II SA/Lu 354/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marzena Okoń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2024 r. sprawy ze skargi Z. C. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 27 lutego 2024 r. znak GN-V.7534.1.34.2023.DT w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. oddala skargę; II. przyznaje [...] T. M. od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wynagrodzenie z tytułu nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w wysokości 2952 zł (dwa tysiące dziewięćset pięćdziesiąt dwa złote), w tym 552 zł (pięćset pięćdziesiąt dwa złote) z tytułu podatku od towarów i usług. Wojewoda Lubelski decyzją z 27 lutego 2024r., nr GN-Y.7534.1.34.2023.DT, po rozpatrzeniu odwołania Z. C., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin z 12 lipca 2023 r., znak: GD-NN-1.6833.84.2022 o ustaleniu i wypłacie na rzecz Z. C. i I. S.-C. odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie geodezyjnym [...], arkusz mapy 3, gmina Miasto [...], oznaczoną jako działka nr [...], o pow. 0,0126 ha. W uzasadnieniu tej decyzji Wojewoda Lubelski przedstawił następujący stan faktyczny i prawny. Decyzją z 4 czerwca 2021r. Prezydent Miasta Lublin udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa ulicy [...] (planowanej drogi gminnej); przebudowa skrzyżowania ul. [...] z drogą powiatową nr [...] - ul. [...], rozbudowy drogi gminnej nr [...] - ul. [...] (...)". Jednocześnie zatwierdził podział nieruchomości w celu wydzielenia działek niezbędnych do realizacji tej inwestycji, w tym działki nr [...] o pow. 0,1796 ha, należącej do Z. T. C. oraz I. S. (skarżący), na działki nr [...] o pow. 0,0126 ha oraz nr [...] o pow. 0,1670 ha. Na realizację spornej inwestycji została przeznaczona działka nr [...], która na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2023 r., poz. 162; dalej jako "u.z.r.i.d.") przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...]. W związku z tym, organ wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za powyższą nieruchomość. Postanowieniem z 9 czerwca 2022r. organ powołał rzeczoznawcę majątkowego T. J., która przedstawiła operat szacunkowy z 14 lipca 2022r. określający wartość nieruchomości na łączną kwotę 53.121 zł (wartość gruntu - 50.332 zł; wartość składników budowlanych - 1.623,00 zł; wartość składników roślinnych - 1.166 zł). Skarżący wnieśli uwagi do operatu (pisma z 30 sierpnia 2022r., k. 79; z 1 września 2022r., k. 82; z 2 stycznia 2023r., k.98; z 5 maja 2023r., k.107), do których biegła odniosła się w pisemnych wyjaśnieniach z 28 października 2022r. (k. 91)i z 15 czerwca 2023r. (k.127). Ponadto 15 marca 2023 r. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron i biegłej (k.106). Skarżący zakwestionowali przede wszystkim przyjęte przez biegłą przeznaczenie wycenianej nieruchomości – na cele mieszkaniowe. Wskazali na decyzję z 4 maja 1999r. ustalającą warunki zabudowy dla działki nr [...] dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku usługowo- handlowego o funkcji podstawowej nieuciążliwe usługi bytowe dla mieszkańców osiedla (decyzja wraz z załącznikiem graficznym, k. 73, 113), Ich zdaniem z decyzji tej wynika, że działka ma charakter usługowy (komercyjny). . Mając na uwadze wyniki operatu, organ I instancji wskazaną na wstępie decyzją z 12 lipca 2023r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 53.121 zł. Zdaniem organu, nie zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 18 ust. 1 e pkt 1 u.z.r.i.d. uzasadniające powiększenie odszkodowania o 5% tej wartości. Odwołanie od tej decyzji skutecznie wniósł Z. C., a co do odwołania I. S.–C., Wojewoda Lubelski wydał postanowienie z 26 lutego 2024r. stwierdzające, że zostało ono wniesione z uchybieniem terminu. Z. C. zakwestionował operat szacunkowy, zarzucając, że wartość spornej nieruchomości została zaniżona. Wojewoda Lubelski nie uwzględnił odwołania, a podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji, zaskarżoną decyzją z 27 lutego 2024r. utrzymał w mocy decyzję tego organu. Wojewoda oparł się w swojej decyzji na przepisach art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 1e u.z.r.i.d., a także art. art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1 – 3, art. 156 ust. 4, art. 175 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023r., poz. 344, dalej jako "u.g.n."), a nadto na przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r., poz. 555) - § 36 ust.1, 4, § 55 ust.2, § 56 ust. 1 pkt 7. Organ odwoławczy wyjaśnił, że sporna działka