II SA/Sz 1395/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.),, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 maja 2012r. sprawy ze skargi Wojskowej Agencji Mieszkaniowej A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]r. nr [...], II stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej A. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...]Prezydenta Miasta na podstawie art. 145 ust. 1, art. 146, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 104 Kpa oraz § 1 uchwały Nr XXIX/374/04 Rady Miejskiej w Kołobrzegu z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2004 r., Nr 94, poz. 1966), po rozpatrzeniu z urzędu sprawy w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej tj. budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wraz z przepompownią ścieków w obrębie ulic, ustalił dla Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, właściciela działki nr[...] , o powierzchni, położonej w obrębie miasta jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że na terenie Gminy Miasto zrealizowano inwestycję polecającą na budowie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wraz z przepompownią ścieków w obrębie ulic, Miasta, która została zakończona protokołem odbioru końcowego robót w dniu[...]. Zrealizowanie inwestycji spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co znalazło potwierdzenie w operacie szacunkowym J. G. rzeczoznawcy majątkowego z dnia Wojskowa Agencja Mieszkaniowa pismem z dnia [...] wniosła uwagi do operatu szacunkowego. W uwagach strona podała m.in., że wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej i ich przekazanie inwestorowi, potwierdzone protokołem odbioru końcowego, nie zawsze daje podstawę do przyjęcia, że stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do nowej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Wątpliwości budzi także dobór nieruchomości przyjętych do porównania. W ramach postępowania organ zwrócił się do Spółki o potwierdzenie, czy wskutek realizacji ww. inwestycji stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W odpowiedzi Spółka potwierdziła ten fakt. Organ zwrócił się również do Rzeczoznawcy Majątkowego o złożenie wyjaśnień w odniesieniu do uwag strony. Rzeczoznawca Majątkowy pismem z dnia[...] złożył korektę operatu szacunkowego, w której przywołał podstawy prawne, na których oparł poszczególne zapisy w operacie szacunkowym. Strona ponownie złożyła uwagi do korekty operatu szacunkowego podtrzymując m. in. stanowisko, że działka miała możliwość dokonania przyłączeń do istniejących już na tym terenie sieci infrastruktury technicznej. Ponadto zdaniem strony w dalszym ciągu cena nieruchomości wycenianej odbiega od przyjętej ceny minimalnej i maksymalnej. Organ wyjaśnił dalej, że w myśl art. 146 ust 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W świetle przywołanych przepisów operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą i dowodem w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Poza tym Spółka nie realizowałaby inwestycji polegającej na budowie nowej sieci, w sytuacji, gdyby w tym rejonie istniała wcześniej infrastruktura. Przedmiotowa inwestycja nie polegała na modernizacji istniejącej sieci, ale na budowie nowej infrastruktury. Ponadto powyższa inwestycja obejmowała znaczny obszar. Konieczne było, by protokół odbioru końcowego robót podpisany został po kompleksowo zakończonych pracach. Możliwe jest więc, że na mapach widoczny jest przebieg sieci położonych w początkowym okresie trwania inwestycji. Wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona, stosownie do powołanych przepisów i w oparciu o opinię biegłego, tj. operat szacunkowy określający wzrost wartości rynkowej nieruchomości, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, w następujący sposób: wartość rynkowa nieruchomości po wybudowaniu urządzeń – [...] wartość rynkowa nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń – [...] różnica [...]zł. Zdaniem organu, wycena nieruchomości sporządzona została zgodnie z przepisami i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Od tej decyzji Skarb Państwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wniósł odwołanie, w którym podtrzymał stanowisko zawarte w piśmie z dnia [...], że działka miała możliwość dokonania przyłączeń do istniejących już na tym obszarze sieci infrastruktury technicznej, co potwierdzają operaty szacunkowe sporządzane na zlecenie WAM w latach na potrzeby sprzedaży nieruchomości oraz mapa zasadnicza tego terenu tj. mapa zawierająca wstępny projekt podziału działki nr[...], z której powstała m.in. działka nr[...]