I SA/Wa 1242/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Marek Leszczyński (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant Kinga Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz E. Z. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie G., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę skrzyżowania ul. [...] (droga wojewódzka nr [...]) z ul. [...] wraz z budową węzła integracyjnego "[...]" w G., a także o zobowiązaniu Prezydenta Miasta G. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Decyzją z dnia [...] września 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie skrzyżowania ul. [...] (droga wojewódzka nr [...]) z ul. [...] wraz z budową węzła integracyjnego "[...]" w G. Decyzją tą zostały objęte m.in. działki nr: [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha położone w gminie Miasta G., obręb [...], powiat [...]. Z treści księgi wieczystej Kw Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy G. w G., III Wydział Ksiąg Wieczystych, wynika, że właścicielem niniejszych działek była E. W. W Dziale III w/w księgi wieczystej na dzień wydania decyzji wpisane było ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przejazdu i przechodu na rzecz Zakładów [...] w G. Z dniem, w którym ww. decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, przedmiotowe nieruchomości nią objęte, a nie stanowiące własności Województwa [...], przeszły z mocy prawa na jego własność. Pismami z dnia [...] listopada 2010 r. oraz [...] grudnia 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...] i [...]. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. Z. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości przedmiotowej nieruchomości położonej w Mieście G. obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] wniósł Prezydent Miasta G., reprezentowany przez pełnomocnika P. S., zarzucając organowi naruszenie: art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jak również naruszenie art. 130 ust. 1, art. 132 ust. 5, art. 134 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania nie został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy nie dokonał opisu nieruchomości porównawczych (w tym nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej). Nie wyjaśnił również w sposób dostateczny przeznaczenia nieruchomości, których ceny transakcyjne zostały przyjęte do porównania z wycenianą nieruchomością. Nie uzasadniono również zawężenia analizowanego rynku do południowych dzielnic [...]. Następnie wyrokiem z dnia 16 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1055/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Prezydenta Miasta G. na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...]. Sąd podzielił stanowisko organu, iż biegły powinien określić, czy i w jakiej wysokości ograniczone prawo rzeczowe - w niniejszej sprawie wpisane do księgi wieczystej ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przechodu i przejazdu na rzecz Zakładów [...] w G. - ma wpływ na wartość działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy, natomiast w przypadku stwierdzenia wpływu wartości ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wartość tę należy odjąć od odszkodowania należnego właścicielowi gruntu. Podnosząc, że obowiązkiem organu pierwszej instancji będzie ponowne rozpoznanie sprawy, w szczególności zaś zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E.Z. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie G., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha przeznaczonej pod rozbudowę skrzyżowania ul. [...] (droga wojewódzka nr [...]) z ul. [...] wraz z budową węzła integracyjnego "[...]" w G., a także zobowiązał Prezydenta Miasta G. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ stwierdził, że na potrzeby niniejszego postępowania zlecił wykonanie operatu szacunkowego, mającego na celu określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi K.W. i A. G. sporządzili operat szacunkowy, w którym oszacowali wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...] zł. Podniósł także, że dokonując jego oceny stwierdził, że w przedmiotowym operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawcy majątkowi zastosowali podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Powołując się na treść przepisów art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) organ stwierdził, że stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności ustala ceny podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu na wybranym rynku. Przy ustaleniu tych cen uwzględniane są zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie powyższych danych, rzeczoznawca majątkowy oblicza średnią cenę nieruchomości podobnych. Następnie ustala tzw. współczynnik korekcyjny. Współczynnik ten może być inny w przypadku kilku wycenianych działek, ponieważ jest oparty na indywidualnych cechach każdej nieruchomości. Dlatego też wartość szacowanych działek, nawet położonych w sąsiedztwie i wycenianych przez tego samego rzeczoznawcę, może się różnić. A w celu ustalenia wartości współczynnika korygującego, rzeczoznawca sporządzający wycenę konkretnej nieruchomości tworzy zestawienie cech, które bezpośrednio kształtują wartość szacowanej działki. Jednocześnie podniósł, że w przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy K. W. w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] września 2011 r. wyjaśnił, iż sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania odszkodowawczego, operat jest zgodny z rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. i może być dalej wykorzystywany dla celu na jaki został sporządzony. Wojewoda stwierdził, że z treści operatu szacunkowego wynika, iż działki oznaczone nr [...] i [...] znajdowały się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] rejonu skrzyżowania ulic [...] i [...] w mieście G. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. Zgodnie z w/w planem obiekt wyceny znajduje się w części na terenie oznaczonym symbolem [...] teren ulicy głównej - odcinek ulicy projektowanej tzw. [...], oraz w części na terenie oznaczonym symbolem [...] teren ulicy głównej - odcinek ulicy projektowanej tzw. [...] z jezdnią serwisową (ulica [...]). Wojewoda podniósł, że do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczone pod drogi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, obszaru Miasta G., ze wskazaniem na obręby zlokalizowane w zachodniej części miasta, w szczególności z obrębów: [...],[...],[...],[...],[...],[...] oraz [...]. Okres badania obejmował 2 lata wstecz, tj. od lipca 2009 r. do dnia, na który określono wartość obiektu wyceny. Przedmiot badania określono jako ceny transakcyjne prawa własności do działek gruntu przeznaczonych pod drogi. W toku analizy stwierdzono, iż powierzchnia działek nie jest głównym czynnikiem wpływającym na poziom cen, zatem przedmiot badania obejmował działki o różnej powierzchni, zaś różnice z tytułu wielkości pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do porównań a obiektem wyceny odpowiednio skorygowano. Dla potrzeb przedmiotowej wyceny przyjęto, że ceny gruntów nie ulegają zmianom. Ponadto stwierdził, że w wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od października 2009 r. do grudnia 2010 r., rzeczoznawcy majątkowi ustalili, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz, obliczony w toku porównania z nimi działek wycenianych, współczynnik korygujący, rzeczoznawcy majątkowi ustalili, że wartość 1 m2 prawa własności działki nr [...] wynosi [...] zł, zaś działki nr [...] wynosi [...] zł, łączna wartość gruntu wynosi natomiast [...] zł. W następnej kolejności rzeczoznawcy majątkowi ustalili cechy wpływające na wartość nieruchomości i wagi tych cech. Na podstawie analizy zebranych transakcji ustalili, że na badanym rynku wartość nieruchomości zależy od: lokalizacji (w 30 %), sąsiedztwa (w 25%), znaczenia nieruchomości w aspekcie jej funkcji (w 20%), warunków zabudowy (w 15 %) i powierzchni (w 10 %). W ocenie organu w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej szacowanej działki, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyraźnie wskazał, iż nieruchomości podobne wzięte do porównania, mają tożsame z nieruchomością wycenianą przeznaczenie planistyczne, które wynika z planu miejscowego bądź ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Wojewoda ocenił, że mimo, iż sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy oparto na przepisach w brzmieniu obowiązującym na dzień jego sporządzenia - sposób szacowania przedmiotowej działki odpowiada zasadom wskazanym w znowelizowanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., co rzeczoznawca majątkowy K. W. potwierdził podczas rozprawy administracyjnej w dniu [...] września 2011 r. Organ wskazał, że mimo, iż na dzień wydania decyzji odszkodowawczej w Dziale III księgi wieczystej KW Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy G., wpisane było ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przejazdu i przechodu, ustanowionej na rzecz Zakładów [...] w G., to w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2011 r. rzeczoznawcy majątkowi K. W. i A. G., wypowiedzieli się, iż "analiza rynku wykazała iż widniejący w dziale III zapis nie wpływa na wartość nieruchomości". W dalszej części uzasadnienia organ przedstawił, jak przebiegało postępowanie w przedmiocie zgłaszanych zarzutów strony do sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego. Wojewoda podniósł, że pismami z dnia [...] lipca 2011 r. oraz w trakcie rozprawy administracyjnej, która odbyła się w dniu [...] września 2011 r., P. S., reprezentujący Prezydenta Miasta G., jako zarządcę drogi, wniósł zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego. Wycenie zarzucił m.in. niewłaściwy dobór nieruchomości wziętych do porównania, przyznanie zbyt wysokiej oceny dla cechy "znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji" oraz "sąsiedztwo". Na potwierdzenie swych twierdzeń dołączył zdjęcia obrazujące stan nieruchomości w dniu przejęcia jej przez inwestora oraz rysunek o nazwie "Gospodarka drzewostanem". Pełnomocnik podniósł ponadto, iż dokumenty te znacząco wpływają na ocenę cechy "warunki zabudowy". W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy K. W. pismami z dnia [...] sierpnia 2011 r. oraz [...] stycznia 2012 r. uznał uwagi pełnomocnika dotyczące nieruchomości wziętych do porównania, za niemające wpływu na strukturę próby i uznał, iż nie wpływają one na określoną wartość nieruchomości. Natomiast przedstawione fotografie – w jego ocenie - " nie spełniają kryterium dokumentalności, nie są w żaden sposób opisane, brak jest jakiegokolwiek opisu dotyczącego obiektu wskazanego na zdjęciach, nie ma wskazanej lokalizacji, brak jest również podpisu oraz nazwiska autora zdjęć ani daty ich wykonania". Pełnomocnik Prezydenta Miasta G., P. S., w pismach z dnia: [...] lutego 2012 r. oraz [...] marca 2012 r., po raz kolejny, przedstawił swoje zarzuty do wyceny sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych K. W. i A. G. Wycenie ponownie zarzucił zbyt wysoką ocenę cechy "warunki zabudowy" oraz wskazał na błędnie przyjęte nieruchomości do porównania. Ponadto złożył "Projekt [...]" w ramach [...] - Etap III - A, Budowa ulicy [...] w G. TOM II - [...] - Projekt zagospodarowania zieleni i gospodarka drzewostanem" oraz "dokumentację fotograficzną dotyczącą nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie". Zasadność podniesionych twierdzeń pełnomocnik uzasadnił również w dniu [...] lutego 2012 r., składając dodatkowe wyjaśnienia spisane w formie protokołu. Ponadto wniósł o przeprowadzenie dowodu w postaci zeznań świadka M. G. - kierownika budowy prowadzonej na nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie. Rzeczoznawca majątkowy K. W., po uprzednim zapoznaniu się z w/w dowodami przedstawionymi przez pełnomocnika Prezydenta Miasta G., pismem z dnia [...] marca 2012 r. uznał, iż "treść przedstawionej dokumentacji nie ma wpływu na określoną w przedmiotowym operacie wartość nieruchomości". Ponadto rzeczoznawca wskazał, iż z przedstawionej dokumentacji nie sposób wywieść jakie drzewa czy też krzewy oraz w jakiej ilości, znajdowały się na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Powyższe wyjaśnienia Wojewoda ocenił jako w pełni