II SA/Kr 615/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2025 r. sprawy ze skargi ze skargi H. K. i B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 26 lutego 2025 r. znak: SKO.ZP/415/555/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie solidarnie na rzecz H. K. i B. K. kwotę 3.351 zł (słownie: trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 615/25 UZASADNIENIE Burmistrz Miasta Chrzanowa decyzją z 31 października 2024 r., znak: GGN.6725.7.11.2024.KP, wydaną w oparciu o operat szacunkowy z 19 czerwca 2024 r., ustalił H. i B. K. tzw. rentę planistyczną (31682,25 zł) w związku ze sprzedaniem 7 marca 2024 r. działki nr [...] (0,1951 ha) po wejściu w życie 28 grudnia 2022 r. uchwały nr L/517/2022 Rady Miejskiej w Chrzanowie z dnia 29 listopada 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego strefy przemysłowo-usługowej na terenie Chrzanowa, Balina i Luszowic (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2022 r. poz. 8717). W odwołaniu strony podniosły: 1) cena sprzedaży (25 zł/mkw.) była rynkowa, zaś wzrost wartości o 974% jest nieprawdopodobny, bo z porównania studium i planu miejscowego wynika, że nie nastąpiła zmiana możliwego zagospodarowania nieruchomości; 2) trudno mówić o podobieństwie między działką położoną na terenie wiejskim (1951 mkw.) a działkami położonymi na terenach przemysłowych dużych rozwijających się ośrodków miejskich (od 291 do 8000 mkw.); 3) działka jest wąska (9 m), częściowo przeznaczona pod tereny drogowe i sąsiaduje z elektrownią słoneczną, a do porównań przyjęto działki o pełnym potencjalne przemysłowym (szerokie na 30 m); 4) rzeczoznawca stwierdził, ale nie pokazał, czy ceny nieruchomości z innych powiatów (olkuskiego i oświęcimskiego) rzeczywiście są podobne; 5) rzeczoznawca stwierdził, że działki poniżej 0,2 ha osiągają najwyższe, a działki powyżej 0,5 ha najniższe ceny, ale nie zweryfikował, czy taka zależność dotyczy tylko niezdatnych pod samodzielną zabudowę działek na uzupełnienie, czy wszystkich działek przemysłowo-usługowych, bo nie pokazał średnich cen dla poszczególnych powierzchni (0,2-0,3 ha; 0,3-0,4 ha itd.); 6) założenie "im dalej od centrum wsi, tym niższa ocena" dla cechy "lokalizacja" jest wadliwe, skoro biegły przyjmuje transakcje sprzedaży gruntów ornych zarówno z sołectw, jak i ze ścisłego miasta; 7) klasa gruntu jest wskazywana w przypadku działek w małych miejscowościach przed wejściem w życie planu miejscowego, natomiast nie jest wskazywana w przypadku dużych działek po wejściu w życie planu miejscowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 26 lutego 2025 r., znak: SKO.ZP/415/555/2024, utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że treść studium i cena umowna są irrelewantne. Do dnia 1 stycznia 2003 r. działka nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego planu miejscowego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., natomiast była objęta ogólnym planem miejscowym (uchwała nr XIII/64/90), w którym to znajdowała w większej części w obszarze terenów upraw polowych (IID 13 RP) i w niewielkiej części w obszarze drogi lokalnej wewnętrznej (IID 68L). Wobec obecnego brzmienia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie uwzględnia się przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ogólnego planu miejscowego, więc biegły trafnie oszacował dwa stany planistyczne: pod rządami nowego planu miejscowego i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania w okresie tzw. luki planistycznej. Nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna. Biegły opisał stan prawny i faktyczny (brak ograniczeń prawnych, rolny sposób korzystania, klasa bonitacyjna użytków rolnych, zobrazowany na fotografiach z oględzin stan techniczno-użytkowy). Działka znajduje się w peryferyjnej części miejscowości na terenie strefy przemysłowo-usługowego terenu Chrzanowa, Balina i Luszowic. Z działką sąsiadują inne grunty niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym. Działka stanowi wąski wydłużony wielokąt o szerokości 10 m i długości 210 m o nieznacznym nachyleniu w kierunku południowym. Jest niezagospodarowana, porośnięta zielenią nieurządzoną niską, ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie ma uzbrojenia. W czasie tzw. luki