II SA/Lu 795/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak,, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy referent Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 marca 2016 r. sprawy ze skargi K. S. – D. na decyzję Wojewody . z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargę. Wojewoda decyzją z dnia 10 sierpnia 2015 r., znak: [...], po rozpoznaniu odwołania K. S.-D. od decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 3 kwietnia 2015 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka nr ewid.[...] o pow. 0,0726 ha, przejętą pod drogę gminną - ul. [...] w L., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja ta zapadła w następujących okolicznościach sprawy. Decyzją Prezydenta Miasta L. z dnia 8 grudnia 2011 r. udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej budowę drogi gminnej – ul. [...] w L., na odcinku od projektowanej ul. [...] KDD-G do ul. [...]. Decyzją tą zatwierdzono również między innymi podział działki nr ewid.[...] o pow. 0,9034 ha, stanowiącej współwłasność (w udziałach po 1/2 części) M. S. i K. S.-D., w wyniku czego powstała działka nr [...] pow. 0,0726 ha. W dniu 22 czerwca 2012 r., to jest w dacie, w której wspomniana decyzja stała się ostateczną, opisana wyżej działka nr [...], znajdująca się w liniach rozgraniczających inwestycji drogowej, przeszła z mocy prawa na własność Gminy L.. Zawiadomieniem z dnia 31 lipca 2014 r., znak: [...] Prezydent Miasta L. poinformował strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wskazaną nieruchomość. Postanowieniem z dnia 1 września 2014 r. organ powołał [...] Spółkę z o.o. [...] z siedzibą w S. (dalej także: Spółka) do wykonania opinii określającej wartość nieruchomości. W dniu 13 października 2014 r. do organu pierwszej instancji wpłynął operat szacunkowy z dnia 9 października 2014 r. dotyczący omawianej działki nr ewid.[...], sporządzony w imieniu Spółki przez rzeczoznawcę majątkowego B. M.. W piśmie z dnia 8 grudnia 2014 r. M. S. i K. S.-D. wnieśli uwagi dotyczące prawidłowości powyższego operatu. Pismem z dnia 30 grudnia 2014 r. autorka operatu szacunkowego odnosząc się do powyższych zastrzeżeń, wyjaśniła, że za podstawę wyceny wartości rynkowej gruntu stanowiącego działkę nr [...], w operacie przyjęto 3 nieruchomości gruntowe niezabudowane z rynku lokalnego – dzielnicy [...] o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości, z której wydzielono szacowaną działkę - pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową. Odnośnie błędnej numeracji w zestawieniu i opisu wybranych i przyjętych do porównania nieruchomości wskazała, iż omyłka w numeracji nieruchomości w tabeli na s. 14 i 15 nie miała jakiegokolwiek wpływu na poprawność wyceny, gdyż do porównania przyjęto prawidłowo opisane w tabeli nieruchomości i ich cechy, a błąd we wskazaniu ich numerów ewidencyjnych nie odnosił się do cech nieruchomości wpływających na ich wartość rynkową. W piśmie skierowanym do organu w dniu 9 lutego 2015 r. M. S. i K. S.-D. stwierdzili, że wspomniane pismo biegłego nie zawiera ustosunkowania się do podniesionych przez nich zarzutów poza przytoczeniem aktów prawnych, bagatelizowaniem błędów ujawnionych w operacie i wyciąganiem wniosków sprzecznych z danymi zawartymi w operacie. Ponadto – ich zdaniem – ceny nieruchomości przyjęte w operacie pomijają ceny najwyższe i nie uwzględniają cech spornej nieruchomości, przez co operat nie określa jej rzeczywistej wartości. W związku z tym, wnieśli o rzetelne ustalenie wartości rynkowej wskazanej nieruchomości i przyjęcie, że wartość metra kwadratowego wycenianego gruntu wynosi około 470 do 500 złotych. W dniu 25 lutego 2015 r. strony zostały zawiadomione o zakończeniu postępowania, a po upływie wyznaczonego im terminu na zapoznanie się z aktami sprawy, organ pierwszej instancji decyzją z dnia 3 kwietnia 2015 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na rzecz stron w wysokości [...] złotych. W odwołaniu od tej decyzji K. S.-D. zarzuciła organowi, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy, który w swojej treści pomija transakcje wskazujące na wyższe ceny nieruchomości, jak również błędnie określa mechanizm odszkodowania - wartość rynkową nieruchomości poprzez nieprawidłową ocenę cech nieruchomości, które mają istotne znaczenie przy określaniu wartości, a także nieodniesienie się do podniesionych zarzutów kwestionujących metodologię wyceny, dobór próbek reprezentatywnych oraz zaniżenia wartości szacowanego gruntu, co kłóci się z przyjętą metodologią. W oparciu o powyższe skarżąca wniosła o zmianę decyzji i ustalenie słusznego odszkodowania w wysokości 470-500 złotych za metr kwadratowy gruntu. Skarżąca zarzuciła też, że decyzja nie uwzględnienia utraty wartości działki odciętej przez szosę, to jest działki nr [...] znajdującej się po drugiej stronie budowanej ul. [...]