II SA/Sz 78/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik (spr.), Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi A. O. i K. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia [...] listopada 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia 4 czerwca 2024 r. znak: GGN.3134.8.2023.RO Wójt Gminy M. ustalił A. O. i K. O. (dalej przywoływani jako: "strony", "skarżący") opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym M. , stanowiącej działki numer [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy M. nr GGN.6831.3.2021.RO z dnia 27 stycznia 2021 r. Powyższą opłatę A. O. w udziale [...] - [...] zł oraz K. O. w udziale [...] - [...] zł, zobowiązani byli wnieść jednorazowo w terminie do 15-go dnia, licząc od dnia w którym decyzja stała się ostateczna, na rachunek bankowy Urzędu Gminy M. Odwołanie od decyzji organu I instancji wnieśli skarżący, zarzucając wadliwość operatu szacunkowego. W ocenie skarżących operat szacunkowy należy odrzucić z następujących powodów: -braku w operacie numerów działek wziętych do porównania, przez co nie można faktycznie zweryfikować cech nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę; - braku opisania czy przyjęte działki do porównania przed podziałem posiadały wydane warunki zabudowy, co zwykle - zdaniem stron - znacząco wpływa na wartość nieruchomości; - w przyjęciu wartości działek powyżej 3000 m2 ewidentnie - w ocenie stron - bardzo duża rozpiętość cenowa, co może stanowić podstawę do odrzucenia skrajnych cen; zdaniem stron wybrane nieruchomości nie są wcale do siebie podobne i nie należałoby ich wykorzystywać do wyboru podejścia porównawczego metody wyceny; - w operacie opisano, że przeanalizowano kilkadziesiąt transakcji, a strona nie wie dlaczego wybrano tak mało i jeszcze z tak dużym rozrzutem ceny za metr kwadratowy; - w przypadku tej wyceny błędnym parametrem - zdaniem stron - jest "sąsiedztwo" z uwagi na brak korelacji takiego parametru z działkami poddanymi ocenie; - w przypadku określenia położenia nieruchomości, błędnie określono położenie działki przed podziałem jako pośrednie, a już po podziale jako perfekcyjne. Zdaniem stron działki nie zmieniły swojego położenia, a podział nie wpływa na zmianę lokalizacji; - przyjęte ceny do porównań przed podziałem z miejscowościami, takimi jak W. i R. są zupełnie inaczej zurbanizowane, co wynika choćby nawet z faktu bliskości większego miasta jakim jest K.. Strony uważają, iż błędnie dobrano transakcje i nie wiedzą dlaczego nie wzięto transakcji np. z B. czy Ś. , które są w podobnej lokalizacji w stosunku do K., jak M. , a nie z W. , które jest małą wioską oddaloną znacznie bardziej od K. niż M. . W związku z powyższymi zarzutami strony wniosły o uchylenie ww. decyzji w całości, gdyż w ich ocenie w części wyceny przed podziałem cena jest rażąco zaniżona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie decyzją z dnia 29 listopada 2024 r., nr SKO.4161.1211.2024, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572), art. 4 pkt 11, art. 98a, art. 147 ust. 1, 2 i art. 148 ust. 1, 2 i 3, art. 154 ust 1 i 2, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) dalej jako: "u.g.n.", uchyliło w całości ww. decyzję Wójta Gminy M. z dnia 4 czerwca 2024 r. i orzekło co do istoty sprawy w ten sposób, że: - ustaliło A. O. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym M. , stanowiącej działki numer [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy M. nr GGN.6831.3.2021.RO z dnia 27 stycznia 2021 r.; - ustaliło K. O. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym M. , stanowiącej działki numer [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy M. nr GGN.6831.3.2021.RO z dnia 27 stycznia 2021 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy po przytoczeniu przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie wskazał, że bezspornym w przedmiotowej sprawie jest to, że Wójt Gminy M. decyzją z dnia 27 stycznia 2021 r. (ostateczną od dnia 29 stycznia 2021 r.) dokonał na wniosek stron podziału geodezyjnego działki nr [...] w obrębie M. na działki numer: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], a także to, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Poza sporem jest również obowiązywanie w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Spornym jest natomiast to czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, będący następstwem podziału ww. nieruchomości i prawidłowość operatu szacunkowego z dnia 12 kwietnia 2024 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - S. K.. Kolegium podało, że w operacie ustalono, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł (a 25% z tej kwoty to [...] zł, a ˝ z tej kwoty to - [...] zł). Rzeczoznawca, w celu sporządzenia wyceny, uzyskał niezbędne dane z organów administracji publicznej. Przeprowadził wizję lokalną i inwentaryzację wycenianej nieruchomości w terenie. Organ odwoławczy zauważył, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym obszernie wyjaśnił powody zastosowania danego podejścia, metody i technikę wyceny nieruchomości oraz sposób określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu danego podejścia, metody i techniki. Przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia, tj. podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej, może mieć zastosowanie i umożliwiają prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości w ustalonym stanie faktycznym. Wyboru podejścia i metody, zgodnie z art. 154 ust.1 u.g.n., dokonuje rzeczoznawca. Jeśli chodzi o daty istotne dla sporządzenia operatu, to stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział (27.01.2021 r.), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (29.01.2021 r.). Ceny transakcji zostały przyjęte z lat 2019/2021, co rzeczoznawca wyjaśnił. Badając operat pod kątem wymagań z § 79 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Kolegium stwierdziło, że zawiera on wszystkie niezbędne informacje wymagane przez prawo. W szczególności operat wskazuje podstawy prawne oraz rodzaj określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru, a nadto doboru działek do analizy, porównania. Na stronie 9 operatu zawarte zostały wyliczenia arytmetyczne cen transakcji z uwzględnieniem cech rynkowych (strona 10), wyliczenia różnic ceny maksymalnej i minimalnej do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale, określenie cech rynkowych oraz analizę wag tych cech, a także wartości przedmiotu wyceny. Wyliczenie poparte jest analizą rynku, wybór metody szacowania dokonany z uwzględnieniem rodzaju położenia nieruchomości, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej oraz kształtujących się cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych. Do porównania w ocenie organu odwoławczego przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Operat opiera się na prawidłowo ustalonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, a wartości nieruchomości w nim określone są realne i prawidłowo obliczone, odpowiadające cechom wycenianej nieruchomości. Operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które rzeczoznawca wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką weryfikację dokonanych obliczeń. Rzeczoznawca przedstawił procentowe wagi cech, które zarówno przed i po podziałem mieszczą się w tym samym zakresie. Operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłego są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości, co przekłada się na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. Kolegium zwróciło szczególną uwagę na zawarte w tabelach obliczenia oraz dokonało weryfikacji ich kwot, w związku z czym stwierdziło, że operat nie zawiera błędów matematycznych, jak również metodologicznych, jest jasny, czytelny i zrozumiały. Kolegium dostrzegło jedną oczywistą omyłkę pisarską, tj. na stronie 4 dotyczącą dat stanu przed podziałem i po podziale (były one podane odwrotnie). Rzeczoznawca stosownie do treści art. 84 ww. rozporządzenia sprostował te omyłkę i stwierdził, że nie ma ona wpływu na wynik wyceny. W ocenie Kolegium omyłka popełniona przez rzeczoznawcę w żaden sposób nie wpływa na oszacowane wartości, bo z lektury operatu wynika, iż rzeczoznawca ustalił potrzebne wartości dla sprawy, stosownie do treści art. 98a ust. 1 b u.g.n. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ odwoławczy wskazał, że działając na mocy art. 136 § 1 k.p.a. zlecił organowi I instancji przekazanie zarzutów stron zawartych w odwołaniu do rzeczoznawcy celem ustosunkowania się do podniesionych tam kwestii. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 31 października 2024 r. wyjaśnił, że numery działek stanowią dane poufne i jako takie nie są załączane do operatu, przyjęte do porównań działki i ich cechy zostały opisane w operacie. Nadto, rzeczoznawca wskazał, że działki przyjęte do porównań były podobne ze względu na przeznaczenie wynikające z warunków zabudowy, zapisów w studium lub sąsiedztwa. Dalej rzeczoznawca wskazał, iż średnia cena działek przed podziałem określona w operacie wg stanu ze stycznia 2021 r. wyniosła 19.21 zł/m2 , co znacznie przewyższa cenę działek rolnych, która wynosiła dla województwa zachodniopomorskiego 28.789 zł/ha, tj. 2,90 zł/m2 wg danych GUS w IV kwartale 2020 r. Rzeczoznawca zauważył, że zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości wskazuje na słabo rozwinięty rynek lokalny o umiarkowanej chłonności i niestabilności. W ocenie rzeczoznawcy zarzut o nieprzyjęciu do porównań transakcji działkami rolnymi jest niezrozumiały i sprzeczny z zarzutami dotyczącymi przyjęcia do porównań działek rolnych. Zdaniem rzeczoznawcy z przeanalizowanych kilkudziesięciu transakcji cen nieruchomości odrzucone zostały te transakcje, których ceny w sposób istotny odbiegały od poziomu cen najczęściej występujących na rynku lub wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia, a do szacunku wybrano kilkanaście cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Nadto, sąsiedztwo jako cecha nieruchomości - w ocenie rzeczoznawcy - zostało przyjęte w zakresie: bardzo dobre (zagospodarowana okolica, sąsiedztwo nieuciążliwe), dobre, zadawalające (okolica niezagospodarowana, sąsiedztwo uciążliwe) i w tym zakresie ma wpływ na ceny nieruchomości. Rzeczoznawca nadto wyjaśnił, iż działki nie