II SA/Łd 592/25

Dnia 20 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk (spr.), , , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 20 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi A. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 20 maja 2025 roku znak: SKO.4150.277-278.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł. Zaskarżoną do tutejszego Sądu decyzją z dnia 20 maja 2025 r. znak: SKO.4150.277-278.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 28 marca 2025 r. znak: DPRG-UA-X.316.2025 ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia 28 marca 2025 r. znak: DPRG-UA-X.316.2025 Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 30 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku handlowo-usługowego (o powierzchni sprzedaży do 350 m2) wraz z budową sieci wodociągowej, układu komunikacji wewnętrznej oraz niezbędnymi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...] na terenie oznaczonym, jako działki o nr ewidencyjnych [...] i [...] oraz fragment działki drogowej o nr ewidencyjnym [...] w obrębie geodezyjnym nr [...]. Organ określił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa. Organ wskazał, że planowana inwestycja obejmuje następujące roboty budowlane: – budowa zespołu do 30 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, – budowa budynku handlowo-usługowego (handel obejmujący sprzedaż artykułów spożywczo-przemysłowych oraz usługi nieuciążliwe, w tym np. gastronomia, o powierzchni sprzedaży do 350 m2), – budowa sieci wodociągowej, – budowa układu komunikacji wewnętrznej, – budowa niezbędnych instalacji i urządzeń budowlanych. Organ określił następujące zasady zabudowy: – linie zabudowy według załącznika graficznego do decyzji: od strony ul. [...] - obowiązującą linię zabudowy dla co najmniej jednego z najbardziej wysuniętych narożników jednego z projektowanych budynków wyznaczoną w odległości 14 m od linii rozgraniczającej ulicy; od strony drogi wewnętrznej bez nazwy - nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczoną w odległości 75 m od granicy działki drogowej; ze względu na konieczność kształtowania ładu przestrzennego ustalono ponadto obowiązującą linię zabudowy w jednakowej odległości od planowanej drogi dojazdowej; – maksymalną intensywność zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]: 0,24; – maksymalną nadziemną intensywność zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]: 0,24; – minimalną nadziemną intensywność zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]: 0,01; – udział powierzchni zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]: od 0,02 do 0,13; – minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do łącznej powierzchni działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]: 0,67; – pozostałe parametry projektowanego zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej: szerokość elewacji frontowych liczona łącznie dla każdej projektowanej pary budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej od strony projektowanej komunikacji wewnętrznej: od 12,2 m do 18,2 m; wysokość zabudowy: od 4,5 m do 7 m; geometrię dachów: dachy jednolite dla całego zespołu, dachy dwuspadowe lub wielospadowe o kącie nachylenia głównych połaci wynoszącym od 25° do 45° oraz o równoległym lub prostopadłym kierunku głównej kalenicy w stosunku do wschodniej lub zachodniej granicy działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]; – pozostałe parametry projektowanego budynku handlowo-usługowego: szerokość elewacji frontowej budynku od strony ul. [...]: od 10,4 m do 15,6 m; wysokość zabudowy: od 3 m do 7 m; geometrię dachu: dach dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia głównych połaci wynoszącym od 25° do 45° oraz o równoległym lub prostopadłym kierunku głównej kalenicy w stosunku do wschodniej lub zachodniej granicy działek o nr ewidencyjnych [...] i [...]. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A.S. i M.S. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 zw. z art. 77 § 1 k.p.a. polegające na braku pełnego rozpoznania stanu faktycznego tj. a) braku dokonania weryfikacji czy projektowana zabudowa znajduje się w bezpiecznej odległości od linii elektroenergetycznej; b) braku wskazania w opinii od operatora systemu przesyłowego P. S.A. w W. w jakiej bezpiecznej odległości mogą powstawać zabudowania mieszkalne od linii przesyłowej 220 kV relacji J.-P.; c) braku badania inwestycji pod kątem wymogów wskazanych w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektroenergetycznych w środowisku. Strona wskazała także na naruszenie przepisów prawa materialnego: a) art. 122 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska w związku z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektroenergetycznych w środowisku, poprzez jego niezastosowanie, w konsekwencji czego dopuszczenie do zabudowy terenu położonego w strefie ochronnej linii wysokiego bez uwzględnienia wymaganych przez względy ochrony potencjalnych mieszkańców odległości; b) art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie w ramach decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi, a tym samym narażenie potencjalnych przeszłych mieszkańców na szkodliwe oddziaływanie pola elektromagnetycznego, z uwagi na fakt zamieszkiwanie bezpośrednio pod linią przesyłową o napięciu znamionowym 220 Kv. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, przy uwzględnienie wpływu istniejącej linii wysokiego napięcia oraz określenie czy inwestycja spełniła wymagania sfery ochronnej wynikającej z przepisów prawa, w tym w szczególności art. 122 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska w związku z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektroenergetycznych w środowisku. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 20 maja 2025 r. znak: SKO.4150.277-278.