. Rozpatrując złożone odwołanie Wojewoda stwierdził, że nie zasługuje ono na uwzględnienie i opisaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy szeroko odniósł się do treści sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i ocenił, iż zawarta w tym operacie wycena nie budzi żadnych zastrzeżeń. Zdaniem organu, powyższa opinia biegłego jest logiczna i zupełna, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, a także została wykonana i podpisana przez uprawnioną osobę. Ponadto w operacie znajduje się szczegółowy opis podejmowanych kolejno działań służących ustaleniu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w odszkodowaniu utraty wartości działki "odciętej" przez drogę, to jest działki nr [...] znajdującej się po drugiej stronie budowanej ul. [...], organ wskazał, że odszkodowanie przysługuje przede wszystkim za odjęcie prawa własności w drodze wywłaszczenia, a więc ustalane jest – stosownie do art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – na podstawie rynkowej wartości nieruchomości (lub jej części) stanowiącej przedmiot wywłaszczenia. W niniejszej sprawie, jak podkreślił organ, przedmiotem wywłaszczenia jest część nieruchomości skarżącej wyodrębniona w działkę gruntu o nr ew. [...] o pow. 0,0726 ha i dlatego odszkodowanie należne jest za tę właśnie część nieruchomości. Odszkodowanie nie obejmuje natomiast pozostałej części nieruchomości, skoro ta część nadal pozostaje we współwłasności skarżącej i M. S.. Zdaniem organu, odszkodowania za tę część nieruchomości strony mogą dochodzić wyłącznie przed sądem cywilnym. K. S.-D. zaskarżyła do Sądu powyższą decyzję Wojewody w części ustalającej na jej rzecz odszkodowanie w wysokości [...] zł za udział ˝ części opisanej działki nr ewid.[...] o pow. 0,0726 ha. Skarżąca podkreśliła, że przyjęty do wyceny przez organy administracji operat szacunkowy jest dowolny, a także obarczony błędami logicznymi i metodologicznymi, gdyż nie uwzględnia cech rynkowych nieruchomości. Zdaniem strony, dowolność operatu wynika z braku uzasadnienia wyboru trzech nieruchomości porównawczych (tabela str. 16) spośród transakcji rynkowych odnotowanych na rynku lokalnym. W jej ocenie, pozostałe błędy operatu wynikają z tego, że przy wycenie rzeczoznawca wadliwie uznała za cechę rynkową "uzbrojenie w media", błędnie określiła stany cechy rynkowej "dojazd, dostępność komunikacyjna", a ponadto nie uwzględniła wielkości powierzchni wycenianej nieruchomości, znacznie odbiegającej od powierzchni nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o przeprowadzenie przez Sąd dowodu z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej opisanej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.), opinię o wartości nieruchomości sporządza się na piśmie w formie operatu szacunkowego Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on zatem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Nie budzi przy tym wątpliwości, że Sąd ani organy administracji orzekające w sprawie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Są one zobowiązane więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. przykładowo wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10 oraz z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, dostępne w CBOSA). W ocenie Sądu, analiza sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie daje podstaw do stwierdzenia wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako wadliwego dowodu w sprawie. Podkreślić w tym miejscu należy, że w świetle obowiązujących przepisów prawa, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmowane są do porównania, decyduje rzeczoznawca, nie zaś organy administracji lub Sąd. Podnieść trzeba, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy. Ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 powołanej ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom, o czym była już mowa. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.) wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zwrócić należy przy tym uwagę, że Trybunał Konstytucyjny wyraził pogląd, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca nie posłużył się bowiem określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter (wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r., P 5/99, OTK 2000, z. 2, poz. 60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r., SK 11/02, OTK-A 2004, z. 7, poz. 66). Do ustalenia wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. W myśl zaś art. 153 ust. 1 powołanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 9 października 2014 r., a rzeczoznawca prawidłowo zastosowała powyższe przepisy. Wskazać trzeba, że wyceniając opisaną wyżej nieruchomość rzeczoznawca majątkowy przyjęła podejście porównawcze, metodę porównywania parami, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 4 wymienionego rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Podkreślić należy, że podejście porównawcze opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której znane są cechy, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca dokonała analizy cen gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na terenie miasta L., ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Autorka operatu swą analizą objęła okres od stycznia 2013 r. do