II SA/Po 895/25

Dnia 9 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Paweł Daniel Sędzia WSA Robert Talaga Protokolant: starszy sekretarz sądowy Sławomir Rajczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi Z. B. i I. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 października 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Wójt Gminy [...] decyzją z 14 lutego 2024 r., nr [...] ustalił Z. B. opłatę w wysokości [...] zł należną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki: nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] położonych w [...] w związku z przyjęciem, uchwałą nr [...] z dnia 14 lipca 2022 r., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych w obrębach geodezyjnych [...] (opubl. w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia 2 sierpnia 2022 r. poz. 5763, dalej jako m.p.z.p. lub Uchwała). Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 8 maja 2024 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z 14 lutego 2024 r., nr [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu skargi Z. B., wyrokiem z 5 września 2024 r. sygn. akt II SA/Po 463/24 uchylił decyzje organów obu instancji. WSA wskazał, że plan miejscowy z 1985 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., co spowodowało powstanie tzw. luki planistycznej do czasu wejścia w życie nowego planu w 2022 r. W postępowaniu dotyczącym renty planistycznej kluczowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który podlega ocenie organu zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. Sąd uznał, że organy błędnie przyjęły operat jako prawidłowy, mimo że nie uwzględniał on wszystkich wymaganych elementów wyceny. Sąd zwrócił uwagę, że w przypadku wystąpienia luki planistycznej konieczne jest określenie wartości nieruchomości w trzech stanach: według nowego planu, według poprzedniego planu oraz według faktycznego sposobu użytkowania w okresie luki. Tymczasem rzeczoznawca uwzględnił wycenę według sposobu wykorzystania nieruchomości według planu miejscowego, który utracił swoją moc w 2003 r. Sąd zauważa, że co prawda w piśmie z dnia 10 lutego 2024 r. (k. 151 akt administracyjnych) rzeczoznawca wskazał, że aktualny sposób użytkowania działek to grunt rolny zapisany w ewidencji gruntów (de facto odłogowany) oraz w części zapisany jako drogi wewnętrzne (drogi nieurządzone), co oznacza, że obecna wycena działki byłaby niższa niż w przypadku przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. (a co za tym idzie opłata byłaby wyższa – przyp. Sądu), to jednak w przedłożonym operacie nie wskazano powyższych okoliczności, jak również nie dokonano stosownej wyceny. Nie można zatem zweryfikować prawidłowości twierdzeń rzeczoznawcy. W konsekwencji, skoro w operacie szacunkowym nie odniesiono się do konieczności ustalenia wartości nieruchomości w wymienionych powyżej trzech stanach to tym samym stwierdzenie przez Kolegium, że sporządzony operat szacunkowy jest prawidłowy i może stanowić podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego było nieuprawnione. Wójt Gminy [...] decyzją z 19 lutego 2025 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej K.p.a.), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.) oraz uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia 14 lipca 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze złożonym wnioskiem przez Z. B. o ustalenie opłaty planistycznej przed zbyciem nieruchomości, a także aktem notarialnym Repertorium A numer [...] z dnia 06.05.2024 r. ustalił Z. B. i I. B. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonej w [...] (ark. mapy 4), dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadził księgę wieczystą [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedaży ww. działek. Organ ustalił, że małżonkowie I. B. i Z. B. przenieśli prawo własności ww. nieruchomości na rzecz spółki "[...]" Spółka Akcyjna z siedzibą w K.. Zgodnie z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 17 stycznia 2025 r. przedmiotowe działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej pow. 2 417,00 m2 przeznaczone były do dnia 31 grudnia 2003 r. pod zabudowę zagrodową, z dopuszczeniem uzupełnień zabudowy, i remontów, modernizacji, uzupełnienia zabudowy. W okresie luki planistycznej (od 2004 r. do 2022 r.) działki użytkowane były jako grunt rolny odłogowany, zgłoszony przez właściciela nieruchomości podatkowej jako grunt rolny i w części jako drogi wewnętrzne, częściowo - sporadycznie, wykorzystywane jako tymczasowy parking samochodów). Obecnie w m.p.z.p. ww. działki przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej, symbol w planie 15MN/U. Mając to na uwadze dokonano wyceny przedmiotowych działek zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania do dnia 31 grudnia 2003 r., faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej od dnia 01 stycznia 2004 r. do dnia 16 sierpnia 2022 r. i aktualnego przeznaczenia nieruchomości zgodnie z ustaleniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi: [...] zł. Wartość rynkowa nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi: [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł: [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości: [...] zł. Powyższą kwotą w równych częściach zostali obciążeni Z. B. oraz jego małżonka I. B.. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli Z. B. i I. B. zaskarżając decyzję w całości i podnosząc, iż nie zgadzają się z wysokością ustalonej opłaty i wartością nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę, gdyż sporządzając operat ustaliła ona przeznaczenie nieruchomości na podstawie dokumentów wynikających z rejestrów gminy, gdy tymczasem rzeczoznawca powinien dokonać analizy nieruchomości na podstawie możliwości wykorzystania terenu oraz przeprowadzić analizę funkcji terenu oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości jego najkorzystniejszego wykorzystania. W ocenie stron wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu nie uległa zmianie, co potwierdza treść umowy przedwstępnej zawartej ze spółką "[...]" w dniu 19 sierpnia 2021 r. (przed wejściem w życie planu), w której określono cenę nieruchomości [...] zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 29 sierpnia 2025 r., nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Kolegium, wydając wskazaną na wstępie decyzję, stwierdziło, że w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. Przedmiotowe działki zmieniły swoje przeznaczenie, biorąc pod uwagę plan miejscowy obowiązujący do 31 grudnia 2003 r., okres luki planistycznej i aktualne przeznaczenie działek. Dowodem na wzrost wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z 17 stycznia 2025 r. Zdaniem Kolegium operat został sporządzony prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U.2023, poz. 1832 ze zm.). Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii i należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie Kolegium działki przyjęte do porównania przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem powierzchni, lokalizacji jak i możliwości zagospodarowania. Kolegium podkreśliło, że biegła uwzględniła w operacie wskazania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 września 2024 r. sygn. akt II SA/Po 463/24. Operat oraz dodatkowe wyjaśnienia biegłej wskazują, że wartość nieruchomości stanowiącej własność stron wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek z uwagi na zmianę jej przeznaczenia wskazaną szczegółowo w operacie. Ponadto stosownie do wytycznych zawartych w ww. wyroku biegła dokonując ponownej wyceny odniosła się do trzech stanów tej nieruchomości tj. według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Odnosząc się natomiast do zarzutów wskazanych w odwołaniu rzeczoznawca podczas rozprawy w dniu 29 sierpnia 2025 r. wskazała, iż w operacie uwzględniła fakt istnienia drogi oraz gruntu rolnego, gdyż odwołujący płaci podatek z tego tytułu. Ponadto rzeczoznawca wskazała, iż dokonując wyceny nieruchomości wg faktycznego sposobu jego wykorzystywania przyjęła, iż jest to grunt rolny, gdyż taki stan wynikał z dokumentów przekazanych przez organ. Na rozprawie Wójt Gminy [...] wskazał, iż przedmiotowa działka w ewidencji uwidoczniona została jako nieurządzona, a jej teren nigdy nie był zgłaszany na cele związane z działalnością gospodarczą, ani też organ nie wydawał zgody na zmianę przeznaczenia tej nieruchomości. Ponadto przedmiotowa działka na dzień wejścia w życie planu nie była zabudowana, a w ewidencji gruntów oznaczona była jako droga i grunt rolny, a co za tym idzie brak było podstaw do przyjęcia innego faktycznego sposobu jej użytkowania niż jako grunt rolny. Kolegium podkreśliło, iż nie sposób natomiast odnosić się w ramach postępowania odwoławczego do merytorycznej poprawności analizy rynku, przyjętych cech i ich wag. Są to bowiem wiadomości specjalne w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. Zarówno organ I jak i II instancji nie mogły dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy nie są uprawnione. Natomiast uzasadnienie zaskarżonej decyzji klarownie wyjaśnia podstawy oparcia decyzji o powołaną opinię biegłego. Ponadto w ocenie Kolegium zarzut dotyczący błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości w okresie tzw "luki planistycznej" jest bezzasadny. Tym samym rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej" zasadnie przyjął, iż jest to grunt rolny i droga, gdyż taki stan wynikał z ewidencji gruntów i tak też był wykorzystywany, skoro w dacie wejścia w życiu planu działka nie była w żaden sposób urządzona. W ocenie organu odwoławczego bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje cena jaką ustalił odwołujący z spółką [...] przy zawieraniu umowy przedwstępnej za ww. nieruchomość. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Z. i I. B. podali, że zaskarżają decyzję SKO w całości, domagają się jej uchylenia oraz poprzedzającej ją decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy oraz poddanie operatu weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie skarżących nie wykonano wytycznych wyroku WSA w Poznaniu i bezpodstawnie zawyżono wartość nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2026 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę, zarzucając nieuwzględnienie wszystkich okoliczności sprawy, faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości i ich potencjalnej wartości rynkowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Na wstępie należy wskazać na regulację art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej: P.p.s.a.), stosownie do której sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 P.