II SA/Kr 43/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Beata Łomnicka Protokolant: st.sek.sąd. Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2017 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 4 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 2 lutego 2016r. Nr [...] po rozpatrzeniu sprawy z wniosku H.C. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "Budowa budynku usługowego (o funkcji biurowo-hotelowo-usługowej) z częścią mieszkalną wielorodzinną, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] wraz z wjazdem (z ulicy [...] przebudową i rozbudową drogi dojazdowej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. j. w. przy ul. [...] w K". W uzasadnieniu organ l instancji podał, że decyzję wydano w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy w związku z uchyleniem przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 16 kwietnia 2015r. nr [...] poprzedniego rozstrzygnięcia organu l instancji (decyzji nr [...] z dnia 29 stycznia 2015r.). Organ wyjaśnił, że wykonano wszystkie zalecenia Kolegium, a w trakcie ponownego postępowania, w szczególności sporządzono nową analizę urbanistyczno-architektoniczną uwzględniającą zastrzeżenia Kolegium. Ponadto wskazano, że w dniu 21 października 2015r. inwestor dokonał korekty wniosku polegającej na zmianie nazwy inwestycji. W dalszej części uzasadnienia podano, że teren wskazany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec tego zasadnym było przeprowadzenie postępowania, o którym mowa w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku tego postępowania uzyskano odpowiednie opinie i uzgodnienia, a także sporządzono nowy projekt decyzji wykonany przez osobę uprawnioną, wobec czego spełnione zostały łącznie warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołanie od decyzji wniósł S.K. zarzucając ponownie organowi naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego i naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieprawidłowy sposób wyznaczenia obszaru analizy i parametrów, wskaźników nowej zabudowy: szerokości elewacji frontowej i linii nowej zabudowy, a także naruszenie chronionego prawem interesu osób trzecich - prawa właścicielskiego. Odwołujący się wskazał, że powstanie budynku o parametrach ustalonych w decyzji uniemożliwi zabudowanie sąsiednich działek np. działki nr [...], której jest właścicielem i w każdym wypadku zostaną naruszone przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Strona odwołująca się wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi l instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 4 listopada 2016 r., znak [...] działając na podstawie art. 1, art. 6 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. l, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2016.778 ze zm.); § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588) oraz art. 138 § l pkt l k.p.a. (t.j. Dz. U. z 2016 poz. 23) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zarzuty podniesione w odwołaniu nie są zasadne, lub też odnoszą się do takich okoliczności, które nie decydują o słuszności i poprawności decyzji, w większości są też tożsame z zarzutami zgłoszonymi w odwołaniu od poprzedniej decyzji wydanej w tej sprawie. Zaskarżona obecnie decyzja organu l instancji z dnia 2 lutego 2016r., jak i poprzedzające ją postępowanie przygotowawcze, które były przedmiotem badania Kolegium, są prawidłowe, nie naruszono przepisów postępowania i brak jest podstaw do zmiany bądź uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy dokonał oceny prawidłowość zaskarżonej decyzji nie tylko w granicach zarzutów przedstawionych w odwołaniu, lecz także pod kątem przepisów prawa materialnego i procesowego, które mają zastosowanie w sprawie rozstrzygniętej zaskarżoną decyzją. Sprawa była już trzykrotnie przedmiotem rozpoznania przez organ II instancji. - Decyzją z dnia 16 listopada 2012r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło poprzedzającą ją decyzję organu l instancji z dnia 17 sierpnia 2012 r. nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Kolegium zwróciło wówczas uwagę na konieczność jednoznacznego uzasadnienia przyjętego sposobu wyznaczenia w sprawie linii nowej zabudowy oraz konkretnego ustalenia poszczególnych parametrów. Wskazano na zbyt dużą rozpiętość ustalonego przedziału dla wskaźnika powierzchni zabudowy oraz podano, że ustalone w decyzji wskaźniki szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie podlegają weryfikacji, z uwagi na zbyt ogólną i wybiórczą analizę obszaru w tym terenie, która powinna być uzupełniona z uwzględnieniem faktu, iż część obszaru analizowanego znajduje się po drugiej stronie torów kolejowych tworząc odrębny układ urbanistyczny. - Decyzją z dnia 29 października 2013r. nr [...] organ l instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia. W wyniku jednak wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 21 stycznia 2014r. (nr [...] ) uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpoznania, formułując zastrzeżenia do sposobu ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, oraz obliczeń dokonanych na potrzebę ustalania średniego wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wyznaczenia tego parametru dla nowej zabudowy. - Decyzją z dnia 29 stycznia 2015r. nr [...] organ l instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia. W wyniku wniesionego odwołania Pana S.K. , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 16 kwietnia 2015r. nr [...] uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpoznania, ze wskazaniem, że organ przede wszystkim - celem usunięcia rozbieżności - winien pozyskać nowe dane określające status działki drogowej nr [...] , aby usunąć wątpliwości, czy ul. [...] w dalszym ciągu pozostaje drogą dojazdową wewnętrzną, czy też zaliczona została do kategorii dróg gminnych oraz czy rzeczy wiście teren inwestycji— działki nr [...] ,[...] i [...] — posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] . W wyniku powyższego organ l instancji, przed wydaniem obecnie zaskarżonej decyzji z dnia 2 lutego 2016r. wykonując zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zawarte w decyzji z dnia 16 kwietnia 2015r. nr [...] i przystępując po raz kolejny do uzupełnienia braków postępowania wyjaśniającego, zlecił przeprowadzenie ponownej analizy urbanistyczno - architektonicznej, którą sporządzono w dniu 10 listopada 2015r. (k.: [...] ). Organ l instancji wykonał nowy projekt warunków zabudowy uwzględniający zalecenia organu odwoławczego, a także podający konkretne wartości ustalonych parametrów dla planowanej zabudowy. Uzyskano także aktualne warunki dostawy mediów - dołączone do akt przez inwestora (k.: [...] , oraz wyjaśniono, że przedstawiona koncepcja zabudowy zakłada 15 miejsc postojowych zewnętrznych (w tym miejsca dla osób niepełnosprawnych) -o pow. 190m2 oraz 26 miejsc postojowych w garażu podziemnym - o pow. 500m2, łącznie 41 miejsc parkingowych o pow. do 690m2 oraz 300m2 -droga manewrowa w garażu podziemnym. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga - zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym łącznego spełnienia kilku warunków, w tym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wymagania te ustala się w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sporządzenie projektu decyzji powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów i podlega on uzgodnieniu, odpowiednio do stanu faktycznego sprawy, z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzgodnień tych właściwe organy dokonują, co do zasady w formie postanowienia, na które inwestorowi służy zażalenie (art. 53 ust. 5 cyt. ustawy w zw. z art. 106 k.p.a.), z tym jednak, że w przypadku braku stanowiska organu uzgadniającego w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie to uważa się za dokonane (art. 53 ust. 5 cyt. ustawy). Jak wynika z dokumentacji zgromadzonej w aktach administracyjnych, w przedmiotowej sprawie w toku postępowania pismem z dnia 27 listopada 2015r. wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Wojewody [...] . Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy, informując że nie zajęcie stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – równoznaczne jest z dokonaniem uzgodnienia. Organ l instancji prawidłowo zwrócił uwagę że milczące uzgodnienie, dokonane na etapie ustalania warunków zabudowy, nie przesądza o treści stanowiska tego organu na późniejszych etapach procesu inwestycyjnego, o ile takie stanowisko (w formie odpowiedniej opinii, uzgodnienia, pozwolenia itp.) jest wymagane przepisami prawa. Ponadto uzyskano: - opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 11 sierpnia 2011r. znak [...] w zakresie ochrony środowiska, - opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 4 sierpnia 2011r. znak [...] z dnia 28 listopada 2011r. znak: [...] w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. - opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 8 sierpnia 2011r. znak [...] w zakresie terenów położonych w strefie ochrony archeologicznej. - Postanowienie Marszałka Województwa [...] z dnia 7 grudnia 2015r. znak [...] -w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. - Uchwałę Rady Dzielnicy [...] z dnia 27 września 2011r. nr [...] Przechodząc do oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie skład orzekający Kolegium stwierdza przede wszystkim, że nie znalazły potwierdzenia zarzuty zgłoszone w odwołaniu. Kwestia braku zgody (wyrażona przez odwołującego się Pana S.K. ) na realizację planowanej inwestycji nie stanowi przesłanki skutkującej wydaniem odmownej decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast sposób przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej z dnia 10 listopada 2015r. (k.: [...] )- wbrew twierdzeniom odwołującej się strony - nie budzi zastrzeżeń. Wyznaczone w sprawie granice obszaru analizy odpowiadają minimum ustawowemu, określonemu w § 3 ust. 2 rozporządzenia tj. trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem znajdującego się przy ul. [...] (działka nr [...] ), od której planowany jest wjazd na działkę objętą inwestycją. Autor analizy dodał, że szerokość działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] , na których planowana jest inwestycja łącznie wynosi ok. 59-60m - stąd promień wyznaczający obszar analizowany przyjęto jako trzykrotność tej wielkości tj. 180m (3x 60m). W konkluzji podano, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy - są to m.in. działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] . W dokumencie szczegółowo opisano sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Uwzględniono wszystkie wytyczne i wskazówki, jakie zgłaszało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w swych poprzednich decyzjach. W sprawie obecnie zostało dostatecznie wyjaśnione, że spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tj. wymóg dostępności działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji. Kolegium wskazało, że w przepisach ustawy nie wprowadzono definicji "działki sąsiedniej". Jednakże stosownie do ugruntowanego stanowiska sądowo-administracyjnego, jak i poglądów wyrażanych w piśmiennictwie, przewidziany w przepisie warunek zabudowy działki sąsiedniej, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, będzie spełniony zarówno wówczas, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem inwestycji, jak i wówczas, gdy nie sąsiaduje bezpośrednio z tym terenem, lecz położona jest w odległości, pozwalającej na utrzymanie albo wręcz podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni. Do uznania działki za sąsiednią konieczne jest spełnienie dodatkowego kryterium tj. dostępności z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia musi mieć zatem dostęp (bezpośredni, czy to pośredni) do konkretnej, tej samej drogi publicznej (zaliczonej do jednej z kategorii dróg publicznych), z której dostępna pozostaje działka objęta wnioskiem. Warunkiem wydania pozytywnej decyzji wz. jest więc wykazanie, że w obszarze analizy występuje, chociażby jedna działka spełniająca powyższy wymóg, zabudowana w sposób zapewniający kontynuację funkcji i gabarytów. W przedmiotowej sprawie ta kwestia była już przedmiotem rozważań Kolegium w decyzji z dnia 16 kwietnia 2015r. nr [...] i wówczas zebrany materiał dowodowy nie pozwalał na jednoznaczne stwierdzenie, że uwzględnione przez organ l instancji działki nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...], istotnie mogą korzystać ze statusu działek sąsiednich, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt l ustawy. W związku z tym poprzedni skład orzekający Kolegium nie negując ustaleń organu l instancji, w zakresie położenia działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] . przy drodze publicznej - ul. [...] powziął jednak wątpliwości, co do zasadności przyjęcia, że teren inwestycji pozostaje dostępny z tej samej drogi publicznej i zalecił organowi l instancji wyjaśnienie tej kwestii. W obecnie przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym organ l instancji usunął te wątpliwości. Tak w analizie jak i w treści decyzji, w odniesieniu do działek objętych terenem inwestycji, wskazuje się, że posiadają one pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ulica [...] , poprzez drogę serwisową na działce nr [...] obr. [...] oraz poprzez ul. [...] . W ramach dokonanej ponownie analizy charakterystyki terenu, jej autor podaje, że ul. [...] (działka nr [...] ) stanowi drogę wewnętrzną dojazdową, co wynika też z treści uzgodnienia zawartego w piśmie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 28 listopada 2011r. znak: [...] , w którym podano dalej, że istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, a teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul.[...] poprzez drogę wewnętrzną (serwisową) przebiegającą po działce nr [...] obr. [...] . Zarządca drogi opiniując pozytywnie planowane zamierzenie inwestycyjne wskazał, iż w decyzji o warunkach zabudowy należy ująć następujące warunki: - obsługa komunikacyjna terenu inwestycji od drogi publicznej, jaką jest ul. [...] poprzez projektowany układ drogowy zgodnie z umową z dnia 10 listopada 2011r. nr [...] - projekt budowlany układu komunikacyjnego wraz ze zjazdem na teren inwestycji należy opracować zgodnie z umową z dnia 10 listopada 2011r. nr [...] , - projekt budowlany układu komunikacyjnego należy uzgodnić z ZIKiT -projekt budowlany w/w układu komunikacyjnego opracować w oparciu o Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 43 z dnia 14 maja 1999r.), - obiekt budowlany powinien być usytuowany od zewnętrznych krawędzi jezdni dróg publicznych w odległości zgodniej z art. 43 pkt 1,2 ustawy o drogach publicznych, - zaleca się, aby Inwestor poza pasami dróg publicznych zapewnił miejsca postojowe dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji. Powyższe ustalenia i warunki zostały przez organ l instancji ujęte w treści zaskarżonej decyzji w Załączniku tekstowym Nr l pkt II 4e (k.796 