II SA/Rz 165/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk /spr./ WSA Magdalena Józefczyk Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi A. B. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta a z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. B. i A. B. solidarnie kwotę 200 zł /słownie: dwieście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Sygn. II SA/Rz 165/09 Uzasadnienie Przedmiotem skargi A. B. i A. B. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] grudnia 2008 r. znak [...]. Zaskarżoną decyzją SKO utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z [...] marca 2008 r. znak [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżone decyzje zostały wydane w następujących okolicznościach faktycznych: pismem z dnia [...] września 2007 r. Prezydent Miasta zawiadomił A. B. oraz A. B. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R., obręb 216, gmina R., składającej się z działek nr 759 i nr 760 spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] "[...]" przy ul. [...] w R. zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z [...] sierpnia 2004 r. Natomiast pismem z dnia [...] grudnia 2007 r. zostało skierowane do stron postępowania zawiadomienie o wykonaniu z urzędu wyceny nieruchomości oznaczonej jako działki nr 759 i 760 w obrębie 216 gmina [...]. W piśmie tym wyjaśniono również stawki stosowanych opłat. Stawka 30% jest stosowana względem nieruchomości przeznaczonych na cele niepubliczne, zaś stawka 0% dla terenów przeznaczonych na cele publiczne. A. B. po zapoznaniu się z wyceną rzeczoznawcy majątkowego pismem z [...] grudnia 2007 r. wniósł o umorzenie postępowania dotyczącego działki nr 759 i umorzenie postępowania dotyczącego części działki nr 760 jako bezprzedmiotowego oraz o zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu skorygowanie wyraźnych braków i błędów zawartych w wycenie nieruchomości. Odpowiedź organu pierwszej instancji z [...] lutego 2008 r. o nieuwzględnieniu tych wniosków strona postępowania otrzymała w dniu [...] marca 2008 r. Organ załączył do swego pisma replikę na zarzuty zgłoszone przez strony do operatu szacunkowego (k. akt. administracyjnych nr 10). Rzeczoznawca wyjaśnił, iż zgodnie z zalecaną metodologią przy szacowaniu wartości nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej należy przyjmować duży obszar niepodzielony. Miejscowy plan ustalając przeznaczenie nieruchomości nie dokonuje podziału ich granic. Plan wyznacza kompleksy planistyczne o obszarach większych niż poszczególne działki. W działkach znajdują się jedynie części tych kompleksów. Części te, mimo, iż samodzielne nie stwarzają dogodnych warunków zabudowy, to są przeznaczone w planie pod realizację obiektów o podobnych funkcjach łącznie z działkami sąsiednimi. Twierdzenie stron, że pojedyncza działka została podzielona drogami i przez to nie nadaje się do zabudowy nie jest uzasadnione, bowiem nie można wykluczyć budowy na działce części obiektu znajdującego się na sąsiednich działkach. Rzeczoznawca odnosząc się do zastrzeżenia dotyczącego przyjęcia minimalnego spadku części wartości działki przeznaczonej na ciągi komunikacyjne poinformował strony, że spadek ten jest wynikiem różnicy wartości pomiędzy gruntami rolnymi i przeznaczonymi pod komunikację oraz wynika z wielkości obszarów przeznaczonych pod drogi. Jego zdaniem brak jest też podstaw do przyjęcia ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości położonej w konturze 1U planu wynikających z przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15kV. Zawarte w Planie ograniczenia dla terenu 1U dotyczą kompleksu działek a nie wszystkich działek wchodzących w jego skład. Ponieważ istniejąca linia przebiega w odległości ponad 40 m od przedmiotowych działek, a w miejscu największego przybliżenia 15m od linii, podczas wyceny uznano za bezzasadne pomniejszanie wartości nieruchomości z tytułu ograniczeń spowodowanych liniami energetycznymi. Postępowanie przed Prezydentem Miasta zostało zakończone decyzją z [...] marca 2008 r. znak [...]. Na mocy tego aktu organ orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla A. B. i A. B. zbywców nieruchomości położonej w obrębie 216 w R. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 759 i 760 objętych księga wieczystą KW nr [...] w wysokości 153.189,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Organ uzasadnił swą decyzją w sposób następujący: w dniu [...] lipca 2007 r. w/w strony postępowania zbyły na podstawie aktu notarialnego nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów w obr. 216 składającą się z dwóch działek nr 759 i 760. W związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 117 ze zm.) zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Działki te znajdują się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą z [...] z dnia [...] lipca 2004 oraz Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. W sporządzonym z urzędu operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z [...] grudnia 2007 r. określono różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością przed uchwaleniem tych planów. Wartość wymienionych działek w wyniku wejścia w życie planów wzrosła o 510.633 zł. Na podstawie powołanych wyżej uchwał Rady Miasta ustalono wysokość opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości. Zbyta przez strony nieruchomość położona jest w kilku kompleksach planistycznych. Część działki nr 759 o pow. 2492m2 i część działki 760 o pow. 1734m2 znajdują się w kompleksach planistycznych oznaczonych symbolami 3U i 4U Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr [...], zaś część działki nr 760 o pow. 4224m2 znajduje się w kompleksach planistycznych oznaczonych symbolami 1U i 4U Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr [...]. Wartość tych działek według rzeczoznawcy wzrosła o 510,633 zł. Dla tych działek została ustalona opłata w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Pozostałe części działek lezą w kompleksach planistycznych: 5ZU/KX przeznaczonych pod ciągi pieszo jezdne, 9KD - ulice, 11ZI/KS tereny zieleni izolacyjnej z dopuszczeniem elementów komunikacji nie są według planów objęte jednorazową opłatą. Biorąc pod uwagę położenie zbytych przez strony nieruchomości oraz wzrost ich wartości, opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną wejściem w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wyliczono na kwotę 153.189,90 zł. Odwołaniem z [...] kwietnia 2008 r A. B. oraz A. B. zaskarżyli do SKO decyzję Prezydenta Miasta o ustaleniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Strony wniosły o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Strony zarzuciły organowi, iż sporządzony operat szacunkowy nie może być podstawą ustalenia opłaty albowiem nie wskazuje czy wzrost wartości działek nastąpił w związku z uchwaleniem planu. Błędne jest założenie organu, które zakłada wzrost wartości nieruchomości wyłącznie z powodu uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Część działek stron jest położona na terenie przeznaczonym pod usługi publiczne lub nieuciążliwe usługi komercyjne. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w swej wycenie wyłącznie komercyjny charakter działek pomijając określone w planie przeznaczenie na cele publiczne. Organ powinien był stosując maksymalną stawkę 30% jednoznacznie wyjaśnić oznaczenie terenu, którego ustalana opłata dotyczy oraz wyjaśnić, dlaczego nie zastosował stawki określonej dla usług publicznych. Nie wzięto pod uwagę także innych istotnych cech działek 759 i 760. W operacie stwierdzono, że działka 760 jest obciążona służebnością gruntową jednak służebność ta nie posiada walorów użytkowych i nie spełnia swej funkcji. Według odwołujących się obciążenie służebnością ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Podkreślono ponadto, iż działki nr 759 i 760 stanowią współwłasność dwóch osób fizycznych a organ ustalając opłatę powinien był jednoznacznie określić czy opłata ta obciążą każdego z nich oddzielnie czy solidarnie. Zauważono również, że wszelkie pisma do A. B. były kierowane na adres jego matki, która nie była pełnomocnikiem strony. SKO po rozpatrzeniu odwołania stron decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta w sprawie ustalenia dla A. B. i A. B. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To rozstrzygnięcie Kolegium uzasadniło następującymi okolicznościami prawnymi i faktycznymi: organ pierwszej instancji wykazał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia dla zbywcy nieruchomości tzw. renty planistycznej. W wyniku wejścia w życie uchwał Rady Miasta z [...] lipca 2004 r. [...] oraz z [...] sierpnia 2004r. [...] wartość nieruchomości nr 759 i 760 wzrosła z poziomu 583'591 zł do poziomu 1'076'826 zł. Operat szacunkowy według Kolegium został sporządzony prawidłowo. Dokonana wycena została zindywidualizowana i jest aktualna. Odnosząc się do zarzutów stron wskazano, że biegły jednoznacznie wskazał, jaki był wzrost wartości kolejnych części nieruchomości objętych różnymi kompleksami planistycznymi w obu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego ustalając w tylko zakresie części nieruchomości przeznaczonych alternatywnie na usługi komercyjne i publiczne. Odpowiadając na zarzut nie uwzględnienia obciążenia nieruchomości służebnością stwierdzono, że biegły uznał to obciążenie za niewpływające na wartość nieruchomości. Kwestia ta została wyjaśniona zarówno w operacie szacunkowym jak i w pismach wyjaśniających kierowanych do stron postępowania. Cena nieruchomości ustalona przez strony umowy sprzedaży nie wiąże w żaden sposób organu ustalającego opłatę. Podstawą ustalenia renty planistycznej może być tylko i wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę. Uznano również jako prawidłowe zastosowanie przez organ stawki 30%. Uchwała zakłada stosowanie stawki 0% dla terenów, na których będą realizowane inwestycje celu publicznego nie zaś usługi publiczne. SKO wyjaśniło, dlaczego pojęcie usług publicznych nie jest tożsame z pojęciem cel publiczny. Sprzedaż nieruchomości na rzecz podmiotu komercyjnego oznacza, że nieruchomości nie będą przeznaczone pod usługi publiczne. Nie znalazł akceptacji zarzut nieprawidłowego doręczenia korespondencji A. B. Wszystkie pisma organ kierował na adres ul. [...] w R., który był wskazywany przez stronę w toku całego postępowania. Wszystkie znajdujące się w aktach sprawy potwierdzenia odbioru zostały podpisane osobiście przez A. B. Skład orzekający SKO nie uznał za podstawę uchylenia decyzji brak wskazania czy opłata ma zostać opłacona przez strony w częściach czy też solidarnie. W tym przypadku mają zastosowanie przepisy ogólne prawa cywilnego dotyczące współwłasności oraz wielości dłużników. Decyzję SKO z [...] grudnia 2008 r. znak [...] zaskarżyli do WSA A. B.. i A. B. W petitum skargi strony wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta. Wymienione decyzje organów zostały wydane z naruszeniem art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skardze nie podano publikatora ustawy). Z sentencji zaskarżonej decyzji nie wynika czy każda z osób wskazanych w jej treści jest z osobna zobowiązana do uiszczenia kwoty 153 189,90 zł. Działka nr 759 o pow. 3124m2, a także część działki nr 760 o pow. 1863 m2, objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] "[...]" w Rzeszowie uchwalonym przez Radę Miasta uchwałą nr [...] z [...] lipca 2004 r. W treści § 20 powołanej uchwały podkreślono, iż dla nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określa się zerową stawkę procentową. Znaczna część będących przedmiotem obrotu działek spełnia te kryteria, przez co powinna mieć do nich zastosowanie stawka 0%. Według stron treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie daje podstawy do przyjęcia za Prezydentem Miasta, iż stawka 0% mogłaby być stosowana, jeżeli § 20 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zawierałby zastrzeżenie o konieczności zbycia nieruchomości instytucjom państwowym lub samorządowym. Strony zgodziły się z Kolegium, że działki 760 i 759 nie zostały przewidziane w planie na cele publiczne. Nieruchomości te zostały przewidziane na usługi publiczne, które należy rozmieć jako usługi mające na celu realizację celów publicznych a nie realizację inwestycji celu publicznego. Według stron przedmiotowe nieruchomości nie nadają się do samodzielnej realizacji inwestycji a zatem nie przedstawiają one takiej wartości, jaką przedstawił rzeczoznawca majątkowy. Obie działki stanowią bardzo wąski pas gruntu, przez co po zmianie ich przeznaczenia nie mają realnej wartości gospodarczej pod względem inwestycyjnym. Nawet w oparciu o kwestionowany operat organ pierwszej instancji miał możliwość ustalenia opłaty w łącznej wysokości nie wyższej niż 147 970, 