II SA/Ol 238/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2019 r. sprawy ze skargi Burmistrza na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia "[...]" Starosta O., na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 131, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 w zw. z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. na dzień wydania decyzji – Dz.U. z 2018r. poz. 121 ze zm., dalej jako: u.g.n.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 2096, dalej jako: k.p.a.), ustalił na rzecz "[...]" S.A. (dalej jako: Spółka) odszkodowanie w wysokości 206122 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]" o pow. 0,7578 ha w obrębie "[...]" m. "[...]", która przeszła z mocy prawa na własność Gminy D.M. (dalej jako: Gmina) na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza D.M. (dalej jako: Burmistrz) z dnia "[...]" o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, zobowiązując do jego wypłaty Burmistrza. W uzasadnieniu podniesiono, że wniosek właściciela działki nr "[...]" dokonany został podział nieruchomości, w wyniku którego wydzielona została m.in. działka nr "[...]" z przeznaczeniem jako teren pod projektowaną ulicę lokalną klasy "L". Wskazano, że wartość rynkowa przedmiotowej działki została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych na kwotę 206122 zł. Wycena uwzględnia stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartość na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, a w treści operatu przedstawiono szczegółowo podstawę prawną przyjętych założeń oraz uzasadnienie wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania. Tak sporządzony operat spełnia wymogi formalne i jest zgodny z u.g.n. oraz z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: rozporządzenie w sprawie wyceny). Podniesiono, iż w toku rozprawy administracyjnej przed organem nie wniesiono uwag do operatu szacunkowego. Natomiast kwestią sporną pozostały negocjacje, gdyż przedstawiciel Spółki wyjaśnił, że negocjacje nie przyniosły rezultatu i nie są dalej prowadzone, a w ocenie pełnomocnika Burmistrza negocjacje nie zostały zakończone, gdyż decyzja polubownego zakończenia sprawy zależy od stanowiska Rady Nadzorczej Spółki. W ocenie organu nie budzi wątpliwości okoliczność, że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania oraz że spełnione zostały przesłanki wszczęcia postępowania w celu ustalenia odszkodowania za działkę przejętą z mocy prawa na własność Gminy. Podkreślono, iż przepisy nie regulują trybu prowadzenia uzgodnień, ani czasu ich trwania, czy też formy ich zakończenia. Wskazano, że rokowania zostały przeprowadzone i wynika to wprost z dołączonych do akt dokumentów, a brak porozumienia stron w tym zakresie był wystarczający do stwierdzenia, że złożenie wniosku o wydanie decyzji, zostało poprzedzone etapem nieskutecznych negocjacji. W związku z tym wniosek Burmistrza o umorzenie postępowania administracyjnego nie zasługuje na uwzględnienie. Z kolei wniosek Burmistrza o przeprowadzenie dowodu z dokumentu oraz o zobowiązanie Spółki do przedstawienia jej statutu organ uznał za niezasadny, gdyż w przedmiotowym postępowaniu nie podlegają weryfikacji same warunki negocjacji, tj. okoliczności jakie winny w tym przypadku wystąpić, a strony zmierzające do załatwienia sprawy w ten sposób nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie ich przeprowadzenia oprócz obowiązku zainicjowania rokowań poprzez przedstawienie przez jedną ze stron nich propozycji jej rozstrzygnięcia. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Burmistrz podnosząc zarzut naruszenia: - 129 ust. 5 pkt. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n. polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu i uznaniu, że w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do wydania decyzji o odszkodowaniu w sytuacji, gdy nie doszło do zakończenia negocjacji w sprawie uzgodnienia odszkodowania między Spółką i Gminą za prawo własności działki gruntu o nr "[...]"; - art. 98 ust. 3 u.g.n. polegające na jego niewłaściwym zastosowaniu i ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego podczas, gdy między Spółką i Gminą cały czas trwały negocjacje, a Spółka do dnia wydania decyzji nie odpowiedziała na ofertę odszkodowania złożoną przez Gminę; - art. 61 § 1 k.p.a. polegające na jego błędnym zastosowaniu i wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wartości nieruchomości w sytuacji, gdy nie zostały zakończone negocjacje w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za nieruchomość, co stanowiło przeszkodę do jego wszczęcia; - art. 61a § 1 k.p.a. polegające na jego niezastosowaniu mimo istnienia przesłanek do odmowy wszczęcia postępowania w postaci niezakończonych negocjacji w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za nieruchomość. Mając na uwadze