II SA/Sz 125/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi G. Spółki z o.o. w S. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 15 grudnia 2023 r. nr GN-2.7570.1091.2023.MK w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 15 grudnia 2023 r. nr [...] Wojewoda Zachodniopomorski (dalej: "organ odwoławczy"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania G. sp. z o.o. z siedzibą w S. (dalej: "skarżąca", "Spółka"), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 5 października 2023 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie na rzecz G. sp. z o.o. z siedzibą w S. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego oraz na rzecz E. sp. z o.o. z siedzibą w P. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu ustanowionej na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] S.. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organów obu instancji oraz akt administracyjnych w dniu 24 kwietnia 2020 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję nr [...], znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja zrid"), która została utrzymana w mocy decyzją Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 sierpnia 2020 r., znak: [...]. Powyższa decyzja zrid zezwoliła na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] wraz z budową [...] oraz przebudowie układu komunikacyjnego w obrębie [...] w S. w ramach zadania pt.: "Modernizacja dostępu drogowego [...]: przebudowa układu komunikacyjnego w rejonie [...]" m.in. na nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...] miasta S., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...] o powierzchni [...] ha. Według księgi wieczystej [...] przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zrid stanowiła własność Skarbu Państwa i oddana była w użytkowanie wieczyste G. sp. z o.o. z siedzibą w S.. W Dziale III w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ujawnione było ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność przesyłu na rzecz E. sp. z o.o. z siedzibą w P.. Na dzień wydania decyzji zrid działka nr [...] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] października 2011 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w S.) i położona była w większości na terenie elementarnym: S.M.8021.KS o przeznaczeniu terenu: wielokondygnacyjny parking dla samochodów osobowych wraz z obiektem sanitarnym oraz w minimalnym zakresie w terenie elementarnym: S.M.8060.KD.G o przeznaczeniu: droga publiczna - ulica główna; S.M.8030.KP.J o przeznaczeniu: ciąg pieszo jezdny; S.M.8031 .KD.D o przeznaczeniu: droga publiczna - ulica dojazdowa; S.M.8017.KD.L o przeznaczeniu: droga publiczna - ulica lokalna; S.M.8027.UK o przeznaczeniu: usługi kultury. Po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, decyzją z dnia 10 lutego 2022 r. Prezydent Miasta S. ustalił odszkodowanie: na rzecz Skarbu Państwa w wysokości [...] zł z tytułu przejścia z mocy prawa na Gminę Miasto S. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], na rzecz G. sp. z o.o. z siedzibą w S. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na ww. działce oraz na rzecz E. sp. z o.o. z siedzibą w P. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu ustanowionego na prawie użytkowania wieczystego ww. działki. Ustalając wysokość odszkodowania organ oparł się na wycenie nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego P. C., zawartej w sporządzonym przez nią operacie szacunkowym z dnia 13 czerwca 2021 r. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła G. sp. z o.o. Na etapie postępowania odwoławczego Spółka przedłożyła opinię Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 19 maja 2022 r. stanowiącą ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 13 czerwca 2021 r. sporządzonego przez P. C., z treści której wynikało, że przedmiotowy operat szacunkowy nie został sporządzony poprawnie, w szczególności w zakresie analizy i charakteru lokalnego rynku nieruchomości, rodzaju i sposobu określenia wartości, zastosowanej metodologii wyceny, a także przedstawienia obliczeń i wyników i w związku z tym nie powinien być wykorzystany dla potrzeb postępowania administracyjnego. Decyzją z dnia 27 czerwca 2022 r. nr [...] Wojewoda Zachodniopomorski uchylił decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 10 lutego 2022 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując, iż w toku ponownego rozpatrzenia sprawy należy uzyskać nowy operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. W toku ponownie prowadzonego postępowania Prezydent Miasta S. zainicjował procedurę z art. 131 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: "u.g.n.") składając reprezentującemu Skarb Państwa – Wojewodzie Zachodniopomorskiemu propozycję przyznania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej. W związku z tym, mając na uwadze zasadę szybkości postępowania, organ I instancji zdecydował o wyłączeniu do późniejszego, osobnego, rozpatrzenia sprawy ustalenia odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa. Po uzyskaniu nowego operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H. S. oraz wyjaśnień rzeczoznawcy w związku z uwagami Spółki do operatu, Prezydent Miasta S. w dniu 5 października 2023 r. wydał decyzję, w której ustalił odszkodowanie na rzecz G. sp. z o.o. z siedzibą w S. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego oraz na rzecz E. sp. z o.o. z siedzibą w P. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu ustanowionego na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] S.. Odwołanie od tej decyzji wniosła G. sp. z o.o. zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego skutkujące błędnym ustaleniem wysokości odszkodowania oraz zarzutem braku powiększenia wysokości odszkodowania o wartość podatku od towarów i usług. Wydając wskazaną na wstępie decyzję Wojewoda Zachodniopomorski przedstawił przebieg postępowania oraz przytoczył znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n., ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 162 ze zm., dalej: "specustawa drogowa") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie"). Poddając ocenie operat szacunkowy organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy podał daty istotne w procesie wyceny oraz scharakteryzował przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Jak wskazał organ odwoławczy biegła w pierwszej kolejności przeprowadziła analizę rynku nieruchomości drogowych i poddała badaniu okres czterech lat poprzedzających datę wyceny. Na str. 29 operatu w tabeli nr 1 wskazała jedną transakcję z 2022 r. Następnie stwierdziła, że: "na podstawie powyższej transakcji nie można dokonać analizy rynku nieruchomości drogowych na terenie miasta S.". Wobec tego, w dalszej części operatu szacunkowego przeprowadziła analizę rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (w najbliższym sąsiedztwie). Do oszacowania wartości prawa własności biegła wykorzystała bazę 12 transakcji nieruchomości (tabela na str. 30 operatu), które pochodziły z lat 2020-2022 i dodatkowo jednej transakcji z dnia 30 grudnia 2019 r. Przeznaczenie tych nieruchomości stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług wbudowanych, śródmiejska zabudowa wielofunkcyjna z zakazem prowadzenia produkcji, usług produkcyjnych i składowania, teren usług, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności, teren rozmieszczenia obiektu handlowego o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛ oraz innej zabudowy usługowej, stacja transformatorowa. Organ odwoławczy podał, że biegła określiła wagi cech mających wpływ na wartość 1 m˛ pow. gruntu z prawem własności. Najistotniejsze cechy zdaniem rzeczoznawcy majątkowego stanowiły: lokalizacja - 40%; sąsiedztwo lub przeznaczenie - 40%; utrudnienia - 10%, a także powierzchnia - 10%. Trend wzrostu cen wyniósł 5 % w skali roku. Organ odwoławczy wskazał, że do oszacowania wartości rynkowej prawa własności gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na str. 21 operatu, w tabeli nr 4 biegła przedstawiła trzy wyselekcjonowane transakcje porównawcze, które jej zdaniem posiadały przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, w oparciu o które następnie w tabeli nr 5 określiła wartość 1 m˛ gruntu na poziomie [...] zł. Wobec tego ogólna wartość gruntu wyniosła [...] zł. W oparciu o tak określoną wartość prawa własności, w dalszej kolejności biegła przeprowadziła kalkulację wartości prawa użytkowania wieczystego. Jak wskazał organ odwoławczy określenie wartości prawa użytkowania wieczystego nastąpiło zgodnie z § 29 ust. 3, tj. jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wskazanego w tym przepisie wzoru. W celu określenia danych potrzebnych do dokonania obliczeń biegła ustaliła, że użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na okres 99 lat, okres pozostały do końca użytkowania wieczystego wynosił 67 lat, zaś stawka procentowa opłaty rocznej wynosiła 3%. Przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku przez biegłą wyniosła 0,12. Dane te stanowiły podstawę wyliczeń współczynnika korygującego, który wyniósł 0,5884. Ostatecznie wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu o pow. [...] m˛ wyniosła [...] zł. Organ odwoławczy wskazał, że biegła ustaliła również wartość odtworzeniową obiektów budowlanych z uwzględnieniem stopnia zużycia, szczegółowo