I SA/Wa 1481/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Tomasz Wykowski Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o. o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną do tut. Sądu decyzją [...] z dnia 14 marca 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako "SKO"/"organ") działając na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 zwanej dalej "kpa") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z ze zm.) i art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako "ustawa"/"ugn") utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy G. Nr [...], znak [...], z dnia [...] stycznia 2014r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 132.819,15 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi S., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], w związku z jej podziałem, zatwierdzonym decyzją Burmistrza Miasta i Gminy G. nr [...] z dnia [...] lutego 2011r. Podział powyższy polegał na wydzieleniu z działki nr [...] regularnych działek ewidencyjnych o powierzchni średnio po około 1000 – 1300m2 oraz dróg wewnętrznych i działki pod poszerzenie drogi publicznej. W wyniku podziału działki ew. nr [...] o pow. 36458 m2 powstały 22 działki budowlane o łącznej pow. 27959 m2, działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne o łącznej pow. 7491 m2, a także działki przeznaczone pod drogi publiczne o łącznej pow. 1008 m2. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że po uchyleniu sprawy do ponownego rozpoznania rzeczoznawca majątkowy dokonał ponownej wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metodą porównywania parami a wybór metody podyktowany był ilością transakcji podobnych na lokalnym rynku nieruchomości. W operacie szacunkowym oszacowano wartość gruntu przed podziałem i po podziale stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do określenia wartości nieruchomości przed podziałem, jak również po podziale powierzchnię nieruchomości pomniejszono o powierzchnię działek wydzielonych pod drogi i poszerzenie dróg publicznych. W toku postępowania, ustosunkowując się do zarzutów strony, rzeczoznawca wskazał, że do porówna przyjęto nieruchomości położone na terenie rynku lokalnego najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej i spełniające warunek podobieństwa, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Cechy różniące zostały wyspecyfikowane, oszacowano ich wpływ na wartość i uwzględniono w procesie wyceny. Rzeczoznawca podkreślił także, że cena jednostkowa uzyskiwana na rynku jest tym niższa, im większa jest powierzchnia nieruchomości. Organ ustalił, że wartość części nieruchomości przed podziałem wyniosła 7113752,00 zł, a wartość części nieruchomości po podziale wyniosła 7999 213,00 zł; w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła zatem o kwotę 885 461,00 zł. Organ przywołał w uzasadnieniu decyzji treść obowiązujących przepisów i wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową w ww zakresie. Uznał, że operat został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania organ podniósł, że "jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie." Przywołał w tym zakresie wyrok WSA z dnia 8 marca 2012 r. II SA/Sz 96/12. Skargę na powyższą decyzję złożyła R. sp. z o.o. w W. (dalej jako "skarżąca"/"spółka") zarzucając jej: - naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 98a ust. 1 lit. a ugn, poprzez nietrafne przyjęcie, iż przepis ten powołując się na zwrot "nieruchomość" dopuszcza dla ustalenia opłaty adiacenckiej przy określeniu wartości nieruchomości po podziale, ograniczenie się do ustalenia wartości poszczególnych działek wchodzących w skład całej nieruchomości oraz ich zsumowania podczas gdy prawidłowe rozumienie tego przepisu powoduje, że w następstwie podziału nie dochodzi do wzrostu ilości nieruchomości a jedynie do zmiany stanu dzielonej (jednej) nieruchomości; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7, 8 i 9 kpa przez prowadzenie postępowania w sposób niepogłębiający zaufania obywatela do organów Państwa, zaniechanie udzielenia stronie wyczerpujących wyjaśnień i wskazówek, co do okoliczności faktycznych i prawnych mających wpływ na obowiązki skarżącego, zaniechania podjęcia z urzędu wszelkich kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu skarżącego, co skutkowało przyjęciem błędnego stanu faktycznego; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 10 § 1-3 kpa przez uniemożliwienie jej czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym poprzez brak rozpatrzenia wniosku o udzielenie pomocy