I SA/Ol 54/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Ryszard Maliszewski (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Wiesława Pierechod sędzia WSA Wojciech Czajkowski Protokolant stażysta Joanna Lasek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2015r. sprawy ze skarg I. K., J. Z. K. na postanowienia Dyrektora Izby Skarbowej z dnia "[...]", nr "[...]", nr "[...]" w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargi. Zaskarżonymi postanowieniami z dnia "[...]" nr "[...]" i nr "[...]" Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia "[...]" nr "[...]" i nr "[...]" w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy i uzasadnień zaskarżonych postanowień, Naczelnik Urzędu Skarbowego w toku prowadzonej egzekucji należności pieniężnych z majątku I.K. i Z.K. (dalej zobowiązani, strony, skarżący) dokonał w dniu 15.10.2013r. zajęcia nieruchomości gruntowych położonych w woj. "[...]", powiat "[...]", gmina "[...]", stanowiących własność I.K. i Z. K. w udziale po 1/2, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o nr: "[...]", oraz "[...]". Na zlecenie Naczelnika Urzędu Skarbowego (dalej organ egzekucyjny, organ I instancji) rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 29.11.2013r. operaty szacunkowe, uzupełnione w dniu 10.12.2013r., określające wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości. W wyniku przeprowadzenia postępowania w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zakończonego postanowieniami Dyrektora Izby Skarbowej (dalej organ odwoławczy, organ II instancji) z dnia 28 kwietnia 2014r. o uchyleniu postanowień organu egzekucyjnego i uznaniu zarzutów za uzasadnione, organ I instancji uchylił zajęcia z dnia 15.10.2013r. w części dotyczącej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr "[...]", zawiadamiając o powyższym fakcie strony. Następnie zawiadomił zobowiązanych o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, po czym w dniu 12.06.2014r. dokonał kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzając z tej czynności protokoły. Pismem z dnia 25.06.2015r. zobowiązani wnieśli ponownie zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie zgadzając się z wartością nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie stron przy określaniu wartości działek nie dokonano analizy rynku lokalnego, przechodząc od razu do analizy rynku gminy. Nie uwzględniono transakcji nieruchomości podobnych, tj. sprzedaży działek położonych na osiedlu "A." oraz transakcji położonych w obrębie C.. Przyjęte do porównania nieruchomości nie spełniają ponadto przesłanek definicji nieruchomości podobnej, określonej w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe zawierają także istotne błędy, które w sposób znaczący wpływają na wartość nieruchomości. W związku z powyższym nie mogą stanowić podstawy dla określenia wartości nieruchomości przyjętych do sprzedaży w trybie przetargowym. Rzeczoznawca majątkowy, do którego zwrócił się organ egzekucyjny o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów przedstawił swoje stanowisko z dnia 10.07.2014r., nie zmieniając dokonanej wyceny. Postanowieniami z dnia 18.07.2014r. Naczelnik Urzędu Skarbowego oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na skutek zażaleń stron Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniami z dnia 5.09.2014r., uchylił zaskarżone postanowienia organu egzekucyjnego i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W treści uzasadnienia rozstrzygnięć organ odwoławczy zwrócił w szczególności uwagę na konieczność wyjaśnienia, czy nieruchomości przyjęte do wyceny są porównywalne z nieruchomościami stanowiącymi przedmiot egzekucji, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość. Organ II instancji podkreślił, że podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości oraz, że musi istnieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Postanowieniami z dnia "[...]" nr "[...]" i nr "[...]" Naczelnik Urzędu Skarbowego ponownie oddalił zarzuty w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jako podstawę prawną podał art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 1015 ze zm.), dalej "u.p.e.a.". Pismami z 9.10.2014r. strony zaskarżyły postanowienia organu egzekucyjnego wskazując, iż popierają swoje stanowisko zawarte w poprzednich zażaleniach. Zarzucono naruszenie przez organ I instancji terminu do wydania postanowienia, po uchyleniu rozstrzygnięcia przez organ II instancji, gdyż "termin do uprawomocnienia się postanowienia organu odwoławczego wynosił 30 dni od daty otrzymania (...) postanowienia". Dlatego też do dnia 5.10.2014r. organ egzekucyjny nie mógł wydać kolejnego orzeczenia. Wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego postanowienia stanowią naruszenie obowiązujących przepisów prawa. Powtórzono również zarzut, że przy określaniu wartości nieruchomości z linią napowietrzną, rzeczoznawca majątkowy nie powinien przyjmować zasad istniejących przy określaniu odszkodowań za ustanowienie służebności przesyłu. Ponownie również strony zawnioskowały o skierowanie operatów szacunkowych do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie. Dyrektor Izby Skarbowej utrzymując postanowieniami z dnia "[...]" w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 3 października 2014r. powołał się na art. 110m § 1, art. 110r § 1, art. 110s § 1, art. 110u § 1, u.p.e.a.. W jego ocenie organ I instancji dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, odniósł się również do zastrzeżeń stron podniesionych w zarzutach do opisu i oszacowania, uzyskując uprzednio w tej kwestii stanowisko autora wyceny. Podkreślił, że organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, i powołał się w tym zakresie na wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 28 kwietnia 2008r. sygn. akt II SA/Wr 31/08. Ocenił, że operat spełnia wymogi formalne, a rzeczoznawca podał według jakich metod i technik dokonał wyceny (podejście porównawcze) oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. Zastosowanie podejścia porównawczego zostało poprzedzone zaznajomieniem się z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny. Wskazano na jakich transakcjach oparto wycenę. Organ nie podzielił twierdzenia stron, że dokumenty te zostały sporządzone w sposób uproszczony i nierzetelny. Jako prawidłowe pod względem formalnym mają one wartość dowodową. Mogły więc stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania. Organ odwoławczy nie miał także zastrzeżeń do treści protokołu z czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Opis nieruchomości ujęty w protokole w przejrzysty sposób określa nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a.. Dokument ten zawiera oznaczenie nieruchomości, w tym numery ewidencyjne działek, ich jednostkę i obręb ewidencyjny, powierzchnię, kształt, a także oznaczenie właściciela i księgi wieczystej. Ujawniono również hipoteki wpisane do księgi wieczystej oraz wierzyciela, na rzecz którego dokonano wpisu, wskazano wartość każdej z oszacowanych działek. Organ zaznaczył, że na nieruchomości nie znajdują się żadne budynki i budowle oraz podał stwierdzone prawa i obciążenia, osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, a także sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego. Odniósł się również do umów ubezpieczenia dotyczących nieruchomości. Miał też na uwadze inne okoliczności istotne dla oznaczenia i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał na art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014r., poz. 518), dalej: "u.g.n.", jak też § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), oraz poglądy doktryny: S. Kalus, (w:) G. Bieniek, E. Mzyk, G. Matusik, M. Gdesz, S. Kalus, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz; Lex Polonica; komentarz do dz. IV roz. 1 art. 152. W ocenie organu odwoławczego przyjęte w operatach kryterium doboru nieruchomości porównywanych, jest jasne. Istniejące na wcześniejszych etapach postępowania wątpliwości co do tego, czy i w jakim zakresie kryterium podobieństwa rzeczywiście zostało spełnione, zostały wyjaśnione. Do porównań wykorzystano nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie od stycznia 2012r. do dnia wyceny. Wykorzystano informacje o cenach transakcyjnych pochodzące z umów zawartych w formie aktu notarialnego, a następnie dokonano oceny przydatności cen podobnych w tych umowach, pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania. Rynek nieruchomości podobnych określono biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny. Odrzucone zostały transakcje, które odbiegały od przeciętnych cen uzyskiwanych na lokalnym rynku nieruchomości oraz, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji lub wiarygodność danych była niska. Fakt zaistnienia na rynku określonych transakcji sprzedaży nieruchomości, nie jest równoznaczny z możliwością wykorzystania informacji dotyczących tych transakcji w procesie wyceny. Przy czym mogą nie zostać ujęte wszystkie transakcje, które wystąpiły na danym rynku. W analizowanej sprawie, wyboru nieruchomości reprezentatywnych (podobnych) przyjętych do wyceny, dokonano w oparciu o rodzaj rynku, tj. istotne były nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkalną oraz obszar rynku - uwzględniono transakcje odnotowane na terenie gminy "[...]". Istotny był także okres badania cen - do porównania można było przyjąć ceny transakcji, które wystąpiły w okresie od stycznia 2012r. do dnia sporządzenia wyceny. Uwzględniono również cechy mające wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a mianowicie: lokalizację, uzbrojenie, powierzchnię i mikrośrodowisko. W odpowiedzi na zarzut, że nie przyjęto do porównania kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości z rynku lokalnego (obręb C.), o przedziale cenowym od 85,64 zł/m2 do 102,65 zł/m2, znacznie wyższym niż wartość nieruchomości zobowiązanych, organ podał, że powyższe było niewykonalne, gdyż rynek tego rodzaju nieruchomości, na tym terenie, nie jest rynkiem bardzo aktywnym. Przy wycenie do określenia wartości wag poszczególnych atrybutów wykorzystano 23 transakcje, do określenia zaś trendu czasowego - 49 transakcji. Ograniczenie się do obrębu C. nie pozwoliłoby na ujęcie takiej ilości transakcji, a tym samym na obiektywne określenie wartości nieruchomości, gdyż taka liczba transakcji występuje wyłącznie na bardzo aktywnych rynkach, do których, jak wskazano wyżej, obręb C. nie