zmieniły swojego położenia, a określone w operacie położenie jest cechą nieruchomości w stosunku do działek przyjętych do porównań. Natomiast cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny, stąd zasadnym jest przyjęcie położenia działki jako "pośrednie" przed podziałem, gdyż dotyczy porównania ze zbiorem nieruchomości z terenu gminy, "peryferyjne" po podziale, gdyż dotyczy porównania ze zbiorem nieruchomości z terenu miejscowości. Końcowo rzeczoznawca wyjaśnił, iż dla działek po podziale przyjęto do porównań ceny transakcyjne działek z M. . Dla działki przed podziałem na skutek niewystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi z M. przyjęto ceny transakcyjne do porównań m.in. z m. W. i R. co jest zgodne z § 3 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który umożliwia w przypadku gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca, przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo nawet krajowym rynku nieruchomości. Wyjaśnienia rzeczoznawcy organ odwoławczy uznał za przekonujące i je podzielił. Organ II instancji podkreślił, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, odwołujący powinni albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych). Strony w trakcie postępowania administracyjnego przed I, czy też II instancją nie przedstawiły kontrooperatu i nie wniosły o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ odwoławczy zauważył, że organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Podsumowując Kolegium stwierdziło, że organ I instancji co do zasady nie naruszył przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podjął wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, przez co nie została naruszona zasada prawdy obiektywnej (art.7 k.p.a.). W sposób wyczerpujący został zebrany i rozpatrzony w rozpoznawanej sprawie materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), zaś jego spójna i logiczna ocena nie naruszała granic swobodnej oceny dowodów i jako taka korzysta z ochrony przewidzianej w art. 80 k.p.a. Wywody w decyzji są logiczne, spójne i przekonujące, zatem decyzja spełnia wymogi przewidziane w art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Jednakże, jak zauważono w rozważaniach prawnych w przypadku współwłasności ułamkowej opłatę adiacencką wymierza się stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości, a nie łącznie solidarnie dla współwłasności ułamkowej. W związku z tym, że strony były współwłaścicielami działki nr [...] w obrębie M. po ˝, zasadnym było obciążenie każdego ze współwłaścicieli opłatą adiacencką stosownie do przypadającego udziału we współwłasności. Końcowo organ odwoławczy zauważył, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek czego nowa konfiguracja, możliwość uzbrojenia, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Niezadowoleni z treści rozstrzygnięcia skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na ustaleniu rażąco zawyżonej opłaty adiacenckiej; 2) przepisów prawa procesowego, tj.: - art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., 80 k.p.a. w zakresie obowiązku wnikliwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego oraz błędu w ustaleniach stanu faktycznego, polegające między innymi na pominięciu szeregu zarzutów skarżących odnośnie treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. K.; - art. 11 k.p.a. polegające na braku wystarczającego wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się organ II instancji przy wydawaniu zaskarżonej decyzji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie o zobowiązanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w trybie art. 145a § 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, do wydania w określonym terminie decyzji lub postanowienia wraz ze wskazaniem sposobu załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcia oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo opisali podniesione zarzuty. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i całości podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267 tj.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 tj.- dalej przywoływana jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji administracyjnej było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowi przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 tj.). Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Jednakże, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu. Art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Z przytoczonych przepisów wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela (przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami); 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło własne w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 8/00). Analizując zawartość operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie stwierdzić trzeba, że organy obu instancji zasadnie uznały, że dowód ten odpowiada wymogom, określonym zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak i w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Nie można zgodzić się z zarzutem skarżącego, iż operat nie zawiera