IV SA/Po 1109/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi B. S., H. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę |Sygn. akt IV SA/Po 1109/14 | |UZASADNIENIE | |Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy S. zatwierdził na wniosek B.S. i H. S. podział nieruchomości położonej w gminie S., obręb K.,| |oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 1,0802 ha. W wyniku podziału zostało wydzielonych geodezyjnie 11 działek gruntu, w tym 10 o | |numerach od [...]do [...]z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i jedna o nr [...] na poszerzenie drogi publicznej. | |Decyzją z dnia [...] stycznia 2010r. nr [...]Burmistrz Miasta i Gminy S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dziesięciu budynków| |mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z budynkami garażowymi i zbiornikami bezodpływowymi na ścieki na działce nr [...] w K. | |Decyzją z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy S., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania | |administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwana dalej "k.p.a.") w związku z art. 98a, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 | |r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "u.g.n.") oraz Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia | |2008 r. (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego z 29 grudnia 2008r. Nr 255, poz. 4674) orzekł o ustaleniu dla B. S. i H. S. opłaty adiacenckiej w wysokości 20.400 zł z | |tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K., stanowiącej działkę nr [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza | |z dnia [...] sierpnia 2011r., która stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2011r. Ustalił jednocześnie, iż ww. wpłata podlega uiszczeniu w terminie 14 dni od | |dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. | |W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż decyzją ostateczną z dnia [...] sierpnia 2011r., działając na wniosek skarżących jako właścicieli | |nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], Burmistrz zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki o numerach | |[...]przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i [...]przeznaczoną pod poszerzenie drogi gminnej. Powyższe stanowiło podstawę wszczęcia postępowania w | |sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ wyjaśnił, iż podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale| |stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Cz. w dniu [...] października 2012r. Wartość nieruchomości przed podziałem ustalona | |została na kwotę 1.067.000 zł, natomiast po podziale 1.135.000 zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost jej wartości o 68.000 zł. Zgodnie| |z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie 20.400 zł. | |Organ wyjaśnił także, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu przed podziałem, tzn. wartość rynkową działki nr [...] po podziale określono przy | |wykorzystaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Jest to podejście polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że | |wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się odpowiednimi współczynnikami | |ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście | |porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się| |do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są ich ceny. Przy wycenie powyższych nieruchomości po podziale | |rzeczoznawca przyjął do porównań 12 nieruchomości podobnych, zaś przed podziałem 11 nieruchomości podobnych. Tak oszacowane wartości skorygowano następnie o | |występujące ograniczenia. Zakres badania rynku dla nieruchomości przed podziałem i po podziale to lata 2008-2012. Powierzchnię nieruchomości biegły pomniejszył | |o powierzchnię działki nr [...]wydzielonej pod drogę publiczną. Przedmiotem wyceny były działki o nr [...], o łącznej powierzchni 10.204 m kw. | |Wartość rynkową działek, określono w oparciu o § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania | |operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej "rozporządzeniem"). | |W wyniku analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego organ stwierdził, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wykonany został zgodnie z | |obowiązującymi w tym zakresie przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia, dlatego ustaloną w nim wycenę przyjął jako właściwą odnośnie określenia wartości | |przedmiotowej nieruchomości. Żadna ze stron nie złożyła uwag ani zastrzeżeń dotyczących wyceny nieruchomości. | |W odwołaniu wniesionym na powołane rozstrzygnięcie skarżący B. S. i H.S. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podnieśli, iż doszli do | |porozumienia z Burmistrzem S., iż odstąpi on od wymierzenia im opłaty adiacenckiej w zamian za przekazanie przez nich działki nr [...] na poszerzenie drogi | |publicznej. | |Decyzją z dnia [...] lipca 2014r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekło | |o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. | |Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania i ustalonego w sprawie stanu faktycznego przez organ I instancji, Kolegium wskazało, iż istota | |obowiązku uregulowanego w art. 98a u.g.n. sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej w razie łącznego | |wystąpienia dwóch przesłanek, tj. zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela oraz | |obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty | |adiacenckiej. | |Kolegium za bezsporne uznało, że doszło do podziału działki nr [...] położonej w K., gminie S., będącej własnością odwołujących, czego dowodem jest decyzja z dnia| |[...] sierpnia 2011r. zatwierdzająca podział nieruchomości na jedenaście działek. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2011r. Trzyletni termin do | |wydania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej został zachowany. W tej dacie obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia 2008 r. w | |sprawie ustalania stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych na terenie Gminy S. w związku z ich podziałem, | |uprawniająca Burmistrza do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Również ze sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu | |szacunkowego wynika, iż wskutek podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. | |Według organu odwoławczego, złożony przez rzeczoznawcę operat jest logiczny, kompletny i spójny. Wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale oszacowano w | |podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Ustalając wartość rynkową nieruchomości (przed i po podziale), rzeczoznawca dokonał właściwego doboru | |transakcji oraz uwzględnił wszystkie cechy mające wpływ na ich wartość (atrakcyjność lokalizacji, wielkość powierzchni działki, warunki zagospodarowania, | |uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo i otoczenie). Do ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił do porównania 11 transakcji | |wybranych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem obrotu w okresie 2009-2012r. Ceny 1 m kw działek zawierały się w przedziale od 100 zł do 211,51 zł. | |Średnia ustalona przez biegłego ukształtowała się na poziomie 145,82 zł za m kw. | |Rzeczoznawca określił trend czasowy, cenę maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, które następnie skorygował współczynnikami korygującymi i ustalił | |wartość rynkową nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Do ustalenia wartości nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...] rzeczoznawca przyjął | |kolejne 12 nieruchomości podobnych do wycenianych z lat 2008-2012. Podobnie również ustalił trend czasowy, ceny maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, | |które następnie skorygował współczynnikami korygującymi. Określając wartość rynkową nieruchomości jak wskazuje Kolegium, rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił | |aktualnie kształtujące się w obrocie ceny nieruchomości gruntowych, atrakcyjność położenia w analizowanym rynku, możliwy sposób użytkowania i zapotrzebowania na| |określony typ, dostępność komunikacyjną, kształt i wielkość działki, warunki w sąsiedztwie i otoczeniu. Aby oszacować wartość nieruchomości po podziale | |rzeczoznawca słusznie przyjął, że wartość ta stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. | |W ocenie Kolegium dowodem wzrostu wartości nieruchomości w skutek jej podziału jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i jest on | |dowodem wystarczającym, tym bardziej, że został on potwierdzony klauzulą aktualizacyjną. | |Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli B. S. i H. S. reprezentowani prze pełnomocnika, domagając się uchylenia zaskarżonej | |decyzji. Skarżący podnieśli argument dotyczący naruszenia art. 7, 77 § 1 kpa w zw. z art.140 kpa poprzez dopuszczenie dowodu z nieaktualnego operatu | |szacunkowego, a także nie podjęcie wszelkich niezbędnych czynności w celu wyjaśnienia i załatwienia sprawy, naruszenia art. 15 kpa poprzez wydanie decyzji w | |oparciu jedynie o kontrolę prawidłowości postępowania organu pierwszej instancji, bez dokonania własnych ustaleń, naruszenia art.156 § 3 i 4 u.g.n. poprzez | |ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony 18 października 2012r. a więc po upływie przeszło roku od | |jego wprowadzenia oraz bez potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że operat może być wykorzystywany | |jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego wprowadzenia. Oceny tego czy operat można wykorzystać po upływie tego okresu dokonuje sam rzeczoznawca umieszczając| |na operacie stosowną klauzulę o jego aktualności. Organ II instancji uczynił podstawą swych ustaleń nieaktualny operat, nie zwrócił się też o potwierdzenie jego| |aktualności. | |W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w decyzji. | |Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: | |Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej | |"p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd rozpoznając | |skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej| |ustawy, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym | |wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. | |Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145| |§ 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). | |W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga nie została uwzględniona. | |Na wstępie rozważań należy wskazać, że podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 98a ust. 1 i ust. 1a u.g.n., z którego wynika, że decyzja| |o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: | |1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, | |2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, | |3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę | |majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), | |4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej | |opłaty adiacenckiej. | |W niniejszej sprawie dla przedmiotowej działki nr [...] wydano w dniu [...] stycznia 2010r. decyzję o warunkach zabudowy dla budowy dziesięciu budynków mieszkalnych| |jednorodzinnych z garażami. Przedmiotem wyceny uczyniono nieruchomość obejmującą obszar 10 działek, bez gruntu przeznaczonego pod drogę. Decyzja zatwierdzająca | |podział nieruchomości – działki nr [...] o powierzchni 1,0802 ha stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2011r. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło z | |zachowaniem warunków określonych w przepisie art.98a ust.1 zd.3 oraz ust.4a u.g.n. (w terminie 3 lat, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości | |stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne). | |Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy | |wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to | |miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której | |wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała | |NSA z dnia 9 października 2000, OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, p.15). | |Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania | |przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia (ze zmianami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia | |14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 165, poz. 985, obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2011r.). | |Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. | |Zatem, jak wynika z powyższego przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia | |opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Ponadto zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i | |po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod | |względem, poszczególnych cech charakterystycznych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - | |art. 156 ust. 1 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i| |w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. | |Operat szacunkowy w tego rodzaju sprawach ma szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest | |dla organu administracji bezwzględnie wiążący. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się | |konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej | |wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie, który w razie jakichkolwiek wątpliwości i | |niejasności co do jego prawidłowości winien podjąć działania zmierzające do ich usunięcia, np. żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki | |NSA: z dnia 5 maja 2011 r., II OSK 979/10, publ. cbos. oraz z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). | |Należy podkreślić, że organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie | |dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.| |Fakt bowiem, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat | |szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko | |prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś | |istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy| |spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz | |właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę | |rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest już w orzecznictwie Naczelnego Sądu | |Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. | |akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10). | |Podzielić należy ocenę organów, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny | |nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, | |przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie | |określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych, przyjmując dla potrzeb| |wyceny transakcje na nieruchomości gruntowe zawarte w latach 2010-2012. Ze względu na deficyt transakcji w obrębie K. zakres analizy rozszerzono do całej Gminy | |(zgodnie z § 26 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny) i czterech lat wstecz wliczając do wyliczeń nieruchomości porównawcze, sprzedane również w okresie | |2008-2009. Cztero letni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, biegły przyjął zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości przy | |zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu określonymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie w szczególnie uzasadnionych | |przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. | |Odnośnie aktualności operatu szacunkowego – jedynego zarzutu skargi, należy podkreślić, iż został sporządzony w dniu 18 października 2012r., decyzja organu I | |instancji została wydana w dniu [...] czerwca 2013r. Organ odwoławczy rozpatrywał zaś sprawę w II instancji w dniu [...] lipca 2014r. W dniu 28 października 2013r. | |(zatem przed wydaniem decyzji przez SKO i przed upływem roku od jej wydania) wydano klauzulę aktualności operatu. Zatem oceniając operat pod względem formalnym,| |zarzut zawarty w skardze okazał się niezasadny bowiem operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n., a także zawiera wszystkie wynikające z § 56 i| |§ 58 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. | |W konkluzji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. | |Celem wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę jest określenie wzrostu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej przed podziałem i po podziale dla | |potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 97 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości dokonuje się na | |wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony został rzetelnie i prawidłowo. Rzeczoznawca dokonując wyceny | |zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. | |W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w | |szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan| |jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową | |nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony| |umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania | |nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze zaś polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta | |odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. | |Z uwagi na deficyt transakcji w obrębie K., zakres analizy rzeczoznawca rozszerzył na całą Gminę S. i 4 lata wstecz. Zastosował więc prawidłowo § 26 | |rozporządzenia, co odpowiednio umotywował. Na dzień podziału nieruchomości teren był niezagospodarowany. W celu określenia wartości nieruchomości przed | |podziałem biegły przyjął kilkanaście transakcji dotyczących działek wielkopowierzchniowych, które mogą ulec dalszemu podziałowi. Po odrzuceniu tych najbardziej | |skrajnych przyjął do porównania w celu oszacowania nieruchomości przed podziałem 11 transakcji zawartych w latach 2009-2012 – odpowiada to treści § 4 ust. 4 | |rozporządzenia, który mówi o kilkunastu nieruchomościach. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego, | |wyodrębnione pod względem atrakcyjności lokalizacji ogólnej, dostępności komunikacyjnej, funkcji w planie, wielkości powierzchni działki, uzbrojenia terenu i o | |podobnym przeznaczeniu – teren zabudowy mieszkaniowej. Podobną procedurę biegły zastosował w przypadku szacowania wartości działek po podziale przyjmując, iż | |wartość tak oszacowanej nieruchomości stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. Dla określenia wartości nieruchomości po podziale przyjęto | |zatem segment rynku nieruchomości niezabudowanych z wydzielonymi działkami dla inwestycji mieszkaniowych. Z kilkunastu transakcji, po odrzuceniu tych | |najbardziej skrajnych wybrano 12. Następnie za pomocą współczynników korygujących, niwelując różnice między istotnymi dla wyceny nieruchomości kryteriami | |skorygowano cenę średnią. Prawidłowo wycenie podlegały nie działki, a nieruchomość – jako całość. | |Sąd podziela stanowisko organów, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy | |rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca | |wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 | |grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10, Lex nr 758714). | |Podkreślenia także wymaga, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr [...]Rady Miejskiej w S.| |z dnia[...]grudnia 2008r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości z tytułu jej podziału, ustalająca ową stawkę | |na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości przed jej podziałem i po dokonaniu podziału. | |Organy prowadzące postępowanie administracyjne w sposób wyczerpujący zebrały materiał dowodowy w sprawie i dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych. Opłata | |adiacencka ustalona została prawidłowo. Organ II instancji odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania, a ponadto podkreślił, iż kwestia rozliczenia za | |przejęcie działki wydzielonej pod drogę nie może nastąpić w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a w odrębnej decyzji o przyznaniu odszkodowania. | |Mając powyższe wywody na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. |