II SA/Po 939/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2013 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2008 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 697,- (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Prezydent Miasta O. decyzją z dnia [...] czerwca 1998 r., na podstawie art. 39, art. 40 ust. 3, art. 42, art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.), wydaną na wniosek inwestora L. B., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na działce nr [...] położonej w O. przy ul. [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r., Nr [...], po rozpoznaniu z urzędu w oparciu o przepis art. 156 § 1 pkt 7 k.p.a., sprawy o stwierdzenie nieważności opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta, odmówiło stwierdzenia jej nieważności. W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż zbadania sprawy domagały się A. K. i G. M., które na dzień wydawania decyzji, tj. [...] czerwca 1998r., nie posiadały przymiotu strony w rozumieniu przepisu art. 28 k.p.a. Przedmiotowa inwestycja polegająca na budowie budynku biurowo-magazynowego miała być realizowana na działce nr [...] położonej w O. przy ul. [...], która nie graniczy z działką nr [...], stanowiącą własność A. K., oraz nie graniczy z działką nr [...], która jest własnością G. M. Stosownie do brzmienia przepisów obowiązującej wówczas ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym stroną postępowania administracyjnego dotyczącego ustalania warunków zabudowy był inwestor oraz właściciele terenu graniczącego z terenem inwestycji. Niemniej jednak działając z urzędu Kolegium zbadało, czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie jest obarczona wadą z art. 156 § 1 pkt 7 k.p.a. Organ ustalił, że Szczegółowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta O. zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] 1994 r. przewidywał dla terenu wskazanego pod inwestycję, w ramach symbolu [...], funkcję mieszkaniową i usługową, jako uzupełniającą z dopuszczeniem innych funkcji nieuciążliwych. Na tej podstawie organ uznał, że ustalenie warunków zabudowy dla budynku biurowo-magazynowego nie stoi w sprzeczności z postanowieniami ówczesnego planu miejscowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] marca 2005 r., po rozpatrzeniu wniosku A. K. i G. M. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r., na podstawie art. 127 § 3 k.p.a. umorzyło postępowanie odwoławcze. Kolegium rozpatrzyło ów wniosek i orzekło w tym samym składzie, który wydał decyzję z dnia [...] stycznia 2005 r. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2005 r. organ powtórzył argumentację zawartą w motywach poprzedzającej ją własnej decyzji, zwłaszcza co do przymiotu stron odwołujących się. Dodatkowo podniósł, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczyła działki nr [...], zatem późniejszy jej podział na działki nr [...] i [...] nie może przesądzać o uznaniu odwołujących się za strony postępowania. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie stanowi podstawy do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości. Taką podstawę daje dopiero decyzja zatwierdzająca projekt podziału działek. Od powyższej decyzji ostatecznej A. K. i G. M. złożyły dwie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2006 r., sygn. akt II SA/Po 604/05 je oddalił. Doszedł bowiem do przekonania, że sporne zamierzenie inwestycyjne nie wpływa na sposób i możliwości zagospodarowania działek skarżących, ani nie narusza służących im praw rzeczowych. Działka nr [...] nie graniczy z działkami nr [...] i nr [...], nadto nie jest obciążona żadnymi prawami rzeczowymi na rzecz działek skarżących, a właśnie to jej właścicielom przysługuje służebność przejazdu i przechodu m.in. przez działkę nr [...]. Dlatego nie służy im przymiot strony w tym postępowaniu. Wyrok ten, na skutek wniesionej przez obie skarżące skargi kasacyjnej, został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego dnia 18 października 2007 r., sygn. II OSK 1404/06. Wskazano w nim na niewyjaśnienie zagadnienia służebności, które może mieć wpływ na ocenę przymiotu strony postępowania, bo służy on nie tylko właścicielom (użytkownikom wieczystym) nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością inwestora. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 12 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Po 588/07, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] marca 2005 r. W jego uzasadnieniu wskazał, iż istotą sprawy jest prawidłowe określenie stron postępowania. Z materiału sprawy wynika, że każdoczesnemu właścicielowi działki nr [...], której dotyczy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne, przysługuje służebność przejazdu i przechodu przez działkę [...] należącą do skarżącej G. M., co oznacza, że jej nieruchomość obciążona jest prawem na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, której dotyczy sporna inwestycja. Zdaniem Sądu organ administracji nie rozważył, jakie znaczenie ma powyższa okoliczność dla określenia interesu prawnego G. M. w postępowaniu administracyjnym. Realizacja inwestycji w postaci budowy budynku biurowo-magazynowego w istotnym zakresie ogranicza, a nawet wyklucza możliwość skorzystania przez tą skarżącą z prawa, np. do żądania