dokładnych opisów działek przyjętych do porównania, gdyż rzeczoznawca nie podał numerów działek, a tylko ich obręb ewidencyjny. Przedmiotowy operat zawiera bowiem wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na ocenę wartości nieruchomości przyjętych do porównania, tj. cenę za 1m˛, cenę działki, datę transakcji, nr repertorium aktu notarialnego, obręb, powierzchnię działki, informację o przeznaczeniu w planie miejscowym lub jego brak, tytuł prawny. Rzeczoznawca wskazał też wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że w postępowaniu prowadzonym w trybie powyższych przepisów podstawę dowodową ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Przy czym, słusznie Kolegium wskazało, że szczególny nacisk trzeba zatem położyć na weryfikację wartości dowodowej operatu szacunkowego, który stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. W efekcie należy przyjąć, że operat – tak jak każdy inny dowód w sprawie – podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Należy więc zbadać, czy operat szacunkowy jest logiczny, zupełny i wiarygodny, czy nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, itp. oraz ewentualnie zażądać jego uzupełnienia, jak i zweryfikować jego zgodność ze stosowanymi przepisami w zakresie wymogów formalnych i materialnych uregulowanych w przepisach ww. aktów prawnych (wyroki NSA z dnia: 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11; 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10; 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10). Obowiązek weryfikacji powyższych okoliczności wynika z przepisów o randze zasad ogólnych postępowania administracyjnego, tj. prawdy obiektywnej oraz oficjalności, które wyraz normatywny znalazły – odpowiednio – w przepisach art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Obligują one bowiem organy administracji publicznej do podejmowania – z urzędu – w toku postępowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w którym to celu organy obowiązane są w sposób wyczerpujący nie tylko zebrać, ale i rozpatrzyć całość materiału dowodowego, oceniając na jego podstawie, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Słusznym jest również twierdzenie organu odwoławczego, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Konieczne jest jednak uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto – co nie jest bez znaczenia – pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3140/18, LEX nr 3121921). Zarzut naruszenia przez organy art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zakresie obowiązku wnikliwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego oraz błędu w ustaleniach stanu faktycznego, polegającego między innymi na pominięciu szeregu zarzutów skarżących odnośnie treści operatu szacunkowego w ocenie Sądu należy uznać za nieuzasadniony. Prawidłowo zredagowane pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienie decyzji ma podstawowe znaczenie dla stosowania zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 k.p.a., na mocy której organ jest zobowiązany do wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, w ocenie Sądu, stanowiło wystarczające wyjaśnienie przesłanek, jakimi kierował się organ II instancji przy wydawaniu zaskarżonej decyzji. Z tego obowiązku organ wywiązał się w sposób należyty. Zarzuty sprecyzowane w odwołaniu, powielone w skardze, w odniesieniu do operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego biegłego, a dotyczące; - braku w operacie numerów działek wziętych do porównania, przez co nie można faktycznie zweryfikować cech nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę; - braku opisania czy przyjęte działki do porównania przed podziałem posiadały wydane warunki zabudowy, - przyjęcia wartości działek o powierzchni powyżej 3000 m˛, - przyjęcia do porównań cen przed podziałem nieruchomości położonych w miejscowościach, takich jak Wiewiórowo i Rosnowo, które są zupełnie inaczej zurbanizowane - należy zakwalifikować jako zarzuty merytoryczne, których przeanalizowanie wymaga wiedzy specjalistycznej. W przypadku zatem, jeśli skarżący dysponowali wątpliwościami co do przyjętych przez rzeczoznawcę zasad wyceny, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zwrócili się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego w tej sprawie operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Jednocześnie nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA z 28 kwietnia 2020 r., sygn. akt I OSK 557/19 i z 8 marca 2023 r., sygn. akt I OSK 47/22). Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX 2025, art. 157). Brak kontrdowodu w postaci oceny kwestionowanego operatu powoduje, że operat przedstawiony przez organ stanowi jedyny dowód będący podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej analizę przepisów prawa znajdujących zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, okoliczności faktyczne istotne w sprawie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł, jak w sentencji. Orzeczenia sądów administracyjnych przywołanych w uzasadnieniu pochodzą z bazy dostępnej na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl