II SA/Po 902/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 marca 2017 r. sprawy ze skargi O. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2016 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. Wójt Gminy T. P., na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2015 r., poz. 1774) oraz art. 104 § 1, art. 107 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 23), w związku z uchwałą Rady Gminy T. P. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2009 r. Nr 173, poz. 2927 z dnia 23 września 2009 r.), orzekł o: -ustaleniu jednorazowej opłaty adiacenckiej dla pana O. F. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości L., wskutek podziału działki nr [...], obręb L., - zobowiązaniu O. F. do wniesienia opłaty w ustalonej kwocie. Uzasadniając decyzję, organ I instancji powołał się na przepisy art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałę Rady Gminy T. P. ustalającą 15% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, uznał że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Wójt Gminy T. P. zatwierdził podział nieruchomości opisanej powyżej. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2015 r. W toku postępowania organ powołał do sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Na podstawie sporządzonego przez niego opracowania ustalono wysokość opłaty. Od decyzji ustalającej opłatę odwołanie złożyła Strona, reprezentowana przez adwokata dr. R. W.. Zaskarżonej decyzji zarzucono istotne naruszenia przepisów prawa materialnego i procedury. W odwołaniu wskazano, iż organ nie rozpatrzył wyczerpująco zebranego w sprawie materiału dowodowego, a nadto nie przeanalizował wszystkich nieścisłości i błędów, jakie zawierał operat szacunkowy i które sygnalizowane były przez Stronę. Odwołujący wskazał, iż został pozbawiony możliwości zapoznania się z całokształtem akt w sprawie przed wydaniem rozstrzygnięcia oraz zaznaczył, iż nie został powiadomiony o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Ostatecznie w odwołaniu zostały podniesione zarzuty odnoszące się do uzasadnienia decyzji. W ocenie Strony organ I instancji w wydanej decyzji nie przedstawił własnego stanowiska w sprawie oraz nie przedstawił żadnej argumentacji i motywów swojego rozstrzygnięcia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając w dniu [...] sierpnia 2016 roku odwołanie O. F. od decyzji Wójta Gminy T. P. z dnia [...] kwietnia 2016 roku w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału - na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1659) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 roku poz. 23 t.j.) – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Jak wskazano w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Uzasadniając decyzję wskazano, że zgodnie z brzmieniem ust. 1a przywołanego przepisu, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z wyżej wymienionych przepisów wynika, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: . wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, . wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, . obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Uzasadniając decyzję powołano się również na przepis art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wobec bezsporności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie wydania ostatecznej decyzji uchwały Rady Gminy T. P. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność Odwołującego się. Zatem kluczową w niniejszej sprawie jest ocena poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Zdaniem organu II instancji kwestią rozstrzygającą dla postępowania ustalenie, czy w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości. Sposób procedowania w tym przedmiocie wprost reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził dnia 16 lutego 2016 r. rzeczoznawca majątkowy D. K.. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wyliczył, że nieruchomość przed podziałem miała wartość [...] zł, zaś po podziale - [...] zł. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z póżn. zmianami), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. Organ II instancji zaznaczył również, że w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, iż kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2008 roku, sygn. akt III SA/Po 135/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 lipca 2007 roku, sygn. akt II SA/Gd 225/07). Owszem, organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 marca 2013 roku, sygn. akt: II SA/Sz 1325/12, publ. SIP LEX pod nr 1299561). Operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, bowiem jedyny szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego podkreślenia wymaga to, że jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania czy zawiera on wyjaśnienia dlaczego takie a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustalona wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ew. wątpliwości właściciela nieruchomości, co do wartości nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt. I OSK 345/13). Jak wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji takiej oceny sporządzonego operatu szacunkowego dokonał niewątpliwie organ I instancji. Organ I