I SA/Wa 1954/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.) Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi C. Z. i E. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata M. Ł, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych oraz tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych; 3. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata P.S., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych oraz tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych. Decyzją Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. rozbudowa ulicy [...] w [...] kategoria obiektu [...] została objęta między innymi działka nr [...] o pow. [...] m2 , która powstała z podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, stanowiącej współwłasność: C.Z. – udz. [...] części, E.M.- udz. [...] części, M.S. - udz. [...] części oraz U.Z. - udz. [...] części, na podstawie postanowień Sądu: sygn. akt Ns [...], sygn. akt Ns [...]. Nieruchomość nie jest objęta księgą wieczystą. Działka nr [...] o pow. [...] m, stała się własnością Miasta [...] z dniem, w którym wymieniona decyzja stała się ostateczna, tj. z dniem [...]. Powyższe rozstrzygnięcie stanowiło podstawę do ustalenia odszkodowania przez Prezydenta Miasta [...], stosownie do art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) zwanej dalej "specustawą". Prezydent Miasta [...] zawiadomieniem z dnia [...] znak: [...] zawiadomił współwłaścicielki nieruchomości o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nabytą z mocy prawa przez Miasto [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2 oraz o możliwości uzupełniania i zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym wyceny nieruchomości, jak również składania wyjaśnień, wniosków dowodowych, uwag i zastrzeżeń, przed wydaniem decyzji (art. 10 § 1 kpa). Ponadto, pismami z dnia [...] oraz [...] Prezydent Miasta [...] wezwał strony postępowania oraz rzeczoznawcę majątkowego do stawienia się na rozprawy administracyjne. Jednak żadna ze współwłaścicielek nie stawiła się na rozprawy. Decyzją z dnia [...] znak: [...] Prezydent Miasta [...] orzekł o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za wymienioną nieruchomość w wysokości [...] złotych, na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości, stosownie do udziałów, tj. na rzecz: C.Z. w kwocie [...] zł, E.M. w kwocie [...] zł, M.S. w kwocie [...] zł, U.Z. [...] złotych. W decyzji stwierdzono, że zapłata odszkodowania przez Prezydenta Miasta [...] nastąpić powinna jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Odwołanie od ww. decyzji wniosła C.Z. i E.M. kwestionując decyzję ZRID. Odwołujące stwierdziły, że decyzja ta cyt. " jest kłamliwa i została wydana z rażącym naruszeniem prawa" oraz nie zawiadomiono Prokuratora do wzięcia udziału w sprawie. Ponadto odwołujące podniosły, iż nie zgadzają się z kwotą odszkodowawczą, gdyż w ich ocenie w ogóle nie powinna być tam droga (ul.[...]). Podały, że jest to miejsce atrakcyjne (jak sam Urząd napisał) i powinno być odszkodowanie liczone jak teren pod działki budowlane, a nie jak droga. Nadto odwołujące wskazały, że Miasto [...]-Prezydent winien się wyłączyć od rozpoznawania ich spraw. Po rozpatrzeniu ww. odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia[...] Nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołał przepis art. 12 ust. 4 "specustawy", zgodnie z którym nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren realizacji inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Miasta [...] z dniem [...]. Organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] znak: [...] zezwalająca na realizację przedmiotowej inwestycji, rozstrzyga zarówno kwestię lokalizacji drogi jak i powierzchni nieruchomości zajętych pod tę drogę. Organ wskazał także, iż nie ma podstaw do wyłączenia Prezydenta Miasta [...] od wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie bowiem do art. 12 ust. 4 a specustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Dalej, w uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zaś stosownie do przepisu art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania, o którym mowa w ust. 4 a, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wymienionego art. 18 ustawy. W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej jako ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało w wysokości [...] zł, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez Rzeczoznawcę Majątkowego I.T. (uprawnienia nr [...]) w dniu [...]