II SA/Op 332/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Bogusz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Teresa Cisyk Sędzia WSA Marzena Łozowska Protokolant St. sekretarz sądowy Joanna Szyndrowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 października 2010 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. Wyrokiem z dnia 28 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Op 499/07 w sprawie ze skargi J. P., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, uchylił decyzję SKO w Opolu z [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Z. z [...] i w uzasadnieniu zawarł następujące motywy, które w związku z treścią art. 153 P.p.s.a. wiążą organ administracji i sąd przy ponownym rozpoznawaniu sprawy. Skarżący nie kwestionował ustalonego w sprawie stanu faktycznego związanego z zasadnością wymierzenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestionował jednak ustalenie wysokości opłaty, zarzucając w tym zakresie zawyżenie tej opłaty w znacznym stopniu, a to ze względu na niewłaściwe określenie wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący podniósł także, że w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym nie przeprowadzono pełnego postępowania dowodowego i nie wyjaśniono w sposób wszechstronny sprawy, pomimo informowania organów o posiadaniu dwóch wycen dotyczących sprzedanych nieruchomości, a także nie pouczono go o możliwości aktualizacji sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania wycen zbytych nieruchomości. Art. 36. ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie procedowania przez organy administracji stanowił, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna należy się więc gminie, gdy majątek właściciela zwiększy się w następstwie uchwalenia lub zmiany planu (pierwsza przesłanka). Zbycie nieruchomości (w tym przypadku sprzedaż) uruchamia jedynie mechanizm pobrania opłaty i stanowi zarazem drugą z koniecznych przesłanek do zastosowania tej instytucji. W przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym organy w sposób prawidłowy ustaliły, że zmiana przeznaczenia działek nr A o powierzchni 0,3086 ha i działki nr ewid. B o powierzchni 0,2853 położonych w Z. z gruntu rolnego na tereny pod budowę urządzeń komunikacji samochodowej oraz zaplecza technicznego motoryzacji i usług oraz na poszerzenie ulic w liniach rozgraniczających nastąpiła na podstawie uchwały Rady Miejskiej w Zdzieszowicach z dnia 10 października 2002r., Nr LII/419/2002, w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W § 12 powołanej uchwały ustalona została stawka procentowa w wysokości 30% dla terenów komercyjnych ( wszelkiego rodzaju usługi) oraz w wysokości 20 % dla pozostałych terenów. Organy właściwie przyjęły także, iż sprzedaż w/w nieruchomości nastąpiła w dniu 29 czerwca 2005r. Ustalenie tych faktów spowodowało uznanie przez organy, iż spełnione zostały przesłanki do żądania uregulowania przez właściciela gruntu opłaty tzw. renty planistycznej, o której stanowi art. 36 ust 4 ustawy, gdyż łącznie wystąpiła: zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nastąpiło zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Zatem stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc powyższe do sposobu przeprowadzenia postępowania organów w niniejszej sprawie stwierdzić należy, iż organy naruszyły zasady postępowania administracyjnego. Organ administracji publicznej stosownie, bowiem do art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., w toku postępowania administracyjnego, zobowiązany był pojąć kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji winien zebrać, a następnie rozpatrzyć cały materiał dowodowy, wyjaśniając, jakie okoliczności legły u podstaw podjęcia decyzji o określonej treści. Zebrany w sprawie materiał dowodowy, był niekompletny, bowiem organy poddały jedynie ocenie i analizie jedną opinię biegłego (operat), w sytuacji, gdy w rzeczywistości dysponowały czterema operatami (dwa sporządzone na wniosek organu I instancji oraz dwa przez rzeczoznawców powołanych przez skarżącego). Organy pominęły całkowicie fakt, że postępowanie w sprawie wszczęte zostało przez organ I instancji 14 listopada 2005r. (k-8 akt administracyjnych) i w trakcie trwającego prawie półtoraroku postępowania administracyjnego opracowane zostały dwa operaty, różniące się znacznie, co do wysokości ustalonego wzrostu wartości nieruchomości. Pominęły także organy i to, że skarżący wskazywał w toku postępowania (k-10-odwołanie i k-1-odwołanie akt administracyjnych), iż zlecił uprawnionym rzeczoznawcom opracowanie oszacowania