wymienionych w tabeli nr 6, na str. 35-36 operatu, po zaokrągleniu na [...] zł. Poza tym, na str. 34 i 35 operat określono wartość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu, która wyniosła [...] zł. Podstawę określenia wartości służebności stanowił pas eksploatacyjny o długości 153 m i szerokości 1 m. Współczynnik współkorzystania wyniósł 0,3. Podstawę obliczeń stanowiła również wartość 1 m˛ prawa użytkowania wieczystego, która wyniosła [...] zł. Finalnie organ odwoławczy wskazał, że ogólna wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz G. sp. z o.o., po uwzględnieniu pomniejszenia wartości służebności zgodnie z art. 18 ust. 1a specustawy drogowej, wyniosła [...] zł, natomiast wysokość odszkodowania należnego E. sp. z o.o. z siedzibą w P. wyniosła [...] zł. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do uwag Spółki do sporządzonej wyceny. Wyjaśnienia biegłej dotyczyły analizy przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Na str. 4 wyjaśnień biegła stwierdziła, że "przeważająca zabudowa wśród gruntów przyległych to śródmiejska zabudowa wielofunkcyjna z zakazem prowadzenia produkcji, usług produkcyjnych i składowania...". Następnie wyjaśniła, że "o ocenie gruntu w największym stopniu decyduje lokalizacja (w 40%) i sąsiedztwo (w 40%),a w mniejszym stopniu utrudnienia (w 10%) czy powierzchnia gruntu (10%). Poza tym zwróciła uwagę na to, że jej zadaniem nie jest poszukiwanie najwyższej wartości nieruchomości, ale oszacowanie kwoty, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy i działają z rozeznaniem oraz postępują rozważnie, a ponadto nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Biegła scharakteryzowała także sposób dokonania gradacji wag cech wpływających na określenie wartości 1 m˛. Zdaniem organu odwoławczego, wyjaśnienia biegłej zawarte w piśmie z dnia 24 kwietnia 2023 r. są wyczerpujące, spójne i logiczne, a operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania czyni zadość przepisom u.g.n. i rozporządzenia, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Treść operatu pozwala stwierdzić, że przyjęte przez biegłego podejścia, metody i techniki szacowania są prawidłowe, a nieruchomości wykorzystane do porównania mają cechy nieruchomości podobnych, w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n. Nadto, operat szacunkowy posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust. 1 rozporządzenia, co powoduje, że można tę opinię przyjąć jako dowód w sprawie. Końcowo organ odwoławczy stwierdził, że wobec braku spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej brak było podstaw do powiększenia przysługującego Spółce odszkodowania o 5%. Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczących błędnego doboru nieruchomości porównawczych i nieprawidłowego wskazania przeznaczenia gruntów przeważających wśród gruntów przyległych organ odwoławczy wskazał, że ustalenia rzeczoznawcy majątkowego są poparte przeznaczeniem planistycznym, a także ustaleniami własnymi, które zostały wyjaśnione. Odnosząc się do kwestii powiększenia ustalonego odszkodowania o podatek VAT, organ odwoławczy, odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego, wyjaśnił, że brak jest takiej podstawy na gruncie specustawy drogowej i u.g.n., zaś celem ustalonego w tym trybie odszkodowania jest zrekompensowanie wartości utraconego prawa, a nie szkody powstałej wskutek wywłaszczenia nieruchomości czy wartości danin publicznoprawnych, które były właściciel w związku z otrzymanym odszkodowaniem musi ewentualnie odprowadzić w przyszłości. Skargę na powyższą decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego złożyła G. sp. z o.o., zarzucając jej: 1. naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie formułowanych przez skarżącą wniosków oraz zastrzeżeń do operatu szacunkowego, a także poprzez brak ustosunkowania się organu do twierdzeń skarżącej, co w konsekwencji miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji, w szczególności w sytuacji, kiedy to z powszechnie dostępnych informacji o przetargach dostępnych na stronie UM S., wynika że wartość działek gruntu jest znacznie wyższa niż to wynika z wyceny rzeczoznawcy majątkowego, np. dla działki [...], 2. naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez nie wyczerpujące zebranie i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego, w szczególności błędne ustalenie wartości prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr [...], poprzez nieuwzględnienie zarzutów do operatów szacunkowych, 3. brak odniesienia się do zaleceń i zarzutów Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie - biegła w żadnym fragmencie operatu nie odniosła się do uwag i tez ww. Komisji, a w konsekwencji błędne ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego oraz wartości składników budowlanych, 4. naruszenie art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w zw. z art. 130 ust. 1 zdanie 1 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie i nieustalenie wysokości odszkodowania według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...]