planistycznej (po utracie mocy obowiązującej planu ogólnego z 1990 r.) nie została wydana decyzja WZ ani decyzja ULCP. Po uchwaleniu planu miejscowego działka uzyskała w przeważającej części przeznaczenie przemysłowo-usługowe i w niewielkiej części drogowe. Lokalny rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu drogowym wykazuje niską aktywność i stąd nie odnotowano dostatecznej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości o takim przeznaczeniu. Dlatego szacowanie sprzed wejścia w życie planu miejscowego dokonało się na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu rolnym w całości, zaś szacowanie po wejściu w życie planu miejscowego dokonało się na podstawie transakcji nieruchomości podobnych o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym. Rzeczoznawca utworzył rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod rolę (podobnym do faktycznego sposobu użytkowania przed wejściem w życie planu miejscowego jako terenu niezabudowanego, porośniętego trawą). Na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z obecnego planu miejscowego badaniem objęto obszar powiatu chrzanowskiego, powiatu olkuskiego i powiatu oświęcimskiego, wyjaśniając, że tak ustalony obszar analizowanego rynku odzwierciedla podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cech nieruchomości (ceny działek w poszczególnych powiatach kształtują się na zbliżonym poziomie). Rynki te pozostają podobne rodzajowo, wszak każdy z powiatów charakteryzuje się istotnym udziału sektora produkcyjnego, przemysłowego tj. podobnym zagospodarowaniem społeczno-gospodarczym. Z tabeli wynika, że ceny jednostkowe nieruchomości objętych badaniem nie odbiegają od siebie znacząco. O zbliżonej cenności można znaleźć zarówno działki z powiatu oświęcimskiego, jak i chrzanowskiego (poz. 12, 14 z 13, 16 oraz 6, 7 z 8). Cały zaś przedział wartości nie charakteryzuje się rozpiętością, która ukształtowana byłaby wyłącznie przez ceny nieruchomości niepochodzące z powiatu chrzanowskiego – przeciwnie ceny z górnych i dolnych granic przedziału kształtują także ceny nieruchomości pochodzących z powiatu chrzanowskiego (poz. 1 i 8). Nie ma zatem takiej asymetrii w wartościach cen, tj. powodowanej czynnikami położenia geograficznego, która dyskwalifikowałaby ustalenia o podobieństwie społeczno-gospodarczym rynków. Analizą objęto okres 2022-2024. Nie dokonano nadmiernego nieuzasadnionego poszerzenia badanego rynku pod względem przedmiotowym, czasowym czy terytorialnym. Wskaźnik zmienności cen ustalono na poziomie 0 % w skali rocznej. Twierdzenie, jakoby organ czy rzeczoznawca znał także inne transakcje (bardziej podobne) nie zostało niczym poparte. Wprawdzie nieruchomości podobne i porównawcze nie wykazują w każdym przypadku pełnego podobieństwa do szacowanej (np. konfiguracja boków nieruchomości, powierzchnia), to uwzględnienie różnic w drodze korekty sprawia, że zasada podobieństwa nie została wypaczona. Poprawnie ustalono cechy rynkowe (lokalizacja/otoczenie, kształt i konfiguracja terenu/ ograniczenia, infrastruktura techniczna, powierzchnia działki, dostęp do drogi publicznej). Wyłonienie m.in. wśród cech rynkowych kształtu i konfiguracji terenu z ograniczeniami i cechy rynkowej powierzchnia zapewniło należyte uwzględnienie wskazywanych w odwołaniu istotnych cech szacowanej nieruchomości (niekorzystny kształt i mała powierzchnia). Wprawdzie nie wszystkie nieruchomości porównawcze charakteryzują się zbiegiem tych dwóch cech (tylko jedna z nich ma podobną charakterystykę – poz. 9), jednakże do pozostałych zastosowano korekty. Dla potencjalnych nabywców nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym cecha "klasa bonitacyjna gleby" byłaby bez znaczenia (możliwość rolnego wykorzystania nie została dopuszczona w planie miejscowym). Organ odwoławczy nie zakwestionował wyboru nieruchomości porównawczych. Dwie z nich położone są w tym samym powiecie, trzecia zaś pochodzi z powiatu olkuskiego, przy czym jej cena jednostkowa pozostaje zbliżona do cen pozostałych. Część z nich posiada niekorzystny kształt i konfigurację, a jedna z nich także bardzo podobną powierzchnię przy jednoczesnej złej konfiguracji; działki różnią się także w zakresie pozostałych cech rynkowych. Wszystkie zaistniałe