II SA/Lu 894/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Starszy referent Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 maja 2015 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz J.B. kwotę 3607 ( trzy tysiące sześćset siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta L. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012, poz. 647 ) ustalił dla J. B. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m˛ w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta L. uchwałą nr [...] z dnia [...] r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część IV (Dz. Urz. Woj. L. z dnia 23 maja 2005 r. Nr 99, póz. 1923). Organ stwierdził, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowa opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Jej wysokość nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Organ ustalił, że do dnia 31 grudnia 2003r. przeznaczenie działki określał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia [...]. Miejskiej Rady Narodowej w L. , zgodnie z którym położona była na obszarze V A 40PSBIV przeznaczonym pod przemysł, składy i bazy. Jako ustalenia realizacyjne wskazano wytwórnię ceramicznych i betonowych elementów budowlanych, bazę materiałową instalacji przemysłowych oraz zaplecze techniczne przedsiębiorstwa geologicznego do adaptacji trwałej. Pozostały teren rezerwowano pod budowę zaplecza remontowego budynków mieszkalnych, dróg i mostów oraz rozbudowę istniejącego obok zakładu farmaceutycznego. Po wygaśnięciu planu przedmiotowa nieruchomość była sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako tereny zurbanizowane, niezabudowane. Faktycznie działka była zabudowana budynkiem magazynowym, a jej faktyczny sposób wykorzystania określony został jako przemysł, składy i bazy. Po uchwaleniu w dniu 17 marca 2005r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znalazła się na obszarze objętym symbolem AGc – poznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych. Plan ustalił możliwość tworzenia nowych form działalności na pograniczu produkcji i usług oraz produkcji i nauki lub informatyki, np. inkubatorów przedsiębiorczości, ośrodków wyspecjalizowanych technologii, itp. oraz dopuścił lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛ pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej i możliwość przystosowania istniejących obiektów do nowych funkcji zgodnie z przeznaczeniem podstawowym. Wspomniana działka znalazła się w strefie polityki przestrzennej X5 – opisanej jako strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛ z ustaleniem funkcji polegającej na koncentracji wielkogabarytowych obiektów handlu hurtowego i detalicznego wraz z możliwością realizacji składów i magazynów obiektów handlowych zlokalizowanych w innych częściach miasta oraz zapleczy technicznych i baz. Ponadto przedmiotowa działka leży w: strefie miejskiej Y2, Strefie Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji SnK2 oraz Strefie Ochrony Krajobrazu z Daleką Ekspozycją Zewnętrzną EZ. Organ podniósł, iż dla wycenianej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] r. Repertorium A Nr [...] J. B. zbył przysługujące mu prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki. Postępowanie w sprawie wszczęto zawiadomieniem z dnia 20 maja 2010 r., doręczonym dnia 24 maja 2010 r., został zatem spełniony warunek konieczny do podjęcia postępowania administracyjnego o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 i 4 ww. ustawy). Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 30 listopada 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wyliczono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu określonej w planie stawki renty planistycznej 30 % oznacza kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Zdaniem organu operat został sporządzony zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651 ze zm.), oraz § 55, 56, 57 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr. 207, póz. 2109 ze zm.). Cechuje go przejrzystość formy i treści, sporządzony jest starannie i obejmuje wszystkie elementy wymagane przez prawo, co świadczy o kompletności dokumentu. Wnioski przedstawione w operacie są spójne i logiczne. Operat został wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Poprawnie określono przedmiot, zakres i cel wyceny. Biegła poprawnie przywołała