II SA/Sz 1367/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 lutego 2018 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia 1 sierpnia 2017 r., wydana na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 – j.t. ze zm.), § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2007 r. nr 121, poz. 2256), Prezydent Miasta S. ustalił W. J. K. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w S., w rejonie ulic [...] i [...], stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, dla której prowadzona była księga wieczysta nr [...], spowodowanego jej podziałem na działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2, w kwocie [...]zł (słownie: [...]). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Prezydent Miasta S. wyjaśnił, że na wniosek W. J. K., właściciela nieruchomości położonej w S., w rejonie ulic [...] i [...] oznaczonej numerem działki [...] z obrębu [...], o pow. [...] m2, dla której prowadzona była księga wieczysta nr [...], decyzją Prezydenta Miasta S. znak: [...] z dnia 11 stycznia 2016 r., zatwierdzony został podział tej nieruchomości na działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2. Decyzja administracyjna zatwierdzająca podział stała się ostateczna w dniu 28 stycznia 2016 r. Dalej organ pierwszej instancji przytoczył przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dopuszczające możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej i wskazał, że w dacie, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała i obowiązuje nadal ważnie podjęta uchwała Nr XLVII/906/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2006 r. nr 1, poz. 8), zmieniona uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2007 r. nr 121, poz. 2256), na mocy, których stawka opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, kształtuje się na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Organ podkreślił jednocześnie, że niezbędną przesłanką do ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, będący wynikiem jej podziału, dokonanego na wniosek właścicieli nieruchomości. W związku z powyższym, celem ustalenia, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, powołano rzeczoznawcę majątkowego M. S. (nr [...]). Biegły w dniu 2 grudnia 2016 r. sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], przed i po podziale. W ocenie organu, analiza sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, w której określił on wartość nieruchomości przed i po podziale, pozwala przyjąć, że zachodzą podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ przywołał przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulujące zasady określania wartości nieruchomości podkreślając, że biegły rzeczoznawca określił i uzasadnił wybór przyjętych metod wyceny wartości rynkowej nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości ustalona została stosownie do art. 150 pkt. 2 i art. 151 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, PFSRM tj. dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego a ich wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku. Określenia wartości nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru nieruchomości reprezentatywnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny PFSRM. Stan nieruchomości przed podziałem biegły przyjął na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale - na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Po przeanalizowaniu operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2016 r. organ uznał, Wycena sporządzona została ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, z zachowaniem zasady bezstronności w wycenie nieruchomości. Wycena jest spójna i logiczna. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału stanowi kwotę [...]zł, a według stanu po jej podziale w kwocie [...]zł, tak więc różnica wartości wynosi [...] zł. Prezydent Miasta S. wskazał, że zgodnie z przytoczonymi przepisami uchwały Rady Miasta S., stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu jej wartości, zatem wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości, wynosi [...] zł. W. J. K. odwołał się od decyzji Prezydenta Miasta S. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania, poprzez naruszenie: a) art. 61 § 4 k.p.a., polegające na niezawiadomieniu odwołującego się oraz I. K. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej: b) art. 10 k.p.a., polegające na niezawiadomieniu odwołującego się i I. K. o wydaniu w sprawie operatu szacunkowego i niepowiadomieniu ich o możliwości jego zakwestionowania oraz na braku w aktach sprawy końcowego oświadczenia odwołującego się i I. K., że organ pouczył ich jako strony postępowania o przysługujących im prawach; c) art. 28 k.p.a. polegające na prowadzeniu postępowania bez udziału I. K., która jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 6 października 2017 r. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Po przytoczeniu obowiązujących przepisów prawa i dokonaniu analizy uchwał Rady Miasta S., odnoszących się do zasad ustalania opłaty adiacenckiej, organ odwoławczy stwierdził, że zaistniały wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej, o ile udowodniona i prawidłowo określona została zmiana wartości nieruchomości wskutek podziału. W związku z powyższym, zdaniem Kolegium, zarzut strony dotyczący wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o uchwalę sprzed 10 lat, w której określone stawki opłat adiacenckich są nieadekwatne do aktualnego stanu sprawy, należy uznać za nieuzasadnione wobec istniejącego stanu prawnego, czyli obowiązującej zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn w dacie podziału przedmiotowej nieruchomości uchwały Rady Miasta S., dotyczącej wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z wolą ustawodawcy wartość nieruchomości przed i po podziale dla potrzeb opłaty adiacenckiej ustala się w oparciu o wartości oszacowane w wycenie. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Do zasad sporządzania tego rodzaju dokumentu mają zastosowanie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Kolegium, organ I instancji wyczerpująco ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego M. S. dla potrzeb niniejszego postępowania z dnia 2 grudnia 2016 r., którego aktualność została potwierdzona na dzień 9 sierpnia 2017 r., oraz uznał, że stanowi on wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału. Także ocena tego dowodu w sprawie, przeprowadzona przez organ odwoławczy, nie dała podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu jako podstawy wyliczenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. Biegły przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości z rynku lokalnego położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej S.. Analiza transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych dotyczyła 2013 r., 2014 r., 2015 r. i 2016 r. Przeznaczenie nieruchomości biegły określił zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Osów — Andersa w Szczecinie" uchwalonego uchwalą Rady Miasta Szczecina Nr XXII/571/08 z dnia 19 maja 2008 r. Ponieważ odnotowano niewiele transakcji nieruchomości gruntowych podobnych do nieruchomości wycenianej, biegły rozszerzył analizę rynku do 3 lat. Biegły na str. 15 i 16 operatu - dla nieruchomości przed podziałem oraz na str. 18 i 19 operatu — dla nieruchomości po podziale w bardzo przejrzysty, logiczny i zrozumiały sposób dokonał wyodrębnienia oraz szczegółowego opisu cech rynkowych wraz ze skalą ocen danej cechy nieruchomości mających wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podkreślił, iż organ I instancji prowadzący postępowanie administracyjne nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalną. W związku z powyższym w ocenie Kolegium organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, odpowiadający zasadom logiki. Po dokładnej analizie operatu szacunkowego, kolegium uznało, iż w obecnym kształcie operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania, może stanowić dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Ustosunkowując się do zarzutów strony, zawartych w odwołaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż oplata adiacencka jest swoistego rodzaju daniną publiczną z tytułu geodezyjnego podziału nieruchomości. Stanowi ona rentę gruntową, przypisaną przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości, z racji wzrostu jej wartości, na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy. Zatwierdzenie podziału nieruchomości, na wniosek właściciela, nie jest zależne od woli tego organu, ale zależy od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału, jednak, gdy do zatwierdzenia tego podziału, na wniosek właściciela, dojdzie i w skutek tego wartość nieruchomości wzrośnie, to gmina, wolą ustawodawcy, została uprawniona do uzyskania dochodu z tegoż tytułu. W tym zakresie taka należność ma charakter quasi podatkowy, a podstawą domagania się opłaty jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału. Organ zwrócił uwagę, iż należy również odróżnić opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości od opłaty adiacenckiej z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej uregulowaną w art. 143 — 148b rozdział 7 działu III "Wykonywanie, ograniczanie i pozbawianie praw do nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami, której niniejsze postępowanie nie dotyczy. Odnosząc się do zarzutów strony dotyczących braku zawiadomienia jej o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, jak również o wydaniu w sprawie operatu szacunkowego, organ stwierdził, że nie znajdują uzasadnienia w aktach sprawy, gdyż jak wynika z k. 7 akt sprawy zawiadomienie o wszczęciu przedmiotowego postępowania oraz postanowienie o powołaniu biegłego zostały skutecznie doręczone stronie w dniu 7 listopada 2016 roku - zgodnie z art. 43 k.p.a. Natomiast zawiadomienie z dnia 4 lipca 2017 r., zostało skutecznie doręczone stronie w dniu 6 lipca 2017 r. (k. 86 i 87 akt sprawy) i zawierało wszystkie niezbędne informacje, iż w sprawie został zebrany cały materiał dowodowy, niezbędny do wydania zaskarżonej decyzji, jak również właściwe pouczenie dla strony, iż ma ona prawo w terminie 7 dni na zaznajomienie się z zebranym materiałem dowodowym (w tym także z operatem szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy i sporządzonym przez biegłego na potrzeby niniejszego postępowania) oraz prawo do wypowiedzenia się i zgłaszania żądań odnośnie wskazanego materiału. Kolegium zgodziło się z argumentacją organu I instancji, zawartą w piśmie z dnia 12 września 2017 r., w którym organ ustosunkował się do odwołania i zarzutów strony, odnośnie niewłaściwego ustalenia stron postępowania i prowadzenia go bez udziału I. K., wskazując, że z poczynionych w sprawie ustaleń wynika, iż jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest W. J. K.. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, na opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, W. K., reprezentowany przez adwokata podniósł zarzuty naruszenia: 1) art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, 2) § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 204 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez pominięcie przez organ II instancji, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej winien nie tylko spełniać wyłącznie wymogi formalne określone w niniejszych przepisach, albowiem operat również powinien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Uzasadniając zajęte stanowisko skarżący podniósł, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało wyboru osoby biegłego rzeczoznawczy w celu sporządzenia przez niego wyceny przedmiotowej nieruchomości i jednostronnie stwierdziło, że wycena jest wiarygodna. Ponadto wycena została sporządzona w dniu 2 grudnia 2016 r., a więc na 7 miesięcy przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego, opinię tę zatem trudno jest uznać jako podstawę wydanej decyzji, wobec oczywistych zmian na rynku nieruchomości, jakie dokonały się od chwili jej wydania do chwili wydania decyzji, dla której wycena nieruchomości stanowiła podstawę. Skarżący zakwestionował stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie prawidłowego zawiadomienia go o sporządzeniu operatu szacunkowego, możliwości zapoznania się z jego treścią i wniesienia uwag. Poddał