II SA/Kr 562/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2025 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 lutego 2025 r. znak: SKO.ZP/415/95/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz E. K. kwotę 497 zł (czterysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 lutego 2025 r. znak SKO.ZP./415/95/2024 utrzymano w mocy decyzję organu I instancji - Wójta Gminy Liszki - z dnia 15 stycznia 2024 r. znak PPG.6725.2.45.2023 orzekającą o ustaleniu Pani E. K. opłatę w wysokości 80 400,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w R. gmina L., w związku z jej zbyciem na mocy umowy sprzedaży z dnia 19 września 2023 r. zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...]. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Aktem Notarialnym Repertorium A numer [...] z dnia 19 września 2023 r. Pani E. K. zbyła nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,21 ha położonej w R. gmina L., zapisaną w księdze wieczystej nr [...] Przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w dacie zbycia w obszarze objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podjętego Uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXXI/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki wsi Rączna- obszar 1 (Małop.2021.5751). Zgodnie z treścią w/w dokumentu działka nr [...] położona w miejscowości R. znajduje się: częściowo (ok. 58 a) w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 19MN1, w pozostałej części w terenie gruntów rolnych 30R1. Łącznie około 48% powierzchni nieruchomości jest przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Plan wszedł w życie 30 października 2021 r. Natomiast przed wejściem w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla sołectw: Chrosna, Czułów, Kaszów, Rączna, Jeziorzany, Ściejowice, Piekary zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Liszki z dnia 13 września 2007 r. (Małop.2007.777.5114), zmieniony uchwałą Nr LVI/550/2010 Rady Gminy Liszki z dnia 8 listopada 2010 r. (Małop.2010.645.5308), zmieniony uchwałą Nr XXII/181/2012 Rady Gminy Liszki z dnia 20 września 2012 r. (Małop.2012.4997), zmieniony uchwałą XXXVIII/437/2017 Rady Gminy Liszki z dnia 9 listopada 2017 r. (Małop.2017.7670), działka nr [...] położona w miejscowości R. znajdowała się częściowo (ok 15 a) w terenie zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej MN4, w pozostałej części w terenie gruntów rolnych bez nowej zabudowy R1. Łącznie około 12,4 % powierzchni nieruchomości było przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ I instancji wskazał, że dla gruntów niezabudowanych objętych planem miejscowym, częściowo przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo przeznaczonymi pod rolę, zieleń, las, komunikację wartość nieruchomości wzrasta wraz z procentowym wzrostem części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, a co zostało uwzględnione za pomocą cechy "możliwości inwestycyjne". W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości wykazany został w operacie szacunkowym dnia 19 września 2023 r. sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. B.. Przedstawiona wycena w postaci w/w operatu szacunkowego sporządzona została m. in. w oparciu o zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2023.1832). Zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego metody porównywania parami (szacowanie wartości nieruchomości przy uwzględnianiu przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie miejscowym) przewidzianych przez przepisy wskazanego wyżej rozporządzenia. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dopuszczalne według rozporządzenia są trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku. Wybrana metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, w wyniku analizy rynku lokalnego, ustalił, że cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz ich wagi są następujące: lokalizacja (25%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), kształt i topografia (10%), dojazd (10%), możliwości inwestycyjne (25%), uzbrojenie (10%). W konsekwencji wszystkich obliczeń przedstawionych w operacie, obliczona została wartość przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu zbycia na kwotę 958 000,00 zł. Natomiast wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została