podstawy formalne i prawne wyceny. Rzeczoznawca w sposób obszerny i dokładny dokonała analizy rynku nieruchomości, określiła stan nieruchomości i otoczenia oraz jej faktyczny sposób wykorzystania czy przeznaczenie w planach miejscowych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca określiła dwie wartości. Wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wartość rynkową nieruchomość po jego uchwaleniu. Faktyczne wykorzystanie nieruchomości było zbieżne z jej przeznaczeniem w starym planie, stąd rzeczoznawca wyceniając nieruchomość przed wejściem nowego planu miejscowego ograniczyła się do analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod przemysł składy bazy - w uchwalonych planach po 2000 r. z zapisem pod AGc, ale bez strefy X - czyli bez możliwości lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛ oraz nieruchomości gruntowych bez uchwalonego planu zagospodarowania, ale położonych w obszarach przemysłowych ze sposobem wykorzystania pod funkcje przemysłu składów i baz i przeznaczonych w starym wygasłym planie również pod przemysł składy i bazy. Dla stanu po uchwaleniu planu, rzeczoznawca analizie poddała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod AGc, w strefach polityki przestrzennej X6, X5, X3, X2 oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod AG - czyli zbieżnych z AGc, ale bez konieczności ustalania stref polityki przestrzennej. W przypadku określania wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego biegła, tworząc zbiór nieruchomości porównywalnych, utworzyła zbiór cen transakcyjnych nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej składających się z 3 nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie najbliższym do daty transakcji nieruchomości wycenianej, położonych w rejonie głównych traktów komunikacyjnych, o możliwie zbliżonej powierzchni gruntu do ok. 1,0 ha i różnych kształtach w tym nieregularnych. W przypadku określania drugiej wartości, po uchwaleniu planu, biegła, tworząc zbiór nieruchomości porównywalnych, utworzyła zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny składający się z 3 nieruchomości o przeznaczeniu w planie pod AGc ze strefą X5, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie najbliższym do daty transakcji nieruchomości wycenianej, położonych w tej samej dzielnicy, w tym samym obrębie i w tym samym obszarze co nieruchomość wyceniana, o powierzchni gruntu od ok. 1000 m˛ do ok. 1,0 ha. Z kolei przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości, przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zastosowana metoda, zdaniem organu, nie budzi wątpliwości i jej zastosowanie zostało przez rzeczoznawcę uzasadnione. W obu przypadkach rzeczoznawca dokonała analizy rynku lokalnego. Biegła określiła, ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, analizując ceny i cechy nieruchomości podobnych 3 główne cechy rynkowe różniące, mające wpływ na ceny transakcyjne i ich zróżnicowanie na lokalnym rynku i ustaliła ich wagi (położenie, otoczenie nieruchomości - waga cechy 70%; dojazd, dostąp do komunikacji - waga cechy 10%; wielkość nieruchomości - waga cechy 20%). Do porównań z przedmiotową nieruchomością biegła ze zbioru wybrała 3 nieruchomości podobne. Wartość gruntu w odniesieniu do 1m˛ powierzchni gruntu rzeczoznawca ustaliła jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen z poszczególnych par wziętych do porównań, skorygowana współczynnikiem Wk = 0,80 (odzwierciedlającego relacje cen prawa użytkowania wieczystego do prawa własności). Ostatecznie więc wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przyjęto na [...] zł/m˛, co po przemnożeniu z wielkością nieruchomości i zaokrągleniu dało kwotę [...]zł. Określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia po uchwaleniu planu rzeczoznawca ustaliła 4 cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości i ustaliła ich wagi (położenie, otoczenie nieruchomości waga cechy 50%; dojazd, dostęp do komunikacji - waga cechy 20%; dostęp do uzbrojenia - waga cechy 10%, wielkość nieruchomości - waga cechy 20%). Do porównań z przedmiotową nieruchomością biegła ze zbioru wybrała 3 nieruchomości podobne. Wartość gruntu w odniesieniu do 1m˛ powierzchni gruntu rzeczoznawca ustaliła jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen z poszczególnych par wziętych do