki ustawowe. W punkcie 6 o tym, iż w razie niezapłacenia w terminie kwot ustalonych w punkcie l decyzji mają zastosowanie przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2- 3, art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83 – zwana dalej ustawą o przekształceniu), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz.1071 ze zm.), 67 ust. 3a, art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że w dniu 6 maja 2011 r. do Urzędu Miasta wpłynął wniosek J. P. w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Skarbu Państwa oznaczonych jako działki nr [...], nr [...] i nr [...], położone w obr. [...] jedn. ewid. [...] m. K.. Podstawę ustalenia opłaty w wysokości 3 457,00 zł (stanowiącej różnicę pomiędzy wartością prawa własności (9 000,00 zł), a wartością prawa użytkowania wieczystego (5543,00,00 zł) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...], obręb [...], o pow. 19 m2, jedn. ewid. [...] m. K. stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. B. z dnia 14 grudnia 2011 r. Odnośnie możliwości udzielenia użytkownikowi wieczystemu bonifikaty uregulowanej w art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu, organ I instancji wskazał na jej fakultatywny charakter, a także na brak przysługiwania wnioskodawcy roszczenia o udzielenie bonifikaty. Organ wyjaśnił, że może udzielić bonifikaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa na podstawie zarządzenia wojewody. Aktualnie nie ma wydanego generalnego zarządzenia Wojewody [...] w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych przy opłacie za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na podstawie ustawy o przekształceniu. Mając na względzie dotychczasową praktykę brak jest także wystarczających przesłanek do wystąpienia do Wojewody w tego rodzaju sprawach. Na końcu organ wyjaśnił, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Te wszystkie parametry decydują o wartości danej nieruchomości oraz determinują wystąpienie różnic w przypadku wyceny innej nieruchomości. Zindywidualizowany charakter każdej wyceny, powoduje że nie można założyć a priori identyczności czy podobieństwa ceny za 1m2 gruntu w tej samej dzielnicy (obrębie ewidencyjnym), a nawet w przypadku nieruchomości graniczących ze sobą. Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. P., wnosząc o jej uchylenie. Odwołujący zakwestionował przyjęte w operacie szacunkowym ceny transakcyjne nieruchomości. Ceny te, w ocenie odwołującego, rażąco odbiegają od średniej ceny gruntu w dzielnicy określonej na 250 zł za m2. Odwołując zaznaczył, że jego działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, położona jest na terenie podmokłym, w którym znajduje się podziemna sieć ciepłownicza. Z uwagi na powyższe uważa, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została zawyżona. Ponadto, odwołujący stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie organ powinien zastosować wobec niego uznaniową bonifikatę, znoszącą naliczoną w decyzji opłatę. W wyniku rozpoznania powyższego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia 28 września 2012 r. znak: [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia podano art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. W uzasadnieniu organ wskazał, że w dacie wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości tj. w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości był J. P., który umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 25 lutego 1997 r. rep. A nr [...] nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] obr. [...] o pow. 19 m2. Prawo użytkowania wieczystego przysługujące J. P. wpisane zostało w księdze wieczystej nr [...] w dniu 4 lipca 1997r. W uzasadnieniu organ przytoczył regulacje przepisów art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu, a także art. 67 ust. 3a, art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, że ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Środkiem dowodowym, który ma posłużyć jako podstawa ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie tego prawa jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego, w którym ustalana jest wartość nieruchomości oraz wartość użytkowania wieczystego. W przedmiotowej sprawie podstawą do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. B. z dnia 14 grudnia 2011 r. Celem określenia wartości rynkowej prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego działki [...] rzeczoznawca majątkowy zastosował obowiązujący w dacie sporządzenia wyceny § 29 pkt 3 w zw. § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym uregulowaniem wartość rynkową nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego wg wzoru wskazanego w § 29 pkt 3. Dla potrzeb wyceny (dokonanej w podejściu porównawczym metodą porównywania parami) rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości położonych w dzielnicy administracyjnej [...], przyjmując również jedną transakcję z obrębu [...] znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie obrębu [...]. Spośród analizowanych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, których ceny mieściły się w przedziale od 150 zł/m2 do 668 zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła 449 zł/m2. Następnie rzeczoznawca dokonał ustalenia cech rynkowych, oceny wielkości ich wpływu na ceny oraz ustalił zakres skali ocen dla przyjętych cech rynkowych, porównał nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które były już wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonał charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a następnie po przeprowadzeniu porównania ze sobą nieruchomości parami otrzymał średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach i dokonał określenia wartości rynkowej gruntu na kwotę 8000 zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania nieruchomości jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego określonego wg § 29 pkt 3 rozporządzenia uzyskując wartość 5543 zł. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 14 grudnia 2011 r. został sporządzony w sposób należyty, zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami natomiast sposób dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny pozwala stwierdzić, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującym w dacie jego wykonania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W opinii Wojewody [...] rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie odnosząc się do podniesionego w treści odwołania zarzutu dotyczącego cen transakcyjnych nieruchomości, które zdaniem skarżącego rażąco odbiegają od średniej ceny gruntu w tej dzielnicy oraz atrybutów wycenianych nieruchomości, które wpływają na obniżenie wartości nieruchomości (teren podmokły, podziemna sieć ciepłownicza) organ wskazał, iż jak to wynika z treści operatu szacunkowego działka nr [...] jedynie od płd-wschodu graniczy z lokalną pompownią c.o., i jedynie znajduje się w zasięgu sieci infrastruktury technicznej tj. wod-kan., gaz, c.o., tel. (strona 6 i 8 operatu szacunkowego). Odnosząc się natomiast do wniosku o przyznanie uznaniowej bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, organ wyjaśnił, że chociaż odmowa udzielenia uznaniowej bonifikaty uregulowanej w art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie została zawarta w sentencji decyzji organu I instancji, to analiza tej decyzji pozwala na jednoznaczne odczytanie z jej treści, iż Prezydent Miasta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej odmówił udzielenia ww. bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...]. Organ odwoławczy podkreślił, że bonifikata ma charakter uznaniowy, a warunkiem jej udzielenia jest obowiązywanie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (tak jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie) zarządzenia wojewody, a jednostek samorządu terytorialnego uchwały właściwej rady lub sejmiku określającej warunki udzielania bonifikaty oraz wysokość stawek procentowych, a podmiotem uprawnionym do udzielenia takiej bonifikaty jest organ wydający decyzje w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Organ odwoławczy powtórzył za organem I instancji, iż aktualnie nie ma wydanego generalnego zarządzenia Wojewody w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych przy opłacie za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005r. Tym samym skoro organ wydający decyzję w tym zakresie uznał, iż bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie może zostać udzielona, orzeczenie to należy uznać za wiążące. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. P.. Skarżący zarzucił dwukrotne zawyżenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Podniósł, że zastosowanie przy wycenie jego działki średniej ceny z transakcji nieruchomości położonych w tej samej dzielnicy, czy też nawet obrębie geodezyjnym jest błędne ze względu na inne przeznaczenie porównywanych nieruchomości. Skarżący wskazał, że jego działka jest usytuowana na terenie podmokłym, między przylegającą podziemną siecią ciepłowniczą, a więc jest bezwartościowa dla innych celów niż zabudowa boksami garażowymi. Ponadto w ocenie skarżącego niejasne są wyjaśnienia dotyczące odmowy udzielenie bonifikaty należnej mu zarówno z racji osiąganego kryterium dochodowego (renta inwalidzka), jak również zadośćuczynienia za przekraczającą 10 miesięcy zwłokę w wypłacie ekwiwalentu w innym postępowaniu prowadzonym przez organ. Z uwagi na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dacie 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Bezsporne jest, iż przesłanki wskazane w powyższym przepisie zostały w przedmiotowej sprawie spełnione. Skarżący J. P. w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu był użytkownikiem wieczystym działki nr [...] Wnioskiem z dnia 6 maja 2012 r. zwrócił się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tej działki w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu, właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Uzupełnieniem ww. regulacji ustawowej są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 30 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę zobligowani są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić ten wybór. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 – wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia dostępne są w internetowej bazie orzeczeń: cbois.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy, został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie może stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości. Przede wszystkim wskazać należy, że biegły rzeczoznawca dokonując wyceny prawa własności gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nie wskazał, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej właśnie metody. Sąd nie kwestionuje, iż wycena wartości gruntu może być dokonana w taki właśnie sposób, jednakże biegły powinien uzasadnić wybór zastosowanej przez siebie metody. Dalej wskazać należy, że w związku z przyjętą metodą wyceny należy mieć na uwadze treść § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z powołanym paragrafem przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W związku z treścią powyższego paragrafu należało wziąć pod uwagę także przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu, organy prowadzące postępowanie dokonując oceny prawidłowości operatu szacunkowego nie uwzględniły treści powyższego przepisu. Przede wszystkim jak wynika z treści operatu żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie jest podobna do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni. Nieruchomość wyceniana zajmuje powierzchnię 19 m2 i wchodzi w skład kompleksu garażowego zabudowanego trzema rzędami boksów garażowych (kompleks ten graniczy m.in. z placem manewrowym i lokalną pompownią c.o.). Nieruchomości przyjęte do porównania jako podobne mają tymczasem odpowiednio powierzchnię 525 m2, 599 m2 oraz 638 m2 (a więc wielokrotnie przekraczające powierzchnię działki wycenianej) i jak wynika z ich opisu są to nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną. W operacie biegły wskazał, że z uwagi na brak w ciągu ostatnich dwóch lat wystarczającej liczby miarodajnych transakcji porównawczych w obrębie [...] do oszacowania gruntu przyjęto jedną transakcję z obrębu [...], znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie, a także, że dla przedmiotowego rejonu przyjęto równoważność cenowo-porównawczą gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne i pod budownictwo mieszkaniowe. Odnosząc się do powyższego zauważyć należy, że rzeczoznawca nie przedstawił żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. Bezspornym jest, iż w realiach niniejszej sprawy takie transakcje są o wiele bardziej miarodajne i tym samym wpisują się w kryterium podobieństwa. W sporządzonym operacie rzeczoznawca nie dokonał opisu istniejącego rynku obrotu tego typu nieruchomościami, ani nie uzasadnił stosowną argumentacją dlaczego nieruchomości te nie mogą zostać porównane z nieruchomością, której dotyczy zaskarżona decyzja. Ponadto stwierdzić należy, że na wadliwość przedmiotowego operatu w sposób oczywisty wpływa także fakt porównania nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę garażową z nieruchomościami niewspółmiernie większymi, w tym o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną.. Niewątpliwie wartość nieruchomości stanowiących duże działki budowlane jest znacznie większa niż wartość nieruchomości o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych, a której to możliwość zagospodarowanie jest nieporównywalnie mniejsza. W ocenie Sądu występujące w rozpatrywanej sprawie różnice w położeniu, powierzchni oraz przeznaczeniu działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż są to nieruchomości podobne. W konsekwencji stwierdzić należy, że organy prowadzące postępowanie nie dokonały właściwej weryfikacji operatu szacunkowego. Przedmiotowy operat nie spełnia bowiem wymagań dotyczących analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 marca 2013 r, sygn. akt II SA/Kr 168/13). Podobnie jak zaznaczył to wcześniej Sąd rzeczoznawca w treści operatu winien uzasadnić wybór zastosowanej przez niego metody oraz techniki szacowania. Odnośnie zarzutu skarżącego dotyczących odmowy przyznania mu bonifikaty stwierdzić należy, że jest to zarzut niezasadny. Po pierwsze wskazać należy, że udzielenie bonifikaty, o jakiej mowa w art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu ma charakter fakultatywny, a decyzja co do jej udzielenia pozostawiona jest do uznania właściwemu organowi – w tym wypadku Prezydentowi Miasta. Po drugie brak jest aktualnie stosownego zarządzenia właściwego wojewody określającego warunki udzielania bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, co stanowi wymóg wynikający z art. 5 oraz art. 4 ust. 7 pkt 1 ustawy o przekształceniu. Po trzecie rozliczenia, o jakich pisze skarżący, pomiędzy nim, a Skarbem Państwa związane z innym prowadzonym postępowaniem pozostają irrelewantne dla niniejszego postępowania w tym także dla kwestii zastosowania wspomnianej bonifikaty.. Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego Sąd na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a i 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt I w sentencji wyroku. Z kolei w pkt II wyroku Sąd, działając na podstawie art. 152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy prowadzące postępowanie zobowiązane będą ustalić wysokość opłaty należnej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o operat szacunkowy, który sporządzony zostanie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W szczególności organ zadba o to, by rozstrzygnięcie opierało się na wycenie, sporządzonej z dopełnieniem wszystkich wymagań w zakresie odpowiedniego doboru nieruchomości porównywanych.