II SA/Sz 193/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Wojciechowska, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska, Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Szeliga-Rydzewska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi K. H., K. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia 12 sierpnia 2022 r. Prezydent Miasta K. ustalił K. H. i K. H. opłatę adiacencką w wysokości 15.404 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] położonej w K. w obrębie ewidencyjnym nr [...] o powierzchni 0,5401 ha, spowodowanego wybudowaniem drogi gminnej ulicy [...] w K.. W odwołaniu od powyższej decyzji K. H. i K. H. podnieśli, że w sprawie wykluczone jest zaistnienie sytuacji budowy nowej drogi w rozumieniu art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uprawniające organ do naliczenia opłaty adiacenckiej bowiem nie miała miejsca jej budowa lecz przebudowa. W ocenie stron nastąpił także upływ 3-letniego terminu, w jakim to organ może wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 23 stycznia 2023 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że niewątpliwie miała miejsce budowa drogi przy ulicy [...] w K., a nie jej przebudowa. Powstała bowiem nowa substancja budowlana (obiekt budowlany). Przeprowadzone roboty wymagały również wycinki drzew i szeregu innych czynności. Ponadto, wybudowanie drogi, zdaniem organu, potwierdza znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja budowlana, tj. opis techniczny do projektu budowlanego, decyzje Prezydenta Miasta K. nr 61/2017 z dnia 2 marca 2017 r., oraz nr 124/2019 z dnia 18 kwietnia 2019 r. Organ odwoławczy dokonał także analizy operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego uznając, że rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Zaznaczył, że zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego doręczono stronom w dniu 21 czerwca 2022 r. co oznacza, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi – tj. od 24 lipca 2019 r. Potwierdzeniem powyższego jest znajdujące się w aktach sprawy zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z 24 lipca 2019 r. zaświadczające o zakończeniu inwestycji pod nazwą "Budowa drogi – ulicy [...] w K.". Organ nadzoru nie zgłosił sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia do użytkowania przedmiotowej inwestycji w myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Tym samym dzień 24 lipca 2019 r. należy przyjąć za dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie strony podniosły zarzuty naruszenia: 1) przepisów postępowania: - art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a., w szczególności poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich niezbędnych kroków celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego; - naruszenie art. 11 k.p.a. poprzez brak wnikliwego odniesienia się do faktu istotnego dla sprawy, dotyczącego uznania jako obiektu budowlanego istniejącej przed wykonaniem inwestycji pn. "Budowa drogi - ulicy [...] w K." ulicy z nawierzchnią asfaltową oraz częściowo z płyt drogowych; 2) przepisów prawa materialnego: - art. 3 pkt 1 i 3 p.b. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, iż w wyniku inwestycji powstała nowa budowla w postaci drogi, podczas gdy już wcześniej istniała droga stanowiąca obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego; - art. 3 pkt 7a) p.b. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że inwestycja obejmowała budowę drogi, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że celem realizacji była przebudowa jej nawierzchni. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 29 czerwca 2023 r. (sygn. akt II SA/Sz 306/23) uchylił zarówno zaskarżoną decyzję Kolegium jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z 12 sierpnia 2022 r. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd wskazał, że charakter opłaty adiacenckiej oraz kryteria jej ustalania powodują, że nie zależy ona od rzeczywistego i faktycznego korzystania przez właściciela z możliwości podłączenia nieruchomości do odpowiednich urządzeń ani faktu bezpośredniego korzystania z tych urządzeń. Samo stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie drogi, przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty. Zdaniem tego Sądu, organy obu instancji w sposób niewystarczający uzasadniły w jaki sposób stworzono warunki do korzystania z wybudowanej nieruchomości, czyli działki oznaczonej nr [...] stanowiącej ul. [...] w K.. A jest to warunek konieczny i niezbędny do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wspomniany Sąd wskazał, że kwestia wybudowania samej ul. [...] nie budzi wątpliwości i w tym zakresie podziela on argumentację organu. Zaznaczył jednak, że jeśli skarżący nie mają możliwości urządzenia zjazdu na swoją nieruchomość z nowo wybudowanej ulicy [...], to nie będzie podstaw do ustalania dla nich spornej opłaty. Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 11 czerwca 2024 r. nr N-IV-5.3134.68.2022.MB, wydaną na podstawie art. 144, art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1-3 i art. 148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), ustalił K. H. i K. H. opłatę adiacencką w wysokości 13.870 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] położonej w K. w obrębie ewidencyjnym nr [...] o powierzchni 0,5401 ha, spowodowanego wybudowaniem drogi gminnej ulicy [...] w K.. W uzasadnieniu decyzji organ podkreślił, że mając na uwadze zalecenia Sądu, w ponownie prowadzonym postępowaniu uzupełnił materiał dowodowy. Ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Rokosowo Południe – Dzierżęcin w Koszalinie (uchwała nr LV/660/2010 Rady Miejskiej w Koszalinie z 29 czerwca 2010 r.), "działka nr [...] znajduje się na terenie elementarnym oznaczonym symbolem 261 MN przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dojazd do terenów zabudowy – bezpośredni z przyległych terenów ciągów komunikacyjnych, za wyjątkiem ciągów pieszych KP. Z powyższego wynika, że działka nr [...] ma dostęp komunikacyjny z ul. [...] jak i z ul. [...]". Przedmiotowa nieruchomość w obecnym stanie faktycznym oraz prawnym posiada wyłącznie bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] w K.. Obowiązek faktycznego skomunikowania przedmiotowej nieruchomości z drogą publiczną, w przypadku realizacji inwestycji budowlanej, będzie spoczywał na inwestorze. Stanowisko w zakresie konkretnej lokalizacji zjazdu zostanie wyrażone w drodze zezwolenia udzielonego w trybie art. 29 ust. 1 ustawy o dogach publicznych, po złożeniu wniosku przez właścicieli nieruchomości przyległej do drogi publicznej. Natomiast możliwy będzie z drogi publicznej także pośredni dostęp przez ul. [...] stanowiącą w obecnym stanie prawnym nieruchomość prywatną, tj. działkę nr [...], po uprzedniej realizacji budowy zjazdu oraz drogi wewnętrznej przy uwzględnieniu dostosowania jej geometrii do projektowanego zagospodarowania działki do niej przyległej. Organ podkreślił, że sytuacja dostępności korzystania z drogi, od której ustawodawca uzależnił wymierzenie opłaty adiacenckiej, występuje już wówczas, gdy drogę zbudowano na terenie przyległym do działki w taki sposób, że możliwe jest - zgodnie z prawem - wybudowanie zjazdu do niej. W jego ocenie, przedmiotowej nieruchomości (działka nr [...]) stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi ulicy [...] w K., zrealizowanej na podstawie decyzji z dnia 2 marca 2017 r. Tym samym spełniono przesłankę, o której mowa w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do argumentacji strony, dotyczącej błędnego uznania, że w wyniku budowy ul. [...] powstała nowa budowla w postaci drogi, organ wyjaśnił, że znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja potwierdza realizację budowy drogi ul. [...] na odcinku od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...] dopiero po 2017 r. W dniu 24 lipca 2019 r. wydane zostało zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. informujące o zakończeniu inwestycji pod nazwą "Budowa drogi – ulicy [...] w K.". Organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia do użytkowania przedmiotowej inwestycji w myśl art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego. Mając powyższe na uwadze organ zobligowany był do pozyskania nowej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania ulicy [...] w K.. W przedłożonym w dniu 28 marca 2024 r. operacie rzeczoznawca określiła wartość nieruchomości przed wybudowaniem drogi na kwotę 1.135.560 zł zaś po wybudowaniu drogi na kwotę 1.170.235 zł. Różnica wynosi więc 34.675 zł. W operacie sporządzonym przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano przedmiot, zakres i cel wyceny, stan prawny i techniczno – użytkowy nieruchomości, stan planistyczny, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz scharakteryzowano rynek nieruchomości podobnych. Operat nie zawiera błędów matematycznych, jak również metodologicznych, czy pisarskich, jest jasny, czytelny i zrozumiały. Zawiera wszystkie prawem wymagane elementy i został uznany za dowód w niniejszym postępowaniu. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucili naruszenie: 1. art. 3 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że w wyniku inwestycji powstała nowa budowla w postaci drogi, podczas gdy już wcześniej istniała droga stanowiąca obiekt budowlany; 2. art. 3 pkt 7a) ww. ustawy poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że przedmiotowa inwestycja obejmowała budowę drogi, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że celem realizacji była przebudowa jej nawierzchni; 3. art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezasadne przyjęcie przez organ, że stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi, podczas gdy nieruchomość miała stworzone warunki do korzystania z niej z innych dróg, a także przez przyjęcie, że istniejąca dotychczas droga z płyt betonowych nie była drogą i organ wybudował drugą; 4. art. 7, art. 8 § 1, art. 9 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności ustalenia czy ulica [...] przed realizacją inwestycji była budowlą wraz z infrastrukturą techniczną umożliwiającą uznanie jej za drogę w znaczeniu prawnym, dowolną a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności pominięcie dokumentacji zdjęciowej przedstawionej przez skarżących na fakt, że ulica [...] przed jej przebudową była drogą o nawierzchni twardej, spełniającą parametry techniczne obowiązujące dla drogi w znaczeniu prawnym, w tym posiadała infrastrukturę techniczną, w postaci odwodnienia drogi; pominięcie dokumentacji dotyczącej zaprojektowanej zabudowy szeregowej i zjazdów; przyjęcie bez zastrzeżeń operatu szacunkowego; wydanie decyzji po upływie 3 lat od daty stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej; 5. art. 8 § 2 k.p.a. poprzez nieuzasadnione nałożenie opłaty adiacenckiej, podczas gdy istnieją nieruchomości przy ul. [...], które nie zostały obciążone opłatą adiacencką ze względu na możliwość dojazdu z innej drogi; 6. art. 9 k.p.a. poprzez odmowę udzielenia dostępu do informacji w zakresie dokumentów dotyczących inwestycji przy ul. [...], podczas gdy są to informacje faktyczne i prawne warunkujące spełnienie przesłanek zawartych w normie prawnej dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej; 7. art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenia w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Strony podniosły, że przed rozpoczęciem inwestycji ulica [...] była drogą publiczną w znaczeniu faktycznym i prawnym, gdyż posiadała wszelkie wymagane przez prawo elementy składowe drogi, które dodatkowo spełniały parametry techniczne dla dróg publicznych klasy L. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 31 grudnia 2024 r., nr SKO.4161.1320.2024, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1 – 2, ust. 3 oraz art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Kolegium przedstawiło regulacje prawne wynikające z przepisów art. 143, art. 144 ust. 1, art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami i uznało, że spełniły się wszystkie przesłanki uprawniające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Nadto wskazało, że możliwość korzystania z drogi stworzono w dniu 24 lipca 2019 r., o czym świadczy zaświadczenie o zakończeniu inwestycji pod nazwą "Budowa drogi – ulicy [...] w K.". Organ II instancji zaznaczył, że przedmiotową sprawę rozpatruje po raz drugi bowiem poprzednia decyzja Kolegium, jak i organu I instancji zostały uchylone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z 29 czerwca 2023 r. (sygn. akt II SA/Sz 306/23). W wyroku tym Sąd wskazał, że organy obu instancji w sposób niewystarczający uzasadniły w jaki sposób stworzono warunki do korzystania z wybudowanej nieruchomości, czyli działki nr [...] stanowiącej ul. [...] w K.. Odnosząc się do powyższej kwestii Kolegium wskazało, że organ I instancji dowiódł ziszczenia się przesłanki z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należąca do stron nieruchomość posiada wyłącznie bezpośredni dostęp do drogi publicznej – działka nr [...] w obrębie [...] – K.. Ponadto, zgodnie z zapisami § 15 ust. 9 pkt 4 planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Rokosowo Południe – Dzierżęcin, działka ma dostęp komunikacyjny z ul. [...] i [...] Jednakże działka nr [...] obręb [...] K., nie stanowi drogi publicznej, a działkę prywatną, która nie stanowi urządzonej drogi. Zatem strony mają obiektywną możliwość utworzenia zjazdu na swoją działkę z drogi publicznej tj. ul. [...]