. Organ drugiej instancji zaznaczył, że wymieniony operat szacunkowy, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta jednak nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien, zgodnie z art. 75 kp.a. dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Organ odwoławczy dokonując analizy materiału dowodowego w niniejszej sprawie w tym operatu szacunkowego stwierdził, że w postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji doszło do zgodnego z prawem ustalenia odszkodowania. Podał, że odszkodowanie ustalone przez organ pierwszej instancji zostało ustalone na podstawie wyceny nieruchomości sporządzonej zgodnie z wymogami art. 18 ustawy, z zachowaniem reguł określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109 ze zm.) dalej zwanej "rozporządzeniem", w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, w oparciu o transakcje dla nieruchomości podobnych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz mieszkaniowo-usługową będących przedmiotem obrotu rynkowego na terenie miasta [...] - obręb [...], zawartych w okresie od [...] do [...]. Wskazano także, że ze zmianami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia [...] przedmiotowa działka położona jest na terenie drogi zbiorczej (symbol [...]), co oznacza, iż na dzień wydania decyzji ZRID była przeznaczona pod inwestycję drogową. W dalszych rozważaniach uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] podkreślił, że szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomość i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazał, że w art. 134 ust. 1 u.g.n została przyjęta generalna zasada, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Tylko w wyjątkowych sytuacjach ( zgodnie z art. 135 ust. 1 u.g.n.), gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, ponieważ nieruchomości tego rodzaju nie występują w obrocie, dopuszcza się określenie wartości odtworzeniowej. Następnie organ odwoławczy powołał przepis art. 134 ust. 2, ust. 3 i ust. 4 u.g.n. Zaznaczył także iż stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. (tj. na podstawie planu miejscowego lub w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Dalej, organ drugiej instancji zacytował przepisy ust. 2, ust. 3, ust. 4 wskazanego wyżej paragrafu rozporządzenia i stwierdził, że w przypadku ustalenia, że przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, wówczas ustalając wartość nieruchomości do celów odszkodowawczych rzeczoznawca zobligowany jest do zastosowania tzw. "zasady korzyści" wynikającej z założenia, iż odszkodowanie stosownie do cytowanego przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Następnie, Wojewoda [...] wyjaśnił, iż na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Organ podał, że z operatu szacunkowego wynika, ze zgodnie ze zmianami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonymi uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] przedmiotowa działka położona jest na terenie drogi zbiorczej ( symbol [...]) co oznacza, iż na dzień wydania decyzji ZRID była przeznaczona pod inwestycję drogową, natomiast grunty przyległe położone na terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MU). W związku z powyższym biegła do określenia wartości nieruchomości zastosowała przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia. Organ odwoławczy wskazał, że z pkt 7.2 operatu wynika, że przeprowadzona analiza rynku miasta [...] pod kątem transakcji kupna-sprzedaży gruntów nabywanych pod drogi wykazała w okresie ostatnich dwóch lat zaledwie jedną tego rodzaju transakcję zawartą w obrębie [...] przy ulicy [...], gdzie cena takiego gruntu wyniosła [...] zł za 1 m2. W związku z tym biegła stwierdziła, że nieruchomość ta nie jest "nieruchomością podobną" do przedmiotu wyceny, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Wskazała, że w oparciu o wymienioną transakcję nie jest możliwe określenie wartości rynkowej przedmiotowej działki, a jedynie może wskazywać na stosunek cen rynkowych gruntów budowlanych do gruntów nabywanych pod drogi. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, położonych na terenie Miasta [...] wykazała, że średnia cena takich gruntów wynosi [...] zł za 1 m2. W świetle powyższego, wartość rynkową określono przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniowo- usługową z zastosowaniem przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia. Biegła poddała analizie 16 transakcji nieruchomości gruntowych, niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową zawartych na terenie miasta [...] w okresie od [...] do [...]