nr [...] położona jest w L. w obszarze pomiędzy ul. [...] i [...], w środkowym odcinku ul. [...], pomiędzy ulicami S. a [...], w osiedlu mieszkaniowym jednorodzinnym, w pobliżu nowej zabudowy. Działka została wydzielona z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i stanowi niezabudowany pas we frontowej części pierwotnej działki nr [...] - od strony ul. [...] (z częściami składowymi - budowlanymi i roślinnymi). Odnosząc się do prawidłowości ustaleń i wniosków zawartych w operacie, organ zauważył, że biegła wskazała, że w dacie wydania decyzji udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej sporną działkę, jedynym dokumentem planistycznym było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr 283/YIII/2019 Rady Miasta Lublin z 1 lipca 2019 r.), zgodnie z którym sporna działka położona jest w obszarze przeznaczonym pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła objęła zatem analizą segment rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a także segment rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne (mając na uwadze cel wywłaszczenia). W segmencie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną analizą objęła rynek lokalny - dzielnicę S., natomiast w segmencie nieruchomości drogowych - rynek lokalny obejmujący teren całego miasta L., przy czym w obu grupach analiza objęła okres ponad 2 lat tj. od stycznia 2020 r. do daty wyceny. Na podstawie analizy biegła stwierdziła, że wartość rynkową spornej działki należy określić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a nie pod drogę, ponieważ ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi, wydzielonych z działek budowlanych w dzielnicach mieszkaniowych [...], zawierają się w przedziale od 149,85 zł/m2 do 299,04 zł/m2 i są co do zasady niższe od cen przeciętnych działek budowlanych, w tym w dzielnicy [...], dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy, kształtujących się - w obszarze lokalizacji najbliższej spornej nieruchomości - w zakresie od 300 zł/m2 do ok. 430 zł/m2. Wartość nieruchomości biegła ustaliła zatem na podstawie aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, co jest dla poprzednich właścicieli korzystniejsze, gdyż przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Wartość rynkową prawa własności gruntu biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wskazała, że wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi mają trzy cechy rynkowe tj. położenie i otoczenie nieruchomości (waga 70%); dojazd i dostęp (waga 20%) oraz dostęp do uzbrojenia (waga 10%). Do porównania wybrała cztery transakcje, których ceny wahały się od 321,77 zł/m2 do 429,09 zł/m2. Wartość rynkową 1 m2 gruntu ustaliła na kwotę 399,46 zł, a więc wartość całej spornej działki wyniosła 50.332 zł. Wartość składników budowlanych biegła określiła na podstawie art. 135 ust. 4 u.g.n. - na kwotę 1.623,00 zł, zaś wartość składników roślinnych - na kwotę 1.166 zł, zgodnie z art. 135 ust. 6 u.g.n. Wojewoda Lubelski stwierdził, że dane zawarte w operacie nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Operat został sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami, a w konsekwencji jest wiarygodnym dowodem. Wojewoda wyjaśnił, że operat mógł być wykorzystany przy ustalaniu odszkodowania, pomimo upływu 12 miesięcy od jego sporządzenia (art. 136 ust.3), ponieważ biegła - stosownie do art. 156 ust. 4 u.g.n. - sporządziła w dniu 28 sierpnia 2023r. klauzulę potwierdzającą jego aktualność, stwierdzając, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości spornej nieruchomości Wojewoda podniósł, że ustalanie wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę, następuje w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, a więc osoby posiadającej specjalistyczną wiedzę. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.), analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Wojewoda zauważył, że strona, która pomimo wyjaśnień biegłego, kwestionuje prawidłowość opinii, powinna przedstawić opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub własną wycenę, a tego skarżący nie uczynił. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, a następnie w jej pisemnym uzupełnieniu z 5 września 2024r., skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, kwestionując wiarygodność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zarzucił, że biegła wyceniła działkę skarżącego w oparciu o umowy sprzedaży, które już w momencie wypłaty odszkodowania były nieaktualne ze względu na wysoką inflację (nawet 18%, podczas gdy biegła wskazała na 12 %). Stwierdził, że "w dniu dzisiejszym takie działki w rejonie ul. [...] i [...] sprzedawane są w przedziale 700-850 zł za metr kwadratowy"; "wycena uległa dezaktualizacji w dniu 12 lipca 2024r". Podniósł, że biegła pominęła przedstawione przez niego dokumenty tj. "pozwolenie na budowę, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z 4 maja 1999r. dotyczące działki o charakterze komercyjnym" (decyzje te dotyczą budowy budynku mieszkaniowego i usługowo – handlowego), które zdaniem skarżącego świadczą komercyjnym charakterze nieruchomość. Jego zdaniem biegła błędnie uznała, że dojazd do spornej działki jest średni, bowiem faktycznie jest bardzo dobry, od południa tj. od ul. [...]. Skarżący wskazał na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, w którym zostanie uwzględniony wskaźnik inflacji, upływ czasu od sporządzenia opinii od wydania wyroku oraz cechy spornej nieruchomości (w tym położenie). Domagał się także ustalenia odszkodowania za trzy wycięte drzewa w wysokości 3000 zł, tj. 3 x 1500 zł (skarżący wskazał, że dysponuje wyceną 10-letniej jodły szacowanej kilka lat temu przez biegłego sądowego na kwotę 1500 zł). W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy cyt. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisy cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 12 ust. 4 a u.z.r.i.d. stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, tj. nieruchomości, które na skutek decyzji o zezwoleniu realizację inwestycji drogowej stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. (ust.4 f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.z.r.i.d., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (...). W związku z tym, że art. 18 u.z.r.i.d. jest przepisem szczególnym, to odpowiednie stosowanie przepisów u.g.n. - przy ustalaniu odszkodowania, o czym stanowi przytoczony art. 12 ust. 5 - oznacza, że wskazane odesłanie dotyczy wyłącznie ustalenia wysokości (wyceny) i wypłacenia odszkodowania. Zastosowanie mają więc w szczególności przepisy art. 130 ust. 2, art. 134, a także art. 149 - 159 u.g.n., w tym wydane na podstawie art. 159 u.g.n. przepisy wykonawcze tj. przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W tym miejscu należy podnieść, że wprawdzie 9 września 2023 r. weszło w życie nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023r., poz. 1832), które uchyliło rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. (...), jednakże zgodnie z § 85 ust. 1 rozporządzenia z 2023 r., do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia z 2023r., które w dniu jego wejścia w życie są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jak słusznie zatem przyjęły organy obu instancji, w niniejszej sprawie zastosowanie miały przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi więc zawsze wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, mającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy jest więc podstawowym i niezbędnym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Operat powinien być sporządzony przez uprawnionego biegłego, zgodnie z zasadami jego sporządzania. Nie ulega wątpliwości, że opinia rzeczoznawcy (operat) jest dowodem w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i podlega ocenie przez właściwy organ - jak każdy dowód. Dokonując tej oceny, organ nie kontroluje jednak merytorycznej zawartości opinii (operatu), a jedynie ogranicza się do zbadania jej zgodności z obowiązującymi przepisami. Swobodna ocena dowodów dokonywana przez organ w odniesieniu do dowodów wymagających wiadomości specjalnych, ze względu na ich charakter i specyfikę, doznaje więc istotnego ograniczenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w zakresie dotyczącym wiadomości specjalnych (por. np. wyroki NSA: z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12; z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). W przypadku kwestionowania operatu przez stronę, obowiązkiem organu - wynikającym z przepisów art. 7, 77 i 80 k.p.a. - jest przede wszystkim odniesienie się do zgłaszanych przez skarżącego do operatu uwag, w tym uzyskanie od biegłego wyjaśnień w odniesieniu do zarzutów, o ile zajdzie taka potrzeba. W ramach oceny dowodów organ stwierdza, czy opinia jest wiarygodna, bez czynienia samodzielnych ustaleń w zakresie faktów i ocen wynikających z tej opinii. Tylko w sytuacji oczywistych braków opinii - w zakresie wynikającym z przepisów - których stwierdzenie nie wymaga wiadomości specjalnych, organ może przedstawić własną ocenę, w ramach swobodnej oceny odwodów. Natomiast gdy chodzi o uszczegółowienie opinii o określone cechy, opisy, wyjaśnienia, to zwykle ocena na ile zawarte w opinii dane umożliwiają bądź uniemożliwiają prawidłowe jej wnioski, należy do biegłego, posiadającego fachową wiedzę, nie zaś do organu. Skuteczne podważenie konkretnych ustaleń biegłego jest - co do zasady - możliwe wyłącznie poprzez pozyskanie opinii innego biegłego bądź właściwą organizację zawodową rzeczoznawców, która może oceniać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.). W ramach sądowej kontroli w sprawie, w której dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, sąd ustala, czy organ dostatecznie odniósł się do zgłaszanych do operatu uwag, czy zażądał od biegłego ustosunkowania się do tych zarzutów. Ponadto, wobec tego, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak też zasadami etyki zawodowej (art. 175 ust. 1 u.g.n.), sąd kontroluje również, czy rzeczoznawca sporządził operat w zgodzie z powyższymi normami. W rozpatrywanej sprawie ostateczną decyzją z 4 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta Lublin zezwolił na realizację wskazanej inwestycji drogowej, która objęła m.in. działkę nr [...], wydzieloną z działki nr [...], należącej do skarżącego Z. C. oraz I. S.-C., a więc w świetle przytoczonych przepisów zasadnie organ wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia na rzecz tych osób odszkodowania. Zarzuty skarżącego zgłaszane w postępowaniu administracyjnym, jak i w skardze, dotyczą operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę T. J., w zakresie wyceny gruntu oraz składników roślinnych. Biegła w operacie wyjaśniła, że wprawdzie co do zasady podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.), to jednak, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 u.g.n.), oddzielnie określając wartość gruntu (wg zasad określonych w art. 134 ust.2- 4 u.g.n.) i oddzielnie wartość jego części składowych. Biegła, na podstawie analizy rynku, stwierdziła brak danych o cenach nieruchomości podobnych, dlatego do celów odszkodowania określiła wartość odtworzeniową, a zatem odrębnie dla gruntu oraz jego części składowych (składników budowlanych i roślinnych), wg różnych (opisanych przez nią) metodologii. W zakresie wyceny gruntu biegła wyjaśniła w operacie, że szacowała wartość rynkową gruntu zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n. i § 36 ust.1, § 4 ust.1 i 3 rozporządzenia, przyjmując ceny transakcyjne nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną – zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podstawowy zarzut skarżącego w zakresie dokonanej wyceny gruntu dotyczy ustalenia przez biegłą przeznaczenia działki przejętej pod drogę przez Gminę [...] Skarżący zarzuca, że biegła niesłusznie przyjęła, że wyceniana nieruchomość ma charakter wyłącznie mieszkaniowy, podczas gdy jego zdaniem ma ona charakter "komercyjny". Zdaniem skarżącego, wynika to z decyzji z 4 maja 1999r., ustalającej dla działki nr [...] warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku usługowo- handlowego parterowego o funkcji podstawowej - nieuciążliwe usługi bytowe dla mieszkańców osiedla (decyzja wraz z załącznikiem graficznym, k. 73, 113). Skarżący podniósł, że mógłby przejętą działkę przeznaczyć na cele usługowe, a nie tylko mieszkaniowe, co jego zdaniem podnosi wartość tej działki. Do powyższego zarzutu biegła odniosła się szczegółowo w wyjaśnieniach (pismo z 15 czerwca 2023r., k.127). Biegła wskazała, że wydzielona pod drogę działka nr [...] ma szerokość 5,5 m, z czego - wg załącznika do wskazywanej przez skarżącego decyzji z 4 maja 1999r. ustalającej warunki zabudowy - aż 3,5 m zostało przeznaczone pod drogę, a pozostałe 2 m szerokości tej działki leży poza wyznaczoną linią zabudowy. Z wypowiedzi biegłej wynika więc, że w świetle decyzji o warunkach zabudowy, na spornej działce nr [...] nie byłaby możliwa zabudowa usługowa, na którą wskazuje skarżący. Możliwość takiej zabudowy nie wynika też z decyzji z 29 grudnia 1999r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego i budynku usługowo- handlowego (k. 76). W tym zakresie skarżący nie przedstawił bowiem dokumentacji projektowej, z której wynikałoby, że na części dawnej nieruchomości oznaczonej nr [...], w części obejmującej sporną działkę nr [...] został przewidziany budynek usługowo-handlowy. Biegła zauważyła, że z uwagi na upływ wielu lat, zarówno decyzja ustalająca warunki zabudowy, jak pozwolenie na budowę są nieważne; dodatkowo wskazała, że na działce nr [...] (powstałej na skutek podziału działki nr [...] i nie zajętej pod drogę) został zrealizowany wyłącznie budynek mieszkalny. Poza tym w odniesieniu do tej nieruchomości ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], uchwalonego 1 lipca 2019r. (k. 30), wskazują, że sporna działka ma charakter mieszkaniowy (MN), a nie usługowy (pismo biegłej z 28 października 2022r., k.91). Stanowisko biegłej zostało trafnie zaakceptowane przez organy obu instancji. W świetle przedstawionych okoliczności, nie było podstaw do przyjęcia usługowego charakteru spornej działki nr [...]