II SA/Łd 420/25

Dnia 21 sierpnia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Sędzia WSA Michał Zbrojewski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 sierpnia 2025 roku sprawy ze skargi A. P. i K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 9 kwietnia 2025 roku nr KO.4116.20.2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Kutno z dnia 12 lutego 2025 roku, nr 1/2025, znak: GK..3134.1.6.2023.WA; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach solidarnie na rzecz skarżących kwotę 4000 (cztery tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z 9 kwietnia 2025 r. znak: KO.4116.20.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 572), powoływanej dalej jako: "k.p.a." utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kutno z 12 lutego 2025 r. nr 1/2025, znak: GK..3134.1.6.2023.WA wydaną na podstawie art. 104, art. 107 k.p.a. i art. 98a ust. 1-1b, ust. 3, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.g.n." ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 13 073,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K. obręb ewidencyjny [...], stanowiącej po podziale działki nr [...] o powierzchni 1,9659 ha, działki ewidencyjne o numerach: [...], [...], i [...] o łącznej powierzchni 1,5615 ha, z wyłączeniem działek numer [...], [...] i [...] o powierzchni łącznej 0,4044 ha, przeznaczonych pod drogi gminne. Działka nr [...] była uregulowana w księdze wieczystej [...] i przed podziałem stanowiła własność A. P. i K. P.. Wysokość opłaty adiacenckiej przypadającej na poszczególnych współwłaścicieli wynosi: A. P. – 6 536,70 zł, K. P. – 6 536,70 zł. Z akt sprawy wynika, że 5 grudnia 2022 r. A. P. i K. P., powoływani dalej jako: "skarżący", właściciele działki numer [...], położonej przy ulicy [...], wystąpili z wnioskiem o zatwierdzenie jej podziału w celu wydzielenia działek: pod drogi publiczne, zabudowę usługową i mieszkaniową jednorodzinną zgodnych z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W wyniku podziału powstały nowe działki gruntu: działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,0603 ha - pod drogę gminną, działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,4344 ha, działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,1573 ha - pod drogę gminną, działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,4737 ha, działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni [...] ha, działka nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,1868 ha - pod drogę gminną. Podział działki został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Kutno z 13 kwietnia 2023 r. nr 9/2023, znak: GK.6831.39.2022.WA. Decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna 4 maja 2023 r. Pismem z dnia 28 marca 2024 r. skarżący zostali powiadomieni o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale. Organ I instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego z 18 lutego 2024 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.. Organ wyjaśnił, że w toku postępowania 9 kwietnia 2024 r. skarżący zakwestionował wynik operatu, gdyż został sporządzony niezgodnie z u.g.n. oraz wydanymi na jej podstawie aktami wykonawczymi. Wskazał, że został sporządzony niezgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 i pkt 17 u.g.n. Ponadto jego wyniki są nielogiczne, przedstawione do porównania nieruchomości wykazują tendencję, że im większa powierzchnia nieruchomości tym wyższa wartość 1 m2 gruntu. Za notoryjny uznał fakt, że nieruchomości gruntowe blisko aglomeracji osiągają większe wartości za 1 m2 , kiedy mają większą powierzchnię, ponieważ nadają się na realizację inwestycji deweloperskich. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca pismem z 10 maja 2024 r. wyjaśniła, że na rynku lokalnym miasta K. występuje bardzo ograniczona podaż gruntów o dużej powierzchni np. 1 ha. W badanym okresie wystąpiły tylko 4 takie transakcje, i to one są najbardziej podobne do tej wycenianej. Główną cechą nieruchomości podobnej zatem jest lokalizacja, najbardziej podobna do szacowanej. Najbardziej podobne nieruchomości to te z terenu miasta K., drugą z cech jest powierzchnia, szukano więc zatem nieruchomości o "dużej powierzchni gruntu". Duże powierzchnie gruntu, ze względu na zaangażowanie dużych środków finansowych, charakteryzują się niższą ceną i popytem. Jest to jednak stwierdzenie ogólne, często z powodu innych mierzalnych cech jak np. lokalizacji, sąsiedztwa, może zdarzyć się, że ceny gruntów o dużej powierzchni będą wyższe niż działek o małych powierzchniach gruntów. Na terenie lokalnego rynku brak było transakcji gruntów budowlanych, o dużych powierzchniach, przeznaczonych na cele budowlane. Grunty przeznaczone na cele budowlane, są w większości zbywane po podziale tych gruntów jako bardziej poszukiwane przez inwestorów mniejsze powierzchnie gruntu. Transakcje wybrane do porównań skorygowane o różnice w ich cechach i nadano rangi upodabniające do szacowanej nieruchomości. Możliwości