prawnej stronie skarżącej oraz poprzez brak wyznaczenia rozprawy administracyjnej celem przedstawienia rozbudowanego stanowiska przez stronę; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7 kpa poprzez brak podjęcia przez Burmistrza Miasta i Gminy G. wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego ustalenia wartości części nieruchomości po podziale, tj. przez brak uwzględniania wniosku strony o przekazanie operatu szacunkowego do badania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu zbadania oceny prawidłowości twierdzeń zawartych w tym dokumencie. W konsekwencji organ nie zrealizował obowiązku szczegółowego i wnikliwego ustalenia wysokości zobowiązania pieniężnego nałożonego na stronę postępowania, tak aby ustalona opłata odpowiadała okolicznościom sprawy a nie obciążała stronę w znacznie zawyżonej wysokości; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 77 § 2 i art. 80 kpa, poprzez przyjęcie, iż operat szacunkowy sporządzony w dniu 27 kwietnia 2013 roku przez W. K. jest logiczny, spójny i kompletny, nadto, iż został sporządzony z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 89 § 1 i 2, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 81 kpa przez zaniechanie przez SKO przeprowadzenia rozprawy administracyjnej przy rozpatrywaniu odwołania, skutkiem czego nie uwzględniono żądania strony pomimo istotnych okoliczności dla jej wyniku, a w konsekwencji nie został zebrany i rozpatrzony w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy a skarżąca nie miała możliwości pełnego wypowiedzenia się co do okoliczności uznanych przez SKO za wykazane; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 77 § 1 kpa przez zaniechanie przez SKO zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, zgodnego ze wskazaniami zawartymi w poprzedniej decyzji SKO z dnia [...] czerwca 2012 roku, w szczególności poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwe sporządzonym operacie szacunkowym wykonanym w dniu [...] kwietnia 2013 roku przez W. K.; - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 107 § 3 kpa przez ogólnikowość uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji organu odwoławczego, i brak odniesienia się do uwag przedstawionych w odwołaniu od decyzji z dnia [...] lutego 2014 roku. Z powyższych względów spółka wniosła o uchylenie decyzji w całości; przyznanie kosztów postępowania oraz dopuszczenie dowodu z dokumentu – tj. wyceny sporządzonej na cele sprawy o odszkodowanie na okoliczności w tym dokumencie wskazane. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że organ działał pospiesznie gdyż spółka nie została np. wezwania do uzupełniania braku formalnego tj. dołączenia wymienionej w odwołaniu wyceny. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Działając w oparciu o art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), Sąd administracyjny uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uwzględnienie skargi następuje bowiem tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako "ppsa"). Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi. Opłata adiacencka to w myśl definicji sformułowanej w art. 4 pkt. 11 ugn opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Jest to danina publiczna na rzecz gminy; a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a ugn), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 ugn), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 ugn). (por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 09 października 2000r. w sprawie OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15, LEX Nr 44491). Opłatę wymierza się w oparciu ustaloną uprzednio na terenie danej gminy stawkę procentową. Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako "ugn"/"ustawa"). Zgodnie z art. 98a ust. 1 cytowanej ustawy, mającym zastosowanie w sprawie, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Odmiennie niż w przypadku określonym w art. 144 ugn, przy opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości nie mamy do czynienia z korzyścią w postaci wzrostu wartości nieruchomości będącego wynikiem zaangażowania środków publicznych (Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego) np. w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec tego, aby można było obciążyć właściciela podzielonej nieruchomości opłatą adiacencką wzrost jej wartości po podziale musi być ewidentny, a przy tym, jak się przyjmuje w orzecznictwie, to na gminie ciąży obowiązek wykazania, że rzeczywiście wzrost wartości w określonym stanie faktycznym miał miejsce. Innymi słowy, to na organie, stosownie do art. 7 i art. 77 oraz art. 80 kpa, ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i merytorycznej poprawności sporządzonej opinii. Organ ma zatem obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego jak każdego innego dowodu a ocena ta – w tym konkretnym przypadku - winna obejmować zarówno podejście, jak i metodę oraz technikę szacowania przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego. Opłata adiacencka w niniejszej sprawie została ustalona w związku z podziałem nieruchomości. Operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej został opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004r. poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie) jak i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRzM. Rzeczoznawca wskazał podstawy prawne operatu i powołał się na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (k. 9 operatu); szczegółowo opisał procedurę szacowania, oszacowanie wartości nieruchomości dla stanu przed podziałem i po podziale, wykonując obliczenia dla poszczególnych działek. Jednocześnie w związku z uwagami strony rzeczoznawca ustosunkowywał się do zarzutów a organ ostatecznie uznał operat za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na podstawie uchwały Rady Miejskiej w G. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Stawka ta w dniu w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, wynosiła 15%. Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, wartość przedmiotowego gruntu stanowiącego przed podziałem działkę o nr ewid. [...] po podziale wzrosła o 885461,00 zł, natomiast 15% tej kwoty stanowi 132.819,15 zł. Stawka opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie została więc ustalona zgodnie z prawem. Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze Sąd uznał, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, przy zapewnieniu skarżącej czynnego w nim udziału. Zarzuty natury procesowej w ocenie Sądu są zatem chybione a przy tym nie zostały oparte na miarodajnych przesłankach. Przede wszystkim, odnosząc się do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej należy podkreślić, że w myśl przepisów kpa rozprawa administracyjna w kontrolowanym postępowaniu jest fakultatywna. Istotne jest, że w sprawie został powołany biegły, na skutek odwołania sprawa była rozpoznawana dwukrotnie, dwukrotnie sporządzano też wycenę nieruchomości a wycena ta w ocenie Sądu nie narusza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie może być także uznany za skuteczny zarzut nierozpoznania wniosku skarżącej o udzielenie profesjonalnej pomocy prawnej na etapie postępowania administracyjnego, gdyż przepisy kpa nie przewidują udzielania przez Państwo tego rodzaju pomocy prawnej. Rację ma natomiast skarżąca, że w kontrolowanej sprawie organ niezasadnie uznał, że winna ona przedstawić kontroperat bądź negatywną opinię rzeczoznawców majątkowych. Pomimo takiego stanowiska, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ we własnym zakresie dokonał oceny poprawności operatu szacunkowego a więc zbadał przedłożony przez biegłego (biegłą) operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jego logiczność i zupełność. Przyjmuje się, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ dokonał oceny operatu a swoje stanowisko uzasadnił zgodnie z wymogami zawartymi w art. 107 § 3 kpa, drobne uchybienia czy też niedopowiedzenia sporządzonego uzasadnienia nie stanowią o wadliwości decyzji. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości biegły wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W § 4 ust. 1 ww rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zgodnie z przepisami do porównania winny być przyjęte transakcje zbliżone terminem do daty orzekania, a uwidocznione w operacie transakcje z 2012r mieszczą się w granicach dopuszczalnego okresu porównawczego poprzedzającego wydanie decyzji. Jak wynika bowiem z art. 98a ust. 1 zd 4 ugn "wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej" natomiast "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zd 5 ugn). Biegły jednoznacznie wskazał, że wyceny dokonał na 27 kwietnia 2013r. a według stanu nieruchomości z lutego i marca 2011r. (vide k 8 operatu). W tym kontekście zarzut odnośnie braku ponownych oględzin nieruchomości przy sporządzaniu ponownej wyceny nie mógł być uznany za zasadny skoro stan nieruchomości w dacie wyceny z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia dla wyniku sprawy. Istotny jest bowiem stan nieruchomości przed dokonaniem podziału i bezpośrednio po nim ( w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział) zaś ceny transakcji nieruchomości podobnych w dacie dokonywania wyceny. Ustosunkowując się natomiast do głównego zarzutu należy też podnieść, że jakkolwiek ustawodawca zdefiniował w art. 4 ustawy pojęcie nieruchomości, to jednak niekonsekwentnie stosował je w kolejnych regulacjach w niej zawartych. Jest to znamienne choćby na gruncie przepisów dotyczących podziału "nieruchomości" (art. 92 i n. ugn). Termin "podział nieruchomości“ nie został ustawowo zdefiniowany. W doktrynie, w zależności od kontekstu, wyróżnia się podział "prawny"; podział "wieczystoksięgowy" albo wyłącznie administracyjny (inaczej "geodezyjny" lub "ewidencyjny") podział nieruchomości (por. np. G Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości, Problematyka prawna, Lexis Nexis, Warszawa 2009, s. 241, 562; M. Wolanin (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 442 i n). Sam podział nieruchomości dokonany w trybie administracyjnym nie wywołuje zmian podmiotowych w zakresie prawa własności (z wyjątkiem wynikającym z art. 98 ust. 1 ugn). Jest to typowy podział geodezyjny "nieruchomości" a nie jej "podział prawny". Decyzja administracyjna o zatwierdzeniu projektu podziału – poza przywołanym wyjątkiem, nie wywołuje zmian w przedmiocie prawa własności. Pomimo zatem, że w definicji zawartej w art. 4 pkt. 1 ugn określono nieruchomość w nawiązaniu do nieruchomości zdefiniowanej w art. 46 § 1 kc to w wypadku gdy dotyczy to zawartych w ustawie przepisów o podziale nieruchomości – w istocie chodzi o podział działki ewidencyjnej (czyli zwykle części nieruchomości) a nie nieruchomości jako takiej – w myśl definicji z art. 4 pkt. 1 ugn. Zwrócono na to uwagę także w orzecznictwie (por. wyrok NSA z dnia 15 maja 2008r. w sprawie I OSK 758/07, LEX nr 468023). Każdorazowo gdy mowa o zastosowaniu ww przepisów ustawy – mamy odniesienie do decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział bądź do orzeczenia sądu zatwierdzającego mapę z projektem podziału. Stąd wniosek, że ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje jedynie administracyjny podział geodezyjny. (por. art. 96 ust. 1, 97, 97a, 98, 98a, 98b, art. 93 ust. 2a, czy art. 99 ). W wyniku zatwierdzenia projektu podziału decyzją administracyjną z jednej działki ewidencyjnej wydziela się więcej działek ewidencyjnych a nie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy. Ani zatem przedmiot tego postępowania nie powinien być utożsamiany z nieruchomością w cywilistycznym jej znaczeniu, bo w istocie chodzi o działkę gruntu (która akurat w sprawie niniejszej pierwotnie pokrywała się z całą nieruchomością w znaczeniu cywilistycznym), podobnie w wyniku podziału nie powstają osobne nieruchomości lecz działki gruntu. Uwzględnienie powyższego musi prowadzić do wniosku, że opłata adiacencka generowana określonym w ustawie podziałem nieruchomości (art. 98a ugn) nie może być utożsamiana z opłatą wynikającą z wyceny nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt. 1 ugn czy art. 46 § 1 kc gdyż co do zasady ani przed podziałem administracyjnym ani po ww podziale nie mamy do czynienia z nieruchomością w cywilistycznym tego słowa znaczeniu lecz z działkami gruntu. A wobec powyższego to one winny podlegać wycenie według stanu przed i po podziale z uwzględnieniem jako jedynej cechy różnicującej te stany – wielkości "nieruchomości". "Nieruchomość" (czyli działka gruntu) wg stanu przed podziałem powinna być osobno wyceniona przy zastosowaniu wybranej przez biegłego metody wyceny (tu porównywania parami) i ten sam zabieg winien być zastosowany przy wycenie nieruchomości (działek) wg stanu po podziale. Stanowisko to wynika z wykładni celowościowej (funkcjonalnej) omawianych przepisów. Ustawodawca założył bowiem, że podział jednej działki ewidencyjnej (bo do tego sprowadza się podział "nieruchomości" dokonywany w trybie przepisów zawartych w art. 93 i n ugn) na większą ilość mniejszych działek ewidencyjnych co do zasady powoduje wzrost wartości "nieruchomości". Trzeba ponownie podkreślić, że wg ugn wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku z zaangażowaniem środków publicznych w rozwój infrastruktury technicznej nieruchomości (art. 144 ugn) czy zmianą przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.). Może on być tylko wynikiem rozdrobnienia jednej działki na kilka mniejszych działek – bardziej atrakcyjnych i pożądanych ze względu na popyt występujący na danym rynku obrotu nieruchomościami. Stąd też twierdzenie skarżącej, że niezasadnie wyceniono po podziale pojedyncze działki gruntu nie jest trafny. W kontrolowanej sprawie nieruchomość w cywilistycznym znaczeniu pokrywa się z podlegającą podziałowi działką gruntu, ale to nie wpływa na przedstawioną wyżej ocenę prawną. Inna interpretacja ww przepisów prowadziłaby do wniosku, że przepis zawarty w art. 98a ugn nie miałby w ogóle zastosowania. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w znaczeniu cywilistycznym nieruchomość stanowiąca jedną działkę ewidencyjną przed podziałem nie zmienia swojej powierzchni na skutek dokonania administracyjnego podziału. Zmiana następuje w zakresie powierzchni i położenia wydzielonych w wyniku podziału działek ewidencyjnych. Po podziale otrzymują one nowy kształt, parametry, powierzchnię i oznaczenie i mogą być przedmiotem czynności prawych a więc przedmiotem obrotu. W ten sposób w wyniku podziału jednej dużej działki na kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt (jak w sprawie niniejszej) mniejszych działek – poprzez wyodrębnienie zdolnych do obrotu prawnego atrakcyjnych i podatnych na popyt działek – rośnie wartość tej samej co przed podziałem większej działki gruntu – (w sprawie kontrolowanej pokrywającej się z nieruchomością w znaczeniu cywilistycznym) ale przygotowanej w wyniku podziału ewidencyjnego do jej podziału w znaczeniu prawnym (cywilistycznym czy wieczystoksięgowym). W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została oparta na prawidłowej wycenie nieruchomości – dokonanej w oparciu o przepisy prawa i przy zastosowaniu opisanej w ustawie i rozporządzeniu metody szacowania. Zarzuty skargi koncentrowały się ponadto na przepisach prawa procesowego ( art. 7, 8, 9, 10, 77, 78, 80, 81, 89 czy 107 kpa). Zarzuty te zostały sformułowane ogólnikowo, podobnie jak zarzuty pod adresem postępowania jak choćby niemożliwość wypowiedzenia się co do całości materiału dowodowego. Zarzuty te są chybione. W ocenie Sądu nie może być uznany za skuteczny także zarzut niezwrócenia się przez organ o ocenę operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców gdyż, jak już wskazano, organ jest nie tylko władny ale wręcz jest zobowiązany do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie – we własnym zakresie. Stanowi o tym ugruntowane od lat orzecznictwo sądowo administracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Zwrócenie się o opinię do organizacji rzeczoznawców zawodowych nie stanowi elementu każdego postępowania związanego z wyceną nieruchomości ale jest wyjątkiem od zasady winno być uzasadnione konkretnie zaistniałymi w danym stanie faktycznym wątpliwościami i wewnętrznymi sprzecznościami, a tych w sprawie nie dostrzeżono. Istotnie, na co słusznie wskazuje skarżąca, uzasadnienie pierwotnej decyzji organu uchylającej decyzję pierwotną organu I instancji wskazywało na konieczność wyceny nieruchomości w znaczeniu cywilistycznym z uwzględnieniem zaistniałego podziału ewidencyjnego. Jednak stanowisko to zdaniem Sądu w świetle omawianej regulacji nie znajduje uzasadnienia. Rynek obrotu nieruchomościami nie daje bowiem wystarczającej dla celów wyceny ilości transakcji nieruchomości w takim kształcie, na co słusznie zwrócił uwagę biegły (biegła K.). Trzeba też podkreślić, że skarga wskazuje na zarzuty powierzchownej i niewłaściwej oceny wyceny sporządzonej przez biegłego, brak oceny metodologii przez niego przyjętej, zarzuca też niewłaściwe ustalenia w materiale dowodowym ale, co istotne, nie wskazuje na czym konkretnie owe nieprawidłowości (poza wyceną działek ewidencyjnych zamiast nieruchomości ) miałyby polegać. Spółka nie podaje bowiem jakie błędy metodologiczne popełniła biegła K., nie precyzuje także jakie braki w materiale dowodowym miały miejsce. Za brak istotny dla wyniku postępowania nie może być uznana sporządzona na potrzeby innego postępowania (a dołączona do skargi) osobna wycena nieruchomości drogowych powstała na potrzeby wypłaty odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne. Sąd nie uznał także za skuteczny zarzutu przyjęcia do porównania nieruchomości nie odpowiadających definicji nieruchomości podobnej - w szczególności zarzutu co do oparcia wyceny na transakcjach dotyczących działek o powierzchni około 1000m2. Tego typu wycena została bowiem dokonana w stosunku do działek powstałych w wyniku podziału i jest ona adekwatna do stanu faktycznego sprawy, natomiast do wyceny działki wg stanu sprzed podziału przyjęto transakcje nieruchomościami o powierzchni od 1,5 do ponad 5 ha. Uwzględniając powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 20 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.