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 P.p.s.a. Przedmiotem kontroli rozpoznawanej sprawy, w oparciu o wymienione powyżej kryteria, stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzją z dnia 29 sierpnia 2025 r. nr [...] oraz poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy [...] z dnia 19 lutego 2025 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ramy prawne kontroli sądowej skarżonej decyzji wyznaczają przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 37 ust. 1 wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązujące wówczas rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (obecnie: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Mając powyższe na względzie wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: 1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, 2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 921/06). Przesądzając o obowiązku wniesienia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w przypadku wskazanych w tym artykule okoliczności, ustawodawca wykluczył tym samym możliwość zastosowania stawki zerowej (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2011 r. sygn. akt II OSK 979/10). W rozpoznawanej sprawie zaistniały łącznie wszystkie wymienione wyżej przesłanki. Uzasadnione stało się zatem ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż Sąd przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną bada legalność zaskarżonej decyzji, a dodatkowo w niniejszej sprawie działa w zakresie związania, o którym mowa w art. 153 P.p.s.a. Stosownie do przywołanej regulacji ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Z kolei zgodnie z art. 170 P.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Związanie oceną prawną, o której mowa w art. 153 i art. 170 P.p.s.a., oznacza, że ani organ administracji ani sąd administracyjny nie mogą w tej samej sprawie formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie (zob. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 7 września 2022 r. sygn. akt III FSK 920/21, z dnia 25 sierpnia 2022 r. sygn. akt III FSK 1540/21). Powyższe nabiera istotnego znaczenia, uwzględniając, iż sprawa stanowiąca przedmiot zaskarżonej decyzji była już rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. Głównym zatem kryterium kontroli poprawności wydanej decyzji pozostaje kwestia czy po ponownym rozpatrzeniu sprawy organy orzekające w sprawie podporządkowały się wskazaniom Sądu. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie miał wątpliwości, że wskazania tut. Sądu zawarte w wyroku z 5 września 2024 r., sygn. akt II SA/Po 463/24 zostały zrealizowane. W ramach wskazań co do dalszego postępowania tut. Sąd określił, iż prawidłowe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wymagało dokonania jej wyceny w trzech odrębnych, relewantnych stanach, które wynikają ze specyfiki tzw. luki planistycznej. Po pierwsze, należało określić wartość nieruchomości według przeznaczenia ustalonego w nowo uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowiącego podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Po drugie, konieczne było ustalenie wartości nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z końcem 2003 r., co ma istotne znaczenie w świetle art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Po trzecie natomiast, organ powinien był ustalić wartość nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie pomiędzy utratą mocy przez poprzedni plan a wejściem w życie nowego planu miejscowego. Dopiero zestawienie tych trzech wartości pozwala na ustalenie, czy w sprawie znajduje zastosowanie ogólna zasada wynikająca z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., czy też szczególna regulacja z art. 87 ust. 3a tej ustawy, a w konsekwencji – na prawidłowe określenie ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości i wysokości należnej opłaty planistycznej. Jak wynika z części historycznej niniejszego uzasadnienia na potrzeby postępowania został sporządzony po ww. wyroku sądu nowy operat szacunkowy z dnia 17 stycznia 2025 r. Z przedłożonego operatu szacunkowego wynika, że biegła rzeczoznawca majątkowy dokonała ustaleń dotyczących przeznaczenia oraz sposobu wykorzystania przedmiotowych nieruchomości w poszczególnych okresach planistycznych, a następnie przeprowadziła ich wycenę. W szczególności biegła wskazała, że oszacowaniem wartości nieruchomości objęto prawo własności nieruchomości gruntowych, działki nr: [...],[...],[...], [...],[...],[...], o łącznej pow. 2.417,00 m2, dla których dokonano zmiany przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] i w związku z dokonaną sprzedażą przedmiotowych działek, przed upływem 5 lat od daty uchwalenia nowego planu. Na podstawie wypisów z rejestru gruntów z dnia 30.12.2024 r., a wg. stanu na dzień 15 sierpnia.2022 r. (przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego) działka gruntowa nr [...] o pow. 0,0612 ha, zapisana była jako grunt rolny klasy VI; działka gruntowa nr [...] o pow. 0,0629 ha, zapisana była jako grunt rolny klasy VI; działka gruntowa nr [...] o pow. 0,020 ha, zapisana była jako grunt rolny klasy VI; działka gruntowa nr [...] o pow. 0,0421 ha, zapisana była jako grunt rolny klasy VI; działka gruntowa nr [...] o pow. 0,0141 ha, zapisana była jako użytek gruntowy dr. Działka gruntowa nr [...] o pow. 0,0414 ha, zapisana była jako użytek gruntowy dr. Biegła ustaliła, że w okresie luki planistycznej działki gruntowe pozostawały