wystarczające, twierdząc jednocześnie, że rzeczoznawca majątkowy w sposób jasny i rzeczowy odparł argumentację pełnomocnika Prezydenta Miasta G., szczegółowo wyjaśniając dlaczego nie można przyjąć jako wartości dowodowej, dokumentów przedstawionych przez niego. Ponadto podnosząc, że stanowisko rzeczoznawcy organ w pełni podziela, wskazał, iż z dołączonych fotografii nie można jednoznacznie i bez wątpliwości stwierdzić jakiej nieruchomości one dotyczą. Nie pozwala to zatem na przyznanie wiarygodności dowodowej przedmiotowym fotografiom. Odnosząc się natomiast do wniosku o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka M. G. - kierownika budowy prowadzonej na nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie, wskazał, iż jego zdaniem nie wniosą one znaczących informacji, mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Dlatego też odmówił przeprowadzenia żądanego dowodu. Konkludując Wojewoda stwierdził, że rzeczoznawcy majątkowi K. W. i A. G., sporządzili operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Jednocześnie odnosząc się do operatów szacunkowych złożonych do akt sprawy przez pełnomocnika Prezydenta Miasta G., P. S., stwierdził, że zostały one sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. w dniu [...] sierpnia 2011 r. na zlecenie Gminy Miasta G. W tym miejscu pokreślił, że ustalenia odszkodowania dokonuje organ orzekający i to właśnie on powinien uzyskać dowód wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zatem przy ustalaniu wartości nieruchomości organ orzekający winien posłużyć się wyceną sporządzoną na własne zlecenie, co pozwoli wykluczyć ewentualne podejrzenia i zarzuty o stronniczość w przyjęciu za podstawę do ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego na zlecenie jednej ze stron lub innego podmiotu. Dlatego też nie mógł się posłużyć opinią o wartości nieruchomości sporządzoną poza postępowaniem odszkodowawczym. Równocześnie wskazując, że przedmiotowe operaty szacunkowe, sporządzone na zlecenie Gminy Miasta G., nie mogły również stanowić dowodu określanego jako ,,kontr operat" z uwagi na fakt, iż sporządzone zostały nie na zlecenie strony, a zupełnie innego podmiotu, niemającego związku z przedmiotową sprawą. Dodatkowo wskazał, że wobec faktu, iż ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia [...] października 2010 r. oraz ze zwrotnego potwierdzenia odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji z dnia [...] października 2010 r. wynika, iż właściciel przedmiotowej nieruchomości wydał ją w terminie przewidzianym ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r., odszkodowanie zostało powiększone o 5% w stosunku do kwoty wynikającej z operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania. W związku z powyższym, odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, odpowiada kwocie jej łącznej wartości ([...] zł) powiększonej o 5 % ([...] zł), co razem stanowi kwotę [...] zł. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. odwołanie złożył Prezydent Miasta G., wskazując iż cecha "warunki zabudowy" nieruchomości w rzeczywistości była dużo gorsza, aniżeli przyjęte przez rzeczoznawców majątkowych, gdyż nieruchomość była porośnięta składnikami roślinnymi, co powodowało utrudnienia w jej zagospodarowaniu pod drogę. Tym samym, zdaniem skarżącego, nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają warunków podobieństwa, ponieważ część z nich charakteryzowała się innym zagospodarowaniem. Ponadto odwołujący się zarzucił, iż organ pierwszej instancji nie odniósł się do składanych wniosków dowodowych z zeznań świadków w sprawie ustalenia rzeczywistych warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Ponadto w piśmie z dnia [...] kwietnia 2012r. wskazał, że w analogicznej sprawie o ustalenie odszkodowania przed Wojewodą [...], w której operaty szacunkowe zostały sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych A.G. i K. W., Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wydała negatywną ocenę, orzekając, że operaty te nie powinny stanowić podstawy ustalenia wysokości odszkodowania. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. W uzasadnieniu decyzji Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...], nieruchomości położonej w gminie G., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] lipca 2011 r. przez rzeczoznawców majątkowych K. W. i A. G. Autorzy operatu szacunkowego ustalili, że wyceniana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu skrzyżowania ulic [...] i [...] w mieście G. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. przeznaczona była pod tereny ulicy głównej - odcinek projektowanej ulicy [...] i [...]. Przedmiotowe działki usytuowane są w południowej części G., w bezpośrednim sąsiedztwie skrzyżowania ulic [...] i [...], w ich sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, obiekty usługowe i handlowe, stacja paliw. Dojazd do nieruchomości jest bardzo dobry. Grunt ten usytuowany jest ok. 3,5 km do obwodnicy [...] i ok. 5 km do centrum G. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć wodociągową i kanalizację sanitarną, zaś na sąsiednich terenach istnieje rozbudowana sieć elektroenergetyczna średniego i niskiego napięcia oraz sieć gazowa średniego i niskiego ciśnienia. Minister stwierdził, że biegli wyceniając grunt zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując okres badania obejmujący 2 lata wstecz od dnia sporządzenia wyceny, tj. od lipca 2009 r., zaś przeanalizowane ceny transakcyjne dotyczyły prawa własności do działek gruntu przeznaczonych pod drogi. Jednocześnie organ podniósł, że w toku analizy stwierdzono, iż powierzchnia działek nie jest głównym czynnikiem wpływającym na poziom cen, zatem przedmiot badania obejmował działki o różnej powierzchni. Różnice z tytułu wielkości pomiędzy nieruchomościami porównawczymi, a obiektem wyceny odpowiednio skorygowano. Obszarem monitorowania objęto rynek lokalny dla miasta G. ze wskazaniem na obręby zlokalizowane w zachodniej części miasta. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto zbiór 14 transakcji nieruchomościami drogowymi z G. Podczas zbierania danych o cenach transakcyjnych nie ujęto transakcji, które znacząco odbiegały od pozostałych cen. Biegli określili, iż nieruchomość o cenie minimalnej o pow. [...] ha w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę dojazdową (aktualny sposób użytkowania to użytki rolne). Natomiast grunt o cenie maksymalnej o pow. [...] ha został nabyty pod poszerzenie drogi wojewódzkiej (nieruchomość jest niezabudowana o funkcji komunikacyjnej). Organ wskazał, że autorzy operatu szacunkowego ustalili również, że do cech wpływających na wysokość cen należą: lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo (25%), znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji (20%), warunki zabudowy (15%), powierzchnia (10%). Na podstawie relacji pomiędzy ceną maksymalna i minimalną, a ceną średnią ustalono zakresy współczynników korygujących. Następie, uwzględniając nadane wycenianemu obiektowi oceny, określono wartości współczynników. Suma wszystkich współczynników posłużyła do skorygowania ceny średniej. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegli ustalili na kwotę [...] zł i w takiej też wysokości, powiększonej o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie. Oceniając poprawność sporządzonego operatu szacunkowego Minister miał na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W jego ocenie operat szacunkowy przyjęty w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Biegli określili wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia z dnia 2 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniane działki. Jednocześnie odnosząc się do zarzutów odwołującego, Minister wskazał, że autorzy operatu szacunkowego w piśmie z dnia 5 marca 2012 r., w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, wyjaśnili jednoznacznie, iż przedstawione przez stronę zestawienia oraz mapy nie obrazowały, żeby na wycenianym terenie znajdowały się konkretne gatunki drzew i zakrzewień, które mogłyby stanowić przedmiot wyceny i mieć wpływ na wartość w/w nieruchomości. Ponadto biegli przyjęli najwyższy współczynnik cechy warunki zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, tj. brak utrudnień, gdyż nieruchomości porównawcze charakteryzowały się gorszymi warunkami zabudowy od nieruchomości wycenianej. Natomiast wszelkie różnice pomiędzy nieruchomościami porównawczymi, a nieruchomością wycenianą rzeczoznawcy majątkowi skorygowali odpowiednimi współczynnikami korygującymi. Podczas rozprawy administracyjnej, która odbyła się w dniu [...] września 2011 r. wyjaśniono także, że nie zawsze zakrzewienie znajdujące się na szacowanym gruncie musi oznaczać istotne i znaczące utrudnienia w warunkach zabudowy, uzasadniające przyznanie nieruchomości wycenianej gorszej oceny z tego tytułu. Tym samym, w ocenie Ministra, brak jest podstaw do uznania, że wartość tej cechy została określona błędnie, bowiem cecha "warunki zabudowy" odzwierciedla nie tylko występowanie na nieruchomości drzew i krzewów, ale także obiektów budowlanych i ukształtowania terenu. Jednocześnie powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne podniósł, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Tym samym zdaniem organ stanął na stanowisku, że brak jest podstaw do kwestionowania przedmiotowego operatu szacunkowego, zwłaszcza wobec nie stwierdzenia żadnych błędów w przeprowadzonej procedurze wyceny. Jednocześnie Minister stwierdził, że w toku postępowania przed organem I instancji, Prezydent Miasta G. złożył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. W operacie tym badaniem objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi z terenu miasta G. Monitoringiem zostały objęte transakcje pochodzące z ostatnich dwóch lat wstecz od dnia wyceny, jako okresu względnie stabilnego, bez nadmiernej dynamiki ruchu cen transakcyjnych. Po przeprowadzeniu analizy rynku stwierdzono kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównawczymi. Po odrzuceniu nieruchomości nie spełniających warunku podobieństwa do oszacowań przyjęto 22 transakcji spełniających kryteria podobieństwa. Biegła przedmiotową nieruchomość wyceniła w wysokości [...] zł. Dokonując analizy powyższego dokumentu organ odwoławczy stwierdził, że autorzy obu operatów wyczerpująco wyjaśnili przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowali przyjęty rynek transakcyjny. Opinie biegłych spełniają wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opierają się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operaty szacunkowe nie zawierają zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższa ocena sprawiła, że zasadniczą kwestią w niniejszym postępowaniu, zdaniem Ministra, było ustalenie, na podstawie którego operatu szacunkowego należało przyznać odszkodowanie na rzecz byłego właściciela nieruchomości. Stwierdził zatem, że organy administracji publicznej ustalają odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez organ, przed którym postępowanie toczy się. Nie ma natomiast możliwości ustalenia odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony postępowania, bowiem taki rzeczoznawca majątkowy nie może być uznany za biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Powołując w tym miejscu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2000 r., sygn. akt: I SA 1421/99, w którym stwierdzono, iż niepowołanie przez organ administracji rzeczoznawcy majątkowego i skorzystanie z opinii rzeczoznawcy działającego na podstawie umowy o dzieło zawartej z podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania jest naruszeniem prawa. Nawet w sytuacji, gdy opinii nie można postawić żadnego zarzutu, jest to opinia opracowana na zlecenie strony postępowania, podczas gdy uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego obciąża organ prowadzący wywłaszczenie. Rzeczoznawca jest bowiem biegłym w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i oczywiste zastosowanie znajduje art. 84 § 1 k.p.a., biegłego zaś powołuje organ prowadzący postępowanie. Odnosząc się natomiast do zarzutów Prezydenta Miasta G., iż w analogicznej sprawie rzeczoznawcy majątkowi K. W. i A. G. sporządzili operaty szacunkowe, które zostały zakwestionowane przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, należy wyjaśnić, iż operat szacunkowy jest autorską opinią o wartości nieruchomości w indywidualnej sprawie. Ocena operatu przez Komisję Arbitrażową odnosi się jedynie do konkretnej opinii tj. wyceny określonej nieruchomości. A w ocenie Ministra operat szacunkowy określający wartości przedmiotowej nieruchomości został sporządzony przez w/w rzeczoznawców majątkowych prawidłowo, to nie jest możliwe zakwestionowanie tego operatu szacunkowego wyłącznie na tej podstawie, iż Komisja Arbitrażowa dokonała negatywnej oceny operatów szacunkowych wykonanych przez tych samych autorów w innej sprawie. Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta G. zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu przez organ drugiej instancji wszystkich istotnych okoliczności sprawy, zaniechaniu wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz dokonaniu oceny tego materiału z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów, czego rezultatem było błędne ustalenie, wysokości odszkodowania; 2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy, zaniechał wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz dokonał oceny tego materiału z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów, czego rezultatem było błędne ustalenie, wysokości odszkodowania; 3. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., w zw. z § 4, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na oparciu ustalenia dotyczącego wysokości odszkodowania na wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego; 4. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., w zw. z § 4, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji oparł ustalenia dotyczące wysokości odszkodowania na wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego; 5. naruszenie prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 18 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 128, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z § 4, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na błędnym ustaleniu wysokości odszkodowania; 6. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy a mianowicie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w zw. z art. 18 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 128, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z § 4, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji błędnie ustalił wysokość odszkodowania; 7. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 75 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na nieuwzględnieniu wniosków dowodowych skarżącego; 8. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 75 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji nie uwzględnił wniosków dowodowych skarżącego; 9. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na wadliwym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji; 10. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że decyzja organu pierwszej instancji miała wadliwe uzasadnienie; 11. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 6 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji pomimo tego, że organ pierwszej instancji podejmował działania nie mające oparcia w obowiązujących przepisach prawa; 12. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji nie zapewnił skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania; 13. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na nierozpatrzeniu przez organ drugiej instancji wszystkich zarzutów wobec decyzji organu pierwszej instancji podniesionych przez skarżącego; 14. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 138 ust. 1 pkt. 1 k.p.a. w zw. z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), polegające na utrzymaniu przez organ drugiej instancji w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo tego że organ pierwszej instancji nie zastosował się do wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt: I SA/Wa 1055/11, dotyczących zbadania i wykazania w uzasadnienie prawidłowości określenia podmiotu zobowiązanego do wypłaty e odszkodowania. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższa ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na bezzasadność skargi. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przedmiotem kontroli Sądu są decyzje orzekające o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod rozbudowę skrzyżowania ul. [...] (droga wojewódzka nr [...]) z ul. [...] wraz z budową węzła integracyjnego "[...]" w G. i przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 statuujący zasady ustalenia odszkodowania za nieruchomość, który przewiduje, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W kontrolowanej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2011 r. przez rzeczoznawców majątkowych K. W. i A. G. Wyceniając grunt rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując okres badania obejmujący 2 lata wstecz od dnia sporządzenia wyceny, tj. od lipca 2009 r., zaś przeanalizowane ceny transakcyjne dotyczyły prawa własności do działek gruntu przeznaczonych pod drogi. W operacie stwierdzono, iż powierzchnia działek nie była głównym czynnikiem wpływającym na poziom cen, więc przedmiot badania obejmował działki o różnej powierzchni. Różnice z tytułu wielkości pomiędzy nieruchomościami porównawczymi, a obiektem wyceny odpowiednio skorygowano. Obszarem monitorowania objęto rynek lokalny dla miasta G. ze wskazaniem na obręby zlokalizowane w zachodniej części miasta. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto zbiór 14 transakcji nieruchomościami drogowymi z G. Podczas zbierania danych o cenach transakcyjnych nie ujęto transakcji, które znacząco odbiegały od pozostałych cen. Biegli określili w operacie, że nieruchomość o cenie minimalnej o pow. [...] ha w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę dojazdową (aktualny sposób użytkowania to użytki rolne). Natomiast grunt o cenie maksymalnej o pow. [...] ha został nabyty pod poszerzenie drogi wojewódzkiej (nieruchomość jest niezabudowana o funkcji komunikacyjnej). Autorzy operatu szacunkowego ustalili również, że do cech wpływających na wysokość cen należą: lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo (25%), znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji (20%), warunki zabudowy (15%), powierzchnia (10%). Na podstawie relacji pomiędzy ceną maksymalną i minimalną, a ceną średnią ustalono zakresy współczynników korygujących. Następnie, uwzględniając nadane wycenianemu obiektowi oceny, określono wartości współczynników. Suma wszystkich współczynników posłużyła do skorygowania ceny średniej. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegli ustalili na kwotę [...] złotych. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że wyrokiem z dnia 16 listopada 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie I SA/Wa 1055/11 oddalił skargę Prezydenta Miasta G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. uchylającą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., na mocy której odszkodowanie ustalono na kwotę [...] zł. W uzasadnieniu sąd ten wskazał, iż biegły sporządzający operat szacunkowy winien określić, czy i w jakiej wysokości ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przechodu i przejazdu na rzecz Zakładów [...] w G. ma wpływ na wartość działek o numerach [...] i [...], a także organ pierwszej instancji będzie musiał zbadać, czy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Dodatkowo, organ ten będzie musiał w uzasadnieniu wskazać podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania. W ocenie Sądu, organ I instancji rozpoznając ponownie sprawę zastosował się zgodnie z art. 153 p.p.s.a. do wskazań zawartych w powyższym wyroku. Przede wszystkim szczegółowo wskazał i uzasadnił, jaki podmiot jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania. Ponadto, zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez innych rzeczoznawców (poprzednio operat sporządzał rzeczoznawca H. J.). Nowi rzeczoznawcy (K. W. i A. G.) sporządzili inny operat szacunkowy, w którym między innymi wypowiedzieli się na temat ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości. Ich zdaniem, analiza rynku wykazała, że służebność ta nie wpływa na wartość nieruchomości. Organ ten – w ocenie Sądu, zastosował się także do kolejnego wskazania sądu odnośnie zbadania, czy nowy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. W skardze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r. strona skarżąca podnosi cały szereg zarzutów skierowanych zarówno do decyzji Wojewody [...] z dnia [...].03.2012 r., jak i do decyzji Ministra. Są one skonstruowane w ten sposób, że oddzielnie ten sam zarzut stawiany jest organowi I instancji oraz oddzielnie organowi II instancji. Skarżący wskazuje, że w jego ocenie organy obu instancji naruszyły przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez: - brak wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego i ocenę materiału dowodowego z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów (punkt 1 i 2), - oparcie ustalenia dotyczącego wysokości odszkodowania na wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego (punkt 3, 4 i 6), - nieuwzględnienie wniosków dowodowych skarżącego (punkt 7 i 8), - wadliwe uzasadnienie wydanych decyzji (punkt 9 i 10), - podejmowanie działań niemających oparcia w prawie (punkt 11), - brak zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania (punkt 12), - brak rozpatrzenia przez organ II instancji wszystkich zarzutów wobec decyzji organu I instancji (punkt 13), - brak zastosowania się przez organ I instancji do wskazań wynikających z wyroku WSA z dnia 16 listopada 2011 w sprawie I SA/Wa 1055/11 dotyczących zbadania i wykazania w uzasadnieniu prawidłowości określenia podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania (punkt 14). Skarżący wskazał także na naruszenie prawa materialnego polegające na błędnym ustaleniu wysokości odszkodowania (punkt 5). Zdaniem Sądu, zarzuty te nie znajdują potwierdzenia podczas analizy akt przedmiotowego postępowania. Jak słusznie wskazał organ I instancji, zgodnie z art. 12 ust. 4 f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194) odszkodowanie za nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, których własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), z zastrzeżeniem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (art. 12 ust. 5 cytowanej ustawy). Zgodnie więc z art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej odszkodowanie, zaś jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. W art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca ustanowił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, zaś w art. 156 ust. 1 tej ustawy stwierdzono, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie wszystkie wskazane powyżej czynności zostały dokonane zgodnie ze wskazanym stanem prawnym. Organ zlecił rzeczoznawcom majątkowym sporządzenie operatu szacunkowego i został on przez nich sporządzony. Następnie strony wielokrotnie składały szereg uwag i zastrzeżeń do tego operatu, do których każdorazowo szczegółowo ustosunkowywali się rzeczoznawcy. Wyjaśnienia ich zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej przedstawiane były stronom, które miały przez to możliwość ich analizy i składania kolejnych zarzutów oraz zgłaszania dalszych wniosków, z czego zresztą korzystały. Już w tym ujęciu trudno uznać za zasadny zarzut skarżącego z punktu 12, jakoby był on pozbawiony możliwości uczestniczenia w każdym stadium postępowania. Otóż nie tylko nie był on tego prawa pozbawiony, ale z niego korzystał składając wiele wniosków i przede wszystkim zastrzeżeń do operatu szacunkowego rzeczoznawców. Zgodnie z art. 10 k.p.a. umożliwiono mu także wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Nie można się też zgodzić ze skarżącym, że organy w jakiś sposób naruszyły prawo poprzez oddzielne "spotkanie się" z rzeczoznawcami w dniu [...] lutego 2012 r. i następnie oddzielne spotkanie ze stronami w dniu [...] lutego 2012 r. Celem bowiem wezwania rzeczoznawców do osobistego stawiennictwa było zapoznanie ich z kolejnymi zarzutami do ich operatu oraz ze złożonymi przez skarżącego dowodami w dniu [...] lutego 2012 r. Oprócz zatem zaznajomienia się biegłych z nowym