. Zdaniem organu II instancji, zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego doręczono stronom w dniu 21 czerwca 2022 r. co oznacza, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (tj. od 24 lipca 2019 r.). Badając czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości będący następstwem budowy drogi, organ dokonał analizy nowego operatu szacunkowego sporządzonego w tej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu, przyjęte przez tego rzeczoznawcę daty istotne dla sporządzenia operatu (stan przedmiotu wyceny – nieruchomości przed wybudowaniem drogi oraz po wybudowaniu drogi) są prawidłowe i zgodne z wymogami wynikającymi z art. 145 ust. 2 w zw. z art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza operatu prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie metody wyceny – porównywania parami. Operat nie zawiera błędów matematycznych, jak również metodologicznych, czy pisarskich, jest jasny, czytelny i zrozumiały. W skardze wniesionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, skarżący wnieśli o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili: I. "naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść wydanego postanowienia", tj. : 1. naruszenie art. 153 p.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 29 czerwca 2023 r. (sygn. akt II SA/Sz 306/23), 2. naruszenie art. 11 k.p.a. poprzez brak wnikliwego odniesienia się do faktu istotnego dla sprawy, dotyczącego uznania jako obiektu budowlanego istniejącej przed wykonaniem inwestycji pn. "Budowa drogi – ulicy [...] w K." ulicy z nawierzchnią wykonaną z płyt drogowych, 3. naruszenie art. 7, art. 8 § 1, art. 9 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności ustalenia przy jakiej ulicy leży przedmiotowa nieruchomość (jest to zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ul. [...], a nie jak twierdzi organ - ul. [...]); ustalenia czy ulica [...] przed realizacją inwestycji była budowlą wraz z infrastrukturą techniczną umożliwiającą uznanie jej za drogę w znaczeniu prawnym; dowolną a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności pominięcie dokumentacji zdjęciowej przedstawionej przez skarżących na fakt, że ulica [...] przed jej przebudową była drogą o nawierzchni twardej, spełniającą parametry techniczne obowiązujące dla drogi w znaczeniu prawnym, w tym posiadała infrastrukturę techniczną, w postaci odwodnienia drogi; pominięcie dokumentacji dotyczącej zaprojektowanej zabudowy szeregowej i zjazdów; przyjęcie bez zastrzeżeń operatu szaunkowego; 4. naruszenie art. 7a) k.p.a. poprzez nierozstrzygnięcie wątpliwości na korzyść strony, szczególnie w zakresie planowanych zjazdów do nieruchomości od strony ul. [...]; 5. naruszenie art. 8 § 2 k.p.a. poprzez nieuzasadnione nałożenie opłaty adiacenckiej, podczas gdy istnieją nieruchomości przy ul. [...], które nie zostały obciążone opłatą adiacencką ze względu na możliwość dojazdu z innej drogi; 6. naruszenie art. 9 k.p.a. poprzez odmowę udzielenia dostępu do informacji w zakresie dokumentów dotyczących inwestycji przy ul. [...], podczas gdy są to informacje faktyczne i prawne warunkujące spełnienie przesłanek zawartych w normie prawnej dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej; 7. naruszenie art. 11 k.p.a. poprzez brak wyjaśnień w decyzji Kolegium w zakresie wątpliwości zgłaszanych przez strony w szczególności dotyczących położenia działki, braku informacji dotyczącej finansowania inwestycji; 8. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezasadne przyjęcie przez organ, że stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi, podczas gdy nieruchomość miała stworzone warunki do korzystania z niej z innych dróg, a także poprzez przyjęcie, że istniejąca dotychczas droga z płyt betonowych nie była drogą i organ wybudował nową; 2. art. 3 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane, poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że w wyniku inwestycji powstała nowa budowla w postaci drogi, podczas gdy już wcześniej istniała droga stanowiąca obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego; 3. art. 3 pkt 7a) ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że przedmiotowa inwestycja obejmowała budowę drogi, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że celem realizacji była przebudowa jej nawierzchni. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje : Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935., powoływanej dalej jako "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według wskazanego wyżej kryterium, doprowadziła do uznania, że decyzja ta, podobnie jak decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Postępowanie administracyjne objęte w niniejszej sprawie kontrolą Sądu dotyczyło ustalenia opłaty adiacenckiej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność skarżących w wyniku budowy drogi ul. [...] w K.. Podstawę prawną rozstrzygnięcia podjętego w tym przedmiocie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm.) zwanej dalej "u.g.n", która w art. 4 pkt 11 definiuje opłatę adiacencką jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 144 § 1 wspomnianej ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, przy czym w myśl art. 143 ust. 2 tej ustawy, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Stosownie do art. 145 ust. 1 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z kolei art. 145 ust. 2 ustawy stanowi, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 (tj. uchwały ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej). Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Na podstawie art. 146 ust. 1a) ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 ustawy). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2 ustawy). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 146 ust. 3 ustawy). W niniejszej sprawie bezspornym jest, że Gmina Miasto K. w dniu 18 kwietnia 2019 r. uzyskała decyzję Prezydenta Miasta K. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę drogi ul. [...] na działkach wymienionych w tej decyzji w tym m.in. działce nr [...]. Jak wynika z treści znajdującego się w aktach administracyjnych zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z 24 lipca 2019 r., inwestycja pod nazwą "Budowa drogi – ulicy [...] w K.", zlokalizowana na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] w K. została zakończona. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miastach na prawach powiatu w K. nie zgłosił sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia do użytkowania przedmiotowej inwestycji. Słusznie zatem przyjął organ, że za dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi należy przyjąć dzień 24 lipca 2019 r. W tym dniu obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Koszalinie nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wspomnianą uchwałą ustalono stawkę procentową tej opłaty w wysokości: - 20 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, w przypadku osób fizycznych, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekracza 50 % średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, w którym następuje wszczęcie postępowania, - 40 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu – w pozostałych przypadkach. Zaznaczyć należy, że sprawa niniejsza była już przedmiotem rozpoznania Sądu, który wyrokiem z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Sz 306/23, uchylił rozstrzygnięcie Kolegium oraz poprzedzające je rozstrzygnięcie organu I instancji wskazując na konieczność podjęcia działań, celem wyjaśnienia w jaki sposób stworzono warunki do korzystania z wybudowanej nieruchomości, czyli działki oznaczonej nr [...] stanowiącej ul. [...] w K.. Sąd zwrócił uwagę, że w aktach sprawy brak jest zarówno informacji o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak też analizy tego planu pod kątem usytuowania zjazdów na nieruchomość skarżących, a zgodnie z ich twierdzeniem, zgodnie z m.p.z.p. zjazdu od ul. [...] nie przewidziano. W tej kwestii nie wypowiada się także operat szacunkowy z dnia 27 czerwca 2022 r., który dwukrotnie wskazuje, że "działka położona jest przy ul. [...]" (k- 42, s. 7 operatu). W uzasadnieniu tego wyroku jednoznacznie wskazano, że kwestia wybudowania samej ul. [...] nie budzi wątpliwości. W tym zakresie Sąd podzielił argumentację organu, zauważając jednakże, że jeśli rzeczywiście skarżący nie mają możliwości urządzenia zjazdu na swoją nieruchomość z nowo wybudowanej ulicy [...], to nie będzie podstaw do ustalania dla nich spornej opłaty. Niespełniona będzie bowiem przesłanka wymieniona przez sam organ polegająca na stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej nieruchomości. Uchylając zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji Sąd wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ obowiązany będzie ustalić tę kwestię jako kluczową dla sprawy. Podkreślić należy, że kontrola rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy w pierwszym rzędzie wymaga oceny, czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd. Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 p.p.s.a. w razie złożenia skargi powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu. W ocenie Sądu aktualnie rozpoznającego sprawę, powyższe zalecenia zawarte w wyroku z 29 czerwca 2023 r. zostały zrealizowane przez organ prawidłowo. Do akt administracyjnych dołączono wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Rokosowo Południe – Dzierżęcin w K., przyjętego uchwałą nr LV/660/2010 Rady Miejskiej w K. z 29 czerwca 2010 r., z których wynika, że należąca do stron działka nr [...] obr. [...] znajduje się na terenie elementarnym oznaczonym symbolem 262 MN przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z zapisami § 15 ust. 9 pkt 4 tego planu, przewidziano dojazd do terenów zabudowy – bezpośredni z przyległych terenów ciągów komunikacyjnych, za wyjątkiem ciągów pieszych KP. Powyższe wskazuje, że wspomniana działka ma dostęp komunikacyjny z ul. [...] oraz ul. [...]. Dodatkowo z informacji uzyskanych od Dyrektora Zarządu Dróg i Transportu w K. (pismo z 15 lutego 2024 r. – k. 146 akt administracyjnych) wynika, że w obecnym stanie faktycznym oraz prawnym nieruchomość skarżących posiada wyłącznie bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Z uwagi na to, że na etapie projektowania nie przewidziano budowy zjazdu do działki nr [...] obr. [...], obowiązek faktycznego skomunikowania przedmiotowej nieruchomości z drogą publiczną w przypadku realizacji inwestycji budowlanej, będzie spoczywał na inwestorze tej inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 889), który w dacie wydania decyzji brzmiał identycznie jak obecnie, budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2. Z kolei w myśl art. 29 ust. 2 tej ustawy, w przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi. W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że zjazdy z ul. [...] nie istnieją i wcześniej również nie istniały, wobec czego budowa przedmiotowego zjazdu będzie wymagała zezwolenia zarządcy, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 29 ust. 1 wspomnianej ustawy (po złożeniu stosownego wniosku przez właścicieli lub użytkowników nieruchomości). Z treści opisanego wcześniej pisma z 15 lutego 2024 r. wynika ponadto, że możliwy jest także pośredni dostęp przez działkę nr [...] obr. [...] (stanowiący obecnie nieruchomość prywatną) z drogi publicznej ul. [...] – po uprzedniej realizacji budowy zjazdu oraz drogi dojazdowej przy uwzględnieniu dostosowania jej geometrii do projektowanego zagospodarowania działki przyległej do przyszłego pasa drogi. Jednocześnie wbrew twierdzeniom skarżących (strona 7 skargi), Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu cytowanego wyroku z 29 czerwca 2023 r. wskazał na potrzebę ustalenia przez organy czy skarżący mają możliwość "urządzenia zjazdu na swoją nieruchomość z nowobudowanej ulicy [...]", nie zaś z ulicy [...]. Podkreślić należy, że dla organów istotne w niniejszej sprawie były te właśnie wskazania, nie zaś wskazania zawarte w innych rozstrzygnięciach Sądu (np. w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 565/24). Zdaniem Sądu nie sposób zgodzić się ze skarżącymi, że organy "popełniły błąd przy określeniu położenia przedmiotowej nieruchomości przy ul. [...], podczas gdy w rzeczywistości działka leży przy ul. [...]". Poza sporem w prawie pozostaje okoliczność, że działka faktycznie położona jest u zbiegu ulic W. i L. . Przy czym w wykazie dróg gminnych Województwa Zachodniopomorskiego (powiat grodzki Koszalin) znajduje się wyłącznie ulica W. . Ulica L. jest jedynie drogą dojazdową, której współwłaścicielami są m.in. skarżący. Jednocześnie kwestia adresu nieruchomości nie ma w tym wypadku rozstrzygającego znaczenia skoro nieruchomość położona jest przy dwóch drogach, z których zjazd jest możliwy. Odnosząc się do wskazywanego przez strony planowanego podziału działki nr [...] oraz wprowadzenia zabudowy szeregowej na tej nieruchomości, które spowoduje – zdaniem skarżących - brak możliwości dojazdu do zaplanowanych domów ze zjazdu z ul. W. podkreślić należy, że ewentualny późniejszy podział nie ma znaczenia dla ustalenia opłaty. Zgodnie bowiem z cytowanym już wcześniej art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawą dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości jest jej stan na dzień po wybudowaniu drogi. Nie ulega przy tym wątpliwości, że do takiego podziału dotychczas nie doszło. Powyższego nie zmienia naniesienie w części graficznej planu zagospodarowania przestrzennego możliwych linii podziału wewnętrznego (dla działki nr [...]) skoro podział ten może ale nie musi nastąpić. W sytuacji ewentualnej zmiany planów inwestycyjnych do takiego podziału może nigdy nie dojść. Z uwagi na powyższe bez znaczenia dla sprawy pozostają wskazywane przez strony mapy i plany dotyczące zabudowy szeregowej na nieruchomości. Nie sposób też zgodzić się ze skarżącymi, że w tym zakresie zachodziły wątpliwości, które należało rozstrzygnąć na korzyść strony w oparciu o art. 7a) § 1 k.p.a. Wbrew sugestiom skarżących, organ odniósł się należycie do "wszystkich przesłanek wskazanych w przepisach, na podstawie których nałożył na stronę obowiązek". Ustalił m.in., że droga została wybudowana ze środków miasta oraz że zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi. Zaznaczenia wymaga przy tym, że dla obowiązku poniesienia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia, czy dany właściciel nieruchomości zamierza korzystać z nowej infrastruktury czy drogi, istotne jest jedynie, że taką możliwość uzyskał i że w jej następstwie wzrosła wartość jego majątku. W istocie, aby doszło do ustalenia wspomnianej opłaty potrzebne jest kumulatywne spełnienie dwóch warunków: wybudowania drogi oraz stworzenia warunków do korzystania z niej. (m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 czerwca 2021 r., sygn. akt I OSK 256/21 oraz I OSK 244/21). Jak już wcześniej wspomniano Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2023 r., którym Sąd aktualnie rozpoznający sprawę jest związany przesądził, że kwestia wybudowania ul. W. nie budzi wątpliwości. Jak słusznie przyjęły organy, decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 18 kwietnia 2019 r. Gmina Miasto K. uzyskała pozwolenie na budowę drogi ul. W. na działkach wymienionych w tej decyzji w tym m.in. działce nr [...] Projekt budowlany w oparciu, o który wydano wspomnianą decyzję niewątpliwie dotyczył budowy ul. W. w K.. Zgodnie z opisem technicznym do tego projektu, przedmiotem inwestycji była budowa jezdni ulicy na odcinku od ul. K. do ul. M. a także przebudowa odcinka jezdni ulicy – od skrzyżowania z ulicą D. do skrzyżowania z ulicą K. . Nie ulega zatem wątpliwości, że na odcinku graniczącym z działką nr [...] droga była budowana nie zaś przebudowywana. Za nietrafny należy przy tym uznać zarzut naruszenia art. 9 k.p.a. poprzez odmowę udzielenia dostępu do informacji w zakresie dokumentów dotyczących inwestycji przy ul. W. skoro strony uzyskały dostęp do dokumentów zgromadzonych przez organ takich jak opis techniczny do projektu budowlanego, protokół odbioru technicznego, czy decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę drogi – ul. W. w K.. Kierując się zaleceniami Sądu, organ zgromadził dokumentację umożliwiającą wyjaśnienie kwestii dotyczących stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Do ustalenia tej okoliczności nie były niezbędne wnioskowane przez strony dokumenty w postaci pełnego projektu budowlanego oraz dziennika budowy. Z tego względu organ nie znajdował się w ich posiadaniu i co oczywiste – nie mógł ich udostępnić skarżącym. Nieuzasadniony okazał się także zarzut naruszenia art. 8 § 2 k.p.a. (w związku z nałożeniem na skarżących opłaty adiacenckiej pomimo, że istnieją nieruchomości przy ul. W. które nie zostały obciążone tą opłatą ze względu na możliwość dojazdu z innej drogi) skoro przepis ten nakazuje organom nieodstępowanie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. Strony nie przedstawiły żadnych konkretnych danych wskazujących na to, że przywoływane przez nie przypadki nieobciążenia wspomnianą opłatą dotyczą takiego samego stanu faktycznego i prawnego. Podnieśli, że właściciele nieruchomości położonych przy ulicy W. w części od skrzyżowania z ul. D. do skrzyżowania z ul. K. nie zostali obciążeni opłatą adiacencką, jednakże należy zauważyć, że ich sytuacja faktyczna i prawna była odmienna od sytuacji skarżących. Jak już wcześniej zaznaczono, na tym odcinku ulica była przebudowywana, natomiast na odcinku od ul. K. do ul. M. – była budowana. Nie sposób też zgodzić się ze skarżącymi, że w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy nie wzięto pod uwagę braku wybudowanego zjazdu na działkę nr [...]