powyższe uchybienia Burmistrz wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Podniesiono, iż art. 98 ust. 3 u.g.n. wskazuje wprost, że przeprowadzenie rokowań, o których w tym przepisie jest obligatoryjne i bez jego przeprowadzenia nie jest dopuszczalne wszczęcie postępowania administracyjnego. Ich przeprowadzenie musi być udokumentowane, a obowiązek w tym zakresie spoczywa na organie, a nie na stronie. Skoro Spółka nie odpowiedziała twierdząco ani przecząco na propozycję ceny złożoną przez Gminę, przy jednoczesnym zapewnieniu, że na propozycję tę udzieli kategorycznej odpowiedzi, to nie sposób twierdzić, że rokowania zostały zakończone. Powinny się one bowiem zakończyć wyraźnym stwierdzeniem, że strony doszły lub nie doszły do porozumienia. Wskazano, że Gmina oczekuje na stanowisko Spółki, które miało być uzależnione od stanowiska Rady Nadzorczej, a takie stanowisko podjęte w formie uchwały nie zostało przedstawione. Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda "[...]" utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, podzielając stanowisko organu I instancji. Wskazano, że podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy z dnia "[...]", sporządzony przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Podano, że pomiędzy stronami prowadzone były rokowania, które nie doszły do skutku. Przy czym wskazano, że wprawdzie art. 98 ust. 3 u.g.n. wymaga przeprowadzenia negocjacji, to nie ma regulacji wskazujących, jak uzgodnienia te miałyby przebiegać ani w jakich okolicznościach uznać można, że do uzgodnienia nie doszło. Rokowania mogą zostać zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy w ocenie którejś ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia. Spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań oznacza zatem taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów, nie doszło do zawarcia umowy cywilnoprawnej. Wskazano, że w przedmiotowej sprawie nie podlegają weryfikacji warunki negocjacji i tym samym Spółka nie jest zobowiązana do przedstawienia stanowiska Rady Nadzorczej. Za błędne uznano stanowisko Burmistrza, że rokowania są zawieszone z uwagi na brak odpowiedzi ze strony Spółki. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł Burmistrz, podnosząc zarzut naruszenia: 1. art. 129 ust. 5 pkt. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n. polegającego na ich niewłaściwym zastosowaniu i uznaniu, że zachodzą przesłanki do wydania decyzji o odszkodowaniu w sytuacji gdy nie doszło do zakończenia negocjacji w sprawie uzgodnienia odszkodowania między Spółką i Gminą za prawo własności działki gruntu o nr "[...]"; 2. art. 98 ust. 3 u.g.n. polegającego na jego niewłaściwym zastosowaniu i ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, podczas gdy między Spółką i Gminą cały czas trwały negocjacje, zaś Spółka do dnia wydania decyzji nie odpowiedziała na ofertę odszkodowania złożoną przez Gminę; 3. art. 72 § 1 Kodeksu cywilnego polegającego na niezastosowaniu przepisów właściwych dla prowadzenia negocjacji umowy cywilnoprawnej między Spółką i Gminą, nieustaleniu warunków zakończenia negocjacji; 4. art. 72 § 2 Kodeksu cywilnego polegającego na nieuwzględnieniu faktu prowadzenia negocjacji przez Spółkę z naruszeniem dobrych obyczajów poprzez rażącą opieszałość, uniemożliwiającą skuteczne prowadzenie negocjacji i osiągnięcie porozumienia bez zbędnej zwłoki; 5. art. 115 ust. 2 u.g.n. polegającego na wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wartości nieruchomości bez uprzedniego wyznaczenia przez Starostę O. dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy między Spółką i Gminą; 6. art. 61 § 1 k.p.a. polegającego na jego błędnym zastosowaniu i wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wartości nieruchomości w sytuacji, gdy nie zostały zakończone negocjacje w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za nieruchomość, co stanowiło przeszkodę do jego wszczęcia; 7. art. 61 a § 1 k.p.a. polegającego na jego niezastosowaniu, mimo istnienia przesłanek do odmowy wszczęcia postępowania w postaci nie zakończonych negocjacji w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za nieruchomość. W związku z powyższymi zarzutami strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi, a także o zasądzenie od organu odwoławczego zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca ponowiła argumentację przedstawioną w złożonym uprzednio odwołaniu. Wskazano, że w toku negocjacji wszczętych zgodnie z dyspozycją art. 98 ust. 3 u.g.n. Gmina nie wykonuje władztwa administracyjnego, ale jest równorzędnym partnerem z właścicielem nieruchomości, zaś umowa, mająca zostać wypracowana, ma jednoznacznie cywilnoprawny charakter i podlega przepisom prawa cywilnego. Zarzucono, że organ I instancji nie dopuścił wniosku dowodowego Gminy