wzrostu wartości zbytych nieruchomości i deklarował chęć przedłożenia tych (dwóch) wycen na żądanie organów. Organ I instancji w ogóle nie zażądał od skarżącego wnioskowanych operatów, a organ II instancji wprawdzie zobowiązał skarżącego do ich przedłożenia, lecz poprzestał, po ich przedłożeniu, tylko na stwierdzeniu, że straciły one aktualność. Nie dostrzegły organy, iż przedmiotowe operaty sporządzone został w trakcie trwającego postępowania, a mianowicie 5 grudnia 2005r. oraz w dniu 15 stycznia 2006r., a strona nie posiadała wiedzy o ustalonym ustawowo czasokresie ich obowiązywania. W związku z powyższym zauważyć należy, iż organy administracji działające w niniejszej sprawie nie były zwolnione z obowiązku przestrzegania podstawowych zasad postępowania administracyjnego, a przejawiających się m.in. w zasadzie dotyczącej pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz oddziaływania na świadomość prawną obywateli (art. 8 K.p.a.) jak i zasadzie statuującej obowiązek organów udzielania informacji faktycznej i prawnej. Art. 9 K.p.a. stanowi, bowiem że organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. W niniejszym postępowaniu zachowanie organów naruszyło powyższą zasadę, co spowodowało, że skarżący pozbawiony został możliwości przedłożenia dowodów, które mogłyby świadczyć o zasadności prezentowanego przez niego stanowiska, co do zawyżenia wartości zbytych przez niego nieruchomości. Skarżący nie został poinformowany o utracie daty ważności sporządzonych operatów i możliwości jego aktualizacji. Brak takiego pouczenia skutkować musi uznaniem, że naruszone zostało w stosunku do skarżącego prawo, a jego naruszenie wywołuje taki skutek, że może mieć wpływ nie tylko na prawa i obowiązki skarżącego, ale także na treść zapadłych w sprawie decyzji. Sąd w niniejszym składzie prezentuje pogląd, że na organach administracji państwowej ciążył obowiązek wynikający z art. 9 k.p.a. dotyczący pouczenia strony o treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym mogło nie dojść do obiektywnego ustalenia, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wzrostu wartości nieruchomości. To uchybienie powodować musiało uchylenie zaskarżonych decyzji, zarówno organu I instancji jak i II. Naruszenie, art. 9 K.p.a. spowodowało również, że organ oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy rozważył go w sposób niepełny. Brak wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez uchylenie się przez organy w istocie od oceny operatów sporządzonych na zlecenie skarżącego, a tym samym i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zmierzającego do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążącej się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości narusza 77 § 1 K.p.a. Ma to o tyle istotne znaczenie, że rynek nieruchomości jest zróżnicowany i ukształtował się w zależności od przedmiotu obrotu i jego funkcji gospodarczych. Wyznacznikiem wartości nieruchomości jest popyt i podaż. Wartość rynkowa nie jest pojęciem ścisłym, trwałym i jednoznacznym. Zależy ona od wielu czynników, a głównie lokalizacji nieruchomości i możliwości jej gospodarczego wykorzystania, a zatem nie można wykluczyć, iż operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie skarżącego w istocie mogłyby stanowić podstawę do ustalenia innej niższej wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, a podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi właśnie opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Dysponując kilkoma operatami organy mogłyby poddać je ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 ust. 1 ustawy). Zauważyć należy również, iż organ nie odniósł się do zmiany wysokości szacowania wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z operatu z dnia 26 października 2005r. na kwotę 160 605zł oraz operatu z dnia 25 września 2006r. na kwotę 62 778,60zł. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, stwarza przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym, w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Zwrócić należy nadto uwagę na sentencję decyzji organu I instancji. Zawarte zostało w niej nie tylko rozstrzygnięcie dotyczące ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ale także postanowienia dotyczące sposobu uiszczenia ustalonej opłaty, terminu jej uiszczenia. Przepis natomiast art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidywał jedynie upoważnienie do ustalenia przez odpowiedni organ opłaty. Przepis ten nie przewiduje żadnych wymagań dotyczących obowiązku zamieszczenia dodatkowych rozstrzygnięć w osnowie decyzji. Osnowa decyzji jest jednym z najistotniejszych elementów decyzji administracyjnej. Osnowa decyzji jest jej kwintesencją, wyrażając rezultat stosowania normy prawa materialnego do konkretnego wypadku, w kontekście konkretnych okoliczności faktycznych i materiału dowodowego. Ma zatem zawsze charakter rozstrzygnięcia, przesądzającego o istocie sprawy, o udzielonym stronie uprawnieniu względnie nałożeniu obowiązku i stąd też brak jest podstaw prawnych do umieszczenia w sentencji decyzji dodatkowych postanowień, o ile przepisy prawa ich nie przewidują. Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego nie uwzględnienia w sporządzonych na zlecenie organu operatach ceny uzyskanej faktycznie przez skarżącego za zbyte nieruchomości należy podkreślić, wielkość ceny w umowie nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej. Decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnego przez jej właściciela. Po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia [...], Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.), uchwały Rady Miejskiej w Zdzieszowicach z dnia 10 października 2002 r., Nr LII/419/2002 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Zdzieszowice (Dz. Urz. Woj. Opolskiego z dnia 25 listopada 2002 r. nr 120, poz. 1554) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), Burmistrz Z. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 62.618,10 zł z tytułu wzrostu wartości działek o nr ewid. B o pow.0,2853 ha i nr A o pow. 0,3086 ha, ujawnionych w księgach wieczystych nr [...] i [...], położonych w Z., obciążając tą opłatą J. P. - zbywcę prawa własności powyższych nieruchomości niezabudowanych. W uzasadnieniu organ wskazał, że aktem notarialnym z dnia 29 czerwca 2005 r. J. A. P. sprzedał na rzecz Spółki A [...] z siedzibą w P., prawo własności nieruchomości, składających się z działek nr B i A z karty mapy [...], obręb Z., dla której Sąd Rejonowy w Kędzierzynie-Koźlu prowadzi Księgę Wieczystą Nr [...] i [...]. Nieruchomości te przylegają do siebie i tworzą jeden kompleks. W obowiązującym do dnia 10 października 2002 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Z., nieruchomości te przeznaczone były jako tereny upraw rolnych oraz w części na urządzenie drogi. Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Zdzieszowicach Nr LII/419/2002 z dnia 10 października 2002 r., w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z., nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanych nieruchomości na tereny budownictwa [...] oraz w niewielkiej części na urządzenie drogi. Nowy plan wszedł życie dnia 10 grudnia 2002 r. Wobec zbycia przez J. P. w/w nieruchomości po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, Burmistrz Z. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powiadamiając o tym zbywcę nieruchomości J. P. Decyzją z dnia [...], Nr [...], organ ustalił jednorazową opłatę dla nieruchomości niezabudowanych oznaczonych nr B i A. Powyższą decyzję zaskarżył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu J. P., które decyzją z dna [...], Nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ ponownie rozpoznając sprawę na mocy art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie opinii w formie operatu szacunkowego, określającego wzrost wartości nieruchomości na skutek ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Strona została zawiadomiona o terminie oględzin działek nr B i nr A oraz poinformowana o prawie udziału w przeprowadzaniu dowodu, zadawania pytań biegłemu oraz składania wyjaśnień. Dnia 20 lipca 2006 r. odbyły się oględziny nieruchomości przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w terenie, w obecności J. P. oraz przedstawiciela Gminy Z. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości sporządzono protokół oględzin, który został podpisany przez wszystkich uczestników postępowania. J. P. nie wniósł zastrzeżeń oraz uwag do przeprowadzonych czynności. Następnie rzeczoznawca majątkowy na zlecenie Burmistrza, zgodnie z art. 50 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określił wartości nieruchomości - dz. nr B i nr A położonych w Z., uwzględniając ich przeznaczenie przed zmianą planu oraz po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta Z. Powyższa wycena została sporządzona w formie operatu szacunkowego z dnia 25 września 2006 r., z którym zapoznał się J. P., nie wnosząc zastrzeżeń oraz uwag. Następnie decyzją z dnia 22 grudnia 2006 r., Nr [...] ustalono jednorazową opłatę dla J. P., który zaskarżył powyższą decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu. SKO decyzją z dnia [...], Nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Z. Dalej organ wskazał, że na decyzję [...] z dnia [...] J. P. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, który wyrokiem z dnia 28 grudnia 2007 r., sygn. akt. II SA/Op 499/07, uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Z. z dnia [...], Nr [...] oraz określił, że decyzja ta nie podlega wykonaniu w całości. Realizując obowiązek nałożony na organ wyrokiem WSA w Opolu, organ zwrócił się do J. P. o przedłożenie posiadanych 2 operatów szacunkowych w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - dz. nr B i A. Organ zwrócił się również do uprawnionych rzeczoznawców majątkowych – M. N. oraz A. M., którzy sporządzili na zlecenie organu opinie dot. wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, celem potwierdzenia ich aktualności. Pismem z dnia 14 maja 2009 r. J. P. dostarczył będące w jego posiadaniu 2 operaty szacunkowe - sporządzone przez K. P. oraz A. K. Operat szacunkowy wykonany przez A. K. został sporządzony dnia 15 stycznia 2006 r., zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami " operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, do którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia... ", organ zwrócił się do strony o dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego przez pana A. K. Dnia 26 czerwca 2008 r., J. P. dostarczył organowi klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego sporządzonego przez A. K. W dniach 20 maja 2008 r. oraz 8 sierpnia 2008 r. organ otrzymał również klauzule potwierdzające aktualność operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców pana M. N. oraz A. M. Wobec różniących się znacznie, ustalonych wzrostów wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych pana A. K., K. P., M. N. i A. M., organ zlecił organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - Polskiemu Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości z siedzibą w Warszawie, Oddział w O., dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych. Dnia 31 października 2008 r. została przekazana organowi opinia Komisji Opiniująco- Rozjemczej przez Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O., w której stwierdzono, że opiniowane operaty szacunkowe zawierają błędy i uchybienia, które miały wpływ na określenie wartości szacowanej nieruchomości. O treści otrzymanej przez organ opinii poinformowano stronę. Następnie organ dysponując szczegółową oceną Komisji 4 poszczególnych operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie przez rzeczoznawców majątkowych w zakresie popełnionych w nich błędów, zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy M. N. o poprawę sporządzonej opinii. Po otrzymaniu poprawionego operatu szacunkowego organ poinformował stronę o możliwości zapoznania się z przedmiotowym operatem oraz odniesienia się do opinii, z prawa tego J. P. nie skorzystał. Wobec powyższego opinię sporządzoną dnia 20 lutego 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. organ uznał za prawidłową, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, gdyż różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a ich wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie stanowiła kwotę 208.727,00 zł. Organ wskazał, że przy szacowaniu wartości nieruchomości, nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sporządzonym operacie majątkowym wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności określono podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane na rynku lokalnym, przy sprzedaży nieruchomości podobnych w zakresie lokalizacji, sposobu użytkowania, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu technicznego oraz wielkości. Końcowo powołując się na przepis art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ wskazał, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmiany, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od wejścia w życie tegoż planu miejscowego lub jego zmiany, pobiera się jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. J. P. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Nr repertorium A [...], zbył przedmiotowe nieruchomości. W tym stanie rzeczy ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. było w pełni uzasadnienie. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł J.P. domagając się zmiany lub uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania w sprawie. W uzasadnieniu swojego stanowiska, odwołujący się kwestionował zasadność naliczenia przedmiotowej opłaty planistycznej, skoro decyzja wydana została po upływie 5 lat od czasu uchwalenia przez Radę Miejską planu zagospodarowania przestrzennego. Powołując się na przepis art. 37 ust. 3 (mylnie podając art. 36 ust. 3) podnosił, że z roszczeniem w tej sprawie Gmina mogła wystąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące, zatem w jego sprawie nastąpiło obecnie przedawnienie możliwości dochodzenia roszczeń. Odwołujący się kwestionował również kilkakrotne wydawanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty "w stosunku do tego samego stanu faktycznego", podnosząc, że zaskarżona decyzja, podobnie jak poprzednie, wydana została z naruszeniem prawa. W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu decyzją z dnia [...], Nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje rozstrzygniecie, organ odwoławczy po przedstawieniu stanu faktycznego zapadłego w przedmiotowej sprawie, powołując się na art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazał, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę. nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę tzw. rentę planistyczną, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Stawka wzrostu wartości nieruchomości jest ustalona w planie i nie może być wyższa niż 30 %. Wysokość w/w opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z roszczeniem takim można wystąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 ustawy), postępowanie zaś w sprawie winno być wszczęte bezzwłocznie po otrzymaniu przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wypisu z aktu notarialnego dotyczącego umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Ponadto wyjaśnił, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Odnosząc się do zarzutu przedawnienia organ wyjaśnił, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uregulowała powyższą kwestię w art. 37 ust. 3, zgodnie, z którym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis art. 37 ust. 3 z mocy prawa, stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. Powyższe oznacza więc, że dla wymierzenia opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 (renty planistycznej, opłaty planistycznej), wystarczające jest wszczęcie postępowania w tej sprawie przez właściwy organ przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z uwagi na fakt, iż art. 37 ust. 6 ustawy zobowiązuje organ do ustalenia opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, to naruszenie tego terminu nie powoduje przedawnienia bądź wygaśnięcia roszczenia, jeżeli zachowany został termin pięciu lat z art. 37 ust. 3. W przedmiotowej sprawie postępowanie w zakresie ustalenia przedmiotowej opłaty jednorazowej zostało wszczęte dnia 14 listopada 2005 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały nr L 11/419/2002 Rady Miejskiej, w Zdzieszowicach z dnia 10 października 2002 r. w sprawie zmiany planu, która po ogłoszeniu Dzienniku Urzędowym Województwa Opolskiego weszła w życie dnia 10 grudnia 2002 r. W ocenie organu odwoławczego nieuzasadniony jest również zarzut, co do kilkakrotnego wydawania decyzji w przedmiotowej sprawie. Organ odwoławczy wyjaśnił, że uchylenie przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji z dnia 14 grudnia 2005 r. oraz uchylenie następnie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu decyzji organu odwoławczego z dnia [...] i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (z dnia [...] powoduje, iż uchylone decyzje nie istnieją w obrocie prawnym, zaś postępowanie wszczęte w tej sprawie winno być kontynuowane do zakończenia decyzją ostateczną. Następnie powołując się na przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ wyjaśnił, iż przy ustalaniu wartości gruntów, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, podstawowym wyznacznikiem jest wartość rynkowa nieruchomości. Wartość tą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu określonych warunków. Natomiast sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Organ wskazał, że wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, bądź podejścia mieszanego (art. 152 ust. 1 i 3 ustawy). Przy czym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w razie zaś braku studium lub w/w decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3). Dalej organ podnosił, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Odnosząc powyższe uregulowania prawne do sprawy organ wskazał, iż wartość przedmiotowych działek nr B i A dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej, określona została w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. N. z dnia 20 lutego 2009 r., sporządzonym rzez tego biegłego z uwzględnieniem uwag Komisji