. Zdaniem strony, nietrafne jest twierdzenie organu, że na mapach zasadniczych widoczny był przebieg sieci położonych w początkowym okresie trwania inwestycji, chyba że została ona w części zrealizowana jeszcze w [...]r. Operat szacunkowy z dnia[...] sporządzony na zlecenie WAM przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. dla działki nr[...] zawiera jasny i precyzyjny opis działki, iż posiada ona możliwość przyłączenia podstawowych instalacji technicznych. Również operat szacunkowy z dnia[...] sporządzony dla działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną, bezpośrednio przylegającą do działki nr [...], zawiera zapis o możliwości przyłączenia instalacji: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, telefonicznej. Wybudowanie nowych urządzeń infrastruktury technicznej daje podstawę do przyjęcia, że ewentualnie poprawiono warunki związane z podłączeniem nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Tym samym, w ocenie strony, nie można uznać, że działka przed wybudowaniem nowej infrastruktury stanowiła nieruchomość bez dostępu do mediów, jak to zostało przyjęte w operacie szacunkowym z [...] sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto cena m2 nieruchomości wycenianej odbiega rażąco od przyjętej ceny minimalnej i maksymalnej (pkt. operatu), co może świadczyć o nieodpowiednim doborze nieruchomości podobnych. Oczywistym jest, że w każdym operacie szacunkowym, w którym zastosowano podejście porównawcze, porównywane nieruchomości w mniejszym lub w większym stopniu będą się różniły, niemniej jednak po zastosowaniu współczynników korygujących jedna z nieruchomości przyjętych do porównania posiada ujemną wartość (pkt tabela operatu). Powyższe nie zostało poparte wyjaśnieniami rzeczoznawcy i daje podstawę do uznania, iż cechy rynkowe takie jak położenie, stan prawny, sposób korzystania i inne wpływające na jej wartość dla nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównania są tak różne, że nie spełniają kryteriów zawartych w definicji nieruchomości podobnych. Ani korekta operatu szacunkowego, ani wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z dnia. nie dały odpowiedzi w jaki sposób biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, że relacje cenowe z odległych lat [...] dla nieruchomości niezabudowanych uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych nieuzbrojonych, są adekwatne i możliwe do zastosowania przy określeniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...].Skarżąca wskazała nadto, że nie kwestionuje w tym przypadku faktu zastosowania relacji cen zachodzących pomiędzy działkami uzbrojonymi i bez uzbrojenia, jednak w żaden sposób nie jest możliwe do przyjęcia bez szczegółowej analizy, jej zastosowanie określone na poziomie cen z lat [...] do transakcji [...]. Pomiędzy datą stworzenia warunków określoną na dzień [...], a datą sporządzenia operatu upłynął prawie trzyletni okres. Rozpoznani, iż wzrost wartości nieruchomości podyktowany został wyłącznie faktem wybudowania nowych sieci infrastruktury technicznej, winien zostać precyzyjnie wykazany. Zdaniem skarżącej Agencji, wzrost wartości nieruchomości nie pozostaje w związku przyczynowym z wybudowaniem urządzeń, a wynika wyłącznie z tendencji wzrostowych wartości rynkowych nieruchomości. Przedstawiona korekta operatu szacunkowego oraz wyjaśnienia przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego budzą uzasadnione wątpliwości co do przydatności dowodowej operatu szacunkowego, mającego stanowić podstawę do wydania decyzji zobowiązującej Skarb Państwa - WAM do wniesienia opłaty adiacenckiej. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 143 ust. 1, art. 144, art. 145 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), po rozpatrzeniu ww. odwołania, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 tej ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. W ocenie Kolegium, w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania, spełnione zostały wszystkie - wymienione wyżej - warunki upoważniające właściwy organ gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej we wskazanej w zaskarżonej decyzji wysokości, tj.[...]