porównań, skorygowana współczynnikiem Wk = 0,80 (odzwierciedlającego relacje cen prawa użytkowania wieczystego do prawa własności). Ostatecznie więc, wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przyjęto na [...] zł/m˛, co po przemnożeniu z wielkością nieruchomości i zaokrągleniu dało kwotę [...]zł. Zdaniem organu, z analizy transakcji nieruchomościami, które rzeczoznawca wybrała do porównania z przedmiotową nieruchomością wynika, iż zostały one wybrane prawidłowo, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej, zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęta w operacie szacunkowym metoda wyceny doprowadziła do uzyskania najbardziej rzeczywistej wartości rynkowej ocenianej nieruchomości. Każda, podjęta przez biegłą czynność, znajduje uzasadnienie uwidocznione w operacie, przez co można śledzić tok rozumowania rzeczoznawcy i poddawać go kontroli, także od strony logicznej. Daty istotne (data, na którą oceniano wartość przedmiotu wyceny - data sprzedaży nieruchomości, tj. 7 lipca 2005 r., data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny - data wejścia miejscowego planu w życie, tj. 7 czerwca 2005 r.) dla określenia wartości nieruchomości zostały określone i przyjęte w operacie prawidłowo. Dla oszacowania wartości biegła przyjęła dwuletni okres badania rynku od stycznia 2005 r. do stycznia 2007 r. Z uwagi na to, że istniejąca zabudowa nosi jednakową funkcję użytkową w obydwu stanach planistycznych, jej wartość, w ocenie biegłej, ma bardzo podobny wpływ na wartość nieruchomości tzn. pozostaje niezmieniona. Dlatego przedmiotem wyceny do celu naliczenia opłaty planistycznej jest tylko prawo użytkowania gruntu. Organ podniósł, iż strona nie przedłożyła organowi przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ograniczając się do subiektywnych opinii. Organ podał również, że niezależnie od czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego, organ zebrał, w toku postępowania dowody (mapy, wypis i wyrys z planu, informacja z planu ogólnego itp.), których analiza pozwoliła stwierdzić, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek wejścia nowego planu w życie. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego poszerzył możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przede wszystkim o możliwość lokalizacji obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛. Odnosząc się do Uchwały Rady Miejskiej w L. z dnia [...] r. Nr [...], według której organ zauważył, że nie jest dokumentem kształtującym przeznaczenie danego terenu. Są to tylko założenia polityki miasta, stanowiące wytyczne dla Zarządu Miasta i miejskich służb architektoniczno - urbanistycznych przy opracowywaniu studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta oraz aktualizacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Stanowi zatem pewien zarys, założenie, co do sposobu lokalizacji dużych obiektów handlowo-usługowych w przyszłych planach miejscowych. Wyraża jedynie politykę przestrzenną gminy tak, jak Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. . Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, iż przesądza o przeznaczeniu nieruchomości, czy daje możliwość wydawania decyzji administracyjnych. Tylko plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który określa przeznaczenie, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych. Organ podał, iż niewątpliwie wspomniana uchwała, podobnie jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. mogą stanowić cechę danej nieruchomości (np. patrząc przez pryzmat jej położenia), a zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie, czy cecha ta ma wpływ, i ewentualnie jaki, na określane wartości. Biegła w opinii w formie operatu szacunkowego oba powyższe akty wzięła pod uwagę i poddała analizie. Wagę cechy "położenie", określiła na 70%. Także poprzez dobór nieruchomości porównawczych biegła w swojej opinii uwzględnia powyższe aspekty. Zdaniem organu I instancji, bezsprzecznie wprowadzenie planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntu m.in. pod tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛, znacząco podwyższa jego wartość w stosunku do dotychczasowego przeznaczenia. Takie wnioskowanie wynika, zarówno z dowodu operatu szacunkowego, jak i zasad logiki, czy doświadczenia życiowego. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego dał możliwość intratnego, bo dochodowego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Sam zaś fakt obowiązywania planu miejscowego, daje możność szybkiego ustalenia możliwości wykorzystania danej nieruchomości, tym samym wpływając na bezpieczeństwo planowanych inwestycji. Po rozpoznaniu odwołania J. B. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzję organu I Instancji utrzymało w mocy. W motywach uzasadnienia wskazano, że w myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl ust. 4 powyższego artykułu, opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określenie wartość rynkowej uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje - zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W tym przypadku operat szacunkowy został sporządzony 30 listopada 2012 r. i zaktualizowany w dniu 29 listopada 2013 r. Także Kolegium uznało, że został on sporządzony właściwie, a jego wnioski nie budzą zastrzeżeń. Słusznie, zdaniem Kolegium, dla oszacowania wartości nieruchomości przyjęto faktyczny sposób wykorzystania działki przed uchwaleniem nowego planu. Skoro bowiem w planie obowiązującym do 31 grudnia 2003r. przeznaczenie nieruchomości było inne, niż w planie nowo uchwalonym sporządzona w ten sposób wycena uwzględnia stanowisko Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08. Również Kolegium podkreśliło, że operat powyższy nie został poddany ocenie przez organizację rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z możliwości tej strona zrezygnowała, składając w dniu 9 lipca 2014 r. stosowne oświadczenie w tym przedmiocie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego J. B. zarzucił decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 kpa. Zdaniem skarżącego w sprawie nie została spełniona podstawowa przesłanka nałożenia przedmiotowej opłaty, którą jest wzrost wartości nieruchomości pozostający w bezpośrednim związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przesłanka ta nie zostanie spełniona w sytuacji, gdy nie następuje zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z planem poprzednim, lub też faktyczny sposób wykorzystania danej nieruchomości nie odbiega od określonego w nowym planie miejscowym, gdyż wyklucza to istnienie bezpośredniego związku przyczynowego, o którym mowa wyżej. W takiej sytuacji, nawet stwierdzona w operacie szacunkowym zmiana wartości nieruchomości nie stanowi podstawy do wydania decyzji nakładającej opłatę, gdyż zmiana tej wartości nie pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem nowego planu miejscowego. Opłata planistyczna nie może być ustalona również w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu planu wynika z innych, niż uchwalenie planu czynników np. popyt – podaż. Skarżący tłumaczył, że organy nie wskazały w żaden sposób, poza przywołaniem zapisów z obu planów, w czym w istocie upatrują zmiany sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, która doprowadziła do wzrostu jej wartości. Zaniechano przeprowadzenia postępowania dowodnego w tym zakresie, opierając się w odniesieniu do tych ustaleń na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 30 listopada 2012 roku przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący zaznaczył, że dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy dotyczy wyliczenia, czy też oszacowania poziomu wzrostu cen nieruchomości na danym terenie po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Brak jest natomiast podstaw, aby przyjąć, tak jak zrobiły to organy w niniejszym postępowaniu, że dowód ten jest przeprowadzany również na okoliczność istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem obiektywnej wartości nieruchomości, a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a już tym bardziej nie można się zgodzić ze stwierdzeniem organu, iż "w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany jedynym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, będący podstawą do naliczenia przedmiotowej opłaty. W jego przekonaniu oparcie ustaleń w tym zakresie wyłącznie na operacie szacunkowym jest naruszeniem zasad postępowania dowodowego, gdyż ustalenia odnoszące się do sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego powinny pochodzić bezpośrednio od organu i być wynikiem przeprowadzonego przez ten organ postępowania dowodowego. Nie odniesiono się zwłaszcza do uchwalonych w 1998 roku założeń polityki miasta w zakresie lokalizacji dużych obiektów handlowo - usługowych, które wskazywały do tego celu tereny składów i baz położone w rejonie tras wylotowych z miasta, co odpowiada uwarunkowaniom przedmiotowego terenu. Nawet zatem, gdyby nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowy teren mógłby zostać wykorzystany pod budowę dużych obiektów handlowych. Potwierdzają to wydawane warunki zabudowy pod tego rodzaju inwestycje tyle, że w odniesieniu do sąsiednich działek. Na okoliczność tę wskazał zresztą również biegły w operacie szacunkowym (s. 9) przyjmując, że przedmiotowy teren spełniał wymogi dla lokalizacji tego rodzaju inwestycji pod rządami "starego" planu. Organ samodzielnie nie odniósł się również w żaden sposób do bardzo istotnej okoliczności związanej z rozpoczęciem w tym rejonie realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum handlowego "Felicyty" i związanej z tym przebudowie układu komunikacyjnego i infrastruktury technicznej w rejonie ulic P., G. i W.. O ile bowiem można mówić o tym, że rozpoczęcie realizacji tej inwestycji miało miejsce po uchwaleniu planu, to skupowanie terenów pod centrum handlowe rozpoczęło się jeszcze w 2004 roku, a lokalizacja tej inwestycji została wybrana jeszcze przed uchwaleniem planu miejscowego, co najlepiej świadczy o tym, iż w wyniku uchwalenia planu nie nastąpiła faktyczna zmiana przeznaczenia tego terenu. Skarżący zwrócił uwagę, że przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu przyjęte do oszacowania rynki nieruchomości biegła scharakteryzowała w ten sam sposób, co najlepiej świadczy o tym, że przeznaczenie tej nieruchomości w istocie nie uległo zmianie, a ewentualna zwyżka wartości tej nieruchomości nie jest wynikiem zmian planistycznych, a tylko i wyłącznie rynkowych. W operacie wskazane zostało zatem, iż tak naprawdę to nie zmiana przeznaczenia w wyniku uchwalenia planu spowodować mogła wzrost wartości tej nieruchomości, a tylko "poczucie bezpieczeństwa i gwarancja realizacji zamierzenia inwestycyjnego zgodnego z planem, bez ryzyka i wydłużenia okresu na uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych" (vide s. 29). Wzrost poczucia bezpieczeństwa nie jest przesłanką do nałożenia opłaty planistycznej, a tylko i wyłącznie faktyczna zmiana przeznaczenia terenu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, co w niniejszej sprawie w ocenie skarżącego nie miało miejsca. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoją dotychczasową argumentację i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Zapatrywanie skarżącego wskazującego na ścisłą zależność pomiędzy ustaleniem opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest oczywiście uzasadnione. Również w orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany ze zmianą przeznaczenia terenu, na którym położone są nieruchomości, wynikającą z ustaleń uchwalonego planu miejscowego lub jego zmianą. Aby można wiązać wzrost wartości nieruchomości z faktem uchwalenia nowego planu miejscowego należy wykazać, że ustalenia nowego planu są korzystniejsze dla właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości bądź dla potencjalnych nabywców, którzy gotowi są zapłacić wyższą cenę za działki z tego tytułu ( wyrok NSA z dnia 25 września 2007 r., II OSK 1244/06, Lex nr 360221, także powołany w skardze wyrok NSA z dnia 19 marca 2009r., II OSK 254/08). Stanowisko to podzielane jest również przez skład orzekający w niniejszej sprawie. Wbrew jednak przekonaniu skarżącego, brak jest niezawodnych argumentów pozwalających na podważenie oceny organów, wskazujących na wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem w dniu [...]. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. – część IV. Skarżący wiąże ten wątek, zresztą kluczowy dla ustalenia opłaty, z porównania wspomnianego już planu z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwała Miejskiej Rady Narodowej w L. nr [...] z dnia 30 [...]. obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003r. W jego mniemaniu zapisy planów pozwalają stwierdzić, że przeznaczenie przedmiotowej działki są w obu planach tożsame, co oznacza brak wzrostu jej wartości, a w efekcie wyklucza możliwość ustalenia opłaty. Z taką oceną nie sposób się jednak zgodzić. Według znajdującego się w aktach sprawy tekstu planu z [...]. działka [...] położona była na obszarze o symbolu V A 40PSBIV przeznaczonym pod przemysł, składy i bazy. Jako ustalenia realizacyjne wskazano wytwórnię ceramicznych i betonowych elementów budowlanych, bazę materiałową instalacji przemysłowych oraz zaplecze techniczne przedsiębiorstwa geologicznego do adaptacji trwalej. Pozostały teren rezerwowano pod budowę zaplecza remontowego budynków mieszkalnych, dróg i mostów oraz rozbudowę istniejącego obok zakładu farmaceutycznego. Po wygaśnięciu planu przedmiotowa nieruchomość była sklasyfikowana w rejestrze gruntów, jako tereny zurbanizowane, niezabudowane. Faktycznie działka była zabudowana budynkiem magazynowym, a jej faktyczny sposób wykorzystania określony został jako przemysł, składy i bazy. Po uchwaleniu 17 marca 2005r. planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znalazła się na obszarze objętym symbolem AGc – poznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych. Plan ustalił możliwość tworzenia nowych form działalności na pograniczu produkcji i usług oraz produkcji i nauki lub informatyki, np. inkubatorów przedsiębiorczości, ośrodków wyspecjalizowanych technologii, itp. oraz dopuścił lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛ pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej i możliwość przystosowania istniejących obiektów do nowych funkcji zgodnie z przeznaczeniem podstawowym. Wspomniana działka znalazła się w strefie polityki przestrzennej X5 – opisanej jako strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛ z ustaleniem funkcji polegającej na koncentracji wielkogabarytowych obiektów handlu hurtowego i detalicznego wraz z możliwością realizacji składów i magazynów obiektów handlowych zlokalizowanych w innych częściach miasta oraz zapleczy technicznych i baz. Ponadto przedmiotowa działka leży w: strefie miejskiej Y2, Strefie Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji SnK2 oraz Strefie Ochrony Krajobrazu z Daleką Ekspozycją Zewnętrzną EZ. Porównanie powołanych zapisów nie pozostawia wątpliwości, że nowy plan wprowadził rozwiązania znacznie korzystniejsze pod względem inwestycyjnym, co pociągnęło za sobą zwiększenie atrakcyjności tego terenu, na co zwrócono uwagę również w zaskarżonej decyzji. Wobec przywołanej treści planów niejasny jest zarzut skargi wytykający organom brak ustalenia, w czym w istocie upatrują zmiany sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości i zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego na tę okoliczność. Nie tylko nie wiadomo, jakie dowody miałyby organy przeprowadzić, ale przecież skarżący dowodząc braku podstaw do ustalenia opłaty również opierał się na treści wspomnianych uchwał. Fakt, że wywiedzione przez niego wnioski diametralnie różnią się od zaprezentowanych w decyzjach nie oznacza, że nie opierano się na tym samym materiale dowodowym. Nie przekonuje odwołanie się do uchwały Rady Miejskiej w L. z dnia [...]. Nr [...] w sprawie określenia założeń polityki miasta w zakresie lokalizacji dużych obiektów handlowo – usługowych, która stanowi w istocie fundament formułowanego zarzutu. Rzeczywiście zgodnie z jej treścią dopuszcza się przy wylotach dróg tranzytowych z miasta wyznaczenie obszarów pod hipermarkety, supermarkety lub megasamy o formie architektonicznej respektującej otoczenie krajobrazowe. Z kolei w strefach przemysłowo - składowych miasta dopuszczono supermarkety lub duże hale handlowe oferujące sprzedaż produktów przemysłowych (meble, art. gospodarstwa domowego, materiały budowlane) o powierzchni użytkowej wynikające z chłonności terenu, z zapewnieniem dobrego dojazdu z głównych tras komunikacyjnych miasta i ze stosownym zapleczem parkingowym. Warto przy tym zauważyć, że już w uchwale wskazano na istotny wpływ dużych obiektów handlowo – usługowych na ożywienie gospodarcze, przyciąganie kapitału zagranicznego, wzbogacenie rynku pracy, rozszerzenie oferty dla obsługi ludności miasta i regionu oraz urozmaicenie architektoniczne zabudowy. Już wtedy zatem zakładano wzrost atrakcyjności obszarów przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. Słusznie organy rozpatrujące sprawę podkreśliły, że wspomniana uchwała nie jest planem miejscowym, nie jest zatem wiążąca przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości. Zgodnie z § 2 ustalała jedynie wytyczne dla Zarządu Miasta i miejskich