również w wątpliwość wartość dowodową sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego podnosząc, że – w jego ocenie, nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę do porównania w procesie szacowania nie spełniają warunku podobieństwa pod względem wyodrębnienia oraz szczegółowego opisu cech rynkowych wraz ze skalą ocen danej cechy nieruchomości, mającej wpływ na wartość wycenionych nieruchomości. Nie bez znaczenia, zdaniem skarżącego, pozostaje również fakt, iż biegły wskazał, że w 2016 r. zostało odnotowanych niewiele transakcji nieruchomości gruntowych podobnych do nieruchomości wycenianej i rozszerzył analizę rynku do 3 lat. Biegły nie wziął również pod uwagę tego, że nieruchomość skarżącego jest nieruchomością rolną, znajduje się na terenach podmokłych, utrudniających jej zabudowę. Ponadto na przedmiotowej nieruchomości brak jest uzbrojenia w infrastrukturę, a dostęp do komunikacji jest przeciętny. Dodać należy również, że działki przedstawione przykładowo do analizy cen rynkowych, oddalone są od przedmiotowej nieruchomości co najmniej 500 m, jak również, że w pobliżu przedmiotowej nieruchomości znajdują się tereny niezagospodarowane. Dostęp do mediów wynosi ok. 500 m. W zestawieniu biegły przedstawił działki o wiele lepszych warunkach infrastrukturalnych, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, sklepów czy usług. W szczególności warunki gruntowo-wodne przedstawionych do analizy działek są dużo lepsze niż przedmiotowej nieruchomości, która znajduje się na terenie bagiennym. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż dojazd do nieruchomości odbywa się za pomocą drogi polnej, jak również także nieruchomość pozostaje bez dostępu do drogi publicznej. Powyższe okoliczności sprawiają, zdaniem skarżącego, że wartość dowodowa sporządzonej wyceny nieruchomości jest wątpliwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 – j.t. ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 – j.t. ze zm.) - dalej: "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że nie narusza ona prawa, brak zatem było podstaw do jej uchylenia. Przedmiotem skargi W. J. K. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S., w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Skarżący zakwestionował zarówno sposób procedowania organu pierwszej instancji w niniejszej sprawie, jak i dokonaną przez organy obu instancji ocenę, stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej, operatu szacunkowego. Wskazać zatem należy, że materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie stanowił art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 –j.t. ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 u.g.n., stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką Rada Miasta Szczecin podjęła w dniu 12 grudnia 2005 r. (uchwała była zmieniana w 2007 r.), ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na poziomie 30%. Stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n., ustalenie i wymierzenie opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem 3-letniego terminu. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania operat taki został sporządzony i poddany ocenie organów obu instancji, które potwierdziły jego przydatność dowodową uznając, że jest on spójny, logiczny i odpowiada warunkom, o których mowa w art. 149 i nast. u.g.n. Zdaniem sądu, ocenę stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej operatu, dokonaną przez organy obu instancji, należy podzielić. Podkreślenia bowiem wymaga, że oszacowanie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi organy nie dysponują. Stąd ustawodawca przewidział konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednocześnie wyposażając go w szerokie kompetencje w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, co w niniejszej sprawie zostało uczynione. Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że podważany przez skarżącego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia, określenie nieruchomości, które stanowiły punkt odniesienia dla dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń, określenie współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). W świetle przytoczonych wyżej poglądów sądów administracyjnych, które sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a strona nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu, który ustalenia poczynione przez biegłego poddawałby w wątpliwość. W szczególności nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty skarżącego odnoszące się do przyjęcia do porównania niewłaściwych nieruchomości i przedziału czasowego, którego dotyczyła analiza transakcji. W niniejszej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podkreślić należy, że pod pojęciem nieruchomości podobnych należy rozumieć nie nieruchomości identyczne z nieruchomością wycenianą, ale takie, które posiadają cechy do niej zbliżone i które można ocenić przy zastosowaniu współczynników korygujących, co też w niniejszej sprawie zostało przez biegłego uczynione. Nie ma większe znaczenia fakt położenia ocenianych nieruchomości w różnych jednostkach ewidencyjnych, bowiem decydujące znaczenie ma nie położenie nieruchomości, ale cechy, które mogą zostać uznane za podobne i przy zastosowaniu współczynników korygujących, zostać porównane. Zaprezentowane przez skarżącego pogląd prowadziłby do sytuacji, w której wykluczone byłoby przyjęcie do porównania działek sąsiednich, o podobnych cechach, tylko z tego powodu, że znajdują się one w innych jednostkach ewidencyjnych. Podsumowując, stwierdzić należy, że dokonana przez organ ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego nie została skutecznie przez skarżącego podważona. Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącego w przedmiocie naruszenia przepisów postępowania, bowiem, jak trafnie zwróciło uwagę Kolegium, skarżący został zawiadomiony zarówno o zgromadzeniu materiału dowodowego jak i o zakończeniu postępowania. Fakt, że skarżący z przysługującego mu prawa nie skorzystał, nie może stanowić podstawy do wywodzenia, iż jego procesowe uprawnienia zostały naruszone. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a, skargę oddalił.