. Organy nie wzięły pod uwagę, że wywłaszczona nieruchomość znajduje się w granicach portu morskiego z dostępem do wewnętrznych wód morskich, zatem istnieje możliwość świadczenia usług portowych, a wiodącą funkcją są porty morskie i śródlądowe. Zdaniem skarżącej okoliczność ta wpływa na wartość nieruchomości, a jej nieuwzględnienie doprowadziło do błędnego ustalenia wysokości odszkodowania, 5. błędne przyjęcie przez biegłą "na podstawie własnej analizy rynku nieruchomości" dla aktualnego sposobu użytkowania i dla przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, że dla przedmiotowej nieruchomości, w okresie trzech lat zauważono trend wzrostowy na poziomie około 5% rocznie, gdy tymczasem wysokość skali tzw. trendu czasowego została znacznie zaniżona i nie uwzględniła m.in. inflacji oraz rozwoju [...], jako nowego centrum miasta. Skarżąca podkreśliła przy tym, że sama biegła wskazała, że ceny transakcyjne nieruchomości położonych blisko centrum miasta (ul. [...]) lub w sąsiedztwie zabudowy wielofunkcyjnej są najwyższe, tj. około [...] zł za m˛, 6. błędne ustalenie wartości odszkodowania jako kwoty brutto, bowiem zdaniem skarżącej wartość odszkodowania stanowi kwotę netto i jest to wartość bez podatku VAT, którą należy zawsze i bezwzględnie powiększyć o wartość podatku od towarów i usług. Skarżąca ewentualnie, z ostrożności wniosła o uzupełnienie operatu szacunkowego o wartość należnych od ustalonego odszkodowania podatków - dochodowego od osób prawnych oraz od towarów i usług, ewentualnie o wskazanie w decyzji bądź jej uzasadnieniu zasadności wystawienia przez Spółkę faktury VAT, wykorzystując kwotę z decyzji jako kwotę netto. W przeciwnym razie większość z kwoty przyznanego Spółce odszkodowania będzie skonsumowane przez należności publiczno-prawne (podatki), co jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz prawem strony do uzyskania godziwej wartości odszkodowania za wywłaszczone grunty, 7. naruszenie art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, art. 14 i 18 specustawy drogowej, art. 134 u.g.n., art. 21 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, przez błędną ich wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że kwota należnego odszkodowania ustalonego na podstawie operatu szacunkowego jest kwotą brutto, to znaczy zawiera w sobie podatek od towarów i usług, a tym samym pozbawienie skarżącej słusznego odszkodowania, wprowadzenie nierówności wobec prawa. W oparciu o tak postawione zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego w postępowaniu. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje. Stosownie do art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd uwzględnia skargę i uchyla decyzję w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Przedmiotem kontroli w sprawie jest decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 15 grudnia 2023 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 5 października 2023 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania m.in. na rzecz skarżącej za utracone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio specustawa drogowa, a ponadto na podstawie art. 23 tej ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych, przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2, 4 i 4a specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Na podstawie art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z kolei z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wynika, że wysokość przedmiotowego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli na nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a specustawy drogowej). Z art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Natomiast zgodnie z art. 135 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, tj. oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4, zaś przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 3 i ust. 4 u.g.n.). Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. ma formę operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Szczegółowo procedurę wyceny nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe reguluje rozporządzenie, którego przepisy znajdują zastosowanie w sprawie. Zgodnie bowiem z § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia (tj. 9 września 2023 r.), które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). Jak wynika z § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m˛ gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m˛ gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że bezsporne jest że działka nr [...] o pow. [...] ha, obręb ewidencyjny [...] m. S., powstała w wyniku podziału działki nr [...], na podstawie decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 24 kwietnia 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 sierpnia 2020 r., została przejęta na rzecz Gminy Miasto S. z przeznaczeniem na budowę drogi publicznej (pas drogi gminnej). Nieruchomość ta na dzień wydania decyzji zrid stanowiła własność Skarbu Państwa, oddana była w użytkowanie wieczyste skarżącej, zaś na prawie użytkowania wieczystego ustanowione było ograniczone prawo rzeczowe – służebność przesyłu. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona była na terenie elementarnym: S.M.8021.KS - wielokondygnacyjny parking dla samochodów osobowych wraz z obiektem sanitarnym; S.M.8060.KD.G - droga publiczna - ulica główna; S.M.8030.KP.J - ciąg pieszo jezdny; S.M.8031.KD.D - droga publiczna - ulica dojazdowa; S.M.8017.KD.L - droga publiczna - ulica lokalna; S.M.8027.UK - usługi kultury. W sprawie sporna jest wysokość ustalonego odszkodowania bowiem według skarżącej błędnie ustalono wartość prawa własności nieruchomości (prawa własności gruntu) a w konsekwencji wartość prawa użytkowania wieczystego, a nadto nie powiększono odszkodowania o wartość podatku od towarów i usług. W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, iż w sposób prawidłowy rzeczoznawca majątkowy oraz organy obu instancji, na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia, przyjęły przeznaczenie wywłaszczonej (przejętej z mocy decyzji zrid) nieruchomości na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wprost wskazuje, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. Z kolei przepis art. 154 u.g.n. określa gradację i kolejność postępowania przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości. W pierwszej kolejności czynić to należy w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (ust. 1), w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2), a dopiero w dalszej, trzeciej kolejności na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości (ust. 3). Określona w art. 154 ust. 1-3 u.g.n. hierarchia jest wiążąca dla rzeczoznawcy majątkowego i organów administracji publicznej. Brak było zatem podstaw do przyjęcia, wbrew ustaleniom planu zagospodarowania przestrzennego, "portowego" przeznaczenia nieruchomości, które skarżąca wiąże z położeniem nieruchomości w granicach portu morskiego i możliwością świadczenia usług portowych. Ponadto rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia, przeprowadziła analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod wielokondygnacyjny parking dla samochodów osobowych oraz pod drogi publiczne w okresie czterech lat poprzedzających datę wyceny. Rzeczoznawca wskazała, że w tym okresie nie odnotowano ani jednej transakcji pod budowę wielokondygnacyjnego parkingu dla samochodów osobowych na terenie miasta S., w odniesieniu zaś do nieruchomości drogowych stwierdziła, że ceny gruntów pod drogi nie są wyższe od cen gruntów przyległych przeznaczonych pod tereny śródmiejskiej zabudowy wielofunkcyjnej. Dlatego też wartość gruntu wyceniono przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (str. 29 operatu i str. 1, 4-5 wyjaśnień do operatu). Podkreślić należy, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość nieruchomości stanowi podstawowy dowód w sprawie ustalenia odszkodowania za odjęcie prawa własności, prawa użytkowania wieczystego czy ograniczonych praw rzeczowych. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 k.p.a. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać przez organ zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Opracowanie operatu szacunkowego wymaga wiedzy specjalistycznej z zakresu rynku nieruchomości. Dokument ten może być sporządzony tylko przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). To rzeczoznawca majątkowy dokonuje – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przyjmuje się zatem, że ocena operatu szacunkowego, jako specjalistycznej opinii, powinna być dokonana pod względem formalnym. Oznacza to, że należy zbadać, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Kluczowe znaczenie ma to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 2833/21). Obowiązkiem organu było zatem przede wszystkim skonfrontowanie operatu szacunkowego z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, a ponadto dokonanie oceny operatu pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Takiej oceny organy obu instancji dokonały, przyjmując, że sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy z dnia 20 grudnia 2022 r. (wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia 24 kwietnia 2023 r.) spełnia wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości należnego skarżącej odszkodowania. Wskazać również należy, iż samo subiektywne przekonanie skarżącej, że wartość nieruchomości została ustalona w sposób błędny, nie poparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej oceny prawidłowości jego sporządzenia dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu sporządzonego na zlecenie skarżącego), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. W tym kontekście należy wskazać, że podstawy do stwierdzenia wadliwości operatu nie może stanowić także przywoływanie przez skarżącą "wyższych" cen uzyskiwanych w przetargach UM S. dotyczących innych, bliżej nieopisanych nieruchomości. W tym miejscu podkreślić również należy, iż opinia Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 19 maja 2022 r., do której odwołuje się skarżąca, dotyczyła oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 13 czerwca 2021 r. przez P. C.. Opinia ta nie może stanowić podstawy do oceny operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez H. S.. Brak jest również podstaw do zobowiązania tego ostatniego rzeczoznawcy majątkowego do odnoszenia się w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym do zaleceń i uwag zawartych w ww opinii dotyczącej innego operatu. Ponadto kwestie takie jak ustalenie i dobór transakcji do porównania i obliczeń, wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, czy też zastosowanie trendu czasowego (według skarżącej w niniejszej sprawie zaniżonego) należą do domeny wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, którymi nie dysponują organy, ani kontrolujący ich działanie sąd. Ocena operatu szacunkowego przez organy administracji czy też sąd w zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych nie jest możliwa. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, należącej do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Wbrew argumentacji zawartej w skardze ustalenia i ocena organów dotyczące braku podstaw prawnych do powiększenia odszkodowania o kwotę należnego podatku od towarów i usług są prawidłowe. Zgodnie bowiem z przytoczonym powyżej art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, stanowiącym materialnoprawną podstawę kwestionowanego rozstrzygnięcia, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustawodawca ustanowił zatem zasadę, że wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W art. 18 ust. 1a - 1c specustawy drogowej wskazano na przypadki zmniejszenia wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu, zastrzegając w art. 18 ust. 1b, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W powołanym przepisie wskazano zatem, że wysokość odszkodowania - pomijając wyjątki określone w art. 18 ust. ust. 1e i 1f specustawy drogowej - nie może przekraczać wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wskazano zaś na powiększanie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia w terminie określonym w tym przepisie. Także w art. 18 ust. 1f specustawy drogowej określono sytuację, w której wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę 10.000 zł, jeżeli przejęciu ulega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Z powyższego wynika, że wysokość odszkodowania ustalana jest według wartości nieruchomości i następnie może być powiększona jedynie ze względu na okoliczności określone w art. 18 ust. 1e i 1 f specustawy drogowej, które nie obejmują podatku od towarów i usług. Również z art. 134 ust. 1 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą według art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie. Ani więc z przepisów specustawy drogowej, ani też z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby wysokość odszkodowania należnego za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie specustawy drogowej była powiększana o należny podatek od towarów i usług. Jakkolwiek podatek ten wynika z odrębnej ustawy, tj. z ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), to ustawa ta nie determinuje wysokości odszkodowania, lecz jedynie należności z tytułu tego rodzaju podatku. Należy zaś podkreślić, że odszkodowanie ustalane i wypłacane na podstawie specustawy drogowej wywodzi się ze środków publicznych, dlatego kształtowanie jego wysokości - poza treścią art. 18 specustawy drogowej oraz art. 134 ust. 1 i art. 154 u.g.n. - w drodze