należy. Ponadto zarzucane nieujęcie grupy transakcji z lat 2010-2011, z powodu upływu czasu, nie miało ujemnego wpływu na cenę nieruchomości szacowanych, gdyż jak wynika z analizy dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość jednostkowa gruntu działek będących przedmiotem egzekucji, stanowi kwotę 68,30 zł/m2, zaś jednostkowa cena średnia nieruchomości wycenianych w latach 2010-2011, wynosiła 78,04 zł/m2. Zatem wartość szacowanych nieruchomości określona została na właściwym poziomie. Organ II instancji powołał się na art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zauważył, że podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikującej oszacowanie. Przedstawiając zastrzeżenia stron do zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji napowietrznej linii elektroenergetycznej organ podał, że rzeczoznawca majątkowy w tym zakresie poinformował, iż "istnienie napowietrznej linii elektroenergetycznej niewątpliwie stanowi element niepożądany i mający wpływ na wartość nieruchomości". Natomiast subiektywne przekonanie o przyjęciu przez rzeczoznawcę niewłaściwych metod wyceny, nie może stanowić podstawy uchylenia zaskarżonego postanowienia organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny, jak też organ odwoławczy nie mogą kwestionować przyjętych przez rzeczoznawcę technik wyceny. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, że organ egzekucyjny podjął wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do rzetelnego załatwienia sprawy. W szczególności zadbał o to, aby autor kwestionowanej wyceny, wyjaśnił wszelkie zgłoszone przez strony zarzuty i wątpliwości. Nie widząc podstaw do zakwestionowania, od strony formalnej, dokonanego przez rzeczoznawcę oszacowania wartości zajętej nieruchomości, był uprawniony do przejścia do kolejnego etapu egzekucji z nieruchomości, tj. sporządzenia z tej czynności protokołu opisu i oszacowania. Odnosząc się do postulatu stron dotyczącego zwrócenia się do Komisji Arbitrażowej z wnioskiem w sprawie dokonania oceny sporządzonych operatów, Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, iż strona postępowania ma możliwość złożenia organowi przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w przypadku kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza uprawnienia wystąpienia o taką opinię również przez organ, jednak organ odwoławczy nie uznał, iż jest to konieczne. Za bezpodstawne ponadto uznał zarzuty stron, iż organ egzekucyjny, do dnia 5 października 2014r. nie był uprawniony do wydania kolejnego postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Prawo strony do wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na postanowienie organu odwoławczego (z dnia 5 września 2014r.), w terminie 30 dni, nie oznacza, że organ I instancji, do którego przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia, nie może wydać ponownego rozstrzygnięcia przed upływem wskazanego terminu. W skargach do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na postanowienia z dnia "[...]" zobowiązani wnieśli o uchylenie rozstrzygnięć Dyrektora Izby Skarbowej w całości, i zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. Podnieśli, że rozstrzygnięcia organu II instancji naruszają interes prawny skarżących poprzez odmowę przyjęcia prawidłowych zarzutów do protokołu opisu i oszacowania zajętych nieruchomości. Zaskarżonym postanowieniom zarzucili naruszenie: - art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej poprzez prowadzenie negatywnego postępowania dowodowego, polegającego na uzasadnianiu twierdzeń organu dowodami pośrednimi z jednoczesnym pominięciem rozpatrzenia dowodów przytoczonych przez stronę, - art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej poprzez niedopuszczenie dowodów w postaci nieuznania przez organ I instancji zarzutów do opinii i oszacowania nieruchomości, a także przez nieuznanie zarzutów do protokołu opisu i oszacowania. W treści skarg strony podniosły, iż organ II instancji nie załatwił środków odwoławczych w sposób prawidłowy. Zawarł zbyt ogólnikowe wyjaśnienia na ich zarzuty. Oskarżyły organ egzekucyjny o chęć sprzedaży ich nieruchomości po zaniżonej cenie. Wyjaśnienia rzeczoznawcy uznały za nierzetelne i niezgodne z zasadami wyceny oraz przepisami prawa. Zarzucono brak analizy runku lokalnego, w tym nieuwzględnienie transakcji na tym rynku w okresie od stycznia 2012r.. Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organów obu instancji i wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Uznali, że operaty szacunkowe wykonane zostały z naruszeniem zasad należytej staranności oraz z pominięciem podstawowych zapisów ustawowych: art. 4 ust. 16 i 17, art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 56 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.. Za jedyne rozwiązanie strony uznały skierowanie operatów szacunkowych do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, celem wydania opinii o prawidłowości ich wykonania, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zadaniem organu odwoławczego było zobligować Naczelnika Urzędu Skarbowego do sprostowania protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości. Z kolei organ I instancji powinien za każdym