. Gmina po stworzeniu każdej możliwości technicznej korzystania z nowej infrastruktury technicznej, niezależnie, czy właściciel nieruchomości z dobrodziejstwa tego korzysta, ma prawo ustalić opłatę adiacencką, o ile zostanie powiadomiona przez odpowiedni podmiot, że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci zostały stworzone (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2011 r., II SA/Kr 1175/10, LEJC nr 784449, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 9 rudnia 2010 r. II SA/Op 480/10, LEK nr 754212). W świetle wyższej przytoczonych orzeczeń, twierdzenie strony skarżącej, że działka miała możliwość przyłączeń do istniejących już wcześniej na tym obszarze sieci infrastruktury technicznej, nie zwalnia z obowiązku uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy podkreślił, że Rada Miejska ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy ustawa dopuszcza możliwość ustalenia jej na poziomie aż 50 %. Stąd opłata adiacencką wynosi [...], którą strona skarżąca zobowiązana jest uiścić w zamian za wyposażenie działki w niezbędną sieć wodociągową i kanalizacji sanitarnej wraz z przepompownią ścieków. Według Kolegium, opłata została ustalona na podstawie aktualnych wartości podobnych (podobnych to nie znaczy identycznych) nieruchomości uzbrojonych i nieuzbrojonych położonych . Natomiast to, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z analizy materiału dowodowego sprawy wynika, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość nieruchomości wskutek uzbrojenia, wzrosła. Z kolei zasadniczym brakiem odwołania jest to, że strona skarżąca nie wskazała wysokości opłaty adiacenckiej jaka - jej zdaniem - w niniejszej sprawie powinna być ustalona, w sytuacji gdy, w rozpatrywanej sprawie, nie ulega wątpliwości, że opłata w jakiejś wysokości winna być określona. Brak rzetelnej, profesjonalnej kontrwyceny, pozbawiło organ odwoławczy, możliwości zajęcia innego stanowiska w kwestii wysokości opłaty adiacenckiej, niż to, które zostało zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Zdaniem organu, podnoszone w odwołaniu zarzuty i zastrzeżenia co do przydatności dowodowej operatu szacunkowego można równie dobrze odnieść do przydatności dowodowej argumentów podnoszonych przez stronę skarżącą. W tym miejscu organ wskazał, że w wyroku z dnia 29 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Sz 828/08, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, że jeżeli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę (por. także wyrok WSA z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 174/08). Organ II instancji wyjaśnił dalej, że w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, podobnie jak w sprawach cywilnych, obowiązuje zasada, iż ciężar dowodu spoczywa na tym, kto z danego faktu wywodzi skutki prawne. Jeżeli Prezydent Miasta wyprowadził określone ustalenia z posiadanego operatu szacunkowego, to skuteczne zakwestionowanie tego dowodu wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony skarżącej, a takiego dowodu strona skarżąca nie przeprowadziła. Istotna jest przy tym okoliczność, że organ prowadzący postępowanie nie może zbyt głęboko wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ ocenia operat szacunkowy jedynie pod względem formalnym, tj. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lipca 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1014/07, LEX nr 362495). Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, Skarb Państwa Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zaskarżonej decyzji zarzuciła, iż jej wydanie nastąpiło z naruszeniem przepisów art. 7, 28, 75 § 1, 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niepodjęcie wszystkich działań zmierzających do zbadania materiału dowodowego, art. 9, 10 § 1, 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przez złamanie określonych w nich zasad postępowania oraz z naruszeniem zasad w sprawie metod i technik wyceny oraz sposobów sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że faktem jest, że Skarb Państwa reprezentowany przez Wojskową Agencję Mieszkaniową odniósł z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej wymierną korzyć i winien wnieść opłatę adiacencką stanowiącą częściową formę refundacji kosztów inwestycji. Jednakże jej wysokość winna zostać ustalona po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym w oparciu o kompletne dowody w sprawie. W przedmiotowej sprawie kluczowym jest operat szacunkowy, w oparciu o który organ I instancji wydał decyzję, zawierający zapisy wymagające uzasadnienia oraz wyjaśnień. Zdaniem skarżącej, sporna nieruchomość przed położeniem nowej infrastruktury miała możliwość podłączenia do istniejących już mediów w sąsiedztwie, co potwierdzają mapy zasadnicze z zasobu geodezyjnego tamtego okresu oraz opisane w operacie szacunkowym sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego[...]