II SA/Rz 778/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk /spr./ WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2017 r. sprawy ze skargi W. Ł. i I. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek w prawo własności i naliczenia opłaty I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących W. Ł. i I. Ł. solidarnie kwotę 697 zł /słownie: sześćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi I. i W.Ł. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R., dalej "Kolegium" z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek w prawo własności i naliczenia opłaty. Decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] Starosta Ł. orzekł w pkt 1 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego działki nr 2513/2 o pow. 3,41 ha i działki nr 2513/7 o pow. 14,58 ha, dla których Sąd Rejonowy w Ł. prowadzi księgę wieczystą [...], położonych w obrębie K. i stanowiących własność Skarbu Państwa, przysługującego W. i I.Ł. w prawo własności nieruchomości. Jednocześnie w pkt 2 ustalono opłatę za przekształcenie w kwocie 1 216 124 zł i w pkt 3 rozłożono ją na 20 równych rocznych rat po 60 806,20 zł. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że opłata za przekształcenie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez D.P. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Uwzględnił przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym i stan nieruchomości, w tym jej stan prawny. Organ ocenił wskazany operat szacunkowy jako spójny i zgodny z obowiązującymi przepisami, a przez to w pełni wiarygodny. Przedstawiony przez wnioskodawców operat szacunkowy, sporządzony przez J.P. nie może on stanowić podstawy do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat ten nie zawierał opisu cech rynkowych przyjętych w procesie wyceny, nie wyjaśniał użytych pojęć "lokalizacja więcej niż średnia", "mniej niż średnia". Organ podał przy tym, że brak opisu cech rynkowych spowodował, że wycenianej nieruchomości można przypisać każdą ocenę, co rodzi poważne wątpliwości, co do prawidłowości przypisania odpowiednich cech poszczególnych nieruchomości. Od powyższej decyzji, w części w zakresie pkt 2 i 3 sentencji odwołanie złożyli W. i I.Ł. działający przez pełnomocnika radcę prawnego A.Z. Odwołujący zakwestionowali rzetelność operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty za przekształcenie i zarzucili naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj. art. 80, art. 8, art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej "K.p.a.") W ocenie odwołujących naruszono także przepis art. 4 ust. 10 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. 2012 r., poz. 83 ze zm. dalej "ustawa") poprzez odmowę obniżenia opłaty o stosowną bonifikatę wynoszącą 50%, w sytuacji gdy na działce nr 2513/7 znajduje się obiekt zabytkowy z 2 połowy XIX w. W konsekwencji odwołujący wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji w zaskarżonej części i w tym zakresie ustalenie opłaty za przekształcenie w wysokości 618 136 zł oraz rozłożenie ustalonej opłaty na raty na okres 20 lat. Kolegium opisaną na wstępie decyzją działając na podstawie art. 138 § 1 K.p.a. oraz art. 1 ust. 1, art. 4 ustawy utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wyjaśniło, że zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy, właściwy organ administracji orzekając o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia, a do jej ustalenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a powołanej ustawy jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast przepis art. 69 u.g.n. nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Dowód z operatu szacunkowego jest jedynym dopuszczalnym dowodem w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. I.i W.Ł. byli w dniu [...] października 2005 r. współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie, a nieruchomość ta stanowiła własność Skarbu Państwa. Niewątpliwie byli oni zatem uprawnieni do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr 2513/2 o pow. 3,41 ha i działki nr 2513/7 o pow. 14,58 ha w prawo własności nieruchomości. Wnioskodawcy, nie zgadzając się z wyceną dokonaną przez D.P. i wskazując w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. szereg uchybień, których miała się ona dopuścić ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przedstawili operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. Operat ten został sporządzony również w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, będącej w użytkowaniu wieczystym do przekształcenia w prawo własności. W wycenie przedstawionej przez wnioskodawców wartość prawa własności działki 2513/7 i 2513/2 określono na 1 545 341 zł, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego na 927 205 zł. Z uwagi na znaczną różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości ustalonej w obu operatach szacunkowych zasadnie organ pierwszej instancji zwrócił się do D.P. o ustosunkowanie się do podniesionych