materiałem dowodowym, organ nie przeprowadzał w tym dniu żadnych innych czynności. Spotkanie zaś ze stroną skarżącą w dniu [...] lutego 2012 r. miało na celu doprecyzowanie wniosków złożonych przez tę stronę. W tym też dniu zobowiązano dopiero rzeczoznawców do ustosunkowania się do pisma skarżącego z dnia [...] lutego 2012 r. Zresztą, rozprawa administracyjna, o której wspomina skarżący, także się odbyła – było to w dniu [...] września 2011 r., podczas której strona skarżąca była obecna. Niezasadny jest zarzut z punktu 13 sprowadzający się do tego, że organ II instancji nie odniósł się do znacznej części zarzutów stawianych decyzji organu I instancji. Sąd tego zarzutu nie podziela. Podkreślenia bowiem wymaga, że skarżący oprócz postawienia tego rodzaju zastrzeżenia, właściwie nie wskazuje, których to zarzutów dotyczy. W ocenie zatem Sądu, stanowisko skarżącego w tym zakresie jako niczym nie uargumentowane, nie zasługuje na uwzględnienie. Brak jest także podstaw do uwzględnienia zarzutu oznaczonego w punkcie 14, gdyż, jak już wyżej wskazano, zarówno organ I instancji, jak i następnie organ II instancji, prawidłowo zastosowały się do wskazań wyrażonych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2011 r. Sąd nie podziela także zarzutów z punktów 9 i 10 w zakresie wadliwego uzasadnienia wydanych przez organy decyzji. Zgodnie bowiem z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Zdaniem Sądu podkreślenia wymaga, że postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo, zaś w uzasadnieniach swoich decyzji organy zastosowały się do wymogów przewidzianych przez cyt. art. 107 § 3 k.p.a. Szczegółowo odniosły się do porównania operatów szacunkowych sporządzonych przez K. W. i A. G. z operatem przedłożonym przez skarżącego (sporządzonym przez K. W.). Uzasadniły także, dlaczego wybrały operat sporządzony na swoje zlecenie i czemu zatem nie zastosowały operatu sporządzonego na zlecenie skarżącego. Można się zgodzić ze skarżącym, że oba organy zbyt mało miejsca poświęciły uzasadnieniu swego stanowiska, dlaczego odmówiły przeprowadzenia dowodów przez niego zgłoszonych w postaci zeznań świadka, zdjęć i złożonych dokumentów, ale w ocenie Sądu uchybienie to nie stanowi naruszenia przepisów postępowania w rozumieniu art. 145 p.p.s.a. mającego istotny wpływ na wynik sprawy. Organy bowiem jednak do tych dowodów w uzasadnieniach swoich decyzji się odniosły i wskazały, dlaczego ich nie dopuściły. Podkreśliły one bowiem, że już rzeczoznawcy majątkowi jednoznacznie się wypowiedzieli, że ani ze złożonych zdjęć, ani ze złożonej dokumentacji nie wynika, aby na przedmiotowych działkach rosły jakieś drzewa lub krzewy wpływające na podwyższenie lub obniżenie wartości tych działek. W tym miejscu dochodzimy do zarzutu z punktu 7 i 8, polegającego na nieuwzględnieniu wniosków dowodowych skarżącego. Zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zdaniem Sądu, dowody zgłoszone przez skarżącego w postaci "Projekt [...] w ramach [...] – Etap III – A, Budowa ulicy [...] w G. TOM II – Obiekt nr [...] – projekt zagospodarowania zieleni i gospodarka drzewostanu", dokumentacji fotograficznej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, pisma Dyrekcji Rozbudowy Miasta G. z dnia [...] sierpnia 2011 r. oraz zeznań świadka M. G. na okoliczność "warunków zabudowy" tej nieruchomości, mieszczą się w kategorii dowodów opisanych w art. 75 k.p.a. Z czterech wskazanych powyżej dowodów przedmiotem analizy przez oba organy były trzy pierwsze, nie przeprowadzono zaś dowodu z zeznań zawnioskowanego świadka. Organy wskazały, że "w ocenie rzeczoznawców przedstawione przez stronę zestawienia oraz mapy nie obrazowały, żeby na wycenianym terenie znajdowały się konkretne gatunki drzew i krzewów, które mogłyby stanowić przedmiot wyceny i mieć wpływ na wartość w/w nieruchomości". Dodatkowo podkreśliły, że biegli przyjęli najwyższy współczynnik cechy warunki zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, tj. brak utrudnień, gdyż nieruchomości porównawcze charakteryzowały się gorszymi warunkami zabudowy od nieruchomości wycenianej. Zdaniem więc Sądu, brak jest podstaw do przyjęcia, że organy naruszyły przepisy postępowania poprzez odmowę dopuszczenia zawnioskowanych przez stronę dowodów. Jeśli zaś chodzi o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. G., to organy tego dowodu wprawdzie nie przeprowadziły, jednak opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawców wskazały, że dowód ten w ich ocenie niczego by do sprawy nie wniósł. W ocenie Sądu, zważywszy na wymowę pozostałego zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym szczegółową argumentację rzeczoznawców odnośnie stanu zadrzewienia i ukształtowania przedmiotowych działek i braku wpływu tych okoliczności na wartość działek, brak dopuszczenia tego dowodu nie miał wpływu na wynik sprawy. Do pełnego obrazu sytuacji dodać jeszcze należy – co wynika z akt sprawy - stanowisko byłej właścicielki działek wyrażone na piśmie, z którego wynika wprost, iż nie rosły na działkach tych żadne drzewa i krzewy oraz treść protokołu zdawczo – odbiorczego, z którego dodatkowo wynika, że nieruchomości te były niezabudowane. W tym kontekście, nieuzasadniony jest także zarzut skarżącego z punktu 1 i 2, odnośnie braku wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, zaniechania wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego i dokonania oceny materiału dowodowego z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów. Z akt sprawy wynika bowiem zdaniem Sądu, iż stan faktyczny został wyjaśniony w świetle art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu wystarczającym. Zgromadzono niezbędne dowody, a ich ocena nie budzi zastrzeżeń. Prawidłowo został ustalony również stan prawny, a uzasadnienia obu kwestionowanych decyzji przedstawiają szczegółowo podstawę ustalenia odszkodowania oraz sposób obliczenia jego wysokości. Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także reguła zawarta w art. 80 k.p.a., zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, nie zostały w niniejszej sprawie naruszone w sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Organy bowiem, jak już wyżej wskazano, przeprowadziły postępowanie zgodnie z przepisami, w oparciu o sporządzony na własne zlecenie operat szacunkowy. Zgodzić się należy ze stanowiskiem organów, że chociaż złożony przez skarżącego w trakcie trwania postępowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K. W. oceniony został przez te organy jako prawidłowy, to jednak wysokość odszkodowania nie mogła być ustalona na jego podstawie, bowiem podstawę taką stanowić może tylko operat sporządzony na wniosek organu. Nie ma możliwości ustalenia odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy złożony przez stronę, bowiem taki rzeczoznawca majątkowy nie może być uznany za biegłego w rozumieniu przepisów Kodeks postępowania administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2000 r. w sprawie I SA 1421/99). W tym miejscu dochodzimy do zarzutów z punktów 3, 4 i 6, czyli kwestii ustalenia odszkodowania w oparciu o wadliwą opinię rzeczoznawców majątkowych. Wiąże się z nimi także zarzut naruszenia prawa materialnego polegający na błędnym ustaleniu wysokości odszkodowania - punkt 5 zarzutów. W ocenie Sądu, zarzuty te także nie zasługują na uwzględnienie. Z akt sprawy wynika jednoznacznie, iż strony brały czynny udział w postępowaniu administracyjnym. Miały one możliwość wypowiedzenia się co do dowodów zgromadzonych w sprawie, w tym do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Jeśli strona skarżąca uważała, że dokonano nieprawidłowej wyceny przedmiotowego gruntu, winna wykazać inicjatywę w jej podważeniu. Miała możliwość przedstawienia kontrdowodu. Rzeczą niekwestionowaną jest, że to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno zatem organ, jak i sąd administracyjny kontrolujący decyzję tego organu zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Podkreślić przy tym należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). Zdaniem Sądu, szczególnego podkreślenia wymaga, że do sporządzenia operatu szacunkowego wymagana jest wiedza specjalistyczna, co oznacza, że ani strony, ani organy nie mogą jej dowolnie kwestionować. Zgodnie z art. 157 ust. 1 pkt 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Oznacza to, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie skarżącego przez rzeczoznawcę K. W. nie może sam z siebie stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu sporządzonego przez rzeczoznawców K. W. i A. G. Zresztą, organ II instancji wyraźnie stwierdził, a stanowisko to podziela również Sąd, że oba operaty są prawidłowe. Ponadto zauważenia wymaga okoliczność, iż w operatach rzeczoznawcy K. W. wartość nieruchomości ustalono na kwotę [...] złotych, ale nie oznacza to jeszcze, że nieprawidłowa jest wartość ustalona w operacie rzeczoznawców K. W. i A. G. Jak się bowiem trafnie podnosi w doktrynie, różnice wysokości ustalonego odszkodowania w różnych operatach dochodzące do 20 %, są dopuszczalne. W tym zaś przypadku różnica ta jest mniejsza i wynosi 16,79 %. Z cytowanego już art. 157 ust. 1 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W stanie niniejszej sprawy skarżący zwrócił się do organu o skierowanie operatu szacunkowego do oceny takiej organizacji, jednakże organ wniosku tego nie uwzględnił wychodząc z założenia, że nie zachodzi taka potrzeba. W ocenie Sądu podkreślenia wymaga, że nie można z tego tytułu postawić organowi żadnego zarzutu. Z wnioskiem takim, celem zawarcia umowy o ocenę operatu, mógł bowiem wystąpić również sam skarżący, czego jednak nie uczynił. Skoro uważał, że zachodzi taka potrzeba i dodatkowo miał na to odpowiedni czas (operat sporządzono w dniu [...].07.2011 r., zaś decyzję wydano w dniu [...].03.2012 r.) to winien to zrobić samodzielnie. Jeśli zaś tego nie uczynił, to niejako na własne życzenie pozbawił się takiej możliwości. Niewystarczające jest natomiast, w ocenie Sądu, posiłkowanie się przez skarżącego w tym zakresie odniesieniem do faktu, że inny operat tych samych biegłych został poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych i został oceniony negatywnie. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z treści tego przepisu wynika więc wyraźnie, że ocena taka dotyczy tylko konkretnego operatu i nie można jej przenosić w drodze analogii do innych operatów. Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom skargi, organy dokonały dokładnej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2011 r. zarówno pod względem materialnym, jak i formalnym. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 18 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 128, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z § 4, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na błędnym ustaleniu wysokości odszkodowania. Rzeczoznawcy majątkowi w przedmiotowym operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania zastosowali podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stwierdzić więc należy, że rzeczoznawcy zastosowali powyższy przepis. Zdaniem Sądu, w przedmiotowym operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej szacowanych działek, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego. Zgodzić się też należy z organem, że rzeczoznawcy majątkowi wyraźnie wskazali, że nieruchomości podobne wzięte do porównania mają tożsame z nieruchomością wycenianą przeznaczenie planistyczne, które wynika z planu miejscowego bądź ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Skarżący zakwestionował podobieństwo wycenianych działek do dwóch nieruchomości wybranych przez rzeczoznawców. Argument ten nie wydaje się być również przekonujący. Jak trafnie wskazał Minister, realizacja zasady ustalania odszkodowań zgodnie z art. 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcji drogowych". Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględnić również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych. Tak się więc stało i w tym przypadku. Biegli przyjęli do porównania transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym, jak wyceniane działki. Mając powyższe na uwadze, na mocy wskazanych przepisów oraz art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), orzeczono jak w sentencji wyroku.