różnice zostały uwzględnione przez poprawki. W ramach cechy rynkowej kształt i konfiguracja terenu i ograniczenia przypisano szacowanej nieruchomości najniższą ocenę (słabe), co uwzględnia ograniczenia, o których mowa w odwołaniu. W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 mkw. na kwotę 72,97 zł. Organ odwoławczy nie zakwestionował też wyceny według faktycznego użytkowania. Biegły ustalił cechy rynkowe (położenie, parametry działki/ kształt, warunki dojazdu, klasa bonitacyjna, uwarunkowania rolne) w trzystopniowej skali. Spośród bazy nieruchomości podobnych wybrał nieruchomości porównawcze (7, 1, 15). Bez wpływu na wynik porównania jest fakt, że rzeczoznawca zrezygnował z uwzględnienia powierzchni działki, bo wszystkie nieruchomości porównawcze posiadają bardzo zbliżoną powierzchnię podobną do szacowanej, co czyni je działkami bardzo podobnymi i nie zachodzi potrzeba korekty. W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 mkw. na kwotę 7,49 zł. Skoro różnica w wartości wyniosła 122751 zł, to po zastosowaniu dwóch stawek (10% dla 516 mkw.; 30% dla pozostałej części spornej działki) renta planistyczna wyniesie 31682,25 zł. W skardze H. i B. K. wnieśli o: 1) uchylenie decyzji organów obu instancji, 2) zasądzenie kosztów postępowania (w tym kosztów zastępstwa procesowego), 3) przeprowadzenie dowodu z operatów szacunkowych dla Państwa N. oraz Państwa U.; 4) zobowiązanie Burmistrza do udzielenia informacji o zawieranych przez niego na rzecz Skarbu Państwa umów sprzedaży nieruchomości w okresie trzech lat poprzedzających wprowadzenie planu miejscowego i po jego wprowadzeniu z uwzględnieniem daty zawarcia umowy, położenia nieruchomości i ceny za mkw.; 5) zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżący zarzucili naruszenie: 1) art. 7 k.p.a. przez oparcie rozstrzygnięcia na nierzetelnym operacie szacunkowym, co można było zweryfikować choćby w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.; 2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. przez dowolną ocenę operatu szacunkowego, który nie odzwierciedla rzeczywistej zmiany wartości nieruchomości oraz przyczyn ewentualnej zmiany, co wynika z braku uwzględnienia zmian cen wynikających z upływu czasu oraz faktu, że nieruchomości podobne nie mają podobnego położenia i powierzchni; 3) art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 154 u.g.n., bo w operacie szacunkowym nie uwzględniono czynników, które powinny prowadzić do uznania, że wartość nieruchomości nie wzrosła na skutek przyjęcia planu miejscowego. W uzasadnieniu skargi podnieśli, że: – biegły rzekomo zbadał trend czasowy i stwierdził brak zmian cen nieruchomości niezależnie od ich przeznaczenia, podczas gdy już z samej inflacji wynika, że takie zmiany były, zaś z opracowań GUS ("Obrót nieruchomościami w 2022 roku", "Obrót nieruchomościami w 2023 roku") wynika, że nastąpił wzrost wartości 1 mkw. nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę handlowo-usługową z 88,80 zł do 110,20 zł. Ewentualny wzrost wartości nie wynika zatem tylko z uchwalenia planu miejscowego; – jedyna zmiana wynikająca z uchwalenia planu miejscowego jest taka, że nie trzeba już występować o decyzję WZ. W żaden sposób nie uwzględniono sąsiedztwa elektrowni słonecznej i przeprowadzenia przez teren działki drogi publicznej; – duże (4000-5000 mkw.) działki zlokalizowane w dużych miastach (Oświęcim, Zator, Libiąż, Chrzanów) na terenach przemysłowych mają wyższą wartość niż działki mniejsze na terenach wiejskich (Psary, Pogorzyce, Bolęcin, Góry Luszowskie, Młoszowa, Płaza). Nieruchomości poddane ocenie za okres poprzedzający plan miejscowy mają powierzchnię 1000-2000 mkw. Szerokość spornej działki ogranicza jej samodzielną funkcję inwestycyjną. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, wskazując przy tym, że jeśli skarżący mieli wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, to powinni byli na etapie postępowania administracyjnego skorzystać z art. 157 u.g.n. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga okazał się skuteczna. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977), dalej zwana u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Dalej wskazać nalży, że ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma pozycję zbliżoną do biegłego, co powoduje, że granice dopuszczalności oceny, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., sporządzanego przez niego operatu szacunkowego są wąskie, bowiem operat jest oparty na wiedzy specjalistycznej. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Stanowisko to jest od wielu lat w zasadzie jednolicie prezentowane w orzecznictwie i nie ulega zmianie (zob.: wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07. Pogląd ten powtórzono jako aktualny w wielu wyrokach NSA w tym przykładowo tylko wymienionych: z 9 stycznia 2024 r., I OSK 1958/22, z 3 grudnia 2019 r., I OSK 307/18, z 31 stycznia 2023 r., I OSK 3197/19, z 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18, z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 - te i niżej przywołane orzeczenia publik. CBOSA). Wszystko to jednak nie zwalnia organu z prowadzenia postępowania zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Prowadzą też postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 § 1 k.p.a.) i powinny działać w sprawie wnikliwie (art. 12 § 1 k.p.a.). Przepisy te znajdują doprecyzowanie m.in. w art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; istotny jest także art. 80 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona. Z akt niniejszego postępowania wyłania się następujący stan faktyczny. Działa skarżących nr [...] o powierzchni 0,1951 ha położona w L. jest bardzo wąskim i długim prostokątem (ok 10m x 210m). W uchwalonym w 2022 r. planie miejscowym w około 25% przeznaczona jest pod drogi publiczne (2KDL i 5 KDZ), a w około 75 % przeznaczona jest na tereny obiektów produkcji, usług, składów i magazynów (PU). W okresie luki planistycznej biegły przyjął dla działki przeznaczenie rolne. Do 31 grudnia 2002 r. na terenie tym obowiązywał miejscowy plan ogólny (uchwała Miasta i Gminy Chrzanów z 26 marca 1990 r. nr XIII/64/90), a działka ta leżała w terenie upraw polowych (IID 13 RP, adaptacja do upraw polowych, wymagane przeprowadzenie studialnych badań naukowych dotyczących określenia stopnia uciążliwości zesp. przemysł. Trzebini oraz określenie sposobu zagospodarowania i wykorzystania tych terenów) oraz w niewielkiej części na terenie drogi lokalnej wewnętrznej. Skarżący w dniu 7 marca 2024 r. sprzedali swoją nieruchomość spółce z o.o. P. z siedzibą w K., za kwotę 50.000 zł, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obliczona przez organ renta planistyczna wyniosła ponad 30.000 zł. Wzrost wartości nieruchomości biegły wyliczył na prawie 1000%: wartość w czasie luki planistycznej obliczona została na 14 613,00 zł; natomiast po wejściu w życie planu miejscowego - na 142 364,00 zł. Jak wynika z operatu szacunkowego (str. 10 - 11): "Lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym wykazuje bardzo niską aktywność, w toku analizy nie odnotowano wystarczającej liczby wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości, które spełniają wymogi nieruchomości podobnej (...) i mogą być podstawą niniejszej wyceny. (...) wobec tego dla działki [...] po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki ustalono na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych tj. o przeznaczeniu przemysłowo – usługowym w całości." W ślad za biegłym, organy wskazały, że po uchwaleniu planu miejscowego działka uzyskała w przeważającej części przeznaczenie przemysłowo-usługowe i w niewielkiej części drogowe. Na k. 25 akt administracyjnych znajduje się wyrys z aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na którym wrysowana została działka skarżących. Z rysunku tego wynika – podobnie jak i z danych zawartych w operacie szacunkowym- że przeznaczenie drogowe to nie jest niewielka część tej działki – to około 25 %. Dodatkowo – o czym nie wspomina ani biegły, ani organy, przez działkę tę przebiegają ustalone w planie tzw. nieprzekraczalne linia zabudowy (lub linia obowiązująca - linia koloru czarnego, nieopisana, jednak jest to charakterystyczne oznaczenie graficzne w planach miejscowych dla tego typu linii) od strony obu zaprojektowanych dróg. Wszystko to razem oznacza, że pod rzeczywiste zainwestowanie na tereny PU - składów magazynów i obiektów produkcyjnych zostaje około połowa powierzchni działki skarżących. Nakładając na to