IV SA/Po 239/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu [...] listopada 2017 r. sprawy ze skarg Gminy [...], T. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargi Wyrokiem z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. akt IV SA/Po 1299/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na decyzję Wojewody uchylającą decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] ustalającą na rzecz T. P. odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł stanowiące należność za grunt wydzielony pod drogę, przejęty na rzecz Gminy T. , oznaczony w ewidencji gruntów jako działki nr [...] (obecnie [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha), [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha ark. mapy [...] obręb C. . W uzasadnieniu Sąd wskazał, że na gruncie art. 10 ust. ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. jedną z przesłanek koniecznych do spełnienia dla przejścia za odszkodowaniem własności działki na gminę, było przeznaczenie tej działki w wyniku podziału pod budowę ulicy, przy czym ulica ta nie musiała być zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych. Ważne natomiast by ulica ta miała charakter ogólnodostępny i była przeznaczona do obsługi działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Działki o nr [...] w uproszczonym planie miejscowym znajdowały się na obszarze przeznaczonym pod budowę drogi gminnej o charakterze lokalnym lub dojazdowym, ale przeznaczenia takiego nie wskazano w nim dla działki nr [...] (obecnie [...], [...] i [...]). Powyższe ma znaczenia dla oceny skutku dokonanego podziału, tj. dla oceny czy działki te przeszły na własność Gminy T. i w dalszej kolejności czy zasadnym jest ustalenie za nie odszkodowania. Sąd zgodził się ze stanowiskiem organu odwoławczego co do oceny wartości operatu szacunkowego. Sąd wyjaśnił, że w niniejszej sprawie biegły oszacował wartość nieruchomości w operaciu o podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Jednakże, operat ten nie zawiera opisu nieruchomości porównywanych, które stanowią o podobieństwie z nieruchomością podlegającą wycenie. Rzeczoznawca winien zawrzeć szczegółowy opis badanych nieruchomości, z uwzględnieniem tych cech, które skutkują możliwością uznania ich za działki podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak tych elementów nie pozwala na weryfikację cech nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę i w konsekwencji podważa wiarygodność całego operatu. Dopiero w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość tę określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z nowego przeznaczenia. Wyrokiem z dnia 12 września 2016 r sygn. akt I OSK 2648/15 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od ww. wyroku. Decyzją z dnia z [...] sierpnia 2016 r., znak [...] Starosta P. na podstawie art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1744; zwanej dalej "u.g.n.") orzekł o: 1. ustaleniu na rzecz T. P. odszkodowania w łącznej kwocie [...]zł stanowiącej należność za grunt wydzielony pod drogę, przejęty na rzecz Gminy T. , oznaczony w ewidencji gruntów: obręb C. arkusz mapy [...], działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, zapisane w dacie [...] grudnia 1996 r. w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność T. P. 2. umorzeniu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie T. , oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb C., arkusz mapy 1, działki: [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha (dawna nr [...] o pow. [...] ha), zapisane w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność Gminy T. . 