50 zł. Z jego treści wynika bowiem, iż wartość części tych nieruchomości w wyniku wejścia w życie Planu uległa pomniejszeniu. Ponadto, rzeczoznawca nie wykazał, aby ceny nieruchomości przyjętych do porównania nie wzrosły w ostatnim czasie z uwagi na koniunkturę rynkową. Zarzucono rzeczoznawcy, że w swym operacie nie uwzględnił podstawowego czynnika wzrostu wartości nieruchomości, jakim jest wzrost wartości nieruchomości na przestrzenni ostatnich 2-3 lat. Za szczególnie krzywdzący uznano fakt, że opłata została ustalona w odniesieniu do hipotetycznej wartości wyliczonej przez rzeczoznawcę a nie przy uwzględnieniu wartości, jaką skarżący otrzymali w wyniku zbycia działki. Rozporządzenie z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (w skardze nie podano publikatora aktu), zostało zdaniem stron wydane bez podstawy prawnej. Dlatego też jego przepisami nie mogą być kreowane prawa i obowiązki obywateli. SKO odpowiadając na zarzuty skargi wniosło o jej oddalenie. Organ podtrzymał wyrażone w decyzji stanowisko. Kolegium wyjaśniło również, że operat szacunkowy dotyczył konkretnej nieruchomości zaś wskazane przez skarżących zarzuty w zakresie nieuwzględnienia szerszego obszaru inwestycyjnego świadczą o niezrozumieniu pisma biegłego rzeczoznawcy z 5 lutego 2008 r. WSA działając na wniosek skarżących zawarty w treści skargi postanowieniem z 15 kwietnia 2009 r. sygn. II SA/Rz 165/09 wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji SKO. Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył, co następuje: Skarga A. B. i A. B. jest uzasadniona, co musi skutkować uchyleniem przez Sąd zaskarżonych decyzji Prezydenta Miasta oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej SKO). Na wstępie wypada wyjaśnić, iż kontrola sądowoadministracyjna prowadzona jest, pomijając wyjątki od tej reguły, wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem (art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), przy czym rozumie się, iż chodzi tu zarówno o przepisy prawa materialnego, jak i procesowego. W niniejszej sprawie skarga podlega rozpatrzeniu przez właściwy wojewódzki sąd administracyjny na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm., zwana dalej P.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Materialno - prawne podstawy decyzji stanowią w niniejszej sprawie przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; zwana dalej u.p.z.p.). W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z mocy art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. pobranie opłaty, czyli wydanie decyzji przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uprawnienie organu do ustalenia oraz pobrania jednorazowej opłat (tzw. renty planistycznej), w postępowaniu sądowoadministracyjnym Sąd kontroluje przede wszystkim poprzez zbadanie: czy nieruchomość, której dotyczy decyzja, jest objęta zakresem m.p.z.p., czy nieruchomość została zbyta po uzyskaniu przez plan mocy obowiązującej oraz czy do nieruchomości należy stosować stawkę opłaty wyższą od stawki 0%. Od tych okoliczności doktryna prawa oraz orzecznictwo sądowe uzależnia dochowanie przez organ obowiązkom wypływających z przepisów proceduralnych tj. art. 7, 77 kodeksu postępowania administracyjnego, oraz materialnych tj. art. 14 ust. 2, art. 20 ust .1 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W rozpoznawanej sprawie, organy tylko częściowo wywiązały się z powinności wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zbycia przez A. B. oraz A. B. nieruchomości nr 759 i 760, położonych w R w obr. 216 objętych KW [...]. Z uwagi na znajdujący się w aktach sprawy akt notarialny z [...] lipca 2007 r. Repertorium [...] spośród wymienionych wyżej okoliczności, jakie obowiązany jest udowodnić organ w toku postępowania, nie budzi wątpliwości fakt zbycia przez skarżących nieruchomości nr 759 i 760 na rzecz Spółki z o.o. A z siedzibą w W. W szczególności nie wyjaśniono podstaw zastosowania przez organy stawek jednorazowej opłaty. W aktach administracyjnych brakuje części graficznej oraz opisowej m.p.z.p. nr [...] uchwalonego przez Radę Miasta uchwałą nr [...] z dnia [...] lipca 2004 r. oraz m.p.z.p. nr [...] uchwalonego uchwałą Rady Miasta Rzeszowa nr [...] z [...] sierpnia 2004 r. Organ przed wydaniem