IV SA/Po 237/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Rowiński Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2025 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 grudnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. S. kwotę 13 166 zł (słownie: trzynaście tysięcy sto sześćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również SKO, Kolegium, organ II instancji) decyzją z 30 grudnia 2024 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania A. S. (dalej również jako skarżący) od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] (dalej również Burmistrz, organ I instancji) z 23 lipca 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów: [...], obręb geodezyjny [...], gmina [...], o powierzchni 0,9776 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą o nr [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Decyzja Kolegium zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy. Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją z 23 lipca 2024 r. nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 - dalej k.p.a.), art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 – dalej u.p.z.p.) oraz § 21 Uchwały Nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia 26 września 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o numerach ewidencyjnych [...], i [...], obręb [...], gmina [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 15.10.2018r., poz. [...] – dalej m.p.z.p. z 2018), ustalił A. S. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów: [...], obręb geodezyjny [...], gmina [...], o powierzchni 0,9776 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą o nr [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. Uzasadniając decyzję, organ I instancji wskazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przedmiotowa przeznaczona została w części pod tereny zabudowy usługowej (symbol U), tereny zieleni izolacyjnej (symbol 1ZI) oraz w części pod teren drogi wewnętrznej (symbol KDW). Przed wejściem w życie w/w planu na przedmiotowym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości M., gmina [...], na podstawie uchwały Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 28 kwietnia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 6.08.2010 r. Nr [...], poz.[...] – dalej m.p.z.p. z 2010 r.). Przedmiotowa nieruchomość w całości przeznaczona była pod tereny rolnicze (symbol 82.R). W wyniku uchwalenia m.p.z.p. z 2018 r . nastąpiła zmiana przeznaczenia, z terenów rolniczych na tereny przeznaczone pod usługi, tereny zieleni izolacyjnej oraz drogę wewnętrzną, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Burmistrz wskazał, że w niniejszej sprawie nastąpiło, po wejściu w życie m.p.z.p. z 2018 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości umową sprzedaży w formie aktu notarialnego [...] z 30 listopada 2018 r. przed notariuszem A. Ł. - Kancelaria Notarialna. W związku z powyższym organ I instancji w dniu 19 września 2023 r. (przed upływem 5 lat) wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości organ I instancji uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z.. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 15 grudnia 2023 r. ustalił, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu [...] zł. W odwołaniu skarżący podniósł, że zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy zarzucając niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych i wadliwy opis nieruchomości porównywalnych w kontekście ceny. Zdaniem skarżącego operat jest niespójny i brak w nim logiczności. Ponadto skarżący zarzucił organowi nienależyte zbadanie faktyczne sprawy oraz wadliwą ocenę operatu szacunkowego przedłożonego przez stronę postępowania - operat sporządzony na zlecenie organu nie spełnia warunków formalnych. W tych okolicznościach skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Przed wniesieniem odwołania strona w dniu 27 maja 2024 r. przekazała operat sporządzony na swoje zlecenie. W piśmie przekazującym operat pełnomocnik skarżącego podkreślił, że strona kwestionuje operat sporządzony na zlecenie organu. W szczególności podkreślono, że wartość nieruchomości wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została w operacie z dnia 15 grudnia 2023 r. rażąco zawyżona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydając wskazaną na wstępie decyzję, podniosło, że dysponowało ważnym