II SA/Łd 1376/11

Dnia 17 lutego 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA: Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA: Czesława Nowak – Kolczyńska Sędzia WSA: Jolanta Rosińska Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanej jej podziałem 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od organu – Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego – J. K. kwotę 1.044 (tysiąc czterdzieści cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 98a ust. 1, 1a, art. 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), § 1 uchwały Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007r. Nr XXII/461/07 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz.Woj.Łódzkiego z 2007r., Nr 401, poz. 4195) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił dla J. K. – właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A [...], oznaczonej jako działka nr [...], opłatę adiacencką w wysokości 34 800 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości na działki o nr: [...], [...], [...], [...]. Jednocześnie spłatę opłaty adiacenckiej rozłożył, stosownie do wniosku zobowiązanego, na 10 rat. Jak wynika z akt sprawy, w dniu 29 czerwca 2009r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...]r. o podziale nieruchomości, która stała się ostateczna z dniem [...]r. Wedle przywołanej decyzji podział polegał na wyodrębnieniu z nieruchomości oznaczonej nr [...] czterech działek o nr [...], [...], [...], [...]. Mając na uwadze przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treść § 1 uchwały Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007r. organ powołał biegłego i zobowiązał do sporządzenia opinii w formie operatu szacunkowego. Po złożeniu przez biegłego wymaganego dokumentu, z dnia 6 kwietnia 2011r., organ ocenił jego wartość dowodową i stwierdził, iż spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze m.). Analizując operat organ stwierdził, iż zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej określono wartość rynkową nieruchomości. Do analizy przyjęto z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia tych transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dokonując wyceny biegły uwzględnił zarówno lokalizację, ekspozycję, sąsiedztwo, cechy fizyczne działki, media. Dla potrzeb wyceny przed podziałem rzeczoznawca przeanalizował rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych położnych w rejonach zabudowy jednorodzinnej na ternie Ł. Analiza dotyczyła nieruchomości o powierzchni powyżej 4000 m² i okresu 2 lat. Z kolei dla potrzeb wyceny działek po podziale przyjęte zostały działki o powierzchni poniżej 4000 m² i w efekcie końcowym biegły ustalił, iż nieruchomość przed podziałem osiągnęła jednostkowa wartość rynkową na poziomie około 122,34 zł/m², natomiast działek po podziale na poziomie 139,84 zł/m². Przy czym wartość jednostkowa działki nr [...] została oszacowana na poziomie 129,32 zł/m², gdyż w odróżnieniu od pozostałych powstałych na skutek podziału działek znajduje się w najniżej cenionym zakresie powierzchniowym powyżej 2000m², co wpłynęło na jej oszacowaną wartość jednostkową. Reasumując dane z operatu organ stwierdził, iż podział spowodował wyodrębnienie dużej nieruchomości o powierzchni 8310 m² czterech działek znajdujących się w segmencie rynku o powierzchniach powyżej 4000 m², pomimo, że funkcja działek nie uległa zmianie to zwiększyła się możliwość ich sprzedaży. Organ uznał operat szacunkowy z dnia 6 kwietnia 2011r. za wiarogodny dowód w sprawie. Udowodniono w nim, ze różnica wartości opisanej nieruchomości po podziale (1 133 000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzającą podział stałą się ostateczna (1 017 000 zł) na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 116 000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 34 800 zł. Organ I instancji zwrócił nadto uwagę, iż w piśmie z dnia 27 maja 2011r. strona przedstawiła zastrzeżenia m.in. podniosła, iż dwie transakcje o powierzchniach 700 m² i 800 m² wśród grupy 14 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny według stanu po podziale zupełnie odbiegają od powierzchni działek wydzielonych. Nadto te