zabudowy, wielkość i lokalizacja to trzy podstawowe czynniki, które mają wpływ na wartość danej nieruchomości. Kolejnym ważnym czynnikiem jest lokalizacja gruntu. W tym przypadku należy wziąć pod uwagę położenie względem dużych miast (wojewódzkich czy gminnych), ale również względem ośrodków turystycznych i wypoczynkowych. Poza tym bardzo ważna jest odległość od najbliższych sklepów, galerii handlowych, punktów usługowych, placówek medycznych, pocztowych, ośrodków kulturowych czy sportowych, szkół, przedszkoli czy żłobków. Poza lokalizacją i wielkością działki wpływ na wartość nieruchomości mają również dostęp do mediów, jakość gruntu, infrastruktura drogowa i otoczenie działki. W przypadku opłaty adiacenckiej ważne jest zachowanie zasady współmierności i kompatybilności (wzajemnego uzupełniania się cech), która została zachowana w odniesieniu zarówno cechy lokalizacji, możliwości inwestycyjnych gruntu oraz powierzchni działek. Analityczny i rozbudowany sposób określania cech i wag cech rynkowych możliwy jest wówczas, gdy dysponuje się bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych analiza statystyczna rynku). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego. Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy, tym możliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, że nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową a słaba niską. Decyzją z 23 maja 2024 r. Prezydent Miasta Kutno wydał decyzję nr 9/2024, znak: GK..3134.1.6.2023.WA o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach decyzją z 17 lipca 2024 r., znak: KO.4116.48.2024 uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z uwagi na to, że w sporządzonym operacie szacunkowym: transakcje nieruchomościami podobnymi dotyczą tylko nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, gdzie nieruchomość szacowana jest położona na terenach o przeznaczeniu pod usługi i budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz pod zieleń urządzoną izolacyjną (przed podziałem i po podziale); brak wyodrębnienia bądź wskazania w jakim stopniu co do całości nieruchomości na wartość wpływa teren zarezerwowany pod zieleń urządzoną; jakiej procentowo części wyceniana nieruchomość jest zabudowana a w jakiej nie, przez co brak w operacie czy okoliczność ta ma znaczenie dla ustalenia wartości rynkowej oraz brak uzasadnienia pominięcia oględzin nieruchomości porównywalnych. Pismem z 29 lipca 2024 r. organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie korekty operatu szacunkowego z uwzględnieniem wskazań zawartych w decyzji uchylającej. Korekta operatu została sporządzona 30 sierpnia 2024 r. Decyzją z 28 października 2024 r. Prezydent Miasta Kutno wydał decyzję nr 19/2024 znak: GK..3134.1.6.2023.WA o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach decyzją z 27 grudnia 2024 r., znak: KO.4116.81.2024 uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z uwagi na to, że w sporządzonym operacie szacunkowym: transakcje nieruchomościami podobnymi dotyczą tylko nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, gdzie nieruchomość szacowana jest położona na terenach o przeznaczeniu pod usługi i budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, oraz pod zieleń urządzoną izolacyjną (przed podziałem i po podziale); brak wyodrębnienia bądź wskazania w jakim stopniu co do całości nieruchomości na wartość wpływa teren zarezerwowany pod zieleń urządzoną (przed podziałem i po podziale); w tabelach 8, 10, i 12 przyjęcie cechy "pole powierzchni" jako bardzo dobrej dla nieruchomości 4737 m2, 4344 m2 i 6534 m2 pozostaje w sprzeczności z ocenami wyznaczonymi w tabeli nr 7, działki o powierzchni powyżej 0,35 ha należy ocenić jako przeciętne; odrzucenie transakcji 1 i 2 jako skrajnych w tabeli nr 2, nie są to transakcje skrajne, natomiast po podziale nie odrzucono transakcji skrajnych. Pismem z 7 stycznia 2025 r. organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie korekty operatu szacunkowego z uwzględnieniem wskazań zawartych w decyzji uchylającej. Korekta operatu została sporządzona 15 stycznia 2025 r. W ocenie organu, operat po dokonanej korekcie został uzupełniony o wskazania zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach. Przywołaną na wstępie decyzją z 12 lutego 2025 r., nr 1/2025, znak: GK.3134.1.6.2023.WA Prezydent Miasta Kutno po ponownym rozpatrzeniu sprawy ustalił skarżącym opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w wysokości 13 073,40 zł z obowiązkiem jej wniesienia na konto Urzędu Miasta Kutno po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wyjaśnił, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W dacie, w której decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miasta Kutno nr XLIIII/494/10 z 9 lutego 2010 r. ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Rada Miasta Kutno ustaliła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na 30%. Następnie organ wyjaśnił, że przeprowadził dowód z operatu szacunkowego z 18 lutego 2024 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C., którego korektę wykonano 30 sierpnia 2024 r. i 15 stycznia 2025 r. Do określenia wartości rynkowej prawa własności do działek przed podziałem oraz po podziale zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami. Rzeczoznawca opisał i przyjął stan nieruchomości: przed podziałem na dzień 13 kwietnia 2023 roku (dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział); po podziale na dzień 4 maja 2023 roku (dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna), wartość nieruchomości określono na dzień 4 maja 2023 roku (dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna). Do określenia wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami przyjęto cechy i ich ocenę, które po analizie zawartych transakcji nieruchomości podobnych mają największy wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] przed podziałem wykonano zestawienie 5 transakcji dokonywanych w latach 2021 - 2023. Ustalono zakres kwotowy 21 zł/m2. Na podstawie zebranych informacji oraz oględzin nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i nieruchomości wziętych do porównań po podziale zestawiono cechy i wagi cech tych nieruchomości. Do porównań wybrano trzy nieruchomości i szczegółowo je opisano: nieruchomość A położona w K., w obrębie [...], nieruchomość B położona w K., w obrębie [...], nieruchomość C położona w K., w obrębie [...]. Działce nr [...] przed podziałem przypisano cechy rynkowe: położenie (lokalizacja) - przeciętna, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (uzbrojenie) - pełne, pole powierzchni działki - słabe, możliwości inwestycyjne gruntu - przeciętne, przeznaczenie w m.p.z.p. - b. dobre. Stosując porównanie parami określono wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni 1,5615 ha (1,9659 ha po odjęciu powierzchni gruntu pod drogi gminne 0,4044 ha), która wyniosła 122; 64 zł/m2. Wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła 1 898 628 złotych. Do określania wartości działki po podziale wykonano zestawienie 9 transakcji dokonanych w latach 2022 - 2023. Odrzucono transakcje nr 9 jako skrajnie, odbiegającą od pozostałych. Ustalono zakres kwotowy 64 zł/m2. Na podstawie zebranych informacji oraz oględzin nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i nieruchomości wziętych do porównań po podziale zestawiono cechy i wagi cech tych nieruchomości. Do porównań wybrano trzy nieruchomości i szczegółowo je opisano: nieruchomość A położona w obrębie [...], nieruchomość B położona w obrębie [...], nieruchomość C położona w obrębie [...]. Działce ewidencyjnej numer [...], po podziale przypisano cechy rynkowe: położenie (lokalizacja) - przeciętne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (uzbrojenie) - pełne, pole powierzchni działki - b. dobre, możliwości inwestycyjne gruntu - przeciętne, przeznaczenie w m.p.z.p. - dobre. Stosując porównanie parami określono wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni 0,4737 ha, która wyniosła 129,07 zł/m2. Wartość rynkowa działki po podziale, wyniosła 611 405 złotych. Działce ewidencyjnej numer [...], po podziale przypisano cechy rynkowe: położenie (lokalizacja) - przeciętne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (uzbrojenie) - pełne, pole powierzchni działki - b. dobre, możliwości inwestycyjne gruntu - słabe, przeznaczenie w m.p.z.p. - b. dobre. Stosując porównanie parami określono wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni 0,4344 ha, która wyniosła 130,67 zł/m2. Wartość rynkowa działki po podziale, wyniosła 567 630 złotych. Działce ewidencyjnej numer [...], po podziale przypisano cechy rynkowe: położenie (lokalizacja) - przeciętne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (uzbrojenie) - częściowe, pole powierzchni działki - przeciętne, możliwości inwestycyjne gruntu - słabe, przeznaczenie w m.p.z.p. - b. dobre. Stosując porównanie parami określono wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni 0,6534 ha, która wyniosła 116,80 zł/m2. Wartość rynkowa działki po podziale, wyniosła 763 171 złotych. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości skarżących oznaczonej numerem działki [...] przed podziałem wyniosła 1 898 628 złotych, wartość nieruchomości po podziale łącznie dla działek numer [...], [...] i [...] wyniosła 1 942 206 złotych, a wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału wyniósł 43 578 złotych. Opłata adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] w wyniku jej podziału wynosi 13 073,40 złotych (43 578 zł x 30%). Wysokość opłaty adiacenckiej przypadającej na poszczególnych współwłaścicieli wynosi: A. P. - 6 536,70 zł, K. P. - 6 536,70 zł. Organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy wskazujący wartość nieruchomości przed i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej nie zawiera uchybień. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek, błędów rachunkowych i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, wskazane zostały właściwe podstawy prawne oraz metodologiczne jego sporządzenia, został zbadany stan prawny wycenianej nieruchomości, został dokonany opis nieruchomości według stanu przed i po podziale, został wskazany sposób i metoda wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości została przeprowadzona wyczerpująco. Odwołanie w terminie prawem przewidzianym złożyli skarżący wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 k.p.a. polegającym na jego błędnej wykładni poprzez uznanie, że jego zastosowanie jest uzależnione od oceny organu, na którego zlecenie został powołany biegły, a w konsekwencji wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego, który podlegał wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, gdyż brał udział w wydaniu poprzednich decyzji Prezydenta Miasta Kutno uchylonych następnie przez Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach na podstawie zastrzeżeń do operatu szacunkowego sporządzonego na gruncie niniejszej sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach po rozpoznaniu powyższego odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Przywołując treść art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147, art. 148 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. wyjaśnił, że działka w pierwotnym kształcie [...] o pow. 1,9659 ha została podzielona 6 działek ewidencyjnych, z czego 3 działki przeznaczone są pod drogi gminne. Działka [...] o pow. 0,4344 ha, nr [...] o pow. 0,4737 ha i nr [...] o pow. 0,6534 ha przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę usługową, z tym że działki [...] i [...] w części przeznaczone są pod tereny zieleni izolacyjnej. Kolegium wskazało, że ustalenie wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale wymaga wiadomości specjalnych, którymi organ nie dysponuje w związku z czym zaistniała konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ nie może ingerować w merytoryczną część operatu, ponieważ w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W skorygowanym operacie szacunkowym stanowiącym dowód w określeniu wartości nieruchomości dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w wyniku podziału nieruchomości wartość nieruchomości przed podziałem została określona w wysokości 1 898 623 zł, a po podziale suma wartości działek w wysokości 1 942 206 zł. Różnica pomiędzy tymi wartościami wyniosłą 43 578 zł. Opłata adiacencką w wysokości 30% różnicy wyniosła zatem 13 073,40 zł. Skarżący nie złożyli zastrzeżeń do treści samego operatu szacunkowego i określonych w nim wartości nieruchomości zarzucając brak wyłączenia biegłej z uwagi na udział w wydaniu decyzji przez organ I instancji, która została uchylona w postępowaniu odwoławczym w wyniku zastrzeżeń do operatu szacunkowego. Kolegium wyjaśniło, że sam fakt opracowania przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ nieścisłości bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń nie może być kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia od udziału w szacowaniu tej nieruchomości na mocy art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. w związku z art. 176 u.g.n. W ocenie organu chybiony jest zarzut niedopuszczalności powierzenia wyceny temu samemu rzeczoznawcy i konieczności jej zlecenia przez organ innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Taki obowiązek nie wynika z żadnego przepisu. W sytuacji, gdy rzeczoznawca sporządzał operat na wcześniejszym etapie postępowania dla tego samego celu to w powtórnym zlecaniu sporządzenia szacunku ma poszerzoną wiedzę o przedmiocie szacowania nieruchomości. Ponownie sporządzony operat szacunkowy został przez biegłą uzupełniony i poprawiony i nie stanowi dowodu konkurencyjnego względem pierwotnego. Stanowcze przyjęcie, że ten sam biegły nie może ponowić czynności szacunkowych przedstawiając nową opinię na okoliczność ustalenia opłaty adiacenckiej, należałoby uznać za zbędny formalizm. W ocenie Kolegium nie istnieje uzasadniona podstawa do wyłączenia biegłej do sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w tej samej sprawie. Kolegium podkreśliło, że organ w sposób szczegółowy opisał wszelkie podejmowane w sprawie czynności i odniósł się do stanu faktycznego sprawy, ocenił zgromadzone dowody. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Rzeczoznawczym w procesie dochodzenia do określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale przyjęła te same nieruchomości porównawcze co w poprzednich operatach. Wynikająca różnica w wysokości wartości nieruchomości nastąpiła na skutek uwzględnienia przez rzeczoznawczynię majątkową szczegółowych warunków szacowanej nieruchomości, tj. uwzględnienia, że nieruchomość jest częściowo zabudowana i w jakim zakresie wpływa to na możliwości inwestycyjne powstałych działek, a to z kolei spowodowało korektę wartości odpowiednimi poprawkami kwotowymi. W ten sam sposób uwzględniono utrudnienie w zagospodarowaniu działek z uwagi na bezwzględne przeznaczenie w miejscowym planie części nieruchomości na zieleń urządzoną o funkcji izolacyjnej. Odpowiednie zastosowanie poprawek kwotowych pomiędzy cechami nieruchomości szacowanej, szczególnie cechy "możliwości inwestycyjne gruntu", a taką cechą nieruchomości porównawczych spowodowało końcowo zmianę wartości gruntu po podziale. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że w odwołaniu nie zostały sformułowane zarzuty względem operatu szacunkowego i ustalonych w nim wartości nieruchomości, co oznacza, że nie są one kwestionowane, a na pewno poprzez brak sformułowania odpowiednich zarzutów ustalenia te nie zostały podważone. Brak zarzutów wobec operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale prowadzi do konkluzji, że wynik oszacowania nieruchomości pozwolił na rozstrzygniecie decyzją sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej nieruchomości w oparciu o określone w tym operacie szacunkowym wartości. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli A. P. i K. P., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, zarzucając naruszenie: 1. art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 k.p.a. polegającym na ich błędnej wykładni poprzez uznanie, że jego zastosowanie jest uzależnione od oceny i uznania organu administracji, na którego zlecenie został powołany biegły, czy wystąpiła konieczność wyłączenia biegłego, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy decyzji organu I instancji ustalającej opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego, który podlegał wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, gdyż brał udział w wydaniu poprzednich decyzji organu I instancji uchylonych następnie przez Kolegium na podstawie stwierdzonych zastrzeżeń do operatów szacunkowych sporządzonych na gruncie niniejszej sprawy; 2. art. 138 § 1 k.p.a. w zw. art. 144 u.g.n. w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. polegającym na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji pomimo, że w decyzji tej błędnie określono podmiot zobowiązany do zapłaty opłaty adiacenckiej, a także niewłaściwe podzielono kwotę opłaty adiacenckiej na skarżących, pomimo, że ich odpowiedzialność jest wspólna i solidarna, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji, która jest niewykonalna, a niewykonalność ta ma charakter trwały. Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji organu. II instancji, względnie, w przypadku uznania, że nie zachodzą przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji, o uchylenie decyzji organu II instancji, stwierdzenie nieważności decyzji organu I instancji w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazali, że kategoryczne sformułowanie w art. 176 u.g.n. "podlega wyłączeniu" wskazuje na bezwzględny i obligatoryjny charakter tego wyłączenia. Ustawodawca nie pozostawił organowi administracji publicznej swobody uznania co do stosowania tego przepisu. Gdyby intencją ustawodawcy było uzależnienie wyłączenia rzeczoznawcy od oceny organu, przepis zostałby sformułowany w sposób warunkowy, np. "rzeczoznawca majątkowy może podlegać wyłączeniu", "organ może wyłączyć rzeczoznawcę majątkowego" albo, tak jak to czyni w art. 24 § 3 k.p.a., do wyłączenia konieczne jest uprawdopodobnienie istnienia okoliczności, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności. Art. 176 u.g.n. wprowadza natomiast automatyzm wyłączenia przy zaistnieniu określonych przesłanek, nie pozostawiając miejsca na uznanie administracyjne. Takie rozwiązanie wynika nie tylko wprost z ww. przepisu, ale znajduje uzasadnienie w roli biegłego, ograniczonej kognicji organu administracji w zakresie oceny operatu oraz ograniczonych możliwości zaskarżenia wyników operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w formie opinii sporządzonej przez zespół oceniający. Co do zasady organ administracji publicznej nie m a kompetencji do oceny operatu w zakresie wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. To fundamentalne ograniczenie kognicji organu sprawia, że szczególnie istotne staje się zapewnienie bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto operat szacunkowy stanowi kluczowy, a de facto jedyny dowód w sprawach, w których wymagane jest określenie wartości nieruchomości. W przypadku ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału jedynym (głównym) dowodem determinującym treść decyzji jest operat szacunkowy. Ta szczególna rola operatu powoduje, że jego sporządzenie przez rzeczoznawcę, który już wcześniej zajmował stanowisko w sprawie (zwłaszcza gdy jego opinia została zakwestionowana), rodzi uzasadnione wątpliwości co do obiektywizmu takiej wyceny. Z tych względów decyzja ustawodawcy o automatyzmie wyłączenia podyktowana jest koniecznością zapewnienia bezstronności oraz eliminacji psychologicznego uwarunkowania polegającego na dążeniu do potwierdzenia własnych wcześniejszych ustaleń. Rzeczoznawca, którego operat został zakwestionowany, może (nawet nieświadomie) dążyć do potwierdzenia swojego pierwotnego