. Średnia cena takich gruntów wyniosła [...] zł za 1 m2. Następnie dokonała opisu nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, ustaliła cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość szacownej nieruchomości, tj. atrakcyjność lokalizacji, jakość drogi dojazdowej, dostępność komunikacyjną przeznaczenie nieruchomości, uzbrojenie terenu. Powyższe ustalenia stanowiły podstawę do określenia zakresu współczynników korygujących i ustalenia wartości gruntu w wysokości [...] zł za m2, co stanowi wartość nieruchomości w wysokości [...] złotych. Wojewoda [...] stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i tym samym ustalona w nim wartość przedmiotowej nieruchomości, stanowi wartość rynkową tej nieruchomości. W operacie nie stwierdził uchybień merytorycznych jak i formalnych, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową w sprawie. Uznał zatem, że operat jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w wysokości [...] złotych. Wskazał, że dokonane ustalenia w zakresie przeznaczenia nieruchomości, tj. przeznaczenie nieruchomości pod drogę jest tożsame z celem jej nabycia, uzasadniają stwierdzenie, że w takim przypadku nie stosuje się "zasady korzyści" wynikającej z cytowanego przepis art. 134 ust. 4 u.g.n. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu Wojewoda [...] wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonał ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na podstawie analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe, zaś w czynnikach wpływających na wartość nieruchomości uwzględnił między innymi atrakcyjność lokalizacji. Odnosząc się zaś do kwestii udziału prokuratora w postępowaniu organ nie znalazł uzasadnionych podstaw do przychylenia się do żądania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na opisaną wyżej decyzję wniosła C. Z. i E.M. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej i drugiej instancji. Zdaniem skarżących skarżona decyzja jest wadliwa i nieważna. Z tego względu powinna być uchylona. Skarżące wskazały, iż zarówno Prezydent Miasta [...] jak i Wojewoda [...] z upoważnienia którego działa W.O. powinni się wyłączyć od rozpoznawania ich spraw. Skarżące popierają odwołanie z dnia [...] i wnioski w nim zawarte. Podniosły, iż wartość działek budowlanych jest dużo wyższa w [...], niż podano w skarżonej decyzji. Nadto, dodały, iż Miasto [...] od [...] użytkuje przedmiotową drogę nie płacąc im za utracone pożytki i za bezumowne korzystanie z gruntu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdził, że nie stanowią nowych okoliczności w sprawie i znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu. Organ wyjaśnił, że podnoszona sprawa bezumownego korzystania z nieruchomości oznaczonej nr [...], toczy się przed Sądem Okręgowym w [...], który w wyroku z dnia [...] (sygn. akt [...] ) zasądził od Miasta [...] na rzecz C.Z. kwotę [...] złotych z ustawowymi odsetkami od dnia [...] do dnia zapłaty. Organ poinformował, że z informacji uzyskanej w Sądzie wynika, że C.Z. złożyła w dniu [...] apelację od wyroku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo - administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności, Wojewódzki Sąd Administracyjny, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych, nie znalazł podstaw dla stwierdzenia zasadności zarzutu naruszenia prawa procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] Nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w oparciu o art. 12 ust 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz C.Z. w kwocie [...] zł , E.M. w kwocie [...] zł, M.S. w kwocie [...] zł, U.Z. [...] zł za stanowiący ich własność grunt o powierzchni [...] m2 ( działka nr ew.[...]) zajęty pod fragment inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia. W przepisie tym przyjęto zasadę, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawcze przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele. Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także standardami zawodowymi. Przepis § 36 rozporządzenia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), będący przepisem szczególnym, regulującym kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Powyższe wynika wprost ust. 4 powołanego paragrafu, zgodnie którą w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Chronologia ta obowiązuje także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które weszło w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 grudnia 2011 r. sygn. akt I OSK 98/11 wskazał, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne wynikającą z § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem od tej zasady jest ust. 2 powoływanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1573/11 stwierdzając, że zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie mogą być stosowane zamiennie, gdyż przepis ten jednoznacznie stanowi jaka powinna być ich kolejność. Biegła rzeczoznawca mając na uwadze treść art. 135 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie ze zmianami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonymi uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...], działka podlegająca wycenie położona jest na terenie drogi zbiorczej ( symbol [...]) co oznacza, iż na dzień wydania decyzji ZRID była przeznaczona pod inwestycję drogową, natomiast grunty przyległe położone na terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MU). W związku z powyższym biegła do określenia wartości nieruchomości zastosowała przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia. Z treści operatu wynika, że przeprowadzona analiza rynku miasta [...] pod kątem transakcji kupna-sprzedaży gruntów nabywanych pod drogi wykazała w okresie ostatnich dwóch lat zaledwie jedną tego rodzaju transakcję zawartą w obrębie [...] przy ulicy [...],gdzie cena takiego gruntu wyniosła [...] zł za 1 m2. W związku z tym biegła stwierdziła, że nieruchomość ta nie jest "nieruchomością podobną" do przedmiotu wyceny, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Wskazała, że w oparciu o wymienioną transakcję nie jest możliwe określenie wartości rynkowej przedmiotowej działki, a jedynie może wskazywać na stosunek cen rynkowych gruntów budowlanych do gruntów nabywanych pod drogi. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, położonych na terenie Miasta [...] wykazała, że średnia cena takich gruntów wynosi [...] zł za 1 m2. W świetle powyższego, wartość rynkową określono przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniowo- usługową z zastosowaniem przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia. Ostatecznie wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości biegła oszacowała na kwotę [...] zł, przyjmując cenę metra kwadratowego na kwotę [...] zł, uwzględniając bardzo dobrą lokalizację działki, bardzo dobrą dostępność komunikacyjną, bardzo dobre przeznaczenie , infrastrukturę, powierzchnię oraz sąsiedztwo i otoczenie w stosunku do pozostałych 16 analizowanych transakcji. Przechodząc do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy wskazać, że skoro cel wywłaszczenia zwiększał wartość przedmiotowej nieruchomości, a na rynku lokalnym i regionalnym nie wystąpiły transakcje gruntami drogowymi podobnymi do przedmiotu wyceny, na potrzeby szacowania wartości działki należało w pierwszej kolejności ustalić jakie jest przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych i pod względem tak określonego przeznaczenia zbudować bazę porównawczą. Mając na uwadze powyższe ustalenia, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przedmiotową wycenę oparła na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, gdyż takie było przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W rezultacie stwierdzić należy, że sporządzony na potrzeby postępowania operatu szacunkowy nie wykazuje żadnych nieprawidłowości, które mogłyby skutkować podważeniem wiarygodności dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Odnosząc się do zarzutów skargi trzeba więc wskazać, iż biegła sporządzając operat szacunkowy wzięła pod uwagę atrakcyjność szacowanej nieruchomości, zaś sam fakt zlokalizowania na niej fragmentu inwestycji drogowej został ustalony ostateczną decyzją Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej i nie podlega już weryfikacji w niniejszym postępowaniu. Kwestia bezumownego korzystania z nieruchomości oznaczonej nr [...] nie podlega kognicji organów administracji i jak wynika z akt postępowania, przed Sądem Okręgowym w [...] zapadł wyrok w dniu [...] (sygn. akt [...]) w którym zasądzono z tego tytułu od Miasta [...] na rzecz C.Z. kwotę [...] złotych z ustawowymi odsetkami od dnia [...] do dnia zapłaty. W sprawie udziału prokuratora w niniejszym postępowaniu, należy wskazać, iż organ administracji publicznej jest obowiązany zawiadomić prokuratora o wszczęciu postępowania lub o toczącym się postępowaniu, gdy uzna udział prokuratora w postępowaniu za potrzebny. Od uznania organu administracji publicznej zależy zatem rozstrzygnięcie, czy i w jakim stadium postępowania zawiadomić prokuratora o tym, że jego udział jest potrzebny. W ocenie organu odwoławczego taki udział nie był potrzebny co nie uniemożliwiało stronie skarżącej zwrócenia się do Prokuratora o rozważenie przystąpienia do niniejszego postępowania zgodnie z norma art. 183 § 1 kpa. W kwestii braku obiektywizmu W. O. działającej z upoważnienia Wojewody [...] należy wyjaśnić, iż skarżące winny były złożyć formalny wniosek o wyłączenia pracownika organu, zaś wskazane przez nie w skardze okoliczności nie uzasadniają zastosowania w sprawie niniejszej art. 145 § 1 pkt 1 lit b ppsa w związku z art. 145 § 1 pkt 3 kpa. Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżące zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach znajduje swoje oparcie w art. 250 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) .