operatem szacunkowym. Analizując przedmiotową sprawę, Kolegium stwierdziło, że argumentów zawartych w odwołaniu nie można było uwzględnić i w ocenie organu odwoławczego decyzja Burmistrza odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było poprawnie i bardzo szczegółowo, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Kolegium wskazało, że m.p.z.p. z 2018 r. zawierał postanowienia określające wysokość stawki procentowej opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu na poziomie 30% (§ 21 Uchwały). Organ II instancji przywołał treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nastąpiły wszystkie przesłanki wymienione w w/w przepisie. Na skutek uchwalenia m.p.z.p. z 2018 r. ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: nieruchomość przedmiotowa przeznaczona została w części pod tereny zabudowy usługowej (symbol U), tereny zieleni izolacyjnej (symbol 1ZI) oraz w części pod teren drogi wewnętrznej (symbol KDW). W wyniku uchwalenia m.p.z.p. z 2018 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W dacie sprzedaży nieruchomość stanowiła własność skarżącego. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z. sporządzony w dniu 15 grudnia 2023 r. W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa nieruchomość przed wprowadzeniem aktualnie obowiązującego planu przeznaczona była na podstawie m.p.z.p. z 2010 r. w całości pod tereny rolnicze (symbol 82.R). W wyniku uchwalenia m.p.z.p. z 2018 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, głównie pod tereny usługowe (około 60% powierzchni), co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Głównym i jedynym dowodem na wzrost wartości nieruchomości jest sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy. Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wzrostu jej wartości. Zgodnie z treścią art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 – dalej u.g.n.), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie RM. Stosownie do brzmienia jego § 55 ust. 2, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zdaniem Kolegium, nie ma podstaw, wbrew twierdzeniom skarżącego, aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, zgodnie z przepisami i wytycznymi z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. Opinia biegłego zdaniem Kolegium nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę porównania parami, która polega na określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z podaniem cech rynkowych. W metodzie tej rzeczoznawca dokonał wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzył pary porównawcze nieruchomości, których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczył następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określił również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określił wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. W celu wyceny rzeczoznawca przeanalizował lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Rzeczoznawca stwierdził, że obserwacja zachowań uczestników rynku nie wskazuje na istnienie trendu czasowego, przyjęte ceny transakcyjne są aktualne i przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. Dokonał obliczenia średniej ceny nieruchomości przed podziałem i po podziale Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Nie nasuwa zastrzeżeń dokonana przez organ ocena tego operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy stanowiących odpowiedź na zastrzeżenia sformułowane przez stronę podczas trwania całego postępowania administracyjnego w sprawie. W czasie postępowania strona przedłożyła szereg dokumentów kierowanych do organu w sprawie przedmiotowej nieruchomości, dotyczące m.in. zmiany zapisów studium i zmiany planu miejscowego wraz z fakturami oraz dostępu do drogi wojewódzkiej. Wszystkie złożone przez stronę dokumenty przeanalizowane zostały przez organ oraz przedłożone rzeczoznawcy majątkowemu, celem uzyskania opinii. Dnia 26 marca 2024 r. biegły poinformował, że przekazane dokumenty oraz informacje przekazane przez stronę nie mogą być brane pod uwagę, ponieważ "rzeczoznawca majątkowy dokonuje szacowania nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej na podstawie danych świadczących o zmianie planistycznej" (mpzp). W szczególności rzeczoznawca bazuje na informacjach zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy, decyzjach o pozwoleniu na budowę. Wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2021 r. [winno być w 2018 r. – uwaga Sądu]. W kontekście powyższego Kolegium podkreśliło, że poza zakresem analizy organu jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości porównawcze. W ocenie Kolegium nie ma podstaw, aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed wejściem w życie planu jak i po jego wejściu. Tym bardziej, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Opisał i ocenił ich lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, parametry techniczne działek, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania urbanistyczne i prawne oraz wielkość powierzchni działki. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Ostatecznie, mając na uwadze cechy rynkowe nieruchomości, ustalił wartość nieruchomości. Tym samym operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego, Kolegium uznało, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymagających przepisów. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zawarł w opinii dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Tak sporządzony operat, jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała - w myśl art, 80 k.p.a. - swobodnej ocenie dokonywanej przez organy i takiej jego oceny organ dokonał. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonuje się według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Do porównania przy wycenie nieruchomości przed wprowadzeniem planu biegły przeanalizował najważniejsze aspekty mające wpływ na zawieranie transakcji przez strony, tj.: rozkład i zależność nabywanej powierzchni terenu na cenę jednostkową, a także badał czy zaszły okoliczności pozytywne do dokonania aktualizacji cen transakcyjnych współczynnikiem upływu czasu. Badane nieruchomości to tereny o przeznaczeniu rolniczym z powierzchnią od 0.3 ha do 14,5522 ha, w okresie od stycznia 2017 r. do grudnia 2018 r. Biegły, po analizie, ustalił trend czasowy na poziomie 0,0 %. Po odrzuceniu transakcji skrajnych biegły wybrał transakcje zbliżone do nieruchomości wycenianej o funkcji rolniczej z terenu gmin: [...], [...], [...], [...]. Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja ogólna i jakość drogi dojazdowej, przydatność rolnicza i poziom kultury rolnej, możliwości organizacyjne i wynikające z nich ograniczenia. Analizując rynek nieruchomości po wprowadzeniu planu, biegły badał nieruchomości przeznaczone w części pod zabudowę usługową tereny dróg wewnętrznych, w części pod tereny zieleni izolacyjnej. Na str. 19 operatu opisał zasady wyceny gruntów pod drogi. Dla funkcji i KDW biegły dokonał analizy na rynku lokalnym. W okresie poprzedzającym 2 lata od dnia sprzedaży nieruchomości, rynek nieruchomościami pod usługi nie jest wystarczająco rozwinięty, dlatego biegły rozszerzył badany rynek na teren powiatu [...]: gminy: [...], [...], L., [...], [...] i [...]. W badanym czasie (2017 - 2018) biegły ustalił trend czasowy na poziomie 0,0 %. Zarówno przy określaniu wartości nieruchomości przed planem, jak i po wprowadzeniu planu, biegły określał cenę minimalna i cenę maksymalną analizowanych transakcji. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje rynku lokalnego gminy [...] ,jak i gmin sąsiednich z powiatu poznańskiego nie budzą wątpliwości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze analizując kontroperat stwierdziło, że wszystkie błędy w operacie wykazane przez organ I instancji potwierdzają się. Kolegium stwierdziło, że przedstawiony przez stronę operat obarczony jest błędami formalnymi i tak: na stronie tytułowej operatu biegła wpisuje "przed i po wejściu w życie ustawy dot. nowego planu". Na str. 3 operatu brak pieczęci i podpisu rzeczoznawcy, co czyni operat nieważnym. Ponadto operat zawiera liczne błędy obliczeniowe - na str. 31 operatu biegła błędnie określiła zakres kwotowy dla cechy: warunki zagospodarowania gruntu, która ma dwie, a nie trzy oceny cechy, co w płynęło na obniżenie wartości rynkowej 1 m2. Kolejno na str. 34 cecha: warunki zabudowy i zagospodarowania wycenianej nieruchomości zostały ocenione jako dobre (maksymalny współczynnik), któremu przypisuje się najwyższy zakres współczynników korygujących, czego biegła nie uczyniła. Na str. 35 podane dane ze zbioru nieruchomości podobnych, a więc cena średnia została błędnie wyliczona. Z podanej tabeli wynika, że biegła błędnie podała wartość ceny minimalnej i maksymalnej. Zamiast