niezabudowane, odłogowane, w części porośnięte samosiejkami sosny, a w części sporadycznie wykorzystywane jako parking dla sąsiedniej nieruchomości. Zgodnie z informacją uzyskaną z Urzędu Gminy [...] z dnia 07 stycznia 2025 r. od przedmiotowych działek gruntowych będących przedmiotem wyceny właściciele nieruchomości, do 15 sierpnia 2022 roku (przed wejściem w życie nowego Planu – i do dnia 06 maja 2024 r., sprzedaży nieruchomości) opłacali od nieruchomości podatek rolny. Z uwagi że grunty rolne kl. VI są ustawowo zwolnione z podatku od nieruchomości, podstawą opodatkowania były tylko działki gruntowe nr [...] i [...] sklasyfikowane jako użytki dr (droga). Biegła stosując się do wskazań zawartych w wyroku tut. Sądu przyjęła do wyceny trzy stany: przeznaczenie wynikające z planu obowiązującego do 31 grudnia 2003 r., faktyczny sposób użytkowania w okresie luki planistycznej oraz przeznaczenie określone w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 14 lipca 2022 r., obowiązującym od dnia 17 sierpnia 2022 r. W oparciu o powyższe założenia biegła, stosując w analizie metodę porównywania parami, ustaliła wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu na kwotę [...]zł (str. 18 operatu), natomiast po jego uchwaleniu na kwotę [...]zł (str. 21 operatu), co skutkowało określeniem wzrostu wartości na poziomie [...] zł (str. 26-27 operatu). Dodać trzeba, że na rozprawie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym biegła odniosła się do zarzutów skarżących, wskazując że w operacie uwzględniono istnienia drogi oraz gruntu rolnego. Biegła wyjaśniła, że przy określaniu wartości nieruchomości według jej faktycznego sposobu wykorzystania przyjęła kwalifikację jako grunt rolny, opierając się na dokumentacji przekazanej przez organ, w tym okoliczności uiszczania podatku przez skarżącego od nieruchomości rolnej. W sprawie ustalono, że będące przedmiotem niniejszego postępowania działki ujawnione były w ewidencji jako teren nieurządzony, nie była na nich nigdy prowadzona działalność gospodarcza, ani nie wydano decyzji o zmianie ich przeznaczenia. Z tego względu ustalenia skarżących zawarte w umowie przedwstępnej ze spółką "[...]" oraz określona w niej cena pozostawały bez znaczenia dla wyceny dokonanej przez biegłą. Bezspornie na dzień wejścia w życie planu miejscowego nieruchomość pozostawała niezabudowana, a w ewidencji gruntów figurowała jako droga oraz grunt rolny, co uzasadniało przyjęcie, iż jej faktyczny sposób użytkowania odpowiadał funkcji rolnej. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z zasadą swobody umów strony mogły wedle własnego uznania ukształtować treść stosunku prawnego, w tym ustalić cenę nieruchomości na dowolnym poziomie, jednakże ustalenia te nie mają charakteru wiążącego dla organu ani biegłego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla celów niniejszego postępowania. W konsekwencji Sąd podziela stanowisko Kolegium, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest poprawny i nie budzi wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Przypomnienia wymaga, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 przywoływanej ustawy, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. (zob. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r. sygn. akt I OSK 494/21 CBOSA). Podniesione zarzuty przez stronę skarżącą w kontekście powyższych uwag uznać należy za bezzasadne. Stanowisko takie wynika z tego, że organy administracji publicznej obu instancji dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego, uznając go za spójny i logiczny. W szczególności w sprawie zostały zrealizowane wytyczne zawarte w wyroku WSA, a biegła wyjaśniła jakimi kryteriami kierowała się określając wartość nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej. Jeżeli skarżący mieli uwagi co do prawidłowości sporządzenia operatu, w tym do określenia wartości nieruchomości w okresie luki planistycznej, to winni byli skorzystać z możliwości przewidzianych treścią art. 157 u.g.n. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 § 1 u.g.n. mogła być dokonana również na wniosek strony skarżącej. Skarżący z tej możliwości nie skorzystali. Przedstawiona sytuacja pozwala uznać, że organy administracji publicznej wypowiadające się w sprawie dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jak również odniosły się do uwag zgłaszanych przez skarżących. W konsekwencji podnoszone zarzuty w skardze nie zasługiwały na uwzględnienie. Końcowo Sąd wskazuje, że argumentacja zawarta w skardze oraz odwołaniu została wprost zaczerpnięta ze strony internetowej https://marcinmalmon.com/highest-and-best-use/. Pojęcie "highest and best use" nawiązuje do definicji wartości rynkowej określonej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniającym rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (tekst mający znaczenie dla EOG). Zgodnie z tym aktem "wartość rynkowa" oznacza szacunkową kwotę, jaką można uzyskać za nieruchomość w dniu wyceny, w ramach transakcji zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy stronami działającymi z zamiarem jej zawarcia. Należy jednak podkreślić, że wskazane rozporządzenie nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, ani nie nakładało na biegłą obowiązku ustalania najbardziej korzystnej dla skarżących wartości nieruchomości. Mając to wszystko na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.