II SA/Łd 805/09

Dnia 25 listopada 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2009 r. przy udziale - sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego B. P. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 k.p.a. odmówił M.K. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, która miałaby zostać zrealizowana w Ł. przy ul. A. na działce nr ewid. 125/29, obręb [...]. W ocenie organu orzekającego w rozpoznawanej sprawie, co wynika niespornie z analizy urbanistycznej, nie został spełniony warunek dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo Prezydent podkreślił, że sprawa ustalenia warunków zabudowy na wniosek właściciela nieruchomości była przedmiotem uwagi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z dnia 13 lipca 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 123/07 podzielił stanowisko organów obu instancji o niespełnieniu warunku istnienia dobrego sąsiedztwa. W odwołaniu od tej decyzji właściciel nieruchomości - B. P. zarzucił naruszenie art. 7 k.p.a. oraz art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wniósł o wydanie decyzji w trybie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. bądź w trybie art. 138 § 2 k.p.a. Jego zdaniem, ustalenie warunków zabudowy powinno nastąpić jako konsekwencja wcześniejszego podziału nieruchomości na obszarze jej położenia i zmiany sposobu gospodarczego przeznaczenia. Według strony, organ I instancji bezpodstawnie zawęził analizowany obszar służący ustaleniu warunku "dobrego sąsiedztwa", pomijając zabudowę już istniejącą. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 61 i art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r. nr 79, poz. 856 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W jej motywach organ odwoławczy stwierdził, że analiza urbanistyczna sporządzona została zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) i przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Organ I instancji po wyznaczeniu obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500, umiejscowionego wokół terenu inwestycji, wystarczającego dla oceny stanu zagospodarowania, przeprowadził analizę urbanistyczną. Według Kolegium z analizy, zawierającej część opisową i graficzną, wynika bezsprzecznie, że na działkach bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową nieruchomością, brak jest jakiejkolwiek zabudowy, zaś na pozostałych działkach w obszarze analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej. Powyższe okoliczności świadczą o braku spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odnosząc się następnie do zarzutu odwołania o błędnym wyznaczeniu obszaru analizowanego, Kolegium stwierdziło, że rzeczony obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogiem zawartym w § 3 rozporządzenia, jako trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, co organ I instancji należycie uzasadnił w treści kwestionowanej decyzji, wskazując jasno, że kieruje się wymogiem sąsiedztwa, który utożsamia z sąsiedztwem urbanistycznym, czyli takim, które pozwala na ustalenie parametrów nowej zabudowy w sposób harmonijny z punktu widzenia urbanistyki, zapewniający ład przestrzenny oraz kontynuację funkcji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi B.P. reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata Z.W. wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, zarzucając naruszenie: 1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nienależyte wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz niedostateczne uzasadnienie kwestionowanego rozstrzygnięcia, 2. § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), poprzez błędną wykładnię i wadliwe ustalenie analizowanego obszaru i w konsekwencji pominięcie w analizie istniejącej zabudowy, 3. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię oraz nieprawidłowe zastosowanie i w rezultacie pominięcie art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1244 ze zm.), co skutkowało zignorowaniem zasadniczej funkcji nieruchomości miejskich. W motywach skargi wskazano, że sporna działka znajduje się w granicach miasta Ł. i powstała w wyniku podziału większej nieruchomości, noszącej dawniej cechy gospodarstwa rolnego. Od dnia 1 stycznia 2009 r. weszła w życie ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która w jej art. 1 pkt 1 wyeliminowała stosowanie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wobec gruntów położonych w granicach administracyjnych miast, celem ułatwienia zabudowy tego rodzaju nieruchomości, o czym wprost świadczy tekst uzasadnienia projektu ustawy zmieniającej. Powyższa okoliczność została zupełnie pominięta przez organy orzekające w sprawie, które arbitralnie uznały, że sporna nieruchomość ma wyłącznie rolniczy charakter. Dodatkowo podniesiono, iż w motywach decyzji organy orzekające nie wyjaśniły, dlaczego granice obszaru analizowanego wyznaczono w minimalnym wymiarze, przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki, czyli 150 metrów. Zarzut ten jest o tyle istotny, że sporna nieruchomość położona jest na obszarze, na którym istnieją budynki mieszkalne, co potwierdza zresztą załączona do skargi dokumentacja fotograficzna. Z terenu działki zaobserwować można z łatwością domy mieszkalne położone w sąsiedztwie, czyli na ul. C., czy też na ulicy A. , przy której położona jest przedmiotowa działka. Można zatem stwierdzić, że wokół spornej nieruchomości powstaje nowe osiedle domów jednorodzinnych, czego organy orzekające w sprawie zdają się nie dostrzegać, wąsko trzymając się linii 150 metrów wyznaczonej przez minimalną wartość wynikającą z trzykrotnej szerokości frontu działki. Reasumując, zaskarżona decyzja zapadła przy niepełnych ustaleniach stanu faktycznego, które to uchybienia przełożyły się na braki w zakresie przyjętego do analizy urbanistycznej obszaru. Gdyby do analizy przyjęto całość nowopowstającego osiedla domów jednorodzinnych, wówczas strona uzyskałaby warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. Odnosząc się jeszcze do kwestii wyroku WSA w Łodzi z dnia 13 lipca 2007 r., pełnomocnik skarżącego podniósł, iż Sąd badał wówczas legalność decyzji administracyjnej wydanej w zupełnie innych okolicznościach faktycznych i prawnych. Mianowicie, nie funkcjonowała wówczas ustawa o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a nadto wnioskodawczyni nie dysponowała stosownym uzbrojeniem na działce, które obecnie posiada. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, argumentując, jak w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ odwoławczy uznał za błędne stanowisko strony skarżącej, że w przypadku wyznaczenia obszaru analizowanego w sposób określony w § 3 rozporządzenia, na organie spoczywa obowiązek przedstawienia motywów rozstrzygnięcia oraz przekonania stron o zasadności przyjęcia takiego właśnie minimalnego obszaru analizowanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W rozumieniu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, normującymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami formalnymi, regulującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Skład orzekający w niniejszej sprawie oceniając w tak zakreślonych granicach legalność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ewid. 125/29, położonej w Ł. przy ul. A., stwierdził, że rozstrzygnięcia organów obu instancji zostały wydane z istotnymi uchybieniami proceduralnymi, które musiały skutkować ich wyeliminowaniem z obrotu prawnego. W pierwszej kolejności godzi się wyjaśnić, iż przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określone zostały przez ustawodawcę w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Mianowicie, ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Stwierdzenie przez właściwy organ, czy wymienione wyżej przesłanki faktycznie zostały spełnione wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami określonymi szczegółowo w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz.1588). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Zdaniem Sądu, przy dokonywaniu wykładni cytowanego wyżej przepisu § 3 rozporządzenia należy zwrócić szczególną uwagę na użyty w nim zwrot "w odległości nie mniejszej niż", co oznacza, iż prawnie wymaganym minimum dla wyznaczenia granic obszaru analizowanego jest trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Dodać przy tym trzeba, że odległość ta nie może być jednak mniejsza niż 50 metrów. Skoro zatem teren, na którym ma zostać przeprowadzona analiza urbanistyczna winien być wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, to - w ocenie Sądu - nic nie stoi na przeszkodzie, by wyznaczyć większe granice obszaru analizowanego, aniżeli minimalne, który będzie tworzył urbanistyczną całość. W sytuacji, gdy organ administracyjny przyjmuje do analizy obszar minimalny koniecznym jest - w przekonaniu składu orzekającego - rzeczowe i logiczne wyjaśnienie stronom postępowania, dlaczego właśnie granice obszaru analizowanego wyznaczono w taki, a nie inny sposób. Z prezentowanym stanowiskiem koresponduje także dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 919/07 (Lex nr 488289), w którym stwierdzono, że przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (pkt 1). Jeżeli organ wyznacza do analizy minimalny obszar, to także powinien uzasadnić dlaczego przyjął taki, a nie inny obszar. Uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru (pkt 2). W świetle powyższej problematyki nie sposób – w ocenie Sądu – pominąć również wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1533/07 (Lex nr 488467), zgodnie z którym obszar analizowany musi zostać wyznaczony dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem, jednakże nie znaczy już, że odległość granic tego obszaru z każdej strony bezwzględnie musi być taka sama (pkt 3). Dokonując wykładni § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) należy mieć na względzie ratio legis art. 61 u.p.z.p., którym jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia takie same odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Zatem, jeżeli przy ustaleniach pod uwagę została wzięta zasada dobrego sąsiedztwa, brak jest podstaw do kwestionowania wyznaczenia obszaru w sposób nierównomierny (pkt 4). Z kolei w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 585/08 (Lex nr 86229) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził, że obszar przyjęty do analizy - o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa, może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Może on także zostać wyznaczony nie w formie koła, lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - (pkt 1). W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien przy tym zawsze wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Przy czym wyjaśnienia tego nie stanowi jedynie stwierdzenie, iż obszar ten został wyznaczony "zgodnie z § 3 rozporządzenia". Obowiązkiem organu jest bowiem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Musi więc wyjaśnić stronom, dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren (pkt 2). Sąd analizując zgromadzoną w sprawie dokumentację, w kontekście poczynionych wyżej uwag i obowiązujących przepisów prawa, stwierdził, że Prezydent Miasta Ł., kierując się regulacją § 3 ust. 2 rozporządzenia w celu przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy wyznaczył wokół działki nr ewid. 125/29, znajdującej się w Ł. przy ul. A. obszar analizowany w formie okręgu o promieniu 150 metrów, czyli w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Wyznaczony obszar analizowany odpowiada niewątpliwie minimum określonemu przez ustawodawcę, niemniej jednak - jak wynika z motywów wydanych decyzji - organ I instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy, nie wyjaśniły stronom tego postępowania, dlaczego ów obszar analizowany ma postać okręgu, a nie na przykład kwadratu i dlaczego określono go przy zachowaniu minimalnych wymagań, uwzględniając wyłącznie trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Prezydent, argumentował przy tym, że przedmiotowa działka znajduje się wśród terenów otwartych, niezurbanizowanych, jest jedną z działek powstałych w wyniku podziału większej nieruchomości rolnej i nie ma sąsiedztwa funkcji, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dostępnej z tej samej drogi, nie dostrzegając jednak specyfiki okolicy, w jakiej usytuowana jest sporna działka. O ile zgodzić się można, że owa działka powstała w wyniku podziału większej działki rolnej na mniejsze, to jednak, jak wynika z załączonej do akt mapy w skali 1:5.000, obrazującej obecny stan zagospodarowania nieruchomości usytuowanych głównie wzdłuż ulicy A., nie sposób nie zauważyć, że w wyniku podziału nieruchomości rolnej powstały działki o mniej więcej równej powierzchni, którym z pewnością nie można przypisać charakteru rolniczego, głównie z tego powodu, że po obu stronach ulicy A. nr 5-10, czyli tej samej ulicy, przy której znajduje się nieruchomość objęta wnioskiem, a także po obu stronach ulicy B. nr 10, 16, 18, 31, 37, 41, czy też - jak wskazuje skarżący - przy ul. C., znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nie bez znaczenia jest ponadto fakt, że nieruchomość ta znajduje się w granicach administracyjnych miasta Ł. i z dniem 1 stycznia 2009 r. weszła w życie ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 237, poz. 1657), która w art. 1 pkt 1 dodała do ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.) przepis art. 5b, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Konsekwencją powyższych zmian, czego niewątpliwie nie zauważyły Kolegium oraz Prezydent, jest wyłączenie gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast spod dotychczasowej ochrony ustawowej, celem ułatwienia zabudowy tego rodzaju nieruchomości. Aspekt ten jest o tyle istotny, że w wyroku z dnia 13 lipca 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 123/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę B.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy przede wszystkim z tego powodu, że nieruchomość skarżącego w dacie podjęcia decyzji nie spełniała przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż jako grunt rolny podlegała rygorom ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.), która - poza regulacją art. 7 tej ustawy - nie przewidywała prawnej możliwości zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne. Natomiast w obecnym stanie prawnym, gdy ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie ma zastosowania do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast, a taki charakter ma bezspornie nieruchomość skarżącego i odpadły przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5, które poprzednio stanowiły przeszkodę w ustaleniu warunków zabudowy, obowiązkiem organów administracji publicznej orzekających w tej sprawie była w zasadzie ocena, czy działka skarżącego spełnia podstawowy warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, czyli warunek "dobrego sąsiedztwa". Pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie, pamiętając przy tym, że sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich, czy na terenach rozproszonej zabudowy letniskowej. Ratio legis cytowanego wcześniej art. 61 ust. 1 ustawy jest ochrona ładu przestrzennego, co nie może być rozumiane jako drastyczne ograniczenie zabudowy na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Za szerokim rozumieniem tych pojęć przemawiają również ochrona prawa własności i zasada wolności zagospodarowania i zabudowy terenu, deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2008 r. sygn. akt II OSK 421/07 (Lex nr 469210). Wszystkie te okoliczności miały według składu orzekającego istotne znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy wobec zarzutu skargi, że gdyby organ przyjął do analizy większy obszar, aniżeli odpowiadający trzykrotnej szerokości frontu działki, to faktycznie skarżący otrzymałby decyzję ustalającą warunki zabudowy dla planowanej przez niego inwestycji. Już tylko na marginesie wskazać trzeba, że podobna sytuacja miałaby miejsce wówczas, gdyby skarżący zakupił nieruchomość usytuowaną na początku ulicy A. Reasumując, skoro organy orzekające w sprawie ustaliły granice obszaru analizowanego, kierując się wyłącznie minimum, wynikającym z § 3 rozporządzenia i nie wyjaśniły w motywach wydanych decyzji, jakie konkretnie przesłanki rzutowały na takie, a nie inne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, tak by przekonać B.P. o trafności wydanego rozstrzygnięcia, a nadto nie uwzględniły zmian w obowiązujących przepisach prawa, to zasadny jest - w ocenie Sądu - wniosek, iż naruszyły one w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy przepis art. 107 § 3 k.p.a. i art. 6 k.p.a. W świetle powyższych uchybień koniecznym było wyeliminowanie wydanych w sprawie decyzji z obrotu prawnego. Rozpoznając sprawę ponownie Prezydent Miasta Ł. zobligowany będzie uwzględnić poczynione wyżej uwagi i wydać rozstrzygnięcie, które będzie odpowiadało nie tylko przepisom prawa materialnego, ale także przepisom formalnym, pamiętając przy tym o tym, że § 3 cytowanego wcześniej rozporządzenia przewiduje wyłącznie minimalne wymagania w zakresie wyznaczenia granic obszaru analizowanego i kierując się tą przesłanką organ winien w uzasadnieniu rozstrzygnięcia rzeczowo i logicznie wyjaśnić stronom postępowania, jakie konkretnie okoliczności zadecydowały o wyznaczeniu tego obszaru w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki. O powyższym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania Sąd orzekł, mając na względzie regulację art. 200 i 205 § 2 ustawy w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1348 ze zm.). B.C.