II SA/Łd 170/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant: Sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015 r. przy udziale - sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania M. K. reprezentowanej przez radcę prawnego J.M., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...], znak: [...]. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta T., po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, ustalił opłatę adiacencką w wysokości 72.320 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., w gminie T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 6 o pow. 33.975 m2 spowodowanej jej podziałem na działki od nr 6/1 do nr 6/18 i zobowiązał M.K. jako właściciela dzielonej nieruchomości do jej zapłaty. W odwołaniu od tej decyzji M. K. reprezentowana przez radcę prawnego J.M. zarzuciła organowi naruszenie art. 123 § 1 k.p.a. poprzez niewydanie po dniu 14 stycznia 2014 r. postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego, przez co organ oparł się na opinii, która wydana została przed formalnym wszczęciem postępowania, co narusza zasadę zaufania obywatela do państwa wynikającą z art. 8 k.p.a. oraz naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez niepowiadomienie strony ani jej pełnomocnika o dokonaniu aktualizacji operatu szacunkowego i tym samym pozbawienie strony możliwości wpływu (przez zastrzeżenia i wnioski dowodowe) na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy skarżącej, jako strony postępowania. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2014 r., poz. 518) – dalej w skrócie "u.g.n.", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Kolegium po analizie akt sprawy stwierdziło, że spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, co uprawniało organ I instancji do wydania kwestionowanej decyzji. Nieruchomość położona w B. w gminie T., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 6 (przed podziałem), stanowiła własność M. K.. Decyzją z dnia [...] nieruchomość ta została podzielona na działki od nr 6/1 do 6/18. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 2 maja 2012 r. W uchwale Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia [...] ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej, na poziomie 20% wartości różnicy nieruchomości przed i po podziale. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 14 października 2013 r. i zaktualizowanego w dniu 30 października 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ś.-G., która ustaliła wzrost wartości szacowanej nieruchomości na skutek podziału na poziomie 361.600 zł, co przy zastosowaniu 20% procentowej stawki opłaty adiacenckiej daje opłatę adiacencką w kwocie 72.320 zł. Kolegium, po analizie operatu, zwłaszcza w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia 24 czerwca 2014 r. stwierdziło, że nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Przywołując następnie brzmienie art. 149, art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 1-3, art. 153, art. 156 ust. 1 u.g.n., § 56 ust 1, § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie "rozporządzenie", stwierdziło, że w tej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym zgodnie z art. 153 u.g.n., stosując metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej. Przy określeniu wartości gruntu przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, a po podziale - metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 ustawy, rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Organ II instancji oceniając operat pod względem formalnym stwierdził, że zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Przedstawia on przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n. Sporządzony operat szacunkowy dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów odwołania nie zgodził się z zarzutem naruszenia art. 123 § 1 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. i wskazał, że sporządzenie operatu szacunkowego jeszcze przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest jak najbardziej uzasadnione, bowiem to z tej opinii wynikać ma jednoznacznie, czy do wzrostu wartości na skutek podziału doszło czy też nie, a tym samym, czy jedna z przesłanek do naliczenia opłaty adiacenkiej została spełniona. Względy ekonomiki procesowej wskazują, iż bezzasadne byłoby wszczynanie postępowania w sprawie bez wykazania wzrostu wartości nieruchomości, a następnie jego umarzanie, w sytuacji gdyby wzrost taki nie nastąpił. Nadto Kolegium wskazało, że biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji publicznej w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których na mocy powołanego przepisu byłby zobowiązany zawiadomić stronę. Rzeczoznawca majątkowy działa bowiem na podstawie cywilnej umowy zlecenia zawartej z burmistrzem, do której przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego nie mają zastosowania. Oznacza to, iż sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu k.p.a. Kolegium nie dopatrzyło się także naruszenia art. 10 k.p.a. Rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku odrębnego informowania stron o nadaniu klauzuli aktualności sporządzonego przez niego operatu szacunkowego poprzez złożenie w dniu 30 października 2014 r. stosownego oświadczenia w tym zakresie, tym bardziej, że na skutek tej aktualizacji do zmiany ustalonej wcześniej wartości przedmiotowej nieruchomości nie doszło. Organ zawiadomił pełnomocnika strony w trybie art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, wypowiedzenia co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, przedstawienia swojego stanowiska nie tylko w dniu 14 lipca 2014 r., jak twierdzi pełnomocnik, ale i w dniu 23 września 2014 r., przez co zasada czynnego udziału strony w niniejszym postępowaniu została zachowana, a tym samym, strona miała wpływ na treść decyzji kształtującej jej obowiązek finansowy. W odwołaniu pełnomocnik strony wskazał, iż biegła jako podstawy prawne wyceny wskazała ustawę o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast jako źródła danych metodycznych wskazała m.in. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Standard Zawodowy - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Standard Zawodowy - Operat Szacunkowy, obowiązujące w dacie sporządzenia operatu szacunkowego, a nie obowiązujące w dacie potwierdzenia jego aktualności, bo uchylone w dniu 16 marca 2014 r., co zdaniem pełnomocnika strony mogło mieć wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości. W ocenie Kolegium okoliczność uchylenia standardów i not interpretacyjnych, na które powołuje się biegła jako na źródła danych metodycznych, pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Wchodzące w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) standardy wyceny, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, a jedynie podstawy metodyczne jego opracowania, oparte o autorytet organizacji zawodowej. Wymienione wyżej opracowania nie stanowią standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 u.g.n., do których przestrzegania zgodnie z art. 175 ust 1 u.g.n. zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy. Nadto skoro w dniu 30 października 2014 r., tj. w warunkach kiedy owe standardy wyceny nie obowiązywały, biegła potwierdziła aktualność sporządzonego uprzednio operatu szacunkowego, to tym samym uznała, że ich uchylenie pozostaje bez wpływu na ustaloną w nim wartość nieruchomości. Biegła oświadczyła ponadto, iż wobec faktu, że nie zmieniły się przepisy prawa (a nie standardy) w zakresie wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, nie uległ zmianie stan nieruchomości oraz, że nie zmieniły się parametry rynkowe to wykonana w dniu 14 października 2013 r. wycena może być nadal wykorzystywana dla celu, dla którego została sporządzona. Z tej przyczyny nie można jej uznać za wadliwą. W ocenie Kolegium organ prowadzący postępowanie w pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Wydana zaś decyzja organu I instancji odpowiada prawu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.K. reprezentowana przez radcę prawnego J. M. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, przyznanie prawa pomocy w zakresie obejmującym zwolnienie od kosztów sądowych podnosząc zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania mających wpływ na treść skarżonej decyzji: art. 123 § 1 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 10 k.p.a., art. 80 k.p.a. powtarzając argumentację z odwołania od decyzji organu I instancji. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2015 r. starszy referendarz sądowy odmówił skarżącej przyznania prawa pomocy. Wobec sprzeciwu M. K. tutejszy sąd postanowieniem z dnia 15 maja 2015 r. odmówił przyznania prawa pomocy. Powyższe postanowienie skarżąca zaskarżyła zażaleniem do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który postanowieniem z dnia 8 września 2015 r. sygn. akt I OZ 1062/15 orzekł o jego oddaleniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 72.320 zł z tytułu wzrostu na skutek podziału wartości nieruchomości położonej w B., gm. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 6 o powierzchni 33.975 m2 i zobowiązaniu do jej uiszczenia właścicielki M. K. wykazała, że rozstrzygnięcia organów obu instancji podjęte zostały z poszanowaniem norm prawa materialnego i formalnego, wobec czego brak jest przesłanek do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W realiach rozpoznawanej sprawy spełnione zostały niewątpliwie wszystkie z wymienionych wyżej przesłanek. Bezspornym jest, że ostateczną decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta T. zatwierdził podział nieruchomości nr 6 o pow. 3,3975ha, położonej w B. (obręb [...]), gmina T., stanowiącej własność skarżącej M. K. Faktem jest również, że uchwałą nr [...] z dnia [...] Rady Miejskiej w T. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urzęd. Wojew. Łódzkiego z 2011 r. nr 408, poz. 4663), ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % różnicy między wartością jaką miała nieruchomość przed podziałem, a wartością po jej podziale, dokonanym na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa i uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Niewątpliwie zachowany został także 3-letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Oczywistym w świetle akt sprawy jest nadto wzrost wartości nieruchomości po podziale, czego skarżąca nie kwestionowała w toku postępowania administracyjnego jak i sądowego. Problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przepisach art. 149-159 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasadą jest, że to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 150 ust. 1 pkt 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 u.g.n.). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Z powyższego wynika, że kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Tożsame stanowisko w tym zakresie prezentuje Naczelny Sąd Administracyjny (vide: wyroki z dnia: 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 534/13 – Lex nr 1591038, 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13 – Lex nr 1598202, 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13 – Lex nr 1598210, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 – Lex nr 149707, 9 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2470/12 – Lex nr 1574640, 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12 – Lex nr 1501743, 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 – Lex nr 1120654). W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji ustaliły opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ś.-G. zasadnie twierdząc, że zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy (§ 56 rozporządzenia), jest jasny, logiczny i odzwierciedla przyjętą przez biegłą metodę szacowania, wobec czego brak jest podstaw do zakwestionowania jego mocy dowodowej. Analiza jego treści pozwala bez wątpienia prześledzić podejmowane kolejno czynności w procesie szacowania wartości nieruchomości i przyjęty tok rozumowania rzeczoznawcy, a wyciągnięte przezeń wnioski ocenić jako wiarygodne. Biegła określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego w rozumieniu art. 153 u.g.n., korzystając przy określeniu wartości gruntu przed podziałem z metody porównywania parami, a przy określeniu wartości gruntu po podziale z metody korygowania ceny średniej. W treści operatu rzetelnie wyjaśniła zastosowaną metodykę wyceny. Prawidłowo scharakteryzowała także stan wycenianej nieruchomości przed podziałem jak i stan wszystkich nieruchomości powstałych po podziale. Z uwagi na cel wyceny i przeznaczenie nieruchomości według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz różną powierzchnię nieruchomości przedmiotem analizy objęła trzy segmenty niezabudowanych nieruchomości gruntowych o powierzchni: większej niż 10.000m2, w przedziale 5.000-10.000 m2 oraz w przedziale 1.000-2.000 m2. W przekonaniu sądu brak jest również podstaw do kwestionowania prawidłowość doboru przez biegłą transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, stanowiących bazę porównawczą, a zobrazowanych w tabeli nr 3 jak i oceny wagi poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, czy określenia zakresu współczynników kwotowych. Określenie wartości nieruchomości przed podziałem na kwotę 740.500 zł oraz po podziale jako sumę wartości rynkowej działek po podziale na kwotę 1.102.100 zł jest przejrzyste i umożliwia skontrolowanie operatu na każdym etapie wyceny. Podsumowując zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i ustalony na jego podstawie stan faktyczny stanowił dostateczną podstawę do zastosowania art. 98a u.g.n. i ustalenia zaskarżoną decyzją opłaty adiacenckiej. W motywach decyzji organ prawidłowo przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy, rzetelnie ocenił sporządzony dla jego potrzeb operat szacunkowy, prawidłowo ustosunkował się także do zarzutów odwołania. Brak było tym samym jakichkolwiek podstaw do uchylenia wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji. Sąd nie stwierdził również przesłanek do uwzględnienia któregokolwiek z zarzutów skargi, które są niewątpliwie powieleniem zarzutów odwołania od decyzji organu I instancji. Nietrafny jest zarzut skargi o sporządzeniu operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania. W przekonaniu sądu opracowanie operatu przed uruchomieniem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nie dyskwalifikuje automatycznie jego mocy dowodowej i nie podważa jego wiarygodności. Regułą jest niewątpliwie zlecanie przez organ sporządzenia operatu przed wszczęciem postępowania przede wszystkim z uwagi na obowiązującą zasadę szybkości postępowania oraz celem uniknięcia zbędnego wszczęcia postępowania i w rezultacie wydania decyzji o jego umorzeniu, gdyby z treści operatu wynikało, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału. Argumentacja Kolegium w tym zakresie zaprezentowana w motywach zaskarżonej decyzji zasługuje - w ocenie sądu - na akceptację. Sąd nie podziela także zarzutu jakoby brak postanowienia w trybie art. 123 k.p.a. o dopuszczeniu dowodu z operatu miał istotny wpływ na wynik sprawy. Chybiony, bo nie mający kluczowego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, jest ponadto zarzut naruszenia art. 10 k.p.a., poprzez niepowiadomienie pełnomocnika strony o nadaniu klauzuli aktualności sporządzonego operatu, skoro jak trafnie podnosiło Kolegium, nie rzutowało to na zmianę treści operatu. Trudno też stwierdzić, by na tej podstawie pełnomocnik strony był w stanie sformułować logiczne zarzuty względem operatu, skoro nie uczynił tego przez całe postępowanie administracyjne jak i w toku postępowania przed tutejszym sądem. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebranym materiale dowodowym i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane naruszenie uniemożliwiało jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2572/12 – Lex nr 1574646 i z dnia 21 listopada 2014 r. sygn. akt II OSK 1098/13 – Lex nr 1658530). Na podkreślenie zasługuje fakt, że skarżąca, jak i jej pełnomocnik nie formułują żadnych konkretnych zarzutów względem operatu (przede wszystkim nie kwestionują prawidłowości ustalonej zaskarżoną decyzją wysokości opłaty adiacenckiej), nie wskazują nadto na naruszenia przepisów u.g.n. czy przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Zarzuty skargi dotyczą niewątpliwie uchybień pozostających bez zasadniczego wpływu na wynik sprawy. Z tych względów sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. B.A.