decyzji powinien był oznaczyć położenie nieruchomości nr 759 o pow. 0,3124 ha i nr 760 o pow. 0,8692 ha na kopii części graficznej wyżej wymienionych planów. Oznaczenie granic działek na kopiach części graficznej planów sprzyjałoby wszechstronnemu wyjaśnieniu sprawy stronom postępowania a Sądowi pozwoliłoby skontrolować czy przy pobieraniu opłaty zastosowano prawidłową jej stawkę poprzez odniesienie oznaczenia kompleksu planistycznego zajętego przez działkę do odpowiedniego przepisu m.p.z.p. regulującego procent stawki. Rozpoznając sprawę wzrostu wartości nieruchomości nie można było ograniczyć się do przytoczenia treści części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skoro plan według regulacji u.p.z.p. składa się nie tylko z części graficznej ale także opisowej. Innymi słowy, proces subsumcji powinien odnosić się do tekstu planu oraz układu graficznego. Obowiązek kontrolowania decyzji ustalających wysokość renty planistycznej w aspekcie wyrysu i wypisu z właściwego m.p.z.p. podkreśla zgodnie orzecznictwo NSA (m.in. w wyroku z 21 stycznia 1986 r. sygn. II SA 2037/85, ONSA 1986/1/6 oraz w wyroku z 17 lipca 2007 r. sygn. II OSK 1076/06). Taki stan akt sprawy nie pozwala Sądowi na obiektywne zweryfikowanie twierdzeń organu o położeniu objętych decyzją nieruchomości w granicach regulacji planów. Nie jest możliwym odniesienie się do zarzutów skargi podnoszących nieprawidłowe zakwalifikowanie części nieruchomości w kompleksach planistycznych przeznaczonych pod cele publiczne. Wyjaśnienie dokładnego położenia nieruchomości w konturach m.p.z.p. jest w niniejszej sprawie niebagatelne skoro strony skarżące zarzucały w obu postępowaniach nieprawidłowe zastosowanie przez organ stawek jednorazowej opłaty. Istnieją też poważne wątpliwości w zakresie zastosowanych przez organy przepisów części tekstowej planów. Zarówno skarżący w odwołaniu oraz w skardze zaś SKO w uzasadnieniu swej decyzji spierają się, co do tego, czy część nieruchomości 759 i 760 położona jest konturze, dla którego m.p.z.p. przewiduje stawkę 0%. Stawka ta ma według stron dotyczyć wyłącznie nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne. Z treści zaskarżonych decyzji, nie można dowiedzieć się, który z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uzależnienia procent stawki od przeznaczenia nieruchomości na cele publiczne. Należy zauważyć, iż § 20 uchwały nr [...] Rady Miasta z [...] sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] przy ul. [...] w R., nie wiąże stawek opłaty z przeznaczeniem nieruchomości na cele publiczne. Powiązanie stawek przebiega pomiędzy położeniem nieruchomości a konturem miejscowego planu. Wiedzy o podstawie prawnej zastosowanej stawki nie mogły mieć strony postępowania. Sąd zauważa, że organ pierwszej instancji w zawiadomieniu z [...] września 2007 r. poinformował uczestników postępowania o tym, że stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty została ustalona w wysokości 30% od wzrostu wartości nieruchomości - dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1.U, 2U, 3U i 4U oraz 6.ZU/KS oraz symbolem 11.ZI/KS, z wyłączeniem terenu wydzielonego, oznaczonego na rysunku planu symbolem Zl natomiast 0% dla terenu, oznaczonego na rysunku planu symbolem 11.ZI/KS, w obrębie terenu wydzielonego, oznaczonego na rysunku planu symbolem Zl dla pozostałych terenów. Tej informacji nie daje się pogodzić ze zdaniem zawartym w zawiadomieniu z [...] października 2007 r., o treści: Zgodnie z uchwałą Rady Miasta z dnia [...] sierpnia 2004 r. nr [...] stawka procentowa służąca naliczeniu wyżej wymienionej opłaty została ustalona w wysokości 30% dla terenów przeznaczonych na cele niepubliczne, natomiast 0% dla terenów przeznaczonych na cele publiczne. Tak niejasny obraz sprawy zaciemnia dodatkowo uzasadnienie decyzji Prezydenta Miasta z [...] marca 2008 r. nr [...]. Organ pierwszej instancji wyjaśnia w niej, iż działka o nr 760 o pow. 1734m2 położona jest w konturze 4U m.p.z.p. nr [...]. To stwierdzenie pozostaje w sprzeczności z treścią operatu szacunkowego, który zalicza całość działki nr 760 do konturu nr 4U m.p.z.p. o nr [...]. Kolejna sprzeczność wynika z zaliczenia przez Prezydenta Miasta działki nr 760 do konturu nr 5ZU/KX i nr 9KD (zdanie cyt.: pozostałe części obu działek leżą...). Biegły rzeczoznawca na stronie 31, działki nr 760 nie wymienia jako działki położonej w kompleksie nr 5ZU/KX i nr 9KD. Kolegium rozpoznając odwołanie nie mogło w sposób rzetelny odpowiedzieć na jego zarzuty, gdyż na podstawie zebranych przez Prezydenta Miasta dowodów nie mogło ustalić dokładnego położenia zbytych nieruchomości w konturach m.p.z.p., a tym samym zastosować właściwych dla tych konturów stawek procentowych renty planistycznej. Organ odwoławczy nie poddał analizie podstaw prawnych przyjętych stawek, a w szczególności nie podał treści przepisów planów regulujących te stawki. Dostrzeżone nieprawidłowości uprawniają Sąd do stwierdzenia naruszenia przez SKO oraz Prezydenta Miasta norm obligujących do dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Te dyrektywy w postępowaniu administracyjnym wyraża art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. Jako zasadny Sąd ocenia zarzut skargi opierający się na niewskazaniu w osnowie decyzji, czy jednorazową opłatę ma zapłacić A. B. i A. B. z osobna w określonej części czy też solidarnie. Jak wynika z treści aktu notarialnego wymienione wyżej osoby były połowie współwłaścicielami działek nr 759 oraz 760. W takiej sytuacji organ wymierzając jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wobec wielości podmiotów zobowiązanych powinien być bardzo precyzyjnie określić czy wymierzana opłata nakładana jest na każdego z osobna czy też solidarnie na każdego z nich. Dokładne sprecyzowanie osób zobowiązanych do pokrycia jednorazowej opłaty oraz zasady ich odpowiedzialności mają ogromne znacznie dla późniejszej egzekucji należności pieniężnych na rzecz gminy (por. wyrok z 9 listopada 2005 r. sygn. II OSK 160/05, niepubl.). Obowiązku dokładnego wskazania osób zobowiązanych do pokrycia opłaty oraz ustalenia czy uiszczenie tej opłaty powinny nastąpić w sposób solidarny, nie wypełnia stwierdzenie SKO zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Kolegium odsyłając strony do regulacji przepisów prawa cywilnego nie wyjaśniło podstaw tego odesłania. Strony mają prawo domagać się wyjaśnienia konstrukcji odesłania skoro w prawie publicznym stosowanie analogii do norm prawa prywatnego jest dopuszczalne jednak wyjątkowo i to na zasadzie wyraźnego odesłania. Poza tym, określenie osób zobowiązanych do uiszczenia opłaty oraz sposobu uiszczenia tej opłaty dopiero w decyzji odwoławczej, prowadziłoby do pozbawienia stron postępowania prawa do dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego (wyrok NSA z 30 stycznia 2008 r. sygn. II OSK 1965/06, niepubl.). Organ pierwszej instancji nie podając dokładnego sposobu uiszczenia opłaty naruszył treść art. 107 § 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dla legalności rozstrzygnięcia nie ma znaczenia brak wiedzy skarżących o obowiązku ponoszenia na rzecz gminy jednorazowych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ten argument został zgłoszony na rozprawie przez A. B. oraz A. B. Z treści art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynika dla organu gminy bezwzględny nakaz ustalenia i pobrania renty planistycznej od podmiotu zbywającego nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek wejścia w życie m.p.z.p. Organ pierwszej instancji zobowiązany jest pobrać od skarżących tą opłatę, jednak ustalenia poprzedzające wydanie decyzji administracyjnej powinny odpowiadać normom prawa proceduralnego oraz materialnego. Organy ponownie rozstrzygając sprawę obowiązane są w swych rozstrzygnięciach dokładnie określić położenie nieruchomości w kompleksach m.p.z.p., precyzyjnie wskazać w treści swych rozstrzygnięć przepisy m.p.z.p. określające wysokość zastosowanej stawki opłaty oraz przedstawić sposób przeprowadzenia subsumcji przepisów planów w odniesieniu do poszczególnych części zbytych nieruchomości. Ponadto niezbędne jest precyzyjne oznaczenie położenia zbytych nieruchomości na kopii części graficznej m.p.z.p. wraz z przebiegiem granic kompleksów planistycznych a także określenie w osnowie decyzji czy jednorazową opłatę strony mają uiszczać solidarnie czy też w określonej części. Przedstawione wyżej powody stanowią o konieczności uchylenia zaskarżonych do Sąd decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.