IV SA/Po 661/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tomasz Grossmann po rozpoznaniu w dniu 08 października 2024 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej w P. na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 25 czerwca 2024 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania robót budowlanych postanawia: 1. odrzucić skargę; 2. zwrócić skarżącej kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych uiszczonego wpisu od skargi. Pismem z 29 lipca 2024 r., opatrzonym podpisem "J. ", Wspólnota Mieszkaniowa w P. (zwana też dalej "Wspólnotą" lub "skarżącą") wniosła skargę na opisaną w sentencji niniejszego postanowienia decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z 25 czerwca 2024 r. W wykonaniu zarządzenia Przewodniczącego Wydziału z 27 sierpnia 2024 r. skarżąca została wezwana do usunięcia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych skargi, przez złożenie dokumentu wykazującego umocowanie do wniesienia skargi i określającego sposób reprezentacji strony skarżącej (KRS, statut, ...) zgodnie z art. 29 p.p.s.a., pod rygorem odrzucenia skargi. Wezwanie zostało doręczone skarżącej na adres podany w skardze (odebrane przez J. J., działającą w charakterze "upoważnionego pracownika") w dniu 04 września 2024 r. (k. 18 akt sądowych). W odpowiedzi na wezwanie, pismem z 05 września 2024 r. (data nadania: 06 września 2024 r. – k. 24 akt sądowych) J. J. poinformowała, że załączona do tego pisma umowa o zarządzanie nieruchomością – zawarta w dniu 28 lutego 2023 r. pomiędzy: Wspólnotą, reprezentowaną przez Zarząd, a "Zarządzanie Nieruchomościami J. J." (k. 21-23 akt sądowych) – w § 4 upoważnia ją do reprezentowania Wspólnoty. W myśl tego postanowienia umowy: "Właściciele nieruchomości udzielają pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w P. przed sądami, instytucjami i innymi organami, w tym korespondencji". W wykonaniu zarządzenia z 12 września 2024 r. zarząd Wspólnoty został wezwany do podpisania skargi i przedłożenia dokumentu wykazującego umocowanie do wniesienia skargi (uchwały ustanawiającej zarząd wspólnoty mieszkaniowej – w oryginale lub odpisu uwierzytelnionego przez osobę do tego uprawnioną – w szczególności notariusza), w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi. Zarządzenie zostało doręczone skarżącej (odebrane przez J. J. działającą w charakterze "upoważnionego pracownika") w dniu 16 września 2024 r. (k. 31 akt sądowych). Do dnia wydania niniejszego postanowienia, powyższe wezwanie pozostało bez odpowiedzi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; w skrócie "p.p.s.a.") skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym. Jednym z takich wymogów jest podpisanie pisma – przez stronę albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika, o czym stanowi art. 46 § 1 pkt 4 p.p.s.a. Z art. 49 § 1 p.p.s.a. wynika, że jeżeli pismo strony nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący wzywa stronę o jego uzupełnienie lub poprawienie w terminie siedmiu dni pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania, chyba że ustawa stanowi inaczej. Taką szczególną regulacją ustawową jest art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a., w myśl którego sąd odrzuca skargę, jeżeli w wyznaczonym terminie nie uzupełniono jej braków formalnych. Powyższy przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a zatem w przypadku nieuzupełnienia przez stronę skarżącą braków formalnych skargi w wyznaczonym terminie, sąd jest zobowiązany do odrzucenia skargi. Zgodnie z art. 28 § 1 p.p.s.a. osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Jak wynika z art. 29 p.p.s.a. przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. W niniejszej sprawie skarga, mająca pochodzić od Wspólnoty Mieszkaniowej w P., została podpisana przez J. J. jako osobę zarządzającą nieruchomością wspólną ww. wspólnoty (zwaną też dalej "Zarządzającą"), w sytuacji, w której Wspólnota – co bezsporne, a co potwierdza treść wyżej opisanej umowy z 28 lutego 2023 r. zawartej z Zarządzającą – posiada ustanowiony zarząd. W związku z tym należy zauważyć, że reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048; w skrócie "u.w.l."). Kluczowe dla sprawy regulacje omówił Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 27 czerwca 2022 r. o sygn. akt II OZ 380/22 (wszystkie cytowane w niniejszym postanowieniu orzeczenia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl), wskazując, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W konsekwencji skarga do sądu administracyjnego w przypadku: - tzw. małej wspólnoty – powinna zostać podpisana przez właścicieli lokali dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez wspólnotę, udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących większością udziałów; - dużej wspólnoty – powinna zostać podpisana przez zarząd wspólnoty; w tym celu należy ustalić skład zarządu wspólnoty, poprzez wezwanie do nadesłania stosownej uchwały. W świetle powyższych uwag nie ulega wątpliwości, że u.w.l. wyraźnie rozróżnia "zarząd" wspólnoty od "zarządcy", któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. (por. postanowienie NSA z 26.04.2023 r., II OZ 211/23). W konsekwencji należy podzielić stanowisko, zgodnie z którym "ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20, art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, oraz postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach: z dnia 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z dnia 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z dnia 26 września 2016 r., I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16, I SA/Gl 1472/16 - CBOSA). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury). Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20, 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia natomiast ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której – w zakresie nieuregulowanym – powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego) - por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13" (zob. postanowienie WSA z 23.07.2018 r., III SA/Wr 282/18). Zwrócić trzeba również uwagę na treść art. 35 § 1 i 2 p.p.s.a., zgodnie z którym pełnomocnikiem strony może być adwokat lub radca prawny, a ponadto inny skarżący lub uczestnik postępowania, jak również małżonek, rodzeństwo, wstępni lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia, a także inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne (§ 1). Pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nieposiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego. Dotyczy to również państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (§ 2). Niewątpliwie powyższe regulacje Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi są w istotnej mierze odmienne od reguł postępowania przed sądami powszechnymi, bowiem w myśl art. 87 § 1 i 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1550; w skrócie "k.p.c.") pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, w sprawach własności intelektualnej także rzecznik patentowy, a w sprawach restrukturyzacji i upadłości także osoba posiadająca licencję doradcy restrukturyzacyjnego, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również małżonek, rodzeństwo, zstępni lub wstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia (§ 1). Pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nieposiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego. Osoba prawna prowadząca, na podstawie odrębnych przepisów, obsługę prawną przedsiębiorcy, osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej może udzielić pełnomocnictwa procesowego – w imieniu podmiotu, którego obsługę prawną prowadzi – adwokatowi lub radcy prawnemu, jeżeli została do tego upoważniona przez ten podmiot (§ 2). Jak z powyższego wynika, o ile na gruncie cytowanych przepisów k.p.c. normujących postępowanie przed sądami cywilnymi można przyjąć, że osoba zarządzająca nieruchomością wspólną na podstawie umowy o administrowanie tą nieruchomością pozostaje ze wspólnotą mieszkaniową w stałym stosunku zlecenia i na tej podstawie może reprezentować wspólnotę w takim postępowaniu (jeżeli przedmiot sprawy wchodził w zakres tego zlecenia), o tyle na gruncie przepisów p.p.s.a. zasadniczo jedyny przypadek, w którym osoba zarządzająca nieruchomością wspólną (w rozumieniu jej administratora), nie będąca zawodowym pełnomocnikiem (adwokatem lub radcą prawnym), mogłaby reprezentować w postępowaniu sądowoadministracyjnym wspólnotę mieszkaniową, w której ustanowiony został zarząd, zachodziłby wówczas, gdyby ów administrator był jednocześnie uczestnikiem postępowania. Jest poza sporem, że w niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi. W konsekwencji nie można uznać, że skarga w tej sprawie została wniesiona i podpisana przez osobę do tego uprawnioną w świetle obowiązujących przepisów p.p.s.a. Nie ma ponadto wątpliwości, że do dnia wydania niniejszego postanowienia nie został uzupełniony brak formalny skargi poprzez przedłożenie uchwały ustanawiającej zarząd Wspólnoty. Nawet zatem twierdzenie Zarządzającej o dysponowaniu upoważnieniem do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu sądowoadministracyjnym na podstawie przedstawionej umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z zarządem Wspólnoty – które to twierdzenie Sąd uznaje za nietrafne – nie może skutecznie obezwładnić zarzutu nieusunięcia przez skarżącą ww. braku formalnego w zakreślonym terminie, pomimo otrzymania uprzedniego wezwania. Siedmiodniowy termin do jego usunięcia upłynął bowiem bezskutecznie z dniem 23 września 2024 r. (poniedziałek). Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 w związku z art. 57 § 1 p.p.s.a., orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji postanowienia, tj. skargę odrzucił. O zwrocie z urzędu całego uiszczonego wpisu od skargi (pkt 2 sentencji postanowienia) Sąd orzekł na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 i § 2 p.p.s.a.