I SA/Wa 1227/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marta Kołtun – Kulik Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant referent stażysta Joanna Berbecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2016 r. sprawy ze skargi R. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Z. z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz R. w W. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. R. złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2016r. Nr [...], którą Kolegium utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy B. nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. orzekającą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] stanowiącej dz. ew. nr [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. W dniu 4 sierpnia 2011r. R. złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...]. W dniu 13 sierpnia 2012r. z podobnym wnioskiem wystąpiła M. B., w dniu 5 sierpnia 2011r. E. L., M. G., E. K., M. K., B. F. i M. F. oraz w dniu 11 lutego 2013r. H. C. - jako osoby będące właścicielami lokali mieszkalnych, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Po rozpatrzeniu ww. wniosków decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. Zarząd Dzielnicy B. orzekł o: 1. przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ulicy [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], przysługującego: R. - udział w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego w KW nr [...] M. L. - udział w wysokości 5109/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] E. L. - udział w wysokości 5425/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...] dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] M. G. - udział w wysokości 10429/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] E. K. i M. K. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - udział w wysokości 10562/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] B. F. i M. F. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - udział w wysokości 5338/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] H. C. -udział w wysokości 4623/329077 w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokalu nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...]. Ustalono opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości opisanej wyżej. R. ustalono opłatę w wysokości [...]. Udzielono bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Organ I instancji odmówił R. udzielenia bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości. Jednocześnie rozłożono R. opłatę w wysokości [...] zł na 20 rat rocznych. W decyzji wskazano, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, następuje z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jak wskazał organ I instancji, w niniejszej sprawie spełnione są wszystkie warunki niezbędne do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nieruchomość gruntowa oznaczona obecnie jako działka ewidencyjna nr [...], została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni na podstawie umowy użytkowania wieczystego i przeniesienia własności budynków sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep.[...]. Wpis prawa użytkowania wieczystego R. w księdze wieczystej nr [...], z której nieruchomość została przeniesiona do księgi wieczystej nr [...] nastąpił w dniu [...] czerwca 1993r. z mocą obowiązywania na dzień 31 maja 1993r. Zgodnie z § 6 umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (Rep. A Nr [...]) na nieruchomości usytuowany jest budynek mieszkalny 4-kondygnacyjny o powierzchni użytkowej [...] m2 wraz z otaczająca go zielenią. R. była użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. z roku 2012, poz. 83), a nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto na podstawie złożonego wraz z wnioskiem o przekształcenie odpisu aktualnego z rejestru przedsiębiorstw z dnia [...] lipca 2011 r. (KRS Nr [...]) ustalono, że wnioskodawca nie jest państwową lub samorządową osobą prawną, ani Spółką Skarbu Państwa, a w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego. Następnie, na podstawie umów ustanowienia odrębnych własności lokali mieszkalnych i umów przeniesienia ich własności zawartych w formie aktów notarialnych: Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 5338/329077 nabyli B. i M. małż. F., Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 5425/329077 nabyła E. L., Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 5109/329077 nabyła M. B., Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 4623/329077 nabyła H. C., Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 10429/329077 nabył M. G., Rep. A Nr [...] w odniesieniu do lokalu nr [...] udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 10562/329077 nabyli E. i M. małż. K. Osobom tym przysługuje także prawo żądania przekształcenia, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z żądaniem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt. 2 tej ustawy. Jak wskazał organ I instancji, zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu ww. przekształcenia. Artykuł 4 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że do ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mają zastosowanie przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r., poz. 518 z późn. zm.), zgodnie z którymi cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, natomiast na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] lipca 2015r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. [...] rynkowa wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] wynosi: [...] zł, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej wynosi: [...] zł - stąd opłata, o której mowa w art. 4 ust. 1 wynosi [...] zł w stosunku do całej nieruchomości. We wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości użytkownicy wieczyści wystąpili o udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia. Zgodnie z art. 4 ust. 7 oraz ust. 11 a ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. z roku 2012, poz. 83) "organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 1) Skarbu Państwa - na podstawie zarządzenia wojewody, 2) jednostek samorządu terytorialnego - na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.". W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 7 lub ust. 11, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. W dniu [...] maja 2008r. Rada W. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z treści której wynika (§ 1 uchwały), że bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy udziela sie jedynie osobom fizycznym. Wymienione w decyzji osoby fizyczne złożyły wnioski o udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...]. Ponadto, osoby te nie zalegają z zobowiązaniami pieniężnymi wobec W. związanymi z prawem użytkowania wieczystego stanowiącym przedmiot przekształcenia, pokryły koszty związane z przekształceniem, a nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie na cel mieszkaniowy. Spełnienie powyższych warunków pozwala na udzielenie bonifikaty od opłaty na podstawie powołanej wyżej uchwały[...]. Ponieważ przedmiotowy grunt oddany został w użytkowanie wieczyste z dniem [...] maja 1993r. - okres trwania użytkowania wieczystego na dzień wydania decyzji wynosi [...] lata. W związku z powyższym użytkownikom wieczystym przysługuje bonifikata w wysokości 60% powiększona o 1% za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, a więc w wysokości 82%. W dniu [...] maja 2008r. Rada W. podjęła również uchwałę Nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie spółdzielniom mieszkaniowym bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz ustalenia stopy procentowej oprocentowania należności z tytułu przekształcenia w przypadku rozłożenia opłaty na raty. Na jej mocy wyrażono zgodę na udzielanie spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia w stosunku do nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy. Jednak wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie I SA/Wa 1484/09, stwierdził nieważność uchwały nr[...]. Organ wskazał, że wobec uchylenia uchwały nr [...], brak jest obecnie podstaw prawnych do udzielania osobom prawnym, w tym spółdzielni mieszkaniowej, bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia. Jednocześnie zgodnie z art. 4 ust. 3 i 4 ww. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, opłatę z tytułu przekształcenia rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, co do zasady stanowi pomoc publiczną, lecz pomimo, iż R. jest przedsiębiorcą - przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej przy ul. [...] nie stanowi pomocy publicznej, gdyż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie ma związku finansowego z prowadzoną przez tego przedsiębiorcę działalnością gospodarczą. Odwołanie od opisanej wyżej decyzji Zarządu Dzielnicy B. nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. złożyła R. W odwołaniu skarżąca podniosła, że wystąpiła o udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz o rozłożenie tej opłaty na 20 rocznych rat. Bonifikata została udzielona 8 osobom fizycznym, tj. współużytkownikom wieczystym przedmiotowej nieruchomości, natomiast nie została udzielona spółdzielni mieszkaniowej, która reprezentuje pozostałe 42 osoby fizyczne, posiadające spółdzielcze prawa do lokali w tym budynku. Powodem tego jest unieważnienie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia [...] lutego 2010r,. uchwały Rady W. z dnia [...] maja 2008r. nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie spółdzielniom mieszkaniowym bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (...). Rozpoznając niniejsze odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podzieliło stanowisko przedstawione przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 950/11, który z art. 4 ust. 11a ustawy o przekształceniu wyprowadził wniosek, że "Warunki te oraz stawki winny być zaś z oczywistych względów jednakowe dla wszystkich, tak by mogły one stanowić określony wzorzec, do którego organ orzekający odnosiłby konkretny stan faktyczny. Wydawanie zaś indywidualnych (zróżnicowanych) zarządzeń przez wojewodę w stosunku do wybranych, poszczególnych przypadków, prowadziłoby zaś w istocie do