dwie nieruchomości osiągnęły bardzo wysokie ceny jednostkowe co nie pozostało bez wpływu na ustalenie ceny średniej w tej grupie transakcji. Strona nie zgodziła się także z zastosowaną przez biegłego gradacją cechy wielkości działki tj. "droższa" – działki poniżej 1000 m², "przeciętna" – działki od 1000 m² do 2000 m² oraz "tańsze" – działki poniżej 1000 m², podkreślając, iż ta ostatnia grupa nie powinna być brana pod uwagę. Także zakwalifikowanie wydzielonych działek [...] (1890m²), [...] (1920m²) oraz [...] (1700m²) do przedziału powierzchniowego 1000-2000 m² wzbudziło wątpliwości strony, gdyż ich powierzchnie znajdują się bardzo blisko przedziału powyżej 2000 m², co za tym w ocenie strony rzeczoznawca powinien obniżyć ich wartość z tego powodu. W piśmie z dnia 10 czerwca 2011r. rzeczoznawca ustosunkował się do zastrzeżeń strony. Wyjaśnił, iż powierzchnia działki nie jest jedyną i decydującą cechą mającą wpływ na wartość działki. W operacie szacunkowym, dla określenia wartości nieruchomości, po podziale, przyjęto zarówno działki mniejsze jak i większe od działek powstałych w wyniku podziału, gdyż większy rynek lepiej pokazuje panujące w nim tendencje. W obliczeniach przyjęto współczynniki właściwe dla powierzchni działek wycenianych, większych niż 1000 m². Średnia cena określona dla tego przedziału wynosi 131 zł czyli jest bardzo bliska wartości określonej w operacie. Najwyższe ceny w tym przedziale osiągnęły działki o powierzchni około 1 800 m², zatem o powierzchni zbliżonej do działek strony. Biegły podał, iż dokonał gradacji cechy – wielkość działki w oparciu o analizę transakcji przyjętych do porównań, a więc nieruchomości z przedziału powyżej 4000 m², potwierdził prawidłowość przyjętych założeń, zgodnie z którymi przy ustalaniu wyniku szacowania dla nieruchomości po podziale przyjął trzystopniową skale ocen cechy rynkowej "wielkość działki", "droższa" – powierzchnia powyżej 1000 m², "przeciętna" – 1000-2000 m², "tańsza" – powyżej 2000 m². W niniejszej sprawie działki powstałe po podziale mieszczą się w przedziale "przeciętne", tylko działka nr [...] została zakwalifikowana jako "tańsza". Taka kwalifikacja znalazła odzwierciedlenie przy obliczaniu wartości współczynnika dla poszczególnych działek, przy czym nie była to najistotniejsza cecha rynkowa wpływająca na wartość nieruchomości. Dodał, iż pomimo, że w sąsiedztwie miały miejsce transakcje o cenach niższych niż w operacie, to dotyczyły one działek położonych w terenach nieuzbrojonych, ze znacznie gorszą możliwością dojazdu lub wymagających karczowania rosnących na nich drzew. Zapoznawszy się ze stanowiskiem biegłego, strona ponownie zakwestionowała zawartość operatu i wniosła o rozłożenie na 10 rat naliczonej opłaty. Jednocześnie została pouczona o możliwości złożenia kontroperatu, na co strona przystała wnosząc o przedłużenie terminu na jego złożenie. Ostatecznie strona nie złożyła kontroperatu. Odpowiadając na wniosek strony o rozłożenie na raty organ wyjaśnił, iż należność gminy z tytułu rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej podlega zabezpieczeniu poprzez złożenie do dyspozycji gminy weksla "in blanco" z poręczeniem wekslowym wraz z odpowiednimi deklaracjami wystawców i poręczyciela, dołączonymi do weksla. W terminie 7 dni od dnia doręczenia decyzji, osoby uprawnione do podpisywania weksla powinny zgłosić się wraz z poręczycielem Do siedziby UM Ł. w celu podpisania i zlodzenia do dyspozycji organu gminy weksla i deklaracji. W przypadku niedopełnienia tych czynności w wyznaczonym terminie, organ na mocy art. 162 §2 k.p.a. uchyli niniejszą decyzję w części odnoszącej się do rozłożenia opłaty na raty co skutkować będzie wymagalnością opłaty w całości. W terminie prawem przewidzianym J. K. złożył odwołanie kwestionując prawidłowość operatu stanowiącego podstawę ustalenia naliczonej opłaty adiacenckiej. Zauważył, iż skoro w operacie ustalono, czego nie kwestionuje, iż dojazd do działki przed i po podziale jest drogą gruntową zniszczoną, a jednocześnie biegły zastosował gradację cechy dojazdu "dobry: - droga asfaltową, "średni" – drogą asfaltowa w odległości do 100m, "słaby" – brak powyższego. To jeżeli dojazd jest