I SA/Wa 166/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Mirosław Gdesz Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Z. K., M. K. i R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania Z. K., R. K. i M. K., decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...] ustalił od Z. K., R. K. i M. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. naliczoną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej jako działki nr od [...] do [...], spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha. Opłata została ustalona odpowiednio do wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]: od R. K. (udział 9/20 części) w wysokości [...] zł, od Z. K. (udział 9/20 części) w wysokości [...] zł i od M. K. i R. K. (udział 1/10 części) w wysokości [...]zł. Opłata adiacencka została ustalona na poziomie 10% wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z § 1 uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] lipca 2010 r.). W uzasadnieniu swojej decyzji organ pierwszej instancji podał, iż na wniosek Z. K., R. K. i M. K. będących współwłaścicielami nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości na [...] działek o numerach od [...] do [...]. Niniejsza decyzja stała się ostateczna dnia [...] kwietnia 2010 r. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn", jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Organ wskazał, że uprawnienie organu do ustalenia opłaty zostało ukształtowane w sposób fakultatywny. Organ działa w ramach uznania administracyjnego, czy w ogóle podjąć działania zmierzające do ustalenia opłaty. Ponieważ środki uzyskane z opłaty mają charakter publiczny i zasilają budżet gminy, organ w konkretnym przypadku podejmuje działania poprzez wszczęcie postępowania i dąży do wymierzenia opłaty, jeżeli przeprowadzone w sprawie dowody wykażą wzrost wartości nieruchomości wywołany jej podziałem. W niniejszej sprawie organ zdecydował o przystąpieniu do sporządzenia przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego na określenie wartości działek przed i po podziale oraz wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, o czym powiadomił strony pismem z dnia 17 lutego 2012 r. Według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. w dniu 2 kwietnia 2012 r. wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale [...] zł. Z uwagi na to, że w toku postępowania znaleziono błędy pisarskie występujące w operacie szacunkowym M. K. w dniu 19 czerwca 2012 r. sporządziła aneks do operatu szacunkowego, który jednak nie wpływa na wysokość wyliczonej opłaty adiacenckiej. Z operatu i aneksu wynika, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...] zł, dlatego organ pierwszej instancji - działając zgodnie z § 1 uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału - decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] ustalił od Z. K., R. K. i M. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, w wysokości 10% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale. Od powyższej decyzji Z. K., R. K. i M. K. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. W odwołaniu zwrócili się m. in. o przeniesienie na rzecz gminy prawa do części działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi nr [...] i [...] w rozliczeniu opłaty adiacenckiej - zgodnie z art. 98 a ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując m. in. na konieczność odniesienia się przez organ pierwszej instancji do zawartego w odwołaniu wniosku o skompensowanie opłaty adiacenckiej z wartością pasa ziemi z działek nr [...] i [...]. Organ pierwszej instancji przy ponownym rozpatrywaniu sprawy uwzględnił uwagi Kolegium i poinformował, że Prezydent Miasta P. zarządzeniem nr [...] z dnia [...] września 2012 r. nie wyraził zgody na przeniesienie na rzecz Gminy Miasto P. prawa własności do części działek położonych w P. przy ul. [...] oznaczonych nr [...] i [...] w rozliczeniu opłaty adiacenckiej naliczonej z tytułu wzrostu wartość nieruchomości oznaczonej nr [...] w związku z jej podziałem. Pismem z dnia 14 września 2012 r. strony zostały zawiadomione o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Mając na uwadze treść zarządzenia nr [...] oraz fakt, że jak wynika z operatu z dnia 2 kwietnia 2012 r. wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale [...] zł - a więc jej podział spowodował wzrost wartości o [...] zł - organ decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...] ustalił dla Z. K., R. K. i M. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, czyli na poziomie 10% wzrostu wartości nieruchomości - zgodnie z § 1 uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r., nr [...]