tego, że to nie organ orzekający o przekształceniu prawa a wojewoda podejmowałby w takich poszczególnych przypadkach uznaniową decyzję dotyczącą bonifikaty od opłaty należnej z tytułu owego przekształcenia. Jak wynikało z uzasadnienia projektu ustawy z dnia 5 listopada 2009r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009r. Nr 206, poz. 1590), projektodawcy zmian - formułując treść art. 4 ust. 7 i 11 ustawy o przekształceniu prawa (...) - planowali w ten sposób umożliwić właściwym organom podejmowanie generalnych aktów (zarządzeń i uchwał) o udzieleniu bonifikaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (vide: Sejm RP VI kadencji, nr druku: 1891)". Organ wskazał, że przepis art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości został znowelizowany ustawą z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 206, poz. 1590), m.in. poprzez zmianę brzmienia ust.7 oraz dodanie ust. 11 a ustawy. Przepisy art. 4 ust. 7 pkt 2 w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ww. ustawą z dnia 5 listopada 2009 r. stanowił, że bonifikata może zostać udzielona na podstawie "zgody właściwej rady", co uzasadniało wówczas stanowisko o indywidualnym charakterze rozstrzygnięć wydawanych przez rady gmin na podstawie art. 4 ust. 7 pkt 2 ustawy o przekształceniu. Zastąpienie określenia "za zgodą" sformułowaniem "na podstawie uchwały" zmieniło w istocie charakter prawny uchwały rady gminy w sprawie bonifikaty. Dodatkowo organ zwrócił uwagę na przepis art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013r., poz. 594 z późn. zm.), który stanowi: "Na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy". Akty prawa miejscowego ustanawia rada gminy w formie uchwały (art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym). Przesądza to o generalnym charakterze uchwał rady gmin w zakresie udzielenia bonifikat. Uchwały te określają szczegółowe warunki udzielania i stawki procentowe bonifikat. W ocenie Kolegium z art. 4 ust. 7 pkt 2 w zw. z ust. 11a ustawy o przekształceniu nie wynika dla rady gminy obowiązek wydania uchwały, która określałaby wysokość bonifikaty. Przepis art. 4 ust. 11a ustawy o przekształceniu określa wyłącznie niezbędne elementy (tj. warunki udzielenia bonifikat i wysokość stawek procentowych), które powinna zawierać uchwała, o której mowa w art. 4 ust. 7 pkt 2 ustawy o przekształceniu. Z przepisu art. 4 ust. 11 a ustawy o przekształceniu nie można wyprowadzić wniosku o obowiązku wydania takiej uchwały. Funkcjonowanie w obrocie prawnym takiej uchwały jest warunkiem koniecznym dla możliwości udzielenia bonifikaty na podstawie art. 4 ust. 7 pkt 2 ustawy o przekształceniu. Fakultatywność udzielania bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości czyniłaby bezprzedmiotowym występowanie do rady o podjęcie takiej uchwały i ewentualnie zawieszenie postępowania z tego powodu, gdyż brak jest normy prawnej, która by nakładała na radę obowiązek wydania takiej uchwały. R. złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2016r. Nr [...], którą Kolegium utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy B. nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. orzekającą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...]stanowiącej dz. ew. nr[...]. Skarżący zarzucał naruszenie prawa materialnego i procesowego, a to: 1. art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w związku z art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że wycena nieruchomości będącej przedmiotem decyzji Zarządu Dzielnicy B. nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. została sporządzona prawidłowo, zgodnie z w/w przepisami. 2. art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności, mających znaczenie dla sprawy. Na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako wydanej z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego, które miały wpływ na wynik sprawy.  Zdaniem skarżącej ww. decyzja wydana została z naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 i 77 k.p.a. w skutek nie wyjaśnienia zasadności przyjęcia w decyzji wysokości opłaty jaką winna zapłacić skarżąca z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej. Zaskarżoną decyzją SKO naruszyło również przepisy prawa materialnego tj. art.4 ust.2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U z 2012r. poz. 83 t.j.) oraz art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r. poz. 516 z późn. zm.) poprzez przyjęcie, że wycena nieruchomości będącej przedmiotem decyzji nr [...] Zarządu Dzielnicy B. sporządzona została prawidłowo. Zdaniem skarżącej opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości jest źle określona, gdyż opiera się na błędnie oszacowanej wartości prawa własności nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość prawa własności tej nieruchomości na kwotę[...]