II SA/Ol 110/25

Dnia 24 kwietnia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) Sędziowie sędzia WSA Piotr Chybicki asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 kwietnia 2025 roku sprawy ze skargi Gminy Miasta E. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę. Decyzją z (...) października 2024 r., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta E. (dalej jako: "Starosta", "organ pierwszej instancji") orzekł w przedmiocie: 1. ustalenia odszkodowania na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli w wysokości 242 130,33 zł za nieruchomość położoną w obrębie (...) E. w mieście E., oznaczoną jako działka nr (...), o pow. 0,0271 ha, opisaną w księdze wieczystej (...), która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto E., na podstawie decyzji Starosty z (...) lutego 2024 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej., odmowy powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt. 1 o kwotę równą 5% wartości nieruchomości; 3. zobowiązania Prezydenta Miasta E. do jednorazowej wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt. 1 w sposób wskazany w decyzji. W uzasadnieniu decyzji Starosta opisał stan faktyczny sprawy i podał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie. Podał, że kluczową datę odgrywa data ostateczności decyzji z (...) lutego 2024 r. o zatwierdzeniu projektu budowalnego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (dalej jako: "decyzja ZRID"), którą ustalono na dzień 20 marca 2024 r. Podniósł, że podstawowy dowód w sprawach, których przedmiotem jest odszkodowanie, stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, wydana w oparciu o jego wiadomości specjalistyczne. Podlega ona ocenie, jako dowód w sprawie, ale organ prowadzący postępowania nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii. Dokonując oceny sporządzonego w sprawie operatu, Starosta wyczerpująco opisał przedmiotowy operat i sposób szacowania nieruchomości. Nadto organ pierwszej instancji ocenił przedłożony przez Prezydenta Miasta E. kontroperat (dalej jako: "strona skarżąca", "Prezydent") i wskazał na uchybienia, które uniemożliwiają weryfikację, czy konieczne jest powiększenie jednostkowych cen roślin o wskaźnik inflacji; zarzucił również, że w kontroperacie nie zastosowano trendu czasowego, podczas gdy byłoby to wskazane w aktualnej sytuacji rynkowej, tym bardziej, że transakcje uznane za podobne pochodzą z 2020 r., 2021 r. i 2024 r. Analizując obydwa operaty Starosta stanął na stanowisku, że różnica wartości rynkowej gruntu wynika jedynie z zastosowania innej skali poprawek i trendu czasowego, ponieważ nieruchomości podobne są takie same w obydwu operatach. Cena za m2 odpowiada zbliżonej wartości minimalnej w obu operatach i przyporządkowanej cechy rynkowej. Biorąc jednak pod uwagę złe określenie celu wyceny, niezastosowanie trendu czasowego oraz braki formalne (brak informacji o zastosowaniu wskaźnika kosztów dokumentacji i nadzoru), omyłki pisarskie (brak załącznika), nieścisłości (zła jednostka przy obliczeniu nawierzchni z kostki brukowej) oraz mając na uwadze bezstronność biegłego, Starosta odrzucił kontrooperat jako dowód w sprawie, jednocześnie podtrzymując operat biegłego wykonany na zlecenie organu jako dowód w sprawie. Decyzją z (...) r., nr (...), Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej jako: "Wojewoda", "organ odwoławczy") – po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta od decyzji Starosty z (...) października 2024 r. – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wyjaśnił, że działka nr (...) objęta została ostateczną decyzją Starosty z (...) lutego 2024 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Przebudowa ulicy S. w E. na odcinku W. do torów PKP wraz z budową elementów drogi (...)". Po przeprowadzeniu postępowania odszkodowawczego, Starosta decyzją z (...) października 2024 r. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności wyżej opisanej nieruchomości, w pkt 2 orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji o 5% wartości nieruchomości, zaś w pkt 3 zobowiązał stronę skarżącą do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz byłych właścicieli (podpunkt a) oraz wypłaty odszkodowania do depozytu sądowego przysługującego odpowiednio wielkości udziałów osób zmarłych (podpunkt b). W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy podał przepisy prawa, mające zastosowanie w sprawie i stwierdził, że Starosta rozstrzygając o wysokości odszkodowania za prawo własności przejętej z mocy prawa nieruchomości, nie dopuścił się naruszenia przepisów mających wpływ na wynik sprawy. Podstawę do ustalenia odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto E. nieruchomość, stanowił operat szacunkowy z 15 maja 2024 r., sporządzony na zlecenie Starosty przez rzeczoznawcę majątkowego. Wojewoda wskazał, że zgodnie z opisem nieruchomości, według stanu na dzień (...) lutego 2024 r., tj. na dzień wydania decyzji Starosty o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, działka nr (...) stanowiła nieruchomość niezabudowaną, otaczającą inną nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Teren działki obejmował elementy