Opiniująco-Rozjemczej do wcześniejszego operatu z dnia 25 września 2006 r. Organ przyznał, iż w sprawie zostały sporządzone cztery operaty szacunkowe, dwa operaty wykonane na zlecenie organu I instancji (operat A. M. i operat M. N.) oraz dwa operaty wykonane na zlecenie J. P. (operat K. P. i operat A. K.). Jednakże z uwagi na istotne rozbieżności w przedstawionych opiniach biegłych, ocena prawidłowości tych wycen dokonana została przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, którzy w wydanej opinii w opinii [...] z dnia 30 października 2008 r. stwierdzili, że wszystkie operaty szacunkowe zawierały błędy i uchybienia, uniemożliwiając uznanie tak określonych wartości za właściwe. W przedmiotowej opinii Komisja szczegółowo odniosła się do poszczególnych operatów i wykazała stwierdzone w nich błędy i uchybienia. Najmniej uwag zawierał operat sporządzony przez M. N. dnia 25 września 2006 r. i w związku z tym operat ten skierowano do poprawienia. Poprawiony dnia 20 lutego 2009 r. operat szacunkowy, uwzględniający uwagi Komisji uznano za podstawę do ustalenia przedmiotowej jednorazowej opłaty planistycznej. Następnie organ wskazał, że określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia "renty planistycznej" określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się natomiast części składowych tej nieruchomości. Stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Organ podniósł, iż co do sposób sporządzenia, formy i treść operatu szacunkowego rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że zawiera on informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego oraz przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu planu pod urządzenia komunikacji samochodowej, zaplecza technicznego, motoryzacji i usług, rzeczoznawca porównywał je kolejno z wybranymi po analizie lokalnego rynku nieruchomości trzema nieruchomościami położonymi w obrębie miasta K., S. i U., dla części zaś przeznaczonych na poszerzenie dróg — z trzema działkami położonymi w S., K. i wsi W. Określając wartość tych nieruchomości jako terenu rolnego, tj. przed uchwaleniem zmiany planu, porównywał je z trzema nieruchomościami położonymi we wsi J., w R. i w mieście Z., a tych części, które przeznaczone były pod drogi również przed uchwaleniem zmiany planu - z trzema działkami położonymi w K. i we wsi W. W operacie zawarta jest charakterystyka tych nieruchomości z opisem cech mających wpływ na poziom ich cen. Analiza treści w/w danych stwierdzono, że są one podobne - w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomości - do nieruchomości wycenianej. Przyjęte do porównania działki rolne z rynku Gminy Z. (J., R., Z.), nie zaś z większego rynku powiatów k. i k., jak w poprzednim operacie z 25 września 2006 r. oraz prawidłowa kwalifikacja jakości gleby RV stanowią dostosowanie operatu do uwag zawartych w opinii wspomnianej wyżej Komisji Opiniująco-Rozjemczej. W ocenie organu odwoławczego zaskarżone rozstrzygnięcie nie ma uchybień czy nieprawidłowości, które uzasadniałyby jego usunięcie z obrotu prawnego. Organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające rozpatrzył wszechstronnie całość zgromadzonych materiałów dowodowych i podjął decyzję zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym, czemu dał wyraz w uzasadnieniu odpowiadającemu wymogom art. 107 § 1 i § 3 kpa, ponadto zapewnił stronie czynny udział na każdym etapie postępowania Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu wniósł J. P., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji "w części dotyczącej kwoty 22.618,10 zł" oraz zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - prawa materialnego tj. art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez oparcie wyceny na wycenie biegłego M. N., co miało wpływ na zawyżone określenie wysokości zobowiązania na kwotę 22.618,10 zł oraz - przepisów postępowania tj. art. 9, 77 i 78 K.p.a., poprzez powierzchowne rozpatrzenie sprawy w sytuacji, gdy rynek nieruchomości jest mocno zróżnicowany i kształtuje się różnorodnie w zależności od przedmiotu obrotu i jego funkcji gospodarczych, w szczególności popytu i podaży. W uzasadnieniu skarżący podniósł, iż nie kwestionuje konieczności pobrania przez organ I instancji opłaty planistycznej, jednakże roszczenie takie organ mógł zgłosić w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu. Z uwagi na upływ powyższego terminu 5 letniego, nastąpiło przedawnienie roszczenia z dniem 10 października 2007 r., wobec powyższego spraw winna ulec umorzeniu. Ponadto skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji brak prawidłowych