tom 3 akt) Jak wynika z treści skorygowanego wniosku oraz dokumentacji przebudowa i rozbudowa drogi dojazdowej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] , na których m.in. znajduje się ul. [...] stanowi część programu planowanej inwestycji i jest przedmiotem badanego rozstrzygnięcia. Ustalenia te zostały przez Kolegium poddane weryfikacji, a nadto w celu usunięcia wszelkich wątpliwości Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. - działając na zasadzie art. 136 k.p.a. - w związku z koniecznością uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie - dodatkowo zwróciło się pismem z dnia 18 maja 2016r. do Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu o udzielenie informacji odnośnie ul. [...] w K. - stanowiącej część terenu inwestycji. Kolegium zwróciło się o wyjaśnienie : jaki jest aktualnie status ulicy [...] , czy jest to droga publiczna, a jeśli tak, to jakiej kategorii i czy posiada taki status na całym swym przebiegu, a w szczególności odnośnie odcinka od ul. [...] prowadzący do działek nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] (teren inwestycji). W odpowiedzi z dnia 1 czerwca 2016r. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. poinformował, że ulica [...] jako droga publiczna o kategorii drogi gminnej przebiega na odcinku od ul.[...] w kierunku północno-wschodnim na długości ok. 230m, a działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] i [...] obr. [...] przylegają do drogi, która nie została zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych i zgodnie z art. 8 ust. l ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. 2007r Nr 19 poz. 115 z późn. zm.) stanowi drogę wewnętrzną. Kolegium dopuściło, jako dowód pismo organu l instancji z dnia 20 kwietnia 2015r. do Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. o zajęcie stanowiska i wyrażenie opinii w zakresie infrastruktury i obsługi komunikacyjnej oraz możliwości połączenia planowanej na działkach sąsiednich (nr [...] ,[...] i [...] obr. [...] ) inwestycji z drogą publiczną, zawartego w aktach sprawy nr [...] (k.: [...] dotyczącej odwołania od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 2 lutego 2016r. Nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "Budowa budynku usługowego (o funkcji biurowo-hotelowo-usługowej) z częścią mieszkalną wielorodzinną, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] wraz z wjazdem (z ulicy [...] , przebudową i rozbudową drogi dojazdowej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. j.w. przy ul. [...] w K. " oraz odpowiedzi zarządcy drogi z dnia 4 maja 2015r. znak: [...] (k.: [...]tom 5 akt nr [...] ). Organ l instancji wskazując, że teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, poprzez "drogę serwisową na działce nr [...] oraz ul. [...] " prawidłowo ustalił, że ul. [...] (działka nr [...] ), stosownie do art. 8 ustawy o drogach publicznych, jest drogą wewnętrzną, ponieważ nie została zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych. Od wyników tych czynności wyjaśniających, zależała też prawidłowość ustaleń organu, w zakresie uznania za sąsiednie, działki dostępne z drogi publicznej ul. [...] . Wskazać należy, że jednoznaczne ustalenia w powyższym zakresie, miały kluczowy wpływ na dalszy kierunek całego postępowania, w tym również na zakres przeprowadzenia analizy, jej wyniki (przynajmniej w tej jej części, w jakiej bada się spełnienie zasady kontynuacji funkcji oraz gabarytów z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono ponowną analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Analiza zawiera część graficzną - mapę, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową (k.: [...] ). Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało że organ I instancji prawidłowo ustalił obszar analizowany i wyznaczył go na kopii mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 z zachowaniem wymaganych przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia odległości, przyjmując za front działki część przyległą do drogi wewnętrznej - działka nr [...] (ul. [...] ). Autor analizy uzasadnił, dlaczego przyjęto front działki od ul. [...] a także wskazał na łączną szerokość działek nr [...] ,[...] i [...] obr. [...] (60,5m) oraz wyjaśnił, iż przyjmując, że front działek (terenu inwestycji) przylegający do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę ma 60m m, a jego trzykrotność 180m stąd należało poszerzyć granice obszaru analizowanego w stosunku do minimum 50m wynikającego z rozporządzenia. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznacza jedynie minimalne granice obszaru analizy, więc może być on większy niż normatywne minimum, co w przedmiotowej sprawie służy potrzebie kompleksowego ustalenia stanu i cech zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem inwestycji. Jak wynika z uzgodnienia z zarządcą drogi projektowany obiekt ma pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. [...] poprzez drogę serwisową na działce nr [...] obr. [...] oraz ul. [...] , a projekt budowlany układu komunikacyjnego wraz ze zjazdem na teren inwestycji należy opracować zgodnie z umową z dnia 10 listopada 2011r. nr [...] , co przesądza o spełnieniu warunku z art. 61 ust. l pkt 2 u.p.z.p. tj. zapewnieniu dostępu do drogi publicznej planowanej inwestycji. Nadto Kolegium zweryfikowało spełnienie warunków w zakresie uzbrojenia terenu, o czym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3. W badanej decyzji zawarto też stanowcze i konkretne rozstrzygnięcie w przedmiocie miejsc postojowych dla samochodów. W tym zakresie nawiązano do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.2003.164.1589), które reguluje sposób zapisywania ustaleń w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z ta regulacją, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych (§ 2 pkt 6 rozporządzenia). Określenie tego wymogu jest więc obligatoryjnym składnikiem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zostało w badanej decyzji zrealizowane (pkt II ppk4d). Do akt sprawy dołączono uaktualnione warunki dostawy mediów - złożone przez inwestora wraz z pismem z dnia 4 sierpnia 2015r. (k.: [...] , w tym warunki techniczne przyłączenia projektowanej inwestycji do sieci gazowej (pismo [...] Spółki Gazownictwa sp. z o.o. z dnia 20 stycznia 2015r., k.: [...] ). Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodno - kanalizacyjnej straciły aktualność, lecz nie wpływa to na wynik sprawy, zwłaszcza w kontekście planowanego przedsięwzięcia i treści warunków udzielonych uprzednio przez dostawców -zawartych w poprzednich warunkach (wielokrotnie przedłużanych), które uwzględniono szczegółowo w treści zaskarżonej decyzji (pismo [...] S.A. z dnia 23 stycznia 2015r., k.: 710 tom 3 akt oraz pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. z dnia 16 czerwca 2011r. i 1 sierpnia 2013r., k.: [...] . Wykazano, że istniejące uzbrojenie terenu - w tym w zakresie obsługi komunikacyjnej od ul. [...] w oparciu o projektowaną przebudowę i rozbudowę drogi dojazdowej na działkach nr [...] (ul. [...] ), [...] ,[...] (droga serwisowa) obr. [...] na teren inwestycji (zgodnie z opinią zarządcy ww. dróg publicznych Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 28 listopada 2011r., k.: [...] i zgodnie z umową z dnia 10 listopada 2011r. nr [...] na realizację drogi publicznej zawartą pomiędzy Gminą Miejską K. a Inwestorem (k.: [...] - jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przechodząc do weryfikacji ustalonych