stanowiska, co z kolei może wpływać na obiektywizm nowej wyceny. Jest to szczególnie istotne, gdy poprzedni operat został zakwestionowany z powodu istotnych uchybień merytorycznych. Każda wycena, w szczególności stanowiąca podstawę naliczenia daniny publicznej, musi być dokonywana na podstawie pełnej wiedzy o przedmiocie szacowania nieruchomości. Niezależnie od tego, czy jest to pierwsza czy kolejna opinia. Wykonywanie kolejnych opinii, w szczególności przez pryzmat wytyków organu administracji stoi w opozycji do niezależności rzeczoznawcy od poglądów organów administracji. Co więcej, skłania biegłego do sporządzenia operatu pod oczekiwania tych organów w zakresie stwierdzonych braków lub błędów. Wykładnia art. 176 u.g.n. dokonana przez Kolegium, uzależniająca wyłączenie rzeczoznawcy od uznania organu, jest nie tylko sprzeczna z literalnym brzmieniem przepisu, ale również z jego ratio legis oraz zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego i dowodowego opartego o opinię biegłego. Skoro decyzje te zostały uchylone z powodu istotnych wad operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie ta sama osoba sporządziła kolejny operat w tej samej sprawie, zachodzi przesłanka wyłączenia określona art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. Rzeczoznawca majątkowy trzykrotnie sporządzała operat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości, w tym samym stanie faktycznym oraz prawnym. Wyniki poszczególnych wycen różniły się od siebie w sposób diametralny. Ta okoliczność nie tylko wzmacnia argumentację o konieczności wyłączenia biegłego, ale również rodzi poważne wątpliwości co do rzetelności i obiektywizmu sporządzanych wycen . Pierwotny operat szacunkowy, stanowiący podstawę decyzji Prezydenta Miasta Kutno nr 9/2024 z dnia 23 maja 2024 r., określał wzrost wartości nieruchomości na kwotę 203 298 zł. Po uchyleniu tej decyzji przez SKO z uwagi na wady operatu, ten sam rzeczoznawca sporządził drugi operat, który prezentował podobny wynik w zakresie wzrostu wartości wskazując na kwotę 208 351 zł. Wydana na jego podstawie decyzja również została uchylona ze względu na istotne uchybienia operatu. Z kolei trzeci operat, stanowiący podstawę wydania decyzji, wykazał wzrost wartości nieruchomości na kwotę 43 578 zł. Tak drastyczna zmiana ustalonego wzrostu wartości nieruchomości - z kwoty powyżej 200 tys. zł w dwóch pierwszych operatach do kwoty 43 578 zł w trzecim operacie, nie znajduje racjonalnego uzasadnienia w okolicznościach faktycznych sprawy. Zmiana wzrostu wartości nieruchomości o około 80% pomiędzy drugim a trzecim operatem, przy niezmiennym stanie faktycznym i prawnym, świadczy, albo o fundamentalnych błędach metodologicznych albo o dostosowywaniu wyników wyceny do bieżących oczekiwań (uwag) organu administracji. Nawet gdyby przyjąć, wbrew argumentacji przedstawionej wcześniej, że art. 176 u.g.n. nie wprowadza bezwzględnego obowiązku wyłączenia rzeczoznawcy, to w okolicznościach niniejszej sprawy, gdzie mamy do czynienia z diametralnymi różnicami w kolejnych operatach, wyłączenie rzeczoznawcy było konieczne dla zapewnienia obiektywizmu i wiarygodności wyceny stanowiącej podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. A przynajmniej konieczne było wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości. Następnie skarżący stwierdzili, że stanowisko Kolegium, że brak zarzutów dotyczących określonych wartości nieruchomości oznacza, że nie są one kwestionowane, jest chybione, ponieważ skarżący wyraźnie wskazali w odwołaniu, że na tym etapie, skarżący za przedwczesne uznają zgłaszanie zarzutów wobec operatu. Jednak prima facie można stwierdzić, że operat zawiera takie same lub podobne wady, na które skarżący powoływali się w odwołaniach od poprzednich decyzji organu I instancji. W ich ocenie skoro podnieśli zarzut formalny dotyczący wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego, to formułowanie szczegółowych zarzutów merytorycznych wobec operatu byłoby bezcelowe. Jeśli bowiem rzeczoznawca podlegał wyłączeniu, to cały operat sporządzony przez nią nie mógł stanowić podstawy wydania decyzji niezależnie od jego merytorycznej zawartości. Niezależnie jednak od tego skarżący wprost wskazali na aktualność zastrzeżeń wyrażonych we wcześniejszych pismach (odwołaniach), do których Kolegium się nie odniosło. Kolejno skarżący wskazali, że w decyzji tej błędnie określono podmiot zobowiązany do zapłaty opłaty adiacenckiej oraz niewłaściwie podzielono kwotę opłaty adiacenckiej pomiędzy skarżących. W konsekwencji wydana decyzja jest niewykonalna, a niewykonalność ta ma charakter trwały. Z materiału dowodowego wynika, że skarżący są właścicielami nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, a nie, jak przyjął organ I instancji, współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Powyższe wynika również wprost z działu II księgi wieczystej nr [...], na której treść powołał się organ I instancji. Z powołanej księgi wieczystej wynika, że skarżącym