II SA/Rz 779/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk /spr./ WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2017 r. sprawy ze skargi W. Ł. i I. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek w prawo własności i naliczenia opłaty I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących W. Ł. i I. Ł. solidarnie kwotę 697 zł /słownie: sześćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi I. i W.Ł. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego., dalej "Kolegium" z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek w prawo własności i naliczenia opłaty. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] Starosta [...] w pkt 1 orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego działki nr 2513/6 o pow. 2,0960 ha, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą [...], położonej w obrębie K. i stanowiącej własność Skarbu Państwa, przysługującego W. i I.Ł. w prawo własności nieruchomości. Jednocześnie w pkt 2 ustalono opłatę za przekształcenie w kwocie 141 690 zł i w pkt 3 rozłożono ją na 20 równych rocznych rat po 7 084,50 zł. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że opłata za przekształcenie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez D.P. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Uwzględnił przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym i stan nieruchomości, w tym jej stan prawny. Organ ocenił wskazany operat szacunkowy jako spójny i zgodny z obowiązującymi przepisami, a przez to w pełni wiarygodny. Przedstawiony przez wnioskodawców operat szacunkowy, sporządzony przez J.P. w ocenie organu nie może on stanowić podstawy do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że operat ten nie zawierał opisu cech rynkowych przyjętych w procesie wyceny, nie wyjaśniał użytych pojęć "lokalizacja więcej niż średnia", "mniej niż średnia". Organ podał przy tym, że brak opisu cech rynkowych spowodował, że wycenianej nieruchomości można przypisać każdą ocenę, co rodzi poważne wątpliwości, co do prawidłowości przypisania odpowiednich cech poszczególnych nieruchomości. Od powyższej decyzji, w części dotyczącej pkt 2 i 3 sentencji, z zachowaniem ustawowego terminu, odwołanie złożyli W. i I.Ł. reprezentowani przez fachowego pełnomocnika. Odwołujący zakwestionowali rzetelność operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty za przekształcenie i zarzucili naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj. art. 80, art. 8, art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej "K.p.a."). Wnieśli o uchylenie przedmiotowej decyzji w zaskarżonej części i w tym zakresie ustalenie opłaty za przekształcenie w wysokości 85 684 zł oraz rozłożenie ustalonej opłaty na raty na okres 20 lat. Kolegium działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. K.p.a. oraz art. 1 ust. 1, art. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. 2012 r., poz. 83 ze zm., dalej "ustawa") utrzymało w mocy zaskarżona decyzję. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy osoby fizyczne, będące w dniu wejścia wżycie ustawy, tj. w dniu 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zgodnie z art 4 ust. 2 ustawy, właściwy organ administracji orzekając o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a u.g.n. jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast przepis art. 69 u.g.n. nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z art. 156 ust 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. I. i W.Ł. byli w dniu 13 października 2005 r. współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie, a nieruchomość ta stanowiła własność Skarbu Państwa. Niewątpliwie byli oni zatem uprawnieni do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr 2513/6 o pow. 2,0960 ha w prawo własności nieruchomości. Podstawę ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowił w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D.P. z dnia [...] października 2016 r. Dokonując szczegółowego opisu przedmiotowej nieruchomości wskazano, że stanowi ona nieruchomość gruntową w użytkowaniu wieczystym, zabudowaną budynkami gospodarczymi stanowiącymi odrębną nieruchomość. Położona jest w obszarze, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miejscowości [...] uchwalony Uchwałą Nr [...] z dnia 30 grudnia 2002 r. Zgodnie z planem szacowana nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 1DG - pod działalność gospodarczą produkcyjno - usługową. Ma kształt nieforemnego wielokąta. Na działce zlokalizowane są zabudowania gospodarcze. Dojazd do nieruchomości od strony wschodniej możliwy jest utwardzoną drogą lokalną. Nieruchomość poza energią elektryczną nie posiada sieciowych urządzeń infrastruktury technicznej. Wyposażona jest w lokalne ujęcie wody oraz kanalizacyjne zbiorniki bezodpływowe. Wycena wartości nieruchomości została dokonana w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Przy wyborze podejścia, metody i techniki wyceny rzeczoznawca kierował się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przede wszystkim celem wyceny oraz rodzajem i położeniem nieruchomości, jej stanem prawnym i przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania. Opisując charakterystykę rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę przemysłowo - usługową na terenie powiatu [...] i [...] w okresie od października 2014 r. do dnia wyceny wskazano, że ceny nieruchomości utrzymywały się na stabilnym poziomie i były uzależnione od lokalizacji, potencjału inwestycyjnego tj. możliwości realizacyjnych wynikających z opracowań planistycznych, możliwości inwestycyjnych, sąsiedztwa i dojazdu. Następnie przedstawiono dziesięć transakcji, które występowały na rynku wraz z podaniem ich charakterystyki. Ostatecznie do porównania z nieruchomością objętą postępowaniem przyjęto 3 nieruchomości, które można było potraktować w procesie wyceny jako obiekty podobne, w Ł., R. oraz S.M. Ich ceny mieściły się w przedziale od 16,76 zł/m2 do 31,24 zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła 14,48 zł/m2. Następnie rzeczoznawca dokonał ustalenia cech rynkowych, oceny wielkości ich wpływu na ceny oraz ustalił zakres skali ocen dla przyjętych cech rynkowych, porównał nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które były już wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonał charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a następnie po przeprowadzeniu porównania ze sobą nieruchomości parami otrzymał średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach i dokonał określenia wartości rynkowej działki nr 2513/6 na 354 224 zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jako iloczyn wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego określonego wg § 29 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, dalej "rozporządzenie") uzyskując wartości dla działki nr 2513/6 212 534 zł. W konsekwencji opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustalono na kwotę 141 690 zł. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z [...] października 2016 r. został sporządzony zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności ustawy i u.g.n. natomiast sposób dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny pozwala stwierdzić, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami powołanego powyżej rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Opinia ta jest przy tym logiczna i uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, możliwości zagospodarowania, potencjał inwestycyjny, dojazd oraz sąsiedztwo) oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym i wyjaśnił, na czym polegają zastosowane techniki i metody szacowania, oraz zasadność ich zastosowania w niniejszej sprawie. Odpowiadając na zarzuty podniesione w środku odwoławczym organ wskazał, że operat szacunkowy podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami u.g.n., a organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Z drugiej jednak strony, jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W przedmiotowej sprawie wnioskodawcy, nie zgadzając się z wyceną dokonaną przez D.P. i wskazując w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. szereg uchybień, których miała się ona dopuścić ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przedstawili operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. Operat ten został sporządzony również w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, będącej w użytkowaniu wieczystym do przekształcenia w prawo własności. W wycenie przedstawionej przez wnioskodawców wartość prawa własności działki 2513/6 określono na 214 211 zł, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego na 128 527 zł. Z uwagi na znaczną różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości ustalonej w obu operatach szacunkowych zasadnie organ pierwszej instancji zwrócił się do D.P. o ustosunkowanie się do podniesionych w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. zarzutów. W piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca szczegółowo odpowiedziała na wszystkie zarzuty sformułowane przez wnioskodawców. Udzielone odpowiedzi, w ocenie organu odwoławczego pozwoliły na wyjaśnienie podniesionych przez wnioskodawców kwestii. Doprecyzowanie i uszczegółowienie opisu procesu ustalenia wartości nieruchomości dodatkowo wzmocniło wiarygodność przedmiotowego operatu szacunkowego. W szczególności biegła wyjaśniła dobór nieruchomości do porównania z nieruchomością stanowiącą przedmiot postępowania oraz wpływ poszczególnych cech nieruchomości na końcową wyceną. Powyższe wyjaśnienia zostały zaaprobowane przez organ pierwszej instancji, który w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadził ocenę obu operatów szacunkowych tj. zarówno operatu sporządzonego przez D.P. jak i ekspertyzy przygotowanej przez J.P. Ocena obu dowodów została przeprowadzona prawidłowo uwzględnieniem wszystkich wymogów procedury administracyjnej. W jej wyniku odmówiono waloru wiarygodności opinii J.P. z uwagi na okoliczność, że nie zawierała ona opisu cech rynkowych przyjętych w procesie wyceny. Brak tego opisu, jak również wyjaśnienia użytych przez rzeczoznawcę pojęć sprawia, jak słusznie podkreślił organ pierwszej instancji, że wycenianej nieruchomości można przypisać każdą ocenę. Brak możliwości weryfikacji poprawności przypisania poszczególnych cech przekreśla wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego. Organ odwoławczy ocenę wspomnianych dowodów, dokonaną przez organ pierwszej instancji w całości zaaprobował. Tym samym uznać należy, że przyjęty za podstawę ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości operat szacunkowy sporządzony przez D.P. został sporządzony rzetelnie i fachowo, a konsekwencji odzwierciedla wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. W postępowaniu administracyjnym nie jest przy tym możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie nie zaistniała sytuacja, w której należałoby wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie ar. 157 ust. 1 u.g.n. Przemawia za tym w szczególności okoliczność wszechstronnego wyjaśnienia przez biegłą kwestii podniesionych przez wnioskodawców w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. Podkreślić przy tym należy, że odwołujący w złożonym środku odwoławczym użył tych samych argumentów, które podnoszono uprzednio w piśmie zawierającym zarzuty do operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. nie odnosząc się w żaden sposób do wyjaśnień biegłej. Zatem opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości została ustalona prawidłowo. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie W.Ł. i I.Ł. zastępowani przez radcę prawnego A.Z. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie od organu kosztów postępowania, przy uwzględnieniu koszów zastępstwa procesowego zarzucili: I. Naruszenie przepisów postępowania mających Istotny wpływ na rozstrzygnie sprawy, tj.: 1. art. 80 K.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2513/6, jako wartości ustalonej w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2016 r., w sytuacji gdy operat szacunkowy zawiera błędy metodologiczne w założeniach przyjętych za podstawę obliczeń, ponieważ: a) przyjęte nieruchomości porównawcze nie mogą zostać za takie uznane z uwagi na ich właściwości, a w szczególności wielkość czy lokalizację, b) w operacie szacunkowym nie stwierdzono w sposób konkretny przeznaczenia w planie miejscowym każdej z nieruchomości porównawczych, ograniczając się do ogólnikowego określenia rodzaju rynku jako działek budowlanych pod usługi c) w operacie szacunkowym ustalono konkretne kwoty, o jakie została skorygowana wartość poszczególnych nieruchomości porównawczych pod względem możliwości ich zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem, bez ustalenia jakie czynniki ułatwiające oraz utrudniające zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem występują w przypadku nieruchomości porównawczych i bez oszacowania jaki jest ich wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości w porównaniu do występujących w przypadku ocenianej nieruchomości ograniczeń wynikających z lokalizacji w sąsiedztwie strefy konserwatorskiej d) biegły rzeczoznawca nie uwzględnił, że teren wycenianej działki, stanowi teren nieforemny co ma przełożenie na możliwości jego wykorzystania działalność gospodarczo-produkcyjno-usługową. Tymczasem fakt ograniczeń w możliwości zagospodarowania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikający z lokalizacji nieruchomości w sąsiedztwie strefy konserwatorskiej (2 DG), w sposób istotny odróżnia ocenianą nieruchomość od nieruchomości porównawczych i znacząco na obniżenie wartości ocenianej nieruchomości a co za tym idzie należnej opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności 2. Art. 8, 75 § 1, 77 § 1 i 80 K.p.a. poprzez pobieżną analizę i błędną ocenę przedstawionego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. z dnia [...] listopada 2016 r. oraz odmówienie mu wiarygodności dowodu, pomimo że jest spójny, logiczny i nie zawiera wad. 3. Art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie przez organ odwoławczy w mocy wadliwej decyzji organu I instancji. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 157 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, ze jedynym sposobem podważenia ustaleń dotyczących wartości nieruchomości wynikających ze sporządzonego w sprawie na zlecenie organu operatu szacunkowego jest przedstawienie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i strona nie może podważyć tych ustaleń przedstawiając inny operat szacunkowy, zaś organ odwoławczy jest zwolniony z obowiązku ustosunkowania się do operatu szacunkowego przedstawionego przez stronę, podczas gdy dysponując kontroperatem organ ma obowiązek wskazania którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej oraz ma też podstawę, aby wystąpić, w trybie art 157 u.g.n, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji publicznej orzekając w sprawie nie naruszył prawa procesowego lub materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy określonym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd dokonując kontroli rozstrzygnięcia organu administracji publicznej nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną – art. 134 P.p.s.a. Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego wskazuje, iż zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie. Wnioskodawcy złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr 2513/6 o powierzchni 2,096 ha w K. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. z 2012 r. § 24, , poz. 83) osoba fizyczna, będąca w dniu wejścia w życie tej ustawy, tj. 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, albo nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. I. i W.Ł. niewątpliwie byli uprawnieni do wystąpienia z takim wnioskiem, ponieważ w dniu 13 października 2005 r. byli współużytkownikami wieczystymi tych nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z cytowanych przepisów u.g.n. wynika, iż cenę takiej nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, oznacza to, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej opłaty następuje na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. "Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości" – wyrok WSA z dnia 12 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Gol 609/12. Zasady i tryb sporządzania operatów uregulowane zostały w dziale IV u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, poz. 2109) Zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości – ust. 1 art. 152. Wyceny wartości nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych – art. 154 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie wycena nieruchomości została dokonana w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Zgodnie z utartą linią orzecznictwa, tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenionej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09, wyr. NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10, wyr. NSA z 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, to nieruchomość zabudowana o powierzchni 2,096 ha położona na terenie objętym Miejscowym Planem Przestrzennego Zagospodarowania w obszarze oznaczonym IDG – przeznaczony pod działalność gospodarczą produkcyjno – usługową. W chwili obecnej uprawiana rolniczo działka ma połączenie z drogą lokalną. Do porównania przyjęto nieruchomości położone w Ł., R. i S.M. Wątpliwości Sądu budzą przyjęte do porównania nieruchomości celem ustalenia wartości nieruchomości wycenianej. Dwie z nich, to nieruchomości położone na terenie miast, nieruchomość w Ł. znacznie odbiega powierzchnią od nieruchomości ocenianej. Dlatego też zdaniem Sądu wybór nieruchomości do porównania nie jest trafny przy zastosowaniu tej metody wyceny. Dla tej metody winny to być nieruchomości podobne, czego trudno tutaj doszukać się. Brak też informacji, co do cech tych nieruchomości różniących je. Brak określenia dla każdej z przyjętych do porównania działek przeznaczenia w planie, a ogólnikowe jego określenie nie spełnia wymogu z art. 153 u.g.n. Oceniana nieruchomość położona jest w sąsiedztwie strefy ochrony konserwatorskiej. Brak rozważań rzeczoznawcy majątkowego, czy to ma wpływ na wartość nieruchomości wycenianej. Wobec tego należało wyczerpująco ocenić potencjalne możliwości zagospodarowania każdej z porównywanych działek oraz działki wycenianej zgodnie z ich przeznaczeniem. Także obiektywna ocena jest możliwa tylko wyłącznie wówczas, gdyby uwzględniono wszystkie czynniki ułatwiające oraz utrudniające zagospodarowanie każdej z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Tylko takie porównanie pozwoli następnie na właściwe skorygowanie wartości każdego metra nieruchomości wycenianej i porównywanych. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, lecz jest to dowód, który powinien zostać poddany ocenie organu. Winien on spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości porównywanych, oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianych z uwzględnieniem czynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wycenianej i należnej opłaty. Zarówno organy, jak i Sąd rozpoznający sprawę ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (wyrok NSA z 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, iż działa on w sposób dowolny, rzeczoznawca jest obowiązany uzasadnić swoje stanowisko (wyrok NSA z 6 czerwca 2008, sygn. akt I OSK 852/07). W związku z tym operat szacunkowy musi podlegać ocenie organu orzekającego w sprawie. Ma on nie tylko prawo, ale również i obowiązek na podstawie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. zbadać, czy spełnia on wymogi pod względem formalnym, ale i materialnym, a to wszystko powinno znaleźć odbicie w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Dopiero taka ocena operatu szacunkowego może stanowić podstawę rozstrzygnięcia organu. Nie jest wystarczające stwierdzenie organu, "że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami prawa" Zgodnie również z treścią art. 157 ust. 2 ustawy, gdy strony kwestionują ustalenia operatu i wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego zachodzi sytuacja, gdy to na stronę spada obowiązek przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest bowiem możliwym przeciwstawienie sporządzonego operatu na zlecenie organu operatowi sporządzonemu na zlecenie strony Z tych względów sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie spełnia wymogów przepisów prawa. Prowadząc ponownie postępowanie organy uwzględnią stanowisko Sądu. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Sąd uwzględnił skargę uchylając rozstrzygnięcie organów obu instancji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.