drogą gruntową zniszczoną to w tabeli na stronie 13 operatu w pkt 5 (dojazd) ocena działek wycenianych powinna być jako słabe, nie średnie, w następstwie powinien być zastosowany współczynnik o wartości 0,053 a nie 0,122. Po skorygowaniu w/w liczb całkowity współczynnik dla działek [...], [...], [...] wyniesienia 0,0848, dla działki [...] wyniesie 0,779 i konsekwentnie dla pierwszej grupy działek wartość jednostkowa wyniesieni 129,32 zł/m, a dla działki [...] – 118,80 zł/m. Ostatecznie wartość nieruchomości po podziale wyniesieni 1 045 193 zł i niewątpliwie wpłynie na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Odwołujący podtrzymał nadto zastrzeżenia co do prawidłowości obliczania ceny średniej biorąc pod uwagę działki, które nie mają żadnych cech wspólnych z działkami strony, a jedyną ich zaletą jest wysoka cena, która podnosi współczynnik. Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W pełni podzielając stanowisko wywiedzione przez organ w utrzymanym w mocy rozstrzygnięciu Kolegium przeprowadziło własną analizę przedłożonego operatu i weryfikację wniosków organu pierwszej instancji. Ostatecznie stwierdzając, iż prawidłowość operatu nie budzi zastrzeżeń, biegły w sposób spójny i rzeczowy odniósł się do wszystkich elementów wyceny, jak i późniejszych zarzutów strony. W ocenie organu odwoławczego brak podstaw do dyskwalifikacji tegoż dowodu tylko i wyłącznie z tego powodu, że strona kwestionuje jego ustalenia, nie godzi się z oszacowaną wartością nie składając jednocześnie żadnego kontrdowodu, kontroperatu. W odpowiedzi na zarzuty odwołania Kolegium wyjaśniło, iż wśród przyjętych do porównania nieruchomości znajdowały się działki z dobrym dojazdem – położone przy ulicach asfaltowych oraz działki położone przy drogach gruntowych, utwardzonych i gruntowych nieutwardzonych, w różnych odległościach od dróg o nawierzchniach twardych. Część z działek posiada znacznie gorszy od działek wycenianych dojazd – większą odległość od dróg asfaltowych, gorsza jakość dróg. Wyceniane działki płożone są w sąsiedztwie asfaltowej ulicy B w Z. oraz ulicy C – gruntowej utwardzonej. W przyjętej do porównania grupie nieruchomości dojazd ten oceniono jako średni. Nadto podstawową cechą wspólną przyjętych do porównania nieruchomości jest lokalizacja. Wyceniane działki położone są na granicy obrębu geodezyjnego [...] w Ł. i nr 117 w Z., spośród 14 nieruchomości przyjętych do porównania, 12 z nich położonych jest w tych obrębach w sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Wszystkie działki zlokalizowane były w terenach budownictwa jednorodzinnego. W świetle powyższego organ ocenił jako niezasadny zarzut jakoby nieruchomości te nie miały żadnych cech wspólnych z działkami wycenianymi. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. K. podtrzymał zarzuty odwołania. Podkreślił, iż dojazd do drogi asfaltowej z nieruchomości strony jest większy niż zakładane przez rzeczoznawcę 100 m, w zależności od numeru działki są to odległości od 152 do 218 m. Skarżący uważa, iż organ odwoławczy powinien był go przesłuchać celem rozwiania niejasności, nie jest bowiem uprawnione oparcie się na operacie zawierającym niejasności, pomyłki czy braki. Nadto skoro stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami to biegły wybiera swobodnie właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania, to jeżeli na wstępie wyceny określił pewne kryteria to powinien do końca trzymać się ich. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Na rozprawie w dniu 17 lutego 2012r. skarżący podtrzymał zarzuty skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Sąd administracyjny nie rozpoznaje spraw merytorycznie, lecz bada jedynie legalność zaskarżonej decyzji, tzn. ocenia, czy jest ona zgodna z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji. Rozpoznając sprawę w świetle wskazanego kryterium sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, przy wydaniu zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego doszło bowiem do naruszenia przepisów, co uzasadniało wydanie orzeczenia na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Organ odwoławczy wbrew ustawowemu obowiązkowi nie