3. ustalone w pkt. 1 odszkodowanie wypłacone zostanie przez Wójta G. P. na rzecz uprawnionego jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Odwołanie od ww. decyzji złożyli Gmina T. oraz T. P.. Gmina T. w odwołaniu zakwestionowało rzetelność operatu szacunkowego sporządzonego przez M. S.. Zdaniem Gminy operat szacunkowy jest przede wszystkim wadliwy dlatego, iż pominięto 17 transakcji z okresu od marca 2013 r. do marca 2016 r. mieszczących się w przedziale cenowym od 15-57,47 złotych za 1 m2. Co więcej odległość od P. nie ma wpływu na cenę nieruchomości drogowych, niezasadnie odrzucono transakcję numer 4 na stronie numer [...] operatu szacunkowego, najistotniejszą cechą dla nieruchomości drogowej jest jej otoczenie, a w przypadku przedmiotowych działek to były niezagospodarowane pola w dacie [...] grudnia 1996 r. T. P. zarzucił decyzji organu I instancji naruszenie przepisów u.g.n. poprzez uznanie za dowód wiarygodny operat szacunkowy, który sporządzono przy wykorzystaniu transakcji nieruchomościami stanowiącymi drogi wewnętrzne nabywane przez Gminę T. po zaniżonej cenie od osób fizycznych. Oprócz tego wskazał, że Starosta nie rozpoznał wniosku z [...] lipca 2016 r. o powołanie nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem T. P. Rada Gminy T. uchwala plan miejscowy, który przeznacza określone działki pod drogi wewnętrzne (zamiast drogi publiczne), a to wszystko po to, aby uniknąć wystąpienia skutku, o jakim mowa w art. 98 ust, 1 u.g.n. W rezultacie Gmina T. wykupuje te drogi wewnętrzne od ich właścicieli, którzy "chcąc pozbyć się problemu, jakim jest droga", sprzedają je po cenie nierynkowej. W rezultacie T. P. uważa, że w sprawie zastosowanie powinien znaleźć mechanizm wyceny nieruchomości drogowej, o jakim mowa w § 36 ust. 4 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109; zwanego dalej "rozporządzeniem"): tj. należy uwzględnić przedmiotowe działki tak, jak gdyby miały one przeznaczenie przeważające wśród gruntów dla nich przyległych, a zatem przeznaczenie mieszkaniowe. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23; zwanej dalej "k.p.a.") umorzył postępowanie odwoławcze w zakresie punktu 2 decyzji organu I instancji (pkt 1) oraz utrzymał tą decyzję w zakresie punktów 1 i 3 (pkt 2). W uzasadnieniu Wojewoda wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] grudnia 1996 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w P. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę numer [...], arkusz mapy [...], obręb C., o całkowitej powierzchni [...] m2. W wyniku wydania tej decyzji powstały m.in. działki o numerach [...]. Przedmiotowa decyzja podziałowa jest ostateczna i wywarła skutki prawne. Wojewoda ustalił, że ww. działki w dacie dokonywania podziału były przeznaczona pod budowę nowych ulic - dróg dojazdowych o symbolu na załączniku graficznym "KD". Przeznaczenie to wynikało z uchwały Rady Gminy nr [...] z dnia [...] października 1993 r. w sprawie uchwalenia uproszczonego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w C. gmina T. (Dz. Urz. Woj. Poznańskiego z 1993 r. Nr [...], poz. [...]). Wojewoda wyjaśnił następnie, że strony: T. P. oraz Gmina T. prowadziły negocjacje w sprawie ustalenia kwoty odszkodowania za m.in. działki o numerach od [...] do [...], jednak nie osiągnęły one porozumienia. Wojewoda wyjaśnił ponadto, że T. P. reprezentował adwokat P. K., czyli zawodowy pełnomocnik. Z kolei Gmina T. to podmiot publicznoprawny, który zna doskonale prawo. Z tego powodu organ II instancji uznał, że wymienione osoby doskonale zdają sobie sprawę z możliwości zaskarżenia decyzji w części, jak i dysponują umiejętnością formułowania pism procesowych adekwatnych w stosunku do tego, jak towarzyszyła danej czynności prawnej intencja. Mając na uwadze powyższe Wojewoda uznał, że przedmiotem odwołań były pkt 1 i 3. Wobec tego w ocenie Wojewody niezbędne było wydanie rozstrzygnięcia o umorzeniu postepowania odwoławczego w zakresie pkt 2 decyzji organu I instancji. Dalej Wojewoda wskazał, że w rozpoznawanej strony usiłowały przed ustaleniem odszkodowania na drodze administracyjnej osiągnąć porozumienie cywilnoprawne, a zatem wymóg przeprowadzenia rokowań w rozumieniu art. 98 ust. 3 u.g.n. został spełniony. W ocenie Wojewody operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. jest rzetelny i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Operat pod względem swej zawartości nie uchybia wymogom nałożonym mocą § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny, gdyż operat zawiera każdy z wymienionych w tym przepisie elementów. Biegły prawidłowo określił powierzchnię wycenianych działek, a także ich przeznaczenie planistyczne - publiczna droga dojazdowa. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo stwierdził, iż grunt był w dacie wydania decyzji podziałowej nieużytkowany i niezagospodarowany, otoczony polami. Wreszcie organ odwoławczy zauważył, iż M. S. napisał, że na gruncie nie było nakładów, a które to ustalenia są tożsame z ustaleniami innego rzeczoznawcy majątkowego w operacie, który sporządziła rzeczoznawca majątkowy A. W. [...] marca 2014 r. Ta zbieżność przemawia na korzyść ocenianego operatu M. S.. Operat nie zawiera omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Organ odwoławczy sprawdził obliczenia wykonane przez biegłego, konstatując, iż uznał je za w pełni prawidłowe. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosował m.in. art. 130, art. 134 oraz art. 154 u.g.n. Wprawdzie w operacie szacunkowym biegły nie wytłumaczył, dlaczego od razu wycenił nieruchomość przyjmując jej drogowe przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, to jednak w wyjaśnieniach z [...] listopada 2016 r. wytłumaczył ten stan rzeczy. Odnosząc się do zarzutów stawianych operatowi szacunkowemu przez T. P. Wojewoda stwierdził, że w sprawie nie podlega ocenie działalność uchwałodawcza rady gminy T. . Uchwalane plany miejscowe stanowią akty prawa miejscowego. Ponadto z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy nie przyjął do porówna transakcji nieruchomościami drogowymi o przeznaczeniu "drogi wewnętrzne", w przypadku których cena rzeczywiście mogłaby być - z uwagi na szczególne okoliczności - zaniżona. Porównywalne nieruchomości były przeznaczone, w dacie ich sprzedaży, pod drogę publiczną. Skoro operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, to brak było podstaw do powołania nowego biegłego w sprawie. Odnosząc się do zarzutów Gminy Wojewoda stwierdził, że część 17 nieruchomości miała nieporównywalne przeznaczenie w stosunku do przedmiotu wyceny. Działki o numerach od [...] do [...] były przeznaczone pod ulicę dojazdową (drogę publiczną). Tymczasem zaś: działki o numerach [...] (transakcja z [...] czerwca 2015 r.) miała przeznaczenie mieszkaniowe, działki o numerach [...] i [...], obręb S. (transakcja z [...] sierpnia 2014 r.) miała przeznaczenie "2KD- W", czyli tereny dróg wewnętrznych. Podobnie rzecz przedstawia się z działką numer [...], która w dniu [...] grudnia 2014 r. (data transakcji) była przeznaczona pod drogę wewnętrzną, zaś działka numer [...], obręb T. była w części przeznaczona pod infrastrukturę techniczną "IT". W ocenie organu II instancji słusznie rzeczoznawca majątkowy M. S. odrzucił te transakcje i przyjął ponadto te z nich (o przeznaczeniu porównywalnym), które mają dodatkową równie korzystną lokalizację co przedmiotowe działki o numerach od [...] do [...]. W tym miejscu wskazać należy na pismo Zdaniem Wojewody wbrew twierdzeniom Gminy odległość od miasta będącego siedzibą województwa ma wpływ na wartość nieruchomości. Wszak taka droga obsługuje grunty (np. mieszkaniowe lub usługowe), które są cenniejsze. Dobór cech rynkowych i ocena dowolnej nieruchomości przez pryzmat tej cechy rynkowej wymaga posiadania specjalnych wiadomości, których Gmina T. nie posiada. Biegły porównał przedmiotowe działki z różnymi nieruchomościami drogowymi z terenu gmin T. , D. i S. Las. Zgodnie orzecznictwem sądowoadministracyjnym rynek lokalny to rynek powiatowy. Zdaniem Wojewody biegły w operacie uwzględnił nieruchomości podobne wyjaśniając jednocześni, że nieruchomości są niepowtarzalne w miejscu i czasie. Oznacza to, że nie ma nieruchomości identycznych i zawsze jest tak, że pomiędzy nieruchomościami zachodzą jakieś różnice. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Gmina T. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącym pkt.2 tj. utrzymuję decyzję w mocy w zakresie zaskarżonych punktów I, który to ma brzmienie "orzeka ustalić na rzecz T. P. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł (słownie złotych: [...]) oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Gmina zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 7, art.77 § 1 i art. 80 k.p.a. - art.4 pkt. 16 i pkt. 17, art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 175 u.g.n. - § 4 ust.3, § 36 ust. 1, 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami) Gmina zakwestionowała wysokość ustalonego odszkodowania twierdząc, że jest ono zawyżone. Zdaniem Gminy biegły rzeczoznawca M. S. błędnie bierze do porównania transakcje z rejonu zurbanizowanych jednostek i otoczenia pod aktywizacje gospodarczą. Przedmiotem wyceny była nieruchomość składająca się z 7 działek, która została wydzielona z pola. Otoczenie również stanowiło pole w fazie rozwoju. W związku z tym do wyceny jako nieruchomości podobne należało poszukać danych z lokalizacji pozbawionych intensywnego zagospodarowania. Niedopuszczalnym również jest, aby porównywać działki drogowe o pow. 113m2 czy 333m2 do nieruchomości o pow. 2ha. Przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość składająca się z 7 działek o pow. 2ha, a nie poszczególne działki. Opinia rzeczoznawcy została sporządzona nierzetelnie i nie odzwierciedla wartości rynkowej nieruchomości poprzez przyjęcie do porównania niewłaściwych nieruchomości. Gmina podniosła, że w kontroperacie sporządzonym na zlecenie Gminy rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę 1 m2 nieruchomości przeznaczonej pod komunikację na [...] zł/m2, a więc wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w zaokrągleniu na kwotę [...]zł. Skarga została zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Po 237/17. Skargę na decyzję Wojewody złożył również T. P. zarzucając jej naruszenie: - art. 136 k.p.a. przez nieprzeprowadzenie postępowania w zakresie niezbędnym dla wyjaśnienia sprawy i wydania decyzji, - art. 138 §1 pkt. 1 kpa przez utrzymanie w mocy decyzji, która podlegała obowiązkowemu uchyleniu - art. 7 ustawy o drogach publicznych w przedmiocie dopuszczalności bycia przez Gminę właścicielem wielkiej ilości nieruchomości drogowych - dróg wewnętrznych i skutków z tym związanych dla rynku nieruchomości drogowych. T. P. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty. Skarżący wskazał, że na terenie Gminy T. nie istnieje w ostatnich kilku latach rynek nieruchomości drogowych mogący stanowić podstawę do porównań w działalności rzeczoznawcy majątkowego szacującego wartość mojej nieruchomości. Wartość nieruchomości nie mogła zostać oszacowana poprzez porównywanie wartości działek drogowych. Powinna zostać oszacowana na podstawie wartościami gruntów przyległych. Skarga została zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Po 240/17. Postanowienie z dnia 12 września 2017 r. Sąd postanowił połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. akt IV SA/Po 239/17 i IV SA/Po 240/17 i prowadzić je dalej pod sygn. akt IV SA/Po 239/17. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargi nie są zasadne. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Z kolei z art. 98 ust. 3 u.g.n. wynika, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady określania odszkodowania określają przepisy art. 128 – 135 u.g.n. Zaznaczyć trzeba, że w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. akt IV SA/Po 1299/14 zostało przesądzone, iż decyzją z dnia [...] grudnia 1996 r. [...] Kierownika Urzędu Rejonowego w P. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości nr [...] o pow. [...] m2 zaznaczając w pkt II, że z dniem w którym decyzja ta stanie się ostateczna, grunty wydzielone pod ulicę stanowiące działki nr [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow, [...] m2, [...] o pow. [...] m2. [...] o pow. [...] m2 oraz [...] o pow. [...] m2. przejdą na własność Gminy T. . Sąd zaakceptował również ustalenia Wojewody, iż w uproszczonym miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w C. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. z dnia [...] października 1993 r. działki przejęte pod budowę dróg na dzień [...] grudnia 1996 r. znajdowały się na terenie przeznaczonym pod budowę dróg, a mianowicie działka nr [...] została oznaczona symbolem [...], działka nr [...] symbolem [...], działka nr [...] symbolem [...] oraz [...], działka nr [...] symbolem [...]