II SA/Sz 120/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 marca 2012 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, art. 98 a ust. 1 i 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - po rozpatrzeniu odwołania M.R. od decyzji Burmistrza z dnia [...] ustalającej M. R. opłatę adiacencką w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni ha położonej w miejscowości, obręb, gmina, w wyniku zatwierdzenia jej podziału geodezyjnego – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Wydanie powyższej decyzji poprzedziły następujące okoliczności faktyczne i prawne. Burmistrz decyzją z dnia [...] ustalił M. R. opłatę adiacencką w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości działka nr[...] , w związku z dokonanym podziałem tej nieruchomości na działki oznaczone numerami geodezyjnymi [...] zatwierdzonym na wniosek właścicielki nieruchomości decyzją tego organu z dnia [...] która stała się ostateczna w dniu [...]. Należną opłatę adiacencką ustalono w oparciu o wycenę dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia [...].Wartość wskazanej nieruchomości, po dokonaniu podziału, wzrosła o [...] stosunku do jej wartości przed podziałem. Obliczając wartość nieruchomości rzeczoznawca przyjął, że powierzchnia nieruchomości przed podziałem wynosiła, a po podziale łącznie wynosiła zatem była mniejsza o w stosunku do łącznej powierzchni działek powstałych w wyniku podziału. Opłatę adiacencką naliczono wg stawki procentowej określonej w uchwale Rady Miejskiej. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Zgodnie z tą uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a jej wartością wynikającą z podziału nieruchomości. Od decyzji Burmistrza M. R. wniosła odwołanie, podnosząc, że postępowanie przeprowadzono z naruszeniem podstawowych praw strony. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania, uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolegium uznało za słuszny zarzut niepoinformowania strony o uprawnieniach wynikających z zasad postępowania administracyjnego, w szczególności z zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, ponieważ organ I instancji ograniczył się jedynie do informacji o wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami sprawy w terminie 7 dni, przy czym, przed upływem tego terminu wydał decyzję. SKO stwierdziło ponadto, że strona w odwołaniu przedstawiła zarzuty do operatu szacunkowego, które powinny być przeanalizowane przez autora operatu i do których powinien się on ustosunkować, co powinno być uzupełnione w ponownym postępowaniu, w którym należy uzyskać stanowisko rzeczoznawcy w kwestii wszystkich zarzutów strony odnoszących się do wyceny wartości nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał nadto na nieprawidłowość w opinii biegłego polegającą na poczynieniu błędnego założenia, że wg stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, powierzchnia tej nieruchomości była mniejsza, niż łączna powierzchnia nieruchomości po ostatecznym zatwierdzeniu podziału. Z akt sprawy nie wynika, aby na skutek podziału nieruchomości, czy też innej czynności prawnej, jej właścicielka nabyła dodatkową powierzchnię gruntu. Ani rzeczoznawca, ani organ I instancji nie wyjaśnili z czego wynika różnica w powierzchni nieruchomości przed podziałem i po podziale. Jeśli powstała ona w wyniku przyjęcia i zatwierdzenia nowych granic nieruchomości w postępowaniu podziałowym, to jest ponownego obmiaru i obliczenia tej powierzchni, to z istoty postępowania podziałowego można wyciągnąć wniosek, że rzeczywista powierzchnia nieruchomości przed podziałem była taka sama jak obliczona na skutek zatwierdzenia nowych granic po podziale. Różnice wynikają z faktu stosowania metod obliczeń o różnej dokładności. Organ II instancji uznał, że błędne ustalenie powierzchni nieruchomości przed podziałem spowodowało oszacowanie wartości nieruchomości w zaniżonej wysokości, co doprowadziło do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału w zawyżonej wysokości, a w konsekwencji do zawyżenia opłaty adiacenckiej. Kolegium stwierdziło również naruszenie art. 107 § 1 Kpa, gdyż zaskarżona decyzja nie zawiera określenia strony, a w rozstrzygnięciu nie wskazuje kto jest obowiązany zapłacić ustaloną w niej opłatę. Nadto, w toku postępowania administracyjnego organ nie poinformował strony o uprawnieniu przysługującym zgodnie z art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami o możliwości do zwrócenia się z wnioskiem o rozłożenie opłaty na raty. W ramach ponownego postępowania, organ I instancji pismem z dnia [...]r. zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania oraz pouczył o uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 Kpa i art. 79 § 2 Kpa oraz z art. 147 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem z dnia[...] M.R. wniosła zarzuty do operatu szacunkowego podając, że rzeczoznawca dokonał błędnego porównania nieruchomości (stosując metodę porównawczą), a nadto nie uwzględnił okoliczności, iż przez środek działki przebiega naziemna linia energetyczna, uniemożliwiająca w znacznej części zabudowanie działki. Wyceniając działkę przed podziałem rzeczoznawca porównał ją do działek o wiele mniejszych, których wartość jest o wiele wyższa, przy wycenie działek po podziale, rzeczoznawca porównał je do nieruchomości większych. Taka niekonsekwencja spowodowała, że wyniki analizy rzeczoznawcy są całkowicie przypadkowe. Zdaniem strony, aby ustalić wzrost wartości należy przeprowadzić wnikliwą analizę cen nieruchomości przed podziałem i po podziale. Decyzją z dnia [...] Burmistrz ustalił dla M. R. opłatę adiacencką w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości jej nieruchomości. Organ stwierdził wzrost wartości rynkowej nieruchomości strony o kwotę[...], w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] oraz korektę ww. operatu. W uzasadnieniu organ powołał się na treść art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz na uchwałę Rady Miejskiej Nr XXIV/434/2001 z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich, którą określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30 %. M. R. odwołała się od powyższej decyzji wskazując, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy zgromadził materiał dowodowy w sprawie. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem SKO, przedstawionym w decyzji z dnia [...] zarzuty zgłoszone do operatu powinny być przedstawione jego autorowi, który winien się do nich ustosunkować. Złożone w sprawie zarzuty nie zostały poddane ocenie rzeczoznawcy, w szczególności zarzut istnienia na działce linii energetycznej, gdyż ewidentnie fakt ten ma wpływ na wycenę nieruchomości. Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy nie zawiera wszystkich danych mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, jak i metoda przyjęta przez rzeczoznawcę jest błędna. W niniejszej sprawie rzeczoznawca porównał małe nieruchomości do dużych i odwrotnie, bez konkretnej przyczyny i uzasadnienia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] uznało odwołanie skarżącej za niezasadne. Organ II instancji zacytował art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i stwierdził, że ustalenie opłaty adiacenckiej z uwagi na wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału nastąpiło w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie było następstwem podziału działki nr o powierzchni położonej w obrębie ewidencyjnym gmina, który nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości, M. R. i zatwierdzony został wydaną z upoważnienia Burmistrza decyzją z dnia [...] Uwzględniając stan prawny w tym czasie obowiązujący, organ przeprowadził postępowanie, które zakończone zostało decyzją z dnia[...]. Skoro w dacie, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej [...] . to opłatę adiacencką należało ustalić według przyjętego w tej uchwale wskaźnika procentowego wzrostu wartości nieruchomości, przy zastosowaniu art. 98 a u.g.n. Uchwała Rady Miejskiej określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30 %, a więc jest zgodna z art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości, wyrażona w operacie szacunkowym, sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, co wynika z zasady określenia wartości nieruchomości wyrażonej w art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie Kolegium przytoczyło przepisy art. 154 ust. 1, art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy, regulujące zasady wyceny nieruchomości i stwierdziło, że wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy A. K. (uprawnienia nr) ustalił w operacie szacunkowym z dnia [...] po dokonaniu korekty zgodnie z zaleceniami SKO z decyzji kasacyjnej z dnia [...] r., że wartość nieruchomości gruntowej przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale[...]. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem, a wartością rynkową nieruchomości po podziale wyniosła zatem[...] . Od tej wartości została naliczona opłata adiacencką w kwocie [...]przy zastosowaniu stawki 30% wzrostu wartości nieruchomości. Organ podkreślił dalej, że stosownie do § 41 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o cenę nieruchomości ustalonej w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie tylko ściśle na dzień wydania samej decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego ., sygn. akt I OSK 1558/04). W ocenie Kolegium skorygowany operat szacunkowy spełnia opisane wyżej kryteria poprawnej wyceny. W operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Powołując się na utrwalone orzecznictwo sądowo-administracyjne, organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli strona uważałaby, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego., sygn. akt II SA/Sz 174/08). To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Następnie, jak każdy dowód, podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami kpa. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Czynności te, w niniejszej sprawie, zostały wykonane. Organ odwoławczy powołał się w tym miejscu na pogląd zawarty w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. II SA/Łd 802/07, LEX nr 385389, w którym Sąd orzekł, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna, Organ wyjaśnił dalej, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego, w tym korekta operatu szacunkowego, w dalszym ciągu są przez stronę kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279). Artykuł 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (...). W niniejszej sprawie M. R. konsekwentnie kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] skorygowany w ponownym postępowaniu administracyjnym, jednak nie wystąpiła ze zleceniem organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, bądź też do innego rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie tzw. kontroperatu szacunkowego. Organ zwrócił uwagę, że na skutek korekty operatu szacunkowego, wobec uchylenia przez Kolegium decyzją z dnia [...] pierwotnej decyzji organu I instancji z dnia[...]., wysokość ustalonej obecnie opłaty adiacenckiej uległa zmniejszeniu, a skarżąca miała możliwość zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Stronę pouczono także o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Powyższą decyzję ostateczną M. R. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając jej naruszenie art. 7 Kpa poprzez nie podjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz naruszenie art. 77 § 1 Kpa poprzez nie uwzględnienie wniosku dowodowego skarżącej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego i niewłaściwe rozpatrzenie zebranego materiału dowodowego. W ocenie skarżącej, opinia rzeczoznawcy jest błędna i nie uwzględnia cech nieruchomości, które niewątpliwie mają wpływ na wartość nieruchomości. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Niewątpliwie istnienie na nieruchomości linii wysokiego napięcia zmniejsza wartość tej nieruchomości. Wiedza ta jest powszechnie znana i nie wymaga posiadania wiedzy szczególnej, a więc wykazywanie tej okoliczności kontroperatem, jest wnioskiem zbyt daleko idącym. Organ I instancji, a następnie II instancji, winien fakt ten zauważyć i zweryfikować. Tymczasem organ II instancji w ogóle nie odniósł się do powyższego zarzutu twierdząc, że nie miał takiej możliwości, skoro skarżąca nie przedstawiła kontroperatu, gdyż organ nie posiada wiedzy fachowej. Zgodnie ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w decyzji z dnia [...] zarzuty do operatu szacunkowego powinny być przeanalizowane przez autora operatu, który powinien się do nich ustosunkować. Tymczasem zarzuty do operatu, które złożyła, nie zostały przedstawione autorowi operatu celem ustosunkowania się do nich. Zarówno organ I jak i II instancji, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, zmieniły swoje stanowisko i uznały, że kwestionowanie operatu szacunkowego nie wymaga ustosunkowania się autora operatu do tych zarzutów nawet, gdy mogą one okazać się prawdziwe. Nie może być tak, że organ I instancji sam decyduje, które zarzuty mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, a które nie. Każde zarzuty do operatu powinny być przedstawione autorowi operatu celem ewentualnej weryfikacji stanowiska. Brak zasięgnięcia opinii w tej kwestii narusza podstawowe prawa strony i powoduje, że możliwość składania zarzutów do zgromadzonego materiału dowodowego jest fikcyjna. Zdaniem skarżącej, operat szacunkowy nie tylko nie zawiera wszystkich danych mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, ale i metoda przyjęta przez rzeczoznawcę jest błędna. Nie można bowiem dobierać nieruchomości do porównania w sposób dowolny. Wycena nieruchomości małych powinna być dokonywana w oparciu o ceny nieruchomości małych, a dużych nieruchomości w oparciu o wartości nieruchomości