. Od powyższej decyzji odwołali się Z. K., R. K. i M. K. W odwołaniu zawarli takie same zarzuty, co w poprzednim odwołaniu od decyzji z dnia [...] lipca 2012 r. Wnieśli o zmianę decyzji organu pierwszej instancji i zmniejszenie naliczonej opłaty adiacenckiej, ewentualnie o rozliczenie opłaty poprzez przeniesienie na rzecz organu prawa do działki gruntu nr [...] i [...] w rozliczeniu opłaty adiacenckiej - zgodnie z art. 98 a ust. 4 ugn. Wskazali, że chodzi im o możliwość przeznaczenia pasa ziemi z działki nr [...] i [...] na rzecz Prezydenta Miasta w celu rozliczenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej i ewentualnie przyszłej. Wartość rzeczonego pasa ziemi przeznaczonego przez odwołujących na rzecz organu pierwszej instancji (Prezydenta Miasta P.) kształtuje się w granicach ok. [...] zł. za ok. [...] m2 pasa nieruchomości gruntowej. Ponadto odwołujący zakwestionowali sam fakt obciążenia ich opłatą, która jest przecież, jak wynika z treści art. 98 a, opłatą fakultatywną, tzn. od decyzji organu zależy, czy w ogóle nastąpi jej ustalenie. Odwołujący wskazali, że mają wątpliwości, co do sporządzonego operatu. Przywołując treść wyroków sądów administracyjnych wskazali, że ustalenie opłaty może nastąpić tylko wówczas, gdy nie ma żadnych wątpliwości, co do faktu wzrostu nieruchomości. W ich ocenie z uwagi na trwający na rynku nieruchomości kryzys, będące przedmiotem podziału działki wcale nie zyskały na wartości, a wręcz przeciwnie ich cena jest minimalnie niższa od ceny sprzed podziału. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2012 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 98 a ust. 1 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej, niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jak wynika z powyższego, przesłankami ustawowymi warunkującymi uprawnienia właściwego organu administracji publicznej do ustalenia opłaty adiacenckiej jest ostateczna decyzja o podziale nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jej podziału. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, iż na wniosek współwłaścicieli nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości na [...] działek o numerach od [...] do [...]. Niniejsza decyzja stała się ostateczna dnia 28 kwietnia 2010 r. Podstawą podziału była m. in. decyzja Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] maja 2008 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz infrastrukturą komunikacyjną przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Druga przesłanka - wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału - wykazana została na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. w dniu 2 kwietnia 2012 r. wraz z aneksem z dnia 19 czerwca 2012 r., w którym biegła określiła wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł, zaś po podziale [...] zł, z czego wynika, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...] zł. Podkreślić bowiem należy, że w toku postępowania znaleziono błędy pisarskie występujące w operacie szacunkowym. M. K. w dniu 19 czerwca 2012 r. sporządziła aneks do operatu szacunkowego, w którym zmieniła brzmienie pkt 13 i 14 operatu oraz skorygowała wartości w nich podane. Treść aneksu nie wpłynęła jednak na wysokość wyliczonej opłaty adiacenckiej. W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie istniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że nastąpił wzrost wartości należącej do odwołujących się nieruchomości na skutek jej podziału. Wysokość opłaty wyliczono na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M. K. sporządzonego w dniu 2 kwietnia 2012 r. wraz z aneksem z dnia 19 czerwca 2012 r. Operat szacunkowy, jako podstawowy dowód w sprawie został wnikliwie rozpatrzony przez organ pierwszej instancji, który poddał opinię rzeczoznawcy stosownej ocenie pod względem formalnym oraz ocenił jej wartość pod względem dowodowym uznając przedstawioną w niej wycenę za prawidłową, a zatem właściwą do ustalenia opłaty. W trakcie prowadzonego postępowania organ zapewnił także stronom możliwość zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z operatem oraz prawie wypowiedzenia się co do niego. Pismami z dnia 7 maja, 22 czerwca oraz 14 września 2012 r. strony zostały poinformowane o takiej możliwości. Z tych uprawnień skorzystali dwukrotnie Z. K. oraz R. K., który w dniu 30 maja 2012 r. zgłosił zarzuty wobec operatu. Pismem z dnia 31 maja 2012 r. organ pierwszej instancji zwrócił się do rzeczoznawcy M. K. o ustosunkowanie się do zarzutów strony (zarzuty dotyczyły m. in. poniesionych kosztów dzierżawy i innych kosztów, braku inwestycji na tym terenie oraz brak uzbrojenia działki w wodę i prąd). Biegła w swoim piśmie z dnia 5 czerwca 2012 r. odniosła się do przedstawionych zarzutów i wyjaśniła, że odpłatna służebność drogi koniecznej na działce nr [...] została