pozytywnym postanowieniem Dyrektora Izby Skarbowej wezwać rzeczoznawcę do uzupełnienia opinii oszacowania nieruchomości. Natomiast w obecnej sytuacji błędna opinia biegłego stanowi wystarczający dowód wykazania próby sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie. W odpowiedzi na skargi Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o ich oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko oraz przedstawioną dotychczas argumentację. W pismach procesowych z 28.09.2015r. skarżący podnieśli jako kolejny zarzut nieważność opinii wykonanych przez biegłego rzeczoznawcę, wobec upływu czasu. Powołując się na art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podnieśli, że wymagane jest stosowne potwierdzenie aktualności wydanej w postępowaniu egzekucyjnym opinii określającej wartość nieruchomości - przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie bądź zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie. W ocenie skarżących opinie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego początkowo w dniu 29.11.2013r., a następnie w dniu 10.12.2013r., stanowiące podstawę określenia wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, wymagają aktualizacji w sposób wskazany w art. 156 ust. 4 u.g.n., upłynął bowiem przewidziany w art. 156 ust. 3 dwunastomiesięczny termin do wykorzystania opinii w sprawie. Podnosząc powyższe powołano się na postanowienie Sądu Najwyższego z 20.5.2010r., sygn. akt V CSK 13/10 (OSNC 2011/1/9), jak też wyrok z dnia 7 października 2005r., sygn. akt IV CK 106/05 (OSNC 2006, nr 7-8, poz. 128). Na rozprawie w dniu 7.10.2015r. Sąd postanowił połączyć sprawy o sygn. akt I SA/Ol 54/15 i I SA/Ol 55/15 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz prowadzić je dalej pod sygn. akt I SA/Ol 54/15. Odnośnie pisma procesowego z dnia 28.09.2015r. pełnomocnik organu wniósł o nieuwzględnienie zawartych w nim wniosków, ponieważ zostały one złożone przed upływem dwunastomiesięcznego okresu ważności operatu szacunkowego, którego dotyczą. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd administracyjny ocenia zgodność z prawem zaskarżonego aktu administracji publicznej. Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje Sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona przepisów prawa. Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. Zarzut nieważności operatu szacunkowego, który został podniesiony w ostatnim piśmie procesowym, jest nieuzasadniony. Organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Organu I instancji przed upływem 12 miesięcznego terminu, od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej ustawy. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 2 października 2012 r. sygn. II OSK 1058/11 Lex nr 1234113, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 października 2008 r., II SA/Gl 739/08, LEX nr 510789, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2010 r., I SA/Wa 2000/09, LEX nr 606525). W rozpoznawanej sprawie organem merytorycznym był organ odwoławczy, który rozpatrzył zażalenia skarżących przed upływem 12 miesięcznego terminu, od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tym za chybiony należy uznać zarzut utraty aktualności operatu szacunkowego. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą zostać zaskarżone w drodze zarzutu w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut wnosi się do organu egzekucyjnego prowadzącego postępowanie, który wydaje rozstrzygnięcie w formie postanowienia. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie do organu nadzoru. Uprawnionym do wniesienia zażalenia będzie każdy uczestnik postępowania. Na postanowienie organu odwoławczego w sprawie zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 przywołanej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie-lokalizację, stan techniczno-użytkowy, powierzchnię działki, jej kształt, konfigurację terenu, stan zagospodarowania, infrastrukturę. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 § 1, 80 kpa (wyrok NSA z dnia 3.3.2010 r., II OSK 481/09, Lex nr 597629). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo Organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Zarzuty strony skarżącej są gołosłowne i chybione. Brak jest podstaw do kwestionowania metody przyjętej przez rzeczoznawcę. W przedmiotowej sprawie przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek biegły uwzględnili wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Zarzuty naruszenia przepisów Ordynacji podatkowej są nieuzasadnione, gdyż przepisy Ordynacji podatkowej nie miały zastosowania. W rozpoznawanej sprawie stosowano przepisy kpa i u.p.e.a.. Z podanych wcześniej przyczyn Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Brak było podstaw do dopuszczania z urzędu przeciwdowodu przeciwko opinii rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia stanowiła podstawę faktyczną opisu i szacowania nieruchomości, która jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Należy wskazać ponadto, że ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie wyznaczona w trakcie jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Po myśli art. 151 p.p.s.a. skargi jako bezzasadne podlegały oddaleniu.