zagospodarowania terenu związane z obsługą sąsiedniej zabudowy, tj. drogę o nawierzchni z kostki betonowej o pow. 15,6 m2, chodniki o nawierzchni z kostki betonowej o pow. 18,9 m2, nasadzenia żywopłotowe, nasadzenia roślin ozdobnych (sumak, klon, jarzębina), trawnik o pow. 75 m2 oraz wiatę przystankową (50% obiektu w granicach działki). Badając przeznaczenie planistyczne biegły ustalił, że przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta E. położona jest w granicach Strefy B(1) – N. Biegły jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość nieruchomości przyjął wartość inwestycyjną (100%), a w celu wyceny prawa własności gruntu w pierwszej kolejności przeprowadził analizę nieruchomości drogowych z rynku regionalnego. Dokonał również charakterystyki przejętej cechy oraz po zbadaniu rozkładu trendu czasowego na analizowanym rynku skorygował współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Wartość 1 m2 prawa własności gruntu (koszt nabycia gruntu), obliczona jako średnia arytmetyczna z wartości obliczonych w trzech parach porównawczych, wyniosła 819,75 zł. Wartość gruntu została zatem określona na kwotę 222 152,00 zł. W następnej kolejności biegły oszacował wartość nasadzeń znajdujących się na gruncie (ligustr, sumak, klon, jarzębina) na łączną kwotę 13 632,00 zł, a wartość trawnika na kwotę 556,00 zł. Wartość znajdujących się na gruncie obiektów budowlanych określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Drogi i place oraz chodniki, przy uwzględnieniu stopnia zużycia technicznego na poziomie 15%, zostały oszacowane na łączną kwotę 11 171,00 zł. Natomiast wiata przystankowa została określona na kwotę 24 744,00 zł, przy czym na działce znajduje się 50% całej budowli, w związku z czym wartość wiaty została określona na kwotę 12 372,00 zł, która w całości należy do Gminy Miasta E. Wartość odtworzeniową nieruchomości określono na łączną kwotę 259 883,00 zł. Organ odwoławczy skonkludował, że wbrew zarzutom odwołania, przedmiotowa opinia biegłego nie zawiera nieprawidłowości, które mogłyby uniemożliwić wykorzystanie jej jako dowodu w sprawie. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Wojewoda wyjaśnił, że Starosta prawidłowo określił stan prawny nieruchomości na dzień 20 marca 2024 r., a wszelkie zmiany dzierżawy nie dotyczą przedmiotowego postępowania, ponieważ decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Podał, że to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór właściwego podejścia oraz właściwej metody i techniki szacowania nieruchomości; rzeczoznawca uwzględnia przy tym w szczególności cel wyceny, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślił, że cechy podobieństwa, określonej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej jako: "u.g.n."), nie można mylić z pojęciem tożsamości, a ceny transakcyjne za nieruchomości podobne koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości. Jak wynika zaś z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, cechy rynkowe nieruchomości to cechy, które różnicują ceny na wcześniej określonym rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Na tym rynku należy zanotować cenę minimalną i cenę maksymalną; w tym zakresie powinno się ustalić, jakie atrybuty różnicują zebrane cechy. Cechy te oddziałują na ceny rynkowe w niejednakowym stopniu. Organ odwoławczy podniósł, że prawidłowo rzeczoznawca wskazał, że nieruchomość wyceniana ma wartość inwestycyjną na poziomie 3, czyli przeciętną; działka została wydzielona z działki obsługującej przyległa zabudowę mieszkaniową w następstwie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, charakteryzuje się nieregularnym i wydłużonym kształtem. Prawidłowo również skorygowano wartość nieruchomości współczynnikiem zmiany ceny w czasie, ponieważ w badanym okresie stwierdzono wzrost cen na poziomie 0,11% w skali miesiąca. Wojewoda podał, że Prezydent w toku postępowania przedstawił kontroperat, podkreślając, że rzeczoznawca powoływany jest jako biegły z zakresu szacowania nieruchomości w myśl przepisu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej jako: "k.p.a."), wobec czego podstawę rozstrzygnięcia może stanowić jedynie operat sporządzony na zlecenie organu. Kontroperat stanowi dokument prywatny, organ nie może więc uznać go za wymagana przepisem opinię biegłego. Ponadto Starosta przeanalizował niniejszy kontroperat i słusznie wskazał, że zawiera on błędy i niespójności, wobec czego nie może stanowić dowodu w sprawie. Jednocześnie Starosta wyjaśnił w swojej decyzji wszystkie zapytania i uwagi do operatu stanowiącego podstawę odszkodowania. Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że opinia biegłego, będąca podstawą ustalenia odszkodowania nie budzi zastrzeżeń. Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Starosty nie zawiera nieprawidłowości czy uchybień mogących mieć wpływ na wynik końcowy wyceny; zawiera on wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami prawa. Z treści operatu wynika, że właściwie został nim określony przedmiot i cel wyceny, wybrano właściwe podejście i metodę szacowania, a także prawidłowo określono przeznaczenie planistyczne. W operacie przedstawiono sposób dokonania wyceny, a rzeczoznawca uwzględnił wszystkie elementy wynikające z opisu stanu faktycznego. Operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu poprawek korygujących. Na powyższą decyzję wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Prezydent, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: 1. polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w szczególności poprzez: a. skupienie się wyłącznie na porównaniu operatu szacunkowego przygotowanego przez organ pierwszej instancji z operatem przedstawionym przez stronę skarżącą, pomimo formułowania przez Prezydenta własnych zarzutów względem operatu przygotowanego na zlecenie organu; b. zmarginalizowanie znaczenia operatu szacunkowego przedstawionego przez stronę skarżącą, podczas gdy do oceny tego dowodu są wymagane wiadomości specjalne, których organ nie posiadał; c. zaniechanie zgromadzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie, tj. nieuzyskanie stanowiska biegłego na temat przedstawionych przez stronę skarżącą zarzutów, sformułowanych w odwołaniu; d. błędną ocenę sporządzonego przez biegłego Z. Z. operatu i przyjęcie, iż doszło do prawidłowego ustalenia nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy część przyjętych przez niego nieruchomości, które przyjęto do analizy porównawczej miały powierzchnię porównywalną do działki, z której wydzielono wywłaszczoną działkę na realizację inwestycji drogowej; 2. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., poprzez zaniechanie odniesienia się w uzasadnieniu organu do zarzutów stawianych przez stronę skarżącą względem operatu szacunkowego przygotowanego na zlecenie organu w sposób wyczerpujący; 3. naruszenie art. 15 k.p.a., poprzez przeprowadzenie postępowania jedynie w kierunku weryfikacji decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy organ odwoławczy jest zobowiązany do ponownego rozpoznania sprawy; 4. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy przez Wojewodę wadliwej decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę, Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. dalej jako: "p.p.s.a."), kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Tylko zatem stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, może skutkować uchyleniem przez sąd zaskarżonego aktu (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b, c p.p.s.a.). Badając zaskarżoną decyzję pod względem wskazanych wyżej kryteriów, tutejszy Sąd stwierdził, że nie narusza ona prawa. Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowania sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt sprawy, wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym złożył Wojewoda w odpowiedzi na skargę, a strona postępowania nie sprzeciwiła się temu wnioskowi w przepisanym terminie. Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość regulują ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311, dalej jako: "specustwa drogowa"), przepisy u.g.n. oraz (obowiązujące w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji) rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832, dalej jako: "rozporządzenie z dnia 5 września 2023 r."), które szczegółowo określają tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Natomiast z poszczególnych regulacji zawartych w przepisach u.g.n. wynika, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu. Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2024 r., sygn. akt I OSK 327/23, LEX nr 3752982). Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Dodać należy, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 5 września 2023 r. oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (zob. wyrok NSA z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, LEX nr 3216044). Tutejszy Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 853/21, dostępny w CBOSA). Do zakresu wiadomości specjalnych należy m.in. dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 3/18, CBOSA). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy wyjaśnić, że odszkodowanie za przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto E. nieruchomość zostało ustalone – tak jak wymagają tego przepisy obowiązującego prawa – w oparciu o operat szacunkowy z 15 maja 2024 r. Operat ten został sporządzony na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, po czym został przez organy orzekające w sprawie wyczerpująco oceniony i zaaprobowany. Zarzuty Prezydenta, aczkolwiek zasadniczo związane z naruszeniem przepisów postępowania, w istocie zmierzają do wykazania nieprawidłowości sporządzenia operatu i wynikającego z tego zdaniem skarżącej, ustalenia odszkodowania w nieprawidłowej, zawyżonej wartości. Przypomnieć zatem jeszcze raz należy, że sporządzony w sprawie operat, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie była więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Także biegły rzeczoznawca decyduje o wyborze transakcji, określeniu cech i ich wag mających wpływ na wartość nieruchomości, gdyż jest to wyłączną jego domeną, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został poddany ocenie przez organy obu instancji. Nie można zatem organom skutecznie zarzucić, że nie zebrały