ustanowiona aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] lutego 2010 r. na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Służebność gruntowa na działce nr [...] na rzecz właściciela działki [...] istniała już przed datą wydania decyzji zatwierdzającej podział. W związku z tym ten fakt występował zarówno w stanie nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale. Biegła ponadto wskazała, że w procedurze wyceny przyjęto, że dojazd do nieruchomości był drogą gruntową, a teren uzbrojony był w prąd i wodociąg. Nie wzięto jednak pod uwagę ewentualnego uzbrojenia działek, a tylko możliwości uzbrojenia wynikające z istniejącej infrastruktury technicznej. Kolegium po analizie treści operatu wraz z aneksem oraz wyjaśnieniami biegłej nie znalazło podstaw do zakwestionowania wyceny w nich zawartej. Operat został sporządzony w oparciu o wnikliwą analizę rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych analizę cen występujących na tym rynku. Wobec tego nie można zarzucić biegłemu braku należytej staranności i rzetelności w jego sporządzeniu. W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, że organy orzekające w sprawach opłaty adiacenckiej mają obowiązek ocenić zgodnie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Oczywistym jest, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Kolegium oceniając operat biegłego pod względem formalnym stwierdziło, że został on wykonany i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego oraz zawiera wymagane prawem elementy, jest spójny, logiczny i wiarygodny. W swojej wycenie biegła w sposób wyczerpujący wskazała i uzasadniła metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również ceny nieruchomości występujące na przyjętym rynku lokalnym poprzedzone uprzednią wnikliwą analizą transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, co jednak nie zwalnia go z obowiązku uzasadnienia wybranej metody szacowania. W niniejszej sprawie biegła wypełniła ten obowiązek i w sporządzonym operacie (pkt. 7) wyjaśniła przyczyny zastosowanej techniki szacowania. Wskazała, iż ze względu na cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję terenu, stopień wyposażenia w infrastrukturę i stan zagospodarowania oraz dostateczną ilość danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny biegła zbadała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrębie [...] oraz na terenach sąsiednich (obręb [...] i [...]) na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Z uwagi na lokalizację przedmiotowej nieruchomości na obrzeżach miasta biegła rozszerzyła badanie rynku na tereny sąsiednie graniczące z miastem. W swoim operacie biegła dokładnie scharakteryzowała nieruchomość będącą przedmiotem wyceny (m. in. lokalizacja, powierzchnia, kształt działki, stopień uzbrojenia, dojazd, ukształtowanie terenu, występujące obciążenia i ograniczenia, sąsiedztwo) zarówno w jej stanie sprzed podziału, jak i po podziale. W operacie zawarła szczegółowy opis każdej z działek powstałych po podziale nieruchomości. Biegła jednocześnie wskazała na cechy różniące te działki, które to różnice miały wpływ na późniejszą wycenę każdej z działek. Określając wartość nieruchomości przed podziałem biegła przeanalizowała 7 transakcji sprzedaży, a po podziale ponad 40 transakcji. Na podstawie analizy badanych nieruchomości wyznaczyła katalog cech rynkowych oraz ich ocenę. Cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi określono na podstawie analizy rynku lokalnego, podobnych rynków równoległych oraz przy uwzględnieniu preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości. Do określenia szacunkowej wartości działki według stanu przed podziałem biegła zastosowała podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Dla potrzeb wyceny utworzyła zbiór nieruchomości podobnych, a z nich do porównań przyjęła trzy nieruchomości najbardziej zbliżone pod względem najistotniejszych cech rynkowych. W tabelach biegła przedstawiła poprawki kwotowe oraz skorygowaną jednostkową cenę sprzedaży poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównań. Według wyliczeń cena 1 m2 nieruchomości nr [...] przed podziałem wynosi [...] zł, co daje ogólną wartość działki [...] zł ([...] zł. x [...] m2). Dla określenia wartości nieruchomości po podziale, biegła natomiast przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej dokonała niezależnej wyceny każdej z siedmiu działek powstałych po podziale: o nr od [...] do [...]. Biegła wyliczyła dla poszczególnych działek szacunkową indywidualną wartość 1 m2. Przyjmując, że powstałe po podziale działki nr [...], [...], [...] i [...] są w zasadzie identyczne i posiadają takie same cechy, biegła ustaliła dla tych działek jednakową cenę 1 m2: [...] zł. Biegła przyjęła natomiast, że po podziale nie nastąpił wzrost wartości działek nr [...] (na poszerzenie drogi dojazdowej) i [...] (droga wewnętrzna, dojazdowa) oraz działki nr [...]. Wartość 1 m2 tych działek po podziale odpowiada wartości 1 m2 działki nr [...] przed podziałem i wynosi [...] zł. Zatem szacunkowa wartość nieruchomości według stanu po podziale stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału: od nr [...] do nr [...] i wynosi [...] zł. Kolegium po analizie treści operatu stwierdziło, że wartość dowodowa sporządzonej w tym przypadku wyceny nie może zostać skutecznie podważona. Wycena została dokonana zgodnie z zasadami określonymi w ugn oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu. Jeśli natomiast odwołujący uważają, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi ich wątpliwości powinni przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego [...]). Organ zauważył, że odwołujący w trakcie toczącego się postępowania nie przedstawili przeciwdowodu, nie przedstawili własnej wyceny spornych gruntów (kontroperatu), a zatem wartość dowodowa przyjętej przez organ wyceny rzeczoznawcy nie może zostać skutecznie podważona i brak jest podstaw do wyliczenia opłaty adiacenckiej w innej wysokości. Odnosząc się do przedstawionego w odwołaniu zarzutu stron odnośnie "niżu gospodarczego w kraju i obniżki cen nieruchomości w P." Kolegium podkreśliło, że do tej kwestii biegła odniosła się w swoim operacie, gdzie wskazała, że "w ciągu ostatniego roku ceny nieruchomości gruntowych o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej utrzymywały się na zbliżonym poziomie. Badając rynek można dojść do wniosku, że wydłużył się jedynie okres ekspozycji nieruchomości na rynku". Niezasadny jest także zarzut odwołujących dotyczący zasadności naliczenia w tym przypadku opłaty adiacenckiej. Ze zgromadzonego materiału wynika jednoznacznie, iż zostały spełnione wszystkie wymogi do nałożenia opłaty określone w art. 98a ugn. Organ miał więc prawo do obciążenia odwołującego przedmiotową opłatą. Organ skorzystał w tym przypadku z przyznanego mu uprawnienia, jednak przed uczynieniem użytku ze swych uprawnień rozważył wszystkie prawne i faktyczne aspekty sprawy dlatego, w ocenie Kolegium, granice uznania administracyjnego nie zostały przekroczone. Kolegium podkreśliło, że opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści jakie odnosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości z faktu przeprowadzenia jej podziału, który to podział zwiększa wartość rynkową nieruchomości. Właściciel nieruchomości dokonujący jej podziału musi się liczyć z możliwością ustalenia opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Kolegium wskazało, że zawarty obecnie w odwołaniu wniosek o kompensację opłaty był już przedmiotem rozpoznania przez organ pierwszej instancji, jednak nie został pozytywnie rozpatrzony. Art. 98 a ust. 4 ugn przewiduje wprawdzie możliwość rozliczenia opłaty adiacenckiej w formie przeniesienia na rzecz gminy praw do działki gruntu wydzielonej w ramach dokonanego podziału nieruchomości, jednak przeniesienie takie uzależnione jest od zgody gminy i następuje na podstawie umowy notarialnej zawieranej ze strony gminy przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodę powinna na to udzielić rada gminy (zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym). W niniejszej sprawie, jak wynika z akt sprawy, Prezydent Miasta P. – działając z upoważnienia Rady Miasta P. (uchwała nr [...] z dnia [...] stycznia 2007 r. oraz uchwała nr [...] z dnia [...] października 2011 r.). Zarządzeniem nr [...] z dnia [...] września 2012 r. nie wyraził zgody na przeniesienie na rzecz Gminy Miasto P. prawa własności do części działek położonych w P. przy ul. [...] oznaczonych nr [...] i [...] w rozliczeniu opłaty adiacenckiej naliczonej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] w związku z jej podziałem, a Kolegium Odwoławcze nie jest właściwe w tym zakresie. Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] Z. K., R. K. i M. K. wniosły skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W uzasadnieniu skarżący wskazali, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu, o czym stanowi art. 98 a ust 1 ugn. Art 98 ust.1 ugn stanowi również, iż działki wydzielone pod poszerzenie drogi przechodzą z mocy prawa na własność gminy, tu Gminy P., jak również w art. 98 ust. 3 ugn jest zapis o przysługującym odszkodowaniu na rzecz właściciela, co w decyzji Prezydenta Miasta P. zostało zupełnie pominięte. Fakt wydzielenia działki pod drogę został odnotowany w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Gminy Miasta P. przez M. K. Dnia [...] kwietnia 2012 r. Prezydent Miasta P. uznał w swym uzasadnieniu, że daną czynność może ustalić, choć nie musi. Uprawnienie organu do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości zostało ukształtowane w sposób fakultatywny tzn. od uznania organu zależy, czy nastąpi obciążenie daną opłatą. Organ działa w granicach uznania administracyjnego, czy w ogóle podjąć działania zmierzające do ustalenia opłaty, o czym stanowi uzasadnienie przedmiotowej decyzji (str. 3). Fakultatywność wydawania decyzji na podstawie art. 98 ust. 4 ugn sprowadza się do tego, że mimo zaistnienia przesłanki wzrostu poprzedniej wartości nieruchomości organ nie musi (decyzja związana), a jedynie może ją wydać. Skoro jednak z tej możliwości skorzystał, to ma obowiązek wyjaśnić, czym kierował się dokonując takiego wyboru. Wybór takiego rozstrzygnięcia musi być poprzedzony wszechstronnym rozważeniem wszystkich okoliczności faktycznych sprawy. (wyrok NSA z dnia 24 sierpnia 2005 r., sygn. akt OSK 1927/04.). Mając zatem na uwadze powyższe uznać należało, że może mieć tu zastosowanie art. 98 a. ust. 4 ugn, który stanowi, że w rozliczeniu opłaty adiacenckiej osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz prezydenta za jego zgodą prawa do dziatki gruntu. Strona zatem przewiduje możliwość przeznaczenia pasa ziemi z działki nr [...] i [...] na rzecz Prezydenta Miasta w celu rozliczenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej i ewentualnie przyszłej. Wartość rzeczonego pasa ziemi przeznaczonego przez odwołujących się na rzecz organu pierwszej instancji (Prezydenta Miasta P.) kształtuje się w granicach ok. [...] zł za ok. [...] m2 przedmiotowego pasa nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod poszerzenie drogi dojazdowej. Dotychczasowa szerokość drogi dojazdowej wahała się w granicach niespełna 2 m, nieutwardzonego, podmokłego gruntu, co skutkowało dużą uciążliwością i brakiem możliwości wjazdu pojazdów specjalnych (karetka pogotowia, straż pożarna, czy samochodów patrolu saperskiego przy ostatniej interwencji na tym terenie). Poszerzenie obecnej drogi stało się zatem również priorytetem dla tutejszej społeczności, tj. 10 rodzin, a możliwe było tylko poprzez wydzielenie pasa drogi z opisywanego podziału, którego etap drugi trwa w chwili obecnej. Zdaniem Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim (wyrok z dnia 20 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Go 859/08) w sytuacji kiedy zastrzeżenia strony, co do wyceny rzeczoznawcy nasuwają pewne wątpliwości, co do kompletności i rzetelności operatu, organ odwoławczy obowiązany jest do podjęcia dodatkowych czynności usuwających zaistniałe wątpliwości, zwłaszcza powinien kwestie sporne wyjaśnić, czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia aneksu do operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłego. Strona zatem ma wątpliwości, co do sporządzonego operatu szacunkowego, które są uwidocznione w uzasadnieniu rzeczonej decyzji, toteż z uwagi na powyższe wnosi o rozpoznanie sprawy ponownie i podjęcie dodatkowych czynności usuwających niniejsze wątpliwości. Słuszny interes strony, tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości, co do faktu wzrostu wartości. (wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06). Odnosząc się do sporządzonego operatu skarżący wskazali, że biegła wykazała wartość 1 m2 działki przed podziałem w wysokości [...] zł/m2, a po podziale [...] zł/m2 oraz pozostawiła w kwocie niezmienionej wartość 1 m2 działki przeznaczonej pod poszerzenie drogi w kwocie [...]zł/m2 przed jak i po podziale. Istotnym w tym miejscu jest fakt, że właściciel jeszcze przed dokonaniem podziału w/w działki musiał uzyskać dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową w działce stanowiącej drogę bezpośrednio przylegającą do dzielonej działki, a będącej własnością Miasta P. Służebność taką, Urząd wyliczył na kwotę [...]zł i zapłacenie tej kwoty było warunkiem koniecznym, umożliwiającym wniesienie wniosku o przeprowadzenie podziału. Skarżący podali, że właściciel poniósł już bardzo wysokie koszty bezpośrednio związane z podziałem nieruchomości. Gmina Miasto P. uzyskała z tego tytułu wysoki dochód, a fakt ten nie został w żaden sposób uznany przy naliczaniu wysokości opłaty adiacenckiej. Znamienne jest to, że kwota [...] zł jest kwotą wynikającą z wyliczenia udziału w gruncie przeliczonego z 1 m2 wartości działki - drogi wynoszącej [...] zł za 1 m2 według operatu przedstawionego przez Urząd Miasta P. Jak zatem możliwe jest wycenienie 1 m2 na poziomie [...] zł przed podziałem działki położonej dokładnie w tym samym terenie i wycenienie na [...] zł za 1 m2 działki bezpośrednio graniczącej, a nawet później stanowiącej jedną drogę oraz ponowna zmiana ceny 1 m2 działki na kwotę [...] zł za 1 m2. Zastosowanie takiego podejścia wskazuje według właściciela na bardzo dużą niespójność wyceny, a w ten sposób wyliczona kwota opłaty adiacenckiej ma po raz kolejny zasilić budżet Miasta P. Jak stanowi wyrok WSA z dnia 15 czerwca 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 146/07 decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie musi stać się ostateczna, lecz musi zostać wydana w ciągu 3 lat. Niniejszy zapis jednoznacznie stanowi, iż przedmiotowa decyzja nie musi być ostateczna, toteż z całą pewnością może być ponownie rozpoznana i od nowa rozpatrywana zgodnie z wnioskami strony, o co strona wnosi w petitum skargi. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału i musi zostać udowodniony (wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 729/06). Niniejsze orzeczenie jednoznacznie przemawia za tym, że przedmiotowe nieruchomości po podziale wcale nie muszą mieć większej wartości, niż przed podziałem. Wynika to z wyceny wykupu dostępu do drogi publicznej liczonej po [...] zł za 1 m2 przed podziałem i naliczonej wartości 1 m2 po podziale w wysokości [...] zł za 1 m2. Skarżący podali, że obecnie mamy do czynienia z niżem gospodarczym, w Europie, kraju i samym P., gdzie rynek nieruchomości przeżywa kryzys, toteż z uwagi na powyższe przedmiotowe nieruchomości nie zyskały na wartości, a wręcz przeciwnie cena ich jest minimalnie niższa od wartości sprzed podziału, która była wartością jeszcze z czasów, kiedy kryzys na rynku nieruchomości nie miał miejsca lub był w fazie początkowej. Sposób naliczania opłaty adiacenckiej należy określić z góry, tak aby strona, zanim dokona podziału nieruchomości, wiedziała według jakich stawek opłata ta może być naliczona (wyrok NSA z dnia 7 sierpnia 2003 r., sygn. akt I SA 2769/01). O fakcie naliczania opłaty adiacenckiej strona dowiedziała się z chwilą wydobycia od organu operatu szacunkowego, z czym strona nie zgodziła się w całej rozciągłości. Taka postawa organu również powinna być przez organ odwoławczy potraktowana zgodnie z prawem. Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości jest niekonstytucyjna. Odniesienie się do argumentacji zawartej w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/2006 do obecnego art. 98 a ugn prowadzi do jednoznacznego wniosku: przepis ten jest sprzeczny z art. 2 Konstytucji z tych samych względów, z których sprzeczny z ustawą zasadniczą był art. 98 ust. 4 ugn. Ta wada art. 98 ust 4 ugn, która skutkowała jego niekonstytucyjnością, została przeniesiona do art. 98 a ugn w niemal niezmienionym kształcie. Jedyna zmiana, polegająca na tym, że na gruncie nowej regulacji organ gminy nie ma już dowolności w określeniu stawki, lecz związany jest w tym zakresie uchwałą rady gminy określającą wysokość stawki dokładnie, nie zaś przez wskazanie stawki maksymalnej, jest bez znaczenia dla oceny konstytucyjności nowej regulacji. (Krawczyk T.L. artykuł, Rzeczposp. PCD 2008/7/1). Wracając do art. 98 a. ust. 4 ugn, o której wspomina uzasadnienie uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] lipca 2010 r.) w rozliczeniu opłaty adiacenckiej osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz Prezydenta za jego zgodą, prawa do działki gruntu. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zrn.) stosuje się odpowiednio, o czym stanowi przytaczany przepis in fine. Różnice między wartością działki gruntu, a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. Przeniesienie własności rzeczy (praw) następuje w drodze umowy zawartej pomiędzy Prezydentem, a zobowiązanym. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej. Jeżeli dla jej ważności wymagana jest forma szczególna (co występuje np. przy nieruchomościach, gdzie obowiązuje forma aktu notarialnego), to powinna być ona zachowana. Prezydent powiadamia naczelnika o zawarciu umowy poprzez przesłanie mu jej kopii. Naczelnik może wyrazić zgodę bądź odmówić w formie postanowienia. Przeniesienie własności rzeczy w drodze umowy jest więc zależne od zgody tych organów (P. Borszowski. Przeniesienie własności na rzecz Skarbu Państwa, glosa 2003, Nr 3.). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest nieuzasadniona. W niniejszej sprawie podstawę materialnoprawną stanowił przepis art. 98a ugn, a zatem Sąd zobowiązany był dokonać oceny, czy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] została wydana zgodnie z wymogami tego przepisu. Art. 98 a ust. 1 ugn przewiduje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z przepisu art. 146 ust. 1a ugn wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Według art. 98 a ust. 1a ugn ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Sąd stwierdza, że w niniejszej sprawie warunki przepisu art. 98 a ust. 1 i 1a ugn zostały spełnione. Ja wynika ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] był dokonany na wniosek współwłaścicieli działki Z. K., M. K. i R. K. Podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany przez organ właściwy – Prezydenta Miasta P. Podział nieruchomości został dokonany w trybie art. 94 ugn – w sytuacji braku planu miejscowego i położenia nieruchomości na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego. Ustalenie opłaty adiacenckiej było zatem dopuszczalne. Nie jest w sprawie sporne to, że decyzja zatwierdzająca podział z dnia [...] kwietnia 2010 r. stała się ostateczna w dniu 28 kwietnia 2010 r. (uzasadnienie zaskarżonej decyzji). Skoro zatem decyzja odwoławcza SKO w P. w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej została wydana w dniu [...] listopada 2012 r., to ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat, o którym mowa w art. 98 a ust. 1 ugn. W niniejszej sprawie został spełniony warunek z art. 98 a ust. 1a ugn. W tym miejscu należało zauważyć, że SKO w P. w uzasadnieniu decyzji odwoławczej błędnie powołało się na uchwałę Rady Miasta P. Nr [...] z dnia [...] maja 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) jako podstawę do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Z przepisu art. 98 a ust. 1a ugn wynika bowiem, że znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma uchwała obowiązująca w dacie, gdy stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, a nie uchwała obowiązująca w dacie ustalania opłaty adiacenckiej. Uszło uwadze organu, że w dacie, gdy stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości ([...] kwietnia 2010 r.) obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] sierpnia 2005 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]), która utraciła moc z dniem 8 sierpnia 2010 r. Uchybienie to nie miało jednak wpływu na wynik sprawy ponieważ organ ustalił opłatę adiacencką na poziomie 10 % wartości nieruchomości, a więc z uwzględnieniem stawki procentowej, którą przewidywała także uchwała z 2005 r. (§ 1 ust. 2 tej uchwały). Prezydent Miasta P. zastosował się też do wymogu z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ugn, ponieważ ustalił opłatę adiacencką po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartości nieruchomości przed i po podziale. Z akt sprawy wynika, że podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia 2 kwietnia 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., zmieniony aneksem z dnia 19 czerwca 2012 r. Z operatu wynika, że celem wyceny było określenie wartości rynkowej nieruchomości dla określenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (pkt 2 wyceny). Przemiot wyceny został określony prawidłowo. Ustalenie opłaty adiacenckiej dotyczy bowiem działki nr [...] o pow. [...] ha, przed podziałem oraz działki nr [...] podzielonej na [...] działek nr: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Z treści operatu wynika, że biegła dokonała oględzin nieruchomości w dniu 19 marca 2012 r. i ustaliła wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką (pkt 4 operatu). Operat zawiera podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W operacie został ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości. W wycenie omówiono uwarunkowania planistyczne i dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości, wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody szacowania, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z omówieniem, a zatem operat zawiera konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia. Z wyceny wynika, że biegły określił wartości rynkowe nieruchomości w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody porównywania parami (nieruchomość przed podziałem), wyodrębniając jako próbkę porównawczą 3 nieruchomości zbliżone pod względem najistotniejszych cech do nieruchomości wycenianej i metodę korygowania ceny średniej (nieruchomość po podziale), z uwzględnieniem 31 nieruchomości porównawczych, co było zgodne z przepisami art. 150 ust. 2, art. 152 ust. 3 w zw. z § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". W operacie biegła na podstawie analizy rynku lokalnego wyodrębniła cechy rynkowe nieruchomości mające wpływ na ich wartości oraz wagi tych cech (str. 11, 18 i 19 operatu). Rzeczoznawca zastosowała też współczynniki korygujące (str. 13-15 i 19 i 20 operatu). Wobec tego należało uznać, że rzeczoznawca działał w zgodzie z przepisami art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn. Z operatu i aneksu do operatu wynika, że na skutek podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, a zatem Prezydent Miasta P. stosując 10% stawkę opłaty prawidłowo ustalił jej wartość na [...] zł. Z analizy operatu szacunkowego i sporządzonego do niego aneksu wynika, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn, w dniu wydania decyzji SKO w P. z dnia [...] listopada 2012 r. Z powyższego wynika, że operat szacunkowy i aneks do tego operatu były wiarygodnym dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że w niniejszej sprawie bezzasadne było powoływanie się na wynikające z art. 98 ust. 1 ugn prawo do odszkodowania za nieruchomości nabyte przez Gminę Miasto P. pod poszerzenie dróg. Uszło uwadze skarżących, że przepis ten dotyczy nabycia przez gminę z mocy samego prawa gruntów wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W niniejszej sprawie zaś działki nr [...] i [...] zostały wydzielone pod drogi wewnętrzne, które nie mają statusu gminnych dróg publicznych, co wynika z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Wobec tego w niniejszej sprawie przepis art. 98 ust. 3 ugn nie miał zastosowania. Wbrew temu co twierdzą skarżący nie można zarzucić Prezydentowi Miasta P. tego, że korzysta z uprawnienia do ustalenia opłaty adiacenckiej, skoro opłata ta stanowi dochód gminy, gmina ma samodzielność w prowadzeniu gospodarki finansowej, a za gospodarkę finansową gminy odpowiada prezydent miasta (art. 51 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym – Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Z akt sprawy wynika natomiast, że Prezydent Miasta P. nie wyraził zgody na rozliczenie ustalonej opłaty, w trybie art. 98 a ust. 4 ugn, poprzez przeniesienie na rzecz Gminy Miasta P. praw własności do działki nr [...] i [...] (zarządzenie Nr [...] z dnia [...] września 2012 r.). Brak konsensusu pomiędzy skarżącymi, a Gminą Miasta P. w tej kwestii uniemożliwia załatwienie sprawy w trybie przewidzianym w art. 98 a ust. 4 ugn. Skarżący podają, że ponieśli znaczne koszty ([...] zł) związane z tym, że przed dokonaniem podziału nieruchomości musieli zapewnić dzielonej działce dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych. Sąd zwraca jednak uwagę, że zgodnie z art. 98 a ust. 1 ugn przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Częściami składowymi są natomiast prawa (w tym i służebności gruntowe) związane z własnością nieruchomości (art. 50 Kodeksu cywilnego). Wobec tego wartość służebności gruntowej nie mogła być uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 2 kwietnia 2012 r. Sąd nie mógł odnieść się do zarzutów skargi dotyczących tego, że biegła za wysoko wyceniła wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł oraz że w związku z niżem gospodarczym ceny nieruchomości są niższe, niż w momencie dokonywania wyceny na potrzeby zapewnienia dzielonej nieruchomości dostępu do drogi publicznej, gdzie cena 1m2 gruntu ustalona była na [...] zł. Znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, której nie posiadają organy administracji, ani Sąd. Z protokołu rozprawy wynika, że skarżący uważali, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy za wysoko określiła wartości nieruchomości. Wobec tego skarżący winni przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, aby wykazać, że na skutek podziału nie wzrosła wartość nieruchomości lub że wzrosła w niższej wysokości. Mając dwie rozbieżne wyceny nieruchomości organ musiałby wskazać którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie, a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej. Organ, dysponując dwoma rozbieżnymi operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ugn, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W sytuacji, gdy skarżący nie przedłożyli kontrwyceny brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie Prezydenta Miasta P. Argumenty samych skarżących mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie. Nie można uznać za zasadnego stanowiska skarżących, że opłata adiacencka ustalona w trybie art. 98 a ugn jest niekonstytucyjna z tego powodu, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/06 (Dz. U. Nr 69, poz. 468) stwierdził niezgodność art. 98 ust. 4 w zw. z art. 145 ust. 2 ugn, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000 r. do dnia 21 września 2004 r., z art. 2 w zw. z art. 84 Konstytucji RP przez to, że narusza zasadę ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa. Sąd zwraca uwagę, że w momencie wydawania zaskarżonej decyzji przez SKO w P. przepis art. 98 a ugn obowiązywał, a zatem organ miał podstawę prawną do ustalenia opłaty adiacenckiej. Uszło uwadze skarżących, że domniemanie konstytucyjności danego przepisu prawa może obalić orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego stwierdzające niezgodność przepisu prawa z danym wzorcem konstytucyjnym. Jeżeli chodzi o przepis art. 98a ugn Trybunał Konstytucyjny nie orzekł o niezgodności tego przepisu z Konstytucją RP, a zatem zarzut skarżących w tej kwestii jest nieuzasadniony. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.