podać cenę minimalną w kwocie [...]zł/m2, podała [...] zł/m2 (brak takiej kwoty w tabelce), a cenę maksymalną zamiast podać (według tabeli) [...] zł/m2 podała [...] zł/m2. Ponadto błędnie określiła cenę średnią za metr kwadratowy, podając, że wynosi ona [...] zł/m2, podczas gdy powinna podać 46,52, jak wynika z obliczeń. Ponadto błędy znajdują się również na str. 36 jak i 39, gdzie błędnie wyliczono wartość rynkową 1 m2. powierzchni gruntu nieruchomości wycenianej, która powinna wynosić 18,64, a nie 13,98. Kolejny błąd to podanie na stronie 3 operatu błędnego opisu słownego dla oszacowanej wartości nieruchomości po uchwaleniu planu: biegła podaje kwotę [...]zł, a słownie: [...]. Dalej analizując kontroperat wskazano, że kolejny błąd to podanie przez biegłą na str. 4 operatu w rozdziale IV pkt 1 błędnego nazwiska zleceniodawcy, zamist A. S., biegła podała A. S.. Ponadto w operacie biegła dokonując analizy nieruchomości pod tereny zabudowy usługowej poszukiwała terenów przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą (zabudowa usługowa, składy i magazyny obiekty usługowo-handlowe), co spowodowało, że rozszerzyła rynek o inne funkcje, które nie są tożsame z funkcją usługową, która zgodnie z m.p.z.p. z 2018 r. nie dopuszcza usług wielkopowierzchniowych, hal, magazynów oraz obiektów produkcyjnych.. Ponadto Kolegium zauważyło, że skoro na danej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i został zmieniony kolejnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to przy wycenie należy brać pod uwagę zapisy w tych planach, a nie powoływać się na Studium, jak zrobiła to biegła w swoim operacie. Kolejny błąd to uwzględnienie przez biegłą transakcji z 2012 r. w zbiorze transakcji nieruchomościami o funkcji komunikacyjnej. Kolejnym błędem jest sporządzenie przez biegłą niepotwierdzonego bilansu terenu, gdzie nie został on potwierdzony żadnym dokumentem, nie podano źródła, z którego wynika przyjęty bilans, tym bardziej, że rożni się on od bilansu sporządzonego przez biegłego w wycenie dla organu i potwierdzony przez organ dokumentem z dnia 25.01.2024 r. Ponadto w kontroperacie błędnie ocenione zostały cechy przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, powołując się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - str. 29 - 30. Ponadto brak w operacie spójności informacji oraz nieaktualna treść przepisów (nieaktualna treść przepisu z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.) - str. 24 operatu. Ponadto niezrozumiały jest zarzut strony w piśmie przekazującym kontroperat, że wartość nieruchomości wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została w operacie z dnia 15.12.2023 r. rażąco zaniżona. Zdaniem Kolegium, gdyby rzeczywiście została zaniżona, to sytuacja byłaby korzystniejsza dla strony. Wówczas byłaby mniejsza różnica we wzroście wartości nieruchomości, co dawałoby niższą opłatę planistyczną. Przedstawione liczne błędy formalne dyskwalifikują w ocenie SKO, przedstawiony przez stronę operat, jako dowód w sprawie. Zdaniem organu odwoławczego tylko przedstawiony przez organ operat szacunkowy może stanowić dowód na wzrost wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie. A. S., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowoadministracyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego wg norm prawem przewidzianych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie (właściwie brak zastosowania) § 49 ust. 4 w zw. § 49 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości przez oparcie decyzji na operacie szacunkowym ustalającym wartości działki o przeznaczeniu pod drogę jako działki pod tereny usług mimo braku analizy rynku dla transakcji działkami drogowymi oraz naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez niedokładną analizę operatu i ocenę jego jako rzetelnego pomimo tego, że zawiera on błędy, wady (np. posłużenie się fikcyjną transakcją). W uzasadnieniu skargi wskazano, że Kolegium powieliło wywody organu I instancji, które sprowadziły się do "wnikliwej" kontroli operatu sporządzonego na zlecenie strony i bardzo pobieżnej oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu - ani słowem nie odnosząc się do zarzutów i uwag podniesionych w odwołaniu przez stronę względem operatu autorstwa T. Z., które nie dotyczą literówek czy oczywistych omyłek pisarskich, ale kwestii fundamentalnych dla miarodajności wyceny, tj. wykorzystania transakcji nieruchomościami o innym przeznaczaniu niż przedmiot wyceny czy posłużenie się transakcją nieistniejącą jak i brak należytej analizy rynku nieruchomości drogowych, co w konsekwencji wypaczyło wynik wyceny. Skarżący wskazał, że organy obu instancji skupiły się na wycenie sporządzonej na zlecenie strony, nie przeprowadzając rzetelnej analizy dotyczącej operatu szacunkowego, na podstawie którego wydano decyzję. Skarżący wskazał, że wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z., datowane na 26 sierpnia 2024 r. to w większości przytoczenia fragmentów orzeczeń i właściwie brak konkretnych odpowiedzi na zarzuty przedstawione w odwołaniu. Analizując decyzje obu instancji oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy można odnieść wrażenie, że organy i biegły T. Z. bardziej skupili się na wytykaniu literówek skarżącemu i jego pełnomocnikowi niż na rzetelnym odniesieniu się do materiału zgromadzonego w sprawie. Skarżący wskazał, że nie zostały rozpoznane zarzuty odwołania lub zostały skwitowane ogólnymi stwierdzeniami o wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy. Tytułem przykładu skarżący wskazał na podnoszone w odwołaniu zarzuty: . w odniesieniu do części nieruchomości, która w m.p.z.p. z 2018 r. została przeznaczona na tereny zieleni izolacyjnej (symbol Zl) wadliwie przyjęto jako nieruchomości podobne transakcje, które nie stanowią zieleni izolacyjnej. Przykładowo skarżący wskazał, że transakcja dot. nieruchomości w miejscowości S. (powierzchnia 916 m2; s. 22 operatu), dalej przyjęta do porównania i wyceny (s. 33 operatu) stanowi teren zieleni o funkcji rekreacyjno-wypoczynkowej i nie jest w żadnym stopniu transakcją podobną w zbiorze, . wadliwie przyjęto do porównania nieruchomości mające być podobnymi do przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu. Nieruchomość w M. (nr 1, s. 29 operatu) nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w dniu transakcji (marzec 2018 r.). Natomiast transakcja wskazana w pkt 2 (nieruchomość położona w miejscowości Ś.) nie istnieje Skarżący wskazał przy tym, że najprawdopodobniej rzeczoznawca błędnie posłużył się transakcją dotyczącą nieruchomości o powierzchni 66.000 m2 (a nie tak jak wskazano 6600 m2), która miała miejsce we wskazanym okresie. Powierzchnia ta wyklucza przyjęcie tej nieruchomości jako podobnej i wykorzystanie jej do porównania. . nieprawdziwe twierdzenie rzeczoznawcy wyrażone na s. 19 operatu, że "na lokalnym rynku nieruchomości nie zanotowano transakcji nieruchomościami o wyodrębnionej funkcji drogowej". Jak wskazał skarżący transakcje takie występowały na rynku lokalnym, zarówno na terenie gminy [...] jak i w okolicznych gminach i zostały wskazane w operacie złożonym przez stronę postępowania. Możliwy jest zatem dobór nieruchomości podobnych w tym zakresie. To właśnie transakcje dotyczące nieruchomości drogowych powinny zostać wybrane przez rzeczoznawcę do porównania. Brak jest podstaw do utożsamiania nieruchomości o funkcji usługowej z nieruchomościami o funkcji drogowej, zatem wycena (dokonana przez rzeczoznawcę łącznie dla terenów o symbolu U i KDW) jest wadliwa niezależnie od prawidłowości samych wyliczeń. Dalej wskazano, że, odnosząc się do zarzutów dotyczących wyceny działki drogowej jako terenu usługowego (przeznaczenie działek przyległych), biegły przytacza prawidłowy przepis rozporządzenia w sprawie wyceny, ale jednocześnie jego pisemna wypowiedź dowodzi, że nie rozumie dyspozycji tego przepisu. Otóż przepis § 49 ust 4 rozporządzenia w sprawie wyceny dopuszcza ustalenie wartości nieruchomości drogowej tak jak to zrobił biegły, ale tylko wówczas, gdy na danym rynku nieruchomości (lokalnym i regionalnym) nie wystąpiły transakcje nieruchomościami pod drogi - autor operatu na zlecenie gminy nawet takiej analizy nie przeprowadził. Już sam powyższy brak oraz jakość wyjaśnień rzeczoznawcy powinny skutkować uchyleniem decyzji wydanej w oparciu o tak sporządzony operat i poparty tego rodzaju "wyjaśnieniami". Żaden z organów nawet nie uznał za stosowne, by wymóc na rzeczoznawcy udzielenie rzetelnych wyjaśnień. W to miejsce organy skupiły się na "punktowaniu" operatu sporządzonego na zlecenie strony - szukaniu literówek i innych elementów właściwie nie mających znaczenia dla wyników szacowania. Skarżący podniósł, że odniósł się do wszystkich uwag do przedłożonego operatu, co również zostało zignorowane. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] w przedmiocie ustalenia skarżącemu jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie okresem 5 lat w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy u.g.n. Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają art. 149-159 u.g.n. Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podkreślenia przy tym wymaga, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie (ma moc prawną opinii biegłego – art. 84 § 1 k.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Niemniej jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem normatywnym oraz formalnym, wobec czego należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 428/19, z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 1408/19 oraz z 25 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2458/18 - wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej CBOSA). Z powyższego wynika, że organy obu instancji rozstrzygające w sprawie mają obowiązek dokonać samodzielnej oceny operatu szacunkowego w świetle jego zgodności z przepisami prawa. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym ocena ta w realiach rozpoznawanej sprawy została dokonana wadliwie, co przy uwzględnieniu zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego oraz dostrzeżonych uchybień organu odwoławczego, o jakich mowa poniżej, musiało skutkować uchyleniem decyzji Kolegium. Nadmienić należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 2032/21 - CBOSA). Zatem jego kontrola formalna obejmuje m.in. zbadanie, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2022 r., sygn. akt I OSK 2047/19 - CBOSA). Ponadto, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (patrz: wyroki NSA z dnia: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 - dostępne CBOSA). Przyjmuje się zatem, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżący na etapie postępowania przed organem I instancji przedłożył kontroperat, który został przez ten poddany szczegółowej analizie. Zauważyć należy jednak, że organ odwoławczy w żaden sposób nie poddał kontroperatu samodzielnej ocenie, powtarzając zastrzeżenia organu I instancji i nie odnosząc się przy tym do, zawartych w odwołaniu, wyjaśnień skarżącego kwestionujących dokonaną przez organ I instancji analizę przedłożonego przez skarżącego kontroperatu. W tym miejscu zauważyć należy, że szczegółowej analizie w postępowaniu odwoławczym nie został poddany operat przygotowany na zlecenie organu I instancji, pomimo podnoszonych przez skarżącego w odwołaniu zarzytów. Z akt wynika, że rzeczoznawca majątkowy, który na zlecenie organu I instancji przygotował operat będący podstawą decyzji organu I instancji, pismem z 26 sierpnia 2024 r. w sposób ogólnikowy odniósł się do zarzutów odwołania. Powyższe pismo nie zostało jednak przez niego podpisane (vide k. 374-377 akt adm.). W ocenie Sądu trudno również uznać aby wyjaśnienia rzeczoznawcy T. Z. zostały sporządzone w sposób wystarczający do pełnej oceny czy jego operat jest logiczny i kompletny, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Powyższe dotyczy w szczególności podnoszonych w odwołaniu jak i skardze kwestii niejasności w doborze nieruchomości podobnych, do których rzeczoznawca T. Z. w żaden sposób się nie odniósł. Skarżący podnosi bowiem w odwołaniu i w skardze zarzuty dotyczące m.in.: . uwzględnienia wśród nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego o przeznaczeniu pod zieleń izolacyjną (część nieruchomości skarżącego w m.p.z.p.) nieruchomości w miejscowości S. , która ma przeznaczenie rekreacyjno wypoczynkowe a więc inne niż część nieruchomości skarżącego oznaczona symbolem ZI na uchwalonym m.p.z.p., . przyjęcia do porównania nieistniejącej nieruchomości o błędnie opisanej powierzchni położnej w Ś. (zdaniem skarżącego uwzględniona w operacie transakcja dotyczy nieruchomości o pow. 66.000 m2 a nie jak wskazano w operacie 6.600 m2) . wadliwego przyjęcia, iż na lokalnym rynku nie było transakcji nieruchomościami o wyodrębnionej funkcji drogowej, co jest w oczywistej sprzeczności z przedłożonym przez skarżącego operatem. Powyższe jest o tyle istotne, iż brak stwierdzenia transakcji nieruchomościami drogowymi pozwolił biegłemu sporządzającemu operat na zastosowanie § 49 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 – dalej rozp. z 2023 r.). Odwołanie zawiera również szereg innych zarzutów kwestionujących prawidłowość operatu rzeczoznawcy T. Z., do których ten się wyczerpująco nie odnosi w niepodpisanym piśmie z 26 sierpnia 2024 r. Skarżący podniósł konkretne zarzuty, odnoszące się do przedstawionej w operacie analizy rynku nieruchomości, gdzie wskazywano m.in. na wykorzystanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niż działka wyceniana, posłużenia się działką nieistniejącą jak również brakiem analizy rynku nieruchomości drogowych. Przy tak istotnych zarzutach, Kolegium wadliwie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji poprzestało na prostym powieleniu tez rzeczoznawcy, względnie stanowiska organu I instancji. Powyższe oznacza, że ocenę zgromadzonego materiału dowodowego dokonaną przez organ odwoławczy uznać należy za powierzchowną. Rozpoznając sprawę, organ II instancji stwierdził, że opinia ta wykonana została zgodnie z przepisami prawa materialnego, zawarte w operacie szacunkowym wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości, operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych niejasności, a twierdzenia w nim zawarte poparte są rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione. Wnioskom tym nie towarzyszyły jednak żadne dodatkowe ustalenia czy własne oceny organu II instancji uwzględniające również zarzuty podnoszone przez skarżącego w odwołaniu. Podkreślić należy, że oszacowanie nieruchomości musi opierać się na porównaniu jej z nieruchomościami podobnymi, gdyż jest to podstawowy wymóg wynikający z przepisów ustawowych. Operat szacunkowy powinien zaś w tym względzie zostać przez organ oceniony z tej perspektywy. Tylko wtedy, gdy powyższe wymogi są zachowane, operat może stanowić wiarygodny dowód, na podstawie którego organ jest uprawniony do ustalenia wartości nieruchomości, ewentualnego wzrostu wartości jak i do odpowiedniego wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej. Sąd podkreśla, że zagadnienie doboru nieruchomości podobnych podlega kontroli zgodności z prawem, jakkolwiek z wyłączeniem kwestii wymagających wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. To na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (patrz np. wyroki NSA z dnia 17 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 2882/18 i 27 stycznia 2021 r. sygn. akt I OSK 1802/20, dostępne CBOSA). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (tu: organ administracji publicznej). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne i zawierać prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości. Ocena przydatności tego dowodu i jego poprawności nie może opierać się wyłącznie na zbadaniu przesłanek formalnych (por. wyroki NSA z dnia 19 maja 2022 r. sygn. akt II OSK 1112/19 i 12 maja 2022 r. sygn. akt I OSK 1693/21, dostępne jw.). Przypomnieć należy, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi art. 37 u.p.z.p., który w ust. 12 odsyła do zasad określenia tej wartości na podstawie u.g.n., o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Opinia rzeczoznawcy stanowi główne źródło dowodowe, ale nie ma przy tym charakteru wiążącego. Podlega ocenie właściwego organu administracyjnego i jakkolwiek organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, to nie mogą też bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Organ nie może się ograniczyć do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, czy powielać ogólne i nie uzasadnione szerzej stanowisko zawarte w niepodpisanym piśmie stanowiącym odpowiedź na odwołanie, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest wiarygodna. W tym zakresie rację ma skarżący, że organ II instancji nie uczynił zadość temu obowiązkowi. Nie jest wystarczające stwierdzenie, że operat został wykonany prawidłowo. Nie wiadomo bowiem na jakiej podstawie organ odwoławczy doszedł do tych wniosków i czy w rzeczywistości operat został poddany rzetelnej kontroli w postępowaniu odwoławczym. Zauważyć należy, że Kolegium nie zawarło w swojej decyzji własnego stanowiska zawierającego ocenę operatu przygotowanego na zlecenie organu I instancji i ocenę kontroperatu przedłożonego przez skarżącego (szczególnie w kontekście twierdzeń zawartych w odwołaniu) oraz wynikających z nich ustaleń, co zasadnym czyni zarzut braku wyczerpującego wyjaśnienia okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Uwzględniając powyższe, stwierdzić należy, że zawarte w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego sformułowania stanowią konglomerat treści operatu i uniwersalnych, ogólnych zwrotów formułowanych w orzecznictwie oraz w niepodpisanym piśmie rzeczoznawcy T. Z., co w żaden sposób nie pozwala prześledzić ewentualnego procesu dochodzenia do wniosków, będących podstawą rozstrzygnięcia. Wszystkie powyżej wskazane zastrzeżenia Sądu, dotyczące uchybień organu II instancji w rozpatrzeniu sprawy, świadczyły o istotnym naruszeniu przepisów art. 7, art. 8 § 1, art. 11 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. Nastąpiło to w powiązaniu z wyżej przywołanymi przepisami prawa materialnego. W ocenie Sądu organ odwoławczy przed rozstrzygnięciem sprawy nie podjął wszelkich niezbędnych działań w celu jej prawidłowego załatwienia. Doprowadziło to do co najmniej przedwczesnego utrzymania w mocy decyzji o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, skoro kwestia określenia wartości nieruchomości - powiązana z uprzednią oceną przydatności dowodowej operatu szacunkowego jak i przedłożonego przez stronę kontroperatu jest nadal otwarta. Na brak odpowiedniej wnikliwości pośrednio wskazuje również błędne przywoływanie przez organ odwoławczy aktów prawnych, będących podstawą opracowania operatu szacunkowego w niniejszej sprawie. W kontekście powyższego wyjaśnienia wymaga, że złożony do akt niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 15 grudnia 2023 r., a więc w dacie, w której obowiązywało rozp. z 2023 r. Na mocy § 86 tego rozporządzenia, weszło ono w życie z dniem 9 września 2023 r., wobec czego operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony w oparciu o przepisy tego właśnie rozporządzenia. Powyższe jest okolicznością bezsporną i wynika z treści samego operatu jak i z decyzji organu I instancji. Tymczasem organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji stwierdzając, że operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, zgodnie z przepisami i wytycznymi z rozp. z 2023 r. odwołuje się do rozporządzenia Rady Ministrów z dna 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 – dalej rozp. z 2004) opisując ten akt prawny jako "rozporządzenie RM" i przywołując treść § 55 ust. 2 i § 56 ust. 4 rozp. z 2004 r. W tym miejscu wskazać należy, iż w treści uzasadnienia decyzji organ odwoławczy argumentując, iż wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem wejścia w życie m.p.z.p. jako datę jego uchwalenia wskazał 2021 r. Mając na uwadze, iż organ odwoławczy wcześniej przywołał w sposób prawidłowy m.p.z.p. z 2018 r. stwierdzić należy, iż powyższe może być uznane za oczywisty błąd pisarski, który jednak również wskazuje na niestaranność w formułowaniu treści uzasadnienia. Prawidłowe rozpatrzenie sprawy w drugiej instancji będzie wymagało zatem w pierwszej kolejności ponownej oceny okoliczności sprawy na podstawie zgromadzonych i ewentualnie uzupełnionych dowodów, a dalej poczynienia odpowiednich ustaleń faktycznych. Przede wszystkim Kolegium zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o ponowne wyjaśnienie kwestii dotyczących nieruchomości szacowanej i nieruchomości porównywanych przy wyborze transakcji, wykorzystanych do wyceny wartości rynkowej nieruchomości - w kontekście doboru transakcji obejmujących nieruchomości podobne. Po uzupełnieniu materiału procesowego należy jeszcze raz, wyczerpująco, odnieść się do zastrzeżeń zgłaszanych przez skarżącego w toku postępowania. Następnie, w zależności od wyników postępowania wyjaśniającego i końcowej oceny materiału dowodowego, rzeczą organu będzie rozważenie, czy stan sprawy uzasadnia jej merytoryczne załatwienie poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej ostateczną decyzją organu odwoławczego, a jeśli tak - to w jakiej wysokości. Organ odwoławczy dokona również rzetelnej i samodzielnej oceny kontroperatu z uwzględnieniem wyjaśnień zawartych w odwołaniu. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt 2 wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a, zasądzając na rzecz strony skarżącej kwotę 13.166 zł. z tego tytułu. Sąd uwzględnił wynik sprawy, wniosek strony i wysokość uiszczonych kosztów sądowych (opłaconego wpisu stosunkowego od skargi w kwocie 2.349 zł), opłaty od pełnomocnictwa (17 zł.) oraz opłaty za czynności radcy prawnego w kwocie 10.800 zł. ustaloną zgodnie z §14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z §2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).