ustaleń z uwagi na porównywanie cen z nieruchomościami położonymi w K. czy S., które są miejscowościami większymi, powiatowymi o innej infrastrukturze a tym samym i o wyższych cenach. Biegły rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości wychodził od wyższych cen a w rezultacie ceny, do których dochodził są również wyższe. Wobec powyższego w ocenie skarżącego przedmiotem porównań winny być miejscowości o porównywalnej liczbie ludności jak Z. Skarżący kwestionował również oparcie wyceny nieruchomości na operacie sporządzonym tylko przez jednego biegłego tj. M. N., co jest tendencyjne, gdyż opinia biegłego odnosi się do miast większych i droższych. W ocenie skarżącego wszystkie cztery operaty szacunkowe sporządzone w sprawie winny zostać poprawione i uzupełnione, a następnie na ich podstawie ustalony rzeczywisty wzrost ceny działek położonych w Z. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji prawidłowo przyjął jako dowód w postępowaniu operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego M. N., jako spełniający wymogi przewidziane obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Pozostałe trzy operaty szacunkowe nie spełniały powyższych wymagań i nie mogły stanowić dowodów w sprawie. Z kolei organ administracji publicznej nie dysponuje możliwościami w zakresie skutecznego zobowiązania biegłego do dokonania poprawy operatu szacunkowego. Jest za to zobligowany treścią art. 80 K.p.a. do dokonania oceny operatu szacunkowego i ustaleni czy dokument ten może stanowić dowód w postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do podnoszonego przez skrzącego zarzutu "przedawnienia roszczeń", organ wyjaśnił, iż w przedmiotowej sprawie doręczenie skarżącemu zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego nastąpiło w dniu 15 listopada 2005 r., natomiast uchwała Rady Miejskiej w Zdzieszowicach z dnia 10 października 2002 r., Nr LII/419/2002, w sprawie zmiany miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego miasta Zdzieszowice, opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Opolskiego w dniu 25 listopada 2002 r., tym samym ponoszony przez skarżącego zarzut jest bezzasadny. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność decyzji, czyli jej zgodność z przepisami prawa materialnego i prawidłowość przyjętej przez organ procedury, która doprowadziła do wydania decyzji. Ponadto, stosowanie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – zwanej dalej P.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co pozwala i obliguje Sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Ocena działalności organów administracji publicznej, dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny, sprowadza się zatem do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia, będącego przedmiotem tej oceny, pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego. Określenie wzrostu wartości nieruchomości, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. N. Należy podzielić ocenę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż sporządzona dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w rozdziale I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - "Określanie wartości nieruchomości" oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ odwoławczy trafnie wywiódł z treści art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, iż określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie opłaty planistycznej obligatoryjnie winno nastąpić w drodze opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Z art. 149 przedmiotowej ustawy wynika jednoznacznie, iż jej przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Z powyższego wyłączone są nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Wynika z tego, iż ustawodawca narzucił organom administracji obowiązek przeprowadzenia przedmiotowego dowodu, przyznając mu tym samym z mocy prawa kluczowe znaczenie w postępowaniu. Dowód ten podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującymi sposób dokonywania wyceny. Ocena ta znajduje swój wyraz w uzasadnieniu decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia przytoczyło treść przepisów wskazując tym samym na wymogi, którym odpowiadać ma wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Wyceniając nieruchomość dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach (art. 150 ust. 1 u.g.n.). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3). Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Z treści art. 154 ust. 1 ustawy wynika natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania organ odwoławczy stwierdził, iż jest on prawidłowy. Uzasadniając powyższą ocenę organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W operacie M. N. zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Uwzględnia on wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, stan uzbrojenia, powierzchnia, kształt, sposób użytkowania, prawa i ograniczenia). Wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Przed wszystkim zgodnie z sugestią Komisji Opiniująco Rozjemczej operat zawierał także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Sąd uznał, że powyższa ocena jest prawidłowa. Uznając za udowodnione, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie naruszyło zasady swobodnej oceny dowodów. Podkreślić należy, że potrzeby dokonania wyceny nie kwestionuje również skarżący co do zasady. Skarżący domagał się dopuszczenia dowodu stanowiącego aktualizację wszystkich czterech operatów a następnie po ich poprawie ocenę dokonanych przez rzeczoznawców wyliczeń. W ocenie Sądu tak wnioskowany dowód organ odwoławczy właściwie ocenił jako niedopuszczalny. Przeprowadzenie wnioskowanego porównania operatów nie znajduje uzasadnienia w powołanych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Przepisy te nie wykluczają przedstawienia przez stronę kontroperatu, nie mniej organ przy ponownym rozpoznawaniu sprawy administracyjnej należycie uzasadnił dlaczego spośród czterech opracowań oparł się na zaktualizowanym operacie M. N. Takie podejście do zasad wyceny wartości nieruchomości jest zgodne z poglądami orzecznictwa sądowego. Można w nim znaleźć poglądy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Z treści cytowanego wyroku wynika jednoznacznie, iż możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców (por. wyrok WSA w Warszawie z 31 sierpnia 2006r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 opubl. LEX 276587). W orzecznictwie wypowiedziano się też w przedmiocie czynności organu na wypadek przedłożenia przez stronę kolejnego operatu. W wyroku z dnia 27 kwietnia 2006r. w sprawie I SA/Wa 1622/05 opubl. LEX 222029, wypowiedziano pogląd, że organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. Jednakże obowiązkiem organu w takiej sytuacji jest należyte wyjaśnienie motywów zajętego stanowiska. Organ powinien przedstawić argumenty, którymi kierował się zajmując stanowisko. Sam fakt pozostawania w stosunku zlecenia z organem I instancji nie jest w ocenie Sądu dyskryminujący, bowiem jest rzeczą oczywistą, że tego rodzaju stosunek jest z reguły nawiązywany pomiędzy organem administracji a biegłym, który świadczy usługi na rzecz organu. Z samego faktu, że z biegłym, np. rzeczoznawcą majątkowym, została zawarta umowa cywilna nie wynika, że opinia biegłego jest tendencyjna. Wykonanie tego rodzaju umowy, tj. sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę pozostaje bez wpływu na jego prawa i obowiązki. W konsekwencji Sąd odwołując się do motywów decyzji organu odwoławczego także w tej części, które dotyczą właściwego wyboru rynku lokalnego oraz par nieruchomości poddanych analizie w ramach zastosowanego podejścia porównawczego stwierdza brak podstaw do uwzględnienia zarzutów strony co do naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz przepisów postępowania dotyczących postępowania dowodowego w tym art. 77 i 78 K.p.a.) Nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi dot. wadliwego określenia przez organy opłaty planistycznej w sytuacji upływu okresu 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia o jakich mowa w art. 36 ust. 3 można zgłaszać w terminie 5 lat. Datą zgłoszenia roszczenia jest wszczęcie przez organ postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej co w tej sprawie niewątpliwie nastąpiło 14 listopada 2005 r. a zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w Zdzieszowicach z 10 października 2002r. w sprawie zmiany planu miejscowego, która została ogłoszona 10 grudnia 2002 r. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że termin z art. 37 ust. 3 ustawy jest zachowany, jeśli w tym czasie organ zawiadomi strony o wszczęciu postępowania. W taki sposób oceniły ten przepis Sądy rozstrzygające sprawę opłaty planistycznej w sprawach oznaczonych sygn. II SA/Sz 113/07 ( wyrok z dnia 19 marca 2008r.), II SA/Kr 276/06 (wyrok z 1 sierpnia 2007r.), II SA/Po 812/08 (wyrok z 2 października 2009r.), II OSK 984/07 (wyrok z dnia 3 września 2008r.), opubl. w CBOSA. Z tych względów nie mógł odnieść skutków wniosek skarżącego dotyczący umorzenia postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a. Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a.