dużych. Porównywane nieruchomości muszą być podobne, a w miarę możliwości niemal identyczne. Tymczasem rzeczoznawca porównuje małe nieruchomości do dużych, a duże do małych, bez konkretnej przyczyny i uzasadnienia. Takie działanie powoduje wadliwość opinii, a tym samym opartego na niej orzeczenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem akt ten nie jest zgodny z prawem. Postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją ostateczną toczyło się w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. Z treści skargi, podobnie jak i z treści odwołania strony od decyzji organu I instancji wynika, że skarżąca M. R. nie kwestionuje samego istnienia prawnego obowiązku poniesienia opłaty adiacenckiej ze wskazanego wyżej tytułu, lecz nie zgadza się ze sposobem w jaki organy orzekające w sprawie oceniły podstawowy dowód jakim jest operat szacunkowy, co do którego przedstawiła w toku postępowania administracyjnego określone zarzuty, a w konsekwencji kwestionuje ustalenie wysokości orzeczonej decyzją opłaty adiacenckiej. W związku z powyższym, nie przesądzając ostatecznego sposobu rozstrzygnięcia należy stwierdzić, że stawiany skargą zarzut naruszenia art. 7, 77 kodeksu postępowania administracyjnego okazał się trafny. Okoliczność, że zgodnie z art. 146 ust. 1 a w związku z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale nie oznacza bowiem, że operat szacunkowy jest jakimś super dowodem posiadającym moc wiążącą organ orzekający i niepodlegającym ocenie takiej jak każdy inny dowód. Lektura uzasadnienia prawnego zaskarżonej decyzji wskazuje, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze . rozważając zagadnienie znaczenia operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu administracyjnym toczonym w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej spowodowanej podziałem geodezyjnym nieruchomości gruntowej w zasadzie prawidłowo zinterpretowało przepisy dotyczące zasad sporządzania operatu szacunkowego a także prawidłowo co do zasady, wyłożyło zagadnienie dotyczące procesowej oceny tego dowodu. W praktyce jednak , mimo zawarcia w uzasadnieniu decyzji prawidłowych rozważań teoretycznych, Kolegium wiedzy tej nie przełożyło w należyty sposób na okoliczności niniejszej sprawy a przy tym nie sprawdziło, czy organ I instancji wykonał zalecenia zawarte w decyzji z dnia [...]r. Sprawa była bowiem ponownie rozpatrywana i rozstrzygana, co zostało podkreślone we wstępnej części uzasadnienia decyzji drugoinstancyjnej. Decyzja organu I instancji z dnia[...]. została uchylona z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania decyzją SKO z dnia [...] W uzasadnieniu decyzji kasacyjnej, poza uwzględnieniem zarzutu ograniczenia zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu Kolegium dostrzegło potrzebę ustosunkowania się przez rzeczoznawcę do zarzutów odwołującej się i ewentualnego uzupełnienia czy skorygowania operatu szacunkowego z powodu nieprawidłowości polegającej na poczynieniu przez rzeczoznawcę, błędnego założenia, że według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, powierzchnia tej nieruchomości była mniejsza, niż łączna powierzchnia nieruchomości po ostatecznym zatwierdzeniu podziału. Ani rzeczoznawca, ani organ I instancji nie wyjaśnili z czego wynika różnica w powierzchni nieruchomości przed podziałem i po podziale. Według dalszych wywodów Kolegium zawartych w decyzji uchylającej: "błędne ustalenie powierzchni nieruchomości przed podziałem spowodowało oszacowanie wartości nieruchomości w zaniżonej wysokości, co doprowadziło do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału w zawyżonej wysokości, a w konsekwencji do zawyżenia opłaty adiacenckiej." W toku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji do akt postępowania dołączono kopię decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z dnia [...] wraz z mapą w skali 1:1000 zawierającą projekt podziału geodezyjnego, operat szacunkowy z dnia[...], po poprawce z dnia [...]. wraz z dokumentacją fotograficzną. Ponadto strona w piśmie z dnia [...] złożyła "zarzuty do operatu szacunkowego" zarzucając nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę okoliczności, że przez środek działki, po przekątnej, przebiega naziemna linia energetyczna, uniemożliwiająca w znacznej części jej zabudowę, ponadto według strony rzeczoznawca dokonał nieprawidłowego doboru nieruchomości przy podziale. Organ I instancji dysponując takimi zarzutami nie przedłożył ich rzeczoznawcy celem ustosunkowania się do zarzutów strony i wyjaśnienia swego stanowiska, lecz po dokonanej przez rzeczoznawcę drobnej korekcie operatu, mimo braku stanowiska rzeczoznawcy co do zarzutów strony, w dniu [...] wydał decyzję, w której ustalił opłatę adiacencką zgodnie z obliczeniami operatu szacunkowego i w ogóle nie odniósł się do zarzutów strony co do tego operatu, co legło u podstaw zarzutu sformułowanego przez pełnomocnika strony we wniesionym odwołaniu. Organ odwoławczy utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy, z naruszeniem art. 107 § 3 kpa ani jednym słowem nie odniósł się do kwestii wykonania przez organ I instancji zaleceń zawartych w decyzji z dnia [...] Wobec tego konieczne jest wskazanie, że w dniu [...] weszła w życie zmiana ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, która art. 138 § 2 nadała brzmienie: "Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę , organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy." Wprowadzony w zd. 2 cytowanego przepisu obowiązek zamieszczenia w decyzji przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia okoliczności, jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy wiąże organ I instancji, a zatem Burmistrz powinien był wyjaśnić okoliczności związane z faktem, że z decyzji podziałowej wprost wynika, że nieruchomość przed podziałem miała powierzchnię mniejszą od sumy powierzchni działek powstałych po podziale. Skoro bowiem z logicznego punktu widzenia taki efekt wyłącznie podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej nie jest możliwy, czemu dał wyraz organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji z dnia[...] . to obowiązek oparcia decyzji na ustaleniach odpowiadających prawdzie wymagał wyjaśnienia tej kwestii przed przystąpieniem przez rzeczoznawcę do dokonania wyceny. Okoliczność, że decyzja podziałowa jako ostateczny akt administracyjny posiada moc wiążącą nie oznacza, że nie jest dopuszczalne rozważenie wdrożenia, chociażby z urzędu, jednego z nadzwyczajnych trybów weryfikacji decyzji ostatecznej, w sytuacji gdy jej treść jest ewidentnie nielogiczna z powodu wewnętrznej sprzeczności i przez to może prowadzić do błędnych ustaleń faktycznych w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, co godzi w zasadę praworządności. SKO wydając zaskarżoną decyzję z dnia[...] . całkowicie pominęło omawianą tu okoliczność, a zatem samo nie respektowało swego stanowiska wyrażonego we wcześniejszej decyzji, wydanej na podstawie art. 138 § 2 kpa i nie wyjaśniło w żaden sposób pominięcia kwestii uprzednio dostrzeżonej z urzędu podniesionej jako jedna z przyczyn uchylenia decyzji organu I instancji. Ta niekonsekwencja organu odwoławczego oraz brak odniesienia się do zarzutu odwołania stanowi naruszenie art. 107 § 3 kpa oraz art. 138 § 1 kpa, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, ustosunkowania się do zarzutu odwołania nie stanowi bowiem powołanie się w uzasadnieniu decyzji na orzecznictwo sądów administracyjnych zawierające wywody dotyczące znaczenia operatu szacunkowego i granic jego oceny przez organ decyzyjny w sytuacji, gdy czyni się to, tak jak ma to miejsce zaskarżonej decyzji, w oderwaniu od realiów konkretnej sprawy. W niniejszej sprawie nie doszło bowiem do złożenia przez rzeczoznawcę jakichkolwiek wyjaśnień co do zarzutu nieuwzględnienia faktu przebiegu przez działkę linii energetycznej, zaś korekta operatu szacunkowego, mająca nieznaczny charakter nie była konsekwencją uwzględnienia tego zarzutu. W tym stanie rzeczy, oparcie się przez Kolegium na tezie wyroku WSA z dnia (I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279) i wywodzenie, że w przypadku, gdy ustalenia operatu szacunkowego "w dalszym ciągu są przez stronę kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych" jest chybione. Reasumując powyższe, Sąd stwierdził, że decyzja organu odwoławczego wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, 77 § 1, 107 § 3 i 138 § 1 pkt 1 i § 2 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 145 § pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w pkt I sentencji. Orzeczenie w pkt II oparte zostało o art. 152 p.p.s.a. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy rzeczą organu odwoławczego będzie rozpoznanie i rozpatrzenie sprawy w sposób zapewniający wyeliminowanie wskazanych naruszeń prawa procesowego, a zwłaszcza rzeczywiste, a nie tylko pozorne odniesienie się do zarzutów odwołania, o ile nie zostanie ustalone, że nastąpił upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. (por. wyrok 7 sędziów NSA z dnia 11 stycznia 2010 r. sygn.akt I OPS 5/09, ONSAiWSA 10/3/43). Upływ tego terminu stanowi bowiem przeszkodę do ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w tym przepisie.