października 2014 r. W związku z tym, że zebrane transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi dotyczyły lokalizacji w innych rejonach miasta niż nieruchomość szacowana, biegła uznała za najwłaściwsze oszacować przedmiotową działkę zgodnie z § 36 ust. 4 przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Niewątpliwie biegła ustaliła, że w segmencie terenów niezabudowanych –w analizowanym okresie – ceny transakcyjne gruntów o podobnych cechach rynkowych do nieruchomości wycenianej kształtowały się na zbliżonym poziomie i zasadnie, mając powyższe na uwadze, nie korygowała cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Wskazać też trzeba, że w celu określenia wartości rynkowej gruntu stanowiącego działkę nr [...], biegła utworzyła zbiór składający się z 8 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, spośród których wybrała 3 transakcje nieruchomościami możliwie najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, których ceny kształtowały się od 163,02 zł/m2 do 300,00 zł/m2. Na podstawie analizy przyjętych do porównań transakcji, rzeczoznawca ustaliła, iż cechami, które miały największy wpływ na wartość rynkową gruntu były: przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja, uzbrojenie terenu oraz dojazd do nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że wbrew twierdzeniom skarżącej, biegła prawidłowo oceniła znaczenie cech mających najistotniejszy wpływ na ustalenie wartości rynkowej wycenianego gruntu. Przede wszystkim wskazać ponownie należy, iż organ administracji rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma on zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210). Nie budzi jakichkolwiek wątpliwości, że organy administracji wywiązały się należycie z powyższego obowiązku i prawidłowo oceniły, iż treść przedłożonego operatu nie nasuwa zastrzeżeń co do jego prawidłowości zarówno od strony formalnej, jak i merytorycznej. Na podstawie ustaleń tego operatu przyznano byłym właścicielom odszkodowanie za wspomnianą działkę o powierzchni 726 m2 w wysokości ponad [...] tysięcy złotych. Zastrzeżenia strony co do wielkości ustalonej tytułem odszkodowania sumy pieniężnej – w kontekście przyjętego w operacie zbioru nieruchomości podobnych – są nieuzasadnione. Do oszacowania wartości nieruchomości biegła przyjęła dostępne transakcje w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zlokalizowanych w tym samym rejonie miasta, co nieruchomość podlegająca wycenie. Oczywistym jest bowiem, że – co wykazała w operacie biegła – inaczej bowiem kształtują się ceny za grunty pod budownictwo w poszczególnych dzielnicach miasta. Decydują o tym, jak wskazała autorka operatu, zarówno cechy obiektywne lokalizacji, jak oddalenie od zakładów produkcyjnych oraz przemysłu, środowisko przyrodnicze, dostępność komunikacyjna, a także czynniki subiektywne, związane przykładowo z preferencjami nabywców podyktowanymi "modą" na niektóre dzielnice. Biegła ustaliła również, że w okresie czasowym, przyjętym do badania cen na rynku nieruchomości, nie odnotowano transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi w wybranym obszarze miasta to jest w obrębach: 3 - [...] I, 4- [...] II, 5- [...] G. [...], 6 - [...] G. [...]. Jednocześnie w związku z tym, że zebrane transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi i ulice lokalne, przedstawione w operacie, dotyczyły lokalizacji w innych rejonach miasta niż nieruchomość szacowana, co do których inaczej kształtowały się ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod budownictwo, biegła uznała za najwłaściwsze oszacować działkę nr [...] przeznaczoną pod drogę lokalną ul. [...] w L., zgodnie z dyspozycją § 36 pkt 4 powołanego rozporządzenia. Przepis ten, jak wskazano wyżej, stanowi bowiem, że w przypadku gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Z ustaleń autorki operatu wynika, że w analizowanym przez nią okresie czasu odnotowano dostateczną ilość transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zlokalizowanych w obrębie 3 i 4 miasta L., które przedstawiono w tabeli na stronach 14 i 15 operatu. Biegła wyjaśniła jednocześnie, że o wysokości cen w tych transakcjach decydują tendencje popytu i podaży, zaś cena jest wynikiem negocjacji między zainteresowanymi stronami, czyli wynikiem zderzenia subiektywnych ocen wartości danej nieruchomości. Obiektywną wartość rynkowa nieruchomości, jak podkreśliła, stanowi wartość uzyskana poprzez porównanie z realizowanymi na rynku cenami podobnych nieruchomości, po wyeliminowaniu transakcji ekstremalnych oraz takich których realizacja przebiegała w szczególnych warunkach np. przesunięty w czasie termin płatności. Podstawą takiej wyceny nie są zatem interesy nabywcy lub sprzedającego, ale ceny podobnych nieruchomości na wolnym rynku. W wybranym przedziale czasowym biegła stwierdziła brak wpływu czasu na zmiany cen transakcyjnych, uznając więc, że trend czasowy jest zerowy. Zdaniem Sądu, trafnie oceniła rzeczoznawca charakter cech rynkowych nieruchomości przyjętych do wyceny. Zasadnie uwzględniła te cechy rynkowe nieruchomości, które miały znaczenie lokalne, to jest w sposób istotny kształtowały wartość przyjętych do wyceny nieruchomości. Zauważyć przy tym należy, że dokonując zestawienia nieruchomości w parach porównawczych trafnie skorygowano ich wartość w ten sposób, że cena metra kwadratowego gruntu osiągnęła odpowiednio: [...] złotych (zamiast poprzedniej kwoty [...]złote), [...] złotych (w miejsce poprzedniej kwoty [...]złotych) oraz [...] złotych (zamiast poprzedniej sumy [...] złotych), co obrazuje tabela zawarta na stronie 18 operatu. Z powyższego wynika, że cena jednostkowa metra kwadratowego gruntu była ustalana w oparciu o ceny w sposób istotny korzystniejsze aniżeli przed dokonaniem ich korekty, a nadto – co należy zauważyć – znajdujące się w górnym przedziale zbioru cen ośmiu nieruchomości przyjętych do wyceny. Należy też mieć na uwadze, że do porównania autorka operatu przyjęła dostępne transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Podkreślenia przy tym wymaga, że na wartość tych nieruchomości składa się wiele czynników, należycie ocenionych w operacie, a to oznacza, że uwypuklonej przez skarżąca różnicy wielkości powierzchni wycenianej nieruchomości, odbiegającej od powierzchni nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, nie można przypisać – mając na względzie opisane wyżej okoliczności niniejszej sprawy, wzięte pod uwagę w operacie – istotnego znaczenia. Wskazać więc trzeba, że autorka operatu porównała nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami wybranymi do procesu wyceny i określiła wielkość poprawek wynikających z różnicy cech pomiędzy tymi nieruchomościami. Następnie obliczyła skorygowaną poprawkami cenę jednostki porównawczej (1 m2 gruntu) każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Wartość jednostki porównawczej wycenianej nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostek porównawczych. Na podstawie dokonanych obliczeń rzeczoznawca określiła wartość 1 m2 gruntu oznaczonego jako działka nr [...] na kwotę [...]zł, która mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do zbioru stanowiącego podstawę wyceny, co po przemnożeniu przez powierzchnie gruntu przejętego pod drogę (726 m2), dało wartość rynkową gruntu wynoszącą [...] zł (w zaokrągleniu). Podkreślenia przy tym wymaga, że w toku postępowania skarżąca ani uczestnik postępowania M. S. nie zakwestionowali skutecznie prawidłowości sporządzonego na zlecenia organu pierwszej instancji operatu szacunkowego, którego ustalenia stanowiły podstawę do obliczenia wartości przyznanego im odszkodowania. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie (ust. 1a). Z powyższych przepisów wynika, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11, LEX nr 1366424). Niewątpliwie zatem, jeśli skarżąca i uczestnik postępowania mieli zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to nic nie stało na przeszkodzie, by skorzystali z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która – na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wydałaby stosowną opinię co do prawidłowości sporządzenia tego operatu. Oczywistym jest przy tym, że skoro skarżąca oraz uczestnik postępowania uznawali wspomniany operat szacunkowy za prawnie wadliwy, kontestując stanowisko organów obu instancji w tym zakresie, to do nich, a nie do organu, należało rozważenie zasadności skorzystania z tego uprawnienia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r., I OSK322/06, dostępny w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, że skarżąca ani uczestnik postępowania z tej możliwości jednak nie skorzystali, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanej decyzji. Organy administracji bardzo szeroko odniosły się w uzasadnieniach swych decyzji do treści powyższego operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn operat ten oceniły jako prawidłowy, a wnioski końcowe ustalające kwotowy wzrost wartości nieruchomości poddanych analizie i wycenie, przyjęły bez zastrzeżeń jako dające podstawę do wyliczenia wysokości odszkodowania. Sąd nie dopatrzył się uchybień w rozumowaniu organów uznających wskazany operat za logiczny, zupełny oraz sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Sąd nie uwzględnił wniosku skarżącej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej opisanej nieruchomości. Sąd bowiem, jak wynika z przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "P.p.s.a."), zasadniczo nie prowadzi odrębnego – od przeprowadzonego przez organy administracji – postępowania dowodowego. Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Jedynie wyjątkowo, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, Sąd może przeprowadzić dowód uzupełniający z dokumentów na podstawie wskazanego wyżej przepisu art. 106 § 3 P.p.s.a. Nie ulega zaś wątpliwości, że dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi dowodu z dokumentu, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a., a więc nie mógł być przeprowadzony przez Sąd. Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie na podstawie art. 151 P.p.s.a., skargę oddalił.