w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. zarzutów. W piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca szczegółowo odpowiedziała na wszystkie zarzuty sformułowane przez wnioskodawców. Udzielone odpowiedzi, w ocenie organu odwoławczego pozwoliły na wyjaśnienie podniesionych przez wnioskodawców kwestii. Doprecyzowanie i uszczegółowienie opisu procesu ustalenia wartości nieruchomości dodatkowo wzmocniło wiarygodność przedmiotowego operatu szacunkowego. W szczególności biegła wyjaśniła dobór nieruchomości do porównania z nieruchomością stanowiącą przedmiot postępowania oraz wpływ poszczególnych cech nieruchomości na końcową wyceną. Powyższe wyjaśnienia zostały zaaprobowane przez organ pierwszej instancji, który w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadził ocenę obu operatów szacunkowych tj. zarówno operatu sporządzonego przez D.P. jak i ekspertyzy przygotowanej przez J.P. Ocena obu dowodów została przeprowadzona prawidłowo uwzględnieniem wszystkich wymogów procedury administracyjnej. W jej wyniku odmówiono waloru wiarygodności opinii J.P. z uwagi na okoliczność, że nie zawierała ona opisu cech rynkowych przyjętych w procesie wyceny. Brak tego opisu, jak również wyjaśnienia użytych przez rzeczoznawcę pojęć sprawia, jak słusznie podkreślił organ pierwszej instancji, że wycenianej nieruchomości można przypisać każdą ocenę. Brak możliwości weryfikacji poprawności przypisania poszczególnych cech przekreśla wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego. Organ odwoławczy ocenę wspomnianych dowodów, dokonaną przez organ pierwszej instancji w całości aprobuje i przyjmuję za własną. Tym samym uznać należy, że przyjęty za podstawę ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości operat szacunkowy sporządzony przez D.P. nie zawiera merytorycznych błędów, został sporządzony rzetelnie i fachowo, a konsekwencji odzwierciedla wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przy czym, jak wynika z art. 157 ust. 2, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n), w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest bowiem możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r. I SA/Wa 1833/07, Lex nr 351279). W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Przemawia za tym w szczególności okoliczność wszechstronnego wyjaśnienia przez biegłą kwestii podniesionych przez wnioskodawców w piśmie z dnia 21 listopada 2016 r. Odwołujący w złożonym środku odwoławczym użył tych samych argumentów, które podnoszono uprzednio w piśmie zawierającym zarzuty do operatu szacunkowego z dnia 21 października 2016 r., nie odnosząc się w żaden sposób do wyjaśnień biegłej. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 4 ust. 10 ustawy Nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem nie została wpisana do rejestru zabytków, co potwierdza zalegające w aktach postępowania pismo Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków z siedzibą w P. - Delegatura w R. z dnia [...] grudnia 2013 r. Brak było zatem podstaw do zastosowania wspomnianego przepisu i udzielenia bonifikaty w wysokości 50%. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie W.Ł. i I.Ł. zastępowani przez radcę prawnego A.Z. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie od organu kosztów postępowania, przy uwzględnieniu koszów zastępstwa procesowego zarzucili: I. Naruszenie przepisów postępowania mających Istotny wpływ na rozstrzygnie sprawy, tj.: 1. art. 80 K.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działka nr 2513 pow. 3,41 ha i działka nr 2513/7 o pow. 14,58 ha jako wartości ustalonej operacie szacunkowym z dnia 21 października 2016 r., w sytuacji gdy operat szacunkowy zawiera błędy metodologiczne w założeniach przyjętych podstawę obliczeń, ponieważ: a) przyjęte nieruchomości porównawcze nie mogą zostać za takie uznane z uwagi na ich właściwości, a w szczególności wielkość czy lokalizację, b) w operacie szacunkowym nie stwierdzono w sposób konkretny przeznaczenia w planie miejscowym każdej z nieruchomości porównawczych, ograniczając się do ogólnikowego określenia rodzaju rynku jako działek budowlanych pod usługi. c) w operacie szacunkowym ustalono konkretne kwoty, o jakie zostaje skorygowana wartość poszczególnych nieruchomości porównawczych pod względem możliwości ich zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem, bez ustalenia jakie czynniki ułatwiające oraz utrudniające zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem występują w przypadku nieruchomości porównawczych i bez oszacowania jaki jest ich wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości w porównaniu do występujących w przypadku ocenianej nieruchomości ograniczeń wynikających z lokalizacji w sąsiedztwie strefy konserwatorskiej. d) biegły rzeczoznawca przy wycenie pominął skutki dla ustalenia wartości wycenionych działek, jakie wynikają z ograniczeń w zagospodarowaniu i kształtowaniu terenu wycenionych działek, wynikających z usytuowania