zaskarżoną decyzją wskaźników planowanej zabudowy Kolegium stwierdziło, że nie potwierdziły się zarzuty odwołania. W wyczerpującej części tekstowej analizy urbanistyczno-architektonicznej (k. [...] ) zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Podano, że teren inwestycji położony jest w północno-zachodniej części K. , w rejonie obecnie mocno inwestowanym. W niedalekiej odległości od terenu analizowanego w ostatnim czasie powstał trzypoziomowy węzeł komunikacyjny - Rondo [...] - umożliwiający lepszą przejezdność tranzytową samochodów w kierunku [...] i [...] , nieopodal znajdują się centrum handlowe z szeregiem lokali sklepowych i usługowych - Galeria [...], a także [...] oraz hipermarket [...] . Sam teren objęty analizą usytuowany jest w rejonie ul. [...] , częściowo podzielony ulicą i torami kolejowymi. Najnowszą zabudowę powstałą w ostatnich latach w tym rejonie stanowią budynki usługowe i mieszkaniowe wielorodzinne, tworzące swego rodzaju tzw. obudowę ulicy [...] będącą jednym z głównych ciągów komunikacyjnych miasta. Teren inwestycji położony jest pomiędzy południową stroną ul [...] , torami kolejowymi i ul. [...], w pasie działek, które obecnie nie są zainwestowane, będących wcześniej ogródkami działkowymi z przynależnymi do nich budynkami gospodarczymi. W odległości 50-80m i dalszej od terenu inwestycji znajdują się liczne budynki, zarówno usługowe jak i mieszkaniowe wielorodzinne o wyższych gabarytach. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji: - mieszkaniowej jednorodzinnej - działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] przy ul. [...] - wielorodzinnej - zlokalizowana na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] , na obszarze pomiędzy ul. [...] i [...] oraz przy ul. [...] na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] , zespół garaży przynależny zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej usytuowanej przy ul.[...] , położony m.in. na działkach od nr [...] do nr [...] i od nr [...] do [...] , a także nr [...] ,[...] działkach od nr [...] do nr [...] . - usługowej - przy ul [...] na działkach [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[..] ,[...] przy ul. [...] na działkach nr [....], [...] - drogi wewnętrzne - ul. [...] oraz obiekty infrastruktury technicznej. Po tej samej stronie torów kolejowych, co teren inwestycji obszar analizowany jest zabudowany budynkami usługowymi i mieszkalnymi wielorodzinnymi. Autor analizy podał, że planowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy dostępnej z tej samej działki drogowej nr [...], na której znajduje się ul. [...] oraz między innymi na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] oraz [...] obr. [...] Zatem Kolegium uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie zawarte w decyzji organu l instancji, co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. W analizie wskazano, że charakterystyczną cechą zagospodarowania terenu, jest w miarę swobodny układ zabudowy, przy ul. [...] usytuowane są nieliczne budynki, są to obiekty gospodarcze - tzw. altanki (pozostałości po ogródkach działkowych), fragmenty budynków prawdopodobnie mieszkalnych jednorodzinnych. Budynki te znajdowały się w odległości ok. 6m od granicy z działką drogową nr [...] (ul. [...] ), drobne budynki usytuowane są w odległości ok. 5-6m (działka nr [...] ) od krawędzi działki drogowej nr [...]. Wzdłuż ul. [...] obserwuje się kształtowanie zabudowy w odległości minimum 20,5m od granicy z działką drogową nr [...] , na której znajduje się ta ulica. Natomiast wzdłuż ul. [...] elewacja frontowe zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wytyczają linię zabudowy w odległości ok. 3-4m od granicy z działką drogowa nr [...] , na której znajduje się ulica [...] . W wynikach analizy wskazano, że skoro na działkach nr [...] i [...] znajdują się pozostałości dawnych budynków, które wyznaczały linię zabudowy przy ul. [...] , to ta linia powinna być utrzymania i na tej podstawie, jako linię nowej zabudowy - zgodnie z zaleceniami Kolegium zawartymi w szczególności w decyzji z dnia 21 stycznia 2014r. nr [...] - wyznaczono linię zabudowy (nieprzekraczalną) od strony ul. [...] w odległości 6m od granicy z działką drogową nr [...] (ul. [...] ). W takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w części tekstowej jak i graficznej. Podstawę prawną tego zapisu stanowił przepis 4 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie linii nowej zabudowy inaczej aniżeli wedle zasad z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia (tj. jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich - § 4 ust. 1, w nawiązaniu do przepisów odrębnych - § 4 ust. 2, jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok - § 4 ust. 3), jeżeli wynika to z analizy. Wnioski z analizy potwierdzają słuszność zastosowania wyjątkowej regulacji dotyczącej linii zabudowy, bowiem przyjęta w decyzji odległość od drogi - ul. [...] nawiązuje do pozostałości dawnej zabudowy przy tej ulicy. Mając na uwadze przedstawione wyżej wyniki analizy co do sposobu kształtowania się linii istniejącej zabudowy i uwzględnienie sposobu kształtowania się linii zabudowy w badanym obszarze, zobrazowanym na załącznikach graficznych do analizy i do decyzji Kolegium stwierdziło, że zostało wyczerpująco uzasadnione zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia linii zabudowy w rozpatrywanej sprawie - z odwołaniem się do względów przestrzennych. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, autor analizy uwzględnił, brak w badanym obszarze jednolicie ukształtowanej linii zabudowy, oraz występowanie zabudowy rozproszonej. Kolegium nie znalazło też podstaw prawnych do negowania ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] ). Parametr ten został wyznaczony na poziomie 31% z tolerancją +/- 2% uzasadnioną względami technologicznymi na etapie sporządzania projektu budowlanego, przy ustaleniu udziału powierzchni biologicznie czynnej w wysokości min. 30%. Przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu - zgodnie ze wskazaniami Kolegium zawartymi w poprzednich decyzjach - uzupełniono opis o wskaźniki znajdujące się na dz. nr [...] ,[...] oraz na dz. nr [...] Stosownie do uwag organu II instancji, nie uwzględniono natomiast terenów zabudowanych budynkami typu altany ogrodowe, które są obiektami łatwo rozbieranymi o ubogich walorach estetycznych, a także działek zabudowanych zespołami garażowymi, których wskaźniki zabudowy, wynoszące często 100 %, mogłyby spowodować sztuczne podwyższenie średnich wartości tego parametru, dla obszaru objętego analizą. Średnia dla tego wskaźnika obliczona z obszaru analizowanego wynosi ok. 31 %. Ustalony w decyzji przedział dla tego parametru znajduje pełne uzasadnienie w wynikach analizy, rzetelnie i wyczerpująco prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Ustalono go na poziomie równym średniej z obszaru, a więc stosując podstawowy sposób wyznaczenia tego parametru (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), więc Kolegium nie znalazło podstaw do jego kwestionowania, podobnie jak i ustalonego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie dokonano próby lepszego zobrazowania kształtowania się tego parametru w terenie objętym analizą. Zwrócono przy tym uwagę na zróżnicowany poziom szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy, od ok. 10-12m (budynki mieszkalne jednorodzinne) do ok. 92m (budynek mieszkalny wielorodzinny na działce nr [...]) . Przedstawiono szerokość elewacji