I SA/Po 55/23

Dnia 27 kwietnia 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Karol Pawlicki Asesor sądowy WSA Michał Ilski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 kwietnia 2023 roku sprawy ze skargi M. T. na decyzję Wojewody z dnia 06 grudnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Starosta [...] decyzją z 31 marca 2022 r., nr [...] ustalił na rzecz: M. T. (dalej zwanego również skarżącym), D. P., J. T. i I. S. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0282 ha wydzieloną z działki nr [...] o pow. 0,9300 ha, zapisanej w dacie wydania decyzji Starosty [...] z 22 października 2021 r., nr [...] ([...]) w KW nr [...] Wskazane odszkodowanie zostało przyznane skarżącemu w kwocie [...]zł za udział wynoszący [...] części, D. P. w kwocie [...]zł za udział wynoszący [...] części, J. T. w kwocie [...]zł za udział wynoszący [...] części oraz I. S. w kwocie [...]zł za udział wynoszący [...] części. Wyjaśniono, że Starosta [...] decyzją z 22 października 2021 r., nr [...] ([...]) udzielił W. L. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej ulicy [...] - droga gminna [...] w miejscowości [...] Na skutek podziału działki nr [...], powstała m.in. działka nr [...], która została przeznaczona do realizacji ww. inwestycji. Na potrzeby postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania sporządzony został operat szacunkowy z 16 grudnia 2021 r. Rzeczoznawca ustaliła wartość 1 m2 gruntu dla działki nr [...] na poziomie [...] zł, zaś wartość odszkodowania na kwotę [...]zł. Skarżący pismem z 14 stycznia 2022 r. wniósł zastrzeżenia do wyceny, do których rzeczoznawca odniósł się w piśmie z 11 lutego 2022 r. W terminie otwartym do wypowiedzenia się w sprawę zebranego materiału dowodowego skarżący wniósł o sporządzenie uzupełniającej opinii biegłego na okoliczność wartości nieruchomości, ewentualnie o uzupełniające przesłuchanie rzeczoznawcy na tę okoliczność. Starosta zauważył, że w przypadku kwestionowania operatu szacunkowego mimo wyjaśnień autora wyceny strona ma możliwość wystąpienia o wydanie opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Uznano, że sporządzony operat szacunkowy jako dowód może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Nie znaleziono podstaw do przesłuchania rzeczoznawcy oraz zobowiązania go do uzupełnienia operatu. Wskazano, że biegła przeprowadziła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dodatkowo wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także przedstawiła obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny. Starosta uznał również, że nie zachodzą podstawy do powiększenia odszkodowania o 5%. Skarżący wniósł odwołanie od wymienionej na wstępie decyzji Starosty z 31 marca 2022 r. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Wojewoda decyzją z 06 grudnia 2022 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji z 31 marca 2022 r. Za nieuzasadniony uznano pogląd skarżącego głoszący, że biegła przy wycenie nie uwzględniła rodzaju, sposobu użytkowania oraz stanu nieruchomości. Elementy te zostały uwzględnione w treści operatu szacunkowego z 16 grudnia 2021 r. o czym świadczy chociażby nie stwierdzenie przez biegłą na terenie działki nakładów, które podlegałyby wycenie. Wskazano również, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji inwestycyjnej. W przypadku wycenianej nieruchomości jest to przeznaczenie komunikacyjne. Odnosząc się do zarzutów w zakresie błędnego przyjęcia nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz doboru metod wyceny wskazano, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wyjaśniono również, że porównywalność w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 poz. 1899 – dalej w skrócie: "u.g.n.") nie oznacza identyczności parametrów. Nie podzielono również zarzutów związanych z wygasłą hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Biegły wskazał, że na wartość nieruchomości nie wpływają wpisy działu czwartego księgi wieczystej. Podzielono stanowisko organu pierwszej instancji, że przeprowadzenie dodatkowego dowodu do szacunku gruntu z 16 grudnia 2021 r. w postaci o jaką wnioskował skarżący jest działaniem zbędnym i niezasadnym. W ocenie Wojewody brak jest podstaw do zakwestionowania sporządzonej przez biegłą rzeczoznawcę wyceny działki nr [...]. Uznano, że operat stanowi pełnowartościowy materiał dowodowy i może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Operat ten zachował również aktualność na dzień orzekania. Stwierdzono, że jeżeli strona zapoznała się z operatem i uważa, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości. Wyjaśniono również, że z informacji uzyskanych od inwestora wynika, iż nie doszło do faktycznego objęcia przez niego działki w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 poz. 176 – dalej w skrócie "s.u.d."). W konsekwencji uznano, że właściciele działki nie są uprawnieni do podwyższenia ustalonego przez organ pierwszej instancji odszkodowania o 5%. Skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł skargę na omówioną powyżej decyzję Wojewody. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wskazanemu ostatnio organowi. Wniesiono również o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym i zasądzenie od Wojewody na rzecz skarżącego kosztów postępowania wywołanych wniesieniem skargi, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) art. 7 oraz art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm. – dalej w skrócie: "k.p.a.") poprzez niedokonanie oceny elementów operatu szacunkowego wskazanych w § 4 pkt 3 oraz § 55 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM"); 2) art. 78 § 3 k.p.a. poprzez uznanie, iż zbędne i niezasadne było zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego, podczas gdy przedmiotowy operat zawiera braki i konieczne jest jego uzupełnienie, a w pisemnych wyjaśnieniach rzeczoznawca nie odniósł się do wszystkich zastrzeżeń skarżącego choć dotyczyły one okoliczności mających znaczenie dla sprawy, które to naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy; 3) art. 134 ust. 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy uwzględnił jedynie jej przeznaczenie i położenie, a nie uwzględnił jej rodzaju, sposobu użytkowania oraz stanu, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy; 4) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i bezpodstawne uznanie, iż biegły w sposób prawidłowy i rzetelny zweryfikował, które nieruchomości będące przedmiotem transakcji w latach 2020-2021 są podobne do nieruchomości wycenianej, podczas gdy operat szacunkowy nie zawiera danych umożliwiających stwierdzenie podobieństwa działek, w rezultacie czego strony oraz organy nie mają możliwości ustalenia, czy nieruchomości będące przedmiotem transakcji w latach 2020-2021 są rzeczywiście podobne do nieruchomości wycenianej, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania oceny legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów sporządzony w sprawie operat szacunkowy może stanowić podstawę określenia wysokości odszkodowania. Skarżący kwestionuje powyższe zapatrywanie. Rację w sporze należało przyznać organom administracji publicznej. Zgodnie z art. 12 ust. 4 s.u.d., nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Jak stanowi zaś art. 12 ust. 5 powołanego aktu, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 s.u.d., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak stanowi zaś art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak stanowi zaś art. 157 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Na tle przytoczonych przepisów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego [por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21]. W ocenie Sądu organy administracji publicznej trafnie uznały sporządzony w sprawie operat szacunkowy za wiarygodny. W szczególności oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości nastąpiło w zgodzie z postanowieniami s.u.d., u.g.n. oraz rozporządzenia RM. Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W świetle § 36 ust. 2 powołanego aktu, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Jak stanowi zaś § 36 ust. 3 rozporządzenia RM, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 analizowanego aktu, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Postanowienia przytoczonego ostatnio przepisu należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zwrot "chyba, że" występujący w brzmieniu analizowanego przepisu oznacza, że tylko w wypadku zajścia zdarzenia, o którym mowa w zdaniu podrzędnym (określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych), nie nastąpi to, o czym mowa w zdaniu nadrzędnym (wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych). Dopiero zatem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero, jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym [tak: wyrok NSA z 16 kwietnia 2021 r., I OSK 388/21 oraz powołane tam orzecznictwo]. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dokonując wyceny nieruchomości trafnie odwołano się do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Odnosząc się do zarzutów skargi podnoszących naruszenie postanowień § 4 pkt 3 oraz § 55 pkt 2 rozporządzenie RM należy stwierdzić, że wskazany akt prawny nie zawiera tego rodzaju przepisów. W § 4 ust. 3 wskazanego aktu przewidziano, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przytoczony przepis wyjaśnia na czym polega zastosowana w realiach niniejszej sprawy wycena za pomocą metody porównywania parami. Z kolei § 55 ust. 2 analizowanego aktu wylicza jakie elementy zawiera operat szacunkowy. Zgodnie z tym przepisem, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Sporządzony w realiach niniejszej sprawy operat zawiera wszystkie elementy wskazane w powołanym ostatnio przepisie. Zamierzonego rezultatu nie mogą wywrzeć argumenty skargi kwestionujące dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z powyższych rozważań to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 4 pkt 16 u.g.n. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej na temat tego jakie błędy metodologiczne zostały popełnione nie mają doniosłości prawnej [tak: wyrok NSA z 28 października 2021 r., II OSK 3265/18]. W ocenie Sądu dokonując wyceny rzeczoznawca dokonał przekonywującej analizy oraz charakterystyki rynku nieruchomości. Jak wynika z powyższych rozważań dokonując wyceny nieruchomości trafnie odwołano się do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Trafnie określono rodzaj rynku jako rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod komunikację na terenie gminy [...]. Analiza rynku doprowadziła rzeczoznawcę do wniosku, że rynek ten jest słabo rozwinięty. W okresie ostatnich dwóch lat przed sporządzeniem operatu odnotowano zaledwie kilkanaście transakcji związanych z nabywaniem gruntów pod drogi. Przeprowadzona analiza wykazała, że lokalizacja, stan zurbanizowania oraz cenność gruntów sąsiadujących z gruntami komunikacyjnymi są zróżnicowane. Dostępne informacje nie wskazują na szczególne warunki zawarcia umów, a uzyskane ceny, po uwzględnieniu cech nieruchomości uznano za wiarygodne. Analiza cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny komunikacyjne na rynku lokalnym wykazała, że w okresie objętym analizą ceny nieruchomości podobnych utrzymywały się na zbliżonym, wyrównanym poziomie. Na stronie [...] operatu dokonano tabelarycznego zestawienia cen transakcyjnych 13 nieruchomości podobnych w gminie [...]. Analiza wskazanych danych prowadzi do wniosku, że nieruchomości zlokalizowane w miejscowości [...] osiągają znacznie wyższe ceny, aniżeli nieruchomości położone poza granicami tej miejscowości. W ocenie Sądu przekonywująco uzasadniono pominięcie w procesie wyceny nieruchomości zlokalizowanych we wskazanej ostatnio miejscowości i przyjęcie do porównań jednej transakcji mającej za przedmiot grunt w obrębie [...] oraz dwóch transakcji mających za przedmiot grunty położone w tej samej miejscowości co wyceniana nieruchomość, tj. w miejscowości [...] W ocenie Sądu w tabeli znajdującej się na stronie [...] operatu w wystarczający sposób opisano przyjęte do porównania nieruchomości. Wyjaśniono, że nieruchomość położona w miejscowości [...] przy ul. [...] znajdowała się bliżej granic miasta [...]. W jej sąsiedztwie znajdowała się zorganizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Opisując intensywność wykorzystania drogi stwierdzono, że obsługuje ona dużą ilość działek. Nieruchomości położone w miejscowości [...] przy ul. [...] znajdowały się zaś w znacznej odległości o granic miasta [...]. W ich sąsiedztwie znajdowały się tereny mieszkaniowe zabudowane i niezabudowane. Opisując intensywność wykorzystania drogi w przypadku nieruchomości oznaczonej nr [...] wskazano, że droga obsługuje przeciętną ilość działek. W odniesieniu zaś do nieruchomości oznaczonej nr [...] wskazano, że droga obejmuje małą ilość działek. Rzeczoznawca w oparciu o wiedze specjalistyczną wynikającą z własnych analiz oraz informacji uzyskanych od jednostek zajmujących się nabywaniem gruntów pod drogi ustalił podstawowe atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz ich wagi procentowe. Podkreślić należy, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. [tak: wyrok NSA z 18 maja 2020 r., I OSK 444/19]. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości [tak: wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., I OSK 2028/19]. W kontekście twierdzeń skargi o niewystarczającym opisie analizowanych przez rzeczoznawcę nieruchomości należy wskazać, że operat szacunkowy nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej [tak: wyrok NSA z 11 lipca 2016 r., I OSK 2471/14]. W ocenie Sądu w sprawie nie naruszono postanowień art. 134 ust. 2 u.g.n. Dokonując wyceny uwzględniono bowiem okoliczności takie jak rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Sporządzając operat uwzględniono m.in., że wyceniana nieruchomość jest położona w miejscowości [...] gmina [...], na terenie powiatu [...]. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej stanowiły głównie tereny mieszkaniowe jednorodzinne niezabudowane, pojedyncza zabudowa oraz tereny użytkowane rolniczo. Ustalono również, że wyceniana nieruchomość stanowiła teren niezabudowany, nieogrodzony. Nieruchomość posiadała dostęp do uzbrojenia technicznego, tj. prądu, wody i gazu. Drogi dojazdowe nieurządzone zlokalizowano na ul. [...] i [...]. Ukształtowanie terenu określono jako płaskie, zaś kształt działki przed podziałem jako regularny, prostokątny, wydłużony. Za oczywiście bezzasadny należało uznać zarzut naruszenia postanowień art. 78 § 3 k.p.a. Wskazany ostatnio artykuł zawiera bowiem jedynie dwa paragrafy. W świetle art. 78 § 1 powołanego ostatnio aktu, żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Stosownie zaś do postanowień art. 78 § 2 k.p.a., organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania (§ 1), które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. W ocenie Sądu organy obu instancji trafnie przyznały moc dowodową sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu. W konsekwencji należy stwierdzić, że zebrano wystarczający materiał dowodowy pozwalający na niebudzące wątpliwości ustalenie wysokości odszkodowania. W toku postępowania przed organami administracji publicznej rzeczoznawca majątkowy odniósł się w piśmie z 11 lutego 2022 r. do uwag skarżącego sformułowanych w piśmie z 14 stycznia 2022 r. Podkreślić w tym miejscu powtórnie należy, że weryfikacja prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego założeń może nastąpić jedynie w trybie art. 157 u.g.n. W konsekwencji brak było potrzeby sporządzania uzupełniającego operatu jak i przesłuchania rzeczoznawcy. Konkludując całokształt powyższych rozważań należy stwierdzić, że zapadłe w sprawie decyzje odpowiadają prawu. Organy obu instancji nie wnikając w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego trafnie rozważyły wartość dowodową sporządzonego przez niego operatu uznając go za wiarygodny. W konsekwencji nie sposób podzielić zarzutów naruszenia przepisów k.p.a. normujących postępowanie dowodowe. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych trafnie wyjaśniono również, że dokonując oceny wiarygodności i mocy dowodowej operatu szacunkowego organy administracji publicznej nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Brak jest również jakichkolwiek podstaw do przyjęcia aby zapadłe w sprawie rozstrzygnięcia naruszały postanowienia u.g.n. bądź też rozporządzenia RM. W szczególności zapadłe w sprawie decyzje stanowią wynik prawidłowego zastosowania regulacji u.g.n. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259) należało orzec, jak w sentencji.