. Niezależnie od tego biegła wyjaśniła, że poziom cen przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-usługową jest porównywalny do poziomu cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną (pismo z 15 czerwca 2023r.). Należy ponadto podnieść, że biegła w operacie wyjaśniła, że nie zastosowała zasady korzyści, przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n., która polega na przyjęciu przy dokonywaniu wyceny, przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (alternatywnego sposobu użytkowania), jeśli jest to dla strony korzystniejsze. Biegła wyjaśniła, że ceny nieruchomości przeznaczonych zgodnie z wywłaszczeniem pod drogi w analizowanym obszarze i okresie są niższe, niż ceny nieruchomości mieszkaniowych, a więc przyjęcie do wyceny nieruchomości o charakterze drogowym nie byłoby dla skarżącego korzystniejsze; skarżący tego nie kwestionuje. Kolejny zarzut skarżącego (również w zakresie wyceny gruntu) dotyczył błędnej oceny dojazdu do spornej działki. Biegła uznała, że dojazd jest zapewniony od ul. [...] i jest on "dobry", podczas gdy od ul. [...] istnieje "bardzo dobry", asfaltowy dojazd przez jego działkę (k.77). Skarżący w związku z tym zarzutem podniósł, że biegła przyjęła wadliwą metodologię, bowiem dokonuje wyceny działki nr [...] (126 m2) w oderwaniu od całości - 1798 m2 (k.82). Odnosząc się do tego zarzutu biegła wyjaśniła (pismo z 28 października 2022r., k.91), że wydzielona i wyceniana działka nr [...] posiada dojazd tylko od ul. [...], a nie od ul. [...]. Podniosła, że w świetle art. 18 ust. 1 u.z.r.i.d. w zw. z art. 12 ust. 4a u.z.r.i.d. odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przez co należy rozumieć nieruchomość lub jej część przejętą pod drogę przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a zatem działkę powstałą w wyniku podziału, a nie całą działkę, z której tę działkę wydzielono. Stanowisko biegłej, zaaprobowane przez organy obu instancji, jest trafne i znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie sądów (zob. np. wyrok NSA z 9 lutego 2017r., sygn. akt I OSK 1926/16). W orzecznictwie podnosi się, że skoro według art. 18 ust. 1 u.z.r.i.d. chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości (zob. np. wyroki NSA: z 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16; z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2200/16; z 6 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2620/16). Stanowisko skarżącego, że biegła powinna brać pod uwagę całą nieruchomość, a więc sprzed jej podziału, jest błędne. W ocenie sądu biegła prawidłowo wskazała, że sporna działka nr [...] ma zapewniony "dobry" dojazd od ul. [...], a nie od ul. [...] i trafnie oceniła tę cechę w operacie. Skarżący zarzucił też, że biegła nie uwzględniła rosnącej w ostatnim okresie inflacji, powodującej, że działki w tym terenie są obecnie znacznie droższe. W operacie stwierdziła, że "linia trendu czasowego wykazuje tendencje rosnące w czasie ok. 12% w ciągu roku" (k.50), co zdaniem skarżącego, jest wadliwe, ponieważ faktycznie inflacja sięgnęła 18%. Tak sformułowany zarzut stanowi wyłącznie polemikę z biegłą. Ustalenie trendu wzrostu cen nieruchomości jest elementem ustaleń i oceny wymagającym wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca. Nie chodzi bowiem w takich ustaleniach o proste odniesienie ogólnych danych o poziomie inflacji w danym czasie do cen nieruchomości we wcześniejszych transakcjach, lecz o ustalenie wpływu zjawiska inflacji na konkretny rynek nieruchomości. Ustalenia biegłego w tym zakresie może podważyć inny biegły albo organizacja zawodowa, o czym była mowa wyżej. Podkreślić należy, że biegła sporządzając klauzulę stwierdzającą aktualność operatu (pismo z 28 sierpnia 2023r.) wskazała, że "od daty sporządzania operatu do daty sporządzenia klauzuli, analiza transakcji obrotu niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi w obszarze rynku lokalnego nie wykazała istotnych zmian poziomu cen" oraz, że "od połowy 2022r. ceny wykazują łagodniejszy wzrost niż w okresie od początku 2021r.". Są to ustalenia jasne i precyzyjne, które w żadnym stopniu nie zostały przez skarżącego podważone. Podobnie należy ocenić zarzut skarżącego dotyczący wyceny składników roślinnych, tj. wartości trzech drzew iglastych (sosen czarnych), które biegła wyceniła na łączną kwotę 1623 zł. W operacie biegła wskazała, że wartość roślin wieloletnich określiła w podejściu kosztowym. Odnosząc się natomiast do uwag skarżącego (k. 44, a także k. 105) wyjaśniła, że "wartość bieżącą i wielkości wskaźników bonitacyjnych określiła na podstawie oględzin oraz tablic autorstwa K. Zmarlickiego (dla ogrodów przydomowych) zamieszczonych w poradniku, uwzględniających ich wiek i gatunek"; wśród "Innych źródeł danych mających wpływ na wycenę" wymieniła poradnik "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich" i "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego, wydawnictwo Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2011r. i 2017r. z aktualizacją wskaźników w 2020r. Zastosowane przez biegłą podejście kosztowe przy wycenie spornych drzew jest zgodne z art. 135 ust. 6 u.g.n. i było dopuszczalna na gruncie § 45 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 21 września 2004r., zaś § 62 ust. 5 aktualnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. wprost przewiduje, że w przypadku gdy wartość drzew lub drzewostanów jest równa lub niższa niż wartość gruntu, dopuszcza się określenie wartości drzew lub drzewostanów metodami uproszczonymi, takimi jak tablice wskaźników wartości drzewostanów. Skarżący kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę wartość drzew, nie przedstawił w tym zakresie żadnych wiarygodnych danych, np. opinii sporządzonej przez stosownego specjalistę, a więc nie podważył skutecznie oceny operatu także w tym zakresie. Przedstawiony przez niego wyrok Sądu Rejonowego [...] III Wydział Karny, dotyczący skazania za kradzież "drzewka iglastego (jodły balsamicznej) o wartości 1500 zł", dotyczy - co oczywiste - dotyczy zupełnie innych okoliczności (innego drzewa) i nie ma charakteru wiążącego w niniejszym postępowaniu, a więc nie mógł stanowić uzasadnionej podstawy do wyceny trzech sosen czarnych na spornej działce. Reasumując powyższe ustalenia, sąd stwierdza, że dokonując oceny wartości dowodowej spornego w niniejszej sprawie operatu, organy zasadnie uznały, że został on sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami, jego treść jest wyczerpująca, a wnioski logiczne i jasne. Rzeczoznawca potwierdziła aktualność operatu sporządzając pisemną klauzulę z 28 sierpnia 2023r., w której jednocześnie stwierdziła, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.). W toku postępowania biegła odnosiła się do uwag skarżącego (w pismach z 28 października 2022r., k.91), z 28 sierpnia 2023r. - akta II instancji, z 15 czerwca 2023r., k.127) oraz podczas rozprawy administracyjnej z 15 marca 2023r. (k.106). Zarzuty skarżącego okazały się więc nieusprawiedliwione.. Treść operatu nie budzi uzasadnionych wątpliwości co do jego poprawności i zawartości, co pozwalało organowi uznać ten operat za wiarygodny, dający podstawę do ustalenia odszkodowania. W związku z powyższym organ nie miał obowiązku – wbrew zarzutom skargi – prowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w szczególności nie miał podstaw do powoływania z urzędu drugiej opinii biegłego, natomiast skarżący sam takiej opinii nie przedstawił. Organowi nie można zatem zarzucić naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy organy słusznie uznały operat za wiarygodny dowód w sprawie i na podstawie wyników operatu ustaliły odszkodowanie. Z przedstawionych powodów zarzuty skarżącego dotyczące operatu nie zasługiwały na uwzględnienie. Skarżący nie przedstawił innej opinii, pomimo tego, że organ informował go o prawie przedstawienia własnego operatu czy zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w art. art. 7, 77, 80, 84 k.p.a., w szczególności umożliwiono skarżącemu składanie uwag do operatu, do których odniosła się biegła, przeprowadzono oględziny oraz rozprawę administracyjną. Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu. Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu uzasadnia art. 250 p.p.s.a. w związku z § 23 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 14 maja 2024r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z 2024 r., poz. 764).