frontowych 21 budynków, przy czym wskazano, że średnia szerokość elewacji z obszaru wynosi 32m. Według autora analizy wyznaczając szerokość dla nowej zabudowy należy mieć na uwadze nie tylko czysto matematyczne wyliczenia, ale również usytuowanie terenu inwestycji względem innych budynków, wielkość działek, które planowane są do zabudowy, program inwestycji, jej rodzaj. Zgodzić się należy z wynikami analizy, że nowe budynki, które mogą zostać zrealizowane w terenie analizowanym na niezabudowanych jeszcze działkach winny nawiązywać skalą i charakterem do budynków okolicznych, a w szczególności do budynków o zbliżonej formie i funkcji. Są to m.in. budynki mieszkalne wielorodzinne (działki nr [...] ,[...] ,[...] , budynki usługowe (działki nr [...] i [...] ), których szerokość elewacji frontowych kształtuje się w przedziale od 14 do 54m. Ta okoliczność przesądziła o potrzebie rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób aniżeli wskazuje zasada poprzez odniesienie szerokości wnioskowanej do cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Dokonanie takiego zestawienia doprowadziło do konkluzji, że w obszarze, w tym w niedalekim sąsiedztwie terenu inwestycji, występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału 24 -52m (budynki wielorodzinne na działkach [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] i usługowe działka nr [...] ), zatem przyjęcie takiego rozwiązania pozwoli zachować charakter zabudowy i doprowadzić do dopasowania zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Wyniki te stanowiły podstawę dla wyznaczenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy od ul. [...] w przedziale od 50 do 52m. Ustalenie to, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§6 ust. 2 rozporządzenia), stanowiące przedział wyższy niż średnia z obszaru oraz nawiązujące do szerokości elewacji frontowej zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej. Przy proponowanym warunku dotyczącym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, oparto się na dokładnym opisie ukształtowania powyższego parametru w terenie objętym analizą, przy czym wskazano, że średnia wysokość elewacji odnośnie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej z obszaru wynosi ok. 18-19m, a dla zabudowy jednorodzinnej ok. 4,9-5,lm do okapu i ok. 9,5-9,6m do kalenicy. Natomiast wysokości innych drobnych budynków w terenie (budynki gospodarcze, techniczne, składowe, parterowe lub budynki garażowe) mają średnią wysokość ok. 4,36-4,43m. Wskazano, że istotny wpływ na kształtowanie wysokości elewacji frontowych dla planowanej inwestycji ma zabudowa położona w rejonie ul. [...] , są to budynki usługowe i mieszkaniowe wielorodzinne położone po północno - zachodniej stronie torów kolejowych (m.in. na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ). Mając na względzie zasadę kontynuacji planowania budynki powinny nawiązywać skalą i charakterem do budynków sytuowanych w podobnych obszarach. W najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się wspomniane budynki mieszkalne wielorodzinne (działki nr [...] ,[...] ,[...] ) oraz usługowe (działki nr [...] ,[...] ,[...] ), których wysokość elewacji frontowych kształtuje się na poziomie od ok. 14,5-15m do ok. 22-23m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, tj. wysokość do attyki lub gzymsu została wyznaczona w analizie, a z nią w decyzji organu l instancji na poziomie od 18 do 19m. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy. W dokumencie analizy dokonano, zgodnie z wytycznymi Kolegium, korekty obliczeń średniego wskaźnika wysokości elewacji frontowej. Nadto dostatecznie zobrazowano istniejące w obszarze analizy parametry wysokościowe, wskazując, które z istniejących zabudowań posiadają znaczący wpływ na objęty wnioskiem teren inwestycji, a która zabudowa w minimalnym zakresie oddziałuje przestrzennie na teren inwestycji. W oparciu o te dane w wynikach analizy ujęto słuszne spostrzeżenia, że planowana zabudowa winna wysokością nawiązywać do budynków występujących w sąsiedztwie, co zapewni wysokość 18-19m do attyki lub gzymsu, przy czym wysokość do attyki wyznaczono biorąc pod uwagę średnią obliczoną na podstawie występujących w terenie analizowanym poziomów górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych i usługowych wynoszącą ok. 18-19m. Z analizy wynika, iż na terenie objętym analizą obserwuje się w ostatnich latach budowę nowej wyższej zabudowy usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej, powstaje ona głównie pomiędzy ul. [...] i ul. [...] . Zatem uwzględniając te okoliczności Kolegium zaaprobowało odstąpienie od wyznaczenia tego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji na podstawie § 7 ust. l rozporządzenia. Z kolei wyznaczenie wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia), stanowiłoby wartość przypadkową, oderwaną od potrzeby właściwego wkomponowania projektowanej zabudowy w najbliższe otoczenie. Zdaniem Kolegium takie rozwiązanie pozwoli na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie miasta. W wynikach analizy podkreślono, że planowana zabudowa powinna zostać zaprojektowana w taki sposób, aby posiadać współczesną formę architektoniczną z wykorzystaniem nowoczesnych technologii w zakresie używanych materiałów, a planowana inwestycja wymaga starannego zaprojektowania zieleni przyobiektowej i izolacyjnej. Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie dachu płaskiego, przy przyjęciu wysokości budynku mierzonej do górnej krawędzi attyki na poziomie od 18 do 19. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrie dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, gdzie średnia wysokość budynków do poziomu attyki/stropodachu wynosi ok. 18,34-19,06m. Przy czym podano także wysokości zabudowy wielomieszkaniowej sąsiadującej z terenem inwestycji na działkach nr [...] ,[...] ,[...] - ok. 22-23m oraz usługowej na działkach nr [...] - ok. -16,5-17m, nr [...] - 14,5-15m, [...] - 17m. Autor analizy wyjaśnił też, że określone wysokości w żadnym wypadku nie spowodują powstania zabudowy dominującej w tym rejonie, ponieważ zabudowa sąsiednia położona najbliżej terenu inwestycji (oprócz budynków obsługi stacji benzynowych) posiada wysokość od ok. 14,5-15m do ok. 22-23m, a wartość od 18-do 19m jest wielkością pośrednią pomiędzy podanymi w analizie wysokościami. Zatem wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługuje na uwzględnienie wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium argumentacja dotycząca ustalenia linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu podana zarówno w analizie, jak i załączniku Nr 3 do decyzji, jest w pełni przekonywująca i oparta na konkretnie wskazanej sytuacji faktycznej, jaka ma miejsce w terenie. W analizie zobrazowano również sposób i cechy zabudowy prawie wszystkich obiektów z wyznaczonego obszaru, w tym uwzględniono również zalecenia Kolegium zawarte w poprzednich decyzjach. Zdaniem Kolegium planowane przedsięwzięcie nie narusza istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowi kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej. Kolegium wskazuje, że nie dopatrzyło się też naruszeń przepisów rozporządzenia. Załącznik nr 2 do decyzji, obejmujący "część graficzną decyzji o warunkach zabudowy" zawiera wszystkie niezbędne jego elementy, tj. na mapie zaznaczony został teren inwestycji, oraz usytuowanie wyznaczonej w decyzji linii nowej zabudowy. Są to wszystkie, niezbędne elementy decyzji, jakie wymagają zobrazowania