o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu (pismo Prezesa Zarządu Spółki z dnia "[...]") na okoliczność zobowiązania się Spółki do przedstawienia Burmistrzowi stanowiska w sprawie partycypacji w kosztach budowy drogi na działce nr "[...]" i ustalenia odszkodowania za przejęcie jej przez Gminę oraz nie zobowiązał Spółki do przedstawienia jej statutu, aby stwierdzić, czy konieczne było uzyskanie stanowiska Rady Nadzorczej w przedmiocie wysokości odszkodowania. W ocenie strony skarżącej zwlekanie przez Spółkę blisko 5 lat z wyrażeniem swojego stanowiska w sprawie wysokości odszkodowania można uznać za przejaw umyślnego przewlekania negocjacji, rodzącego obowiązek odszkodowawczy. W sytuacji, w której Spółka nie odpowiedziała twierdząco, ani przecząco na propozycję ceny złożoną przez Gminę, przy jednoczesnym zapewnieniu, że na propozycję tę udzieli kategorycznej odpowiedzi, nie sposób twierdzić, że rokowania zostały zakończone, a ich niezakończenie powoduje, że postępowanie administracyjne nie może być wszczęte. Ponadto zdaniem Burmistrza wszczęcie postępowania nie jest niemożliwe wobec braku wezwania przez Starostę do zawarcia umowy między stronami w terminie dwóch miesięcy zgodnie z art. 115 ust. 2 u.g.n. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018r., poz. 2107 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018r., poz. 1302 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, iż nie zasługuje ona na uwzględnienie. Art. 98 ust. 1 u.g.n. stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Zgodnie zaś z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W myśl art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1 u.g.n. w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Z akt sprawy wynika, że ostateczną decyzją Burmistrza D. M. z dnia "[...]" zatwierdzony został podział nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniona została między innymi działka nr "[...]" o powierzchni 0,7578 z przeznaczeniem pod projektowaną ulicę lokalną klasy "L". W związku z tym na wniosek Spółki, która była właścicielem przedmiotowej działki przed podziałem, ustalono wysokość odszkodowania w drodze decyzji. Przy czym skarżący nie kwestionuje wysokości ustalonego odszkodowania, a jedynie podnosi, że w jego ocenie nie zakończyły się jeszcze negocjacje co do uzgodnienia odszkodowania, a w związku z tym brak jest podstawy do jego ustalenia w drodze decyzji administracyjnej. Należy zatem podnieść, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (tak np. w wyroku NSA z dnia 31 maja 2019r. sygn. akt I OSK 3616/18, w wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2019r. sygn. akt I OSK 3549/18, dostępne w Internecie) wypracowany został pogląd, że przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za przejęte grunty. Pierwszy z nich polega na uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości odszkodowania, drugi z kolei na ustaleniu odszkodowania przez starostę w drodze decyzji administracyjnej. Obydwa tryby są odmienne, a zależność pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że wszczęcie drugiego z nich jest możliwe jedynie wtedy, jeżeli do uzgodnienia na drodze cywilnoprawnej nie dojdzie. Pierwszy z trybów ma charakter cywilnoprawny, podczas gdy ustalenie wysokości odszkodowania przez starostę następuje w trybie administracyjnym. Przy czym jak wskazano w postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2014r. (sygn. akt I OSK 2102/14, dostępny w Internecie) przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują ani trybu prowadzenia uzgodnień, ani czasu ich trwania, ani formy ich zakończenia. Proces ten, sprowadzający się w istocie do wypracowywania przez zainteresowane strony, w drodze negocjacji, warunków na jakich gotowe są one zawrzeć satysfakcjonującą je umowę w sprawie wysokości odszkodowania, jest pozostawiony woli samych negocjujących. Sytuacja, gdy nie dojdzie do uzgodnienia, o której mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., jest okolicznością faktyczną i jako taka musi być badana każdorazowo w warunkach indywidualnej sprawy. Przy czym w rozpoznawanej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że jeżeli na wniosek o uzgodnienie odszkodowania organ nie reaguje w rozsądnym czasie bądź informuje o braku środków finansowych, które pozwalałyby mu podjąć negocjacje (uzgodnienia) w danym roku, to tym samym ziszcza się przesłanka nie dojścia do uzgodnienia. Jak wskazał z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 marca 2011r. (sygn. akt II SA/Gd 963/10, dostępnym w Internecie) obligatoryjnym jest przeprowadzenie negocjacji celem uzgodnienia wysokości odszkodowania. Nie muszą się one oczywiście zakończyć porozumieniem. Sąd uznał przy tym, że w przypadku gdy organ jest przekonany o niezasadności żądania powinien odmówić prowadzenia negocjacji. W takim przypadku wypełniona zostaje przesłanka braku porozumienia co do wysokości odszkodowania i strona postępowania może następnie skorzystać z norm regulujących ustalanie i wypłatę odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zatem organ wydający decyzję o odszkodowaniu musi jedynie ustalić, że pomiędzy stronami toczyły się negocjacje, które nie doprowadziły do zawarcia porozumienia. Nie jest natomiast upoważniony do oceny tych negocjacji w świetle przepisów Kodeksu cywilnego, czy też do ustalania przyczyn braku porozumienia, ani tym bardziej do wyznaczania terminu do zawarcia umowy. Podkreślić bowiem należy, że organ administracji w przedmiotowej sprawie nie stosuje przepisów Kodeksu cywilnego, a wyłącznie przepisy u.g.n. które, jak wskazano wyżej, nie regulują zasad prowadzenia negocjacji. Natomiast powołany w skardze art. 115 ust. 2 u.g.n. ma zastosowanie do decyzji wywłaszczeniowej. W niniejszej sprawie wywłaszczenie nastąpiło z mocy prawa, a sprawa dotyczy wyłącznie odszkodowania w związku z tym przepis ten nie ma w niniejszej sprawie w ogóle zastosowania. W ocenie Sądu organ prawidłowo uznał, że negocjacje między stronami były prowadzone. Świadczy o tym korespondencja pomiędzy stronami, w której zawarte były propozycje co do wysokości odszkodowania za metr kwadratowy działki zarówno ze strony Spółki – na poziomie 12 zł, a następnie 7 zł oraz ze strony Burmistrza – na poziomie 1 zł (pisma burmistrza z dnia 22 marca 2012r. i 15 października 2012r. oraz pismo pełnomocnika Spółki z dnia 12 kwietnia 2012r. znajdujące się w aktach administracyjnych). Co więcej z pism Burmistrza wynika, że zaproponowana kwota jest za wysoka jak na możliwości budżetu Gminy. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, że nie doszło do zawarcia porozumienia, a tym samym została spełniona przesłanka warunkująca ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Tym samym nie ma znaczenia podnoszona w skardze okoliczność, że w ocenie Burmistrza negocjacje te nie zostały zakończone. Skoro przepisy prawa nie określają formy zakończenia negocjacji, to mogą być one zakończone w dowolnej formie, także poprzez złożenie wniosku o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Stwierdzić także należy, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami. W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n. w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Na zasadzie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcze majątkowego wiąże organy administracji publicznej co do ustalonej przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości, ale podlega ocenie tak jak każdy dowód w sprawie. Przy czym oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jedynie w przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ, czy sąd prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie i pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016r., sygn. akt I OSK 1604/14, z 5 marca 2015r., sygn. akt I OSK 1521/14; z 16 października 2014r., sygn. akt I OSK 611/13 oraz z 16 września 2014r., sygn. akt I OSK 246/13, dostępne w Internecie) W kontrolowanym postępowaniu podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia "[...]" sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawców majątkowych, określający wartość nieruchomości na kwotę 206122 zł. Podnieść należy, ze zgodnie z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny sporządzenie wyceny w pierwszej kolejności z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a tylko w przypadku braku takich transakcji wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Dlatego biegły winien przede wszystkim wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości drogowych – a więc nabytych pod inwestycje drogowe, nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także regionalnego (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017r., sygn. akt I OSK 2311/15, dostępny w Internecie). W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy spełnia te kryteria. Wskazać przy tym należy, że w piśmie z dnia 6 września 2018r. Burmistrz zgłosił zastrzeżenia co podobieństwa działek przyjętych do porównania do działki wycenianej ze względu na powierzchnię. Jednakże rzeczoznawca majątkowy odniósł się do tej kwestii w piśmie z dnia 26 września 2018r. wskazując, że w przypadku tego rodzaju nieruchomości kształt i powierzchni gruntu nie są cechami różnicującymi w procesie wyceny, odwołując się przy tym do wiedzy specjalistycznej i wieloletniego doświadczenia. W tej sytuacji operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, jest zupełny, logiczny i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W związku z tym opinia ta mogła stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. W tym stanie rzeczy skarga nie jest zasadna i dlatego podlega oddaleniu na postawie art. 151 p.p.s.a.