nieruchomości w strefie konserwatorskiej, które zostały przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w przepisach szczególnych dotyczących między innymi ochrony dóbr kultury. Tymczasem fakt ograniczeń w możliwości zagospodarowania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikający ze lokalizacji nieruchomości w sąsiedztwie strefy konserwatorskiej (2 DG) w sposób istotny odróżnia ocenianą nieruchomość od nieruchomości porównawczych i wpływa znacząco na obniżenie wartości ocenianej nieruchomości a co za tym idzie należnej opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. e) biegły rzeczoznawca nie uwzględnił, że teren wycenianej działki, stanowi teren nieforemny, o zróżnicowanej fizjografii co ma znamienne przełożenie na możliwości jego wykorzystania pod działalność gospodarczo-produkcyjno -usługową. f) biegły rzeczoznawca pominął, że aktualnie wyceniane działki są użytkowane rolniczo (uprawa pszenicy), znajduje się na nich infrastruktura związana z działalnością rolniczą oraz znajdują się w znacznej odległości od drogi nr 4 i mają utrudniony dojazd do ewentualnej działalności pozarolniczej. g) biegły rzeczoznawca nie uwzględnił, że z uwagi na występowanie na tych gleb dobrej klasy II, których odrolnienie wymagałoby dużych nakładów finansowych (nieopłacalnych dla właściciela) oraz znaczną odległość od drogi nr 4 i utrudniony dojazd do ewentualnej działalności pozarolniczej, wyceniane działki nie stanowią terenu atrakcyjnego dla działalności pozarolniczej i również w przyszłości będą użytkowane rolniczo. 2. art. 8, 75 § 1, 77 § 1 i 80 K.p.a. poprzez pobieżną analizę i błędną ocenę przedstawionego przez operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. z dnia 16 listopada 2016 r. oraz odmówienie mu wiarygodności dowodu. 3. art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. poprzez utrzymanie przez organ odwoławczy w mocy wadliwej decyzji organu I instancji. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj: 1. art. 4 ust. 10 ustawy w związku z art. 6 i 8 K.p.a., poprzez odmowę obniżenia opłaty o stosowna bonifikatę wynoszącą 50%, w sytuacji gdy na działce nr 2513/7 znajduje się obiekt zabytkowy z 2 połowy XIX w. 2. art. 157 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, ze jedynym sposobem podważenia ustaleń dotyczących wartości nieruchomości wynikających ze sporządzonego w sprawie na zlecenie organu operatu szacunkowego jest przedstawienie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i strona nie może podważyć tych ustaleń przedstawiając inny operat szacunkowy, zaś organ odwoławczy jest zwolniony z obowiązku ustosunkowania się do operatu szacunkowego przedstawionego przez stronę, podczas gdy dysponując kontroperatem organ ma obowiązek wskazania którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej oraz ma też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 u.g.n, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. III. Błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na: 1. Nieprawidłowym ustaleniu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2513/2 i 2513/7 jako wartości ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez D.P. z powodu zawartych w nim błędów metodologicznych w założeniach przyjętych przez biegłego rzeczoznawcę za podstawę obliczeń, ponieważ: - przyjęte nieruchomości porównawcze nie mogą zostać za takie uznane z uwagi na ich właściwości a w szczególności lokalizację czy wielkość - w operacie szacunkowym nie stwierdzono w sposób konkretny przeznaczenia w planie miejscowym każdej z nieruchomości porównawczych, ograniczając się do ogólnikowego określenia rodzaju rynku jako działek przeznaczonych pod zabudowę usługową i przemysłową, - pominięcie przez biegłego rzeczoznawcę przy wycenie faktu ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących między innymi ochrony dóbr kultury, które to czynniki wpływają aa obniżenie wartości należnej opłaty. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji publicznej orzekając w sprawie nie naruszył prawa procesowego lub materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy określonym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd dokonując kontroli rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną – art. 134 P.p.s.a. Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego wskazuje, iż zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie. Wnioskodawcy złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów nr 2513/2 i 2513/7 o powierzchni odpowiednio 3,41 ha i 14,58 ha. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. z 2012 r. § 24, , poz. 83) osoba fizyczna, będąca w dniu wejścia w życie tej ustawy, tj. 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, albo nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. I.i W.Ł. niewątpliwie byli uprawnieni do wystąpienia z takim wnioskiem, ponieważ w dniu 13 października 2005 r. byli współużytkownikami wieczystymi tych nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z cytowanych przepisów u.g.n. wynika, iż cenę takiej nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, wobec tego dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej opłaty następuje na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. "Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości" – wyrok WSA z dnia 12 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Gol 609/12. Zasady i tryb sporządzania operatów uregulowane zostały w dziale IV u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, poz. 2109) Zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości – ust. 1 art. 152. Wyceny wartości nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych – art. 154 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie wycena nieruchomości została dokonana w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Zgodnie z utartą linią orzecznictwa, tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenionej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09, wyr. NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10, wyr. NSA z 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10. Za nieruchomości podobne w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca uznał nieruchomości położone w R., Ł. i S.M. Uznane za podobne nieruchomości w R. i S.M. mają powierzchnię wielokrotnie mniejszą od łącznej powierzchni wycenianych działek. Poza tym, działki zlokalizowane w Ł.i S.M. zlokalizowane są na terenie miasta – co w sposób zasadniczy wpływa na ich atrakcyjność, a w konsekwencji musi mieć odzwierciedlenie w cenach, a konsekwentnie również w czynnikach korygujących. Przy wycenie przedmiotowych nieruchomości zmarginalizowano znaczenie ograniczeń wynikających z jej usytuowania w strefie konserwatorskiej budynków i systemu drenarskiego. Brak jest również uwzględnienia okoliczności ograniczeń wynikających z miejscowego planu. Ze sporządzonego operatu szacunkowego nie wynika wprost, czy porównywane nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawdopodobnie nie, lecz tego nie można dorozumiewać się, to są okoliczności, które musiały być uwzględnione w operacie. Nie zawiera również informacji, jaką infrastrukturę techniczną zawierają porównywane działki. Wobec tego właściwa ocena wartości ocenianej nieruchomości musi ocenić potencjalne możliwości zagospodarowania nieruchomości porównywanych, możliwe to jest tylko wówczas, gdy wszystkie czynniki określające naszą nieruchomość zostaną wykazane poprzez pryzmat pozostałych nieruchomości porównywanych. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, lecz jest to dowód, który powinien zostać poddany ocenie organu. Winien on spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości porównywanych, oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu czynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wycenianej i należnej opłaty. Zarówno organy, jak i Sąd rozpoznający sprawę ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (wyrok NSA z 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, iż działa on w sposób dowolny, rzeczoznawca jest obowiązany uzasadnić swoje stanowisko (wyrok NSA z 6 czerwca 2008, sygn. akt I OSK 852/07). W związku z tym operat szacunkowy musi podlegać ocenie organu orzekającego w sprawie. Ma on nie tylko prawo, ale i obowiązek na podstawie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. zbadać, czy operat spełnia wymogi pod względem formalnym, ale i materialnym, a to wszystko powinno znaleźć odbicie w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Dopiero taka ocena operatu szacunkowego może stanowić podstawę rozstrzygnięcia organu. Nie jest wystarczające stwierdzenie organu, "że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami prawa" Zgodnie również z treścią art. 157 ust. 2 ustawy, gdy strony kwestionują ustalenia operatu i wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego zachodzi sytuacja, gdy to na stronę spada obowiązek przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest bowiem możliwym przeciwstawienie sporządzonego operatu na zlecenie organu operatowi sporządzonemu na zlecenie strony Z tych względów sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie spełnia wymogów przepisów prawa. Zasadny jest również zarzut skargi naruszenia art. 4 ust. 10 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Przepis ten mówi, iż istnieje obowiązek obniżenia ustalonej opłaty z tytułu przekształcenia w sytuacji, gdy na nieruchomości znajduje się obiekt zabytkowy. Na jednej z szacowanych nieruchomości znajduje się obiekt zabytkowy z drugiej połowy XIX w. Nie jest wystarczające powołanie się na treść pisma Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w P. z dnia [...] grudnia 2013 r. Prowadząc ponownie postępowanie organy uwzględnią stanowisko Sądu. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Sąd uwzględnił skargę uchylając rozstrzygnięcie organów obu instancji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.