przysługuje prawo własności na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wspólność ustawowa małżeńska stanowi szczególny rodzaj własności, istotnie różniący się od współwłasności w częściach ułamkowych mają bezpośrednie przełożenie na charakter zobowiązań związanych z majątkiem wspólnym małżonków. W przypadku opłaty adiacenckiej ustalonej w związku z podziałem nieruchomości należącej do majątku wspólnego, zobowiązanymi są małżonkowie wspólnie jako właściciele nieruchomości, a nie każdy z nich oddzielnie. Niewłaściwe określenie podmiotu zobowiązanego do zapłaty opłaty adiacenckiej oraz błędne podzielenie kwoty opłaty na skarżących powoduje, że jest niewykonalna w sensie prawnym. Niewykonalność ta ma charakter trwały, gdyż decyzja kreuje dwa odrębne zobowiązania publicznoprawne, podczas gdy z przepisów prawa wynika, że może powstać tylko jedno zobowiązanie obciążające małżonków wspólnie jako właścicieli nieruchomości objętej wspólnością ustawową małżeńską. Inaczej mówiąc nie byłoby możliwe prowadzenie egzekucji ustalonej wobec poszczególnych skarżących opłaty. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z zm.), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu w powyższym trybie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 9 kwietnia 2025 r. znak: KO.4116.20.2025 utrzymująca w mocy decyzji Prezydenta Miasta Kutno z 12 lutego 2025 r. nr 1/2025 ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 13 073,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K. obręb ewidencyjny [...], stanowiącej po podziale działki nr [...] o powierzchni 1,9659 ha, działki ewidencyjne o numerach: [...], [...], i [...] o łącznej powierzchni 1,5615 ha, z wyłączeniem działek numer [...], [...] i [...] o powierzchni łącznej 0,4044 ha, przeznaczonych pod drogi gminne. Działka nr [...] była uregulowana w księdze wieczystej [...] i przed podziałem stanowiła własność A. P. i K. P.. Wysokość opłaty adiacenckiej przypadającej na poszczególnych współwłaścicieli wynosi: A. P. – 6 536,70 zł, K. P. – 6 536,70 zł. Jak wskazano, kontrolowana decyzja została wydana w przedmiocie opłaty adiacenckiej, zaś podstawą rozstrzygnięć organów był art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), dalej: "u.g.n.", zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Co istotne, stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przy tym, zgodnie z art. 98a ust. 1b ww. ustawy, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie uprawnione było przystąpienie przez organ do procedowania w sprawie opłaty adiacenckiej, której ustalenie zależało od wykazania, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału. Jak wynika z akt sprawy, decyzją Prezydenta Miasta Kutno z 13 kwietnia 2023 r. został dokonany podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w K. i decyzja ta jest ostateczna od 4 maja 2023 r. Ponadto, w tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta Kutno nr XLIIII/494/10 z 9 lutego 2010 r. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości po i przed dokonaniem podziału. Nie ulega też wątpliwości, że nie upłynął okres 3 lat od kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, gdyż postępowanie w sprawie ustalenia tej opłaty organ wszczął 28 marca 2024 r. Odnośnie zaś wykazania przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału konieczne było sporządzenie przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego ustalającego, czy do takiego wzrostu doszło. Z przytoczonych przepisów wynika bowiem, że operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje w tej sprawie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 ze zm.), dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny". Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 4). Przy czym, ww. zasady doznają pewnych wyjątków w odniesieniu do operatów dotyczących ustalenia wartości nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej, bowiem w tym wypadku wyceny dokonuje się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny. Wobec tego należy uznać, że art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie pierwsze stanowi w tym zakresie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji, przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty - wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (zob. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 27 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 921/23, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzecznia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA). Dokonując zaś oceny sporządzonego operatu szacunkowego należy stwierdzić, że został on sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia. Nie mniej zdaniem Sądu operat ten zawiera pewne błędy, które muszą zostać wyjaśnione przez organy administracji przy ponownym rozpoznaniu sprawy. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przyjęto do porównania nieruchomości wyłącznie mniejsze i to dwie sporo mniejsze – tj. 3 048 m2, 3 886 m2 i 14 131 m2, gdy nieruchomość skarżących to 15 615 m2 (po odjęciu gruntu pod drogi gminne), w operacie stwierdzono, że "Na terenie lokalnego rynku brak jest transakcji gruntów budowlanych, o dużych powierzchniach powyżej 1 ha przeznaczonych na cele budowlane" (str. 15) oraz "Na terenie lokalnego rynku brak jest ograniczona ilość transakcji gruntów budowlanych, o dużych powierzchniach powyżej 1 ha, przeznaczonych na cele budowlane, w powiecie [...] takie grunty nie występują" (str. 17). Nie mniej w operacie nie opisano/zdefiniowano pojęcia rynek lokalny. Jednocześnie nie wiadomo dlaczego wycena została ograniczona tylko do rynku lokalnego a nie zbadano rynku regionalnego. W orzecznictwie przyjmuje się, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Natomiast określony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że dopiero gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Sąd ma także wątpliwości co do danych zawartych w tabeli nr 5 na str. 23 operatu. Przy "polu powierzchni" dla działki "X/B" rzeczoznawca przyjął wartość "+1,40", a analiza tabelki wskazuje, że rzeczoznawca powinien przyjąć wartość "-1,40" z uwagi na to, że działka nr [...] przed podziałem – "X" ma pole powierzchni określone jako "słabe", a działka "X/B" ma "przeciętne", które to pojęcie jest lepszą oceną. Błąd jest widoczny gdy porówna się opis dla działki "X/C" wskazany jako "bardzo dobre" i wartość "-4,20". Powyższa pomyłka zmienia zarówno cenę m2 jak i wartość działki. Odnosząc się do kluczowego zarzutu skargi sprowadzającego się do zagadnienia czy ponowny operat wraz z wyceną może być sporządzony przez tego samego biegłego w razie uchylenia przez organ II instancji decyzji organu I instancji z powodu błędów w operacie. Sąd w składzie orzekającym stoi na stanowisku, i podziela pogląd dominujący w orzecznictwie, że sam fakt uchylenia przez organ II instancji decyzji organu I instancji orzekającej o opłacie adiacenckiej z powodu stwierdzonych przez organ odwoławczy wad operatu szacunkowego, nie uzasadnia jeszcze wniosku, że biegły ten nie może sporządzić ponownej wyceny w tej sprawie administracyjnej. W szczególności podstawy do przyjęcie poglądu przeciwnego nie można poszukiwać w art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. Rzeczoznawca nie bierze udziału w wydaniu decyzji, a jedynie sporządza operat, który podlega ocenie i weryfikacji przez organ wydający rozstrzygnięcie administracyjne. Ponadto, powyższy przepis wyłącza pracownika z udziału w postępowaniu odwoławczym, jeżeli uczestniczył uprzednio w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, w którym wydano zaskarżoną odwołaniem decyzję. Sąd natomiast podziela pogląd, że błędnie skonstruowano sentencję decyzji organu I instancji. Zgodnie z treścią art. 196 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy, dotyczące stosunków, z których ona wynika. (art. 196 § 2 k.c.). Jedną z form współwłasności łącznej jest wspólność ustawowa małżeńska, mająca charakter bezudziałowy. (art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm.). Więź łącząca małżonków jest natomiast silniejsza w porównaniu z - uregulowaną w prawie rzeczowym - więzią łączącą "ułamkowych" współwłaścicieli rzeczy wspólnej. Uzasadnia to jej niepodzielny charakter. Każdy z małżonków jest mianowicie "niepodzielnie" współuprawniony do całego majątku, a nie tylko do jego ułamkowej części. (zob. Tomasz Sokołowski, Komentarz do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, LEX). Trafnie zwraca się przy tym uwagę, że powszechnie używany termin "współwłasność" małżeńska jest z reguły nieadekwatny do unormowań kształtujących wspólność łączną. Bardziej odpowiednia w wypadku takiej wspólnoty jest "wspólność łączna", gdyż mamy tu do czynienia nie ze współwłasnością jednej rzeczy, lecz ze wspólnością masy majątkowej (por. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 121). Wspólność ustawowa zatem to wspólność masy majątkowej, nie zaś współwłasność określonej rzeczy. Skoro więc wyodrębnienie udziałów nie jest możliwe a solidarności nie można domniemywać przyjąć należy, iż obowiązki małżonków (skarżących) z tytułu nałożonej na nich opłaty adiacenckiej wchodzą do masy majątkowej, objętej wspólnością i jako takie winny być traktowane i zaspokajane (art. 36 § 1 k.r.i.o.). W przedmiotowej sprawie organy jednak nie wskazały, że nieruchomość objęta była współwłasnością małżeńską, nie wskazały, że opłata ma być wniesiona solidarnie a sam zapis sentencji wskazuje, na współwłasnością w częściach ułamkowych. Przy takiej konstrukcji sentencji ewentualna egzekucja mogła by być nieskuteczna. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni zaprezentowaną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną i podejmie rozstrzygnięcie odpowiadające prawu, uzasadniając je zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. W toku postępowania organ będzie czuwał nad przestrzeganiem zasad ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. ds