wyjaśnił istotnych dla ustalenia opłaty adiacenckiej rozbieżności zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb ustalenia tejże opłaty. Oznacza to, iż faktycznie nie pokusił się o przeprowadzenie własnej, wnikliwej, obiektywnej i rzetelnej analizy przedłożonego do akt operatu szacunkowego. W ocenie sądu organ odwoławczy nie przeprowadził postępowania dowodowego w sposób wynikający z przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej jako "k.p.a.". Organ skupił się na materialnoprawnej podstawie zaskarżonego rozstrzygnięcia, na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej jako "u.g.n.". Przede wszystkim zaś na art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., który stanowi, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przy czym ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z uwagi na charakter naruszenia jakiego dopuścił się organ odwoławczy w niniejszej sprawie istotne jest natomiast, iż stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości ma bowiem kwestia wyliczenia wartości gruntu przed i po dokonaniu jego podziału. Podstawą jej obliczenia jest różnica wartości nieruchomości przed i po podziale. Z uwagi na powyższe operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. To jednak, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie, uzależnione jest od tego, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w powołanej ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Kontrola konkretnego operatu odbywa się wyłącznie poprzez pryzmat przywołanych przepisów, gdyż organ nie posiada specjalistycznej wiedzy, a nadto zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Niewątpliwie zaś zgodność opinii rzeczoznawcy z przepisami prawa wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. I wprawdzie organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, ma jednak obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Operat szacunkowy, poza danymi niezbędnymi dla oceny jego rzetelności, powinien jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 802/07, wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05; z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2013/06; z dnia 8 maja 2009 r. sygn. akt I OSK 695/08, pub. na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy winien zatem podlegać ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jeżeli organ uznałby, iż operat jest niezgodny z przepisami albo jest niezrozumiały, wówczas organ winien podjąć czynności zmierzające do uzupełnienia opinii, a w tym celu może wyznaczyć rozprawę, albo zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy. W postępowaniu administracyjnym nie można bowiem bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeśli jest nim opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. Dopiero po dokonaniu przez organ administracji kontroli sporządzonej wyceny, która to weryfikacja musi być szczególnie wnikliwa, gdyż operat stanowi zasadniczą podstawę dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej; wycena ta może być podstawą do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej i wydania decyzji kształtującej przecież obowiązek finansowy strony postępowania. W ocenie sądu rzetelność sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do zgodności z założeniami przyjętymi przez samego autora. I co istotne wątpliwości, nieścisłości, które zgłaszał skarżący już w odwołaniu. Owszem jak wynika z kat sprawy organ odwoławczy wezwał rzeczoznawcę do ich wyjaśnienia ale wydaje się, iż udzielonej odpowiedzi zupełnie nie przeanalizował w kontekście całego operatu. Trudno bowiem zgodzić się z wyjaśnieniami biegłego w kwestii charakterystyki cechy "dojazdu do działki", powielonymi przez organ odwoławczy w odwołaniu, w sytuacji gdy w samym operacie, jak słusznie zauważył skarżący rzeczoznawca przyjął własną gradację, wartościowanie przywołanej cechy, do której nie stosował się określając wartości nieruchomości. Jak czytamy na stronie 12 operatu biegły stworzył dla potrzeb przeprowadzanej wyceny indywidualną gradację określonych cech m.in. lokalizacja, sąsiedztwo, wielkość działki, uzbrojenie i dojazd. I wyraźnie dookreślił, iż dla cechy rynkowej "dojazd" w analizowanej grupie przyjął następującą gradację: dobry – dojazd droga asfaltową; średni – droga asfaltowa w odległości do 100 m; słaby – brak powyższego. I pomimo takich własnych, autorskich założeń na kolejnej stronie przypisuje działkom wycenianym cechę dojazdu jako średnią. Mając na względzie przyporządkowaną wcześniej gradację należałoby stwierdzić, iż średni dojazd oznacza, że do wycenianej nieruchomości dojazd asfaltową drogą oddaloną jest o 100 m. Niemniej jednak tak nie jest, jak czytamy na stronie 6 w pkt 2.4.1. działki zlokalizowane są około 2 km od ulicy B. Z kolei na stronie 7 w pkt 2.4.2 "Działka [...] jest działką narożną położoną u zbiegu ul.A i C. Wjazd na działkę [...] możliwy jest od ulicy A, na działki nr [...] i nr [...] od ul.C. Ulice A i C są drogami gruntowymi". Również skarżący podaje, iż do każdej z działek powstałych w wyniku podziału odległość do drogi asfaltowej przekracza 100 m. W operacie, ani w późniejszych wyjaśnieniach rzeczoznawcy brak jest jakiegokolwiek odniesienia ustalonej przez niego gradacji cechy "dojazdu" do poczynionych ustaleń w kwestii usytuowania i dojazdu do nieruchomości. Nie budzi natomiast wątpliwości, iż skoro biegły ocenił, iż dojazd do nieruchomości jest "średni" to powinien ocenić, zbadać, czy zlokalizowanie w odległości około 2 km od ulicy B i m.in. u zbiegu gruntowych ulic A i C, jest jednoznaczne, iż droga asfaltowa umożliwiająca dojazd do nieruchomości znajduje się w odległości 100 m. Brak w aktach sprawy takich ustaleń, nie są natomiast wystarczające rozważania biegłego przestawione w piśmie z dnia 8 listopada 2011r., powielone przez organ odwoławczy. Owszem nie jest wykluczona ich pozytywna ocena ale wyłącznie w sytuacji, gdyby biegły nie wskazał w swej gradacji odległości drogi asfaltowej od działki, a skoro to uczynił to powinien się tej gradacji trzymać. Organ odwoławczy pominął te nieścisłości, które jak wskazywał skarżący i ocenę te sąd w pełni podziela, mają wpływ na ustaloną wartość nieruchomości a co za tym na ustaloną opłatę adiacencką. W ocenie sądu organ nie zbadał nadto prawidłowości przyjętych do porównania transakcji nieruchomości podobnych. Wbrew podnoszonym przez skarżącego zastrzeżeniom, nie zwrócił się do biegłego o szczegółowe wyjaśnienie zasadności zaliczenia do transakcji porównywanych nieruchomości o powierzchni z przedziału 700 m² - 900 m², w sytuacji gdy nieruchomości po podziale mają powierzchnie odpowiednio: działka nr [...] - 1890 m², działka nr [...] – 1700 m², działka nr [...] – 2800 m² i działka nr [...] – 1920 m². Jak widać działki te należy zakwalifikować do dużo większego przedziału i jak wynika z tabeli porównawczej biegły wytypował dla tego przedziału kilka nieruchomości zdatnych do porównania. Nie jest natomiast wystarczające wyjaśnienie biegłego, iż wielkość powierzchni nieruchomości nie jest jedyną cechą wpływającą na wartość nieruchomości. W szczególności, gdy stosunkowo małe działki osiągnęły znaczące wartości transakcyjne. Reasumując, sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie stanął na stanowisku, iż organ odwoławczy wbrew podstawowym zasadom postępowania odstąpił od należytej oceny materiału dowodowego sprawy w postaci operatu szacunkowego (art. 80 k.p.a.). Pomimo zgłaszanych przez skarżącego, jeszcze przed wniesieniem odwołania, wyraźnych zastrzeżeń nie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o rzetelne ich wyjaśnienie. Nie zwrócił uwagi na ewidentne nieścisłości w przyjętej przez biegłego gradacji cech, która ma istotny wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Tak przeprowadzone postępowanie dowodowe, zdaniem sądu czyni zasadnym postawienie organowi odwoławczemu zarzutu naruszenia podstawowych zasad procesowych, sprecyzowanych w przepisach art. 7, art. 77 §1, art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006r., sygn.akt II OSK 459/05 – publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przy ponownym rozpoznaniu wniosku organ winien przeprowadzić postępowanie w sposób, który wyeliminuje błędy, uwzględniając zawarte w uzasadnieniu wyroku wytyczne. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a. ar