IV SA/Po 900/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Maciej Busz Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Pracownia A. K. W. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej (8 budynków bliźniaczych) oraz budynku handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi i infrastrukturą techniczną obsługującą w/w inwestycję, projektowanych na działce nr [...] ark. [...] na terenie położonym w G. przy ul. [...]. Prezydent Miasta G. decyzją z dnia [...] kwietnia 2015r. nr [...], działając na podstawie art. 59, art. 60 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015r. poz. 199 ze zm. obecnie j.t. Dz.U z 2016r. poz. 778 – dalej u.p.z.p.) orzekł w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla powyższej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Dalej organ I instancji wskazał, że wiodącą i podstawową funkcją terenu w obszarze analizowanym stanowiącym zwarty urbanistycznie kwartał, stanowi zabudowa produkcyjna i usługowa. Po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz po odniesieniu wniosków z analizy do informacji zawartych we wniosku inwestora i dołączonej do niego propozycji zagospodarowania przedstawionego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 stwierdzono, że nie jest możliwe wydanie decyzji. Analiza szeroko pojętego sąsiedztwa wykazała, że nie jest spełniony zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunek dotyczący kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i pkt 2 w zakresie dostępu do komunikacji publicznej. Od powyższej decyzji odwołał się K. W. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Pracownia A. K. W. reprezentowany przez adwokata T. Ś., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie wniosku o wydanie warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2015 r. nr [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że możliwość zlokalizowania inwestycji o określonym przeznaczeniu musi wynikać z całokształtu sporządzonej analizy. Ustawodawca choć sformułował w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa, nie przyznał prymatu kontynuacji funkcji zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, lecz nakazał organom administracji publicznej odwołać się do całości obszaru objętego analizą. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazano, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do inwestora, lecz odnieść ją należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zaznaczono przy tym, że wystarczającym jest aby na analizowanym obszarze znajdował się przynajmniej jeden obiekt pozwalający na stwierdzenie, iż zamierzenie budowlane przedstawione we wniosku inwestora jest możliwe do zaakceptowania w świetle wymogów ładu przestrzennego. Prezydent Miasta G. po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia [...] lutego 2016r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej (8 budynków bliźniaczych) oraz budynku handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi i infrastrukturą techniczną obsługującą w/w inwestycję, projektowanych na działce nr [...] ark. [...] na terenie położonym w G. przy ul. [...]. W decyzji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 15,0 m od frontowej granicy działki, co pokazano na załączniku mapowym. W decyzji wskazano, że wskaźnik intensywności zabudowy wynosi max. 20% całkowitej powierzchni działki. Zgodnie z decyzją szerokość elewacji frontowej dla pojedynczego segmentu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej wynosi max 10 m, a dla pojedynczego budynku usługowo – handlowego wynosi max. 30,50 m. Wysokość zabudowy do kalenicy dla budynku mieszkalnego określono na nie więcej niż 10,50 m, max dwie kondygnacje naziemne plus poddasze użytkowe, natomiast dla budynku usługowo – handlowego na nie więcej niż 7m, max jedna kondygnacja. Dla zabudowy mieszkaniowej wskazano, że dach ma być stromy o kącie nachylenia połaci dachowej nie mniejszym niż 30o i nie większym niż 45o, zaś dla zabudowy usługowo – handlowej dach stromy o kącie nachylenia połaci dachowej nie mniejszym niż 20o i nie większym niż 45o. W decyzji wskazano, iż powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej dla funkcji mieszkalnej ma być nie mniejsza niż 500 m2. Określając wymagania w zakresie infrastruktury technicznej i obsługi komunikacyjnej wskazano, że obsługę komunikacyjną do drogi powiatowej należy zapewnić dwoma zjazdami, zaś miejsca postojowe należy realizować w granicach własnej działki nr [...] ark. [...] w ilości nie mniejszej niż dwa stanowiska postojowe na jeden lokal mieszkalny, trzy stanowiska postojowe na 10 zatrudnionych oraz trzy stanowiska postojowe na 100 m2 powierzchni użytkowej, przy zastrzeżeniu, że należy zapewnić sumaryczną liczbę miejsc postojowych. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła R. P., wskazując na okoliczność, że działka nr [...] objęta zakresem decyzji sąsiaduje z należącą do niej nieruchomością, na której już od trzydziestu lat prowadzona jest działalność przemysłowa (obecnie produkcja tworzyw sztucznych) i dla której wydano decyzję środowiskową na budowę hali produkcyjno – magazynowej do przetwórstwa tworzyw sztucznych. Zdaniem skarżącej niedopuszczalnym jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych w strefie zabudowy przemysłowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2016r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania i przestawił tryb oraz przesłanki, jakie muszą zostać spełnione aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588 – dalej rozporządzenie) i je opisało. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołał się również w szerokim zakresie na orzecznictwo sądów administracyjnych w sprawach dotyczących wydania warunków zabudowy. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy stwierdził, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje, iż planowana inwestycja jest zgodna z przepisami art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów Skarżącej Kolegium podkreśliło, że jednorodna funkcja panująca na działkach sąsiednich nie wyklucza wprowadzenia zagospodarowania, które nie jest powieleniem funkcji istniejącej, ale jej uzupełnieniem, zgodnym z funkcją dominującą. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza więc tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Kolegium wskazało, iż przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. Kolegium stwierdziło również, że planowana inwestycja spełnia warunki wynikające z art. 61 ust. 1. u.p.z.p. W ocenie Kolegium zasady prowadzenia postępowania przez organ I instancji określone w k.p.a. nie zostały naruszone. Organ I instancji podjął działania zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.), wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy w oparciu o treść art. 77 § 1 k.p.a. oraz dokonał oceny, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Wszystkie. kluczowe przesłanki dotyczące warunków zabudowy zostały przez organ I instancji zbadane, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej umożliwiała stronom zapoznanie się z motywami podjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia. R. P. kwestionując powyższą decyzję wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu domagając się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 k.p.a. oraz art. 12 k.p.a. konstytuujących zasadę wnikliwego działania organu gwarantującą dążenie do ustalenia prawdy obiektywnej w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak wszechstronnego i wnikliwego rozważenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego skutkujący nieuwzględnieniem przez organy obu instancji okoliczności, iż wiodącą i podstawową funkcją terenu, którego dotyczy planowana inwestycja stanowi zabudowa produkcyjna i usługowa, której nie da się w sposób bezkolizyjny pogodzić z funkcją mieszkaniową, co w konsekwencji prowadzi do naruszenia przez organy administracji publicznej zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa'' i zakłóca istniejący na analizowanym terenie ład przestrzenny oraz prowadzi do występowania szeregu konfliktów społecznych. Skarżąca wskazała również, że całkowicie niezauważonym przez organ I jak i II instancji jest to, że Prezydent Miasta G. w dniu [...] czerwca 2015r. wydał decyzję nr [...] o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku produkcyjno - składowego, produkcji i magazynowaniu artykułów z tworzyw sztucznych, przewidzianego do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...] w G. przy ulicy [...], tj. na działce bezpośrednio sąsiadującej z działką, dla której została wydana zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy dotycząca zabudowy mieszkaniowej. Nadto skarżąca podniosła, że już po doręczeniu jej zaskarżonej decyzji, spółce M. P. sp. z o.o. prowadzącej działalność przemysłową na nieruchomościach należących do skarżącej, doręczono projekt decyzji z dnia 7.09.2016r. o warunkach zabudowy dla budowy namiotu magazynowego projektowanego na terenie położonym w G. przy ulicy [...] na terenie działki nr [...] ark. [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swą dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć z innych powodów niż podniesione w skardze. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016r. poz. 718 – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia [...]02.2016r. nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej (8 budynków bliźniaczych) oraz budynku handlowo – usługowego wraz z miejscami parkingowymi i infrastrukturą techniczną obsługującą w/w inwestycję, projektowanych na działce [...] ark. [...] na terenie położonym w G. przy ul. [...]. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych co do reguły wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Niesporne jest, że dla terenu planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a postępowanie zostało zainicjowane prawidłowym wnioskiem inwestora, zgodnym z wymogami u.p.z.p. Istotny dla sprawy art. 61 ust. 1 pkt 1– 5 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.. Celem normy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. W judykaturze przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyroki NSA: z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09, (w:) CBOSA). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). Skarżąca argumentuje, że planowana inwestycja nie mieści się w pojęciu kontynuacji funkcji, gdyż nieruchomość objęta zakresem niniejszego postępowania położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie należącej do niej nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym na której prowadzona jest działalność gospodarcza (recygling i przetwórstwo tworzyw sztucznych), wśród innych działek o wiodącej funkcji przemysłowej. Prezentowana przez skarżącą restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki graniczącej byłaby sprzeczna z celami u.p.z.p. Jak wskazano wyżej ustawa nie wskazuje, że działką sąsiednią jest tylko działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie (derywacyjne) pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 20 lipca 2010 r. sygn. akt K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybunał stwierdził, że: "za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.". Jak wynika z akt sprawy w granicach obszaru analizowanego znajdują się obiekty o charakterze przemysłowym, usługowym oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i bliźniacza wraz z zabudową gospodarczo – garażową. Powyższe przy szerokim pojmowaniu zasady dobrego sąsiedztwa, powoduje, że wbrew stanowisku strony skarżącej na terenie objętym wnioskiem co do zasady możliwa jest realizacja planowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutu skargi w zakresie w jakim wskazuje na wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego na należącej do skarżącej działce przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku produkcyjno – składowego, produkcji i magazynowania artykułów z tworzyw sztucznych stwierdzić należy, iż zarzut ten jest nieuzasadniony. Powyższa decyzja nie zmienia bowiem przeznaczenia gruntu, który w analizie urbanistycznej i tak został przedstawiony jako przemysłowy. Podobnie ocenić należy kwestię otrzymania przez M. P. sp. z o.o. prowadzącą działalność przemysłową na nieruchomościach należących do skarżącej już po doręczeniu zaskarżonej decyzji, projektu decyzji z dnia 7.09.2016r. o warunkach zabudowy dla budowy namiotu magazynowego projektowanego na terenie położonym w G. przy ulicy [...] na terenie działki nr [...] ark. [...]. Już sama chronologia zdarzeń powoduje, że zarzut dotyczący wydania w/w decyzji pozostaje bez wpływu na ocenę wcześniejszej decyzji objętej niniejszym postępowaniem. P. tym należy wskazać, że ustalenie parametrów nowej zabudowy nie może odnosić się do zabudowy przyszłej, co do której nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę, a jedynie decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja taka ma bowiem charakter wyłącznie deklaratoryjny, potwierdza ona jedynie, na jakich warunkach budowa może być w przyszłości realizowana. Nie przesądza ona jednak o tym, jakie rzeczywiście będzie miał parametry przyszły obiekt, gdyż to zależy od tego czy spełnione zostaną wymogi przepisów techniczno – budowlanych, a to podlega ocenie na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Pomimo bezzasadności zarzutów skargi wskazać należy na uchybienia wydanej w sprawie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy uzasadniające jej uchylenie. Wykazując zasadność uchylenia wydanych w sprawie decyzji odwołać należy się do przedstawionej wyżej zasady "dobrego sąsiedztwa". Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi bowiem zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W myśl postanowień tego rozporządzenia, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy "obszar analizowany" i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p., to jest kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do zasobu geodezyjno - kartograficznego, obejmującego teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500, 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). W niniejszej sprawie organ I instancji wyznaczył prawidłowo obszar analizowany wokół terenu inwestycji, obejmujący trzykrotność frontu działki, na której ma zostać zrealizowana inwestycja tj. 225m. Tym niemniej stwierdzić należy, że analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że opracowana analiza urbanistyczna, której wyniki co do zasady powinny stanowić punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy, sporządzona została wadliwie. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowało się stanowisko, iż przepisy od § 4 do § 8 rozporządzenia nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmianę na plus lub minus. Decyzja o warunkach zabudowy również nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 679/10 - Lex nr 1081838). Co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia, jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Wynika to z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego (vide: wyroki WSA w Krakowie z dnia 12 września 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 869/12 - Lex nr 1222377 oraz z dnia 22 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 1624/11 – Lex nr 1152855). Skład orzekający w tej sprawie w pełni podziela zaprezentowane wyżej poglądy judykatury uznając, że określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych) tzw. "widełek" (od – do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Niedopuszczalne jest natomiast określenie parametrów nowej zabudowy, wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych (np. istniejąca wysokość, obecna szerokość itd.). W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne (zarówno co do rodzaju inwestycji, jak i parametrów) dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Taka zaś sytuacja miała miejsce właśnie w rozpoznawanej sprawie. W przedmiotowej sprawie w stosunku do wskaźnika intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy do kalenicy podaje się wyłącznie wartości maksymalne co stanowi naruszenie przepisów § 5-7 rozporządzenia. W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z §5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy wynika, że średnia intensywność zabudowy wynosi 18,3 %, zaś w decyzji dla planowanej inwestycji wskazano 20 %. W decyzji i sporządzonej analizie brak jest jednak uzasadnienia dla odstąpienia od wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w odstąpieniu od średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, co stanowi naruszenie §5 rozporządzenia. Podobnie ocenić należy kwestię wysokości zabudowy. W opisie analizy wskazano wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych i mieszkalno usługowych od I do II ˝ kondygnacji, budynków usługowych od I do III kondygnacji. W decyzji przyjęto zaś wysokość zabudowy do kalenicy dla budynków mieszkalnych nie więcej niż 10,50 m. max dwie kondygnacje naziemne plus poddasze użytkowe, dla budynku usługowego – handlowego nie więcej niż 7 m max 1 kondygnacja. Powyższe przyjęto mimo, iż w analizowanym obszarze budynki mieszkalne jednorodzinne mają wysokość od 5 do 8.5 m zaś budynki usługowe maks 8,50 m. Stanowi to naruszenie §7 rozporządzenia. Zasadą jest bowiem ustalenie wysokości odpowiedniej dla działek sąsiednich, lub w przypadku gdy tworzy uskok jako średnia z obszaru analizowanego. W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wynika z analizy organ I instancji w obszarze analizowanym stwierdził obiekty z dachem stromym i płaskim. Mając na uwadze treść powołanego przepisu organ określając w decyzji budowę dachów stromych dla obiektów mieszkalnych i handlowo – usługowych zaniechał jednak określenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Parametr ułożenia kalenicy nie jest również przedstawiony dla obiektów z dachem stromym znajdujących się w obszarze analizowanym. Stanowi to naruszenie dyspozycji § 8 rozporządzenia. W tym miejscu należałoby wskazać, iż wystarczające dla uzasadniania odstępstwa od reguł zawartych w § 4 do § 8 rozporządzenia nie jest podnoszona w uzasadnieniu decyzji kwestia, iż planowana inwestycja odbiega od istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Jak słusznie wskazano bowiem w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].09.2015r. powyższe nie stanowi wystarczającej argumentacji do odmowy określenia warunków zabudowy. Nie może to jednak również stanowić podstawy do określenia warunków zabudowy w sposób odmienny od ustalonego w obszarze analizowanym, chyba że taką zasadność wykaże się w wynikach analizy. Oprócz wyżej wskazanych nieprawidłowości Sąd wskazuje, że w przedmiotowej sprawie w aktach organu brak jest zaświadczenia potwierdzającego przynależność osoby sporządzającej projekt decyzji, czyli A. P. do właściwego samorządu zawodowego. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji o warunkach zabudowy powinien zostać sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że autorstwo projektu powinno zostać udokumentowane w aktach sprawy, a naruszenie tego obowiązku może zostać zakwalifikowane jako rażące naruszenie prawa, będące podstawą do stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. (red Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004r., str. 387 – 388, wyrok WSA w Poznaniu z 10.03.2011r., IVSA/Po 876/10, wyrok WSA w Poznaniu z 20.11.2013r., IVSA/Po 822/13). Mając na uwadze opisane powyżej uchybienia Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a. oraz § 15 ust. 1 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800). Ponownie rozpoznając sprawę organy winny dołączyć wymagane dokumenty (zaświadczenie o uprawnieniach osoby sporządzającą analizę funkcji), przeprowadzić analizę urbanistyczną zgodnie z wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku oraz ewentualnie uzasadnić przyjęte odstępstwa od średnich parametrów w obszarze analizowanym i na działkach sąsiednich, zgodnie z wskazaniami przedstawionymi w uzasadnieniu, po uprzednim uzupełnieniu analizy w tym zakresie.