w tym załączniku graficznym. W odniesieniu do tego załącznika nie jest natomiast wymagane zaznaczenie obszaru analizy. Obowiązek ten istnieje natomiast w przypadku sporządzenia "części graficznej wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej". Załącznik graficzny nr 4 do decyzji, zawierający takie wyniki analizy, czyni zadość powyższemu wymogowi, bowiem nakreślono na nim obszar analizy, w sposób odpowiadający części tekstowej wyników analizy. Oba załączniki graficzne, zostały sporządzone na mapach, o których mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, ponadto zostały należycie opisane i podpisane przez organ. Brak, zatem podstaw do kwestionowania ich prawidłowości. W kwestii podnoszonego zarzutu dotyczącego naruszenia przedmiotową decyzją uprawnień osób trzecich oraz prawa własności z uwagi na niemożność zabudowy sąsiednich działek - w tym działki nr [...] należącej do odwołującego się, a także spowodowanie utrudnień w korzystaniu z działki, Kolegium wskazało, że w treści badanej decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (pkt II ppkt 5 Załącznika Nr 1). Organ l instancji, odnosząc się do kwestii praw do terenu inwestycji, prawidłowo wyjaśnił, iż w myśl art. 63 ust. 2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego). Decyzja ustalająca nie jest bowiem równoznaczna ani z pozwoleniem na budowę, ani nie daje inwestorowi tytułu do wejścia na teren budowy, ani tym bardziej do rozpoczęcia prac budowlanych, lecz pozwala dopiero wnioskodawcy ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę. Dalsza konkretyzacja odbywa się na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę dla zamierzonej inwestycji. Organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania na terenie sąsiadującym czy też w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, iż wydana decyzja odpowiada prawu a także , że istniały przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Kolegium pismem z dnia 20 czerwca 2016r. działając na zasadzie art. 10 k.p.a. w związku z uzupełnieniem materiału dowodowego w postępowaniu odwoławczym zawiadomiło strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się, co do zebranych materiałów. Zapewniono tym samym stronom czynny udział w każdym stadium postępowaniu - wypełniając zasadę zawartą w art. 10 k.p.a. Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S.K. - w związku z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, Zwłaszcza art. 1,art. 2, art. 6, art. 59, art. 60, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717) oraz art. 64 Konstytucji Rzeczpospolitej, a także §3- §8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 138, art. 140, art. 6 art. 7, art. 8, ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, wnosząc o uchylenie decyzji w całości i zwrot kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że działki nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] , których dotyczy zaskarżona decyzja graniczą z działkami skarżącego [...] ,[...] ) obr.[...] . Aktualnie dodatkowo prowadzone jest postępowanie administracyjne z wniosku skarżącego o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego, budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z budową zjazdu na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] przy ul. [...] w K . Sygnatura akt sprawy postępowania prowadzonego Prezydenta Miasta K. to [...] . Brak wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji uniemożliwi wydanie pozwolenia na budowę i przystąpienie inwestorowi do robót budowlanych. Co z kolei uniemożliwi trwale zagospodarowanie działki skarżącego w sposób wskazany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla jego działek, w kontekście ustalonych przez organ I instancji parametrów przyjętych dla planowanej zabudowy na działkach [...] ,[...] ,[...] , przede wszystkim szerokości elewacji frontowej (50-50,2 m) i wysokości budynku (18-19m). Nadmieniono że inwestor wystąpił z identycznym wnioskiem dla działek [...] ,[...] i [...] i otrzymał bliźniacze warunki zabudowy. Oznacza to, że działka skarżącego w znaczącej części od strony zachodniej będzie ograniczona wysoką zabudową, sprawi że planowana przez skarżącego zabudowa jednorodzinna będzie niemożliwa do zrealizowana lub co najmniej jej forma dozna znaczących ograniczeń. Sąsiedztwo tak dużych budynków w bezpośredniej bliskości domków jednorodzinnych zmniejszy w sposób diametralny ich atrakcyjność. W związku, z czym skarżący poniesie straty, bowiem zmniejszy się wartość jego działek. Ponieważ decyzje o ustaleniu warunków zabudowy tworzą dla inwestorów prawo do zagospodarowania terenu w sposób w nich podany, zaś dla pozostałych stron obowiązek znoszenia dopuszczonej tym aktem administracyjnym zmiany oraz wiążą organ wydający pozwolenie na budowę, dlatego zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. Skarżący podniósł, że mimo stwierdzeń zawartych w decyzji Prezydenta Miasta K. i Samorządowego Kolegium Odwoławczego trudno uznać w niniejszej sprawie za spełniany warunek zawarty w pkt 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Po pierwsze, dlatego, że dostęp do drogi publicznej dla działek, których dotyczą decyzje ma istnieć w chwili orzekania, a ma być on rozumiany zgodnie z art. 2 pkt. 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tak nie jest o czym świadczą stwierdzenia zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte na stronie 7, 8 zaskarżonej decyzji. W związku z powyższym nie można mówić o prawidłowym wyznaczeniu przez organ działek tzw. sąsiednich. Nie można mówić, aby cała analiza była przeprowadzona prawidłowo, bowiem została ona oparta o nieistniejący warunek tj. "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ". Nawet po przeprowadzeniu stosownych prac budowlanych w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, o których mowa w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie zostanie spełniony warunek dostępności terenu do drogi publicznej, który został zdefiniowany w art. 2 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dostęp do drogi publicznej" - należy rozumieć, jako bezpośredni dostęp do drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W decyzji Prezydenta Miasta K. czytamy, że dostęp ten następuje przez drogę serwisową na działce [...] (ul. [...]) oraz ul. [...] . Ulica [...] zgodnie z twierdzeniami zawartymi na str. 7 decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego stanowi drogę wewnętrzną. Jedynie od ulicy [...] w kierunku północno- wschodnim na długości 230 m. ul. [...] jest drogą publiczną (gminną), potem przechodzi w drogę wewnętrzną. Jak wynika z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (str. nr 11) warunki przyłączenia do sieci energetycznej i wodnokanalizacyjnej straciły aktualność. Oznacza to, że nie został spełniony kolejny warunek zawarty w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a to w jego pkt. 3. Przechodząc do oceny prawidłowości sporządzonej analizy skarżący wskazał że linię zabudowy ustalono na podstawie § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stanowi że dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeśli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Analiza w tym względzie zdaniem skarżącego jest wyrywkowa. Jako działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej uznano działki położone przy ul. [...] , gdzie linia zabudowy kształtuje się w odległości minimum 20,5 m od granicy z działką drogową. W analizie przedstawiono jedynie opis