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. W analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczno-tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. Teren inwestycji aktualnie zabudowany jest budynkiem mieszkalnym zlokalizowanym w odległości wynoszącej ok. 11,5 m od linii rozgraniczającej pasa drogowego ul. [...], a także zabudową gospodarczą zlokalizowaną w głębi terenu inwestycji. Zgodnie z wnioskiem istniejąca zabudowa przeznaczona jest do rozbiórki w związku z planowaną inwestycją. Zgodnie z wnioskiem (z załączoną koncepcją zagospodarowania terenu) planowany zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z budynkiem handlowo-usługowym ma być zlokalizowany w odległości ok. 9 m od linii rozgraniczającej pasa drogowego ul. [...] oraz w odległości wynoszącej ok. 11 m od granicy działki drogowej drogi wewnętrznej bez nazwy. Sąsiednie nieruchomości objęte zakresem obszaru analizowanego, dostępne z tej samej drogi publicznej (np. zlokalizowane przy ul. [...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]), są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Jak ponadto wskazano, skoro uzupełnieniem zabudowy o funkcji mieszkaniowej jest funkcja usługowa uznać należy, że budowa w obszarze obiektu zapewniającego zaspokojenie podstawowych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem tego terenu, wpisuje się w zasadę dobrego sąsiedztwa. Projektowany budynek handlowo-usługowy (handel obejmujący sprzedaż artykułów spożywczo-przemysłowych oraz usługi nieuciążliwe, w tym np. gastronomia, o powierzchni sprzedaży do 350 m2) spełni, zdaniem organ, wymagane warunki kontynuacji funkcji. Teren objęty wnioskiem ma dostęp do powiatowej drogi publicznej ul. [...] poprzez projektowany zjazd. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Planowana inwestycja będzie obsługiwana przez sieci: energetyczną - przedłożono oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii oraz warunkach przyłączenia dla obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej dnia 17 października 2024 r. od P. S.A. Oddział [...] Rejon [...], wodociągową - przedłożono pismo dotyczące możliwości przyłączenia do miejskiej sieci wodociągowej z dnia 18 listopada 2024 r. od Z. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. Planowana inwestycja obejmuje budowę sieci wodociągowej oraz projektowanych przyłączy do tej sieci na warunkach określonych przez gestora w ww. piśmie, odprowadzanie ścieków do bezodpływowych zbiorników na nieczystości ciekłe lub indywidualnych oczyszczalni ścieków, odprowadzanie wód opadowych i roztopowych na własny nieutwardzony teren inwestycji, zaopatrzenie w ciepło z indywidualnych źródeł ciepła. Zgodnie z informacją pochodzącą z ewidencji gruntów prowadzonej przez Łódzki Ośrodek Geodezji, na terenie objętym wnioskiem nie występują grunty o klasyfikacji leśnej, natomiast znajdują się grunty rolne oznaczone symbolem BrRIVa (grunty rolne zabudowane - grunty orne), S-RIVa (sady - grunty orne), RIVa, RIVb, RV (grunty orne), a także grunty oznaczone symbolem dr (drogi na terenach komunikacyjnych na gruntach zabudowanych i zurbanizowanych). Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Planowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 lit a), b), c). Projekt decyzji o warunkach zabudowy został przesłany do uzgodnienia na podstawie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: pkt 2a - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej, tj. Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Łodzi, uzgodniony postanowieniem z dnia 13 marca 2025 r., pkt 5 - w odniesieniu do udokumentowanych wód podziemnych z Marszałkiem Województwa Łódzkiego, uzgodniony w myśl art. 53 ust. 5 ww. ustawy, pkt 6 - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych, tj. Państwowym Gospodarstwem Wodnym "Wody Polskie" Zarządem Zlewni w Sieradzu, uzgodniony w myśl art. 53 ust. 5 ww. ustawy, pkt 9 - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego z właściwym zarządcą drogi, tj. Zarządem Dróg i Transportu w Łodzi, uzgodniony w myśl art. 53 ust. 5 ustawy. W dniu 11 marca 2025 r., na podstawie art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ wystąpił o opinię operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego, tj. P. S.A., w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odległości nie większej niż 25 m od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć. W dniu 14 marca 2025 r. operator systemu przesyłowego elektroenergetycznego zaopiniował planowaną inwestycję. Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego gazowego oraz operatora systemu dystrybucyjnego gazowego, podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O ocenie organu II instancji, przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Oceniając sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną Kolegium uznało, że została ona sporządzona z poszanowaniem wymogów normatywnych, w tym wielkość obszaru analizowanego odpowiada wymogowi odległości przewidzianej w przepisach. Analiza w sposób wystarczający do rozstrzygnięcia zinwentaryzowała stan istniejącej w obszarze zabudowy, co pozwoliło na właściwą weryfikację przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Bezspornie na obszarze poddanym analizie występuje zabudowa o podobnej funkcji, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Spełniona została także zasada dobrego sąsiedztwa i uzupełnienia funkcji mieszkaniowej planowaną funkcją usługową. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do przeważającej, dominującej zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium, za zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa należy również uznać określenie warunków zabudowy dla kontynuacji funkcji zabudowy innej niż dominująca w obszarze analizowanym. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., umożliwia bowiem uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. W oparciu o analizę ustalono następujące warunki: maksymalną intensywność zabudowy: 0,24 (wartość średnia intensywności zabudowy z tolerancją do 20% obliczona na podstawie wszystkich nieruchomości zabudowanych obiektami mieszkalnymi jednorodzinnymi znajdujących się w obszarze analizowanym), maksymalną nadziemną intensywność zabudowy: 0,24 (wartość średnia nadziemnej intensywności zabudowy z tolerancją do 20% obliczona na podstawie wszystkich nieruchomości zabudowanych obiektami mieszkalnymi jednorodzinnymi znajdujących się w obszarze analizowanym), minimalną nadziemną intensywność zabudowy: 0,01 (wartość minimalna nadziemnej intensywności zabudowy wśród wszystkich nieruchomości zabudowanych obiektami mieszkalnymi jednorodzinnymi znajdujących się w obszarze analizowanym). Szerokość elewacji frontowych liczona łącznie dla każdej projektowanej pary budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej od strony projektowanej komunikacji wewnętrznej: od 12,2 m do 18,2 m (przedział wynikający ze średniej szerokości elewacji frontowej obliczonej na podstawie wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%), szerokość elewacji frontowej budynku handlowo-usługowego od strony ul. [...]: od 10,4 m do 15,6 m (przedział wynikający ze średniej szerokości elewacji frontowej obliczonej na podstawie wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%); wysokość zabudowy projektowanego zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej: od 4,5 m (wartość minimalna wysokości zabudowy wśród wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze analizowanym) do 7 m (maksymalna wartość wnioskowana i zbliżona do średniej wysokości zabudowy obliczonej na podstawie wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze analizowanym), wysokość zabudowy projektowanego budynku handlowo-usługowego: od 3 m (wartość zbliżona do minimalnej wysokości zabudowy wśród wszystkich budynków zlokalizowanych na obszarze analizowanym) do 7 m (maksymalna wartość wnioskowana i zbliżona do średniej wysokości zabudowy obliczonej na podstawie wszystkich budynków zlokalizowanych na obszarze analizowanym). Z uwagi na fakt, iż w obszarze analizowanym brak jest zespołu zabudowy mieszkaniowej mogącego stanowić wzór przy ustalaniu wskaźników projektowanej zabudowy organ uznał, że właściwe będzie zastosowanie wartości średnich wynikających z całej zabudowy mieszkaniowej. Reasumując, w ocenie Kolegium, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Kolegium nie dopatrzyło się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego w wyniku, której ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Prawidłowo ustalił, że z urbanistyczno-architektonicznego punktu widzenia, inwestycja ta jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym przez stronę we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Odnosząc się do zarzutów strony Kolegium wskazało, że minimalna odległość od linii energetycznej zawarta we właściwej polskiej normie zależy od wysokości jej napięcia. W Polsce istnieją dwa rodzaje takich linii: linie najwyższego napięcia 400 kV i 220 kV, których operatorem są P. SA; linie wysokiego napięcia 110 kV, które zarządzane są przez Operatorów Sieci Dystrybucyjnych, tj. dostawców energii elektrycznej, takich jak P., E., E. czy T. Strefa ochronna linii elektroenergetycznej to obszar znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie linii elektroenergetycznej, utworzony w celu ochrony ludzi i mienia przed skutkami działania linii. Ustalenie tej strefy wiąże się z ograniczeniami w korzystaniu z danego terenu, w tym także jego zabudowy. Pas technologiczny linii elektroenergetycznej to teren konieczny dla prawidłowej obsługi linii elektroenergetycznej i jej urządzeń, zapewniający przedsiębiorstwu energetycznemu możliwość dokonywania w szczególności napraw w przypadku awarii. W pasie technologicznym nie występują czynniki szkodliwe dla ludzi, dlatego nie mają do niego zastosowania przepisy przywołanego wyżej rozporządzenia w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku oraz sposobów sprawdzania dotrzymania tych poziomów. Żadne inne przepisy nie regulują nawet w sposób pośredni szerokości pasa technologicznego. Oznacza to, że jego szerokość jest uzależniona od sytuacji faktycznej na danym obszarze. Przepisy regulujące kwestię ochronny przed polami elektromagnetycznymi zawarte są w ustawie Prawo ochrony środowiska, w tytule I – "Ochrona zasobów środowiska" "Ochrona przed polami elektromagnetycznymi" oraz rozporządzeniu Ministra Środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku oraz sposobów sprawdzania dotrzymania tych poziomów. W treści załącznika nr 1 do przywołanego rozporządzenia określono dopuszczalne poziomy pól elektromagnetycznych dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz miejsc dostępnych dla ludności. Tereny, na których zostają przekroczone poziomy, stanowią strefy ochronne linii elektroenergetycznych. Wynika to z § 314 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (r.w.t.). Przepis stanowi, że budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi nie może być wzniesiony na obszarach stref, w których występuje przekroczenie dopuszczalnego poziomu oddziaływania pola elektromagnetycznego, określonego w przepisach odrębnych dotyczących ochrony przed oddziaływaniem pól elektromagnetycznych. Należy jednak zaznaczyć, że aby ustalić czy sporna inwestycja, poprzez wytwarzane pole elektromagnetyczne negatywnie oddziałuje na miejsca dostępne dla ludności niezbędne jest przeprowadzenie prawidłowej analizy w tym zakresie. Analiza taka wina być załączona do projektu budowlanego. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 124 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska przez miejsca dostępne dla ludności rozumie się wszelkie miejsca, z wyjątkiem miejsc, do których dostęp ludności jest zabroniony lub niemożliwy bez użycia sprzętu technicznego, ustalane według istniejącego stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż przez teren inwestycji przebiega linia energetyczna najwyższych napięć o napięciu znamionowym wynoszącym 220 kV organ I instancji na 29 podstawie art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wystąpił o opinię operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego, tj. P. S.A., w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odległości nie większej niż 25 m od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć. W dniu 14 marca 2025 r. operator systemu przesyłowego elektroenergetycznego zaopiniował planowaną inwestycję, a warunki przez niego wskazane zostały zawarte w decyzji organu. Dla napowietrznej elektroenergetycznej linii przesyłowej 220 kV relacji J.-P. obowiązuje pas technologiczny o szerokości 50 m (po 25 m od osi linii w obu kierunkach w rzucie poziomym). W pasie technologicznym elektroenergetycznej linii przesyłowej 220 kV oraz w jego sąsiedztwie występują następujące ograniczenia użytkowania terenu: a) zakaz realizacji budynków mieszkalnych, budynków zamieszkania zbiorowego i budynków użyteczności publicznej, warunki lokalizacji pozostałych obiektów budowlanych niemieszkalnych (związanych między innymi z działalnością gospodarczą lub rekreacyjną) muszą uwzględniać wymogi określone w przepisach odrębnych oraz normach dotyczących projektowania linii elektroenergetycznych; b) lokalizacja budowli zawierających materiały niebezpieczne pożarowo, stacji paliw i stref zagrożonych wybuchem w bezpośrednim sąsiedztwie pasów technologicznych wymaga uzgodnień z właścicielem linii; c) należy uzgadniać warunki lokalizacji wszelkich obiektów (projekt zagospodarowania terenu) z właścicielem linii elektroenergetycznych - P. S.A. przed wydaniem pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia; d) zakaz składowania materiałów, tworzenia hałd, nasypów bezpośrednio pod linią i w odległości do 15 m od rzutu poziomego skrajnego przewodu fazowego; e) zakaz sadzenia roślinności o wysokości przekraczającej 3 m pod linią i w odległości 6 m dla linii 220 kV, od rzutu poziomego skrajnego przewodu fazowego (w świetle koron); f) zakaz zwiększania rzędnych terenu bezpośrednio pod linią oraz w odległości mniejszej niż 6 m dla linii 220 kV, od skrajnego przewodu fazowego (mierząc poziomo i prostopadle do przewodów); g) szczegółowe warunki wykonywania prac budowlanych sprzętem zmechanizowanym w sąsiedztwie czynnej linii 220 kV należy uzgodnić z P. S.A. w W. przed rozpoczęciem robót. Kolegium podkreśliło, że badanie zgodności planowanej inwestycji z wymogami określonymi w przepisach odrębnych oraz normach dotyczących linii elektroenergetycznych odbywa się jednak na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. postępowaniu w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Rola decyzji o warunkach zabudowy polega bowiem na rozstrzygnięciu, czy planowana inwestycja harmonizuje z dotychczasowym sposobem wykorzystania terenów sąsiadujących z nieruchomością, na której ma być ona zrealizowana. Jej celem jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem prawnym obowiązującym na danym obszarze. W decyzji ustalającej warunki organy nie przesądzają o konkretnym miejscu położenia planowanego obiektu na nieruchomości. Nie muszą na tym etapie postępowania analizować szczegółowych kwestii z zakresu warunków technicznych, takich jak położenie obiektów względem granicy z działką sąsiednią, czy kwestii nasłonecznienia. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie obejmuje także badania kwestii stanu technicznego istniejących na działce objętej inwestycją zabudowań, czy też warunków gruntowych i hydrologicznych na tej działce. Konkretyzacja tych warunków następuje dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, w toku którego stronom postępowania będzie służyła możliwość ochrony ich interesów prawnych w odniesieniu do konkretnych ustaleń przedstawionego przez inwestora projektu budowlanego. Wystarczająca jest zatem na tym etapie opinia jednostki wyspecjalizowanej i wprowadzone w związku z tym warunki zabudowy na terenie inwestycyjnym. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli A.S. i M.S., reprezentowani przez adw. A.W. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. w zw. art. 61 ust. 1 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie, z pominięciem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, oraz bezrefleksyjnym powieleniu twierdzeń i wniosków organu I instancji wyrażających się zwłaszcza w: - nieprawidłowym przeprowadzeniu analizy urbanistycznej, bez uwzględnienia istotnych elementów kształtujących kontekst przestrzenny oraz bezpośrednio wpływających na ustaleniu warunków zabudowy, w tym pominięcie kwestii rodzaju i wielkości sąsiednio położonych budynków, wyglądu i funkcji zabudowań w całej okolicy, a także poziomu jej zaludnienia i jego hipotetyczną zmianę, do której dojdzie po zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji; - ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji pomimo, iż opinia operatora systemu przesyłowego z 14 marca 2025r. wskazuje, że w pasie technologicznym elektroenergetycznej linii przesyłowej 220 kV relacji J.