zwolnienia jej z tej służebności, czy żądania zniesienia służebności, a także do skorzystania z instytucji wygaśnięcia służebności na skutek niewykonywania lub utraty jej znaczenia dla nieruchomości władnącej. Dodatkowo Sąd wskazał, iż niewielka powierzchnia działki nr [...], bo zaledwie 99 m2, przy jednoczesnym obowiązku zachowania wymogów zapewniających prawidłowe wykonywanie służebności przejazdu i przechodu przez działkę obciążoną, wskazuje, że inwestycja wpływa na sferę uprawnień właścicielskich G. M., w tym między innymi obejmujących możliwość zagospodarowania nieruchomości przez jej zabudowę. W rezultacie można mówić o interesie prawnym tej skarżącej w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a w konsekwencji w postępowaniu nadzwyczajnym, o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia [...] czerwca1998 r. w sprawie warunków zabudowy. Jeżeli chodzi o skarżącą A. K. Sąd wskazał, iż jest ona właścicielką działki nr [...], korzysta ze służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], a z własnej woli zrezygnowała z takiego prawa obciążającego na jej rzecz działkę nr [...]. Działka inwestora nr [...] w żaden sposób nie jest prawnie powiązana z działką należącą do skarżącej A. K., co oznacza, że brak jest praw wzajemnie obciążających te nieruchomości. Równocześnie granicę działki skarżącej A. K. dzieli odległość 17 m od granicy działki inwestora. Obie te działki oddziela działka o numerze [...]. Wprawdzie skarżąca podnosiła, że w przeszłości korzystała z dostępu do swojej nieruchomości od strony ulicy [...], przechodząc kolejno: przez działkę nr [...] (graniczącą z drogą publiczną - ul. [...]), następnie działkę inwestora (nr [...]) i wreszcie działkę o numerze [...], to jednak, jak przyznała na rozprawie przed Sądem, nie miała prawnie ustanowionej jakiejkolwiek służebności gruntowej w stosunku do działek o numerach [...] i [...]. Potwierdzają to dokumenty księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości skarżącej. Działka jej ma powierzchnię 69 m2 i w znacznej części była i jest zabudowana garażem. Nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Faktyczny dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) istnieje przez działkę matki skarżącej G. M. (nr [...]). Uwzględniając powyższe fakty oraz to, że oddziaływanie inwestycji w postaci budynku biurowo-magazynowego, ze swojej istoty zamyka się w granicach działki inwestora, Sąd uznał, iż brak jest w aktualnym stanie faktycznym sprawy, wynikającym z materiału dowodowego znajdującego się w aktach administracyjnych, podstaw do przyjęcia, że przedmiotowa inwestycja narusza uprawnienia właścicielskie tej skarżącej lub prawo służebności w odniesieniu do działki nr [...]. Sąd wskazał nadto, że podnoszona przez skarżącą A. K. kwestia zapisów planu miejscowego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanej decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r., które jej zdaniem zapewniały działce nr [...] dostęp do drogi publicznej, a konkretnie ulicy [...], będą podlegały ocenie w toku ponownego postępowania administracyjnego, którego przedmiotem jest między innymi ustalenie zgodności warunków zabudowy określonych w decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Powodem uwzględnienia skarg obu skarżących był fakt, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sprawie wszczętej na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zakończonej zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2005 r. rozpoznało i orzekało w takim samym składzie, jak we wcześniejszej sprawie o stwierdzenie nieważności, zakończonej następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r. Naruszenie art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. skutkuje wznowieniem postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 3 k.p.a., jest zatem przyczyną uchylenia decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej cytowanej jako P.p.s.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] maja 2008 r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję własną z dnia [...] stycznia 2005 r., Nr [...]. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ wskazał, iż będąc związanym poprzednimi wyrokami sądów administracyjnych przyjął legitymację w sprawie zarówno G. M., jak i A. K. Zatem oceniając ważność decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia [...] czerwca 1998 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, doszedł do wniosku, iż została ona wydana w oparciu o wówczas obowiązujące przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym i tych przepisów nie narusza. Powołując treść art. 3 oraz art. 43 tej ustawy organ zaakcentował, iż decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego wydano na wniosek inwestora L. B. i w oparciu o Plan Szczegółowy Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta O., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] 1994 r. Z treści tego planu wynika, że dla działki nr [...] przypisano "funkcję mieszkaniową i usługową, jako uzupełniającą dopuszcza się inne funkcje nieuciążliwe – symbol terenu [...]". Zdaniem Kolegium przedmiotowa inwestycja mieści się w tym symbolu. Kolegium wskazało, iż szczegółowa ocena, czy inwestycja nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej, a