choćby przepisy dotyczące usytuowania budynków i innych obiektów na działce budowlanej (§ 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) – okazuje się, że potencjał inwestycyjny działki skarżących jest doprawdy niewielki. Równocześnie na str. 13 operatu, rzeczoznawca wskazał, że: "Na terenie strefy inwestycyjnej w Chrzanowie (od węzła Balińskiego przez osadnik i dalej na Północ) jednostkowe ceny transakcyjne zawierają się w przedziale od ok. 15,00 zł/m2 do ok. 185,00 zł/m2). W ostatnim czasie odnotowano kilka transakcji nieruchomościami o cenach jednostkowych od 15,04 zł/m2 do 25,63 zł/m2. Transakcje te nie zostały przyjęte do dalszej analizy rynku ze względu na fakt iż nie spełniają warunków ceny rynkowej - transakcje miały miejsce w odstępie czasu między 07.03.2024 - 18.04.2024 r., nieruchomości zostały nabyte przez jednego nabywcę, który posiada już nieruchomości o dużej powierzchni w sąsiedztwie skupionych działek." Zatem daty wspomnianych przez rzeczoznawcę (nieuwzględnionych, odrzuconych) aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości oraz ceny za 1 mkw na terenie strefy inwestycyjnej w okolicy działki skarżących pokrywają się. Nie jest niczym wymagającym wiedzy specjalistycznej stwierdzenie, że bardzo wąska działka, przez którą przebiegają z dwóch stron nieprzekraczalne linie zabudowy, w jednej czwartej przeznaczona pod drogi publiczne - do inwestycji przemysłowych czy magazynowych sama w sobie niespecjalnie jest przystosowana. Natomiast kilka czy kilkanaście takich sąsiadujących z sobą działek stanowi już atrakcyjną inwestycyjnie nieruchomość. Sąd nie znajduje powodu, dla którego biegły nieruchomości te z bazy nieruchomości podobnych odrzucił. Takim powodem nie jest na pewno ta okoliczność, że jeden podmiot nabywa wiele nieruchomości w okolicy aby stworzyć sobie dużą bazę pod inwestycję, a właściciele swoje nieruchomości podmiotowi temu sprzedają jako jednostkowo nieprzydatne do zainwestowania. Każda sprawa administracyjna jest sprawą indywidulaną. Niniejsza sprawa nie jest z całą pewnością typowa. W zasadzie nie zdarza się 1000 % wzrost wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia planu miejscowego, podobnie jak w zasadzie nie zdarza się, aby opłata planistyczna stanowiła 60 % ceny sprzedaży. Wszystkie te okoliczności powinny były skłonić organ do głębszego zastanowienia, czy rzeczywiście tak ustalona opłata, jest ustalona poprawnie. Wobec powyższego, ponownie prowadząc postępowanie organ będzie obowiązany sporządzić nowy operat szacunkowy, uwzględniający rzeczywiste możliwości inwestycyjne działki skarżących, w tym także i to, że działka nie w niewilskiej, ale w znacznej części jest przeznaczona pod drogi publiczne, oraz to, że jej możliwości inwestycyjne ogranicza nieprzekraczalna linia zabudowy. Odrzucenie działek sprzedanych w okolicy za cenę identyczną jak cena uzyskana przez skarżących nie znajduje zdaniem Sądu uzasadnienia, przynajmniej nie wynika ono z operatu szacunkowego. Rzeczą biegłego będzie przyjęcie takiej metody szacowania, która umożliwi mu uwzględnienie wszystkich specyficznych okoliczności, opisanych powyżej. Jednocześnie Sąd wyjaśnia, że sądy administracyjne nie prowadzą własnego postępowania dowodowego, ale jedynie kontrolują działalność administracji publicznej, dlatego wnioski dowodowe zawarte w skardze nie mogły zostać uwzględnione. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a., sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. "Co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję (art. 133 § 1 p.p.s.a.). Od tej zasady istnieje wyjątek, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a." B. Dauter [w:] A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, B. Dauter, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. IX, Warszawa 2024, art. 106. Wobec powyższego zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Sąd omyłkowo zasądził zarówno zwrot kosztów uiszczonych tytułem wpisu od skargi (951 zł) jak i koszty zastępstwa procesowego (proporcjonalne do wartości przedmiotu sporu), mimo, że pełnomocnik nie był radcą prawnym lub adwokatem, ale córką skarżących (205 § 2 p.p.s.a.), rozstrzygnięcie w tym zakresie może jednak zapaść wyłącznie na skutek zażalenia strony (art. 227 p.p.s.a. )