. Stwierdzenia w decyzji organu I instancji, że spółka nie realizowałaby inwestycji polegającej na budowie nowej sieci w sytuacji gdyby w tym rejonie istniała wcześniej infrastruktura oraz możliwe jest, że na mapach widoczny jest przebieg sieci położonych w początkowym okresie trwania inwestycji, nie można uznać za udowodnioną okoliczność braku dostępu do mediów. Nic nie stało na przeszkodzie organowi do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w tej sprawie. Stanowi to bowiem kluczowe zagadnienie, ponieważ operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne tj. opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, w tym zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, operat szacunkowy winien przedstawiać stan wycenianej nieruchomości. Korekta operatu szacunkowego sporządzona po wniesionych uwagach do operatu wymaga, zdaniem skarżącej, kolejnych wyjaśnień. Uwagi wniesione do organu pismem z dnia[...] winny zostać przekazane biegłemu celem przedłożenia kolejnych uzasadnień, albowiem wyjaśnienia [...] przesłane wraz z korektą operatu nie dały odpowiedzi w jaki sposób biegły doszedł do zawartych w operacie i korekcie operatu wniosków, że relacje cenowe z odległych lat[...] dla nieruchomości niezabudowanych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych, nieuzbrojonych, przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną są adekwatne i możliwe do zastosowania przy określeniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...]. Skarżąca oświadczyła nadto, że nie kwestionuje w tym przypadku metody przyjętej przez biegłego, ale koniecznym jest uzasadnienie, że wynik uzyskany tą metodą, z uwagi na upływ czasu, jest aktualny i nie uległ zmianie mającej wpływ na wartość nieruchomości. Ponadto uzasadnienia biegłego wymaga radykalna zmiana wielkości wag cech rynkowych opisanych na stronie korekty operatu, w stosunku do ich wielkości określonych na stronie operatu. Wprowadzone poprawki spowodowały, iż cena rynkowa nieruchomości przyjętej do porównania osiągnęła wartość ujemną (strona tabela kolumna korekty operatu), co w konsekwencji spowodowało znaczącą różnicę od przyjętej ceny minimalnej i maksymalnej (strona pkt korekty operatu). Skarżąca nie otrzymała stanowiska biegłego na uwagi wniesione do korekty operatu. Tym samym nie znajduje uzasadnienia twierdzenie Kolegium, iż strona skarżąca nie dokładała starań do rzetelnej, profesjonalnej dyskusji z przedłożonym przez organ I instancji operatem szacunkowym. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty. Organ winien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tj. zbadać m.in., czy nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które winny zostać sprostowane lub uzupełnione. Ponadto skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem II instancji, iż istniała potrzeba sporządzenia i przedłożenia organowi przeciwdowodu z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, ponieważ wątpliwości co do przyjętych w operacie założeń i korekcie operatu wykonanych na zlecenie organu, nie zostały należycie wyjaśnione. Nie pozwala to na przyjęcie, iż operat sporządzony został z należytą starannością i spełnia walory wiarygodnego dowodu w postępowaniu. Znane jest stanowisko sądowoadministracyjne, że nawet dwa prawidłowo sporządzone operaty szacunkowe mogą zawierać diametralne różne wnioski. To organy prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrać w sposób wyczerpujący materiał dowodowy, dokonać jego oceny i wydać merytoryczne rozstrzygnięcie. W ramach tych obowiązków mogą, nawet bez wniosku strony, skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. dopuszczenia dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem organu, że to wyłącznie na stronie ciąży obowiązek przedstawienia nowych wniosków dowodowych, w przypadku braku rzetelnej oceny zebranych już i będących w posiadaniu organu dowodów i wniosków. Zdaniem skarżącej, przy ocenie operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, organ zarówno I jak i II instancji naruszył podstawowe zasady postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało dotychczas zajmowane stanowisko w tej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - zwanej dalej jako P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem i stosują środki określone w ustawie. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub istotnych uchybień w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym na podstawie art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skarga okazała się zasadna. Materialno-prawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze. zm.), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) –zwanej dalej Kpa. Podkreślić należy, że w swoich zarzutach skarżąca nie zakwestionowała obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, o którym stanowią przepisy prawa materialnego ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast strona podniosła zarzuty względem zastosowanej przez organ procedury administracyjnej w tym postępowaniu. Zdaniem skarżącej, organ nie podjął wszystkich działań zmierzających do zbadania materiału dowodowego, czym naruszył przepisy art. 7, 28, 75 § 1, 77 § 1 i art. 80 Kpa, a nadto złamał zasady zawarte art. 9, 10 § 1, 138 § 2 Kpa. Analizując materiał sprawy, Sąd doszedł do wniosku, że zarzuty skarżącej w kwestii naruszenia przez organy obu instancji podstawowych zasad prowadzenia postępowania administracyjnego są uzasadnione. Zgodnie z art. 7 K.p.a., w toku postępowania, organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten pozostaje w związku z art. 77 § 1 K.p.a. nakazującym organowi w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Funkcjonowanie zasady prawdy w postępowaniu administracyjnym zobowiązuje organ do szczególnej staranności w wyjaśnieniu wszystkich faktów istotnych dla sprawy. Organ ma zwłaszcza obowiązek dokonania wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy procedury administracyjnej. Należy zgodzić się ze stanowiskiem strony skarżącej, że organ odwoławczy w istocie nie odniósł się do twierdzenia strony, iż działka skarżącej oznaczona w ewidencji numerem [...] położona w obrębie miasta miała możliwość przyłączenia do istniejącej już wcześniej na tym terenie infrastruktury technicznej, co potwierdzają odpowiednie dokumenty. Organ ten stwierdził jedynie, że właściwy organ samorządu terytorialnego, po stworzeniu możliwości skorzystania z nowej infrastruktury technicznej, niezależnie od tego czy właściciel nieruchomości z niej korzysta, ma prawo ustalić opłatę adiacencką, zaś zdanie strony skarżącej, że działka posiadała już możliwość przyłączenia do istniejącej wcześniej infrastruktury technicznej, nie zwalnia jej z obowiązku uiszczenia obecnie ustalonej opłaty adiacenckiej z tytułu nowo wybudowanej infrastruktury. Przedstawione stanowisko organu nie wyjaśnia i nie odnosi się do kwestii podniesionych w odwołaniu. Tym bardziej, że strona skarżąca nie kwestionowała na żadnym etapie postępowania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej. Jedynie podnosiła, że przedmiotowa działka posiadała już wcześniej dostęp do infrastruktury technicznej. Kwestii tej organy obu instancji nie wyjaśniły, a jest to istotne przy ocenie wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ w sytuacji, gdy działka posiadała już dostęp do infrastruktury, nie można stwierdzić, że jej wartość działki wzrosła z powodu wybudowania nowej infrastruktury. Istota opłaty adiacenckiej jest bowiem związana z powstaniem możliwości podłączenia nieruchomości do sieci, która to możliwość wcześniej nie istniała. Wynika to z treści art. 143 i 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulują zagadnienia udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie czy w niniejszym przypadku przedmiotowa nieruchomość miała możliwość podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej, nawet ograniczoną, wpływa niewątpliwie na ocenę jej początkowej wartości, nawet gdyby uznać, że dopiero wybudowanie nowych urządzeń infrastruktury możliwość tę zdecydowanie poprawiły. Okoliczność tą należało zatem wyjaśnić. Strona skarżąca ma rację, że lakoniczne stwierdzenie organu, iż gdyby w tym rejonie istniała wcześniej infrastruktura techniczna, to nie byłaby realizowana inwestycja polegająca na budowie nowej sieci, a widoczny na mapach przebieg sieci odnosi się przypuszczalnie do infrastruktury z początkowego okresu trwania inwestycji, nie jest równoznaczne z wykazaniem braku dostępu przedmiotowej działki do sieci infrastruktury. Zasadny jest również zarzut dotyczący treści operatu szacunkowego. Organy obu instancji nie odniosły się bowiem do wskazywanych przez stronę niejasności, takich jak procentowy udział cech równoważnych, czy też ocena wartości oraz dopuszczalność porównania cen z innego terenu i z innego okresu czasu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia[...] nie dały też odpowiedzi na pytanie - jakie były podstawy przyjęcia przez niego wniosków w operacie i korekcie operatu, że relacje cen z lat[...], dla nieruchomości niezabudowanych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych, nieuzbrojonych, przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, są odpowiednie i możliwe do zastosowania przy określeniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...]. Nie jest też prawidłowe stanowisko organu odwoławczego co do możliwości oceny przez ten organ prawidłowości opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę. Stwierdzenie, że opłatę ustalono na podstawie aktualnych wartości podobnych nieruchomości uzbrojonych i nieuzbrojonych położonych w, a wiarygodność dowodowa operatu zależy od tego, czy sporządzono go zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego, oraz że wycenę wartości nieruchomości sporządził uprawniony rzeczoznawca majątkowy, nie wyjaśnia wątpliwości co do treści operatu, w sytuacji, gdy strona wyraźnie wskazywała jego błędy i nieścisłości, których kolejne wyjaśnienia rzeczoznawcy nie usunęły. Nietrafne jest również stanowisko organu odwoławczego zarzucające stronie nie wskazanie w jakiej wysokości winna być ustalona opłata adiacencka. Ustawodawca jednoznacznie sformułował kompetencje organu do ustalenia wysokości opłaty i wskazał podstawę, na której należy ustalenie to oprzeć, a mianowicie opinię rzeczoznawcy, która ma charakter opinii biegłego i winna być sporządzona zgodnie z obowiązującymi standardami. W myśl art. 146 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a ustalenie wysokości tej opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wzrost wartości nieruchomości. Wprawdzie organ nie może wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy, w zakresie wiadomości specjalnych, które posiada biegły, nie oznacza to jednak, że organ jest zwolniony od obowiązku udzielenia odpowiedzi na zarzuty strony wobec opracowanej przez rzeczoznawcę opinii, której przedmiotem jest ocena wartości nieruchomości, w tym jej wzrostu. Możliwość formułowania zarzutów stanowi kardynalne prawo strony postępowania administracyjnego i wynika z prawa do obrony własnych interesów, co znajduje potwierdzenie nie tylko w przepisach proceduralnych, ale także w Konstytucji RP. Skoro organ nie wkracza w sferę merytoryczną opinii rzeczoznawcy, to winien sformułowane przez stronę zarzuty przedstawić rzeczoznawcy w celu szczegółowego i adekwatnego odniesienia się do ich treści (zob. wyrok NSA z dnia 26 I 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473). Obowiązek ustalenia wysokości opłaty ustawodawca nałożył na organ, a nie na stronę, która ma jednak prawo kwestionowania zasadności ustalonej opłaty lub jej wysokości i korzystania z procesowych uprawnień, m.in. prawa do przedstawienia własnego stanowiska, czy też podnoszenia określonych zarzutów. Strona skarżąca mogła zatem kwestionować operat szacunkowy, wskazując na niewłaściwie przyjęte przez biegłego parametry do wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Wyżej wskazane uprawnienia strony nie eliminują prawa do oceny prawidłowości operatu w trybie wskazanym w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reasumując, należy wskazać, że w świetle powyższych rozważań, postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, zostało przeprowadzone przez organy obu instancji z naruszeniem podstawowych zasad procedury określonych w art. 7 i 77 kpa, a także z naruszeniem art. 107 § 3 kpa., które mogły mieć istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ winien uwzględnić powyższe rozważania Sądu i wyczerpująco zebrać materiał dowodowy i następnie dokonać jego wszechstronnej analizy, dającej podstawę do odpowiednich ocen materialno -prawnych. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 200 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.