konkretyzacja ochrony interesów osób trzecich została określona w przepisach art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jednocześnie ustawowy zapis w art. 42 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, powtórzony w decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r., iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza własności osób trzecich powoduje, że decyzja ta ma charakter promesy uprawniającej inwestora do wystąpienia o pozwolenie na budowę, co oznacza, ze kwestionowana decyzja nie narusza prawa własności obu skarżących. Wskazano, iż zgodnie z art. 43 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ nie może odmówić wydania decyzji, jeżeli przedstawione zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodność inwestycji z zapisami planu miejscowego oraz przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym skutkuje konkluzją, że w rozpatrywanym przypadku nie zachodzi żadna przesłanka z art. 156 § 1 k.p.a., która stanowiłaby podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. Wskazano, iż z akt sprawy wynika, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana i oddana do użytku w 1998 r., po uzyskaniu wszystkich niezbędnych uzgodnień. Decyzja ta została zaskarżona przez A. K. i G. M. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu prawomocnie odrzucił skargę G. M. A. K. w swojej skardze wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego oraz istotne naruszenie przepisów postępowania, a to art. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uniemożliwienie skarżącym zagospodarowania terenu, do którego przysługują im tytuły prawne oraz poprzez odmowę skarżącym prawa do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób, art. 46a ust. 1 pkt 1 tej ustawy poprzez przyjęcie, że decyzja Prezydenta Miasta O. z dnia [...] czerwca 1998 r. nie narusza postanowień Szczegółowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w O. z dnia [...] 1994 r., art. 156 § 1 pkt 2 i 7 k.p.a. poprzez odmowę stwierdzenia nieważności decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r., oraz art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez brak ustalenia stanu faktycznego i w konsekwencji niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz dokonanie błędnych ustaleń faktycznych. W ocenie skarżącej organ administracji nie dokonał dogłębnej analizy planu zagospodarowania przestrzennego i dlatego wadliwie przyjął, iż decyzja z dnia [...] czerwca 1998 r. nie narusza jego postanowień. Tymczasem zgodnie z tym planem działka skarżącej G. M. pozbawiona została możliwości zagospodarowania, bowiem w związku z zabudowaniem działki nr [...] mieszkańcy kamienicy przy ul. [...] mogą dojechać od strony podwórza tylko przez działkę skarżącej, co przy małej powierzchni działki uniemożliwia jakąkolwiek jej zabudowę. Decyzja z dnia [...] czerwca 1998 r. uniemożliwia również prawidłowe korzystanie z działki należącej do skarżącej A. K., bowiem zgodnie z mapami stanowiącymi integralną część planu zagospodarowania przestrzennego dojazd do działki nr [...] miał być zapewniony poprzez działkę nr [...], co niweczy wydanie spornej decyzji dla inwestycji na działce nr [...]. Tym samym nie może zostać uznana za zgodną z planem zagospodarowania przestrzennego decyzja, której wykonanie uniemożliwia korzystanie z innych działek. Konsekwentnie, nie może zostać uznana za legalną decyzja, która przyznając określonym osobom pewne uprawnienia, jednocześnie odbiera podobne uprawnienia innym podmiotom. Zdaniem autora skargi w tej sytuacji organ miał obowiązek stwierdzić nieważność kwestionowanej decyzji, która wydana została z naruszeniem przepisów obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego. Na żadnym etapie postępowania organ nie ustosunkował się do argumentów podnoszonych przez skarżące, w szczególności nie dokonał dogłębnej analizy zapisów planu w aspekcie podnoszonego zarzutu braku ochrony interesu właścicieli działek, którym decyzja z dnia [...] czerwca 1998 r. uniemożliwia ich zagospodarowanie zapewnione zapisami planu. Dodatkowo podniesiono, iż w toku postępowania nie dokonano analizy części graficznej planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dacie wydania spornej decyzji. Analiza taka wykazałaby, ze działka skarżącej A. K. ([...]) miała zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr [...]. W konsekwencji wydania przedmiotowej decyzji działka nr [...] utraciła swój budowlany charakter. W ocenie skarżącej przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organ powinien dokonać analizy, czy działka, której wniosek dotyczy jest działką budowlaną, co oznacza konieczność ustalenia, czy ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tymczasem w decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. nie określono warunków obsługi w zakresie komunikacji, co rażąco naruszało przepis art. 42 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Brak sprecyzowania w decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. warunków obsługi w zakresie komunikacji wskazuje, że organ kwestii tej nie zbadał. W toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie zbadano, czy kopia mapy załączona do wniosku była aktualną mapą, tymczasem mapa sytuacyjna stanowiąca załącznik do decyzji jest aktualna na dzień [...] lutego 1997 r., a więc stan faktyczny przedstawiony na tej mapie był aktualny prawie półtora roku przed wydaniem decyzji. Mapa ta nie uwzględniała faktu, że w dacie orzekania nie istniała działka nr [...] a w jej miejsce powstały działki nr [...] i [...] oraz działka [...], nie istniała również działka nr [...], w jej miejsce powstały działki nr [...] i [...]