służb architektoniczno – urbanistycznych przy opracowywaniu studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta oraz aktualizacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Odmiennej oceny nie sposób upatrywać w złożonym, jako dowód w sprawie, operacie szacunkowym sporządzonym przez tę samą biegłą w dniu 30 listopada 2012r. Przyjęcie założenia, że nieruchomości mają mieć podobną wartość tylko z tej przyczyny, że znajdują się na tym samym obszarze, a do tego sprowadza się stanowisko skarżącego, jest nie do przyjęcia. Według piśmiennictwa i orzecznictwa głównymi czynnikami wpływającymi na poziom wartości rynkowej nieruchomości są użyteczność, zbywalność i rzadkość. Już to oznacza, że każda nieruchomość ma być przedmiotem indywidualnej oceny. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152). Stąd też wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( art. 154 ust. 1 ustawy). Ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy opiera się na metodach wyceny określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Fakt, że w obu operatach nieruchomości wyceniane położone są na tych samych obszarach, ale już nie przy tych samych ulicach oraz zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, nie może być jednoznaczne z ustaleniem tej samej wartości. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Z kolei stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na dostrzeżeniu istotnych różnic, a więc takich, które mogą wpływać na wartość. W przypadku każdej nieruchomości wspomniane wartości z reguły są rożne, co w efekcie ma oczywisty wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że obecny plan zagospodarowania inaczej ujmuje przeznaczenie nieruchomości, niż plan obowiązujący do końca 2003r. słusznie wartość nieruchomości ustalono z uwzględnieniem jej faktycznego sposobu użytkowania przed wejściem w życie uchwały z 17 marca 2005r. Ocena ta stanowi konsekwencję wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2009 r. ( P 58/08, Dz. U Nr 24 poz. 124), w którym stwierdzono, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z dniem 10 sierpnia 2011 r. weszła w życie nowela do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którą dodany został art. 87 ust. 3a (Dz. U. 2011 r., Nr 153, poz. 901). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Z przepisu tego wynika zatem, że w sytuacji, gdy plan miejscowy został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego) ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej. Takie też wnioski zawiera sporządzony w sprawie operat szacunkowy, w którym uznając, że przeznaczenie nieruchomości w planie z 1986r. nie jest tożsame z przeznaczeniem w nowym planie, zastosowano zasadę ogólną wynikającą z art. 37 ust.1 zd.2, uznając faktyczny sposób wykorzystywania działki jako miarodajny dla ustalenia wzrostu jej wartości. Rację mają organy upatrując w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami obligatoryjnego środka dowodowego w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. Powyższy wniosek bezpośrednie oparcie znajduje w art. 149 w związku z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Jest to pisemna opinia o wartości nieruchomości zawierająca fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazująca czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Trafne jest jednak również spostrzeżenie skarżącego wskazującego na konieczność oceny operatu przez organy. Jest to efektem poglądu wskazującego, że wprawdzie operat jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu, to mając moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa), podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego ( wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 czerwca 2009r., I OSK 860/08, z dnia16 kwietnia 2013r., II OSK 2475/11 i podane tam orzeczenia oraz wyrok z dnia 5 marca 2009r., I OSK 292/08, 4 października 2006 r. I OSK 417/06, 26 stycznia 2006 r., OSK 459/05, opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Jedynym ograniczeniem jest zakaz zastąpienia operatu w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Pogląd ten wydaje się oczywisty, skoro o ustaleniu opłaty decyduje wyłącznie organ administracji publicznej. To na nim spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 4 października 2006 r. I OSK 417/06, Lex nr 