w sprawie i nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego. Również w ocenie tutejszego Sądu, operat szacunkowy zawiera wszystkie konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r.; znajduje się w nim szczegółowe przedstawienie wzorów obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, a z jego treści wynika również jaki obszar i okres objęto badaniem. Sporządzający go rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał stan przedmiotowej nieruchomości, ustalił również przeznaczenie przejętej działki, wyczerpująco oraz logicznie uzasadnił wybór metody wyceny i ustalił współczynniki korygujące, ze względu na różnice dotyczące cech rynkowych przyjętych do porównania nieruchomości. Rzeczoznawca obliczył średnią wartość jednostkową m2 nieruchomości, zaś uzyskane wyniki przeprowadzonych obliczeń znalazły odzwierciedlenie we wnioskach końcowych operatu. Prawidłowo również rzeczoznawca zastosował przepis art. 135 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 u.g.n.). Ponadto w piśmie z 21 sierpnia 2024 r. (k. 121-124 akt adm. Wojewody), rzeczoznawca w sposób szczegółowy odniósł się do złożonych przez stronę skarżącą zastrzeżeń do operatu, wyjaśniając z jakich względów nie może ich uwzględnić; biegły odniósł się do kwestii trendu czasowego i jego wpływu na wzrost wartości nieruchomości wyjaśniając, że do ustalenia wysokości odszkodowania przyjęto wzrost wartości nieruchomości podobnych (z uwagi na upływ czasu) na poziomie 0,11 % miesięcznie, co daje wzrost w stosunku rocznym na poziomie 1,3 %; co de facto czyni ten wzrost praktycznie bliski zeru. Wyjaśnił również czym w świetle przepisów u.g.n. są nieruchomości podobne i podkreślił, że pojęcia podobieństwa nie można mylić z pojęciem tożsamości. Podstawę do przeprowadzenia analizy stanowi określony rynek nieruchomości, a zwłaszcza ceny i cechy nieruchomości podobnych. Wyczerpująco podał również z jakich powodów przyjął do porównania określone nieruchomości. Niezasadny jest zatem zarzut Prezydenta, że organ zaniechał zgromadzenia pełnego materiału dowodowego poprzez nieuzyskanie stanowiska biegłego na temat przedstawionych przez stronę skarżącą zarzutów odwołania. W ocenie tutejszego Sądu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy, stanowiący podstawę rozstrzygnięcia, nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Spełnia on bowiem wszelkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z 5 września 2023 r. oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Mając to na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania, nie budzi zastrzeżeń, a przeprowadzona przez organy ocena dowodowa operatu szacunkowego, jest rzetelna, wyczerpująca i nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to przyznać operatowi pełną mocą dowodową oraz przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Tym samym, nie sposób podzielić zarzutu Prezydenta, iż rozpatrując odwołanie Wojewoda nie odniósł się do zarzutów kierowanych pod adresem operatu, a skupił się na porównywaniu operatu i kontroperatu przedłożonego przez stronę skarżącą. Merytoryczne odnoszenie się do zawartości operatu nie było konieczne z ww. względów. Przypomnieć raz jeszcze należy bowiem, że gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd, nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (zob. wyrok WSA w Warszawie z 3 września 2022 r., sygn. akt I SA/Wa 2059/21, LEX nr 3382513). Natomiast porównywanie obu ww. dokumentów dokonane zostało przez organy w ramach swobodnej oceny dowodów, celem oceny wartości dowodowej obu tych dokumentów. Wyniki tej oceny zostały przedstawione w motywach decyzji organu pierwszej instancji, wyraźnie wskazując na uchybienia formalne kontroperatu przedłożonego przez stronę skarżącą. W ocenie Sądu, ocena ta nie przekraczała granic swobodnej oceny dowodów i nie była dowolna, a pozwoliła ocenić organom wartość dowodową obydwóch operatów. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty wynika z jakich względów organy odmówiły mocy dowodowej kontrooperatowi sporządzonemu na wniosek strony. W tej sytuacji Sąd uznał, iż w rozpoznawanej sprawie organy wyjaśniły stan faktyczny i okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Wobec powyższego, orzekając w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość organy administracji nie naruszyły przepisów postępowania, a w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez brak wszechstronnej, wnikliwej oceny materiału dowodowego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie motywów podjętego rozstrzygnięcia. W sprawie nie doszło także do naruszenia zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a. Zgodzić się należy ze stroną skarżącą, że zachowanie zasady dwuinstancyjności wymaga nie tylko podjęcia dwóch kolejnych rozstrzygnięć przez dwa właściwe w sprawie organy, ale konieczne jest, aby rozstrzygnięcia te zapadły w wyniku przeprowadzenia przez każdy z tych organów postępowania merytorycznego tak, aby dwukrotnie oceniono dowody i przeanalizowano wszystkie istotne okoliczności sprawy. W rozpoznawanej sprawie warunki te zostały spełnione, co wprost wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.