-P. oraz w jego sąsiedztwie występuje ograniczenie użytkowania terenu w postaci zakazu realizacji budynków mieszkalnych, użyteczności publicznej i innych, a do projektu budowalnego nie załączono analizy dotyczącej oddziaływania pola elektromagnetycznego na sporną inwestycję, wskutek czego przyjęto błędne wnioski co do zabudowy sąsiadującej i całej okolicy ul. [...]; - przyjęciu bez dostatecznego uzasadnienia, iż maksymalna intensywność zabudowy (w tym nadziemna) w stosunku do łącznej powierzchni działek o numerze ewidencyjnym [...] i [...] wynosi 0,24, a zważając na zasadę utrzymania ładu przestrzennego i na to, że w sąsiedztwie występują tylko domy jednorodzinne intensywność zabudowy powinna być ustalona w niższej wartości; 2) przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, że wnioskowana inwestycja stanowi kontynuację parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i innych elementów charakterystycznych dla co najmniej jednej działki sąsiedniej mającej dostęp do tej samej drogi publicznej, a także, że dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa nie jest wymagane dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy dominującej z bezpośrednim sąsiedztwie oraz że funkcja mieszkaniowa i funkcja handlowo-użytkowa w okolicznościach niniejszej sprawy nie stoją ze sobą w sprzeczności, podczas gdy w okolicy brak jest zabudowy bliźniaczej skumulowanej na niewielkiej przestrzeni porównywalnej do przestrzeni działek o nr ewidencyjnym [...] i [...] w obrębie geodezyjnym [...], brak jest budynków handlowo-usługowych, ład przestrzenny okolicy, na której miałaby powstać wnioskowana inwestycja wskazuje, że kontynuacją zabudowy powinien być dom jednorodzinny lub inna inwestycja, ale o ograniczonej liczbie osób z niej korzystających, a nie kilkadziesiąt budynków mieszkalnych oraz budynek handlowo-użytkowy, zwłaszcza o tak dużej powierzchni - 350 m2; b) art. 122 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska w związku z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektroenergetycznych w środowisku poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji umożliwienie realizacji zabudowy mieszkalnej na terenie położonym w strefie ochronnej linii wysokiego bez uwzględnienia wymaganych przez względy ochrony potencjalnych mieszkańców odległości; c) art. 1 ust. 2 pkt 5 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie wymagań dotyczących bezpieczeństwa oraz ochrony zdrowia, a tym samym narażenie ewentualnych przyszłych mieszkańców na szkodliwe oddziaływanie pola elektromagnetycznego, z uwagi na fakt zamieszkiwania bezpośrednio pod linią przesyłową o napięciu znamionowym 220 kV; d) art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji mającej powstać na działce nr [...] i [...], podczas gdy przed Sądem Rejonowym dla Łodzi-[...] w Łodzi [...] Wydział Cywilny pod sygnaturą akt I Ns 325/25 toczy się postępowanie z wniosku A.S. i M.S. o stwierdzenie nabycia części nieruchomości wchodzącej w skład działki o nr [...] wskutek zasiedzenia, a zatem zaskarżona decyzja naruszać będzie własność moich Mocodawców, jeżeli zasiedzenie zostanie stwierdzone, a jej skutki mogą być nieodwracalne lub powodować znaczną szkodę w majątku skarżących. Skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi-[...] w Łodzi sygn. akt: I Ns 325/25, a ponadto o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, nadto o zasądzenie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja lub postanowienie zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje sąd do uchylenia zaskarżonego aktu administracji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a ponadto może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach danej sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy wniosek w tym przedmiocie został złożony przez organ w odpowiedzi na skargę, o czym Sąd zawiadomił pełnomocnika skarżących oraz uczestników postępowania, którzy nie zajęli w tej kwestii stanowiska. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 20 maja 2025 r. znak: SKO.4150.277-278.2025 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 28 marca 2025 r. znak: DPRG-UA-X.316.2025 o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 30 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz budynku handlowo-usługowego (o powierzchni sprzedaży do 350 m2) wraz z budową sieci wodociągowej, układu komunikacji wewnętrznej oraz niezbędnymi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...] na terenie oznaczonym jako działki o nr ewidencyjnych [...] i [...] oraz fragment działki drogowej o nr ewidencyjnym [...] w obrębie geodezyjnym nr [...]. Organ I instancji określił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa. Organ ten przyjął, że planowana inwestycja jest zgodna z istniejącym zagospodarowaniem i nie powoduje kolizji urbanistycznej, spełnia wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz jest zgodna z przepisami szczególnymi. Organ II instancji podzielił stanowisko organu I instancji. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), [dalej: "u.p.z.p."] oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024, poz. 1116), [dalej: "rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy"]. Należy w tym miejscu jednak zauważyć, że dnia 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 2 cyt. wyżej ustawy zmieniającej, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (czyli 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Wniosek w przedmiotowej sprawie został złożony 19 listopada 2024 r. Z akt sprawy nie wynika zaś, aby Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Łodzi utraciło moc, wobec powyższego zastosowanie w sprawie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu określonym w powołanym wyżej art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej, a więc w brzmieniu sprzed dnia 24 września 2023 r. Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Kwestionowane rozstrzygnięcie wydane zostało po ustaleniu, iż teren, na którym potencjalnie ma zostać zrealizowane zamierzenie budowlane znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, z uwagi na treść przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., skutkowała koniecznością uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Stosownie zaś do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1) oraz ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2). Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Treść art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, że nowa zabudowa musi kontynuować funkcje oraz cechy architektoniczne i urbanistyczne już istniejących budynków wokół danego terenu – jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany rozstrzygnąć sprawę pozytywnie, jeżeli planowana inwestycja spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa. Obowiązek odmowy wydania decyzji powstaje wyłącznie w sytuacji niespełnienia choćby jednej z ustawowych przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Tym samym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet obligatoryjne, gdy łącznie zostaną spełnione wszystkie wymagania przewidziane w u.p.z.p. W przypadku bowiem spełnienia wszystkich wskazanych przesłanek organ administracji nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Analiza powyższych regulacji na gruncie rozpatrywanej sprawy prowadzi, zdaniem Sądu, do wniosku, że organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie zmierzające do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Podjęte w sprawie decyzje zostały oparte na rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej, która spełnia wymogi określone w przywołanych wyżej przepisach. Sąd uznał za zasadne zaakceptowanie wyników tej analizy, w szczególności w zakresie spełnienia wymogów wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wyznaczenia obszaru analizowanego oraz określenia poszczególnych parametrów, cech i wskaźników zabudowy stosownie do powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. W konsekwencji Sąd stwierdził, że zarówno Kolegium, jak i organ pierwszej instancji, słusznie przyjęły i wykazały spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co skutkowało wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Aby ustalić warunki zabudowy dla wspomnianej inwestycji, organy muszą przeprowadzić postępowanie wyjaśniające pod kątem spełnienia wymagań z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przestrzegając jednocześnie przepisów rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy oraz biorąc pod uwagę dotychczasowe brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że właściwy organ powinien określić wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczając na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (dołączonej do wniosku) obszar analizowany wokół działki – w odległości co najmniej trzykrotnej szerokości frontu terenu, ale nie mniej niż 50 metrów. Następnie organ ten przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania tego obszaru zgodnie z warunkami wskazanymi w ust. 1. Frontem terenu jest ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, przez którą prowadzi główny wjazd na działkę. W niniejszej sprawie obszar analizowany wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od strony ul. [...], z której ma odbywać się główny wjazd na ten teren. Szerokość ta wynosi 34,1 m, zatem granice obszaru analizy wyznaczono w odległości równej trzykrotnej szerokości, tj. 3 x 34,1 m = 102,3 m. W tym miejscu Sąd zauważa, że na znajdującej się w aktach sprawy mapie wyznaczono obszar analizowany w odległości 103,2 m, a nie jak wynika z powyższego wyliczenia 102,3 m. W ocenie Sądu, analiza akt sprawy wskazuje, że okoliczność ta nie ma jednak w sprawie istotnego znaczenia, nie ma bowiem żadnego wpływu na wyniki sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej. Uznać więc należy, że obszar analizowany jest adekwatny do przeprowadzenia oceny jego zagospodarowania, parametrów istniejącej zabudowy oraz określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Analizie poddano zabudowane nieruchomości zlokalizowane w tym obszarze, a teren został oznaczony na odpowiedniej kopii mapy sporządzonej w wymaganej skali (1:1000). Zgromadzony materiał aktowy potwierdza ponadto, że sporządzona przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia analiza urbanistyczna spełnia wymogi powołanego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd doszedł do przekonania, że w sprawie spełniona została przesłanka dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jaką jest zasada kontynuacji funkcji zabudowy. Istotą tej zasady jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest dopuszczenie do powstania nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy czym, pojęcie sąsiedztwa, którym posługuje się art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć szeroko. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pod pojęciem "ładu przestrzennego" ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Rację ma tym samym Kolegium, że kontynuacja funkcji w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Zatem, kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) i zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 marca 2017 r., II OSK 1840/15; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpatrywanej sprawie w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa zagrodowa oraz budynki gospodarcze i garażowe. Warto zaznaczyć w tym miejscu, że dla uznania, że na gruncie konkretnej sprawy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa, wystarczy, że granicach terenu analizowanego znajduje się jedna działka zabudowana w sposób podobny do zabudowy planowanej przez inwestora. To podobieństwo nie oznacza jednak wiernego kopiowana istniejącej już zabudowy. Dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej ma polegać na kontynuacji szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Wymaga podkreślenia, że wprowadzenie na danym obszarze zabudowy jednorodzinnej, ale w formie bliźniaczej czy szeregowej nie narusza warunku kontynuacji funkcji mieszkalnej jednorodzinnej (por. wyrok NSA z 10 grudnia 2025 r., II OSK 1538/23). Dodatkowo wspomnieć należy, że za kontynuację funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy uznać zarówno sytuację, gdy planowana inwestycja "powtarza" jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów wykorzystywania gruntów, jak i sytuację, gdy stanowi "uzupełnienie" którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (vide: wyrok NSA z 26 marca 2025 r., II OSK 1973/22). Niewykluczone jest więc, zwłaszcza w warunkach miejskich, że w sąsiedztwie domów jednorodzinnych wydzielone zostają tereny przeznaczone pod działalność usługową czy produkcyjną, przy czym rozróżnienia wymagają przypadki usług uciążliwych i nieuciążliwych (por wyrok NSA z 5 lutego 2020 r., II OSK 492/19). W rozpoznawanej sprawie planowana inwestycja ma realizować również funkcję usługową nieuciążliwą. Materiał zgromadzony w sprawie nie wskazuje na jakiekolwiek kolizję tej funkcji z funkcją występującą w obszarze analizowanym. Wobec poczynionych dotychczas rozważań zgodzić się trzeba z organami obu instancji, że na gruncie kontrolowanej sprawy ponad wszelką wątpliwość spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa, o której stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Spełnienie ww. kluczowej z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy zasady dobrego sąsiedztwa, stanowiło następnie podstawę do ustalenia parametrów nowej zabudowy. Parametry nowej zabudowy ustalone decyzją o warunkach zabudowy, co wynika z przepisów rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy ustala się co do zasady w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Odstępstwo od tej reguły winno być uzasadnione przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym celem planowania przestrzennego jest bowiem uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego (vide: wyroki NSA z: 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17; 13 grudnia 2019 r., II OSK 336/18; 30 maja 2019 r., II OSK 1330/18; 21 października 2020 r., II OSK 1923/20). Jak zauważył NSA w wyrokach z 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17 i 13 grudnia 2019 r., II OSK 336/18, wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły (wartości średnich), które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. W przekonaniu Sądu parametry nowej zabudowy określone w kontrolowanej decyzji, na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nie budzą wątpliwości co do ich poprawności. W rozpoznawanej sprawie linię zabudowy dla inwestycji wyznaczono na podstawie § 3 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Od strony ul. [...] obowiązującą linię zabudowy wyznaczono w odległości 14 m od linii rozgraniczającej ulicy – w nawiązaniu do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. [...]. Od strony drogi wewnętrznej wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczoną w odległości 75 m od granicy działki drogowej – w nawiązaniu do budynku zlokalizowanego w bliskim sąsiedztwie przy ul. [...], a ponadto z uwzględnieniem pasu technologicznego istniejącej linii energetycznej. Ponadto w jednakowej odległości od planowanej drogi dojazdowej ustalono obowiązującą linię zabudowy. Ponadto maksymalna intensywność zabudowy (0,24) oraz maksymalna (0,24) i minimalna (0,01) nadziemna intensywność zabudowy zostały ustalone w oparciu o wartości średnie wynikające z zabudowy mieszkaniowej na podstawie § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Podobnie udział powierzchni zabudowy (0,02-0,13) został ustalony w oparciu o wartość średnią wynikającą z całej zabudowy mieszkaniowej na podstawie § 5 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (0,67) został ustalony na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego – na podstawie § 9 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia. Również szerokość elewacji frontowych została ustalona na podstawie wartości średniej na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia, z tym, że dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych (12,2 m -18,2 m) – z uwzględnieniem wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych z tolerancją do 20%, a dla budynku handlowo-usługowego (10,4 m - 15,6 m) – z uwzględnieniem wszystkich budynków z obszaru analizy z tolerancją do 20%. Wysokość zabudowy została ustalona na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia: - dla zespołu budynków jednorodzinnych od 4,5 m jako wartość minimalna wysokości zabudowy wśród wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym do 7 m jako wartość wnioskowana i zbliżona do średniej wysokości zabudowy wśród wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym, - dla budynku usługowo-handlowego od 3 m jako wartość zbliżona do minimalnej wysokości zabudowy wszystkich budynków obszaru analizy do 7 m jako wartość wnioskowana i zbliżona do średniej wysokości zabudowy wszystkich budynków obszaru analizy. Geometria dachu została natomiast określona na podstawie § 8 rozporządzenia odpowiednio do przeważającej geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Podkreślenia wymaga, że każda z powyższych wielkości ma pełne odzwierciedlenie i oparcie w sporządzonej analizie urbanistycznej, dając gwarancję zachowania ładu przestrzennego w otoczeniu planowanej inwestycji. Powody i przesłanki zastosowanych odstępstw od wyznaczenia poszczególnych parametrów według wartości średnich z terenu analizowanego zostały precyzyjnie i szczegółowo uzasadnione w wynikach analizy stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy oraz w motywach poddanej sądowej kontroli decyzji Kolegium. Sąd nie widzi żadnych podstaw do kwestionowania przyjętych na podstawie powołanych wyżej przepisów rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy wartości parametrów oraz ich uzasadnienia. Co więcej, planowana inwestycja spełnia pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren ma bowiem dostęp do drogi publicznej – ul. [...] przez projektowany zjazd. Na terenie inwestycji przewidziano miejsca postojowe. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zaopatrzenie w wodę ma się odbywać poprzez projektowaną w ramach przedmiotowej inwestycji sieć wodociągową oraz projektowane przyłącza do tej sieci; odprowadzanie lub oczyszczanie ścieków ma się odbywać w oparciu o system lokalny, tj. projektowane bezodpływowe zbiorniki na nieczystości ciekłe lub indywidualne oczyszczalnie ścieków; wody opadowe i roztopowe mają być odprowadzane na własny nieutwardzony teren inwestycji; zaopatrzenie w energię elektryczną ma nastąpić z sieci miejskiej poprzez projektowane przyłącze, inwestycja przewiduje ponadto indywidualne źródła ciepła (pompa ciepła). Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, a zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 lit. a, b, i c u.p.z.p. Planowana inwestycja została także zaopiniowana przez właściwe organy na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. W szczególności inwestycja została zaopiniowana przez P. S.A., zgodnie z art. 53 ust. 5e pkt 1 u.p.z.p. z uwagi na występowanie w północnej części terenu napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć o napięciu znamionowym 220 kV. Organ ten w piśmie z dnia 14 marca 2025 r. zawarł wytyczne dla spornej inwestycji, które zostały w całości wcielone do treści decyzji organu I instancji - w pkt II.4.2. Ponadto projekt decyzji o warunkach zabudowy został przesłany do uzgodnienia 1) pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu w Łodzi (postanowienie z dnia 13 marca 2025 r.), 2) w odniesieniu do udokumentowanych wód podziemnych - Marszałkowi Województwa Łódzkiego, 3) w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu "Wody Polskie" Zarządowi Zlewni w Sieradzu, 4) w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego Zarządowi Dróg i Transportu w Łodzi. Zarzuty podniesione w skardze nie są natomiast, zdaniem Sądu, zasadne. Rację przyznać należy Kolegium, że kwestia zasiedzenia części terenu objętego wnioskiem nie ma wpływu na podjęte rozstrzygnięcie. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika wprost z treści art. 63 ust. 2 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 17 czerwca 2025 r., II OSK 399/23; wyrok NSA z 4 września 2024 r., II OSK 2560/21). Tym samym podnoszone w tym zakresie argumenty dotyczące naruszenia praw skarżących w związku z toczącym się postępowaniem o stwierdzenie zasiedzenia nie są zasadne. Ponadto, immisje związane z działaniem pola elektromagnetycznego linii napowietrznej oraz kwestie szczegółowego rozmieszczenia inwestycji z zachowaniem odpowiednich odległości od tej linii będą przedmiotem ewentualnej analizy organu architektoniczno-budowlanego na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest etap realizacji inwestycji w postaci wykonania zaplanowanych robót budowlanych (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 17 grudnia 2024 r., II SA/Rz 1262/24). Wbrew opinii skarżących organy administracji uwzględniły ponadto fakt istnienia na obszarze objętym wnioskiem linii przesyłowej 220 kV, a co za tym idzie pasa technologicznego o szerokości 50m. Niemniej jednak warto w tym miejscu zaznaczyć, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie przesądza się wiążąco o konkretnym usytuowaniu względem granic terenu inwestycji planowanej inwestycji, a więc konkretnego obiektu budowlanego. Skutkiem tego organy badając zgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. co do zasady nie biorą pod uwagę przepisów określających wymagane odległości pomiędzy określonymi obiektami lub obszarami. Kwestie te co do zasady podlegają badaniu na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a mianowicie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę ewentualnie przyjęcia zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych. Wyjątkowo w okolicznościach faktycznych danej sprawy, jeżeli w świetle właściwych przepisów określających odległości oczywiste byłoby, że zachowanie wymaganych odległości byłoby z góry wykluczone dla planowanej inwestycji, organy mogły orzec o sprzeczności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występuje, bowiem linia przesyłowa położona jest w północnej części terenu inwestycji. Podsumowując, Sąd doszedł do przekonania, że organy obu instancji zgromadziły w rozpatrywanej sprawie kompletny materiał dowodowy, który poddały następnie wnikliwej i wszechstronnej ocenie, ustalając na jego podstawie prawidłowy stan faktyczny sprawy. W toku weryfikowanego postępowania - wbrew twierdzeniem strony skarżącej - nie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego, a mianowicie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W realiach sprawy niniejszej spełnione zostały wszystkie przesłanki materialnoprawne, o których stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., obligujące organ do ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy dla spornej inwestycji. W motywach zaskarżonej decyzji, sporządzonych zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. organ odwoławczy jasno i rzeczowo wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej, które przesądziły o ustaleniu warunków zabudowy i określonych w decyzji parametrach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Nadto Kolegium klarownie ustosunkowało się niemalże do wszystkich istotnych z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy zarzutów odwołania. Fakt, że poddana sądowej kontroli decyzja nie spełnia oczekiwań skarżących, nie oznacza automatycznie jej wadliwości, a co za tym idzie konieczności jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Mając na uwadze, że Sąd nie dopatrzył się uchybień zarówno tych wywiedzionych w skardze jak i innych, które winien wziąć pod rozwagę z urzędu, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku. dc