. W ocenie skarżącej ceny transakcyjne kupna - sprzedaży obserwowane w rejonie przedmiotowej nieruchomości są dużo niższe. Wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę jest niezgodna z wszelkimi publikowanymi statystykami oraz obserwowanymi trendami na rynku nieruchomości. Trzeba podkreślić, że na rynku obrotu nieruchomościami obserwujemy stagnację, a w związku z tym zahamowanie cen. Tymczasem biegły w swym operacie wykazał wartość znacznie przewyższającą średnie ceny, jakie występują w obrocie nieruchomościami w tym rejonie W. Skarżąca podkreślała, że dysponuje innymi wycenami wartości nieruchomości wykonanymi przez rzeczoznawców majątkowych na zlecenie Urzędu W. dla potrzeb aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, gdzie wartość podobnych do analizowanej nieruchomości, położonych w niedużej odległości lub wręcz sąsiadujących z przedmiotową nieruchomością, będących również w zasobach R., oszacowane zostały znacznie niżej. Przykładowo wskazywał wyceny nieruchomości przyjęte w innych postępowaniach toczących się przed SKO w W., przyjmujące znacznie niższe ceny 1m2 dla podobnych nieruchomości, położonych w sąsiedztwie nieruchomości przy ulicy [...]: [...]. Zdaniem skarżącej powyższe zestawienie wskazuje, że w zaskarżonej decyzji cena gruntu zawyżona została przez rzeczoznawcę o ok. 1/3 realnej wartości tj. prawie o 300 zł na 1 m2. Skarżąca podkreślała, że jakkolwiek uważa również powyższe wyceny za zawyżone (dlatego toczą się przed SKO postępowania o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w niższych kwotach), to oczywistym jest spostrzeżenie, że wartość nieruchomości, będących przedmiotem tych postępowań nie przekracza kwoty 700 zł/m2. Innym przykładem ustalającym wartość pobliskiej nieruchomości jest decyzja nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014r. Prezydenta W., którą zostało przyznane R. odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. stanowiącej działkę ewidencyjną nr[...]. Grunt został przejęty na rzecz W. pod budowę linii tramwajowej na T. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalił rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie Urzędu W. określając stawkę w wysokości [...]. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. W przedmiotowej sprawie miały zastosowanie przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2012r., poz.83), zwanej dalej "u.g.n.". Artykuł 67 ust. 1 u.g.n. stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast, artykuł 67 ust. 3a u.g.n., nakazuje ustalić cenę nieruchomości w wysokości równej jej wartości, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów. Jednak cenę nieruchomości dla podstaw ustalenia wysokości opłaty można ustalić wyłącznie na poziomie równym jej wartości. Ustalanie tej ceny w dowolnej wysokości, równej lub wyższej od wartości nieruchomości, mogłoby doprowadzić do ograniczenia prawa użytkownika do przekształcenia poprzez ustalenie wygórowanej opłaty. Podkreślenia wymaga to, że określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 5 u.g.n.) i do nich także należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W związku z tym, że skarżąca kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, który był podstawą do obliczenia opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zaznaczyć należy, że z punktu widzenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1. Należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Wskazać również należy, że w sytuacji, w której strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. Powyższe nie oznacza jednak braku możliwości skontrolowania operatu szacunkowego. Operat, jak to wyżej wskazano jest opinią biegłego, a zatem dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd pierwszej instancji w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji nie odniosły się w żaden sposób do zarzutów dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Organy administracji powinien natomiast dokonać analizy operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn oceniły go jako prawidłowy i przyjął bez zastrzeżeń wnioski końcowe rzeczoznawcy. Ocenić czy operat jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uchylenie decyzji lub postanowienia nastąpi, jeżeli naruszenie przepisów postępowania mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Ustawa nie wymaga więc w tym wypadku, aby naruszenie przepisów postępowania miało wpływ na wynik sprawy. Wystarczy uznanie, że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Jerzy Świątkiewicz, akceptując podobne rozwiązanie przyjęte w art. 22 ust. 2 pkt 3 ustawy o NSA, wyraził pogląd, że "przed uzupełnieniem postępowania wyjaśniająco-dowodowego i wyjaśnieniem wątpliwości nigdy nie można mieć a priori pewności, że uchybienia, o których mowa, istotnie miały wpływ na wynik sprawy" (J. Świątkiewicz, Naczelny Sąd Administracyjny. Komentarz..., 2001, s. 129). Organy nie dokonując oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie naruszyły art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu, w którym naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd był zatem zobligowany do uchylenia zaskarżonych decyzji a organy przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinny dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa. Natomiast sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu oraz Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.