. działka nr [...] symbolem [...] działka nr [...] symbolem [...], działka nr [...] symbolem [...] przy czym [...] oznacza drogę lokalną a [...] drogę dojazdową. Na obecnym etapie postępowania spór między stronami sprowadza się do wysokości ustalonego odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Z kolei z art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 6 rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W myśl natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową wycena rozpoczyna się od porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym. Jak wynika z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a). Oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wzrost wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 września 2012r. sygn. akt I OSK 2367/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w przypadku ustalenia wartości nieruchomości. Stanowi on opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Organ administracji nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza jednak, że organy administracji publicznej mogą bezkrytycznie przyjąć każde opracowane przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego. Obowiązkiem organu administracji jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; http://orzecznia.nsa.gov.pl). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.. W ocenie Sądu Wojewoda prawidłowo ocenił wartość dowodową przedłożonego operatu. Został on sporządzony w sposób rzetelny. Jest spójny i logiczny. Ponadto Wojewoda dokonując oceny przedmiotowego operatu prawidłowo uznał, że spełnia on wszystkie wymogi formalne. Przede wszystkim operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 rozporządzenia i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania z działek o nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przedmiotowych działek według stanu na dzień [...] grudnia 1996 r., a poziom cen na dzień [...] kwietnia 2016 r. W operacie analizą objęto rynek nieruchomości drogowych. Wskazano, że z uwagi na ograniczoną ilość transakcji na terenie Gminy T. obszar analizy rozszerzono na teren gmin sąsiednich powiatu [...]. Zabieg ten uznać należy za w pełni dopuszczalny. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że pod pojęciem rynku lokalnego należy rozumieć rynek z obszaru gminy lub powiatu ( por. wyroki NSA z dnia 20 października 2010 r., I OSK 23/10, z dnia 22 maja 2012 r. I OSK 701/11, z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. I OSK 1460/12 http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym jako niezasadne Sąd ocenił zarzuty podniesione przez T. P.. Wreszcie Wojewoda prawidłowo uznał, że przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa, co zostało w sposób szczegółowy opisane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W operacie zawarto szczegółowy opis nieruchomości podobnych przyjętych do metody porównywania parami. Wyjaśniono także, że zastosowanym przez biegłego kryterium podobieństwa były m.in. takie cechy jak: lokalizacja nieruchomości, sąsiedztwo (otoczenie) oraz walory dodatkowe. Reasumując w ocenie Sądu Wojewoda dokonał prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez M. S.. Operat pod względem formalnym jest zgodny z przepisami prawa. Jest jasny i logiczny. W konsekwencji mógł posłużyć organowi do ustalenia wysokości odszkodowania. Argumentacja Gminy T. podniesiona w skardze sprowadzająca się do próby podważenia merytorycznej części operatu nie może odnieść zamierzonego przez stronę skutku. Do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Takiego operatu Gmina w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyła. Natomiast przedłożenie operatu szacunkowego w toku postępowania przed sądem administracyjnym nie może skutecznie podważyć prawidłowości oceny materiału dowodowego dokonanej przez organ. Zgodnie z art. 106 ust. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369; zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przeprowadzenie dowodu z kontroperatu w ocenie Sądu nie mieści się w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego, o którym mowa w omawianej regulacji. Ponadto wykorzystany w sprawie operat nie budził istotnych wątpliwości, które wymagałyby wyjaśnienia. Z powyżej wskazanych powodów Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.