. Z załącznika nr 1 do decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. wynika ponadto, że organ miał wiedzę, iż działka inwestora ([...]) nie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej, bowiem stwierdzono, iż należy zapewnić notarialnie dojazd przez działki nr [...],[...] i [...]. Wskazano, iż służebność przejazdu przez działkę nr [...] została ujawniona w księdze wieczystej dopiero w dniu [...] kwietnia 1998 r. i wpis ten został natychmiast zaskarżony przez G. M., która kupiła działkę nr [...] bez obciążeń. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w odpowiedzi na skargi wniosło o ich oddalenie. Kolegium podzieliło dotychczasową argumentację, w szczególności odnośnie braku wystąpienia przesłanek z art. 156 § 1 pkt 1 lub 2 k.p.a. Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Po 358/09, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę A. K. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd wskazał przede wszystkim, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wadliwie uznało, iż skarżąca A. K. legitymuje się interesem prawnym w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [...] oraz, że legitymację taką przyznały tej osobie sądy administracyjne orzekające wcześniej w przedmiotowej sprawie. Wymaganym interesem prawnym w skarżeniu decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. legitymowała się bowiem wyłącznie G. M., której skarga, co istotne, została prawomocnie odrzucona. Interesu prawnego nie posiadała natomiast skarżąca A. K. i takiego uprawnienia nie sposób wywodzić zarówno z uzasadnienia wyroku Sądu z dnia 18 lutego 2008 r. sygn. akt II SA/Po 588/07, jak i wcześniejszego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zważyć przy tym należy, iż rozpoznając ponownie sprawę organ administracji, zgodnie z wskazaniami zawartymi w wyroku Sądu z dnia 28 lutego 2008 r., zobligowany był w pierwszej kolejności rozważyć, czy osoby składające wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r., posiadają przymiot strony postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji na działce nr [...]. W powołanym wyroku Sąd uznał za stronę przedmiotowego postępowania wyłącznie G. M., natomiast odnośnie A. K. Sąd przedstawił ocenę prawną materiału dowodowego zawartego w aktach sprawy i uznał wyłącznie jej interes faktyczny. Oceną tą organ administracji był związany. Konsekwencją uznania, iż przymiot strony postępowania prowadzonego z urzędu w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. nie przysługuje skarżącej A. K., powinna być decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego wszczętego z jej wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku, gdyby doszło do wydania takiej decyzji, sąd administracyjny nie badałby wszystkich aspektów sprawy, lecz oceniałby wyłącznie, czy skarżącej przysługiwał interes prawny (a nie faktyczny), którego istnienie jest przesłanką uzyskania przymiotu strony postępowania administracyjnego. Podkreślenia wymaga, iż w świetle wyroku z dnia 18 lutego 2008 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. powinno umorzyć postępowanie odwoławcze z wniosku skarżącej A. K., a rozpatrzyć wniosek G. M., która legitymuje się wymaganym interesem prawnym. Tymczasem organ bezpodstawnie obie skarżące potraktował łącznie, uznał skarżącą A, K. za stronę postępowania, czym naruszył przepis art. 153 P.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie ten Sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Sąd pierwszej instancji wyraził pogląd, iż w wyniku rozpatrzenia wniosku A. K. o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz doręczenia jej decyzji z dnia [...] maja 2008 r., uzyskała ona legitymacje skargową – lecz tylko w znaczeniu formalnym, procesowym. Konsekwencją przyznania A. K. przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym nie jest jednakże posiadanie przez nią tego przymiotu w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Uwzględniając wszak zawarty w art. 134 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zakaz orzekania na niekorzyść strony skarżącej, o ile nie stwierdzi się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności, niepodobna było uchylić zaskarżonej decyzji. Naruszenie przez organ administracji przepisu art. 153 P.p.s.a. nie skutkuje koniecznością stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, bowiem niezastosowany przez Kolegium przepis art. 105 k.p.a. w ponownym postępowaniu wywołanym wnioskiem skarżącej A. K., nie ma materialnoprawnego charakteru. W tych okolicznościach Sąd przeprowadził merytoryczną ocenę zaskarżonej decyzji. Mając na uwadze treść art. 42 ust. 1 przedmiotowej ustawy i jej art. 43, Sąd zważył, iż organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w sposób prawidłowy stwierdził zgodność planowanej inwestycji z ustaleniami obowiązującego wówczas planu miejscowego, który dla działki nr [...] przypisywał funkcję "mieszkaniową i usługową, jako uzupełniającą dopuszcza się inne funkcje nieuciążliwe – symbol terenu [...] ". Przedmiotowa inwestycja – obejmująca budowę budynku biurowo-magazynowego, mieści się w tym symbolu, stąd zarzut braku dogłębnej analizy zapisów planu – łącznie z jego częścią graficzną, nie ma znaczenia dla wyniku sprawy. W tym miejscu Sąd wskazał, iż strona skarżąca wywodzi, że ustalając warunki zabudowy dla działki nr [...] organ winien uwzględnić możliwość zagospodarowania działek znajdujących się w pobliżu tej działki. Jednakże w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oceniana jest wyłącznie możliwość zagospodarowania działki objętej wnioskiem. W ocenie Sądu organ prawidłowo uznał, iż działka objęta inwestycją ([...]) ma dostęp do drogi publicznej. Albowiem z akt sprawy wynika, iż w dniu [...] kwietnia 1998 r. do księgi wieczystej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (stanowiąca własność G. M.) wpisano służebność przechodu i przejazdu przez tą działkę na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] (działka inwestora) i działki nr [...]. Tak więc w dacie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] działka ta miała zapewniony dostęp do drogi publicznej – przez obciążoną służebnością działkę nr [...]. Okoliczność, że zarówno skarżąca A. K., jak i G. M., wniosły apelację od tego wpisu nie ma znaczenia dla oceny wystąpienia przesłanek stwierdzenia nieważności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, bowiem dopiero w przypadku zniesienia służebności oraz wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji podziałowych można byłoby rozważać możliwość wznowienia postępowania w sprawie zakończonej decyzją z dnia [...] czerwca 1998 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Sytuacja taka jednakże nie wystąpiła, bowiem z akt spraw, które wcześniej toczyły się przed tutejszym Sądem i zostały prawomocnie zakończone wynika, że decyzje podziałowe pozostają w obrocie prawnym, a postępowania przed sądem cywilnym nie doprowadziły do zniesienia służebności przechodu i przejazdu przez działkę nr [...]. Sąd I instancji uznał za chybione te wywody skargi, które podnoszą zarzut naruszenia przez Prezydenta Miasta O. art. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uniemożliwienie skarżącej A. K. oraz uczestniczce postępowania G. M. zagospodarowanie terenu, do którego przysługują im tytuły prawne, z uwzględnieniem zapisów obowiązującego wówczas planu miejscowego. Sąd wskazał, iż szczegółowa ocena, czy inwestycja nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich, należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej, a konkretyzacja ochrony interesów osób trzecich została określona w przepisach art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jednocześnie ustawowy zapis w art. 42 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, powtórzony w decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r., iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza własności osób trzecich powoduje, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ma charakter promesy uprawniającej inwestora do wystąpienia o pozwolenie na budowę, co oznacza, że decyzja taka nie narusza prawa własności obu skarżących. Zgodnie z art. 43 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ nie może odmówić wydania decyzji, jeżeli przedstawione zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sąd podzielił stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż w sytuacji gdy zamierzona inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego oraz przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, to nie zachodzą przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a., które stanowiłyby podstawy do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji z dnia [...] czerwca 1998 r. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na podstawach z art. 174 pkt 1 i 2 P.p.s.a. złożyła A. K., wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Wyrokiem z dnia 20 września 2012r. Naczelny sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu ww. rozstrzygnięcia Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż skoro przedmiotem postępowania jest ocena zgodności z prawem pod względem kwalifikowanych wad wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. stanowiących o ewentualnej nieważności decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli upraszczając decyzji oceniającej zgodność zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nie można dokonać tej oceny bez analizy zapisów owego planu obowiązującego w dacie wydawania tejże decyzji. Taka analiza może zaś zostać dokonana wyłącznie w oparciu o uwiarygodnioną dokumentację źródłową. Tymczasem zarówno w aktach administracyjnych, jak i w aktach sądowych, brak jest wypisu i wyrysu ze Szczegółowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Śródmieścia Miasta O., na którego treść zresztą zarówno organ wypowiadający się w sprawie, jak i Sąd orzekający się powołują. Nie ma przy tym znaczenia podnoszony przez Sąd I instancji brak wymogu dołączenia do wniosku o wydanie decyzji odpisu aktualnego planu, bo chodzi o kontrolę decyzji a nie wniosek. W takiej sytuacji nie sposób zweryfikować poprawności ich twierdzeń i konkluzji zasadzających się na sprzeczności poczynionych ustaleń z treścią planu, zwłaszcza co do załącznika graficznego. Naczelny Sąd administracyjny zalecił Sądowi I instancji by w toku ponownego rozpoznania sprawy wyjaśniając kwestię legitymacji skarżącej A. K. nie pominął faktu, iż obecnie należy ona do kręgu spadkobierców ustawowych G. M., toteż jej legitymacja w aktualnym stanie faktycznym i prawnym nie powinna budzić zastrzeżeń (przynajmniej w zakresie odnoszącym się do działki nr [...]). W tej materii – w świetle zaszłych zmian własnościowych – nie ma więc już mocy obowiązującej ocena prawna zawarta w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2008r., sygn. akt II SA/Po 588/07. Rzeczą tego Sądu będzie również zbadanie czy z uwagi na treść planu (w jego części słownej i graficznej), przy uwzględnieniu wzajemnych powiązań między nieruchomościami, w tym ustanowionych służebności, oraz ówcześnie obowiązujących przepisów, decyzja objęta postępowaniem o stwierdzenie nieważności nie wypełnia przesłanek z art. 156 § 1 k.p.a., a więc czy zasadnie zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy decyzję odmawiającą stwierdzenia jej nieważności. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazane. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – dalej p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy Sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W realiach niniejszej sprawy podkreślić trzeba, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony. Rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji. W przedmiotowej sprawie istotne jest prawidłowe określenie stron postępowania administracyjnego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na działce nr [...] położonej w O. przy ul. [...]. Ustalenie stron tego postępowania, w świetle przepisów mającej zastosowanie w sprawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 89, poz. 415 ze zm.), następuje zgodnie z treścią przepisu art. 28 kpa, który stanowi, że stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Przez interes prawny rozumieć należy interes mający umocowanie w konkretnych przepisach prawa materialnego. W niniejszej sprawie, tak rozumiany interes prawny, będzie przysługiwał podmiotom uprawnionym w stosunku do nieruchomości, na której przeprowadzona będzie planowana inwestycja (właścicielom, użytkownikom wieczystym) oraz uprawnionym do nieruchomości znajdujących się w najbliższym jej otoczeniu, o ile inwestycja wpływa na sferę ich uprawnień (art. 41 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). W świetle ugruntowanego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, tak określony interes prawny w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy mogą mieć także właściciele i użytkownicy nieruchomości dalej położonych, tj. działek nie przylegających bezpośrednio do terenu inwestycji, o ile będzie ona oddziaływać na sferę uprawnień tych podmiotów (wyr. NSA z 11 sierpnia 2000r., IV SA 1355/98; wyr. NSA z 7 marca 2000, IV SA 364/99; wyr. NSA z 11 grudnia 2003 r., IV SA 1855/02). Dodać należy, że w zależności od okoliczności konkretnej sprawy niewykluczone jest również, że przymiot strony postępowania administracyjnego mogą mieć osoby legitymujące się innym prawem do nieruchomości niż tylko własność i użytkowanie wieczyste, czyli np. ograniczonym prawem rzeczowym lub prawem obligacyjnym (np. dzierżawą). Stroną postępowania może, więc być podmiot, który wykaże, iż planowane zamierzenie inwestycyjne wpływa na sferę posiadanych przez niego szeroko rozumianych uprawnień do nieruchomości, w tym np. w zakresie służebności. Jeżeli chodzi o skarżącą A. K., to z akt sprawy wynika, że jest ona właścicielką działki nr [...] (k. 29). Korzysta ze służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], a z własnej woli zrezygnowała z takiego prawa, obciążającego na jej rzecz działkę matki nr [...]. Działka inwestora nr [...] w żaden sposób nie jest prawnie powiązana z działką należącą do skarżącej A. K., to znaczy, że brak praw wzajemnie obciążających te nieruchomości. Równocześnie granicę działki skarżącej A. K. dzieli odległość 17 m od granicy działki inwestora. Obie te działki oddziela działka o numerze [...]. Wprawdzie skarżąca podnosiła, że w przeszłości korzystała z dostępu do swojej nieruchomości od strony ulicy [...], przechodząc kolejno: przez działkę nr [...] (graniczącą z drogą publiczną - ul. [...]), następnie działkę inwestora (nr [...]) i wreszcie działkę o numerze [...] jednak, jak przyznała na rozprawie przed Sądem nie miała prawnie ustanowionej jakiejkolwiek służebności gruntowej w stosunku do działek o numerach [...] i [...]. Potwierdzają to dokumenty z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości skarżącej. Działka skarżącej ma powierzchnię 69 m2 i w znacznej części była i jest zabudowana garażem. Nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Faktyczny dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) istnieje przez działkę, która należała do matki skarżącej: G. M. (nr [...]). Uwzględniając powyższe fakty oraz to, że oddziaływanie inwestycji w postaci budynku biurowo-magazynowego, ze swą istotą zamyka się w granicach działki inwestora, brak jest w aktualnym stanie faktycznym sprawy, wynikającym z materiału dowodowego znajdującego się w aktach administracyjnych, podstaw do przyjęcia, że przedmiotowa inwestycja narusza uprawnienia właścicielskie tej skarżącej lub prawo służebności w odniesieniu do działki nr [...]. Stwierdzając powyższe Sąd podzielił w tym zakresie stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 lutego 2008r. sygn. akt II SA/Po 588/07. Zgodnie z przepisem art. 145 §1 kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Służebność ta jest typowym przykładem służebności gruntowej, opisanej w treści art. 285 kc do art. 295 kc i zaliczanej do ograniczonych praw rzeczowych. Cechą charakterystyczną tych praw jest to, że podobnie jak użytkowanie wieczyste, są one, z wyjątkiem zastawu, prawami na nieruchomości cudzej i wiążą się, w określonym zakresie, z władaniem tymi rzeczami. Z zebranego materiału dowodowego w sprawie wynika, że każdoczesnemu właścicielowi działki nr [...], której dotyczy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne przysługuje służebność przejazdu i przechodu przez działkę [...], która należała do matki A. K.: G. M. Inaczej mówiąc przedmiotowa nieruchomość obciążona jest prawem na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, której dotyczy sporna inwestycja. Tym samym G. M. miała interes prawny w postępowaniu administracyjnym. Skoro bowiem inwestor dysponuje służebnością przejazdu i przechodu przez działkę wyżej wymienioną i tylko w ten sposób, po zrealizowaniu inwestycji, miałby zapewniony dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), to okoliczność ta miała wpływ na sferę uprawnień G. M., jako właścicielki nieruchomości obciążonej. W świetle okoliczności sprawy, realizacja inwestycji w postaci budowy budynku biurowo-magazynowego w istotnym zakresie ogranicza, a nawet wyklucza możliwość skorzystania przez następców prawnych G. M. z prawa, np. do żądania zwolnienia jej z tej służebności, czy żądania zniesienia służebności, a także do skorzystania z instytucji wygaśnięcia służebności na skutek niewykonywania lub utraty jej znaczenia dla nieruchomości władnącej. Dodatkowo, niewielka powierzchnia działki nr [...], bo zaledwie 99 m, przy jednoczesnym obowiązku zachowania wymogów zapewniających prawidłowe wykonywanie służebności przejazdu i przechodu przez działkę obciążoną, wskazuje, że inwestycja wpływa na sferę uprawnień właścicielskich następców prawnych G. M., w tym między innymi obejmujących możliwość zagospodarowania nieruchomości przez jej zabudowę. Reasumując niewątpliwie G. M. posiadała interes prawny w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a w konsekwencji interes taki przysługuje A. K. – spadkobierczyni wyżej wymienionej w postępowaniu nadzwyczajnym, o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia [...] czerwca 1998 r. w sprawie warunków zabudowy, a także w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Jej legitymacja w aktualnym stanie faktycznym i prawnym nie powinna budzić zastrzeżeń, którą to okoliczność przesądził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 września 2012r. (II OSK 1458/12). Decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz. U. nr 89, poz. 414 ze zm.) wg stanu prawnego na dzień 9 czerwca 1998r. musiała być zgodna z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Art. 43 ww. ustawy przewidywał, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie nie jest sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (...). Dokonując kontroli części tekstowej i graficznej planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia O. Sąd zważył, iż dla terenu, na którym miał zostać posadowiony budynek, plan miejscowy w części tekstowej przewidywał funkcję "mieszkaniową i usługową" oraz jako uzupełniające dopuszczał "inne, nieuciążliwe funkcje". Niezwykle istotna jest analiza części graficznej przedmiotowego planu, albowiem dla części działki [...], na której miał zostać posadowiony budynek biurowo-magazynowy, w O. przy ul. [...], przewidziano przeznaczenie szczegółowe: "strefa śródblokowa do uporządkowania" a przeznaczenie pozostałej części działki określono jako: "pożądane wyburzenia". O ile jeszcze powyższe zapisy nie wykluczają posadowienia budynku na działce [...], o tyle możliwość zdaje się być wykluczona, gdyż jednocześnie część graficzna planu wskazuje tereny na których przewidziano realizację uzupełniającej zabudowy i tereny te nie obejmowały działki nr [...]. Na powyższą okoliczność Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji nie zwróciło uwagi, skupiło się wyłącznie na stwierdzeniu zgodności planowanej inwestycji z ogólną funkcją przewidzianą w części tekstowej planu dla terenu [...]. Powyższe niewątpliwie stanowiło naruszenie art. 7 i art. 77 i art. 80 k.p.a., mogące mieć istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy, powinien zatem dokonać ponownej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu, mając przy tym na względzie wyrażoną w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej oraz zasadę swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.) i w zależności od wyników tej oceny dokonać jego ewentualnego uzupełnienia oraz wydać stosowne rozstrzygnięcie. Należy również zauważyć, iż decyzja organu winna spełniać przesłanki formalne wyrażone w art. 107 k.p.a. a w szczególności powinna zawierać uzasadnienie w którym organ w wyczerpujący sposób informuje stronę o motywach, którymi kierował się rozstrzygając sprawę. Ponadto przytoczone w uzasadnieniu decyzji okoliczności powinny odpowiadać stanowi faktycznemu sprawy. Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie decyzji składa się z uzasadnienia faktycznego, zawierającego w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz uzasadnienia prawnego zawierającego wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zadecydowały o treści decyzji. Organ musi zatem zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, w szczególności, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Strona może skutecznie bronić swych interesów tylko w sytuacji, gdy znane są jej przesłanki powziętej decyzji, dlatego też pominięcie w uzasadnieniu decyzji ustalenia okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, rodzi przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. W szczególności w realiach przedmiotowej sprawy i uwzględniając przytoczone powyżej wnioski Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. musi ponownie ocenić zgodność zamierzenia inwestycyjnego dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy z [...] czerwca 1998r. z obowiązującym w tym czasie planem miejscowym, a zwłaszcza z jego częścią graficzną, a w przypadku stwierdzenia niezgodności zamierzenia z planem miejscowym dokonać oceny czy w spawie wystąpiła przesłanka nieważności decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] czerwca 1998r. Poczynione wnioski winny zostać precyzyjnie przedstawione w uzasadnieniu decyzji, według wskazanych powyżej zasad. Organ musi przy tym zwrócić uwagę, iż przepis art. 46a ustawy z 7 lipca o zagospodarowaniu przestrzennym, przewidujący nieważność decyzji o warunkach zabudowy w przypadku jej sprzeczności z planem miejscowym, został wprowadzony przez ustawodawcę od dnia 1 stycznia 1999r. a więc już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy z [...] czerwca 1998r. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów skarżącej twierdzić należy, że nie jest zasadny zarzut jakoby poprzez realizację inwestycji na działce nr [...] należąca do A. K. nieruchomość - działka [...] zostanie pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Otóż zauważyć należy, iż dostęp ten jest możliwy poprzez nieruchomość nr [...], a jak wskazano powyżej stosowna służebność przysługiwała w tym zakresie skarżącej. Powyższego wniosku nie zmienia fakt, iż skarżąca zrezygnowała z tej służebności. Podobnie bezzasadny jest zarzut dotyczący nieaktualności mapy obrazującej otoczenie planowanej inwestycji. Lektura akt organu administracji pozwala na stwierdzenie, iż taka mapa znajduje się w aktach jako załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów jakoby mapa sporządzona w 1997r miała być nieaktualna w dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z pewnością takim argumentem nie była nieaktualność mapy co do działek [...] i [...] (które uległy podziałowi), skoro okoliczności te nie miały żadnego znaczenia dla postępowania w przedmiocie warunków zabudowy dla działki nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się natomiast do podnoszonego w toku postępowania zarzutu A. K., iż decyzja o warunkach zabudowy z [...] czerwca 1998r. nie zawiera rozstrzygnięcia w zakresie komunikacji (dostępu do drogi publicznej) co stanowi naruszenie art. 42 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r o zagospodarowaniu przestrzennym. Niewątpliwie zarzut ten winien zostać rozważony w toku ponownego rozpoznania sprawy. W kontekście stwierdzonych i przedstawionych powyżej uchybień Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. jako przedwczesny uznać należy zawarty w skardze kasacyjnej (na konieczność rozważenia zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej zwrócił uwagę Naczelny sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 września 2012r.) zarzut naruszenia prawa materialnego, gdyż nie sposób dokonać oceny zastosowania i wykładni wskazanych przepisów w niewyjaśnionej pod względem faktycznym sprawie. Niepodobna na obecnym etapie sprawy zbadać zasadności zarzutu naruszenia art. 43 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w kontekście wady wymienionej w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Przedwczesny jest również zawarte w tej sprawie stwierdzenie skarżącej A. K., iż każda ewentualna sprzeczność zamierzenia inwestycyjnego na działce nr [...] skutkować musi stwierdzeniem nieważności decyzji o warunkach zabudowy. Okoliczność tą musi zbadać Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. zgodnie z wytycznymi Sądu, przedstawionymi powyżej. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit.c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. a o wykonalności zaskarżonych decyzji na podstawie art. 152 p.p.s.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., powinno zatem dokonać ponownej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu, mając przy tym na względzie wyrażoną w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej oraz zasadę swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.) i w zależności od wyników tej oceny dokonać jego ewentualnego uzupełnienia oraz kierując się przedstawionymi w niniejszym uzasadnieniu wskazaniami Sądu wydać stosowne rozstrzygnięcie.