instancji wskazał, iż operat jest spójny, a przedstawione w nim wyliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. W ocenie organu I instancji określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód na okoliczność, że podział nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości. W konsekwencji, w ocenie Kolegium Organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ I instancji nie ogranicza się jedynie do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy. Organ I instancji sprawdził, czy przedmiotowa opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Kolegium wyjaśnia, iż: organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje wszakże organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Wprawdzie strona może złożyć taki dowód dla obalenia operatu sporządzonego na zlecenie organu, ale nie oznacza to, że organ zwolniony jest z oceny tego operatu szacunkowego, jeśli strona nie oferuje przeciwdowodu w postaci innego operatu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, sygn. akt. II SA/Sz 96/12). Strona w toku postępowania nie złożyła żadnego dokumentu stanowiącego drugi operat szacunkowy. Celem operatu szacunkowego z 16 lutego 2016 r., stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, było określenie wartości rynkowej przed i po podziale geodezyjnym w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości. Celem "częściowego kontroperatu" z 18 marca 2016 r., który złożyła Strona, było określenie wartości rynkowej przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podkreśliło, iż kontroperat sporządza inny rzeczoznawca, a z takiego operatu winien wynikać inny poziom wzrostu wartości nieruchomości. W takim przypadku do oceny, który z tych operatów jest prawidłowy nie jest jednak uprawniony organ, a może to uczynić jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców. Mając na względzie powyższe okoliczności, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, iż uzyskany w sprawie operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca uzasadnił także brak trendu czasowego. W ocenie organu II instancji dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i zgodnie z zasadami wyceny zostały dokonane w dwuletnim przedziale czasowym poprzedzającym sporządzenie operatu szacunkowego. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznano za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie. W ocenie organu II instancji zarzuty kierowane pod adresem operatu szacunkowego mają zatem charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Organ odwoławczy podzielił ocenę dokonaną przez organ I instancji i przyjął ją, jako własną. Wskazał, iż brak przedstawienia operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Zdaniem organu ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe, jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Jak wskazano w uzasadnieniu założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości, co do miarodajności wyceny organ uznał, iż nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego. Odnosząc się do akcentowanych w odwołaniu zastrzeżeń względem sposobu prowadzenia postępowania Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, iż postępowaniem to było prawidłowe. Organ II instancji wskazał, iż pismem z dnia 19 lutego 2016 r. Strona została poinformowana o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dokumentami w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej. Z analizy ww. pisma zamieszczonego w aktach sprawy wynika, iż wbrew twierdzeniom Odwołującego się Strona została poinformowana o tym, iż może złożyć wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Organ powiadomił także Stronę o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym oraz o tym, iż Strona może w zakreślonym terminie składać wnioski, zastrzeżenia, ale również uzyskać wyjaśnienia. Strona skorzystała z takiego prawa, bowiem działający w jej imieniu Pan S. C. pismem z dnia 1 stycznia 2016 r. wniósł odwołanie od propozycji naliczenia opłaty adiacenckiej. Wobec powyższego Kolegium uznało, iż nie może zgodzić się z zarzutem odwołania, że Odwołujący nie miał możliwości zapoznania się za całokształtem akt w sprawie przed wydaniem rozstrzygnięcia. Nie zgodzono się również ze stanowiskiem Strony, iż organ prowadził nadal postępowanie administracyjne, a Strona została pozbawiona możliwości wypowiedzenia się, co całości zebranych w sprawie dowodów. Strona miała bowiem możliwość wypowiedzenia się, co do głównego dowodu w sprawie - operatu szacunkowego. Jest to dowód zasadniczy, będący podstawą nałożenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem Kolegium, organ nie miał obowiązku za każdym razem informować Stronę o możliwości zapoznania się z dokumentami zebranymi w sprawie. Zważając na uwagi Strony względem operatu szacunkowego organ każdorazowo przed wydaniem decyzji w sprawie zwracał się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do złożonych uwag, co było postępowaniem w pełni prawidłowym. Rzeczoznawca wyczerpująco odniósł się do poszczególnych zastrzeżeń podniesionych przez Stronę. Organ informował Stronę o odpowiedzi udzielonej przez rzeczoznawcę. Pismem z dn. 18 kwietnia 2016 r. Strona wniosła kolejne uwagi. Tego samego dnia organ wydał decyzję w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej. Organ w piśmie z dn. 27 kwietnia 2016 r. poinformował Stronę, iż nie miał już możliwości odniesienia się do uwag Strony wniesionych w dniu wydania decyzji, a zatem wszelkie wątpliwości Strona może podnieść w ewentualnym odwołaniu od decyzji. Dalej argumentowano,że Strona reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, która w pismach kierowanych do organu wyrażała wątpliwości, co do prawidłowości i rzetelności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem jeśli strona ma zastrzeżenia, co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt: I OSK 1894/12). Mając na uwadze powyższe okoliczności, na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł O. F., reprezentowany przez adw. R. W., zaskarżając decyzję w całości. Wniósł o jej uchylenie, a także o uchylenie poprzedzającej jej decyzji nr [...] wydanej przez Wójta Gminy T. P. w dniu [...] kwietnia 2016 roku. Nadto złożył wniosek o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Skarżący zastrzegł, iż zarzuty dotyczące decyzji zawarł w uzasadnieniu skargi. W uzasadnieniu Skarżący wskazał po pierwsze na naruszenie art. 10 § 1 k.p.a., który to przepis zobowiązuje do zagwarantowania stronie czynnego udziały w każdym stanie postępowania oraz zagwarantowania stronie przed wydaniem decyzji możliwości wypowiedzenie, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Zdaniem Skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze całkowicie zignorowało tą zasadę. Po doręczeniu w dniu 19 lutego 2016 roku zawiadomienia w trybie art. 10 k.p.a. Wójt Gminy T. P. prowadził nadal postępowanie administracyjne uzupełniając zebrane już dowody o kolejne materiały w sprawie. Organ zawiadomił, więc o niezakończonym postępowaniu. W konsekwencji Skarżący nie miał możliwości polemizować z wynikami postępowania. Również data operatu szacunkowego, tj. 16 lutego 2016 roku dowodzi, że został on przygotowany przed wszczęciem postępowania w tej sprawie, a nie w jego ramach. W ocenie skarżącego naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu jest kwalifikowaną wadą procesową, która stanowi podstawę jego wznowienia. W skardze podkreślono, iż powyższe okoliczności nie zostały wyjaśnione przez organ II instancji, który stwierdził, że Wójt nie miał obowiązku za każdym razem informować stronę o możliwości zapoznania się z dokumentami zebranymi w sprawie. Po drugie skarżący powołał się na naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., wskazując, iż uzasadnienie decyzji organu II nie spełnia wymogów ustawowych i uniemożliwia określenie, czy Wójt Gminy T. P. nie przekroczył granic przyznanego mu uznania administracyjnego. Zdaniem Strony Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zbadało właściwie kwestii podnoszonych w odwołaniu, w tym faktu, iż Wójt Gminy T. P. nie przeanalizował wszystkich nieścisłości, wątpliwości i błędów, a jedynie ograniczył się do mechanicznego przesyłania informacji udzielanych przez rzeczoznawcę sporządzającego operat. Wskazano również, iż niedopuszczalnym było zaakceptowanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze praktyki przedwczesnego wydania decyzji ze wskazaniem, że podnoszone na etapie postępowania wątpliwości strona może podnieść na etapie postępowania odwoławczego, czego dopuścił się Wójt Gminy T. P.. Praktyka taka godzi w zasadę dwuinstancyjności. W uzasadnieniu środka zaskarżenia Skarżący zauważył, że obowiązek jak najstaranniejszego wyjaśnienia podstawy prawnej i faktycznej decyzji wynika także z ogólnych reguł udzielania pomocy prawnej (art. 9 k.p.a.) i zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.). Motywy decyzji powinny być tak ujęte, aby strona mogła zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy załatwianiu sprawy decyzją administracyjną. Nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz nieuzasadnienie decyzji w sposób właściwy narusza podstawowe zasady postępowania administracyjnego i stanowi podstawę do uchylenia decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wykazało zasadności rozstrzygnięcia podjętego w niniejszej sprawie. W odpowiedzi na skargę, pismem z dnia [...] listopada 2016 roku, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej odrzucenie, jako nienależycie opłaconej, względnie o jej oddalenie. W piśmie tym wskazano, że Kolegium w sposób kompleksowy oceniło przebieg postępowania i przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ podtrzymał przy tym swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem Organu, wydając decyzję w I instancji nie ograniczono się wyłącznie do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz przeprowadzono jej ocenę, uznając ją za logiczną, zupełną i wiarygodną. Strona kwestionując operat szacunkowy winna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Zdaniem Kolegium sporządzony w sprawie operat był opracowaniem rzetelnym, wykonanym zgodnie z przepisami i zasadami sztuki. Zawarte w odwołaniu strony zarzuty miały charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do kompetencji biegłego. Wobec braku uzasadnionych wątpliwości, co do treści operatu brak było obowiązku przeprowadzania kolejnej dowodu z opinii biegłego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło również, iż zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. mógłby zostać uwzględniony wówczas, gdy uchybienie w tym zakresie uniemożliwiło Stronie dokonanie konkretnych czynności procesowych. Wobec braku aktywności dowodowej Strony w zakresie uzyskania od organizacji zawodowej rzeczoznawców aktualnego operatu szacunkowego, podnoszone uchybienia nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 .), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta polega na ocenie zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.). Uwzględnienie skargi następuje również w przypadku stwierdzenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 k.p.a. (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Stosownie natomiast do art. 134 § 1 i § 2 p.p.s.a. sąd dokonując oceny zaskarżonego aktu rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Oceniając niniejszą sprawę w świetle powyższych kryteriów Sąd uznał, iż skarga nie ma uzasadnionej podstawy. W myśl 98a ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. O gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2016 poz. 2147 t.j., dalej "u.g.n.") jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jak stanowi art. 146 ust. 1 a powołanej ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, iż na mocy decyzji Wójta Gminy T. P. z dnia [...] marca 2015 roku, wydanej na wniosek pełnomocnika O. F., zatwierdzono podział nieruchomości położonej w T. P. oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb L. ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. i będącej własnością O. B. F.. Decyzję wydano pod warunkiem, że do działek powstałych z przedmiotowego podziału zostanie w chwili ich zbywania ustanowiona służebność zapewniająca im dostęp do drogi publicznej. Mapa z projektem podziału stanowiła integralną część decyzji. Akt ten stał się ostateczny z dniem [...] kwietnia 2015 roku. Na podstawie Uchwały Nr LIV/542/2009 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 18 sierpnia 2009 r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego z 2009 Nr 173 poz. 2927 z dnia 25 września 2009 roku) na terenie Gminy T. P. ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa w wysokości 15% różnicy między wartością nieruchomości przed dokonaniem podziału, a wartością nieruchomości po podziale. Akt ten wszedł w życie 9 października 2009 roku i ma obowiązujący charakter. Zgodnie z operatem szacunkowym z określenia wartości rynkowej, niezabudowanej działki nr [...] położonej w obrębie L. Gmina T. P. zapisanej w KW NR [...] dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości spowodowanej wydzieleniem działek NR [...]/, [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...] i [...] określono wartość rynkową działki [...] przed podziałem na kwotę [...]zł oraz po podziale [...] zł. Operat ten sporządzono w dniu 16 lutego 2016 roku. Po uzyskaniu wskazanego dokumentu Wójt Gminy T. P. w dniu 19 lutego 2016 roku zawiadomił O. F. o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej. W piśmie tym wskazał przy tym na możliwość zapoznania się z aktami sprawy oraz wniesienia uwag i wniosków w terminie 7 dni od daty jego doręczenia. W dniu 2 marca 2016 roku pełnomocnik właściciela nieruchomości wniósł do organu pismo zatytułowane "odwołanie od propozycji naliczenia opłaty podziałowej", w którym zgłosił uwagi do operatu szacunkowego. Na skutek powyższego pisma Wójt zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zastrzeżeń Strony. Rzeczoznawca majątkowy uczynił to pismem z dnia 21 marca 2016 roku. Pismo to doręczono Stronie, która nie zgadzając się z jego treścią 18 kwietnia 2016 roku wniosła dalsze uwagi. Jednocześnie w tym samym dniu tj. [...] kwietnia 2016 roku Wójt Gminy T. P. wydał decyzję o ustalenia dla O. F. jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Przy tym zgodnie ze stanowiskiem organu z uwagi na datę wpływu nie miał on możliwości ustosunkowania do dalszych zastrzeżeń Strony. Decyzja Wójta została utrzymana w mocy w administracyjnym toku instancji. Reasumując w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, iż w sprawie na wniosek właściciela doszło do podziału nieruchomości, a w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna organ w oparciu o przyjętą w uchwale rady gminy stawkę ustalił jednorazową opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Sporna jest natomiast wycena dzielonej nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do oceny wskazanego dokumentu zauważyć należy, iż zgodnie z art. 150 ust.5 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W rozumieniu ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Powyższą wartość ustala się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Co istotne, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( art. 153 ust. 1 u.g.n.). Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o czym wprost stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami, dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) W miejscu tym wskazać należy, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Co istotne, ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych ( por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 ). Jak wskazuje się w orzecznictwie ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią powołanego powyżej art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 lutego 2017 r. I OSK 721/15). Zauważa się przy tym, iż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. W konsekwencji Strona może samodzielnie zwrócić się więc do wskazanej organizacji. Z możliwości tej może również skorzystać organ admninistracji. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje bowiem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 562/16). Reasumując, przeprowadzając kontrolę operatu szacunkowego należy przed wszystkim zweryfikować spełnienie wymogów formalnych, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r. sygn.. akt II SA/Sz 1325/12 ). Organy administracji winny więc ocenić czy sporządzona opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 1325/12) . Samodzielna ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeżeli organ poweźmie w tym zakresie uzasadnione wątpliwości musi zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Strona, która nie zgadza się z merytoryczną treścią operatu, może podnosić w postępowania administracyjnym okoliczności nasuwające wątpliwości, co do jego treści albo - od razu - bez oczekiwania jego dowodowej oceny przez organ, przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Negatywna ocena operatu powoduje, że traci on charakter opinii o wartości nieruchomości i w przypadku np. wykorzystywania go w postępowaniu administracyjnym nie może być dowodem w sprawie. Będzie zachodziła potrzeba sporządzenia nowego operatu szacunkowego nieruchomości (Dydenko Jerzy, Telega Tomasz, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, WK 2016). Operat z dnia 16 lutego 2016 roku został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. nr [...], a więc przez osobę posiadającą niezbędne kwalifikacje w tym zakresie. Określenie wartości rynkowej odbyło się metodą porównawczą, co zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. jest jedną z dwóch dopuszczalnych metod oceny wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z § 4 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 roku Nr 207 poz. 2109 ze zm. ) w podejściu porównawczym dopuszczalne jest zastosowanie metody korygowania ceny średniej, jak uczynił to rzeczoznawca majątkowy. Dokonując wyceny rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego, a następnie przeprowadził wycenę zarówno części nieruchomości przeznaczonej pod uprawy polowe, jak i części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową - zarówno prze, jak i po podziale. W pierwszym wypadku uwzględniono 13 transakcji rynkowych, w wypadku drugim i trzecim odpowiednio 11 i 12 transakcji. Różnicując cenę rynkową części działki przeznaczonej pod uprawy polowe biegły uwzględniał takie czynniki jak: położenia, powierzchnia, dojazd, przydatność rolnicza gleby, trudności i ograniczenia uprawne, sąsiedztwo. Wypadku terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową poza położeniem, powierzchnią, dojazdem, uwzględniono także uzbrojenie, stan zagospodarowania, możliwości inwestycyjne i inne czynniki. Rozważono nadto trend cenowy, związany z ewentualnym wzrostem, bądź spadkiem cen na rynku nieruchomości, Podejście to spełnia zatem wymogi określone w art. 153 ust. 1 u.g.n., a także § 4 ust. 1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 roku Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca szczegółowo uzasadnił treść opinii, a zawarte w niej w wnioski w sposób logiczny wynikają z treści opracowania. Reasumując, kwestionowany operat szacunkowy w sferze formalnej spełnia wymogi określone przez ustawodawcę. Stronie postępowania nie udało się w jego toku podważyć merytorycznej wiarygodności tej opinii. W zakresie tym nie były bowiem wystarczające zarzuty zawarte w Odwołaniu od propozycji naliczenia opłaty podziałowej z dnia [...] marca 2016 roku. Organ po ich otrzymaniu zwrócił się bowiem do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do ich treści, otrzymując wyjaśnienia przemawiające za wiarygodnością operatu. Zauważyć należy, iż zarzuty Strony w istocie stanowiły polemikę z przeprowadzoną przez biegłego wyceną, a podnoszone twierdzenia ściśle wkraczały w sferę wiedzy specjalistycznej. Wobec poprawności formalnej opinii i nie popartych szerszą argumentacją zarzutów dotyczących merytorycznej sfery opinii w ocenie Sądu brak było podstaw do zwrócenia się przez organ z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę opinii. Oparcie się na operacie z dnia 16 lutego 2016 roku było zatem uzasadnione. Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzuty obrazy art. 10 § 1 k.p.a. wskazać należy, iż zgodnie ze wskazanym przepisem organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jak słusznie zauważa się w orzecznictwie zarzut naruszenia postanowień art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się i składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. W związku z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit.c. p.p.s.a. uwzględnienie powyższego zarzutu możliwe byłoby tylko w wypadku, gdyby zawiadomienie Strony przez Wójta Gminy T. P. w trybie art. 10 k.p.a. mogło doprowadzić do wydania innego rozstrzygnięcia w sprawie. Powyższa okoliczność nie została w sprawie wykazana. Zauważyć trzeba, iż podstawowym dla sprawy dowodem był sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Jego treść determinowała bowiem ostateczne rozstrzygnięcie o wysokości opłaty adiacenckiej. Organ I instancji wywiązał się przy tym z wprowadzonego na mocy art. 156. ust. 1a. u.g.n. wymogu umożliwienia stronie, przeglądania tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Co więcej po wniesieniu przez Stronę zastrzeżeń do operatu zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do tego stanowiska. Decyzja przez organ I instancji została wydana dopiero po uzyskaniu odpowiedzi rzeczoznawcy, w której krytycznie odniósł się do zarzutów Strony i podtrzymał swoje ustalenia. Podnoszone przez Skarżącego argumenty zostały zatem rozważone przez organ I instancji, a następnie na skutek wniesienia odwołania przez organ odwoławczy. Podkreślić trzeba, iż po otrzymaniu stanowiska rzeczoznawcy majątkowego odnoszącego się do zarzutów Strona nie wskazała żadnych nowych merytorycznych argumentów w sprawie, nie wskazała również, że zamierza się zwrócić do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę opinii. Wniesione w dniu wydania decyzji pismo "Odwołanie od naliczenia opłaty podziałowej" wskazuje wyłącznie, że Strona "nie przyjmuje do wiadomości" wyjaśnień rzeczoznawcy i nie zgadza się z oceną zarzutów uważając ją za subiektywną. W piśmie tym zasugerowano, co prawda, iż Strona nie otrzymała dwóch kart operatu i prosi o ich doręczenie. Na dalszym etapie spawy, również w postępowaniu odwoławczym Strona miała jednak możliwość zapoznania się z brakującymi kartami ( brak podstaw do przyjęcia, iż organ czynił jakiekolwiek przeszkody w tym zakresie), a pomimo to w sprawie nie pojawiły się nowe zarzuty wobec operatu. Złożony na etapie postępowania odwoławczego operat szacunkowy z dnia 18 marca 2016 roku wydany został w innej sprawie i dotyczy wyceny jednej z działek wydzielonych z działki [...] należącej do O. F.. Bez wiedzy specjalistycznej stwierdzić można, iż ustalona przez biegłego cena m2 wydzielonej działki, może się różnić od ceny m2 działki dzielonej obejmującej większą powierzchnię. P. załączeniem operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2016 roku Strona zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i na etapie skargi do WSA nie wyjaśniła dlaczego dokument ten określany przez nią mianem "częściowego kontroperatu" podważa wiarygodność oszacowanej przez biegłego wartości nieruchomości. Jak podkreślono powyżej sam fakt, iż rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny działki wydzielonej obejmującej mniejszy obszar posługując się tą samą metodyką doszedł do innych rezultatów nie podważa jeszcze wiarygodności wyceny. Reasumując, w sprawie nie wykazano, aby niezawiadomienie Strony o zakończeniu postępowania dowodowego i umożliwienie Stronie wypowiedzenia się, co do całości materiału dowodowego przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, a więc również w stosunku do odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty Strony, miało istotny wpływ na wynik sprawy i uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Zarzut ten należało więc uznać za niezasadny. W kwestii zarzutu obrazy art. 107 § 3 k.p.a. określającego wymogi stawiane przed uzasadnieniem decyzji administracyjnej stwierdzić należy, iż zarzut ten nie znajduje oparcia w materiałach sprawy. Wbrew twierdzeniom skarżącego decyzja Wójta Gminy T. P. z dnia [...] kwietnia 2016 roku zawiera zarówno opis ustaleń faktycznych sprawy, przeprowadzoną ocenę materiału dowodowego, jak i uzasadnienie prawne z powołaniem przepisów prawa. Teza, iż w sprawie brak jest możliwości stwierdzenia, czy Wójt nie przekroczył przyznanych mu granic uznania administracyjnego nie może być uznana za trafną, w sytuacji, gdy podstawowym dowodem w sprawie był sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, a organ szczegółowo odniósł się do tego dowodu. To, iż jest to ocena odmienna od poglądów Strony nie stanowi braku uzasadnienia. Również uzasadnienie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2016 roku spełnia kryteria określone w art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie decyzji organu II instancji świadczy, iż ponownie rozpoznał on sprawę pod względem merytorycznym. Odniósł się przy tym do zastrzeżeń Strony względem operatu szacunkowego wskazując, iż organ I instancji prawidłowo dokonał jego oceny formalnej. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca wyczerpująco odniósł się do zastrzeżeń podnoszonych przez Stronę. Strona zaś reprezentowana przez fachowego pełnomocnika nie skorzystała z samodzielnej możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o przeprowadzenie oceny operatu. Zarzuty podnoszone przez Stronę uznał przy tym za polemiczne i nieuzasadniającego zwrócenia się przez administracji do organizacji rzeczoznawców z urzędu. Treść tego dokumentu spełniała formalne kryteria jakie ustawodawca stawia przed uzasadnieniem decyzji. Reasumując, z uwagi na niezasadność wniesionego środka zaskarżenia Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.