ustalona na kwotę 556 000,00 zł. W świetle ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, różnica wartości nieruchomości wyniosła 402 000,00 zł, a zatem wysokość opłaty planistycznej wynosi 80 400,00 zł (tj. 20% różnicy wzrostu wartości).Organ II instancji wskazał, że Rada Gminy Liszki uchwałą nr XXXI/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki wsi Rączna- obszar 1 (Małop.2021.5751) ustalając w § 43 treści planu wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem niniejszego planu na 20% wzrostu wartości, stosownie do postanowień ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy obu instancji stwierdziły, że wysokość opłaty jest prawidłowa. Zaakcentowano, iż operat w sposób czytelny i zrozumiały dla odbiorcy nie posiadającego wiedzy specjalistycznej w zakresie szacowania nieruchomości, przedstawia poszczególne etapy wyceny, założenia przyjęte w wycenie oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się do zarzutów odwołania. Podkreślono, że Kolegium - jako organ administracyjny - nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Do właściwości Kolegium należy natomiast ocena operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym, tj. zbadanie, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zaś względzie Kolegium nie dopatrzyło się nieprawidłowości o takim walorze, które skutkowałyby podważeniem wartości dowodowej przedmiotowego operatu. Tym samym ponieważ w kontekście merytorycznej prawidłowości operatu Kolegium - nie dysponując specjalistyczną wiedzą, jaką posiada tylko rzeczoznawca majątkowy - nie może się wypowiadać i nie jest uprawnione do badania operatu w tym zakresie. Kolegium stwierdziło, że nie jest właściwe do odniesienia się do tych zarzutów. Natomiast, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Odnośnie do zarzutu błędnie udzielonej informacji o braku podstaw do naliczania opłaty planistycznej organ I instancji wyjaśnił: "...że osoby odpowiedzialne w tut. urzędzie za udzielanie powyższych informacji są rzetelnie przygotowane do informowania klientów w powyższym zakresie. Opłata planistyczna w Urzędzie Gminy Liszki jest pobierana już od 2020 r., co stoi w sprzeczności z twierdzeniem P. K. , że "opłata planistyczna nie będzie naliczona, bo nie mamy takiej praktyki w gminie". Jednocześnie informuję, że informacja o opłacie planistycznej wynika wprost z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, była zawarta w zaświadczeniu nr [...] z dn. 14.03.2023 r., przywołanym w akcie notarialnym sprzedaży działki [...] w R. . Nagrania rozmów w Urzędzie Gminy Liszki są przechowywane przez okres 3- 4 tygodni (w zależności od ich objętości), zatem w momencie wniesienia pisma nie były już dostępne." Kolegium zwróciło uwagę, że celem postępowania administracyjnego jest wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia w sprawie indywidualnej. Rozstrzygnięcie takie jest możliwe, gdy organ administracji publicznej - zgodnie z zasadą ustalenia prawdy obiektywnej - podejmie niezbędne czynności zmierzające do wszechstronnego zbadania sprawy. Jednocześnie art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na ten organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Co więcej, organ administracji publicznej, zgodnie z art. 7 k.p.a., jest zobowiązany do podjęcia niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny oraz słuszny interes obywateli. Zdaniem Kolegium organ pierwszej instancji w przedmiotowym postępowaniu uczynił zadość wyżej wskazanym obowiązkom. Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia oraz zebrany w aktach materiał dowodowy wskazują, że organ I instancji przeprowadził w sposób właściwy postępowanie dowodowe. Z powyższą decyzją nie zgodziła się Pani E. K. wnosząc skargę do tut. Sądu. Skarżąca zarzuciła naruszenie: 1. art. 7. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego zebrania i rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz dowolną, pobieżną i wybiórczą ocenę przedłożonego do sprawy operatu szacunkowego, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że: a. operat został sporządzony rzetelnie a dane w nim wskazywane nie zawierają sprzeczności i błędów oraz znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistości; b. organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi; c. nieruchomości porównawcze wskazane w operacie szacunkowym stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości sprzedanej przez skarżącą; d. zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego e. a także poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z operatu uzupełniającego w sytuacji oczywistych rozbieżności wskazywanych przez Skarżącą co wpłynęło na wadliwe przyjęcie wartości wskazywanych przez biegłego w sytuacji gdy tylko uzupełniający operat mógłby wyjaśnić jego uchybienia; 2. art. 10 KPA poprzez niemożność czynnego udziału Strony w sprawie, a SKO nie skontrolowało zarzutu dotyczącego braku poinformowaniu Skarżącej a zamiarze zakończenia postępowania, co spowodowało, że Skarżąca nie miła szansy przedłożyć do sprawy operatu prywatnego; 3. art. 107 § 3 KPA poprzez niewyjaśnienie, na czym polegała kontrola operatu szacunkowego oraz poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nie spełniający wymogów tego przepisu co w konsekwencji utrudnia kontrolę sądową, 4. art. 15 KPA poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania i nie rozpatrzenie powtórnie sprawy w szczególności nie odniesienie się do konieczności przeprowadzenia dowodu z operatu uzupełniającego lub operatu prywatnego wskazującego na odmienną wartość nieruchomości załączonego przez Skarżącą, 5. art. 75 kpa przez pominięcie dowodów z dokumentów przedstawianych przez Skarżącą 6. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji utrzymującej w mocy niezgodną z prawem decyzję organu I instancji a powyższe w konsekwencji doprowadziło do naruszenia prawa materialnego w szczególności art. 36 ust, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w sprawie organ nie zbadał wszechstronnie stanu faktycznego, nie odniósł się do zarzutów Skarżącej a ograniczył się jedynie do powtórzenia argumentacji organu pierwszej instancji, w szczególności nie wyjaśnił różnic pomiędzy wskazywanymi przez Skarżącą zarzutami a tezami przyjętymi przez biegłego, szczególności nie wyjaśnił dlaczego zdaniem organu operat jest rzetelny, co stanowi naruszenie art. 7 kpa, 77 kpa, 80 kpa. Zasadniczymi wadami operatu sporządzonego przez biegłego widocznymi gołym okiem jest to, że część rolna została ujednolicona z częścią budowlaną i naliczono taką samą stawkę za m˛ przez co wartość działki jest dla Skarżącej bardzo niekorzystnie oszacowana. Jedynie 35.6% obszaru działki zostało objęte zmianami w MPZP, a więc 4300m˛ zmieniło przeznaczenie i wzrosło na wartości a nie 12100m˛. Pierwotna stawka to 45.99 zł za m˛ - po zmianie to 79.17 zł za m˛. Takie rozstrzygnięcie skutkowało również naruszeniem fundamentalnej zasady dwuinstancyjności postępowania, o której mowa w art. 15 kpa. Organ nawet bez zarzutów strony winien rozpoznać sprawę od początku na nowo. W przedmiotowej sprawie Organ nawet pomimo tego, że miał w aktach stanowisko wskazujące na uwzględnienie danych np. z kontroperatu mogącego stanowić dowód prywatny, to i tak w ogóle się do niego nie odniósł, co stanowi rażące naruszenie art. 15 kpa. Ponadto uzasadnienie organu jest tak lakoniczne, iż stanowi niemal powtórzenie uzasadnienia organu I instancji i nie wynika z niego to, jak rozumował organ II instancji przy wydawaniu rozstrzygnięcia, co stanowi naruszenie art. 107 par. 3 kpa i tym samym utrudnia zakwestionowanie rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2024.935 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1130 ze zm.) – dalej jako "uPlan", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z powyższych regulacji, wynika że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu. Musi zatem istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 roku, sygn. II OSK 919/06 i WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 roku, sygn. II SA/Kr 778/21). Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest przy tym elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić, ustalając za jego pomocą, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Z kolei sąd administracyjny rozstrzygając sprawę kontroluje prawidłowość ustaleń stanu faktycznego dokonanych przez organ. Jednocześnie brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4uPlan (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 25 września 2007 roku, sygn. II OSK 1244/06). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) – dalej jako "u.g.n." (art. 149-159). Wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się w oparciu o operat szacunkowy. Operat szacunkowy winien spełniać przy tym wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2021, poz. 555, z późn. zm.) bądź w nowym rozporządzeniu Ministra Rozwoju i technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023, poz. 1832), stosownie do mających zastosowanie przepisów intertemporalnych. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 572 ze zm.) – dalej jako "K.p.a.". Tym niemniej ocena operatu szacunkowego dokonywana jest w ograniczonym zakresie i może dotyczyć jedynie kwestii formalnych, a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie jednak kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19) W ocenie sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, organ nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Operat zawiera błędy, które należy zakwalifikować jako podstawowe i niewchodzące jednocześnie w sferę wiedzy specjalistycznej, która znajduje się poza zakresem kontroli sądowej. Poza sporem pozostaje, że doszło do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego podjętego Uchwałą Rady Gminy Liszki nr XXXI/441/2021 z dnia 29 września 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki wsi Rączna- obszar 1 (Małop.2021.5751) w wyniku czego zmianie uległo przeznaczenie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w miejscowości R.. Zgodnie z treścią w/w dokumentu działka nr [...] położona w miejscowości R. znajduje się: częściowo (ok. 58 a) w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 19MN1, w pozostałej części w terenie gruntów rolnych 30R1. Łącznie około 48% powierzchni nieruchomości jest przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Plan wszedł w życie 30 października 2021 r. Natomiast przed wejściem w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki dla sołectw: Chrosna, Czułów, Kaszów, Rączna, Jeziorzany, Ściejowice, Piekary zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Liszki z dnia 13 września 2007 r. (Małop.2007.777.5114), zmieniony uchwałą Nr LVI/550/2010 Rady Gminy Liszki z dnia 8 listopada 2010 r. (Małop.2010.645.5308), zmieniony uchwałą Nr XXII/181/2012 Rady Gminy Liszki z dnia 20 września 2012 r. (Małop.2012.4997), zmieniony uchwałą XXXVIII/437/2017 Rady Gminy L. z dnia 9 listopada 2017 r. (Małop.2017.7670), działka nr [...] położona w miejscowości R. znajdowała się częściowo (ok 15 a) w terenie zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej MN4, w pozostałej części w terenie gruntów rolnych bez nowej zabudowy R1 Ponadto doszło do zbycia przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy z dnia 19 września 2023 r. zawartej w formie aktu notarialnego nr Rep. A [...]. Natomiast okolicznością sporną jest wykazanie kwoty wzrostu wartości nieruchomości. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W myśl art. 156 ust. 4 tej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony 8 listopada 2023 r. Zatem w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. po 8 listopada 2024 r. należało wystąpić o klauzulę aktualności. Organ I instancji zapadłą przed upływem aktualności operatu (15 stycznia 2024 r.), jednakże organ II instancji orzekał już 28 lutego 2025 r. Zatem powinien był wystąpić o klauzulę aktualności operatu, czego nie uczynił. Dalej, w ocenie Sądu operat wbrew stanowisku organów, nie jest na tyle czytelny, aby mógł być uznany bez zastrzeżeń jako podstawa rozstrzygnięcia. Jako, że wyceny dokonano po 9 września 2023 r. zastosowanie znajdą przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Niezależnie należy wskazać, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami (s. 9 operatu). Rzeczoznawca wybór metody uzasadnił niewielką liczbą transakcji. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, stosownie do art. 4 pkt. 16 u.g.n. należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje. W ocenie Sądu niedostatecznie wykazane zostało w przedmiotowej sprawie podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania, zaś w zakresie istotnej cechy cenotwórczej operat zawiera nieścisłości. Przedmiotowa nieruchomość została opisana na s. 5-7 operatu. Wskazano m.in., że nieruchomość jest zlokalizowana bezpośrednio przy asfaltowej drodze publicznej, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, terenów rolnych i zadrzewionych, lokalnych obiektów handlowo-usługowych, szkoły i centrum szkoleniowego C. Dalej na s. 6 wskazano, że nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej od strony zachodniej oraz południowej – działki wąskie (miejscami poniżej 3 m), droga gruntowa nieurządzona. Od strony północnej od drogi publicznej działkę oddziela działka [...] będąca własnością Gminy, ale nie stanowiąca drogi publicznej. Zatem nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie dojazd rzeczoznawca uczynił cechą cenotwórczą. Przy czym pierwotnie w operacie w tym zakresie (opisu tej cechy cenotwórczej) popełniono błąd i Rzeczoznawca scharakteryzował inną cechę cenotwórczą wraz ze współczynnikami korygującymi (s. 13 i 19). Błąd ten został sprostowany (k. 81 a.a.) w zakresie opisu cechy cenotwórczej, ale nie w zakresie wartości czynników korygujących, co poddaje w wątpliwość rzetelność operatu. Do porównania przyjęto trzy nieruchomości (s. 12, k. 29). Wszystkie mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Tymczasem wyceniana nieruchomość takiego dostępu nie posiada. W ocenie Sądu ustalone okoliczności poddają w wątpliwość podobieństwo nieruchomości. Oczywiście zgodnie z utrwalonym orzecznictwem żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. (tak np. WSA w Łodzi, wyrok z dnia 24 kwietnia 2025 r., I SA/Łd 622/24). Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie Rzeczoznawca dobiera do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę koryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Jeżeli jednak cecha cenotwórczą jest dojazd, to nie zostało przez rzeczoznawcę wyjaśnione dlaczego można uznać, że nieruchomość posiadająca dostęp do drogi publicznej oraz nieruchomość pozbawiona takiego dostępu są podobne. Istotne jest to, że wycenia dotyczyła nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, zatem takiej, dla której dostęp do drogi publicznej jest kluczowy. Dodatkowo zauważyć należy, że korekta błędów w operacie szacunkowym nie obejmowała współczynników korekcyjnych, które nadal w operacie pozostały na poziomie wadliwie określonej cechy "ograniczenia" i nie zostały objęte sprostowaniem z 29 stycznia 2024 r. (k. 81 a.a.). Tymczasem w takiej sytuacji, skoro nieruchomości przyjęte do porównania tak istotnie się różniły należało co najmniej spodziewać się istotnych współczynników korygujących. Przy takich uwarunkowaniach organy powinny szczególnie wnikliwie wyjaśnić powstające wątpliwości. Tymczasem nie zostały one w ogóle dostrzeżone i w tym aspekcie operat nie został w ogóle poddany ocenie. Skoro brak było na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi, należało zgodnie z przepisami ustawy i rozporządzenia poszerzyć rynek. Tymczasem rzeczoznawca nie widział takiej potrzeby, lecz swoich wyborów nie uzasadnił. Wreszcie rzetelność wyceny poddać należy w wątpliwość mając na uwadze rozbieżność ceny wynikającej z aktu notarialnego z dnia 19 września 2023 r. Rep A nr [...]. Z aktu uwzględniającego aktualne przeznaczenie planistyczne wynika, że nieruchomość o łącznej powierzchni 1, 8800 ha składająca się z działek 1414 (działka objęta wyceną) oraz działki [...] została sprzedana za kwotę blisko dwukrotnie niższą niż wskazana w operacie szacunkowym. Ponownie rozpatrując sprawę w pierwszej kolejności należy dokonać aktualizacji operatu, wyceny nieruchomości należy dokonać z uwzględnieniem konieczności wykazania podobieństwa nieruchomości posiadających dostęp do drogi publicznej i nieposiadających takiego dostępu w ramach cechy "dojazd." Zaakcentować należy, że jakkolwiek wybór nieruchomości należy zasadniczo do rzeczoznawcy, to jednak okoliczność ta nie zwalnia go z obowiązku uzasadnienia wyboru oraz ograniczenia się jedynie do rynku lokalnego, mimo niewielkiej liczby transakcji. Wobec braku wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności, które bez wątpienia mają istotny wpływ na wynik sprawy (t.j. wysokość opłaty) Sąd na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 7, art. 77 §1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a zasądzając od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz E. K. kwotę 497 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.