. W punkcie 5.4. tego operatu - "Opis działki – stan zagospodarowania" – przed wybudowaniem drogi, wskazano: "utrudnienie w postaci braku urządzonego indywidualnego zjazdu". Taki sam zapis znajduje się także we wspomnianym punkcie - w opisie stanu na dzień 24 lipca 2019 r. czyli po wybudowaniu drogi. Biegła rzeczoznawca uwzględniła zatem powyższą okoliczność określając wartość nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Słusznie też uznał organ, że oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości dokonane zostało w operacie w sposób przekonujący i zgodny z przepisami prawa. Zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że najistotniejszym dowodem na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, a ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości musi być określona przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie też z art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowego dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat sporządzony w niniejszej sprawie, jak słusznie zauważyło Kolegium, zawiera wszystkie niezbędne informacje, opiera się na prawidłowo ustalonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, a wartości w nim określone są realne i prawidłowo obliczone, odpowiadają też cechom wycenianej nieruchomości. Operat przedstawia tabele wraz z wycenianą nieruchomością przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi oraz nieruchomości, które rzeczoznawca wziął do porównania. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z drogi. Opłata adiacencka została w sprawie ustalona w wysokości 40 % wzrostu wartości nieruchomości skarżących, zgodnie ze sporządzonym na tą okoliczność operatem szacunkowym i cytowaną wcześniej uchwałą z 28 kwietnia 2000 r. Wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przed i po wybudowaniu drogi została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jednocześnie przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832 dalej rozporządzenie) stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia). Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ustalając wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury rzeczoznawca prawidłowo przyjęła do porównań nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rzeczoznawca wyjaśniła, że do analizy przyjęła transakcje dotyczące nieruchomości podobnych z okresu 1 stycznia 2017 r. – 23 lipca 2019 r. Biegła opisała i oceniła ich położenie, dostępność komunikacyjną, powierzchnię, uzbrojenie, sąsiedztwo, otoczenie oraz utrudnienia inwestycyjne, a także istotne cechy różniące i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Na stronach od 19 do 26 operatu w sposób szczegółowy przedstawione zostały podstawy szacowania wartości nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W rezultacie, wartość nieruchomości przed wybudowaniem drogi została oszacowana na kwotę 1.135.560 zł, zaś po wybudowaniu na kwotę 1.170.235 zł. Zatem różnica w wartości nieruchomości wyniosła 34.675 zł. Łączna opłata adiacencka, która stanowi 40% wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wyniosła zatem 13.870 zł. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu skargi wskazujących na wadliwe – zdaniem strony – przyjęcie bez zastrzeżeń operatu szacunkowego, wskazać należy, że ocena operatu może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech niezwiązanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji czy też przez Sąd nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. W niniejszej sprawie skarżący nie podjęli próby podważenia merytorycznej zawartości operatu w kontekście wiadomości specjalnych poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z punktu widzenia wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12; z 22 marca 2024 r., sygn. I OSK 2729/23). Podsumowując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa, które powodowałoby konieczność wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w kontrolowanej sprawie organ pierwszej instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.