istniejącej linii zabudowy w terenie analizowanym. Jako obowiązującą linię zabudowy przyjęto linię, którą jakoby wyznaczały pozostałości po zabudowie jednorodzinnej na działkach [...] i [...] . Pominięto jednak fakt, że powyższa linia zabudowy dotyczyła obiektów znacznie niższych. Dla wyznaczenia linii zabudowy winny mieć także wpływ gabaryty planowanej inwestycji, tak też stwierdził między innymi w swoim wyroku z dnia 6 maja 2015 r. WSA w Poznaniu, sygn. akt sprawy [...] . Linię zabudowy określono także jako nieprzekraczalną. Skarżący stwierdził, że wyznaczając nieprzekraczalną linię zabudowy na 6 m naruszono przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Paragraf 6 rozporządzenia określa szerokość elewacji frontowej. Winna ona być wyznaczona, jako średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszczalne odstępstwo od powyższej zasady jest możliwe, jeżeli wynika to z analizy. Organ dokonując powyższej analizy wskazał jedynie jak kształtują się powyższe wartości w wybranych wybiórczo przez siebie budynkach. Uzasadnienie dokonania powyższej zmiany sposobu nie zostało jednak w wystarczający sposób uzasadnione. Szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji wyznaczono błędnie. Szerokość nie została ustalona nawet, jako średnia wartość dla wybranych do analizy przez organ budynków, a jako wartość bliska górnej granicy powyższego parametru. Nawet w tak zawężonym zakresie pominięto bez uzasadnienia, niektóre budynki tj. budynki położone np. na działkach nr [...] ,[...] ,[...] . Dalej zarzucono, że szerokość elewacji frontowej w budynkach, które posłużyły zgodnie z analizą do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji wyznaczono błędnie. Zgodnie z zapisami analizy szerokość elewacji frontowej budynków na działkach nr [...] ,[...] ,[...] kształtuje się pomiędzy 51,0-54,5 m. Zgodnie z wyrokiem NSA, sygn. akt II OSK 8/14 - z dnia 28 sierpnia 2015 r. "Definicję szerokości elewacji frontowej wyprowadzić można z § 2 pkt 5 w związku z § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i będzie to szerokość elewacji znajdującej się od frontu działki, tzn. od tej części działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Interpretacja ta zgodna jest także z przyjętym orzecznictwem sądowym". Podane w zaskarżonej decyzji wartości są błędne. Mając na uwadze powyższą definicję na działkach [...] ,[...] ,[...] szerokość elewacji frontowej nie przekracza 25 m. Wjazd na te działki nie odbywa się, bowiem od strony północnej działek. Paragraf 7 ust 1 Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wskazuje, aby wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przedmiotowej decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono na podstawie ust. 4. Odstępstwo to jednak zostało zastosowane bez stosownego uzasadnienia. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i utrzymana przez nią decyzja Prezydenta Miasta K. naruszają art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem naruszają one chroniony prawem interes skarżącego tj. jego prawo do zagospodarowania terenu, działki nr [...] ,[...] . Działka [...] sąsiaduje z działkami objętymi zaskarżoną decyzją. Parametry powyższej inwestycji trwale uniemożliwią zabudowę działki skarżącego w sposób przez niego planowany tj. budowę domów jednorodzinnych, a co najmniej w sposób znaczny ją ograniczą. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a. - tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 , poz. 717 ze zm. ) stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Analizę urbanistyczno – architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012r. sygn. akt II OSK 1252/11 wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. Takie opracowanie zostało w niniejszej sprawie prawidłowo sporządzone przez głównego specjalistę mgr inż. arch. I.M. w dniu 10 listopada 2015 r ( k – [...] ). W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Warunki, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Wyjaśnić jednocześnie należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi, czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, które znajduje poparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych, że na etapie występowania o ustalenie warunków zabudowy wystarczające jest posiadanie przez inwestora zapewnienia jednostki świadczącej dane usługi ( warunki dostawy mediów), że umowa na świadczenie tych usług zostanie w przyszłości zawarta. Stanowisko to potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2010 r. sygn. akt II OSK 672/09, w którym wskazano, iż na gruncie art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest istotne, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony poprzez posiadanie gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana. Gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę, o tym świadczyć może każdy dokument wydany przez uprawniona jednostkę, który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane w odniesieniu do tej inwestycji. W tym kontekście trafne jest stwierdzenie organu odwoławczego , że choć warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodno- kanalizacyjnej straciły na aktualności lecz nie wpływa to na wynik sprawy mając na względzie treść warunków udzielonych uprzednio przez dostawców zawartych w poprzednich warunkach wielokrotnie przedłużanych. Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Decyzję ustalającą warunki zabudowy wydaje się ponadto po uzgodnieniu z właściwymi organami, o czym stanowi art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie uzyskano stosowne opinie i uzgodnienia. W decyzji o warunkach zabudowy nie określa się usytuowania wnioskowanego budynku, a jedynie wyznacza się obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 rozporządzenia z 26.08. 2003 r. ). Przepis ten określa także sposób wyznaczenia linii w sytuacji gdy istniejąca zabudowa przebiega "uskokowo" (ust. 3) oraz dopuszcza "inne wyznaczenie obowiązującej linii jeśli wynika to z analizy ( ust.4). Stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p.z.p. Zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosowanej do postępowania dotyczącego wydawanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (art. 64 ww. ustawy), objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W toku kontrolowanego postępowania została sporządzona wyczerpująca analiza urbanistyczno - architektoniczna, w której określono obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia a następnie ustalono, że w analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Teren objęty analizą położony jest w północno – zachodniej części K. i jest obecnie mocno zainwestowany, znajdują się tam nowopowstałe budynki usługowo - handlowe i wielomieszkaniowe o znacznych gabarytach. Nadto w odległości 50,0 – 80,0 m od wnioskowanego terenu do ustalenia warunków zabudowy , a także dalszej znajdują się budynki o większych gabarytach niż średnie gabaryty w całym obszarze. Analizator wskazał, też na występujący "w miarę swobodny układ zabudowy" (punkt 3 b analizy). W analizie zostały przedstawione w sposób prawidłowy średnie wskaźniki i parametry ustalane w warunkach zabudowy, a następnie dążąc do zharmonizowania wnioskowanej inwestycji z zastaną zabudową niektóre wskaźniki i parametry ustalone zostały "w inny sposób" tj. z odstępstwami od sposobów wskazanych w rozporządzeniu, jako podstawowe np. odpowiadające średnim wartościom określonych parametrów istniejącej zabudowy. Nie narusza to jednak przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, w którym dopuszczono możliwość innego wyznaczenia linii nowej zabudowy (§ 4 punkt 4, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy (§ 5 punkt 2), szerokości elewacji frontowej (§ 6 pkt. 2), parametrów dot. wysokości (§ 7 pkt 4 ), jednak pod warunkiem, że wynika to z analizy. W ocenie Sądu warunek ten został spełniony i przekonująco uzasadniony w analizie. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy został ustalony na 31 % stosownie do średniego wskaźnika w obszarze analizowanym (§ 5 pkt 1 rozporządzenia). Linię nowej zabudowy ustalono w oparciu o przeprowadzona analizę i jej wyniki z odstępstwem zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia tj. od strony ul. [...] w odległości 6 m od granicy z działką drogową nr [...] ( na której zlokalizowana jest ulica [...] ). Organ zasadnie wskazał, że takie ustalenie linii zabudowy wynika ze specyfiki zastanego ładu przestrzennego i swobodnego układu zabudowy. Przeprowadzona analiza wykazała, że na działce [...] i [...] znajdują się pozostałości dawnych budynków, które wyznaczały linię zabudowy dla ul. [...] i linia ta została utrzymana. Teren inwestycji kubaturowej ma pośredni dostęp do drogi publicznej –to jest ul. [...] poprzez drogę serwisową na działce [...] Zostało to poświadczone w opinii ZIKiT zarządcy drogi ul. [...] . Przebudowa i rozbudowa drogi dojazdowej na dz. nr [...] ,[...] ,[...] na których m in. Znajduje się ul. [...] stanowi część programu planowanej inwestycji. Dokonane ustalenie linii zabudowy nie budzi zastrzeżeń, jest bowiem dopuszczalne i nawiązuje do poprzednio istniejącej zabudowy jednorodzinnej (jej fragmentów) oraz altanek ( które stanowią pozostałość po ogródkach działkowych) w terenie bezpośrednio przylegającym do drogi wewnętrznej nr [...] Również takie ustalenie linii zabudowy uzasadniają względy przestrzenne związane z układem działek oraz już istniejącej zabudowy w pobliżu ul. [...] , którą charakteryzuje rozproszenie i brak jednolicie ukształtowanej linii zabudowy. Szczegółowa analiza uzasadnia też ustalenie parametrów szerokości elewacji frontowej i parametrów wysokości w nawiązaniu do zabudowy o podobnych funkcjach i parametrach jak wnioskowana, znajdującej się w pobliżu działek ewid. nr [...] ,[...] i [...] . Analogicznie uzasadniono parametry dotyczące dachu planowanego budynku ( dach płaski, stropodach) , który nawiązuje do wszystkich budynków położonych pomiędzy ul. [...] i torami kolejowymi (za wyjątkiem budynku na dz. [...] ) , co pozwoli na kontynuowanie i nawiązanie do występującej i powstałej na początku XXI wieku architektury. Ustalenia warunków zabudowy zostały szczegółowo przedstawione w decyzji organu I instancji opartej na kompletnej analizie urbanistyczno – architektonicznej a następnie były przedmiotem ponownego szczegółowego badania w postępowaniu przed organem odwoławczym. Odnosząc się do zarzucanego braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej należy wskazać, że dostęp ten zapewnia ul. [...] dostępna przez drogę serwisową na działce [...] oraz poprzez ul. [...] ( działka nr [...]) stanowiącą drogę wewnętrzną dojazdową, co wynika z treści uzgodnienia zawartego w piśmie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 28 listopada 2011r , w którym podano że istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego a teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej jaką jest ul. [...] . Stosownie do prezentowanej aktualnie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie wykładni art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie jest prawidłowe żądanie przez organ od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu na cele komunikacji przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie tych praw powinno być jednym z warunków, określonych w decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do spełnienia przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W przeciwnym wypadku nałożenie na inwestora obowiązku uzyskania prawa do przejazdu przez cudzy grunt byłoby odstępstwem od ustawowej zasady, że przy lokalizacji inwestycji nie trzeba legitymować się prawem do gruntu (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2015 r. sygn. II OSK 2209/13; wyrok NSA z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. II OSK 2040/11; wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2011 r. sygn. II OSK 1880/10). Nie można wymagać, aby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości wnioskowanej do ustalenia warunków zabudowy musiał być zapewniony poprzez przysługiwanie inwestorowi tytułu prawnego do działki gruntu, przez który dostęp ten ma być zapewniony, skoro ustalenie warunków zabudowy może być dokonane na wniosek inwestora, który nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu planowanej inwestycji. Z art. 2 pkt. 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika zaś, że dostęp do drogi publicznej ma być zapewniony dla terenu planowanej inwestycji, a nie poprzez prawa przysługujące inwestorowi w czasie ustalania warunków zabudowy. ( wyrok NSA z 28 kwietnia 2016 r, II OSK 2068/14) Nie może również odnieść skutku zarzut braku aktualnych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodnokanalizacyjnej, gdyż załączone do administracyjnych akt sprawy oświadczenia straciły aktualność. W ocenie Sądu dla spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie mediów w pełni wystarczające jest oświadczenie dostarczycieli mediów o tym, że ich zapewnienie dla planowanej inwestycji jest w pełni realne. A takie zapewnienia znalazły się w pismach zarówno [...] S.A jak MPWiK S.A. w K. (por. wyrok NSA z 22. 10. 2009 r. sygn. akt II OSK 1642/08, wyrok WSA w Krakowie z 12. 09. 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 550/16). Chybiony jest zarzut naruszenia prawa skarżącego do zagospodarowania posiadanego przez niego terenu oznaczonego, jako działka nr [...] i [...] lub znacznego ograniczenia tego prawa. Zarzut ten jest zbyt ogólny i nie precyzuje, na czym ewentualne naruszenie miałoby polegać. W treści kontrolowanej decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny kształt. Podobne stanowisko zawarł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w sprawie do sygn. akt II SA/Kr 42/17 rozpoznając skargę S.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 3 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Na rozprawie bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku w dniu 12 maja 2017 r oddalono złożony przez skarżącego wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do pisma z dnia 28 marca 2017 r, bowiem okoliczności, na jakie dowód ten był wnioskowany nie były istotne dla dokonania niezbędnych ustaleń zmierzających do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że Sąd uznał zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą za odpowiadające prawu. Wbrew twierdzeniu skarżącego, organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, uznając, że w sprawie zachodzą przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wyjaśnienia organów są wyczerpujące i wszechstronne, a sporządzona analiza jest kompletna, określając przy tym w sposób szczegółowy cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. W rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tej sytuacji organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z tych względów Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako niezasadnej jak w sentencji wyroku.