wykładni opartej na normatywnej konstrukcji podatku od towarów i usług nie jest dopuszczalne. Należy bowiem odróżnić ustawowo określone reguły ustalania wysokości odszkodowania od ustawowych reguł ustalania należności obciążających to odszkodowanie. Podatek od towarów i usług nie stanowi ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania należnego na podstawie specustawy drogowej (por. wyroki NSA: z dnia 28 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 347/16, z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt I OSK3241/14, z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. akt I OSK 1690/11). Prawidłowo w tej sytuacji organ odwoławczy przyjął brak podstaw prawnych do ustalenia i wypłaty na rzecz skarżącej kwoty podatku od towarów i usług ponad kwotę należnego odszkodowania. Trafnie także wskazał, że ww. przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również przepisy specustawy drogowej nie przewidują, by organy orzekające w sprawie odszkodowania mogły je powiększać o należne podatki, czy inne daniny. Za nieuzasadniony w świetle powyższego uznać należało podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten bowiem nie miał w sprawie w ogóle zastosowania. Przedmiotowa sprawa nie dotyczyła kwestii, czy skarżąca jest zobowiązana do uiszczenia podatku VAT, ani wymiaru tego podatku. Poza zakresem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie - dotyczącej legalności decyzji odszkodowawczej - pozostają wszelkie kwestie związane z tym, czy, kiedy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe. Organy orzekające w sprawie nie rozstrzygały o obowiązku podatkowym uprawnionych do odszkodowania, a jedynie o należnym im odszkodowaniu. Za niezasadny w świetle powyższego uznać także należało podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 21 i art. 32 Konstytucji RP poprzez pozbawienie skarżącej słusznego odszkodowania i wprowadzenie nierówności wobec prawa. Należy podkreślić, że wymóg "słusznego odszkodowania", do którego odwołuje się art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, nie oznacza odszkodowania pełnego, co potwierdza orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Przykładowo w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie" oraz, że prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego zaś wynika, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Zgodnie zaś z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 września 2003 r., sygn. K 20/02: "(...) nawet całkowite odjęcie własności nie zawsze musi (wedle Konstytucji) wiązać się z całkowitym pokryciem szkody. W tym bowiem zakresie rekompensata musi odpowiadać kryterium "słuszności", co nie oznacza, że musi być ona "pełna". Konstytucji znane jest bowiem różnicowanie zakresu skutków odszkodowawczych - co do zasady, na co wskazuje istnienie art. 21 ust. 2 (...) Tym niemniej sama idea niepełnego odszkodowania nie jest Konstytucji obca. Nie można zatem twierdzić, iż sam fakt braku pełności odszkodowania jako taki jest niekonstytucyjny". W wyroku z dnia 19 marca 1990 r., sygn. K 2/90 Trybunał wskazał zaś, że: "odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości". Ponadto uznanie, że wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art. 134 ust. 1 u.g.n. musi być rozumiana jednolicie dla wszystkich podmiotów wywłaszczonych, a więc bez względu na obowiązujący niektóre z tych podmiotów podatek od towarów i usług, nie narusza zasady konstytucyjnej zawartej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie nie ma powodów, aby uznać, że zostały naruszone reguły ustalania odszkodowania i wyceny nieruchomości. Jak już wspomniano powyżej orzekając o wysokości odszkodowania, organy obu instancji oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego zawartej w operacie szacunkowym, uznając, że operat ten spełnia warunki określone w u.g.n. oraz rozporządzeniu. Organy orzekające w sprawie nie tylko dokonały oceny kompletności i spójności sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego, ale i zadbały, by uwagi i wątpliwości skarżącej co do ustaleń i zapisów operatu zostały skonfrontowane z wyjaśnieniami samego biegłego. Jednocześnie skarżąca nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. ani nie przedłożyła innego operatu szacunkowego, określającego wyższą wartość wywłaszczonej nieruchomości. Konkludując, w rozpatrywanej sprawie Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W tym stanie sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art 151 p.p.s.a., oddalił skargę. Orzeczenia sądów administracyjnych powołane w uzasadnieniu niniejszego wyroku są dostępne w Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl.