II SA/Łd 398/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski Asesor WSA Tomasz Porczyński (spr.) Protokolant st. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi D.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. dc Decyzją z dnia [...] r., nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.)- dalej: k.p.a.; art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.)- dalej: u.p.z.p.; Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 przy ul. [...] w Ł. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny: W dniu 13 października 2020 r. M.W. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 przy ul. [...] w Ł. W treści zgłoszonego żądania strona określiła parametry planowanego przedsięwzięcia budowlanego, takie jak: powierzchnia zabudowy 500 m2, szerokość elewacji frontowej 29 m, wysokość elewacji frontowej 10 m, kąt nachylenia połaci dachowych do 350, wysokość kalenicy 12 m. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując między innymi w pkt II.1 decyzji następujące zasady zabudowy: - obowiązująca linia nowej zabudowy dla przeważającej części elewacji frontowej – w odległości 8 m od granicy pasa drogowego – zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji; - wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem od 0,25 do 0,35; - szerokość elewacji frontowej od 15 m do 29 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od 7, 7 m do 9,5 m; - kąt nachylenia głównych połaci dachowych od 200 do 400; - wysokość górnej kalenicy nie więcej niż 13 m; układ połaci dachowych – dach wielospadowy; - kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki – równoległy. Decyzja zawierała ponadto ogólne postanowienia dotyczące warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji; wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich; oraz pozostałych warunków wynikających z charakteru planowanej inwestycji. Wydanie powyższej decyzji poprzedzone zostało analizą urbanistyczną planowanego przedsięwzięcia, której wyniki zarówno w części opisowej, jak i w części graficznej sporządzonej na mapie w skali 1:1000, stanowiły załączniki do decyzji. Nie zgadzając się z wydanym rozstrzygnięciem A.C. i P.C., właściciele działki sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji, oznaczonej nr ew. 742/1 wnieśli odwołanie, w którym zarzucili, iż decyzja nie odnosi się do kwestii dotyczącej konieczności zabezpieczenia ich interesów. Wyjaśnili, że ściana znajdującego się na ich nieruchomości budynku usytuowana jest w granicy nieruchomości objętej ustalonymi warunkami zabudowy. Pierwotnie, ściana ich budynku była przeznaczona konstrukcyjnie jako ściana przylegająca do kolejnego budynku w zabudowie szeregowej. Natomiast w sytuacji, w której ściana ta miałyby być ścianą "zewnętrzną" odwołujący się powinni mieć możliwość dodatkowego docieplenia tej ściany, w sposób wcześniej nieprzewidziany. Ponadto zdaniem odwołujących winni oni mieć zapewniony dostęp do tej ściany celem przeprowadzania bieżących remontów, a projektowana zabudowa winna ten dostęp umożliwiać. Strony zakwestionowały także ustaloną na 13 m wysokość górnej kalenicy, która w ich ocenie jest zawyżona. Wskazały również, że brak kontynuacji na działkach objętych wnioskiem, przewidzianej wcześniej zabudowy jednorodzinnej i wprowadzenie w to miejsce zabudowy wielorodzinnej, prowadzi do zakłócenia ładu przestrzennego. Zaskarżoną niniejszą skargą decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Kolegium w pierwszej kolejności wskazało, iż wobec braku aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym planowana jest realizacja przedmiotowej inwestycji, niezbędnym było, stosownie do treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Dalej Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W niniejszej sprawie, zdaniem organu odwoławczego przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie wymagania wymienione w powyżej wskazanym przepisie. Kolegium stwierdziło bowiem, iż załączonej do decyzji I instancji analizy urbanistycznej, obejmującej zaznaczony na mapie zasadniczej w skali 1:1000 obszar wokół objętej wnioskiem działki budowalnej w promieniu 96 m (odpowiadającemu trzykrotności frontu terenu inwestycji), wynika, że istniejąca na tym obszarze zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową (w formie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej), gospodarczo – garażową i zagrodową. W analizowanym obszarze występuje zarówno zabudowa jednorodzinna (dominująca), jak i wielorodzinna (przy ul. [...] 76/[...] w Ł.), co w ocenie organu odwoławczego pozwala na stwierdzenie, że planowana przez wnioskodawcę zabudowa kontynuuje istniejącą funkcję mieszkaniową terenu. Zdaniem Kolegium fakt dominującej na tym obszarze zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości powstania zabudowy wielorodzinnej, gdyż planowane przez inwestora zamierzenie służy temu samemu celowi, a warunkiem jej realizacji jest zachowanie parametrów istniejącej zabudowy jednorodzinnej. Dalej organ odwoławczy wskazał, iż określone w pkt II.1 kwestionowaną decyzji zasady zabudowy ustalone zostały zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Wyznaczona obowiązująca linia zabudowy w odległości 8 m od granicy pasa drogowego ul. [...] stanowi bowiem przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Określony decyzją wskaźnik powierzchni zabudowy powierzchni terenu na poziomie od 0,25 do 0,35 mieści się w przedziale wielkości wskaźnika zabudowy obszaru analizowanego, wynoszącego od 0,08 do 0,51. Przy czym minimalny wskaźnik zabudowy dla planowanej inwestycji odpowiada wskaźnikowi minimalnej zabudowy dla istniejącego na analizowanym obszarze budynku wielorodzinnego, natomiast maksymalny wskaźnik zabudowy stanowi średnią dla całego obszaru analizowanego. Za prawidłowe zdaniem Kolegium uznać należało również ustaloną decyzją wartość szerokości elewacji frontowej planowanego budynku określoną w przedziale od 15 m do 29 m. Jak wynika bowiem z sporządzonej analizy urbanistycznej szerokość elewacji frontowej istniejących na danym obszarze budynków kształtuje się na poziomie od 6 m do 18 m w przypadku pojedynczych budynków jednorodzinnych, co daje średnią 9,4 m, oraz w przedziale od 15 m do 107 m w przypadku zabudowy szeregowej i bliźniaczej. Za zgodne z obowiązującymi przepisami organ odwoławczy uznał także ustaloną decyzją wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w przedziale od 7,7 m do 9,5 m. W tym zakresie organ wskazał, iż przyjęte wartości mieszczą się w przedziale wielkości istniejących na analizowanym obszarze, wynoszących od 2,8m do 11 m, co daje średnią 7,7 m. Odnosząc się natomiast do ustalonych: maksymalnej wysokości głównej kalenicy dachu na 13 m, kątów nachylenia połaci dachowych oraz kierunku położenia głównej kalenicy Kolegium wskazało, iż przyjęte wartości mieszczą się w przedziałach wartości wyznaczanych przez istniejące budynki, których wysokość głównych kalenic kształtuje się od 4 m do 14 m, a kąty nachylenia występujących dachów płaskich, dwuspadowych i wielospadowych wynoszą od 100 do 400. Reasumując tę cześć rozważań organ odwoławczy stwierdził, że planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej na obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej, a jej cechy odpowiadają parametrom istniejącej zabudowy. Tym samym spełniona został określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa". Ponadto w ocenie Kolegium planowane przedsięwzięcie spełnia pozostałe warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 2-5 powołanego wyżej przepisu, to jest: teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do funkcjonowania planowanego zamierzenia; teren, na którym planowana jest inwestycja określony jest w ewidencji jako Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), a co za tym idzie nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nie rolne i nie leśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wobec łącznego spełnienia przez inwestora przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. wydana decyzja odpowiada prawu. Odnosząc się do zarzutów wniesionego odwołania Kolegium wskazało, iż z uwagi na stwierdzoną kontynuację przez planowaną zabudowę istniejącej na analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej, jak również wobec faktu, iż ustalona na 13 m maksymalna wysokość głównej kalenicy dachu planowanej inwestycji mieści się w przedziałach wartości wyznaczonych przez istniejące budynki, kształtujące się od 4 m do 14 m, wątpliwości odwołujących się w powyższym zakresie uznać należy za nieuzasadnione. Natomiast, co do podniesionego zarzutu naruszenia interesu prawnego odwołujących się, związanego z usytuowaniem ich budynku bezpośredni w granicy z terenem planowanej inwestycji organ odwoławczy podkreślił, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie stanowi podstawy do realizacji przedmiotowej inwestycji, a określa jedynie ogólne warunki, niezbędne do jej realizacji. Tym samym poprzez wydanie kwestionowanej decyzji nie doszło do naruszenia interesu prawnego odwołujących się. Natomiast podnoszone przez strony kwestie techniczne i konstrukcyjne ściany ich budynku mogą być podnoszone na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego w toku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi D.M., właścicielka nieruchomości położonej w Ł., przy ul. [...] 18, objętej granicami obszaru przeprowadzonej analizy urbanistycznej zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 oraz art. 53 ust. 3 u.p.z.p. Uzasadniając skarżąca wskazała, iż ustalając na wniosek inwestora warunki zabudowy przedmiotowych działek organy administracji winny zachować ciągłość działania i realizować dotychczasowy układ urbanistyczny zatwierdzony decyzją Urzędu Dzielnicowego Ł.-P. z dnia [...] czerwca 1987 r., nr [...] "Plan Zagospodarowania pod budownictwo jednorodzinne [...]", kwartał 1/26, 2/26. Decyzja ta nie została wyeliminowana z obrotu prawnego, jak również nie wygasła na podstawie przepisów u.p.z.p. Dalej strona podniosła, że wobec faktu, iż planowana inwestycja obejmuje teren, na który składają cztery nieruchomości gruntowe, oznaczone w w/w decyzji z 1987 r. nr 726/1, 730/1, 734/1, 738/1 postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy winno zostać przeprowadzone odrębnie dla każdej z tych nieruchomości. Skarżąca zakwestionowała także przyjętą na potrzeby sporządzonej analizy urbanistycznej szerokość frontu działki planowanej inwestycji. W tym zakresie strona wskazała, że poprzez front działki rozumieć należy część działki budowlanej przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W planowanej inwestycji cześć działki budowlanej , z której odbywa się wjazd z ul. [...] stanowią działki oznaczone nr 737 i 734/1 o łącznej szerokości 15 m. Tym samym stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. dla przeprowadzenia przedmiotowej analizy przyjąć należało minimalny obszar, o promieniu 50 m. Wadliwe określenie powyższego parametru, a co za tym idzie objęcie analizą urbanistyczną zbyt obszernego terenu skutkowało błędnym założeniem , że w obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna. Ponadto w ocenie skarżącej ustalone w kwestionowanej decyzji parametry nowej zabudowy, w szczególności co do szerokości elewacji frontowej, kąta pochylenia głównych połaci dachowych oraz ich układu są niejednoznaczne i mało precyzyjne. Skarżąca podniosła również, że ustalony do analizy obszar stanowi nakładkę terenu dla którego Rada Miejska w Ł. podjęła w dniu 10 września 2008 r. uchwalę nr [...] w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonego w rejonie ul. [...], tory PKP, północna granica miasta, granica [...] "[...]-[...]". Z uwagi na powyższe, w ocenie skarżącej wniosek inwestora nie spełniał łącznie wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a co za tym idzie zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji winny zostać uchylone. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wnosiło o jej oddalenie argumentując, jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 30 czerwca 2021 r. skarżąca ponowiła zarzuty, co do wadliwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego poprzez niewłaściwe ustalenie szerokości frontu działki przylegającej do drogi. W ocenie skarżącej tak wyznaczony obszar analizy, bez jednoczesnego uzasadnienia zwiększenia ponad ustawowe minimum miało jedynie na celu poszukiwanie takich funkcji istniejącej zabudowy, które uzasadniałyby dopuszczalność realizacji przedmiotowej inwestycji. Zarządzeniem z dnia 3 sierpnia 2021 r. Sąd wezwał Wydział Urbanistyki i Architektury w Departamencie Planowania i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miasta Ł. do wyjaśnienia, czy działki o nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 położone przy ul. [...] w Ł. są objęte postanowieniami uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia 10 września 2008 r., nr [...] w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonego w rejonie ul. [...], tory PKP, północna granica miasta, granica [...] "[...]-[...]" bądź innego obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, względnie inną uchwałą podjętą w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 12 sierpnia 2021 r. Wydział Urbanistyki i Architektury w Departamencie Planowania i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miasta Ł. wyjaśnił, że przedmiotowe działki nie są objęte postanowieniami powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia 10 września 2008 r., nr [...], jak również nie są objęte żadnym innym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 17 sierpnia 2021 r. obecni na rozprawie pełnomocnicy skarżącej oraz uczestnicy postępowania - S.S. i B.M. popierali wniesioną skargę. Natomiast obecny na rozprawie uczestnik postępowania A. S. wnosił o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 137) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325) - dalej: p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku zaistnienia przesłanek do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, podlega ona oddaleniu odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonym zakresie Sąd stwierdza, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu, co uzasadnia oddalenie skargi w całości. Jak już wcześniej wskazano przedmiotem niniejszej skargi D.M. uczyniła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 przy ul. [...] w Ł. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.)- dalej: u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. poz. 1588) -dalej: rozporządzenie. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. W niniejszej sprawie realizacja przedmiotowej inwestycji, dla której zaskarżoną decyzją ustalono warunki zabudowy, jest planowana na działkach nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 przy ul. [...] w Ł., położonych na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe potwierdza załączone do akt sądowych sprawy pismo Wydziału Urbanistyki i Architektury w Departamencie Planowania i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miasta Ł. z dnia 12 sierpnia 2021 r. Tym samym stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przy czym sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg tzw. "dobrego sąsiedztwa" wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., został określony przez ustawodawcę w powoływanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, wydanym na podstawie upoważnienia ustawowego wynikającego z art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymogi wyżej przytoczone. Wskazać bowiem należy, że na potrzeby przedmiotowego postępowania administracyjnego sporządzona została analiza urbanistyczna terenu planowanej inwestycji, autorstwa inż. arch. E.O. wpisanej na listę Architektów Rzeczypospolitej Polskiej za nr [...]. Granice obszaru analizowanego terenu zostały określone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, na kopii mapy zasadniczej w skali 1:000, zgodnej z wymogami określonymi w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że na analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w którym dominuje funkcja mieszkaniowa, z przewagą budownictwa jednorodzinnego w formie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Określone w sporządzonej analizie wymagania nowej zabudowy dotyczące linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) pozostają w zgodzie z powołanym wyżej rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r. Ponadto planowane przedsięwzięcie spełnia pozostałe warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 2-5 powołanego wyżej przepisu, to jest: teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do funkcjonowania planowanego zamierzenia; teren, na którym planowana jest inwestycja określony jest w ewidencji jako Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), a co za tym idzie nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nie rolne i nie leśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w załącznikach (tekstowych i graficznych) stanowiących integralną cześć decyzji organu I instancji i były przedmiotem szczegółowej analizy decyzji organu odwoławczego. W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. Wobec powyższego za nieuzasadnioną uznać należało zawartą w uzasadnieniu wniesionej skargi argumentację strony, co do naruszenia, poprzez wydanie kwestionowanej decyzji, dotychczasowego układu urbanistycznego terenu planowanej inwestycji, w którym jako dominująca występuje zabudowa jednorodzinna, co w ocenie skarżącej wyłącza możliwość uznania, iż spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym zakresie wskazać należy, iż zarówno wykładnia systemowa analizowanego przepisu, oparta na założeniu, iż normy przedmiotowego przepisu należy interpretować w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczały chronione przepisami Konstytucji RP (art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3) prawo własności, jak i wykładnia celowościowa tego przepisu, który ma na celu ochronę ładu przestrzennego, a nie znaczne ograniczanie nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, nie pozwalają uznać, że jeżeli istniejąca na terenie analizowanym zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, to oznacza to, że nowy obiekt, co należy podkreślić realizujący tę samą funkcje - mieszkaniową, może być tylko takim jak większość budynków w obszarze analizowanym, czy budynki położone najbliżej planowanej inwestycji. Wartością podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest uwzględnienie prawa do zagospodarowania terenu zurbanizowanego, a to oznacza odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy. Zasada dobrego sąsiedztwa nie być bowiem rozumiana jako bezwzględny obowiązek kontynuacji dominującej formy funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (w przedmiotowej sprawie budownictwa jednorodzinnego), czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan istniejącej zabudowy (por. wyroki WSA w Łodzi z 11 marca 2020 r., II SA/Łd 937/19; z 24 czerwca 2021 r., II SA/Łd 623/20; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym w ocenie Sądu, skoro funkcja wnioskowanego w niniejszej sprawie obiektu - budynku mieszkalnego wielorodzinnego – realizuje podstawową mieszkaniową funkcje terenu objętego przeprowadzoną analizą urbanistyczną, a ustalone parametry nowej zabudowy odpowiadają parametrom istniejących na tym obszarze budynków, to pomimo przeważającej na tym terenie zabudowy jednorodzinnej, ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi jest zgodne z prawem i wbrew stanowisku skarżącej nie narusza istniejącego ładu przestrzennego. Za chybioną w ocenie Sądu uznać należało również argumentacje skargi dotyczącą wadliwego ustalenia na potrzeby przeprowadzanej analizy urbanistycznej frontu działki objętej wnioskiem inwestora. W tej kwestii w orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, że przez termin "teren", o którym mowa zarówno w art. 59 ust. 1, jak i art. 61 u.p.z.p. należy rozumieć obszar, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji (por. wyroki NSA z 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2066/14; 27 lipca 2017 r., II OSK 2942/15; 31 sierpnia 2017 r., II OSK 777/16; 16 stycznia 2018 r., II OSK 743/17; 14 listopada 2018 r., II OSK 2758/16; 14 marca 2019 r. II OSK 1135/17; 3 lipca 2019 r., II OSK 2153/17; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Na konieczność takowej wykładni tych przepisów pośrednio wskazuje również § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Inaczej mówiąc skoro teren inwestycji obejmuje więcej niż jedna działkę ewidencyjna to powinny być one traktowane jako pewna całość, a przez szerokość frontu działki należy rozumieć łączną szerokość frontu działek stanowiących teren inwestycji. Tym samym odległość między granicami obszaru analizowanego powinna wynosić co najmniej trzykrotną szerokość granicy terenu inwestycji położonej od strony drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, przy czym odległość ta nie może wynosić mniej niż 50 m (por. wyrok WSA w Gliwicach z 20 października 2016 r., II SA/Łd 626/16; wyrok WSA w Krakowie z 14 maja 2019 r., II SA/Kr 1641/18; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wobec powyższego, skoro na gruncie niniejszej sprawy realizacja objętej złożonym w dniu 13 października 2020 r. wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestycja jest planowana na całym obszarze, w skład którego wchodzą działki o nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738, to w sposób prawidłowy zdaniem Sądu wyznaczając granice obszaru analizowanego przyjęto wartość 32 m, która odpowiada szerokości frontu obszaru objętego przedmiotowym wnioskiem, przyległego do drogi publicznej – ul. [...], z której zgodnie z oświadczeniem inwestora ma odbywać się główny wjazd na działkę. Mając na uwadze przywołane wyżej stanowisko, co do znaczenia terminu "teren", o którym mowa zarówno w art. 59 ust. 1, jak i art. 61 u.p.z.p., za nieuzasadnione uznać należało również zarzuty skarg, co do konieczności wydania odrębnych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla każdej z działek ewidencyjnych, objętych wnioskiem z dnia 13 października 2020 r., na których planowana jest realizacja przedmiotowego przedsięwzięcia. Za nieuzasadnione Sąd uznał także zarzuty, co do niejednoznacznego i nieprecyzyjnego ustalenia parametrów nowej zabudowy, w zakresie szerokości elewacji frontowej, jak również układu połaci dachowych oraz ich kąta pochylenia. Wbrew stanowisku skarżącej określona kwestionowaną decyzją dopuszczalna szerokość elewacji frontowej projektowanej inwestycji została ustalona zgodnie z § 6 rozporządzenia i jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przyjęta wartość w przedziale od 15 m do 29 m odpowiada wartością istniejących na nadym obszarze budynków, których szerokość elewacji frontowej kształtuje się na poziomie od 6 m do 18 m w przypadku pojedynczych budynków jednorodzinnych oraz w przedziale od 15 m do 107 m w przypadku zabudowy szeregowej i bliźniaczej. Za zgodne z § 8 rozporządzenia uznać również należy ustalone decyzją dopuszczalne parametry układu połaci dachowych oraz ich kąta pochylenia. Ustalone w tym zakresie wartości odpowiadają parametrom dachów istniejącej zabudowy występującej na obszarze analizowanym i nie pozostają w sprzeczności z zastanym sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich. Natomiast, co do zarzutu niejednoznacznego określenia powyższych wartości wskazać należy, iż wbrew stanowisku skarżącej ustalenie tych parametrów za pomocą tzw. "widełek" określających konkretnie wskazane wartości minimalne i wartości maksymalne, miało służyć wskazaniu jak najbardziej konkretnych wymiarów i wskaźników przyszłej zabudowy, celem zachowania ładu przestrzennego wyznaczonego przez istniejące budynki. Odnosząc się natomiast do załączonego do skargi - "Planu Zagospodarowania pod budownictwo jednorodzinne [...]", kwartał 1/26, 2/26 – Sąd stwierdza, iż opis przedłożonej mapy oraz umieszczone na niej pieczęcie urzędowe pozwalają na stwierdzenie, iż stanowiła ona załącznik do decyzji Urzędu Dzielnicowego Ł.-P. z dnia [...] czerwca 1987 r, nr [...], wydanej w indywidualnej sprawie administracyjnej dotyczącej zezwolenia na budowę budynku mieszkalnego, na działce nr 18, kwartał 1/26. Tym samym przedłożony dokument pozostaje bez wpływu na wynik niniejszej sprawy. Podkreślenia w tym miejscu ponownie wymaga, że zgodnie z informacją z Wydziału Urbanistyki i Architektury w Departamencie Planowania i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miasta Ł. dnia 12 sierpnia 2021 r. wskazane we wniosku inwestora działki o nr ew. 725, 726, 729, 730, 734/1,737, 738 nie są objęte postanowieniami powoływanej przez skarżącą uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia 10 września 2008 r., nr [...], jak również nie są objęte żadnym innym planem zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, zgodnie z obowiązującym prawem ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej w trybie art. 61 u.p.z.p., a podniesiony zarzut skargi, co do nałożenia obszaru przeprowadzonej analizy urbanistycznej na teren objęty postanowieniami wyżej powołanej wyżej uchwały uznać należy za nieuzasadniony. Końcowo wskazać również należy, w świetle zarzutów i wątpliwości skarżącej, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Reasumując Sąd doszedł do przekonania, że organy administracji publicznej podjęły zgodnie z art. 7 k.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Wydana decyzja znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa materialnego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. dc