281387 oraz wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Organ jest zatem zobowiązany nie tylko do oceny operatu pod kątem spełnienia wymogów formalnych, określonych w powołanym już rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale i sprawdzenia, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wprawdzie skarżący nie kwestionuje prawidłowości operatu, skupiając uwagę jedynie na zagadnieniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, jednak sąd rozpoznając sprawę nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując zaś oceny operatu pod tym względem wątpliwości budzi sposób określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Według § 29 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości ( ust.2 ). Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się, jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru ( ust.3 ). Oczywiste jest, że zasady ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego określone w powołanym przepisie obejmują rożne stany faktyczne i nie mogą być stosowane dowolnie. W świetle powyższego nie jest zatem czytelne, dlaczego przy wyborze podejścia, metody i techniki wyceny biegła przyjęła do zbioru porównawczego 3 nieruchomości stanowiące przedmiot własności, zamiast prawa użytkowania wieczystego. Według ust. 2 jest to możliwe tylko wówczas, gdy brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Tymczasem w zestawieniu transakcji (str.13) ujawniono także transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, nie uwzględnione do porównania. Wśród nich znajduje się transakcja o nr [...] przy A. W. o powierzchni [...]m˛. Uwzględniono natomiast transakcję [...] także przy A. W. o tej samej powierzchni, ale stanowiącą przedmiot prawa własności. Dotyczy to również transakcji nr rep. [...] przy ulicy D. o powierzchni [...] jako przedmiotu prawa własności, ale nie uwzględniono transakcji nr rep. [...] o powierzchni [...]m˛, jako prawa użytkowania wieczystego, a więc bardziej odpowiadającej powierzchniowo nieruchomości wycenianej, przy ulicy Inżynierskiej, ale w tym samym obrębie 43 – W.. Co więcej biegła ustaliła wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosując współczynnik korekcyjny Wk-0,8, co odpowiada sposobowi określenia wartości określonej w ust.3 § 29 wspomnianego rozporządzenia, a więc, gdy nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga poza tym szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. W taki sam sposób ustalono wartość nieruchomości po uchwaleniu nowego planu, chociaż według zestawu transakcji na terenie, na którym znajdowała się nieruchomość nie było wprawdzie transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego, ale były transakcje obejmujące nieruchomości jako przedmiot prawa własności, co wskazywałoby na konieczność uwzględnienia zapisu § 29 ust.2 rozporządzenia. Nie wiadomo też, czy w transakcjach przyjęte były ceny rynkowe, czy też chodziło o szczególne warunki zawarcia transakcji, o których stanowi § 5 rozporządzenia. Nie jest też jasny sposób wyliczenia cen m˛ nieruchomości przyjętych do zbioru porównawczego. W pkt.3.1.1 przy nieruchomości nr 1 wskazano kwotę [...]zł, podczas, gdy powinno to być 101,89, natomiast nieruchomość nr 2 wyceniono na [...] zł, gdy z wyliczenia wynika kwota [...]zł., jeśli biegła wspomniane kwoty zaokrąglała, to nie wiadomo, dlaczego tej samej czynności nie wykonała przy obliczeniu m˛ trzeciej nieruchomości. Podobnie przy ustaleniu wartości rynkowej jednostki porównawczej przyjęto [...] zł m˛ , zamiast [...] zł. Ostatecznie różna jest także wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, którą zresztą również zaokrąglono w górę. Podobnie dokonano obliczenia ceny m˛ nieruchomości przyjętych do zbioru porównawczego w pkt.4.1.1, co do nieruchomości nr.2 i 3, co także dało ostatecznie inną kwotę wartości rynkowej gruntu jako prawa użytkowania wieczystego, niż wskazana w operacie. Również te zastrzeżenia powinny zostać przez organ wyjaśnione, także przez uzyskanie wyjaśnień od rzeczoznawcy, zgodnie z ogólnymi zasadami dowodowymi ( wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011r., I OSK 378/10 opubl. w CBOSA ). Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 powołanej ustawy oraz § 4 ust. 1 i § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( tekst jedn. Dz. U z 2013r. poz. 490 ).